物件概要 |
所在地 |
東京都世田谷区玉川一丁目5000番(地番) |
交通 |
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
1033戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上42階地下階数1階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2010年05月上旬 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]東京急行電鉄株式会社 [売主]東急不動産株式会社 [販売代理]東急リバブル株式会社 [販売代理]東急ライフィア株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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二子玉川ライズ タワー&レジデンス口コミ掲示板・評判
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381
散歩に来る人
ブランドが似合わない人ほど、ブランドをコケにします。
私もニコタマブランドが似合いはしませんが、あこがれます。
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382
匿名さん
二子周辺は、だらしない人があまり見当たりません。これも一重にお互い気を付けてるんでしょうね。ブランドって結局こういう事なんですね。
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383
匿名さん
もともとミニ動物園や遊園地があった場所で、その後は犬猫のいた場所の跡地に建つマンション。
この建築場所自体にはもともとブランドなんてないよ。
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384
匿名さん
>横断歩道で人影があったから止まるべきとは危険な行為ですよ。まともに免許もっている方は絶対にしません。後続車に追突される危険があります。横断歩道では徐行はすべきです。
なことあるかいな。いい加減にしろ。恥知らずな自己正当化すんな。
あんたに道交法改正の権利も、曲解の権利もない。何様のつもりだ!
免許持ってたら、後ろの車の状況なんて常に把握してるし、
制限速度内で走ってたら、横断歩道までに無理なく止まれる位置に、ひし形予告が出てるんだから、人影がなかったら減速して通過、人がいれば停止するワイ。
あんたは、徐行しながら人をハネるのか?
おっかねーから、今日、警察署に免許返上に行ってくれ。
でないと「悪貨は良貨は駆逐する」で、道路の風紀が乱れてかなわん。
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385
匿名さん
>373
370さんは、そういうこと言ってるんじゃなくて、
交通弱者に思いやりを持てって言ってるんだよ。
人影がいたら止まれるくらいの覚悟で、行けって言ってるんだよ。
ちなみに、教習所では、完全に止まらないと教官にブレーキ踏まれるよ。
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386
購入検討中さん
東急の売り方で一環してるのは、売り行きを見ながら、無理せず、後半は値引きなり、購買者支援をするという点だけ。(一部他デベのようにあまりダラダラ販売しない)
高めで出すか否かは、相場次第。先高感があれば、東急にかぎらず、チャレンジ価格で出してくる。
ここ数年の例も、相場要因。しかし、この相場では、高値で出してくるとは思えない。
加えて、この物件は、昔からの保有地なので、土地代はタダとは言わないが、すごく安い。利益出すのには、めずらしく無理しなくて済む物件。
おそらく平均価格で坪300からやや下で出してくる。他のデベは嫌がるだろうが、少しくらいの安値では、1000戸ではとても売り切れない。驚きを演出する意味で、坪300以下は間違いない。
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387
購入経験者さん
安値支持派をネガキャンって騒いでいる者です。
だからと言って高値支持派ではありません。
なぜ安値支持派の意見を否定するのかと言えば、
他愛もないことを欠点として羅列してを物件を貶めて安くないと売れないとか
二子玉川は貧困層しか集まらないブランド力の欠片もない不人気な汚い街だとか、
東急不動産の財務状況が危険だし安値で土地を仕入ているし景気の先行き不安から
坪250万円がいいとこだという論法で放言する無駄な工作活動に反感を抱いてしまうからです。
それは明らかに公な事実とは違う有害虚偽情報です。
そんな参考にならない詭弁が余りにも掲示板に溢れているので止めて欲しいと思っています。
東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか?
mixiや会員制の不動産サイトならともかく匿名掲示板など参考にしませんよ。
正直この物件って業界でも経済上も注目を浴びる物件になると思います。
電車の混雑やCMの出来や再開発の是非は関係ありません。
住みたい街ランキングに登場する街の1000戸規模の再開発ですから当然です。
今後の不動産業界の行方を示すメルクマールと行っても過言ではありません。
そう考えると平均坪単価@300だったら買得、@350だと残念ながら妥当、@400以上ならさすがに無謀でしょう。
それを欠点並べて@250でも難しいとか大騒ぎする目的ってやはり下記ネガキャンでしょう。
・物件を貶めてここを閲覧する潜在客に興味を持たせない。
・ここを閲覧する潜在客に評価が低い印象、物件企画が悪い印象を与えたい。
・ここを見た東急不動産が@250で設定せざるを得ないようにしたい。
・そもそも@250でないと買えない。
おそらくもう価格設定は内定しています。
モデルルームがオープンして具体的な購入検討客の反響を元に価格微調整をするはず。
したがって本気でネガキャンしたいのであれば、販売担当者にネガキャンして@350など有り得ないとアピールするのが有効でしょう。
このスレを閲覧する人全員がそうすれば相当な効果がありますよ。
この方法で前向きにネガキャンした方がベターです。
しかし@250でないと買えない人は検討客にカウントされませんから、自己資金欄と年収記入欄はふかして書いた方が良いでしょう。
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388
周辺住民さん
久々にこのサイトを見ていたら、崖下の街は大騒ぎですね。確かに周辺住民(私は用賀周辺在住)としては、土地の低い二子玉川駅前はあまり魅力的な土地ではないとは思いますが、やはりニコタマのブランド力は侮れないですよ。『都心する憧れる街』ですから用賀住人も相当気になる物件だと思いますね。で、結局これだけのネガキャンがあっても結論からすると結果オーライ的なことになりそうな気がしますね、私は。月島、品川港南、豊洲、小杉がそうであったように、いくらニコタマにそぐわない開発と言っても出来あがってしまえば、そんなネガキャンも忘れられるのよ。
で、坪単価のお話ですが@250万ですよね。その価格だったら私引っ越しちゃおうかな。でも@250万しか出せない人はニコタマは息苦しいよ。物価は高いし、周りは金持ちばっかりだし、マンション買って毎日猫飯じゃ辛いでしょ。そんな方は物価の安い用賀にいらっしゃい!なのでそんな切ない人を大量に出さないためにも@350万平均くらいが妥当じゃないでしょうかねぇ。
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389
匿名さん
>東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか?
これも小石川の物件で実際に見られた現象ですが、実際の発表前に物件の当初の価格を100万円単位まで正確に予想した人がいました。これは、実際どう考えてもデベの実験的(反応を見る)書き込みだったと読まれています。
嘘だと思うのなら、この小石川の物件のスレを読んでください。驚きますよ。
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390
購入検討中さん
二子玉は元来高級ではなかったという点には同意だが、一方でこれといった弱点もなく
周辺が高級住宅街ということもあって付加価値をつけ易いんだろうな。
ネガキャン氏が「こんなとこ@250だ!」としか連呼できないのも弱点が少ない表れだと思う。
タマタカの成功もそういった背景があったと思うし、ライズもそれなりの値段(@350ぐらい?)で売ってくるんだろうね。
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391
匿名さん
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392
購入検討中さん
そうですね、坪250になっちゃったら70㎡で約5000万円ですよ。
頭金1000万円あれば年収460万円の人でも無理なく買えちゃいますよ。
(元金4,000万円 月額102,000円 ボーナス加算205,000円、35年、2.2%10年固定)
頭金250万円しかなくても年収560万円あれば買えちゃいます。
(元金4,750万円 月額117,000円 ボーナス加算267,000円、35年、2.2%10年固定)
70㎡の賃貸借りたら家賃は25万円くらいですから、これなら無理してでも買うでしょう。
ていうか意地でも買うでしょう。
各部屋10倍以上の抽選になる可能性大です。
こんな方々ばかりのマンションになったらポーチに物置と子供用自転車、鯉のぼりのような洗濯物、分別されず散乱して臭気を放つゴミ置場、しつけの悪い吠えまくる小型犬と糞尿を始末しない飼主、くわえタバコのジャージ姿で共用部を歩き回る太ったおっさん、走り回るガキと注意しない茶髪のヤンママ、あらゆる惨状が目に浮かんできます。
年収が低い方は一般的に、自分の生活に精一杯でゆとりがなく周りに気配りできない事情の方が多く、賃貸と同じ感覚で住む方が多い傾向です。
金持ちならそんなこと一切ないのかと問われれば、そうだと肯定できません。
しかし収入の高い方はモラルや常識、礼節を備えた方が多く、非常識な方がいる確率は減ります。
またマンションを財産だと考え、マンションの価値が下がるようなことはしない傾向にあります。
そう考えると余りにも価格設定が安いマンションは敬遠したいものです。
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393
匿名さん
需要って、何だと思います? 今までの高島屋が作り上げたブランドイメージに便乗して
売れると思っているんだったら、戦略として後手に回っていますよ。消費者は目が肥えていますから。
せっかくの再開発地域です。魅力的な街作りが加味されてこその、需要だと思いますので
(例えば今までになかったものが補完されるならば、より住みたいと思わせるでしょう)
再開発の中身はとりわけ重要だと思いますよ。
将来性を買うという点で。
(武蔵小杉はそれだから人気があったのでは?)
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394
周辺住民さん
でも、周辺住民として最大の願いはこのマンションを面積200㎡〜、坪単価平均600万以上、物件価格平均が3億をはるかに超える都内でも競合する物件がないくらいの超ハイグレードな高級タワーマンションに設計変更して欲しい。高級マンションに求められる設備・仕様満載の…。そして電車で通勤しなくてもいい上場会社の社長経験者とか役員クラスしか住めないレジデンスにして欲しい。そして超金持ちコミュニティを形成する。
何故か?もうあの満員電車に乗るスペースはない!!庶民が増えてこれ以上電車が混んだら会社に時差出勤制度制定を訴えるしか選択肢がないよ。今でも既に殺人電車なんだから!!
それに、単価250万で1000戸売るより、600万で400戸売る方が販売も楽だって。ありえないくらいの金持ちって世の中にはいるんだから。その方がTQのブランドもニコタマのブランドも守られるってものだよ。頼むよTQさん。
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395
匿名さん
> 、600万で400戸売る方が販売も楽だって。ありえないくらいの金持ちって世の中にはいるんだから。その方がTQのブランドもニコタマのブランドも守られるってものだよ。
さすがにここまで行くと、ネガレスみたいなもんだよね。嫌味にしか見えない。でもこの辺の人だろうからニコタマってブランドだと思ってる。坪600万の物件を購入するひとがたくさんいる街だと思いたいという願望かな。しかし、次のとこで現実が出てきて
>庶民が増えて
とニコタマは庶民の街だと一方で本音も出ていて。庶民の街なのに坪600万で400戸が売れてしまう街ってどんなとこですか?、ここは。少なくとも上場会社の社長経験者とか役員クラスが坪600だしたら3AにMS買えるから。ここまで野に下る意味がないよ。
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396
匿名さん
370さんは気が短いですね。ちなみに私373はゴールドです。横断歩道付近に人がいるから止まるかどうかはその場での状況です。交通規則では信号のない横断歩道では歩行者が横断しようとしている時は停止ですが現実では横断するかどうか分からない。それに後続車がいるのがほとんどですので、減速してセンターラインよりにするのが大半だと思います。教習所では停止を促しますが教官が言うと思いますが、実際に運転する時は法規に反することも必要だと教わったはずです。つまり臨機応変ですね。例えば公道で法定速度で走っていたらすぐに渋滞になってしまうから流れに沿って走れなど。横断歩道の場合も同じだと思います。私も運転のマナーが悪いやつ例えば自分勝手で我慢できずにクラクションを鳴らすしたりする連中を見ると腹が立ちます。ところで二輪ももっている人は歩行者に気遣う人が多いですね。
マンションでも住人同士の思いやりが必要ですね。住民同士が協力しないと物事が運ばないことも多いですから。
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397
匿名さん
私もゴールドですが(ペーパーではないです。15年所持) 373さんの考えとは違いますね。
後続車から追突される危惧よりも、歩行者への配慮を最優先しますが。
歩行者がどんな動きをするか予測しにくいから、対応しやすいように徐行する、
停止して歩行者に横断するか合図を送って促す、などゆとりを持った運転を心がけています。
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398
匿名さん
秋の販売開始まで今のCMって続けるとどれぐらいのCM広告費っているんですか?。
今のはとっても薄暗くてなぜか和服で水辺のじめじめした印象で(私の感想はゲゲゲのきたろうの世界感)たぶん夏バージョンとか秋バージョンがあるんでしょうし。
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399
匿名さん
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400
大貫妙子ファン
唐突で申し訳ないが…
CMのおかっぱ髪の女性は誰ですか?
あちこち検索しても分からないんですよ。
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401
匿名さん
>>396
私も397さんと同じです。
車も運転するし、横断歩道も渡りますが、交通においては、歩行者を一番守ってあげたいと思いますよ。
歩行者のほうが弱いから、車は一歩ひくべきなんです。
本当に止まるかどうかはその場の状況としても、
人がいるかもしれない→渡るかもしれない→止まることを前提に進め
というのが教習所の教えであり、370さんの希望だと思います。
思いやりを持てる方がより大人ですから。
法定速度云々はこの際関係ない話ですね。
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402
購入検討中さん
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403
申込予定さん
五月晴れの土曜日に暇でどうしても議論吹っかけたい
弱小地権者さんが五月蝿いですが、別に坪250万からと言ってる人たちと
350もあると言う人は、意見があまり違うとは思わんが。
低層の向きの悪い捨て部屋は当然200万円台からあるだろうし、
トップの部屋は350或いはそれ以上もあるだろう。
俺には逆にその多様性(あるいは格差)がちょっとリスクだな。
34平米からってのが絶対にヤバイ気がする。
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404
申込予定さん
>低層の向きの悪い捨て部屋は当然200万円台からあるだろうし、
>トップの部屋は350或いはそれ以上もあるだろう。
>俺には逆にその多様性(あるいは格差)がちょっとリスクだな。
その通り。
それがタワーマンションの宿命。
ハイクラスの部屋もあれば、低層・日当たり眺望悪しの低価格物件が混在する。
坪350万円以上だっていい張っている人は、他のタワーマンションの価格表見たことないの?
おそろしいくらいの金持ちっていうのは、広尾ガーデンフォレストみたいに日赤の定期借地権付
で、駅からも遠く、低層マンションしかない坪単価が非常に高い物件を選びがちなんだよ。
ああいう物件は、住戸による坪単価のバラ付が少ない。
>>392
なんか相当差別的なことを書いてる人だね。
坪250万円程度を買える人なら、あなたが書いているようなスラム的な人ばかりじゃないと思うよ。
それに、大金持ちだからって常識的とは限らない。
よく、ニュースでごみ屋敷なんかが紹介されてるけど、ああいうのって大抵、かなり広い敷地
もってる人で、中には3軒、4軒と自己所有の家を持ってることもある。
あと、少し前にニュースになってたけど、大豪邸に住みながら子供を餓死寸前にして
遊び歩いていた母親もいる。
価格差があって当然のタワーマンションの坪単価を一律のように書いたり、
所得によって、民度を決め付けたり、何か、一面的にものを見すぎでは?
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405
購入検討中さん
セレブ妻殺人事件や、エリート一家殺人事件なんてのもあるな。
金持ち=品のいい人 とは限らない。
そもそも、プチセレブ程度の人間は住民のレベルだなんだのを気にして
少しでも自分より下だと思える人を見下しがち。
富豪・大富豪クラスになると、他人のレベルなんかよりもっと違うことを気にするだろ。
庶民的で安定したサラリーマンなどは管理費滞納が多いとは限らないが
成金の金持ちは、管理費滞納を起す可能性もある。
事業が失敗した、ハイリスクの投資をした、などで途端に金がまわらなくなることがあるから。
給食費滞納も、ほんとにお金がない人ではなく、金もってるくせに自己の権利を正当化して
払わないやつが多い。
高級外車で学校にのりつけて、クレームを言いにくるモンスターペアレンツなどが典型。
金持っているかどうかだけで人間の質ははかれない。
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406
申込予定さん
>>217
>無知丸出しの高値願望垂れ流してんのは
>せいぜい弱小地権者とかだろ。
>この相場でこんな悪条件揃いの城南大規模再開発なんだから、
>出来上がり価格は、相当低くならざるをえんだろう。
>それが分かってるからこそ、付近の金持ち連中は反対した。
なるほど!
この物件を買おうと思っている人がわざわざ高値で吊り上げようとは思わないはずだし、
東急がそこまで必死に高値煽りにくるのもおかしいと思っていた。
相場より高値で出して、結局、売れ残りを多数抱えて、値下げして売れば意味ないし、
上の方で誰かがスレ貼ってるけど、下手に値下げして売った後で裁判沙汰や
他の住民からクレームくるのもいやだろうし。
1000戸もの大量供給なんだから、東急も大量に売れ残らない手堅い価格で出してくるのが当然。
誰が高値煽りを必死にしてるのかと思ったら、そういうことか。
あなたがその後に書いているキムタクドラマ(カローラ含む)の分析といい、あなた、鋭い!
キムタクのドラマ自体、サラブレッドとはいえ庶民的な教師が総理になるようなドラマだもんな。
同じキムタクでも「華麗なる一族」とは違うし。
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407
匿名さん
プロ市民は裁判に負けて、尻尾巻いて退散したんですか?
控訴しないの?
まぁ、プロと言えば聞こえは良いが、実際は弱小地権者の集まりなのでもうお金ないとは聞いていますが。
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408
匿名さん
今日渋谷で降りた際、ライズのポスターが貼ってありましたが思ったよりイイですね。
0歳の乳母車が外車だった的なキャッチコピーがありましたが、それを見て安値では売らないだろうなと思いました。
>>406
>同じキムタクでも「華麗なる一族」とは違うし。
いや…アンタ絶対「華麗なる一族」見たことないでしょ。
この一文だけで文化に対するレベルがわかっちゃうのが凄いな。
こういう人って相場観もそれなりなのねw
ある意味興味深いよ。
ま、がんばって。
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409
ご近所さん
>乳母車が外車だった
どうせマクラーレンの事でしょ。あんなの安いよ。あれぐらいに高級感を感じてる様じゃというか、そんなんで高級感出そうって発想がとってもチープ。
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410
周辺住民さん
先日ガーデンアイランドで○○年ぶりかに会社時代の知人と出くわしました。
渋谷区にお住まいの方ですが、ガーデニング用の花苗を選ぶときには
必ずここの第一園芸まで出てくるそうです。
「都心さえあこがれる街、二子玉川」って、こういうことなのかもしれませんね。
人間は欲張りですから、都心ならではの利便性を掌握してしまうと、
今度は逆に郊外の自然やフレッシュな空気を求めてしまう・・・
その日はお天気が良く二子の緑と風があまりにも心地よかったものですから
ついそんなことを考えてしまいました。
だから尚更この地でタワーは止めて欲しかった、とも思うのです。
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411
匿名さん
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412
匿名さん
>0歳の乳母車が外車だった的なキャッチコピー
マジですか
やっぱりここも田都沿線らしいマインドだな
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413
r
営業電話がものすごいんですけど。。
ここそんな人はいらなそうな物件なんでしょうか。。
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414
匿名さん
ポスターの数も尋常じゃないもんね。焦りすぎだよね。宣伝費全部やめて安くした方が簡単に売れるのにね。
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415
購入経験者さん
確かに焦りすぎ。
CM代はすべて値段にはね返ってくるからね。
そこまで危機感もってる物件なのかな?って思う。
大所帯だからね、上に伸びる団地にならない事を祈ってます。
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416
匿名さん
豊洲だってデべたちがCMで都心と思い込ませて、イメージアップに成功したんだから、
CMは販売戦略上重要なんでしょ。
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417
買い換え検討中
高値願望垂れ流しの弱小地権者、ウザイな。
マンション住み始めて管理組合ができたら、こういう輩がグダグダ言ってきそう。
地権者でも良識ある人はいるだろうから全ての地権者がよくないとはいわない。
まともな地権者もいるだろう。
でも、このスレに書いているようなウルサイ弱小地権者のような輩は
もともとたいした金もってないくせに、今回の開発で小金を手にいれた成金だからウルサイ。
ウザイ弱小地権者がいる物件は管理組合の運営がうまくいかないという話は聞いたことが
あったけど、こういうことかと・・・。
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418
匿名さん
裁判に負けたプロ市民の中身のない荒らしの方がうざい。
弱小地権者はおまえだろ?
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419
どビギナーさん
>低層の向きの悪い捨て部屋は当然200万円台からあるだろうし、
>トップの部屋は350或いはそれ以上もあるだろう。
>それがタワーマンションの宿命。
>ハイクラスの部屋もあれば、低層・日当たり眺望悪しの低価格物件が混在する。
>坪350万円以上だっていい張っている人は、他のタワーマンションの価格表見たことないの?
あれー?みなさんがおっしゃってる坪単価って、マンション全体の平均じゃなかったんですか?
私は、全フロア・全住戸での平均で400万円/坪くらいじゃないかなって予想してます。
もちろん平均ですから、もっともっと高い住戸も低い住戸もあると思いますよ。
そんなの当然じゃないですか(笑)
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420
匿名さん
今日、新聞広告が入ってました。
150m2プランの間取りだけが載っていました。
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421
匿名さん
確かにここに書き込みする人は、個別物件の坪単価と全物件平均の坪単価くらい理解している(していて欲しい)よね。
平均にして坪400万だと高すぎる感はあると思うけど、プラウドタワーより少し高い350〜380万平均、最低が280万前後〜プレミアム住戸最高が480万前後といったところが結論じゃない?川を渡るムサコですら最近の物件は平米100万(坪330万)に迫る勢いだからね。
再開発の内容がどうとか言ってる人もいるみたいだけど、実際の街の雰囲気は歩いたこともないし、ましてやモデルルームすらも見てない現段階で、坪単価だけとって高いの安いの言う方が不毛な議論だと思うのは気のせい?確かに1000戸超を捌くのは大変だけど、今後タワーが建つ可能性が薄いこと、さらに低層を含めてニコタマ駅地下物件と考えてもなかなか新しいものが出る可能性が少ないことを考えると、やはり相当な注目度・集客(購入ではない)になるのは間違いないね。
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422
近所をよく知る人
駅徒歩十分しかも空き地を越えてこなければならず、
駅近ともいえない。遠くはないが。立地も微妙だ、、、、、
これは450万以上の部屋作っても売れないと思うな。
この立地じゃ。タワー好きな人はそもそもこういうエリアには住んでないよ。
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423
匿名さん
CM代なんて気にしてないよ。
東急の一大イベントだからあらゆることするよ。
金に糸目なんてつけない。
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424
匿名さん
TV、ネット、新聞、ビラ、などなどあらゆる媒体に露出しまくりですね。
かえって危ない物件じゃないのかと心配になってしまうよ。
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425
匿名さん
眺望が開けてて目の前が水辺。
それって湾岸と同じ。
だからタワー好きな人には好みの立地だよ。
湾岸と大きく違うのは世田谷区だって事。
城東には住みたくない、城南に住みたいって人を呼び込める。
ただし、都心が憧れるなんて有り得ない。
港区港南とか中央区佃などに、都心の水辺のタワーはあるからね。
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426
匿名さん
東西南北の半分しか活用できない(後ろは川、渡った向こうはただの家並み)ってのは街の価値として落ちるんでないかい?
まあレジデンスフォレストが高級感たっぷりで公園もセントラルパークみたいに素晴らしくなりそうなら高くても買わせてもらいます。
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427
購入検討中さん
>>398
あのCM、陰気臭いよね。
ゲゲゲの鬼太郎の世界を思い出したって書いてるけど、おかっぱ頭の女性といい、怪談風。
高級な大人の雰囲気や夕涼みをあらわしたかったのかもしれないけど、
方向性に少しずつ、少しずつ、ズレが重なってがトータルで暗くなってしまった。
あんな陰気臭いCMに億単位の広告料を費やすんだったらもっとやりようがあるだろうに。
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428
匿名さん
グループの広告会社使ってるからじゃない?どうせだったら電通使えばいいのに。そうもいかないのかね?私の試算ではCM放映料で2億超えてるんじゃないかと思うよ。これで販売が不調だと儲かるのは広告会社だけだね。
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429
匿名さん
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430
匿名さん
仕様だけはケチらないで欲しいです。
免震は不可欠だな。
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431
匿名さん
TVCMは一流じゃないのかな。あれは良くないよね。
買う気 うせちゃう。
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432
匿名さん
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433
匿名さん
五反田のプラウドタワーは、低層が賃貸なので13階から上で、最低350ぐらいからで、平均400ぐらいの物件なのですが、販売対象140ぐらいで8割が完売だそうです。
やっぱりこの価格帯は結構簡単にはけるよね。川崎とか、都下とか、湾岸とかを検討している人には無理でも、都心のMS購入検討者には平均400の物件って安いと感じるというのが現状でしょう。その都心が憧れる価値のある物件ですからね、ここは。価格は推して知るべしという事で。その予算が無い方は、言うまでもなくそれなりの対応をされた方が、時間の無駄では無いかと。
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434
匿名さん
ほら、販売価格に幅があるから一般庶民も大金持ちも一緒に仲良く住みましょう、ということで落ち着いたのにまた煽るんだから…。
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435
購入経験者さん
都心低層MSに虐げられているのでしょうか。わざわざ完売もしていない都心MSなのにここへきてうっぷん晴らそうとしているよ。
都心があこがれるとは子供の目線で考えればわかりそうだが燿燿爍それにあのCM独身を対象にしていないように感じたけど。皆さんどう感じました。
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436
購入検討中さん
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437
購入検討中さん
>>430
免震はもちろん、制震もお願いしたい。
タワーマンションの上階は揺れが結構続くので建物は倒壊しなくても
家の中がめちゃくちゃになりやすい。
以前、タワーマンションの30階に住んでいたからよくわかる。
当時は震度4が最高だったから酷い被害はなかったけど、揺れて酔いそうになった。
あの薄気味悪いCMに数億円かけるなら、免震・制震などの構造部分にどうぞ、力をいれていただきたい。
内装は多少グレードが落ちても、自費でオプションやリフォームできるけと
免震・制震などは建設段階でやってもらわないと。
東急さん、このスレ見てたらよろしくお願いします。
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438
匿名さん
エアコンと換気システムだけはどうにもならないので、ケチらないでね。
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439
匿名さん
現在港北NTのマンションに住んでるけど、ここに買い換え予定です。
4LDKの100平米中層階だといくらぐらいになるでしょうか?
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440
匿名さん
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441
匿名さん
中層階に100平米の部屋ってあまり無いのでは?。あったら角部屋になるし1.1億ぐらいかな?。
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442
匿名さん
>436
なぜか自分は空気が読めてると思っている、それが不思議。そして現実を見るべし。
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443
匿名さん
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444
匿名さん
>>407
このスレに最近来てこの物件のことを最近知ったのですが、
プロ市民が弱小地権者の集まりとのこと。
どんな裁判をこのプロ市民や地権者の人たちはしていたんですか?
その人たちもこのマンションに住む予定なんですか?
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445
匿名さん
あのCMは、ホント薄気味悪いですね(笑)。浴衣みたいな衣装がわからんですね。
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446
ご近所さん
マンションの価格はともかく、これだけ大規模物件
となると、田園都市線の混雑に拍車がかかることは
間違いなさそう。現在の通勤者も、マンションの入居者
で都心に通勤する予定の人もかなりの覚悟がいりそうな
気がします。長期的には田園都市線沿線の資産価値が下がる
こともあるのでは、と心配です。
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447
匿名さん
>>446
間違いないですね。ここはCMやポスタを見てもファミリーを相手にしておらず完全なDINKS狙いです。
よって住民の都心通勤率の高さは推して知るべし。しかしそんな目鼻効く2馬力カップルが今さら田都通勤選ぶか?という気も。
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448
匿名さん
通勤考えると武蔵小杉の方が便利ですから
やはり周辺住民対象の物件になるんでしょうね。
そうなると戸数が多過ぎるような・・・
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449
匿名さん
ほんと、変なCM。
笑い方も、にーっと気味悪いし・・そのうち、イヒヒヒヒとか、ギャハハハハとか笑い出しそう。
ぶるぶる。
物件案内文も、甘ったるくて思い入れたっぷりで恥ずかしい。
物件そのものは良いものが建つのかどうか知らないが、CMに関しては、プラウドのほうが全然ましだったような気がする。
よく覚えていないが、「風も川も駅も、すべてがそこにある」 てな風味で。
とにかく安くて新鮮な大型スーパー作って、ハンズだけは確実に戻して欲しい。
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450
購入検討中さん
駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか?
Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら、Ⅲ街区のマンションを買わず、Ⅱ街区の完成を待った方がよさそうですよね。また、長期間、空き地として放置されるのも、治安上よくないですよね。
そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか?公園ができるのと、例えば、ごみ焼却場ができるのとでは、住環境は全く違いますよね。
今は世田谷公園の近くに住んでおり、RISEの100平米超の部屋を投資(賃貸)用に購入しておいて、退職後に広々と自然の多い環境で過ごしたいと思っているので、両隣の開発計画がとても気になります。
田園都市線の混雑ぶりは殺人的な上に、通勤時間帯は急行がないので(二子玉川から渋谷までは各駅停車のみ)、渋谷まで電車通勤しないといけない人は、RISEは購入しない方がいいと思います。
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451
Isn't it ironic?
折込チラシ見ましたが、
都心にしかない一流ブランド店と、都心にははない、日差しとそよ風、、、、、
皮肉ですよね。
第一点については、このような低湿地の1000戸なんていうタワマンは、昔で言えば、長屋そのもの。
一流ブランドは縁ないです。基本的に。
第二点は、このマンションの登場自体が、二子玉川の良好な環境をスポイルすること。
陽光はさえぎられ、景観も破壊され、そよ風はビル風突風に。
今の二子玉川のいいところをイメージして買ったら、痛い目に合いそう。
子供の学校と幼稚園の関係から、ここは買わないと思うけど、週末に遊びに行く街・二子玉川が安っぽくなって、環境まで悪化するのはさびしいねぇ。
なんとか、高層化だけは今からでも撤回してもらえないかなぁ。
中層で3-400戸がベストシナリオだと思うけどなぁ。
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452
匿名さん
おれも、今日広告見たけど、
悲しいねー。なんだろねー、このマンション。
イメージとしては、それこそ川向こうの駅前低仕様ファミリー向け格安物件だね。@150-180くらいの。
こんなの二子玉川に作るのやめて欲しいな。
用賀の相場まで下がる気がしてくる。
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453
匿名さん
てか、危ない低湿地にあぶないタワー建てて、なんのつもり?っていう。
リスク考えない、30代前半までのちょっと思慮の足りない残念な若夫婦しか手が出ないでしょ。
溝の口あたりにそういう対象が沢山いそうだけど。
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454
匿名さん
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455
匿名さん
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456
匿名さん
ところで、この辺だと、
高島屋以外での買い物はどこになるんでしょうか?
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457
購入検討中さん
よほど他の人に興味を持たれたくないと見える。
こんなに必死で悪口書き込むと異様ですよ。
ほんとにショボイ物件だったらこれほど悪口書き込まれないのに変です。
モデルルームオープン&抽選日までこの調子でしょうね。
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458
匿名さん
>イメージとしては、それこそ川向こうの駅前低仕様ファミリー向け格安物件だね。@150-180くらいの。こんなの二子玉川に作るのやめて欲しいな。
私のイメージとしては、それこそ川岸の駅前低仕様ファミリー向け格安物件だね。@150-180くらいの。こんなのは二子玉川に作るのが分相応だね。
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459
匿名さん
>>457
ネガティブなことを書いている人たちの真の意図や正確性はともかくも、
あのCMが購買意欲を減らしているのは確か。
東急自らがあの変なCMでこのマンションのイメージダウン(不気味で暗い)させて
興味を持たせないようにしている。
興味を持たせたいならあの陰気なCMに莫大な広告費を使うことを今からでも
やめた方がいいと思う。
CM制作費は既に支払っているだろうから無理だけど、
放送広告料を減らすだけで相当、無駄な支出も減るし、
人々に「不気味なマンション」と思わせない効果もある。
広尾のガーデンフォレストなんて、テレビCMはほとんどうってないと思うけど完売。
しかも超高級マンションであり大規模開発。(タワーではないけど)
東急の宣伝担当は、やり方をもう少し考えた方がいいのでは?
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460
匿名さん
CMに一生懸命噛みついているのはナニモノ?
こんな匿名掲示板でグジクジ言っても仕方ないよ。東急に電話して直接話したら?
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461
匿名さん
456さん、東急ストアー(プレッセ)がありますよ。マンション建設地は夜はとても世田谷とは思えない静かな環境です。タワーマンション建設は、やはりもったいない気がします。
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462
匿名さん
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463
匿名さん
抽選が終わるまではこの調子でしょう。
反対派も、競合デべも、買う気のない人も、買いたい人も、
ネガキャンしたい人たちばかりだから。
抽選が終わった途端に、
当選者たちが褒め始めるんだろうけど。
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464
購入検討中さん
そうか、今の時期はそれぞれの理由でみんなネガキャンなんですね。
<ネガキャン内訳>
・買わないけど裕福な人・・・価値がないので安くなくちゃ価値がない。
・買えないし貧しい人・・・イソップ物語の狐「あんな葡萄ちっともおいしくなさそうだ!」
・買いたい裕福な人・・・競争相手を増やしたくないので徹底的に悪口攻勢でライバル蹴落とす。
・買いたいけど貧しい人・・・欠点を羅列して安値誘導。世論誘導に失敗したら買えない。
・競合デベ・・・近隣の売れてない物件を買わせたいので悪口攻勢。
・近隣住民反対派・・・敗訴するわ賠償金も取れない悔しさで徹底的につぶしにかかる。
・通りがかり・・・興味ないけど電車が混むのがイヤで悪口攻勢。CMきもい。
<ポジキャン意見>
・東急不動産関係者・・・高値誘導と都心のイメージで意見で煽る。
・地権者・・・盲目的に良いものと信じて坪400万円発言。(等価交換分を売却予定)
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465
匿名さん
ネガキャンには今までの流れを見ると
二子玉川には超高層は要らない、という人も入るんじゃないか。
超高層でなければ購入検討という人も結構いたと思う。
(買えるか買えないか、近隣か近隣でないかは分からないが)
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466
匿名さん
低層マンション(リゾート風に)にしたらきっと値段があがり、名所になるんだったんでしょうね。 残念。
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467
ご近所さん
二子玉は休日にバーベキューしに行って
さんざんゴミ散らかしてる奴らが多いから街が臭いんだよなー
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468
匿名さん
450 の以下の質問は意図的に無視ですかね?
>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか?
>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか?
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469
ビギナーさん2
この物件は、周辺環境も含めて考えれば、明らかに二子玉川プラウドタワーよりも高く出るでしょうから、やはり350万〜400万の坪単価になるかな。しかしこれだと、五反田のプラウドタワーと同じ価格帯になるわけですよね。
う〜ん、周辺環境をうまく整備できれば、それなりの価値はあると思うけど、その辺が上手くいくのかどうかですね。
営業さんが一生懸命なのは、市況との関係で危機感を持っているのではないかと思います。
しかし「都心も憧れる」は、ちょっとイマイチのコピーですよね。場所にもよるとは思いますが、都心の人がわざわざ移ってくるとは、ちょっと考えにくいですけどね。(それとも、子供ができたら移ることを真剣に考えられるような設備が整備されているんでしょうか。)
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470
匿名さん
子供のいる世帯には五反田とかはちょっと抵抗あるかなぁ。
都心のいいところは価格的にきびしいし、埋立地なんかは論外とすると、
悪くない選択だとは思うけど。
二子玉だめっていってる人はどの辺検討してるの?
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471
匿名さん
否定もせずに話題をそらそうとする、450さんの指摘は、当を得ているのでしょうね。
>駅に至近のⅠ街区(ショッピング・オフィスエリア)とⅢ街区(高層マンションエリア)の間の、Ⅱ街区の広大なエリアの開発が、第2期事業とされ、どのように開発されるのか全く記載がないのですが、近いうちに決まるのでしょうか?
Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら、Ⅲ街区のマンションを買わず、Ⅱ街区の完成を待った方がよさそうですよね。また、長期間、空き地として放置されるのも、治安上よくないですよね。
>そして、Ⅲ街区のさらに東側に、世田谷公園くらいの広さの「都市計画公園予定地」と記載されていますが、この計画は確実なものでしょうか?公園ができるのと、例えば、ごみ焼却場ができるのとでは、住環境は全く違いますよね。
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472
購入検討中さん
TVCM、お盆の雰囲気。
お盆で親戚が集まって死んだじいちゃんの思い出にひたりながら家族で川べりを歩いている感じ。
来ている着物(浴衣)も喪服みたいに地味で暗い色だし。
最後に女が笑うのは、「じいちゃんと子供の頃ここらへんで遊んだな」と思い出にふけっている感じ。
「都心さえ憧れる街」のキャッチコピーとCMの映像に全然あってない。
家族でお盆かお通夜みたいに地味すぎる黒っぽい着物(浴衣)着て、
川べり歩くシチューエーション見て都心より憧れて住みたい人っているんだろうか?
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473
匿名さん
>Ⅱ街区も、Ⅲ街区と同じような高層マンションエリアになるなら
その可能性も大かも、
これ以上商業施設いらないし、二子にオフィスビル群は必要ないし、
となるとマンションか?
それで今から必死に広告、営業して集客かけてまずここを即完にして次(Ⅱ街区)に
いこうとしているのか。
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474
匿名さん
みんなこの辺に住んでる人じゃないでしょ。坪単価が400とか450とか言ってる人は。
五反田なんてここから遠すぎて、全く何の関係もないよ。
2-30年の長いスパンで、この辺の不動産価格を知ってないと、価格予想は大きくはずすよ。
まぁ、バブルんときは、言うまでもなくすごかった(坪700-900万)けど、それを除くと、中長期的な坪単価の平均線は220-250万イメージ。
このマンションがいくらで出てくるかはわからないけど、220-250レンジにこの物件ならではのプレミアムとディスカウントを足し引きした値段だろう。
そして、中古になってく過程で、やっぱりその辺の価格からやや下の中古価格に収斂していく。
買う側はその辺を頭に入れて買うといいと思うよ。
株以上に、不動産も中長期には平均回帰するもんだからね。
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475
匿名さん
>470
そりゃ、この沿線なら、桜新町・用賀あたりでしょ。
どこぞのMOOK本に、高額所得者の利用の多い駅として、
広尾、麻布十番、学芸大学に続き、首都圏の4位と5位にランクされてたね。
(学芸大学といい、地味好みの小金もちが心静かに住む町ってイメージがよく出てるね。)
勿論、駒澤大学あたりでもいいと思うけど。二子玉川は住む場所としてはランクが落ちるね。
大井町線なら上野毛、等々力、尾山台(個人的には尾山台いいと思う)
東横も悪くないが、やはり公園や公的施設の充実という意味では、田園都市線かな。
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476
匿名さん
急行止まる駅は行き交う人・住人のレベルが低く、
マナーのできてない若い奴が多いから、子持ちには全く向いてないよ。
三茶しかり、二子しかり、溝の口しかり。
とくに二子玉川から先は朝の通勤通学の時間帯に限って言えば、全部各駅になって、メリットもないし。
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477
匿名さん
>二子玉川から先
やっぱし、この物件て田園都市線の溝の口以西の方が結構狙っているのでしょうか?
人のことを見下げていう人のレベルは知れているので、ここを検討している人のレベルが心配。
せっかくだから、良い人が住む街になってほしい。
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478
匿名さん
「都心さえ憧れる」ってのは、都心並みに高くするぞってことで、実際に都心の人が憧れるかどうかはどうでもいいんじゃ??
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479
匿名さん
>474
あんまり高値を煽るつもりはないけど、中長期的な平均線が220-250ってのは言いすぎでしょ?
それだと下限は200万以下に下がっちゃうよ!まさか終戦後から平均しちゃったんでは?
そもそも不動産の平均線を語ることにどれだけの意味があるのか。2-30年の長いスパンで考えたって
今この時にニコタマタワーマンションが350万で出てしまったら、それで終わりじゃない。
2-30年も経ったら、いい物件があるかどうかも分からないし、下手したらこの世にいないかもしれないし、首都移転でニコタマが大田舎になってるかもしれないし、全く分からないじゃん。
平均値というより、これからは賃料ベースの利回りで妥当な水準(5%くらいなのかな許せる水準って?)に収束していくんじゃないの。とすると265〜285が田園都市線世田谷区内(徒歩5分〜8分)の相場じゃない?だからこの物件は中長期的に見ると高めの水準で出てくるということが言えるかもしれないけど、あとはタワーマンションのプレミアムや再開発物件という注目度を勘案して個々人が判断すればいいんじゃないかと思いますけど。
不動産はもはや金融商品化してきているんだから、その相場の動きの中で今は高いゾーン、220-250は低いゾーン(2000年〜2004年くらい)というだけのことだよ。どのタイミングで買うかは個人の都合もあるんだから、一番安いとき(もしくは高いとき)を取って他人がとやかく言うことでもない気がするな。ちなみに今回ミニバブル崩壊、ミニバブル崩壊といってマスコミは大騒ぎだけど、ホントのバブルの時は474さんが書かれている通り坪1000万に迫る勢いだったわけで、早めに調整が入ったのはある意味良かったんじゃないかと思うよ。2000年〜2004年はバブル後遺症の超高値のゆり戻しだからあそこまでの安値になってしまったかもしれないけど、今回は上ブレも小さかった分、下ブレも大きくないんじゃないかって個人的には思っているけどね。
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480
匿名さん
その時その時のマンションの価格の高低を判断するのは難しいですが、今後20年〜30年くらい先のことまで考えると、資源のない日本の通貨円の価値が相対的に下がり、輸入物価の上昇によりインフレがじわじわと継続して進行すると予想されるので、固定金利でローンを組んで不動産を購入しておくのはインフレ対策として賢明な判断かもしれません。
どのマンションを買うのがいいかは、また別の判断が必要ですが。
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