二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

あのハードローテのTVCM代が経費に乗ったマンションを
買う気はおきないなぁ。スマップやマドンナが出てこないだけマシか。

いずれにせよ、世田谷　田園都市線沿線の既存住宅街とこのタワマンは
近くて遠い、似て非なるもの。新しい人が入ってきて、新しい町ができるんだろうね。

まぁ、時代の一区切りをつける物件になるでしょう。この相場だから、
売りは全く予断を許さないけど、多分、この物件前、この物件後、という時代を分かつ
シンボリックなマンションになるでしょう。

東急が自らの庭を「壊し屋」として、相場破壊する結果にならなきゃいいと思います。

田園都市線（というか、新玉川線）がある種の優美さ、やさしさと洗練を併せ持った時代は終わり、
潤いのない、利便性と表面的な新しさを追う乾いた時代に入る予感がします。

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればプラン度イメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればブランド度イメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

確かにＴＶＣＭには驚いた。センスの無さがここにも出てる。
東急は、先輩や周辺住民が長年培ってきたフタコの良さを、一瞬のうちに消そうとしてるね。
解ってない東急に対し、寂しいし情けない。
一流外国デザイナーを採用すればブランドイメージは壊れない・・・ではないんだけど・・・。

さすが二子玉は「都心が憧れる街」なだけに
都心に相手にされることがない周辺住民は気になって仕方がないようですね。
この盛り上がり自体人気物件の証拠と言えますし、有名税といったところでしょう。
ＨＰですが共用施設などもう少し情報が欲しいですね。

でも残念ながらローカルな盛り上がりなのよね〜。この辺の人のコメントばかりだもんね。

たしかに坪350で買えるとしたら、都心（6区とか3区）にはそんなとこあんまりないから、安いっていう意味では憧れっていう感覚より、さすがに23区内もここまで端っこに来ると安いね〜、ハハハ、みたいな感覚でうらやましがられるね。

＜都心居住者が憧れる物件＞という意味ですよね。

ナンダカナ〜。少なくとも、都心居住者の思いつく文言ではないね。

また都心の話か。金があろうがなかろうが、都心に住みたい人もいれば、そうでない
人もいる。都心に住まなくてもいい人も沢山いる。高いからいいという話でもあるま
いに。

高額＝プレステージ＝人生の最大目標みたいな人は、価格でしか判断できないのだろ
うし、人もそうあるべきだと思ってるのだろう。だから価格比較したがる。だけど、人に
その価値観を押し付けるのはどうかな？この近辺がとても気に入っている人だって沢
山いるんだから、もっと実のある話しようよ。

都心、都心って、電車でフタコから２０分程で都心だろ。
ただ、ここが坪350万で買えるかが問題だ。
「都心があこがれる」じゃなくて「都心も一目置く」レベルで十分。

ここを検討しています。
しかし完成が24ヶ月以上先ってとても長いですね。。。

マンションが売れてない売れてないって言いますけど、売れてない理由は
ロクなものがないからってのも理由ではないでしょうか？
私は三軒茶屋〜二子玉川〜自由が丘ライン、新玉川線、大井町線、東横線で探していますが
いい分譲マンションが全然ありません。

住友の三軒茶屋は駅から遠くて＠400万（値引き未考慮）だし、
池尻のプリズムタワーは環境と騒音ひどいのに＠450万、
瀬田のマンションは仕様が気に入らず駅がちょっと遠い。
あとは30戸以下の少戸数か駅徒歩10分超の物件ばかり。
日当たりや住環境、街のインフラなどを考えてしまうと
希望にマッチする物件はなかなか難しいのかもしれません。

24ヶ月は長いですが、他に競合物件が出てきそうもないのでやはりここに注目です。
あまりに高いようなら諦めますが、＠350万円以下なら是非と考えています。

>>197さん
肩に力が入り過ぎな荒す気満々の書き込みが多い中、
あまりにも真っ当な意見が逆に新鮮ですね…

177さんが書いていますが佃的ポジションは意識しているかもしれないですね。
安さが売りのタワー物件とは異なるターゲットだと思います。
「都心があこがれる」は言い過ぎ？としても販売対象の層は想定できそうです。

このスレって、書き込んでいる人のバックボーンがクリアに見えて面白いですね。
自称都心住まいの湾岸住民。
この物件に妙なライバル心を持つコスギの人。
物件の行く末を懸念する地元民。
計画を何とか頓挫させたいプロ市民。
少しでも安く買いたい人々。
到底買えそうもないのでひたすらネガキャンして溜飲をさげる人。

かく言う私は単なるフタコ好きの購入済みさんなのでしばらくスレの展開を楽しませてもらいます。

再開発だから高く売らなくてはいけない、というのもなるほどね。
色々な仕組みがあるのでしょう。

でも高値で売って残っても、最後は高級賃貸物件にすれば
いいんじゃないの?深沢ハウスみたいに。

周辺の方が主体の様ですが、、、。

ご存じの豊洲物件は、スミフを入れて、ここ1年ぐらい平均で250から300となっています。

大崎の住友ツインと五反田プラウドタワー（13階以上で坪350以上と既に公表済みで、平均400越え、）、五反田の三井グランスカイも同程度から低層があるため平均すると400程度、とされています。

麻布の住友と三井の2個のタワーは平均では500近いと。

さて、ここはどの辺の位置だと思います？、五反田と豊洲の間の価格帯だと思いませんか？。
もちろん低層の条件の悪い部屋っていろいろあるので最低は分かりませんが、平均350ってのはいい数字なんですよ。世田谷だけでなく、23区内を見回してみるとね。

>>209
そんなとこでしょうね。
坪350。

都内物件と比べてもそれぐらいがちょうどいいかと。

> @300万はきると思うよ。

フタコのタワーも4か月ぐらい待つと豊洲価格か〜。いい時代になりました。待ってよかった。

このサイトも書き込み少なくなったと思わない？
正しい正しくないは別として、この市況では買い控える人が多いのは事実。

今の周辺価格で価格予想するのは安直過ぎないか？

プロは荒らしに転向か…
まあ、似たようなものか。

悔しいかもしれないが、「節度ある」行動を期待します。

210さん、213さん

いやね、権利変換の仕組みかな、って思ったんだよ。(そんなに深い意味でなくて)
自分もイマイチよく分からないんだけど、調べてみて下さい。

>>220さん
土地の取得が2007年3月ですか…
それじゃあ安くはならなさそうですね。
まあプラウド相当の坪350万はデフォですかね。

>>205
一つ書き忘れてるよ。

フタコ好きの購入済みのおばかさん。

ジャパネットの高田さん・・・

219ですが、221さんのおっしゃるとおりです。
今、相場は下がり傾向だから売り主側にとって難しいと思いますよ。本当に。

多分、再開発だからこそのメリットが享受出来ない物件なんだと思いますね。
価格もですが、象徴的なのが2a街区計画白紙という点です。
マンションを購入する際に検討するであろう付加価値が「ゼロ」じゃないですか、これでは。

で、いつ頃商業施設とか決まるんでしょうかね？
水面下では動いているか、裁判も終わったということでこれからか。

やっぱり価格ですよね、価格。

販売期間が長いからこそ、第一期は、高めで出してくることも
予想されますが、そのことで、「シコリ物件」の汚名がついては、
それこそ全体の販売に響くから、むしろスタートは安めに設定、
「小さな成功」の実績をつくり、「即日完売」とかなんとか言って、
以降の値下がりを最小限に収める戦略かなぁ。

ふーーーむ。

販売される頃にはマンション価格は暴落してるでしょう。
郊外型は価格下落が激しいので、この物件の売り出しにも影響するかと。

私は＠３５０万円なら購入しようと思っている周辺住民です。
しかし笑える書き込みが多いですね。
どうしても欲しいけど＠２５０万円以下でないと買えない人が必死でマイナス材料書き込んでる。
徹底的に悪口書いた上に、高値設定に肯定的な意見を徹底的に潰そうとする。

そんな価格設定じゃ完売できないとか、販売に時間がかかるとか、今後不景気は加速するとか、
ここに書き込むネガキャン層が、この事業が失敗することを本気で心配してるんですか？
東急不動産や東急電鉄の隆盛を祈ってるわけ？
二子玉川の健全な発展を望んでいるの？
それにしては、砂礫層だとか交通渋滞とか二子玉川が地に落ちたとか悪口多すぎますよね。
もうあまりにも必死すぎて気の毒になってくる。

販売開始して反響が余りにも悪くて第一期販売で30％も売れなかったら、
その時点で初めて価格設定を見直すことになるとは思いますが、
この掲示板でいくらネガキャン張っても価格設定が変わることはないですよ。
東証一部上場最大手企業なんですから、いくら土地を安く仕込んであったとしても、
仕入れ価格に応じて安く売る可能性はゼロです。
もはや＠３５０万円は揺るがないですね。

みっともないからお止めなさいよ。結局は欲しいんでしょ？
でもネガキャン層の皆さんは、どっちにしても安くならないから買えないのよ！
買えないなら諦めてスレッド立ち入りは止めた方がいいですよ。
あまりにもネガキャン層の皆さんが惨めで不愉快に映ります。

予算が＠２５０万円しかないなら、身分相応に鷺沼より西を狙ってください。
どうしてもタワマンが欲しいなら小杉か川崎でいいじゃないですか。
二子玉川で＠２５０万円の価格設定をいくら期待しても絶対にムリです。

どうしても本物件が気になってスレッド常連を続けるつもりなら
せめて悪口書くのはやめて、おとなしくしていてください。

＞237
それは残念だけど無理なのよ。坪350以上の予算があって、購入したい人もネガキャンに加わる事に意味があるからね。
だって、倍率高くなったら買い難くなるんだから。自分の契約確保してから反転攻勢にでれば良い訳で、、、。

ここが本当に購入しようと思っていて予算に余裕がある人程、そんな価格で売れないって思わないから、ネガキャンのせいで大量在庫となるかもなんて考えないのです。

ここのCMのキャッチコピーは
都心がうらやむだったっけ

まあ坪単価も都心並みを狙うんでしょう
ニコタマって、ちょい成功したミーハーさんが大好きな場所だから

他のモデルルームに行った時ここはきっと坪４００で出てくると業界の人間は予想していると言ってましたよ。

なんだかんだいって、
平均坪４００、高層部分で１００㎡以上は５００近いよ（１００㎡　１．５億）

坪２５０なんて単なる希望で、非難してるだけでしょ。河向こうに行ってください。
ミーハーと言われようがなんて言われようが、フタコ買いたい人だけが来ればよい。競争率下がるし。

坪200台を予想している人は相場観なさすぎですね。
恐らく株や為替で損し、購入資金不足のため苦し紛れに書いているのでしょう。

プラウドがあのチャレンジ価格で完売だったんだから、それ以上は確実。
坪400から500でしょうね。
それでも買う人は買います。

相場に疎い人たちの会話だな。売りたい希望的価格を述べているんだね。

セオリー別冊の建設業者覆面座談会でも業界関係者が平均８０００万で売り出すのは、と予想していたこともあって＠３００台は揺るがないでしょう。
まあ＠３５０ぐらいに落ち着くと思いますよ。

トヨス辺りとは後背地が違うからね

まあ350あたりからでしょう

発表にならないとわかりませんが、＠４００から＠５００ですよ。東急は強気ですから。
余裕を持って、資金準備はしておいたほうが良いと思います。お金は持っている人は持っていますから。フタコはブランドイメージが高いので人気は必ずでます。
セオリーでも、有名不動産により今後の価値上昇有望地区として載っていました。

坪250万円なんて事になったら大量に転売業者に買われちゃうよ（笑）
手付5％入れるだけで右から左で坪100万円は儲かる計算なんだから充分に有り得る。
ていうか手持ち資金ある人がとりあえず並んで買っておけば、1500万円以上儲かる話になる。

だいたい青葉台や鷺沼あたりでも250万以上する物件があるのに
何が悲しくて二子玉川の大規模開発を坪250万円にする必要があるのよ。
e-mansion掲示板のアドバイスにより坪250万円設定にしました。って有り得ると思ってるの？

安ければ買う、高かったら買わない（買えない）。
市場原理の法則です。

＠250万円だったら抽選前日から野宿して並んで抽選に参加します。
＠300万円だったらよく検討して結局買うでしょう。
＠350万円だったらよく考えて諦めて、あんなク●物件いらないよって捨てセリフ吐くでしょう。
＠400万円だったら大笑いしておとなしく静観します。
＠500万円だったら富裕層のフリして抽選に参加して契約直前にキャンセルしてやります。

>248 手付5％入れるだけで

この物件は、というか東急は手付5％って判明しているんですか？。世の中一流デべでも手付10％の物件ってたくさんあると思います（私が確実に知っているのは野村と三菱の一部の物件）。

5％または1000万円を超える未完成不動産の手付金は保全措置が必要です。
東急不動産のような大手デベは通常10％の手付金を受領した上で手付金保全措置を行うのが
通例ですが、手付金保全措置をしたがらない中堅以下のデベは5％が通例です。

明確な決まりではありませんが、大手デベでも竣工が長いので手付金10％を支払いたくないと
申し入れれば、手付金5％を容認してくれるものです。
デベによっては絶対10％でなければダメと言われる可能性はゼロではありませんが、
手付金はその金種の特性上、売買代金の一部ではないため正当な理由があれば拒否しませんよ。

あなたがもし、子2人4人家族で5億円あったら、、、
田園調布中古戸建て400㎡4億円5SLDKと、この二子玉川ライズ高層階200㎡2億円4LDK、どちらを買いますか？

＞基本、買い手側の情報交換板であるはずのこの板で、なぜにこうも高値希望の書き込みが多いのか、訳がわかりません。

ヒント：水曜日

＞253

残念だけど、君買えないから時間の無駄だから他行ったほうがよい。

違うんだよ対象が。川向こうの金のない奴なんて最初から頭にないよ。＜都心＞という言葉を出したろ。そこで理解しろって。
１）一番買ってほしいのは年寄り。年取るとね鍵一箇所だけで出かけられて、駅に近いとこに住みたいの。これが一番の対象よ。この辺はそういうのがうじゃうじゃyいるわけ。タワーは年寄りが嫌がるから低層まで用意したわけ。

２）若いとこでは、いわゆる団塊ジュニアはね、この辺は、ここが都会でカッコいい街だと思ってるんですよ。都心のタワマン買えないジャン。でもそこから15％ぐらい下げた価格なら買えるんだな。その上、＜都心＞、＜タワマン＞＜駅近＞とくれば、この辺のMS購入検討者がうじゃうじゃ寄ってなるわけ。東京のはずれのはずれですというお話はそのとおり。でもねここがかっこいい街だと思い込んでいる（思い込みたい）人たちがたくさんいるわけよ（世田谷区民ね）この辺には。その辺の感覚をこっちは利用させてもらうのですね。

だからこの値段で行けるのよ、難癖つけて高いなんて言ってる連中、はなから相手にしてないよ。平均300下回る価格なんかで出してみな？、即日完売であんたも買えないよ。

デベの書き込みを仄めかすひとがたくさんいるけど匿名掲示板でいくら煽ったところで
何も変わらんでしょう・・・。消費者はバ○じゃないですよ。

この板みてると「３００」の攻防戦かと一瞬思っちゃった・笑。

まぁ想像は自由だし、価格はすぐわかることですしね。

＞２５３
＞基本は、毎朝、都心に近い二子玉川を恨めしく思いつつ通勤地獄に耐え忍んでいる、川向こうの＞サラリーマンの一次取得者です。

そうですか？
川向こうといっても、この沿線は奥に進むにつれ寂れていくわけではなく、
たまプラ、あざみ野、青葉台、つくし野といった
東急が手塩にかけて造り上げてきた珠玉の街が続いているのですよ。
通勤電車は酷くとも、緑や公園が多くて、ほどよく洗練されたショッピングタウンがあって・・・そんな川崎市宮前区、横浜市青葉区、東京都町田市などの住宅街には
郊外居住を好む方がたくさん住まわれているのではないでしょうか。

＞東急が手塩にかけて

これは同意。でもそれは商売上であってはたして現実は？？

＞青葉区、郊外居住を好む方がたくさん住まわれている

はぁ？？みなさん泣く泣くですよ。
それに輪をかけて、結果南欧『風』、洋『風』な均一、無個性な街に文化は育ちもしなかった。だからみんなリタイア後はほっぽり捨てて『子育て終わってこんな広さ要らない！』⇒『あこがれの都心へ〜』

それは元々入っていく層が、中堅知的層とかいわれつつ実は『第二世代』の大企業エリート＝無個性だったから。

ここらの人は海外帰国組が多いとか言って偽エリート気取ってるけど、この世代の海外組の大半は『第一世代海外組』に憧れたそれなりの層だよ。今更海外って（笑）

だから同じ田園都市線だからといって、川の向こうが比較対象になったりすることそのものが不快！！
彼らとは根本的に思想が違うとおもってるよ区民は。高い安いではなく、価値観が！

ホントに自然が好きなら、あんな無個性な山を切り崩しまくりの碁盤の目、ガーデニング『風』満載の人口住宅街は選ばない。
これは３０年前からの陰の常識。

テレビＣＭの、
「都心も憧れる二子玉川」にコーヒーを噴き出してしまい、
カーペットを汚しました。（涙）
高輪在住ですが、二子玉川には三年前の花火大会くらいしか足を運んでいないもので。
蓼食う虫も好き好き、ですね。

なんか爆弾落としちゃったみたいでスミマセン。
不動産購入を検討するのが初めてで、土地勘もなく、軽薄なイメージだけで投稿してしまいました。
しかし、皆様の暖かい本音の(怒りの?)レスポンスで、ほんの少しだけ理解したように感じます。
ありがとうございました。
因みに本当に購入を検討していたので、悪意はありません。
お気を悪くされた方にお詫び申し上げます。

>262
おとなしく引っ込んでなさい

私もニコタマ好きで、タマタカも利用してますが、
「都心も憧れる」
は、自らの価値を敢えて落としているようで違和感あります。

ニコタマはニコタマに自信を持って欲しいものです。

セオリー「高級住宅街の真実」を見たけど中目黒物件の価格予想は大体ピタリだったな。
@350で75平米ぐらいか？

>261
一度でも青葉区の住宅街に足を運ばれたことはあるのでしょうか？

>山を切り崩しまくりの碁盤の目
碁盤の目にはなっていませんね。
放射状とまではいきませんが曲線の道が多いですし、邸宅地にはクルドサックもあります。

だいたい世田谷だってピンキリでしょう！？

>262さん
私もね、最初にこのコピー見て笑いましたよ。
CMでもやっちゃったんですね。
はあ。ライズのサイトでCM見てみました。
ナレーションも恥ずかしそうに言ってるように聞こえるのは私だけかな。

>264さん
どうしたの？そんなに必死で。
攻撃的なのはよくないですよ。ネチケット違反になりますよ。

どうもこの板は気性が荒い人（変にプライド高くて）多くて、二子玉川ってそんなとこなのかと、住むの怖くなっちゃいますね。

資料請求した方には東急からアンケートが封書で届いていると思いますよね。ゆっくりではありますが、販売が近づいてきたという感じですね。

都心を意識したＣＭは
富裕層の都心回帰をどうしても止めたい意識があるからでしょうね。
郊外らしくないＣＭで必死さが笑える。

普通は緑がいっぱいとか木が何本あるとか、子育てに最適とかなんですが、
どういった人を購入者として想定しているんでしょうか？
周辺部に住む高齢富裕層？

>>268
ネチケット（笑）

ＴＶＣＭの登場人物たち、和服を着てるんだね。
和のイメージでこのマンションを売る気なのか？

>>253
こんな予想する人がデベロッパーの社長だったら3日で倒産するだろうね。

>>本物件が、地元に縁のあるある人を対象にした、小規模物件なら、現在の周辺にあるほか物件相場（320-340万程度）で出せるかもしれませんが、
>>実際は、長期販売による市場下落先読み分（10％程度）を差し引いた上で、地盤、周囲環境ディスカウント-15%大規模プレミアム+5%を加えて、更に広域物件故に、競合の郊外物件との価格差を縮めるための調整-10%程度を勘案して、出来上がり240万といった線ではないかと思います。

緑が多い小規模物件の方が人気があって価値があると思ってるんだね。
パークマンション仕様ならともかく、パークハウス程度の仕様じゃ小規模物件のアドバンテージにならないよ。
地盤が悪いとか周辺環境が悪いとか景気先行不安を全て積み上げた上にネガティブに考えて、
しかも川向こうの隣駅との価格競合まで踏まえて240万円にしないとダメなんだ。へー。

どんな不動産相場観なんだろう？
何を見てそう思う思考回路が形成されたんだろ？
不良債権処理が片付く見込みが立たず開発計画が目白押しだった1999年頃の
湾岸マンションを検討してた人かな？それで結局買わ（え）なかった人なんだろうね。
あの頃は確かに異常だったし実際に港区で坪200万円前半があったからな。

田園都市線の鷺沼以西のバス便の大規模開発物件だったら>>253の考えが正しい場合もあるけど、
二子玉川でその考え方はおかしいと思う。
人気の二子玉川でお洒落でカッコイイ商業施設を備えた大規模一体開発に、
共用部に豪華エントランスや地下駐車場などスケールメリットを最大限に生かせるタワーマンション
に必要以上のネガティブ思考は加味しないよ。

自分の予想ではボトム＠260万円台（北向き低層階）、アッパー＠500万（高層階角部屋プレミアム仕様）、アベレージで＠330万円くらいじゃないかと思ってます。
ただ建物がかぶる眺望や北向きなど、向きが悪い部屋が多そうなので条件の悪い部屋は＠300前半、
南向きや角部屋など条件の良い部屋は＠350万円は軽く超えちゃうんだろうな。

276の考え方に大体同意。
ただ、もっと金額に幅があると思う。
北向き低層は@260万では高い。
南向き高層角部屋は@500万を超えるのでは。

＞276

不動産ビジネス分かってる？
デベが倒産するのは、利益がでなくて倒産するんじゃないよ。
金繰りができなくなって倒産するんだよ。

なんで金繰りが悪化するのか？
売れないからだよ。入金がないから。

マージンが低くたって、多少赤字だって、回転があるかぎりそうそうつぶれやしない。
倒産するのはあなたの経営する会社が先ですね。

結構持ってる人多いですよ。
280さんは、サラリーマンだから分からないのかもしれないですね。
いくら高給でも所詮サラリーマン。
本当の金持ちにはかないませんよ。