二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

お休みの日の高島屋の駐車場には川崎ナンバーが殆どだな〜と思うのは
私だけでしょうか？
世田谷でもあちら方面の方か、神奈川県民限定の人気の地だと思います。
特に神奈川県民には憧れの地なのかも？

＞303

正直あなただけに言いたいわけではないのですが、この辺の人って本当に神奈川県民を　差　別　的に見てる人が多いのに正直びっくりしています。

都心の人から東京のはずれと書き込まれることへの反応なのかもしれませんが、正直感じ悪いですよ。

自分はちょっと特別、と思いたい人がたくさんいるんでしょうね。
ここは人と競いたい小金持ちの街。
お疲れ様です。

>299
２０１１年から慶応初等中等一貫校が荏田（田都・江田駅）に出来ますよ。
逆方面なのでそれほど混まないのでは？
高校も自由が丘乗換えで日吉まで30分弱。（女の子は大変かも知れませんが）
慶応に興味の無い人には無関係ですが・・・。

あくまで参考意見として。ここを買うかどうかは別として人によっては2〜3億は現金で出せると思います
　まずこのあたりの地価はどの位するのでしょうか。

　　その金額を多少下げた金額(↓)＋再開発化住宅地(↑)＋建築費[もし自分が同じ広さの家を作っ　　たとしたら](↑)＋その他［階数、向き、地盤など］(?)

　で判断されると思います。
購入に対して活気がある場所を好むのは当たり前だと思います。若い人が多いのならなおさら購入意欲が出てくると思います。若い人だけの人気だから価値はなしというのは？

坪240万円だったらいいですね。
南向き角部屋の5階あたりの80㎡3LDKが坪240万円だったら5800万円になります。
自己資金が600万円前後と少ないですが、5200万円を35年払い10年固定ローンにしたら
月額返済12万円でボーナス35万円加算になります。

一応今年は年収700万円オーバーになるので支払も返済比率も30％以内なので問題なし。
20台で二子玉川の新築タワーマンションが買えたら人生の勝ち組と呼べそうです。
どうか完売目指して割安な240万円以内で価格設定してくれるようお願いします！！

個人的にはもし自分が購入対象の立場でしたらこのマンションの一部屋を戸建に喩えてあらわすと、地盤は軟弱ですので地価(マンション)に対しては戸建(実際)の地価270万は出し建造物にはコンクリートですので100万。実際は世田谷では木造の場合は坪70万以上コンクリートでは100万以上ですのでこの線が妥当でしょうか。エントランスなど外溝工事のところは加味しません。なぜならこのような経済状況ですので下落するかもしれませんから安く(考慮なし)見積もりました。

タワマンなら山手線沿線で駅近、これ以外は資産価値が落ちるような気がします。
今はどこにでもタワマンがあふれてますから。
二子玉川なら、やっぱり戸建てが似合うと個人的に思います。

>>308
釣りですか？
そんな年収でそんなにローン組んじゃっても大丈夫だなんて、遺産相続でもあるのかな？
うらやましいぞ！
でも、心配しなくてもそんな安値ででないからね。安心してね。
万が一そんな安値で売りに出されたら、高島屋もららぽーとや郊外のイオンなどと
なんら変わらないショッピングモールになることでしょう。（あれ？今も？）

坪単価240万円なんてあり得ないでしょう。
だいたい月々のローン以外に維持費が掛かるのをお忘れですか?
大規模タワーでも管理にお金を掛けていたりすれば80平米だと修繕費と合わせて月々4万円位は確実にしますよ。
月々返済12万＋4万程度さらに光熱費等々は必ず掛かってきます。
固定資産税も考えたらあなたの返済計画は破綻かと思いますが。夢を壊すようで申し訳ありませんが。
ご両親から頭金を大幅援助していただくのが賢明な手段ですかね。

新玉川線沿線で売買仲介やってます。
全額キャッシュの方、自己資金50％以上で月額返済10万円以内の方ももいれば
308さんのように自己資金10％で月給の40％をローンなさるギリギリの方も結構います。
融資承認さえ下りれば無謀なローンでも果敢に支払う方って多いです。
お子さんがいないご家庭は特にその傾向が強く感じます。
でも無理して買うと家具や引越代をケチったり外食を避けたりと辛そうです。

ただ、ここが＠240万円だったらマーケットが大崩れしてしまうのでまずそれはないと思います。
東急不動産が自分で自分の首を絞めるようなことするはずありません。
プロのはしくれとして予想するとやはり＠350万円が妥当じゃないでしょうか？
向きの悪いプランは＠300万円を切るかもしれませんが、やはり南向きだと＠350万以上でしょうね。
ここ最近お客さんの動きが極端ににぶく成約が少ない状況ですが、＠300万円を切る築浅中古マンションであれば必ず成約しています。（よほど悪条件の物件は別ですが）
この沿線は依然人気があり適正価格であれば必ず売れるエリアです。
最近お客さんとの会話でこの物件が話題に出ることが多くなってきました。
きっと盛り上がるでしょうね。

資料請求したらアンケートが届きました。

予算のチェック項目は５０００万円〜４億となっていました。
つまり５０００万以下の部屋はないってことですね。

１ＬＤＫで５０００万くらいなのかな？

普通の世帯持ちのサラリーマンは検討すらできませんね。

>>313さん
そうですか。
色々な情報を合わせると、やはり概ね＠３５０といったところですか。
参考になります。

仮に買えたとしても３０８さんみたいな方を勝ち組というのかな？何が勝ち組か
分かりませんが、ご本人がこだわっているようなので・・・。

３１３さんの話だと、要するに坪３００万以下でないと動かない、すなわち
３００万を超えるとかなりきついということでしょう？結局、３１４さんの読みと
あまり変わりない読みだと思いますので、平均して坪２５０〜３００万くらい
、南向きのかなりいい部屋でも３５０万いかないくらいということようですね。

314さんの意見、私の知り合いの不動産業の方かと思いました。
(もしかして同じ方ですかね?)

やはり今年いっぱいは厳しいですよね。買う方も売る方も。

>>３１６さん
まとめていただくとよくわかります。お金の有無に関わらず、子持ちファミリー向け
としてはあまり良さそうではありませんね。将来の災害の可能性は別にしても、現状
でも交通、教育、医療の問題は致命的だと思います。今でも二子玉駅近辺（瀬田とか
高台は別）は同じ問題を抱えているわけで、ショッピングに来る場所という面はある
のですが。広い意味での社会インフラ不足でファミリーで住むにはかなりNGかと。

３１５さんの情報も総合すると、シングル、DINKS、老人のお金持ちが対象というこ
とでしょうかね（医療の面では老人も対象外かも）？こういう方々にはいいかもしれ
ませんが、ここは都心ではないですからね・・・。

>>320さん
非常ベルが鳴ったら階段で上り下りだよ、きっと。海外のタワマンだけど何度も経験
した。だから帰ってきてからは、低層に住んでるよ。

坪300万以下が基準だとしたら現金の持ち合わせが少ないですが自分も参加するかも。そのあたりの土地を買うだけでもそれ以上だと思いますし、軟弱な地盤ではありますが、賃貸に回せばそこそこ収入も取れますし。

本当に必死にネガキャンするんですね。
仮に安くなったとしても>>308のような勘違いの人ばかりのマンションになりますよ。

あのCMに映ってる多摩川ってドブみたいに見えるの私だけ？。
なんで夜のドス黒い多摩川なんか写したのかね？

プラウドタワーの申込者は地元世田谷が約４０％だったらしいね。
年齢層も３０代が３２％だから一次取得のジモティが中心ってこと。
価格は坪３５０万で７０００万円台が中心だから普通のサラリーマン
にはちょっとムリ。地元の裕福な人たちで親援助が多いのかしら

とはいえ戸数が２００戸だから即売したのかもしれない。
５００戸超えると売り方は工夫がいりますねやっぱり

>326
わたしも、あのCMなんか怖い。

低層階は坪300万以下の部屋が多少はあるのかもしれませんが、そういった部屋は人気でしょうね。
高層マンションって低層階は比較的安めに設定しますが、売れ行きいいし。
高齢者や独身女性が購入する事多いですよね。

313さんの言われたように売り主が東急で、この会社が手がける中では大プロジェクトでしょう。
わざわざ自らの路線価値や沿線住民以外でも知名度のある二子玉川ブランドを下げるような
事はしないと思います。売れる売れないは分かりませんが多摩川沿いの武蔵小杉辺りより安い事はないでしょう。

工事してる近くを良く通るので「今どんな感じなのかな」と思って検索から辿り着いたんですが、書き込みが熱くてびっくり！！
必死にネガキャンしてる人は反対運動してる周辺原住民かな〜？
HP立ち上げたりもしてるみたいだけど、あのページ気張って色々詰め込みすぎて見にくいよね。　結局誰も読まなくて逆効果だと思うんだけどな。

ただ、二子玉川を「お洒落」ってイメージで売ろうってのは無理があるんじゃないの？というのは近場住民として納得。　もうちょっとサービスとか隣に出来る（予定の）公園とかの詳細を決めてからプッシュしないと弱いんじゃないですかね？

もし坪300万以下が基準ですと7000万台でしょうか。大体70㎡ほどで6500万くらいかな。その金額で25万くらいで貸せるのでしたらまあいいかな。その金額で更地の状態の土地を買いますと税金が65万ほどきますのでそのことを考えると。大体今のマンションは手を入れないと耐久性は40年から50年、普通に手をいれれば70年は持ちますので(木造戸建も70年ほどです。)そんなに損はないと思います。

>>334

　すばらしい企業分析、ありがとうございます。

　ところで「渋谷の町が長期凋落状態にあり、都心の繁華街や、新宿などに比べたときの「一人まけ」状態が更に深刻化しています。」とありますが、どこにソースがあるのでしょうか？

　池袋と勘違いされているのでは？

>>336さん
その通りですね…
事実をねじ曲げてまで書き込みをせざるを得ない事情でもあるのでしょう（笑）

貸すのを前提に書いている人ウザイな
あと売れのこるとか　数が多いのでプラウドのように１発で売ることはできないが
期を分ければ完売間違いないよ　まだ販売先なのにCMもやって気合入っているし
あそこに住みたい人は死ぬほどいるからね。プラウドは抽選で外れたから
今度は当たってほしい。煽るのは買えない人だから皆さんスルーした方がいいよ
（CM見ただけでここに来る人が今後は増えるだろうからね）

>>336

渋谷没落の話、確か数ヶ月前の日経新聞に、
街分析みたいな特集で載ってましたよ。
今後の成長が期待できる街ランキングみたいので、
渋谷が上位20傑にも入ってなかった筈です。
あと「下流社会」を書いた三浦展氏の著書のどれかでも、
渋谷は最もカネが落ちない繁華街に成り下がった、
みたいな記載があったと思います。
確かに池袋とどっこいかもしれませんが、
渋谷の低落傾向に危機感を持っている人は多いのでは？
336さん＆337さんは渋谷が成長過程にあるとお考えですか？

>>334
ここまでネガキャンが必死だと驚愕しますね。
竣工まで2年もある物件ですから「とにかくスムースに売る」という行為は
竣工までにスムースに売ればいいということですよね。
販売期を４期くらいに分けて限定して売ればいいだけで済みますよ。
ダラダラと先着順申込を受け付けない販売スタイルにしただけで売れていない印象は
避けられますし、今時どこの大規模物件でもこのスタイルでやっています。
販売期を何度かに分けて販売する物件を「売れてない」と判断してしまう方もいますが、
すべてそうだとは限りません。

利幅、利益額は周辺相場への影響も全て二の次で、財務の脆弱を勘案したリスクテイク量が
半端じゃないなら逆に何故リスキーな単独でやることにしたのでしょう？
おいしい事業であることから他社に協力を求める必要がないと判断したのは明らかでしょ。

独特の天動説も面白いですが、それを周知の常識であるかのように発言するのは控えたほうが良いと思いますよ。

>>339,340
渋谷で自営業してますが、そうですかねぇ？
パルコ近くに去年開業して話題になった綺麗な美容外科（クリニック）の
一月の売り上げが３０００万円以上らしいですよ。一店舗で。
まあ、先生の腕がいいんでしょうけど。
公園通りにはいくつも新しいビルが新築されて、家賃は３００万以上。
それでもちゃんとテナント埋まってるし。
それくらいのパワーはありますよ。
逆に、若い子向けではなく高級志向のお店が増えた気が地元民としてはしますね。
駅の周りは相変わらずですけど・・。
副都心線が開通して、安藤忠雄の設計した新しい地下鉄の駅も出来、
渋谷はますます楽しみですよ。

いやはや渋谷の凋落まで持ち出して物件批判ですか。
全然関係ないじゃないですか。ネガキャンもいい加減にしてくださいよ。

>>329
ここの賃料を12000円と予想してるんですか？
すごい相場観で驚きました。
貴方が大家さんになる時は是非教えてください。
私がマスターリースして第三者に転貸させて頂きます。

新築時は＠15000円、20F以上なら＠16000円取れますよ。
プラウドタワーだって3年経ってまだ＠14000円ですよ。
http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/search/?building_id=146559

ありとあらゆる手法で物件を貶めて何がしたいんでしょうか？

>>345　>>346
まぁ、この人達に何を話しても無駄ですね。

証拠見せろとか言われそうだったのでソース示したんですけど、
募集賃料は成約賃料じゃないと反論してきますか？
ま、私が荒らしだったとしても同じ事言うでしょうから仕方ないですね。
ちなみにウチの関連会社でプラウドタワーは賃貸つけてますよ。
成約事例も賃貸借契約書写しもあります。
さすがにここで公開できませんが、そう言うと嘘だと騒ぐつもりでしょう。

エイ●ルが決めるような汚いボロアパートだって12000円ついてますよ。
とか言うと専有面積が小さいと単価が上がるの当たり前と大騒ぎするのが見えてますね。
もうバカバカしいので議論するのは止めます。

あなた方はここをなんとか安く買いたくて必死で物件を貶めて、誰も検討しないように
かつ坪単価が250万円設定で売り出されるように日夜、工作活動に精を出す郊外在住の方々ですもんね。
このチャンスを逃したら都内に住めませんからそりゃ必死でしょうねぇ。

だけどね、坪250万円でないと買えないような中流以下の方ばかりが集まった
1000戸の大規模マンションなんてろくなもんじゃないですよ。

ここのネガキャン組織的？
参考になる情報がほしいな？
ネガキャン専用の別スレ立ち上げて、そっちでやって

価格発表までが第一の嵐。その後販売開始まで第二の嵐。
販売始まれば落ち着きますよ。
どうせ議論にもならないから、荒らしは放置が一番。
そして本当の検討者はただ見てるだけの人が多いはず。
積極的に書き込んでるのは荒らしと偽検討者だけだったりします。

さっきテレビを見てたら、ハリセンボンの二人が綺麗に着飾って、とある撮影現場に行くという番組をやっていた。
ハリセンボンにはサプライズといことで、『綺麗になったところで、二人はとある郊外へ』というナレーション。
当然二子玉川へ来たんだけど、ハリセンボンは『二子玉川ってすごい遠い！！』と大声で言っていたよ。

二子玉川を聞いたことがあるという程度の人にはきっとこんなもんなのか・・・？