二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

だからさ〜いくらネガキャン繰り返しても＠２５０万円にはならないから諦めろよｗ

多摩川が見えない低層階の北向きならば、@250以下は十分あり得るでしょう。
昨今の市況低迷もあるので、あまり価格をあげすぎると大量の売れ残りの可能性もあります。

以下は、最近まで大量供給が続いた品川の市況です（2007年末のデータのようです）http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/?P=1
品川の中古マンションの単価は@270〜@320ぐらい(品川駅直結のＶタワーを除く)です。
おそらく市況が悪化した現在はもう少し下がっていると思います。
品川とは場所も違うし環境も違うので比較にならないと思う方も多いと思いますが、
相場的には似ている地域だと思いますよ。二子玉川に幻想をいだくのもいいですが、
現実を知った方がいいと思います。買う側にとっては安い方が良いじゃないですか。
階と方角を選ばなければ、一般サラリーマンにも手が届きそうなきがします。

とはいいましたが、この物件を買うなら多摩川の眺望は必須条件だと思います。
私なら多摩川が見える南向きの部屋を選びます。
そういった条件の良い部屋の単価がいくらになるのかは興味深いところです。

別に即日完売目指してるわけじゃないし、2010年3月までに売れればいいのに
@250万以下にして年収500〜600万円の人で溢れるマンションにする必要ないです。
もともと収入の高い方が好んで住みたがる新玉川線で、中でも知名度ピカイチの
二子玉川ですよ。
何が悲しくて@250万にする必要があるの？
北向き低層階でも@250はないでしょうね。

それにこの立地と開発はAクラスの評価を受けますよ。
湿地とか砂礫層とか崖下とかは関係ありませんからね。
必死の反論が予想されますが、価格発表が楽しみです。

週末の交通渋滞には辟易しますが、
ここの一体開発はありだと感じます。
子供がいる家庭にはいい物件でしょう。
安全にサイクリングやらスポーツやらを楽しめて
釣りをしたり、上流でバーベキューしたり
アクティブな家族にはいい物件だと思います。
南向きが日当たり良好なのも羨ましいかも。

必死に安値へ誘導しようとしてる方々は笑えますよ？

私も、北向き低層@250はありだと思います。
@250といっても80㎡で6000万円なので、年収500〜600万円の人で溢れるマンションにはならないと思います。>>563さんの銀行では、年収500万の人に5000万以上も融資するんでしょうか？？
このマンションを考えている人は、@300、100㎡で1億程度の予算の人が多いんじゃないでしょうか？？
そこまでの予算を組めないけど二子玉川に憧れる人がやむなく低層階眺望無しの部屋を買っていくのだと思います。

ファミリー向けとは別にシングル向けの狭い部屋が結構多くあるかもしれませんね。
低層階、眺望無し、40㎡前後で、3000万円台といったところでしょうか。
こういうシングル向けは、早期に売り切るのかもしれませんね。

いいかげん豊洲のスミフタワーに飽きたと思ったら、今度はこっちかよ・・・。
＊＊の一つ覚えみたいに３５０万、３５０万って・・・。
少しは学習能力ってものがないのかね。

まあ、分かっててやってんだろうけど・・・。

ここの立地にシングル向けとか１Lの賃貸用は向かないよ。都心に遠すぎ。

ファミリー向けにするには学校も病院も近くにないのでは？
ＤＩＮＫＳ向けってこと？

>>568
>>569
検討者以外はこのスレッドから出て行ってください。
物件ＨＰを見ればわかることです。
１Ｒ（シングル用）もあれば、４ＬＤＫ（ファミリー用）もあります。

総戸数 1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
間取り 1R〜4LDK(予定)
専有面積 34.48m2〜218.57m2(予定)

街の人気ランキングと価格は比例しないわな（笑）。調布、中野、武蔵小杉あたりが入っ
てんだから。ここら辺は住みたいかどうかより、「予算に合った範囲で」住みたいところ
という意味でしょ。となるとランキング入りしてても価格はそんなに高いとはかぎらんよ
ね。

評判を聞いたことがあるかどうかで回答してんじゃないの？どなたかが書いてたけど、東
京をあまり知らない層が回答してそう。多分にイメージで、住んだことがある人の評価と
は思えない。買い物や遊びに向いてても、住むのに向いてないとこもあるからね。ニコタ
マはむしろ周囲のほうが住み易い気がするが・・・。

＞専有面積 34.48m2
せまっ！
どういう人が買うんだろう？
二流デベが作る物件なんてそんなものなのかなぁ。

>>547
>ちなみに不動産業者でもありませんし、地権者でもディベロッパーでもありません。

>お名前を拝見すると、購入をご検討中のご様子ですが、人の意見に対してバイアスのかかった意見
>（では無くいやみ）しか言えない寂しい方に、住んでもらいたくはありませんし、そのような方が
>購入できる価格にはならないでしょう。

デベでも地権者でもない人が、「住んでもらいたくありません」などと言えるあなたは何様なんだろう？
デベなら売る側だし、地権者なら一緒に住むことになるから、いい悪いは別として
このマンションに住んでほしい人、住んでほしくない人という希望があるのはわからないでもないが。

あなたも、購入予定だとしたら、他の購入予定者と同じ立場でそんなこと言うのもどうなんでしょう？

>>533で地元民って書いてるけど、地権者ではなく、単に近所に住んでいる人なら、
夜中の三時に度々二子玉川の良さをしつこいくらい長々と書き込みして、近所のマンションに
「住んでほしくない」などと高飛車っていうか、余計なお世話を言う人が二子玉川には
住んでるってことはよくわかったよ。
物件を検討する上でとても参考になりました。

34㎡はスタデイオタイプとすれば、この企画は有りでしょう。
超高層も低層階を埋める為には、小規模で安い住戸やフアミリータイプで広めで割安な住戸などを組み込む策が不可欠です。

川と公園に面した角部屋で、25階から30階程度、100平米の3LDKって幾ら位と思ってたらいいのでしょうか。やはり、1億は覚悟しておかないとダメですかね？

1億を大幅に超えるとなると、買った瞬間、損を抱えるようで正直腰が引けてしまいます。

>>575
南東角部屋の一番いい部分ですよね。
ここにどんな部屋を持ってくるかでこの物件の格が決まりそうですね。
私個人的な考えでは、120㎡で1.5億ぐらいの部屋になりそうな気がするんですがどうでしょう。

南東角と南西角とどちらがいいでしょうかね。
多摩川ビューを考えると南西角の方が良いかもしれません。
公園は見えなくなるけど。でも富士山が見えそう。
但し、リビングは３角形だったり、西日がきつかったりしそうです。

私は、タワーイーストの南側中住戸がいいかなと考えています。
公園も見えるし多摩川もみえるし。
実際に南側にするかどうかは間取りと価格次第です。

>>555
>>556
>>557
>>571
こういう人って不幸せだよね（笑）。
23区価格動向スレとかならともかく、わざわざ二子玉川スレまでやってきてさ。
ネガの書き込みに熱くなっちゃって、滑稽すぎだよ。
そんなに二子玉川は人気がある事実を認めたくないの？

大体、誰もランキング上位だから（本物の）都心より比較優位にあるとか
ランキングが価格に比例するなんて話しはしてないんだが（笑）。

多くの人にとって高嶺の花過ぎて決して手の届くはずのない憧れの対象なんかより
アッパーマス層みたいにある程度ボリュームのある買い手集団の
手の届くところにある現実的な憧れの的であるほうが、
１０００戸もの大規模分譲にとっては重要だってことが判らないのかな。
住みたがっている人の多い人気の街である事は間違いないんだから
他より多少割高でも十分売れるくらいだよ。

まあ、大多数の庶民＆地方出身者＆若いカップル等には憧れでありますよ。
そして、そういう人気が大切ですよ、ここは大所帯のいわゆる縦に伸びた団地だもの。
松涛や上大崎、元麻布あたりに建つ重厚な低層高級マンションとは購入層が違いますもん。
本当の都心の住宅街は一般人には接点のない世界だから、アンケートで上位に出てくるわけないですよ。
我々庶民＆地方出身者には、池田山とか西片って言われても？？だものね。
白金と白金台の区別、西麻布と元麻布の区別、つきませんって。

ランキングについては、誰も二子玉のネガキャンなどしていないと思うが・・・。

でも５７８さんや５７９さんには同意。もっとも、ここはアッパーマスのなかでも
さらにアッパーな購買層狙いでしょ。庶民が簡単に手が届く物件ではないことも確
か。というより、そんな価格にされたらこの地域のブランドは落ちるよね。この周
辺に住んでいて購入も視野に入れてるものとしては、やはりミドルアッパーマス向
けでは困るかな。

早く価格が発表にならないかな。価格次第で検討したいと思ってます。

都心、パークコート赤坂ザ・タワー、三井＆住友　麻布十番タワープロジェクト、、、
その他、都心でも高級タワーマンションはいっぱいあります。低層だけが高級ではない
です。

>>575 さん ＆ >>576さん

私は100平米で1.5億円くらいしてもちっともおかしくないと思います。
このタワーの中でも希少な住戸ですからね。

この物件の販売状況予想

価格発表前
・デベは稀有の立地と思って強気
・二子玉川に憧れる検討者多数、しかも中層階@500でもおかしくないと言っているの輩がいる

予定価格検討段階
・デベでは平均@350での予定（低層眺望なし@270〜最上階多摩川側@550）

モデルルームオープン
・さすがは二子玉川、大反響となり新聞のニュースでも取り上げられたほどである
・しかし裏では、販売予定価格をみて購入をあきらめる検討者が多数

第一期分譲開始
・申込者は100戸程度。売れ残りは50戸。
・低層階は売れるのだが、高層階、中層階はほとんど購入者なし。
・デベはこのままでは完売が不可能と判断

第一期分譲後
・不動産市況はますます悪化中
・デベは販売済み物件を含めて値下げを発表（価格は非公開）

第ｎ期ｍ次分譲
・デベは焦るものの、数10戸ずつしか売り出しができない。
・先着順受付住戸も多数残っている状態。

物件完成、引き渡し
・この時点でも200戸の未販売住戸あり。現地モデルルームオープン。
・不動産市況はますます悪化し、販売完了の目途が立たず。

物件完成１年後
・デベは売り切をあきらめ、再販業者に一括で売却

その後
・物件は当初価格の４割引き程度で完売

物件完成２年後
・正規料金で買った住民と再販業者から割引で買った住民に感情的なしこりあり、管理が難航…


おつきあいいただきありがとうございました。
この文章に腹が立った方も多いかと思いますが、値付けを失敗するとこんなことになりかねません。
そうならないように、東急には適正価格で販売してもらいたいものですね。

完成後、売れ残り物件を探します

妄想乙。

腹が立つ?いえいえ、とんでもない。
楽しませてもらいましたよ。内容じゃなく、あなたみたいな人の存在に。

完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？

>>588
さすがに４割引きは言い過ぎですね。
でも今後市況が悪化すると３割引きは可能性としてはあると思います。

このマンションは立地は抜群にいいと思うのですが、複数棟存在するのでお見合いの部屋が多いと思うんです。
そういう条件の悪い部屋をいかに適正値付け売り切るかが東急の腕の見せ所でしょうね。

大規模すぎて
逆に値付けが難しいかもしれないですね。
ファミリー層がメインだろうから
本当のお金持ちは意外と買わないでしょうし……。
独身、若いファミリー層、定年退職夫婦の
複数世代をうまく組み合わせる間取りと
値段を設定できるかどうか、東急の手腕が問われるところですね。

レスと同様に人気ですね
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

モデルオープンが楽しみです

中層で南側、70平米5500万以内なら買いたいです！

こちらの物件が坪350万と予想されて書き込んでいる方は、

デベ、煽り、あとは近隣住民および地権者、ですね。

近隣住民および地権者さんは、あわよくばもしくは最低でも坪300から320万で売却したいのでしょうね。

>>586
ものすごくありうる展開だ。
４割引はいくらなんでも言いすぎだけど、売れ残り1年で他業者にバルク売りになれば３割引は
ありうる。

下丸子の同じように約1000戸で高層・低層棟がいりまじったマンションがそんな感じだった。
眺望・日照の悪い低価格物件は結構な競争率で売れたけど、
中価格〜高価格物件は、割高で売れなかった。

竣工後は、モデルルームに見に行っただけで、お茶のみならず、ケーキとかまで
出してくれて、もてなしてくれたっけな。

下丸子の物件は確か、スーパー堤防で、マンション前の遊歩道がものすごく綺麗に整備されてて
天海がおしゃれに散歩している姿が東横線の車内広告のテレビで流れてて
結構、あれを見て憧れた人も多かったと思う。

二子玉川は、誰かが書いてたけど、スーパー堤防にならないの？
それが本当なら、残念だ。
販売時期(９月〜１０月)に台風で大雨降ったら、濁流と化した多摩川を見て、不安に思って
二の足踏む人もいると思う。

二子玉川の地元民達にも協力してもらって今からでもスーパー堤防に向けてなんとか頑張ればいいのに。

＞586、594
そんなに甘い展開になれば良いのですが。検討したいのですが資金不足が心配です。
楽観的に考えないほうが良いのでは？
単なる意見なので、判断はお任せします。

ただただ早く価格が知りたい。

>>575 さん ＆ >>576さん　＆>>586さん

小学生の計算間違えましたスイマセン・・・。
「25階から30階程度、100平米」の方位がよい住戸なら＠400として1.2億円ですね。
そんなものでしょう。

なお私の予測はあくまで売り出し単価です。
適正価格なんて議論はどうでもいいです。

そうですね。価格次第です。
財閥系の大手デベロッパーのように強気価格だと、完売はまずないと思います。

まー、＠350なんて言うのはタダですからね。
私の予想は平均＠180万ですね。
低層階はきっと＠130万くらいから出てくると思います。
だって武蔵小杉や豊洲のほうがずっとマシですから当然でしょ。
東急不動産は倒産寸前だから藁にもすがる思いでこのマンションを完売しようと考えてるはず。
そうなると完売するには武蔵小杉や豊洲より安く設定して買得感をつけないとダメです。
インパクトのある価格設定、それは＠200万切りです。
東急不動産はこの土地を二束三文で仕入れてますから建築費+＠30万くらいで元が取れるはず。
建築費が＠120万だとしたら＠150万で十分なので低層は＠130万、高層で＠220万、平均すると
＠180万と予想したのが根拠です。
100㎡で3900万円前後だったら私も検討したいと思っています。
私の子供はまだ小さいので向きや眺望はあまり関心ありません。
多くの人は向きの良い部屋を好むので抽選もなく買えると期待してます。
＠350万なんて予想する地権者は東急に裏切られたとわめき散らすでしょうね。
いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。
価格発表が楽しみです。

>>598
マンションの建築費なんて坪60万くらいですよ。
高級マンションやタワーマンションでも坪70万台です。
マンション価格は土地代と建築費が五分五分で、
宣伝費と営業の人権代が3割程度です。

>>598
>いくら匿名掲示板とは言え予想が大きくはずれた人は来場禁止のペナルティとかやってほしいです。

当然あなたも対象だよね？

＞５９８
ぷっ、いくら何でも。
＠１８０だとこの沿線では南町田あたりの相場ですよ。
ここは腐ってもフ・タ・コ・タ・マ・ガ・ワなんですから。

言わずもがなですが、
５９８は、取り合わずにスルーした方がいいかと・・・
いろんな意味で

地権者や売主の書き込みは禁止じゃなかったですか？

>>598-602
釣られるにしてもその相手があまりにもお粗末。
スルーしましょう。

やっぱり、平均坪300万円ってところが妥当なんじゃないでしょうか。方位や階にもよるだろうけど80平米で7200万円。周辺の中古マンションでも低層中心とはいえ、80平米で今でも7500-8000万円ぐらいしてるし。これが6000万円台前半とかになってくると、ものすごい倍率になりそう。品川の湾岸沿いのマンションが、大体平米100万円、坪330万円ってとこだし。ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、ま、坪300万円ぐらいじゃないかなーと思ってます☆　ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、景気状況によっては、値下げ販売などもあるかも知れませんが、とりあえず第一期販売では平均坪単価300万円ぐらいで階数、広さによって幅がでてくるとみています。みなさんはいかがですか？

坪350万〜といったところでは・・。
坪300だったら今住んでるところ売ってライズに引っ越します。

＞ただ実際にうりだされる900戸以上の物件をさばくのには時間がかかるだろうし、

実際に売りに出されるのは900戸以下でしょ。
事業協力者向けが170戸あるんだから。
つまり、約850戸くらいになるんかな。

品川の湾岸沿いのマンションと同じぐらいかそれ以上では出してくると思いますね。
逆に言えば品川の湾岸沿いのマンション（いわゆるバス便物件のことですよね？）は
一時期人気は出ましたが、世間的にはブランドとしては確立されなかったので。

セオリー別冊の売り出し価格予想の8000万を80平米で計算して坪330ぐらいかな〜と希望を抱いていますが。。。

＞６０５
＞ブランドがあるとはいえ、都内ギリギリだし、

フタコの場合は都内ギリギリというのがミソなのでは？
ギリギリの立地であるが故の川や光や風がウリなんですから。
荒川や江戸川ではなく多摩川のね。

プラウドタワーはたしかマックス２億７千万だったと思うんだけど
即日完売しましたよね。最近ではたまプラ駅３分の物件も坪@300弱で即日
完売だったので坪@300以上は確実かと。むしろもし坪@300程度なら
たまプラ〜青葉台の住民の住み替え組みが多数でて即完売になって
しまうんじゃないでしょうか。わたしも引越します。

>>87
調べたらたまプラ中古はせいぜい坪@200ですね。
@300はどこから出てきているのでしょうか？
ソースを教えてください。

で、たまプラ坪200だとすれば、手持ち資産に余裕がないとこの物件への住み替えは厳しいと思います。
たまプラ住民が大挙してやってくるとは思えませんね。

アンカー間違い訂正します。

×　>>87
○　>>610

坪@300弱だったのは新築物件です。
今売り出し中の青葉台の物件も似たようなものじゃないですか？
田都は高すぎですね。

やっぱり坪200万円以下だよね。
そうでなければ完売できなくて東急が潰れちゃうから大変ね。
坪250とかアホなこと抜かしたら絶対に俺買わない。
モデルルームも行かないね。

616はめちゃくちゃ言いすぎだよ（笑）

ここが坪200とか言ってる人は間違えなく田都の住民じゃないし
今までこの沿線の物件を検討したことない人だよね。
そもそもこの沿線で駅から徒歩５〜６分程度の新築MSなら坪200以下なんて
終点の中央林間でもないんじゃないの？

世田谷なら＠２５０は固いでしょ。願望と現実は違うから。

坪200とか言ってるのは坪350とかいっているお＊＊な地権者や近隣物件のオーナーをからかっているだけだっつうのｗ

>>616
資本剰余金と利益剰余金の合計が電鉄は1,830億、不動産は910億あります。

　1室あたり1億とすると、1億×900室 = 900億ですから、例え1室も売れなくても
大ダメージを受けることがあっても、潰れることはありません。

多摩川そばの地盤が脆弱な土地に建つ高層マンション、地震の時本当に大丈夫なの？
それと国道２４６、環八、第三京浜、東名の影響で排気ガスの多いところだし
はっきり言って、住むところでなくショッピングをするところです。

購入する際はこういった地盤についてもどのような対策をとっているかも
きちんと問い合わせた方が良さそうですね。
どうやら液状化の問題は避けられないようだし・・・。

624さんが責任を取る訳ではないのですから、
断言しない方がいいですよ。デベさんに迷惑をかけますよ。

>>624
安く建てることが可能ってことでしょうか？
お手ごろ価格が期待できそうですね。

週末は高島屋に群がる川崎市民たちで、ただでさえ周辺道路は大混雑。そこにこの規模のマンションが建ち、「都心に憧れる」川崎市民がこぞって大移動。さらに駅前が再開発されることによって駅周辺は平日でも大変なことになりそうですね…。

地盤が強いのは崖線の上であってこことは関係ないんじゃないの？

>>623,630
　タワーマンションの基礎は多摩川によって上流から運ばれてきた表層土ではなく、Ｎ値50以上
の強固な上総層から支持をとります。よってお二人の論理は間違ってます。液状化してもタワマン
は傾きません。

　一方一般的な低層マンションは上総層まで基礎を打たないので、液状化や地盤の変動等により
傾く可能性はタワマンより高いです。

　つまり玉川の地盤は「表面は柔いがタワマンの基礎は強固」ということです。もし周辺土地が
液状化しても復旧できます。もちろんタワマンは傾かないので、費用負担は外構程度でしょう。
一方低層マンションが傾いたら、解体建て替えが必要です。もちろん費用はマンションオーナー
負担です。


>それと国道２４６、環八、第三京浜、東名の影響で排気ガスの多いところだし

>川の氾濫の脅威、風害、主要道路による大気汚染からは逃れられない。
>また、低湿地であることも事実。
>瀬田や岡本とは、距離は近くても全く異なる世界です。

　各道路と玉川・瀬田・岡本の位置関係をご存じでしょうか？瀬田・岡本の方が２４６・環八・
東名に近いんですよ。グーグルマップでも確認してみてください。

　風が一般的に西から吹くことより、渋滞の名所環八瀬田交差点の排ガスの影響は、用賀・中町
方面がより深刻ではないかと。　

　掲示板には気分ではなく理屈で書き込んでください。見苦しいですよ。

>628ここ坪200万あると思いますよ。

わたしはここ２〜３年たまプラ〜青葉台駅徒歩５分ぐらいの新築MSを見てきましたが
東名や246の真横でもない限り坪250以上はあたりまえでそれらの物件が中古で出たと
しても新築時を大幅に下回る金額ではまず出てきません。
東急が川向こうより坪単価下げてまで大規模マンションの大安売りをする意味って
あるのでしょうか？もちろん坪200ならこんな嬉しいことはないですが。

2年前に購入したたまぷらの分譲マンションに住む者ですが、二人目の子供が生まれたので70㎡では手狭になるので、ここを検討しています。

不動産屋さんの話では自宅は3500万円くらいで売れるらしいので、5000万円以内で80㎡以上だったらなんとか購入できると考えています。（90㎡以上なら5500万円まで予算があります。）

2年前に自己資金を使い果たしてしまったので引渡の2年後までには頭金は700万円、2年後のローン残債3300万円なのでうまく行きそうな気がするのですが、買替特約は最長どのくらいまで受任してもらえるでしょうか？
できれば引渡ギリギリまで買替期間を設定してもらいたいのですが不動産屋さんはせいぜい3ヶ月がいっぱいでそれ以上は無理と言いますが、それが業界の常識でしょうか？
もしそうだとすれば引渡しまで1年以上も残して自宅を売却して賃貸住宅へ転居することになるのですが、無駄な家賃を1年以上払うなど言語道断です。
それに2年後までには相場が回復して自宅が3500万円より高く売れる可能性も高く、私自身も期限の利益を喪失してしまいます。

幸いにも東急不動産役員のコネがあるので期間延長をお願いしてみるつもりですが、上手な交渉のコツはありますか？
詳しい方に回答よろしくお願いします。

釣りなのか、ホントにズレた人なのか判断が難しい・・・

今の時期に完売はいずれにしても難しいのではないでしょうか。。。。

都心でも坪２６０万くらいの物件増えてますからね。
坪２００万はどうかと思いますが、坪２２０万くらいからはあるでしょうね。

大井町から徒歩５分の物件が坪300万円以上で完売とのこと。

>>598の＠180万説は大笑いですね。
もっとも釣りとかではなく、>>588の
>完売時は当初の4割引ってことは、平均@210、最上階で@330ですね。
>その頃は城東や川向こうの再開発は@150くらいですか？
の発言によって格の違いを指摘されて、事実であるがゆえにト チ 狂 っ てしまった
それら地域の「ご近所さん」でしょう。
>>598の言いたかったことは
>武蔵小杉や豊洲のほうがずっとマシ
という誰にも賛同してもらえない自説だけです。

特約云々の前に80平米が8000万以内なんかで買えるわけがないですよ。
万が一その価格だとしても、必ずや抽選になるでしょうから、買いたくても買えない事態もあるでしょうね。
って、やっぱり釣りかな？

特約云々の前に80平米が5000万以内なんかで買えるわけがないですよ。
万が一その価格だとしても、必ずや抽選になるでしょうから、買いたくても買えない事態もあるでしょうね。
って、やっぱり釣りかな？

ここと同じ南千住の東急が坪２６０万ですよ。
そこと大差ない田舎度（もっと田舎か）で
坪３００なんてありえないね。
市場状況を読み違えて売れ残り多数の物件にならなければいいね。
ここは田舎の二子玉川。
閑静な住宅街でもない再開発地域。
そして高級住宅地にはない高層マンション。
幻想しすぎだよ。
坪２２０〜平均坪２５０、最上階で億ション。
そんな平凡なマンションでしょ。

>>643

田舎者とか、東京育ちでも山谷のドヤ街近くの貧民窟で育った向きには
二子玉川と南千住の決定的な違いが分からないんだね。

坊や、何も知らないのに無理して書き込みとかしなくていいんだよ。
さあ、もう山谷のおウチにお帰り。

>>644
>坊や、何も知らないのに無理して書き込みとかしなくていいんだよ。
では具体的にどうぞ。


東急不動産　坪３００万？　駅徒歩１０分物件
二子玉川→大手町
08:06出発 08:38到着
32分（乗車32分）距離：18.1km
運賃：片道380円乗り換え：0回
定期代：1か月14,520円　3か月41,390円　6か月78,420円


東急不動産　坪２６０万　駅徒歩１分物件
南千住→大手町
08:17出発 08:38到着
21分（乗車19分、ほか2分）距離：8.4km
運賃：片道190円乗り換え：1回
定期代：1か月7,310円　3か月20,840円　6か月39,480円

南千住と二子玉川だと、二子玉川の方が、
都内の大手町オフィスまで２倍以上田舎にあるんですね。
３０分以上通勤電車に乗車なんて田舎物件の何物でもないですね。

こんなこと書いてる人って南千住に行ったことがないんだと思う。
一度行ってみるといいよ。
私は頼まれても絶対に住みたくない！

タクシー運賃比較

東急不動産　坪３００万？　駅徒歩１０分物件
二子玉川→大手町
総距離は約18.3kmです。
乗車区間： 東京都 世田谷区〜東京都 千代田区
予想運賃： 日中 5,760円〜6,650円
深夜 7,520円〜7,940円

東急不動産　坪２６０万　駅徒歩１分物件
南千住→大手町
総距離は約8363mです。
乗車区間： 東京都 荒川区〜東京都 千代田区
予想運賃： 日中 2,720円〜3,050円
深夜 3,520円〜3,700円

世田谷ブランドを語りたいのならご自由にどうぞ。
事実は事実ですから。

>>646
私はどちらも住みませんが、
市場の空気を読めない論戦に意義を唱えているだけですよ。

最近話題のこの物件
住友不動産　駅徒歩４分
08:22出発 08:38到着
16分（乗車8分、徒歩5分、ほか3分）距離：4.8km
運賃：片道260円乗り換え：1回
定期代：1か月10,770円　3か月30,710円　6か月58,160円

だって坪３５０万は妥当と言われ、
蓋を開けてみたら坪２６０万からだったことをお忘れなく。

最近、このスレッドも荒れてますね。
>>586の書き込みが、結構、真実をついているのかもしれません。

城南地域だと辺鄙なところを除けば、つい最近までは最低でも坪@300以上で取引されています。まして、ここは二子玉川でも稀有の立地ですから、それ以上の価格がつくのは当然なのです。

但し、坪@250以下を期待している人にも可能性がないという訳ではないと思います。
・今後、市況がさらに悪化する可能性がある。
・そのうえで、低層階＆眺望無し＆日当たり無し＆別棟とお見合いの、狭かろう安かろうの部屋
と条件がそろえば、可能性が出てくるかもしれません。まぁ、安いところを期待して狙うのは勝手なので、せいぜい夢をみて夢がかなったら申し込んでくださいな。

繰り返しますが、ここは二子玉川でも稀有な立地なんです。この物件の中でもさらに条件の良い住戸には、相応の価格がつきます。ファミリーで考えるならば、最低でも１憶必要だと思いますよ。それが用意できない人は、眺望無し＆日当たり無しの狭い部屋に住んでくださいな。この物件を完売するには、そういう住戸の購入者も必要です。

距離だけで価値云々言う人って豊○とか城東・城北がお似合い、というかすでに住民なのかな？
まあ満足してるならこんなスレに来るわきゃないわなw

新築マンション市場は、販売絶好調だった昨年度までとはうって変わって、春先あたりから潮目が急速に変化し始めたという。郊外で売り出されたマンションはそのほとんどが、販売に苦戦している。

　「今年度は在庫がたくさん出るのは仕方がない」「用地を高値づかみしすぎた。勢いで買ってしまった」「新価格といったって、購入者の所得が上がっていないのだから売れない」——半ばあきらめムードの現場も多いのが実情なのだ。

　異変は郊外だけではない。「世田谷にある300戸強のマンションが、まだ15戸しか売れていないようだ」。デベロッパーの販売担当者は、ライバル他社の用地仕入れ・販売動向をにらみながら自身の用地仕入れの材料にするが、東京23区内、それも南西部なら大丈夫だろうという神話も、もはや崩れつつある。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

2007年9月26日付けのお話ですか。
釣れますかねぇ。

もう常識ですから。
今さらって感じですなｗ

http://kimuratakeshi.cocolog-nifty.com/blog/2008/01/post_cc8d.html

＠２５０以下を信じたいのは自由だけど、南千住と比べる非常識なひとがこのスレ見るようになったんだ。寂しい。
大手町の近くがいいなら、西日暮里のアパートにでも借りて住んだら？
距離だけで話をする単純さん。

そうですよね。
勤務地だって大手町だけじゃなく品川、新宿、六本木いろいろあるのに。
この掲示板で自分の勤務地からの距離で云々言われても。
そもそも荒川区と世田谷区の公示地価じたい差がありすぎて比較にならない。

大手町（都心）への近さが唯一の価値観である647は、南千住よりもっと大手町が近い吉原がお似合いかな。

　それから私は知らなかったけど、wikiによると山谷って、

　　台東区清川一・二丁目
　　同区日本堤一・二丁目
　　同区東浅草二丁目
　　同区橋場一・二丁目
　　荒川区南千住一・二・三・五・七丁目

なんだね。比較対象としてメジャーな北千住ではなく南千住を持ってきたのは、647が南千住の
簡易宿泊施設に住んでいるからかな。

まあ安くなるわけはない。
ただあまり高くしても売れない。
ということは７０００万台という価格から入ると考えられて
結局７０平米台の狭い部屋が７０００万台という形で売りに出される。
７０平米弱が６０００万台後半から７０００万台後半でほぼ間違いない。

確かに第1期は客寄せで単価の安い住戸が出てくるんでしょうね。
早い者勝ちですね。
ちゃんと分別もお金もある人は、
やはりプレミアム住戸が出てくるのを待つべきでしょう。
私の予想は全体平均400万/坪なので、
プレミアム住戸希望の方は最低でも450万/坪を覚悟してください、
ということになります。

あと、高値予想だとデベ乙みたいな書き込みが余りに多いようですが、
私は純粋に売出し値予想を楽しみたいだけで、
高値誘導の意図はまったくありません。
実際に買う気もありません。（お金もないです・・・）

>>659
買う金もないのに来るな。
なぜ、プレミアム住戸が第一期で少ないか知っているか？
価格が高すぎて買い手がつかないからだ。
第一期で売り切ってしまうマンションがあるだろう。それは、当初の予定価格で買い手がついたということ。
値付を間違ったのか超人気物件なのか、どちらかの理由だ。
わかったらもう来るな。じゃあな。