二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

＞324

勿論、単なる居住の床を買おうと思えば、マンションの方が割安なのは、どこでも同じです。
しかし、マンションの場合、特にこのタワーの場合、ほとんどが、価値が減ずる建物の値段です。
戸建は逆にほとんどが土地代ですから、地価の下落分はあるにせよ、より価値が安定的です。

マンションと土地は、使い方は同じでも、資産としては別物です。

それから、坪300万で買っても、貸すときはせいぜい新築時で坪1.2万、すぐ借り手を捜そうと思えば1万というところです。
12ヶ月で12万から、14.4万。経費前表面利回りで4％から4.8％、ここから管理費・修繕費、税金、仲介手数料、修繕費、税金などなど引くと、まぁ、10年国債程度の利回りですかね。
ここに空室リスクや、火災などのリスクを加味すると、全くペイしないで、減価のダウンサイド・リスクだけを享受することになります。しかも、資産の一極集中運用になり、個人資産運用としては、全くなっていません。（資産が数十億おありになるなら、まだしも）

賃貸するなら、もっと都心の中古を安く買わないと絶対無理ですよ。
2002-03までの下落が、相場の息の長い基調トレンドです。人口が減り、国富が減じていますから当然ですが。
去年のピークと比べると、過熱感が落ち着いたは言え、まだまだ、今の相場は、長期下降トレンドラインから上ッ離れた相場レベルです。
ここで、長期の賃貸用に新築物件を買うのは、大やけどの公算大です。

>>324

軟弱な地盤と分かっているなら、なお更、「借りる」べき物件で、「貸す」側に回るべき物件じゃないなぁ。賃貸には全く向かないと思うなぁ。

沿線の世田谷区内に住んでいます。
高島屋の駐車場が只なので、よく高島屋に車を止めて、河原で子供と遊びます。

子供が好きな遊びの一つが、凧揚げです。さすがによく上がります。
砧公園とはえらい違いです。あの風が吹き付けるタワマンは、
なかなかの迫力でしょうね。タワマンの間をすり抜けた風が、どんな風に
台地を駆け上がっていくのか、その辺もやや気がかりですね。

私は崖線を越えた方に住んでいるので、直接関係ないですが。

行政区分上、世田谷区の同じ玉川地域でも、実際、環八とか、崖線が生活動線を
結構分断していて、いわゆる川沿いの宇奈根や鎌田（この二つは砧支所エリア）玉川の一部は、やや異質な感じがしますが、このタワマンが出来て、新しい住民が入ってくると、ますますその感が強まりますね。

崖線越えたところに人口が増えれば、新しい支所を作ってもいいかな？
いや、これ以上税金無駄使いされても困るか。

331さん

全くおっしゃるとおりで、普通に理論的な思考でいけば、
手持ちブランドの二子玉川の相場を下げるようなことはしないはずなのですが、実際電鉄をとりまく環境は非常に厳しいのが現実であり、背に腹は変えられない状況があります。

簡単に言えば、過大債務問題です。

それが引き金となって、東急の総本山である渋谷の町が長期凋落状態にあり、都心の繁華街や、新宿などに比べたときの「一人まけ」状態が更に深刻化しています。

一方で、近い将来、大きな資金回収が出来るあてとしては、ここ以外あまりないのが現実です。
どなたかが、この物件に関して、（再開発ステータス供与が）公的資金注入みたいなものと書いておられましたが、あながち嘘でもないかもしれません。

電鉄の債務は減ってはいますが、非常にスピードは遅く、先に触れた、渋谷の再開発もあり、資金需要は経るどころか、増すばかりです。加えて、今期は大幅な減益予想を出しています。更に足元では長期金利が再び上昇し始め、不動産がらみの融資が着きにくくもなっています。

債務で苦しんでいる点では、この事業の3割を担う不動産も同じです。（こちらはかなり先行きが見えてきた感はありますが、それは飽くまで電鉄と比べたときの話）

ということで、私の、企業分析から見た読みとしては、東急の至上命題は、この物件をとにかくスムースに売る、ということです。
（残念ながら、このあたりは、事業組合のその他の零細地権者さん方とは足並みが揃わないかもしれません。）
利幅、利益額は二の次です。周辺相場への影響も、更に二の次です。普通、1000戸レベルのマンションは、三井・三菱であろうと、他社とJVを組んで、リスク分散をはかるものですが、ここはほとんどを東急グループが丸抱えで、財務の脆弱さから考えると、このリスクテイク量は半端じゃないです。

昨年までのいい相場が続くのを狙っての2005年の事業組合結成だったと思いますが、（特に地権者さんは）今となっては、鉄道としては、とにかく現金回収を滞りなく行いたいというのが偽りない現実と思います。

>>336
明確なソースは手元にありませんが、渋谷の凋落はずいぶん前から話題になっており、
副都心線の開通がそれに拍車をかけるだろう（渋谷を通過し、新宿に行かれてしまう）という記事は、各紙・誌に掲載されています。
90年代以降、「若者の街」というイメージが定着し、80年代に西武・東急が作り出した「大人の街」
「文化的に洗練された街」というイメージは雲散霧消した。
若者のファッション品などが売れているように見えるが、落とすカネの絶対額が少なく、
街としてのポテンシャルが落ちている、というのが基本的な論調です。
「松濤住民と東急本店」のような点と線的な上流イメージは健在ですが、
街としての面的な発展が見込みにくいということでしょう。
東急による駅前再開発が流れを変えるかもしれませんが、失敗すれば凋落する街に対する過大な投資ということで、
大ダメージにもなりかねません。