二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

>>334
ここまでネガキャンが必死だと驚愕しますね。
竣工まで2年もある物件ですから「とにかくスムースに売る」という行為は
竣工までにスムースに売ればいいということですよね。
販売期を４期くらいに分けて限定して売ればいいだけで済みますよ。
ダラダラと先着順申込を受け付けない販売スタイルにしただけで売れていない印象は
避けられますし、今時どこの大規模物件でもこのスタイルでやっています。
販売期を何度かに分けて販売する物件を「売れてない」と判断してしまう方もいますが、
すべてそうだとは限りません。

利幅、利益額は周辺相場への影響も全て二の次で、財務の脆弱を勘案したリスクテイク量が
半端じゃないなら逆に何故リスキーな単独でやることにしたのでしょう？
おいしい事業であることから他社に協力を求める必要がないと判断したのは明らかでしょ。

独特の天動説も面白いですが、それを周知の常識であるかのように発言するのは控えたほうが良いと思いますよ。

>>339,340
渋谷で自営業してますが、そうですかねぇ？
パルコ近くに去年開業して話題になった綺麗な美容外科（クリニック）の
一月の売り上げが３０００万円以上らしいですよ。一店舗で。
まあ、先生の腕がいいんでしょうけど。
公園通りにはいくつも新しいビルが新築されて、家賃は３００万以上。
それでもちゃんとテナント埋まってるし。
それくらいのパワーはありますよ。
逆に、若い子向けではなく高級志向のお店が増えた気が地元民としてはしますね。
駅の周りは相変わらずですけど・・。
副都心線が開通して、安藤忠雄の設計した新しい地下鉄の駅も出来、
渋谷はますます楽しみですよ。

いやはや渋谷の凋落まで持ち出して物件批判ですか。
全然関係ないじゃないですか。ネガキャンもいい加減にしてくださいよ。

>>329
ここの賃料を12000円と予想してるんですか？
すごい相場観で驚きました。
貴方が大家さんになる時は是非教えてください。
私がマスターリースして第三者に転貸させて頂きます。

新築時は＠15000円、20F以上なら＠16000円取れますよ。
プラウドタワーだって3年経ってまだ＠14000円ですよ。
http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/search/?building_id=146559

ありとあらゆる手法で物件を貶めて何がしたいんでしょうか？

>>345　>>346
まぁ、この人達に何を話しても無駄ですね。

証拠見せろとか言われそうだったのでソース示したんですけど、
募集賃料は成約賃料じゃないと反論してきますか？
ま、私が荒らしだったとしても同じ事言うでしょうから仕方ないですね。
ちなみにウチの関連会社でプラウドタワーは賃貸つけてますよ。
成約事例も賃貸借契約書写しもあります。
さすがにここで公開できませんが、そう言うと嘘だと騒ぐつもりでしょう。

エイ●ルが決めるような汚いボロアパートだって12000円ついてますよ。
とか言うと専有面積が小さいと単価が上がるの当たり前と大騒ぎするのが見えてますね。
もうバカバカしいので議論するのは止めます。

あなた方はここをなんとか安く買いたくて必死で物件を貶めて、誰も検討しないように
かつ坪単価が250万円設定で売り出されるように日夜、工作活動に精を出す郊外在住の方々ですもんね。
このチャンスを逃したら都内に住めませんからそりゃ必死でしょうねぇ。

だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

ここのネガキャン組織的？
参考になる情報がほしいな？
ネガキャン専用の別スレ立ち上げて、そっちでやって

価格発表までが第一の嵐。その後販売開始まで第二の嵐。
販売始まれば落ち着きますよ。
どうせ議論にもならないから、荒らしは放置が一番。
そして本当の検討者はただ見てるだけの人が多いはず。
積極的に書き込んでるのは荒らしと偽検討者だけだったりします。

さっきテレビを見てたら、ハリセンボンの二人が綺麗に着飾って、とある撮影現場に行くという番組をやっていた。
ハリセンボンにはサプライズといことで、『綺麗になったところで、二人はとある郊外へ』というナレーション。
当然二子玉川へ来たんだけど、ハリセンボンは『二子玉川ってすごい遠い！！』と大声で言っていたよ。

二子玉川を聞いたことがあるという程度の人にはきっとこんなもんなのか・・・？

↑失礼しました。

ルーキーズの撮影現場へ向かったのです。

そもそもの疑問なんですが、
郊外の超高値の物件に興味を示す方々っていったいどのような人なんでしょう？
庶民には理解の範疇を超えています。
教えてください東急さん。ｗ

お答えしましょう。感性豊かな金持ちです。

初めて投稿します。
結構、真剣に購入を考えています。
ただ、坪350万円以上〜というのを読んで、世間の相場を考えてそれは厳しいと思います。

低層棟の場合や、高層棟の高層階は坪350万円以上もザラだと思いますが
タワーの低層階や、日当たり・眺望の悪いフロアは坪350万円以上では絶対、無理。

高層マンションは必ず、日当たり・眺望の悪いフロアがあって、しかも、
低層階は非常に条件が悪い。
それらの物件は坪250万円台も十分ありうると思います。

二子で大規模開発でその価格ならお得感はあります。
ただ、日中在宅時間が長い人には住みにくい。

ちなみに、友人は汐留ツインパークスを買いましたが、家には夜しか帰らず、
洗濯はクリーニング屋メインなので日当たりはあまり関係ないようです。
(友人の家の場合、眺望はイイので安くはない)
ツインパークスも高層マンションならではの住戸の坪単価の差が激しい。

それからたまプラとの比較なんかも出てますが、ドレッセの美しの森もまだ売れ残りがありますね。

>>353
感性豊かなお金持ちは何人ぐらいいらっしゃるのでしょうか？
巷で聞くのは、ヒルズ族みたいは人ばかりですが？

それに、そのような感性豊かなお金持ちは今現在どこにお住まいでしょうか？

すみません疑問が尽きない庶民です。

355
キミ、レベル低いね。精進しなさい

>>356
精進すれば感性豊かなお金持ちになれるのでしょうか？
すみません疑問が尽きない庶民です。

＞だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
＞1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

難しいことはよくわかりませんが、上記に深く同意。
こんな大規模物件で庶民的な価格になったら・・・、
偉そうですみません。逆に私は見送りたくなるかも。

>>358
値段が高くなれば感性豊かなお金持ちに住んで頂けるのでしょうか？
それなら高くすれば良いと思います。

俺は、この辺に家もって十年以上になる。二回住み替えた。
学生の時に宅建もとって、不動産はすきだから仲介の人とも継続的に
話すし、大手マンションデベ各社の会員誌にも一通り目を通してる。

で、思うんだが、この板で、ネガキャンネガキャンとキャンキャン行ってる奴のほうが
不自然に物件の肩持ってるように見えるんだが。バイアスかかってんのは高値支持派だろ。
なんで検討者が高値望むんだよ。あまりに安い物件があると住民の質云々ていうなら分かるが。
坪300万でも、90平米で8000万だから、少なくとも＊＊＊は買えないんだからいいじゃないか。

第一、個人的に、冷静に事実を書いてる奴に、ネガ「キャン」はねーだろうと思う。
選挙戦じゃねーんだから。なんで、キャンなんだよ。

350万はきついのも事実、250万前後から始まりそうなのも事実。
東急のこの土地の簿価が恐ろしく低くて（かつ補助金たんまり）安く出せるというのも事実。

どの板にも、地権者が張り付いて五月蝿いね。五月だから？

>>360
値段が安くなると感性が低い人が集まってしまうらしいですよ。
周辺への悪影響が心配ではないでしょうか？

この近辺の住宅街の路地を猛スピードで走る人間が乗り回す車は
いわゆる高級外車ばかりなんだが(1台に限らず)
その人たちは感性豊かな金持ちなんだろうか?

すばらしいスピード感覚の持ち主ばかりなんですよ

>>357
それはわかりません。
が、そんなあなたでも頑張れば世の中の役に立つかもしれません。

プロ市民の芸風変わりましたね。

<住宅街の路地>でのスピード感覚と感性の豊かさは相容れないと思うが。
他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

マジレスThanks

＞他人に気配り出来ない点で品位に劣る。

この板でも分かる様に、この辺の住人としては特に普通ですが何か？。

>>370
スレ違い。

横断歩道で人影があったから止まるべきとは危険な行為ですよ。まともに免許もっている方は絶対にしません。後続車に追突される危険があります。横断歩道では徐行はすべきです。

上のほうでも書かれていましたが、この物件のＣＭって何であんなに暗い雰囲気なのかね。
フタコの良さって、燦々と降り注ぐ陽光にキラキラと照り返す川面と川原と国分寺崖線の
緑だと思うのですが、あのＣＭはそうした要素を全く感じさせませんね。

>>372
悔しかったのネー
オマエはコドモか？

>>342 さん、339です。
渋谷地元ならではの肌感覚の情報、まことにありがとうございます。
渋谷凋落のソースらしきものを紹介はしましたが、
私自身は渋谷のポテンシャルを信じており、
新鮮開通による「渋谷パッシング」などは杞憂に終わると思っております。

そこら辺も踏まえてこのマンション、
私は平均坪400万円/坪と予想します。
そう遠くないうちに答えは出るのですから、
みなさんコテハンで楽しく予想合戦しましょうよ。

渋谷駅でのプロモーションもすごいですね。
ＪＲの玉川口改札付近には天井からポスターが大量に下がっていましたし、
田園都市線の改札付近は壁一面に貼られていました。

>>372
スレ違い

おそらく削除されると思いますが、念のため東急の一般的な販売方法を御伝えしておきます。
以下、御確認下さい。

http://www.news.janjan.jp/area/0703/0703252410/1.php

東急は基本はまず高く出します。そして期末に値下げするのが基本的なやり方です。最近の事例ですと、小石川の物件もこの手法でした。そちらのスレも御確認下さい。

ここは、当初の売り出しは相当な高値で出してきます。350は越えて来ると思います。

大井町のブレンズもそうだったな。

北側の低層は300割る物件もあるかと思うが。
平均的には350超えるくらいか。
ニコタマブランドといって嘘にならない（この
ために再開発したんだから）し、日本人はブランドに
弱いからね。とくにお金持ち（小金持ち）は。

ブランドが似合わない人ほど、ブランドをコケにします。
私もニコタマブランドが似合いはしませんが、あこがれます。

二子周辺は、だらしない人があまり見当たりません。これも一重にお互い気を付けてるんでしょうね。ブランドって結局こういう事なんですね。

もともとミニ動物園や遊園地があった場所で、その後は犬猫のいた場所の跡地に建つマンション。
この建築場所自体にはもともとブランドなんてないよ。

>373
370さんは、そういうこと言ってるんじゃなくて、
交通弱者に思いやりを持てって言ってるんだよ。

人影がいたら止まれるくらいの覚悟で、行けって言ってるんだよ。

ちなみに、教習所では、完全に止まらないと教官にブレーキ踏まれるよ。

安値支持派をネガキャンって騒いでいる者です。
だからと言って高値支持派ではありません。

なぜ安値支持派の意見を否定するのかと言えば、
他愛もないことを欠点として羅列してを物件を貶めて安くないと売れないとか
二子玉川は貧困層しか集まらないブランド力の欠片もない不人気な汚い街だとか、
東急不動産の財務状況が危険だし安値で土地を仕入ているし景気の先行き不安から
坪250万円がいいとこだという論法で放言する無駄な工作活動に反感を抱いてしまうからです。
それは明らかに公な事実とは違う有害虚偽情報です。
そんな参考にならない詭弁が余りにも掲示板に溢れているので止めて欲しいと思っています。

東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか？
mixiや会員制の不動産サイトならともかく匿名掲示板など参考にしませんよ。

正直この物件って業界でも経済上も注目を浴びる物件になると思います。
電車の混雑やCMの出来や再開発の是非は関係ありません。
住みたい街ランキングに登場する街の1000戸規模の再開発ですから当然です。
今後の不動産業界の行方を示すメルクマールと行っても過言ではありません。
そう考えると平均坪単価@300だったら買得、@350だと残念ながら妥当、@400以上ならさすがに無謀でしょう。
それを欠点並べて@250でも難しいとか大騒ぎする目的ってやはり下記ネガキャンでしょう。

・物件を貶めてここを閲覧する潜在客に興味を持たせない。
・ここを閲覧する潜在客に評価が低い印象、物件企画が悪い印象を与えたい。
・ここを見た東急不動産が@250で設定せざるを得ないようにしたい。
・そもそも@250でないと買えない。

おそらくもう価格設定は内定しています。
モデルルームがオープンして具体的な購入検討客の反響を元に価格微調整をするはず。
したがって本気でネガキャンしたいのであれば、販売担当者にネガキャンして@350など有り得ないとアピールするのが有効でしょう。
このスレを閲覧する人全員がそうすれば相当な効果がありますよ。
この方法で前向きにネガキャンした方がベターです。

しかし@250でないと買えない人は検討客にカウントされませんから、自己資金欄と年収記入欄はふかして書いた方が良いでしょう。

久々にこのサイトを見ていたら、崖下の街は大騒ぎですね。確かに周辺住民（私は用賀周辺在住）としては、土地の低い二子玉川駅前はあまり魅力的な土地ではないとは思いますが、やはりニコタマのブランド力は侮れないですよ。『都心する憧れる街』ですから用賀住人も相当気になる物件だと思いますね。で、結局これだけのネガキャンがあっても結論からすると結果オーライ的なことになりそうな気がしますね、私は。月島、品川港南、豊洲、小杉がそうであったように、いくらニコタマにそぐわない開発と言っても出来あがってしまえば、そんなネガキャンも忘れられるのよ。
で、坪単価のお話ですが＠250万ですよね。その価格だったら私引っ越しちゃおうかな。でも＠250万しか出せない人はニコタマは息苦しいよ。物価は高いし、周りは金持ちばっかりだし、マンション買って毎日猫飯じゃ辛いでしょ。そんな方は物価の安い用賀にいらっしゃい！なのでそんな切ない人を大量に出さないためにも＠350万平均くらいが妥当じゃないでしょうかねぇ。

>東急不動産がここ見て価格設定すると少しでも思っているのでしょうか？

これも小石川の物件で実際に見られた現象ですが、実際の発表前に物件の当初の価格を100万円単位まで正確に予想した人がいました。これは、実際どう考えてもデベの実験的（反応を見る）書き込みだったと読まれています。

嘘だと思うのなら、この小石川の物件のスレを読んでください。驚きますよ。

二子玉は元来高級ではなかったという点には同意だが、一方でこれといった弱点もなく
周辺が高級住宅街ということもあって付加価値をつけ易いんだろうな。
ネガキャン氏が「こんなとこ@250だ！」としか連呼できないのも弱点が少ない表れだと思う。

タマタカの成功もそういった背景があったと思うし、ライズもそれなりの値段（@350ぐらい？）で売ってくるんだろうね。