二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

なんだかんだいって、
平均坪４００、高層部分で１００㎡以上は５００近いよ（１００㎡　１．５億）

坪２５０なんて単なる希望で、非難してるだけでしょ。河向こうに行ってください。
ミーハーと言われようがなんて言われようが、フタコ買いたい人だけが来ればよい。競争率下がるし。

坪200台を予想している人は相場観なさすぎですね。
恐らく株や為替で損し、購入資金不足のため苦し紛れに書いているのでしょう。

プラウドがあのチャレンジ価格で完売だったんだから、それ以上は確実。
坪400から500でしょうね。
それでも買う人は買います。

相場に疎い人たちの会話だな。売りたい希望的価格を述べているんだね。

セオリー別冊の建設業者覆面座談会でも業界関係者が平均８０００万で売り出すのは、と予想していたこともあって＠３００台は揺るがないでしょう。
まあ＠３５０ぐらいに落ち着くと思いますよ。

トヨス辺りとは後背地が違うからね

まあ350あたりからでしょう

発表にならないとわかりませんが、＠４００から＠５００ですよ。東急は強気ですから。
余裕を持って、資金準備はしておいたほうが良いと思います。お金は持っている人は持っていますから。フタコはブランドイメージが高いので人気は必ずでます。
セオリーでも、有名不動産により今後の価値上昇有望地区として載っていました。

坪250万円なんて事になったら大量に転売業者に買われちゃうよ（笑）
手付5％入れるだけで右から左で坪100万円は儲かる計算なんだから充分に有り得る。
ていうか手持ち資金ある人がとりあえず並んで買っておけば、1500万円以上儲かる話になる。

だいたい青葉台や鷺沼あたりでも250万以上する物件があるのに
何が悲しくて二子玉川の大規模開発を坪250万円にする必要があるのよ。
e-mansion掲示板のアドバイスにより坪250万円設定にしました。って有り得ると思ってるの？

安ければ買う、高かったら買わない（買えない）。
市場原理の法則です。

＠250万円だったら抽選前日から野宿して並んで抽選に参加します。
＠300万円だったらよく検討して結局買うでしょう。
＠350万円だったらよく考えて諦めて、あんなク●物件いらないよって捨てセリフ吐くでしょう。
＠400万円だったら大笑いしておとなしく静観します。
＠500万円だったら富裕層のフリして抽選に参加して契約直前にキャンセルしてやります。

>248 手付5％入れるだけで

この物件は、というか東急は手付5％って判明しているんですか？。世の中一流デべでも手付10％の物件ってたくさんあると思います（私が確実に知っているのは野村と三菱の一部の物件）。

5％または1000万円を超える未完成不動産の手付金は保全措置が必要です。
東急不動産のような大手デベは通常10％の手付金を受領した上で手付金保全措置を行うのが
通例ですが、手付金保全措置をしたがらない中堅以下のデベは5％が通例です。

明確な決まりではありませんが、大手デベでも竣工が長いので手付金10％を支払いたくないと
申し入れれば、手付金5％を容認してくれるものです。
デベによっては絶対10％でなければダメと言われる可能性はゼロではありませんが、
手付金はその金種の特性上、売買代金の一部ではないため正当な理由があれば拒否しませんよ。

あなたがもし、子2人4人家族で5億円あったら、、、
田園調布中古戸建て400㎡4億円5SLDKと、この二子玉川ライズ高層階200㎡2億円4LDK、どちらを買いますか？

＞基本、買い手側の情報交換板であるはずのこの板で、なぜにこうも高値希望の書き込みが多いのか、訳がわかりません。

ヒント：水曜日

＞253

残念だけど、君買えないから時間の無駄だから他行ったほうがよい。

違うんだよ対象が。川向こうの金のない奴なんて最初から頭にないよ。＜都心＞という言葉を出したろ。そこで理解しろって。
１）一番買ってほしいのは年寄り。年取るとね鍵一箇所だけで出かけられて、駅に近いとこに住みたいの。これが一番の対象よ。この辺はそういうのがうじゃうじゃyいるわけ。タワーは年寄りが嫌がるから低層まで用意したわけ。

２）若いとこでは、いわゆる団塊ジュニアはね、この辺は、ここが都会でカッコいい街だと思ってるんですよ。都心のタワマン買えないジャン。でもそこから15％ぐらい下げた価格なら買えるんだな。その上、＜都心＞、＜タワマン＞＜駅近＞とくれば、この辺のMS購入検討者がうじゃうじゃ寄ってなるわけ。東京のはずれのはずれですというお話はそのとおり。でもねここがかっこいい街だと思い込んでいる（思い込みたい）人たちがたくさんいるわけよ（世田谷区民ね）この辺には。その辺の感覚をこっちは利用させてもらうのですね。

だからこの値段で行けるのよ、難癖つけて高いなんて言ってる連中、はなから相手にしてないよ。平均300下回る価格なんかで出してみな？、即日完売であんたも買えないよ。

デベの書き込みを仄めかすひとがたくさんいるけど匿名掲示板でいくら煽ったところで
何も変わらんでしょう・・・。消費者はバ○じゃないですよ。

この板みてると「３００」の攻防戦かと一瞬思っちゃった・笑。

まぁ想像は自由だし、価格はすぐわかることですしね。

＞２５３
＞基本は、毎朝、都心に近い二子玉川を恨めしく思いつつ通勤地獄に耐え忍んでいる、川向こうの＞サラリーマンの一次取得者です。

そうですか？
川向こうといっても、この沿線は奥に進むにつれ寂れていくわけではなく、
たまプラ、あざみ野、青葉台、つくし野といった
東急が手塩にかけて造り上げてきた珠玉の街が続いているのですよ。
通勤電車は酷くとも、緑や公園が多くて、ほどよく洗練されたショッピングタウンがあって・・・そんな川崎市宮前区、横浜市青葉区、東京都町田市などの住宅街には
郊外居住を好む方がたくさん住まわれているのではないでしょうか。

＞東急が手塩にかけて

これは同意。でもそれは商売上であってはたして現実は？？

＞青葉区、郊外居住を好む方がたくさん住まわれている

はぁ？？みなさん泣く泣くですよ。
それに輪をかけて、結果南欧『風』、洋『風』な均一、無個性な街に文化は育ちもしなかった。だからみんなリタイア後はほっぽり捨てて『子育て終わってこんな広さ要らない！』⇒『あこがれの都心へ〜』

それは元々入っていく層が、中堅知的層とかいわれつつ実は『第二世代』の大企業エリート＝無個性だったから。

ここらの人は海外帰国組が多いとか言って偽エリート気取ってるけど、この世代の海外組の大半は『第一世代海外組』に憧れたそれなりの層だよ。今更海外って（笑）

だから同じ田園都市線だからといって、川の向こうが比較対象になったりすることそのものが不快！！
彼らとは根本的に思想が違うとおもってるよ区民は。高い安いではなく、価値観が！

ホントに自然が好きなら、あんな無個性な山を切り崩しまくりの碁盤の目、ガーデニング『風』満載の人口住宅街は選ばない。
これは３０年前からの陰の常識。

テレビＣＭの、
「都心も憧れる二子玉川」にコーヒーを噴き出してしまい、
カーペットを汚しました。（涙）
高輪在住ですが、二子玉川には三年前の花火大会くらいしか足を運んでいないもので。
蓼食う虫も好き好き、ですね。

なんか爆弾落としちゃったみたいでスミマセン。
不動産購入を検討するのが初めてで、土地勘もなく、軽薄なイメージだけで投稿してしまいました。
しかし、皆様の暖かい本音の(怒りの?)レスポンスで、ほんの少しだけ理解したように感じます。
ありがとうございました。
因みに本当に購入を検討していたので、悪意はありません。
お気を悪くされた方にお詫び申し上げます。

>262
おとなしく引っ込んでなさい

私もニコタマ好きで、タマタカも利用してますが、
「都心も憧れる」
は、自らの価値を敢えて落としているようで違和感あります。

ニコタマはニコタマに自信を持って欲しいものです。

セオリー「高級住宅街の真実」を見たけど中目黒物件の価格予想は大体ピタリだったな。
@350で75平米ぐらいか？

>261
一度でも青葉区の住宅街に足を運ばれたことはあるのでしょうか？

>山を切り崩しまくりの碁盤の目
碁盤の目にはなっていませんね。
放射状とまではいきませんが曲線の道が多いですし、邸宅地にはクルドサックもあります。

だいたい世田谷だってピンキリでしょう！？

>262さん
私もね、最初にこのコピー見て笑いましたよ。
CMでもやっちゃったんですね。
はあ。ライズのサイトでCM見てみました。
ナレーションも恥ずかしそうに言ってるように聞こえるのは私だけかな。

>264さん
どうしたの？そんなに必死で。
攻撃的なのはよくないですよ。ネチケット違反になりますよ。

どうもこの板は気性が荒い人（変にプライド高くて）多くて、二子玉川ってそんなとこなのかと、住むの怖くなっちゃいますね。

資料請求した方には東急からアンケートが封書で届いていると思いますよね。ゆっくりではありますが、販売が近づいてきたという感じですね。

都心を意識したＣＭは
富裕層の都心回帰をどうしても止めたい意識があるからでしょうね。
郊外らしくないＣＭで必死さが笑える。

普通は緑がいっぱいとか木が何本あるとか、子育てに最適とかなんですが、
どういった人を購入者として想定しているんでしょうか？
周辺部に住む高齢富裕層？

>>268
ネチケット（笑）

ＴＶＣＭの登場人物たち、和服を着てるんだね。
和のイメージでこのマンションを売る気なのか？

>>253
こんな予想する人がデベロッパーの社長だったら3日で倒産するだろうね。

>>本物件が、地元に縁のあるある人を対象にした、小規模物件なら、現在の周辺にあるほか物件相場（320-340万程度）で出せるかもしれませんが、
>>実際は、長期販売による市場下落先読み分（10％程度）を差し引いた上で、地盤、周囲環境ディスカウント-15%大規模プレミアム+5%を加えて、更に広域物件故に、競合の郊外物件との価格差を縮めるための調整-10%程度を勘案して、出来上がり240万といった線ではないかと思います。

緑が多い小規模物件の方が人気があって価値があると思ってるんだね。
パークマンション仕様ならともかく、パークハウス程度の仕様じゃ小規模物件のアドバンテージにならないよ。
地盤が悪いとか周辺環境が悪いとか景気先行不安を全て積み上げた上にネガティブに考えて、
しかも川向こうの隣駅との価格競合まで踏まえて240万円にしないとダメなんだ。へー。

どんな不動産相場観なんだろう？
何を見てそう思う思考回路が形成されたんだろ？
不良債権処理が片付く見込みが立たず開発計画が目白押しだった1999年頃の
湾岸マンションを検討してた人かな？それで結局買わ（え）なかった人なんだろうね。
あの頃は確かに異常だったし実際に港区で坪200万円前半があったからな。

田園都市線の鷺沼以西のバス便の大規模開発物件だったら>>253の考えが正しい場合もあるけど、
二子玉川でその考え方はおかしいと思う。
人気の二子玉川でお洒落でカッコイイ商業施設を備えた大規模一体開発に、
共用部に豪華エントランスや地下駐車場などスケールメリットを最大限に生かせるタワーマンション
に必要以上のネガティブ思考は加味しないよ。

自分の予想ではボトム＠260万円台（北向き低層階）、アッパー＠500万（高層階角部屋プレミアム仕様）、アベレージで＠330万円くらいじゃないかと思ってます。
ただ建物がかぶる眺望や北向きなど、向きが悪い部屋が多そうなので条件の悪い部屋は＠300前半、
南向きや角部屋など条件の良い部屋は＠350万円は軽く超えちゃうんだろうな。

276の考え方に大体同意。
ただ、もっと金額に幅があると思う。
北向き低層は@260万では高い。
南向き高層角部屋は@500万を超えるのでは。

＞276

不動産ビジネス分かってる？
デベが倒産するのは、利益がでなくて倒産するんじゃないよ。
金繰りができなくなって倒産するんだよ。

なんで金繰りが悪化するのか？
売れないからだよ。入金がないから。

マージンが低くたって、多少赤字だって、回転があるかぎりそうそうつぶれやしない。
倒産するのはあなたの経営する会社が先ですね。

結構持ってる人多いですよ。
280さんは、サラリーマンだから分からないのかもしれないですね。
いくら高給でも所詮サラリーマン。
本当の金持ちにはかないませんよ。

以前二子玉川の新築マンションに住んでおりました。

気をつけていただきたいのですが田園都市線沿いというのはとにかくゴッキーの繁殖地です。
人生であれだけ見たのは本当に初めてでした。
周りが決して汚いという訳でもないし、どちらかというと綺麗な住宅地でした。
マンションの清掃も毎日されておりました。
家の中もとても綺麗にしておりましたし、こちらがゴッキーを招いたとも思えません。
売却する決心をする前にご近所さんにも聞きましたが田園都市線（246沿い）は多いですよと言われました。
同じ職場の人間にも聞いたのですが、三軒茶屋＞二子玉川＞駒沢＞用賀＞桜新町という順らしいです。繁華街の順ということです。
ちなみに住んでいたのは4階です。
みなさん、購入される時はゴッキーが登れない10階以上をお勧めします。

私のように、すごく期待して入居したのに。。。とならいことを祈っております。

呼びました？

必死にネガキャンしてる人がいますね。
呆れると言うか哀れです。

>280
別にあなたが買えるか買えないか、あなたが決めてください。
買える人だけ買えばいいのです。

根拠もなく＠300があり得ないなんてナンセンス。
価格帯は夏には出てほしいものです。

TVCMはやめてほしい。販売前から売れ残りそう・・って言ってるようなもの。

>>1億くらいのお金を住宅にかけられる人々の間では全く不人気エリアです。

>>278
チャレンジ価格のプラウドは瞬間蒸発でしたよ？？？
あなた、なんでそんなに必死なのでしょう？？？

＞国内でも最高給レベルの会社に勤めており、1800万+家内のパート250万程度ですが、
教育費や将来への備えなど考えれば、手が出ません。

坪300でも80平米を買いたい？、100平米ないとだめだとか？、子供が何人いるか？、など、いろいろ条件も違うと思いますが、、、。

子ども二人小学生、280さんが42歳、所帯年収2000万だったら少なくとも80平米で坪300の物件は普通購入できます。できないのなら、何か無駄(?)をしてるんですよ。ベンツのEとか乗ってません？、子供二人私立の小学校ですか？。毎週外食とか？。年に2回、ゴールデンウイークと夏休みに100万ぐらいづつ使って海外旅行とか？。そんな生活なら無理ですよ。

自分のお金を何に使うかですけど、表現として正しくないと思いますが、派手な生活をすれば住居に使うお金は足りなくなるわけで、買えなくなります。ご存知のように都心のMSは駐車場半分しかありません。みんな車も持ってないってこと。そのお金がMSの予算に回って行くんです。280さんと違う価値観のもっと収入の少ない人でも坪300のMSなんか買ってますよ。

「都心さえ憧れる」っていうそのココロは
この掲示板で言うところの「都心『部』さえ憧れる」ってことでしょうか。
すなわち城東湾岸のタワマンに吸い寄せられるタイプの人種が
意識しそうという意味で。

確かに同じ水辺の低地でも、土壌汚染リスクのある港湾地域工場跡地の埋立地と
河原の緑の潤いのある多摩川沿いでは、圧倒的に後者の環境が優れている。
二子玉川ブランドを持ち出すまでもなくね。
有楽町線て意外と不便だし、
銀座に近いってだけじゃ決定打にならない人は多いですからね。

＞確かに同じ水辺の低地でも、土壌汚染リスクのある港湾地域工場跡地の埋立地と
河原の緑の潤いのある多摩川沿いでは、圧倒的に後者の環境が優れている。

この辺の人の思い込みですな。都心部でなくて都心から見れば目くそ鼻くそなのよ。

わからないのかな？、都心でも憧れるというフレーズは都心居住者が読むと異常に感じるのですよ。都心に住んでない人にはそうかな〜と思う。わかりますこの違い？。この物件のこのフレーズは、都心に住んでる人に買ってもらおうなんて考えてもいないってことよ。都心に住んでる人にこの辺の物件は相手にされてないって東急はわかってるってこと。その辺を理解してほしいです。

この辺の人は、高いんじゃないのって書き込みしてる人って、この辺の人が言うところの川向うの金のない人って思ってるみたいだけど、都心の人から見ても、こんな東京のはずれの川っぷちそんな値段で買う人いるんだって思って書き込みしてる人もいるからね。

散歩がてらルイ・ヴィトンに立ち寄って、気に入ったサングラスを７,８万円で買って帰る。
時にはバーキン見つけて気張って買ってしまう。
こういう環境結構いいと思けどな。