二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

456さん、東急ストアー（プレッセ）がありますよ。マンション建設地は夜はとても世田谷とは思えない静かな環境です。タワーマンション建設は、やはりもったいない気がします。

抽選が終わるまではこの調子でしょう。
反対派も、競合デべも、買う気のない人も、買いたい人も、
ネガキャンしたい人たちばかりだから。

抽選が終わった途端に、
当選者たちが褒め始めるんだろうけど。

そうか、今の時期はそれぞれの理由でみんなネガキャンなんですね。

＜ネガキャン内訳＞
・買わないけど裕福な人・・・価値がないので安くなくちゃ価値がない。
・買えないし貧しい人・・・イソップ物語の狐「あんな葡萄ちっともおいしくなさそうだ！」
・買いたい裕福な人・・・競争相手を増やしたくないので徹底的に悪口攻勢でライバル蹴落とす。
・買いたいけど貧しい人・・・欠点を羅列して安値誘導。世論誘導に失敗したら買えない。
・競合デベ・・・近隣の売れてない物件を買わせたいので悪口攻勢。
・近隣住民反対派・・・敗訴するわ賠償金も取れない悔しさで徹底的につぶしにかかる。
・通りがかり・・・興味ないけど電車が混むのがイヤで悪口攻勢。CMきもい。

＜ポジキャン意見＞
・東急不動産関係者・・・高値誘導と都心のイメージで意見で煽る。
・地権者・・・盲目的に良いものと信じて坪400万円発言。（等価交換分を売却予定）

ネガキャンには今までの流れを見ると
二子玉川には超高層は要らない、という人も入るんじゃないか。
超高層でなければ購入検討という人も結構いたと思う。
(買えるか買えないか、近隣か近隣でないかは分からないが)

低層マンション（リゾート風に）にしたらきっと値段があがり、名所になるんだったんでしょうね。 残念。

二子玉は休日にバーベキューしに行って

さんざんゴミ散らかしてる奴らが多いから街が臭いんだよなー

450 の以下の質問は意図的に無視ですかね？

>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？

>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？

この物件は、周辺環境も含めて考えれば、明らかに二子玉川プラウドタワーよりも高く出るでしょうから、やはり３５０万〜４００万の坪単価になるかな。しかしこれだと、五反田のプラウドタワーと同じ価格帯になるわけですよね。

う〜ん、周辺環境をうまく整備できれば、それなりの価値はあると思うけど、その辺が上手くいくのかどうかですね。

営業さんが一生懸命なのは、市況との関係で危機感を持っているのではないかと思います。

しかし「都心も憧れる」は、ちょっとイマイチのコピーですよね。場所にもよるとは思いますが、都心の人がわざわざ移ってくるとは、ちょっと考えにくいですけどね。（それとも、子供ができたら移ることを真剣に考えられるような設備が整備されているんでしょうか。）

子供のいる世帯には五反田とかはちょっと抵抗あるかなぁ。
都心のいいところは価格的にきびしいし、埋立地なんかは論外とすると、
悪くない選択だとは思うけど。

二子玉だめっていってる人はどの辺検討してるの？

否定もせずに話題をそらそうとする、450さんの指摘は、当を得ているのでしょうね。

>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか？
Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら、Ⅲ街区のマンションを買わず、Ⅱ街区の完成を待った方がよさそうですよね。また、長期間、空き地として放置されるのも、治安上よくないですよね。

>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか？公園ができるのと、例えば、ごみ焼却場ができるのとでは、住環境は全く違いますよね。

TVCM、お盆の雰囲気。
お盆で親戚が集まって死んだじいちゃんの思い出にひたりながら家族で川べりを歩いている感じ。
来ている着物（浴衣）も喪服みたいに地味で暗い色だし。
最後に女が笑うのは、「じいちゃんと子供の頃ここらへんで遊んだな」と思い出にふけっている感じ。

「都心さえ憧れる街」のキャッチコピーとＣＭの映像に全然あってない。

家族でお盆かお通夜みたいに地味すぎる黒っぽい着物（浴衣）着て、
川べり歩くシチューエーション見て都心より憧れて住みたい人っているんだろうか？

>Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら

その可能性も大かも、
これ以上商業施設いらないし、二子にオフィスビル群は必要ないし、
となるとマンションか？

それで今から必死に広告、営業して集客かけてまずここを即完にして次（Ⅱ街区）に
いこうとしているのか。

急行止まる駅は行き交う人・住人のレベルが低く、
マナーのできてない若い奴が多いから、子持ちには全く向いてないよ。
三茶しかり、二子しかり、溝の口しかり。

とくに二子玉川から先は朝の通勤通学の時間帯に限って言えば、全部各駅になって、メリットもないし。

>二子玉川から先
やっぱし、この物件て田園都市線の溝の口以西の方が結構狙っているのでしょうか？
人のことを見下げていう人のレベルは知れているので、ここを検討している人のレベルが心配。
せっかくだから、良い人が住む街になってほしい。

「都心さえ憧れる」ってのは、都心並みに高くするぞってことで、実際に都心の人が憧れるかどうかはどうでもいいんじゃ？？

>474

あんまり高値を煽るつもりはないけど、中長期的な平均線が220-250ってのは言いすぎでしょ？
それだと下限は200万以下に下がっちゃうよ！まさか終戦後から平均しちゃったんでは？

そもそも不動産の平均線を語ることにどれだけの意味があるのか。2-30年の長いスパンで考えたって
今この時にニコタマタワーマンションが350万で出てしまったら、それで終わりじゃない。
2-30年も経ったら、いい物件があるかどうかも分からないし、下手したらこの世にいないかもしれないし、首都移転でニコタマが大田舎になってるかもしれないし、全く分からないじゃん。

平均値というより、これからは賃料ベースの利回りで妥当な水準（5％くらいなのかな許せる水準って？）に収束していくんじゃないの。とすると265〜285が田園都市線世田谷区内（徒歩5分〜8分）の相場じゃない？だからこの物件は中長期的に見ると高めの水準で出てくるということが言えるかもしれないけど、あとはタワーマンションのプレミアムや再開発物件という注目度を勘案して個々人が判断すればいいんじゃないかと思いますけど。

不動産はもはや金融商品化してきているんだから、その相場の動きの中で今は高いゾーン、220-250は低いゾーン（2000年〜2004年くらい）というだけのことだよ。どのタイミングで買うかは個人の都合もあるんだから、一番安いとき（もしくは高いとき）を取って他人がとやかく言うことでもない気がするな。ちなみに今回ミニバブル崩壊、ミニバブル崩壊といってマスコミは大騒ぎだけど、ホントのバブルの時は474さんが書かれている通り坪1000万に迫る勢いだったわけで、早めに調整が入ったのはある意味良かったんじゃないかと思うよ。2000年〜2004年はバブル後遺症の超高値のゆり戻しだからあそこまでの安値になってしまったかもしれないけど、今回は上ブレも小さかった分、下ブレも大きくないんじゃないかって個人的には思っているけどね。

その時その時のマンションの価格の高低を判断するのは難しいですが、今後20年〜30年くらい先のことまで考えると、資源のない日本の通貨円の価値が相対的に下がり、輸入物価の上昇によりインフレがじわじわと継続して進行すると予想されるので、固定金利でローンを組んで不動産を購入しておくのはインフレ対策として賢明な判断かもしれません。
どのマンションを買うのがいいかは、また別の判断が必要ですが。

赤坂はともかく都心も憧れる下町に買っちゃった月島の人は、そんなに笑ってないかな。

よく週刊誌が特集組んでますね。賃料を新築マンション価格で割って「ベスト利回りエリア」とかって。大抵、都心三区、中でも日本橋とか月島あたりの東寄りと、あとはJR各線沿線が高利回りですね。意外に南武線なんかも利回りは良かった気がする。最悪なのは、世田谷、杉並エリア。特に井の頭線沿線は最悪だったと思う。見栄っ張りが多いエリアはやはり避けるべきでしょうね。

いや〜時期がいいのか悪いのか？
売り出し時期としては最悪の市況だけど、新玉川線沿線で他にいい物件がひとつもない。
あるにはあるけど、駅から遠いか30戸以下の小戸数マンションしかない。
大規模はGH三軒茶屋とプリズムタワーがあるけどどっちもウルトラバカ高で話にならない物件。
しかも何ひとつ完売見込みが立つ販売好調な物件がない。
そこでこの物件は注目度はピカイチになるだろう。
問題となるのは価格設定だが、東急はKYデベだからきっと高値で出してくるだろうな。
俺もMR行くつもりだけど、徹底的に安値誘導してやろうと思ってる。
秋には更にマーケットが冷え込んで倒産デベがいっぱい出てくるだろうしね。

>30戸以下の小戸数マンションしかない

駅前タワマンの信奉者って多いのですかね。小規模MSの利点ってこんなとこで言うまでもないですがたくさんありますよ。

長期経過観察された駅前タワマンの例がないからこういう評価となるわけで、昔から、、、
１）下駄履きMSは通常資産価値に問題あるとされる。
２）大規模は、MS内格差で管理組合がまとまらないのはよくある。
３）規模が大きくなるほど、変わった人が入る可能性は当然高くなる
４）駅前商業地って普通居住地として選択しないでしょ。閑静、高台とかがよいと言われるでしょ？。
５）駅前が騒がしいというのはどこも同じ。前にこの辺は静かと書き込みしてる人いたけど、空き地と工事中地区だもん夜は静かに決まってるよね。道もできたら静かじゃないでしょ。
６）私は投資としての検討なので、関係ないけど、自分が住みたいとは思いません。

小規模msは特に卑　下　されるものとは思いませんけどね、上向きの団地呼ばわりされるタワマンより、小規模高級ＭＳの方が羨望の目で見られるものではないですか？。ここも低層レジデンスはそこそこの価格となると思いますよ。

プラウドタワー二子玉川が中古価格、64平米ほどで8000万円以上するみたいなんですけど、ここと比べてどうなんでしょうか？64平米で8000万円ってほんと山の手線の内側並みです・・・

64平米で8000万なんて冷静に考えると、数字ゲームだな。（笑）

こうなったらせめて低層レジデンスだけでも格の高い造りにしてもらいたい！
タワーと同等だと、イラストだけで判断する限りはタワーの圧迫感がそうとうだし・・・。
仕様も高級にして、間取りも広くして、タワーの高層階よりも高値ぐらいで
いってほしいもんだ。

初期デザインはこんな感じだったのでしょうか。
レジデンス棟は、今の完成予想図の外観と少し違いますね。
真ん中の２棟は第II-a街区の建物でしょうか。
外観同様に配棟計画も変更しているかもしれませんが。

http://www.conranandpartners.com/index.php/work/architecture/landscape...

４年前、多摩川沿いの下丸子に約１０００戸の高層３棟、低層３棟を東急他が分譲。
時任三郎、清原の嫁（セレブ妻のイメージ）、天海祐希など芸能人のＣＭを大々的にして
売り出したものの、竣工後もかなり売れ残った。
離婚弁護士で弁護士の天海が住んでいるマンションという設定で（セレブなイメージ）
ロケもしてたみたいだけどなかなか売れず。

二駅から徒歩７〜８分で、近くには大型スーパーもあり、マンションの目の前の多摩川沿いは
車道がないので騒音もなく、春は桜がきれいで、建物のグレードも良く、
敷地内にはクリニックもあり良質な物件。
確か、１００年マンションとかいってコンクリートの質の高さも売りだったと思う。

ネックは当時、地価がすごく下がっててそのあたり供給過剰気味だったのに、
価格設定が割高だったこと。

物件自体がいいものだから、強気の値段設定したんだろうけど、当時の市場と一致してなかった。
川が見えなかったり、日当たりや眺望がイマイチな低価格物件はあっという間に売りきれたけど、
眺望・日当たりがいい高値の部屋はなかなか売れず。
１億円以上の部屋もなかなか売れず・・・。

当然、○期販売と、販売時期を何段階にもずらしていたけどそれで解決するわけじゃない。

売れ残りが１割だったとしても約１００戸も残ることになるから、イメージ的には
「たくさん売れ残っている」となる。

購入希望者は「待てばもっと値下げするのでは？」「売れ残るには何か理由があるのでは？」と
思案するのでますます売れ残る負の連鎖。

二子と下丸子ではもちろん利便性が違うし、開発の規模も違うから下丸子よりは二子の方が
坪単価は当然上なんだけど、１０００戸売るって言うのは大変なこと。
東急もその時の教訓があるから、市場価格とズレた高値はむやみにつけてこないと思う。

私もここにタワー物件要らないと思うけど、上に伸びて自分が興味のない高層階に利益が
乗っかって売り出されるわけだし低層階は買得になるんじゃないかと期待してます。

自分は小規模20戸の低層マンションに住んでいますが、色々とデメリットがあって
やっぱり大規模戸数のマンションに憧れます。

＜小規模デメリット＞

・小規模だと敷地が小さくなり、共用部分がチープになる。
・エントランスやホールなど共用部分が小さいとどうしても貧相に見えてしまう。
・外構や植栽が寂しくゆとりがない。
・組合理事や役員になる確率が高い。
・管理費、修繕積立金、駐車場代なんかが割高になる。
・管理費節減のため、巡回管理を採用せざるを得ない。（日勤だと管理費大幅アップを招く）
・大規模修繕を迎える時に修繕一時金支払義務の不安がある。
・変わった人がひとりでも居ると鼻につく。
・賃料プレミアムが期待できない。
・マイナーな存在のためいい値段で売却しづらい。（相場より安くなるケースが多い。）

逆にメリットは、顔見知りが多く管理組合の運営がしやすい。
住環境がいいといったところですね。

どうみてもⅡ街区はマンションでしょ。

Ⅱ街区は事業主体が東急ではないので、
まずはこの物件の出だしを見て、物件構想を最終判断するのかと。

そういった意味では、Ⅱ街区のマンションの方が、よりユーザーに近い
仕様なり相場なりになる可能性大？

この物件が好調だったら、むしろ、Ⅱ街区は強気の設定になるかも。
そうしたら、この物件が意外にお買い得だったということも。。。

プラウドタワーが64平米8000万？？？
いくらなんでも高すぎるでしょう。
分譲時も高いと思ったが、ニコタマ＆多摩川にプレステージを感じる人はいるのですね。
個人的には都心からの距離と、あの土手とパチンコ屋の雰囲気がどうも・・・。

＜マンション＞在庫重く３割引きも……大量売れ残りの現場で何が起きているのか
毎日新聞
ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

不動産経済研究所によると
首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが今年１月に５２％に急落。
買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。
あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、
人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」

「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は
「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。
「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」と
もう一段の値下がりを予想する。
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坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

>>498さん
記事を拝見させて頂きましたがニュースソースが少々古いようです。
この物件価格の大勢に影響はあまりないでしょうね。

＞498　坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

どうでもいいけど、コスモの浜田山の売れ残りの話でしょ。

人にニュース見ろもいいけど、ネットの情報鵜呑みにしないほうが良いってあなたには進言させていただきます。

具体的に都心の一流デベの物件でそういう情報が出ているっての探してみなよ。もちろんゴークレみたいな３流デベとか、北区とかほとんど郊外みたいなとこなら例はあるかもね、でもさ、格差社会ってニュースよく見てんなら知ってんだろ、下がってるとこと下がってないとこがあるんだよ。ここは都心も憧れるようなとこなんだからそんなとこと一緒かい？。まあ、あなたがこの辺は川崎とおんなじ値動きするとこだと主張するなら同意します。

>>499
ニュースソースが古いって、昨日配信のニュースで、
今年１月の首都圏のマンションの契約率が５２％に急落した話しだから
古いってほどじゃないと思うが。
１月以降、景気は上向いていないし、それどころか原油高がきいてきて、この春から
続々と食料品や光熱費や流通コストにより、その他諸々、値上がり、家計の懐は厳しくなってる。

>>500
今年の１月の首都圏のマンションの契約率が５２％に急落、及び
買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破、
の話は浜田山の物件に限った話じゃないが。

そもそもそんなに高値にしたい理由は何？
高値にして大量に売れ残っても意味ないと思うが。

>>464が指摘している↓が図星？

・東急不動産関係者・・・高値誘導と都心のイメージで意見で煽る。
・地権者・・・盲目的に良いものと信じて坪400万円発言。（等価交換分を売却予定）

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県、山梨県などの地域を首都圏と定義されています。

都心の情報とはかけ離れているのですよ。

まあ、ニュースを良く見ているから、首都圏がどこであるかは当然ご存知だと思いますが、その上でどうして、山梨、群馬などの物件を集めての情報が都心の物件の売れ行きを物語っているのか教えて下さい。

何度も申し上げますが、都心限定の情報を是非見せて下さい。山梨とか茨城の情報要りません。

ここってここって海抜何ｍになるんだろうか？
かなり低いような気がする。。。
洪水の心配ないのかなぁ？

実際、マンション業界でがよく使う都心6区（千代田、渋谷、港、新宿、文京、中央）で、一流デベ（住友、三井、三菱、東急、野村ぐらい？）の物件に限ってどうなってるかを知りたいですね。

あくまでこの近辺を住もうとしている方たちが坪３５０万ほどで高すぎると思うのでしたら住まないほうががいい気がするのは自分だけでしょうか。また同様に都心に対しても言えることだと思います。土地の比重が高い戸建に住んでいる方がどれくらい掛かって今そこで生活しているかお分かりでしょうか。その方たちと同様な生活をするということです。余裕を持った生活をするほうがいいのではないでしょうか。家は生活するためのただの入れ物なんだから。そんなことに振り回されるより生活を楽しめるほうがいいと思います。ＣＭに批判がありますが結構好きです。大貫妙子の曲がほっとさせてくれるように感じました。都心では味わえないスーローライフができるといいですね。余計のお世話でした。

第２期事業で開発するIIa街区は絶対にマンションにはなりません。都市計画の
内容に沿うからです。それに、事業主体は東急です。１期事業の主体は再開発
組合ですから、事業主体が異なりますと書かれているのです。再開発の事業主
体と、その中の物件の売り主とは異なります。

第２期事業についおては、東急電鉄のHPで触れられています。ホテル、事務所、
店舗です。実際にはシネコンや医療モールが決まっています。

http://www.ir.tokyu.co.jp/files/pdf/in_080328_0.pdf

販売のころ消費税はどうなりますかね？

>>506

情報ありがとうございます。
安心材料ですね。

506さん
情報ありがとうございます！
シネコン等ができるのは両刃の剣ですね。便利と考えるべきか、閑静さがなくなるか…。

公園の実現可能性は分かりますか？

>>506さま
情報どうもです！
模型があるだけでもイメージが膨らみますね〜