二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

赤坂はともかく都心も憧れる下町に買っちゃった月島の人は、そんなに笑ってないかな。

よく週刊誌が特集組んでますね。賃料を新築マンション価格で割って「ベスト利回りエリア」とかって。大抵、都心三区、中でも日本橋とか月島あたりの東寄りと、あとはJR各線沿線が高利回りですね。意外に南武線なんかも利回りは良かった気がする。最悪なのは、世田谷、杉並エリア。特に井の頭線沿線は最悪だったと思う。見栄っ張りが多いエリアはやはり避けるべきでしょうね。

いや〜時期がいいのか悪いのか？
売り出し時期としては最悪の市況だけど、新玉川線沿線で他にいい物件がひとつもない。
あるにはあるけど、駅から遠いか30戸以下の小戸数マンションしかない。
大規模はGH三軒茶屋とプリズムタワーがあるけどどっちもウルトラバカ高で話にならない物件。
しかも何ひとつ完売見込みが立つ販売好調な物件がない。
そこでこの物件は注目度はピカイチになるだろう。
問題となるのは価格設定だが、東急はKYデベだからきっと高値で出してくるだろうな。
俺もMR行くつもりだけど、徹底的に安値誘導してやろうと思ってる。
秋には更にマーケットが冷え込んで倒産デベがいっぱい出てくるだろうしね。

>30戸以下の小戸数マンションしかない

駅前タワマンの信奉者って多いのですかね。小規模MSの利点ってこんなとこで言うまでもないですがたくさんありますよ。

長期経過観察された駅前タワマンの例がないからこういう評価となるわけで、昔から、、、
１）下駄履きMSは通常資産価値に問題あるとされる。
２）大規模は、MS内格差で管理組合がまとまらないのはよくある。
３）規模が大きくなるほど、変わった人が入る可能性は当然高くなる
４）駅前商業地って普通居住地として選択しないでしょ。閑静、高台とかがよいと言われるでしょ？。
５）駅前が騒がしいというのはどこも同じ。前にこの辺は静かと書き込みしてる人いたけど、空き地と工事中地区だもん夜は静かに決まってるよね。道もできたら静かじゃないでしょ。
６）私は投資としての検討なので、関係ないけど、自分が住みたいとは思いません。

小規模msは特に卑　下　されるものとは思いませんけどね、上向きの団地呼ばわりされるタワマンより、小規模高級ＭＳの方が羨望の目で見られるものではないですか？。ここも低層レジデンスはそこそこの価格となると思いますよ。

プラウドタワー二子玉川が中古価格、64平米ほどで8000万円以上するみたいなんですけど、ここと比べてどうなんでしょうか？64平米で8000万円ってほんと山の手線の内側並みです・・・

64平米で8000万なんて冷静に考えると、数字ゲームだな。（笑）

こうなったらせめて低層レジデンスだけでも格の高い造りにしてもらいたい！
タワーと同等だと、イラストだけで判断する限りはタワーの圧迫感がそうとうだし・・・。
仕様も高級にして、間取りも広くして、タワーの高層階よりも高値ぐらいで
いってほしいもんだ。

初期デザインはこんな感じだったのでしょうか。
レジデンス棟は、今の完成予想図の外観と少し違いますね。
真ん中の２棟は第II-a街区の建物でしょうか。
外観同様に配棟計画も変更しているかもしれませんが。

http://www.conranandpartners.com/index.php/work/architecture/landscape...

４年前、多摩川沿いの下丸子に約１０００戸の高層３棟、低層３棟を東急他が分譲。
時任三郎、清原の嫁（セレブ妻のイメージ）、天海祐希など芸能人のＣＭを大々的にして
売り出したものの、竣工後もかなり売れ残った。
離婚弁護士で弁護士の天海が住んでいるマンションという設定で（セレブなイメージ）
ロケもしてたみたいだけどなかなか売れず。

二駅から徒歩７〜８分で、近くには大型スーパーもあり、マンションの目の前の多摩川沿いは
車道がないので騒音もなく、春は桜がきれいで、建物のグレードも良く、
敷地内にはクリニックもあり良質な物件。
確か、１００年マンションとかいってコンクリートの質の高さも売りだったと思う。

ネックは当時、地価がすごく下がっててそのあたり供給過剰気味だったのに、
価格設定が割高だったこと。

物件自体がいいものだから、強気の値段設定したんだろうけど、当時の市場と一致してなかった。
川が見えなかったり、日当たりや眺望がイマイチな低価格物件はあっという間に売りきれたけど、
眺望・日当たりがいい高値の部屋はなかなか売れず。
１億円以上の部屋もなかなか売れず・・・。

当然、○期販売と、販売時期を何段階にもずらしていたけどそれで解決するわけじゃない。

売れ残りが１割だったとしても約１００戸も残ることになるから、イメージ的には
「たくさん売れ残っている」となる。

購入希望者は「待てばもっと値下げするのでは？」「売れ残るには何か理由があるのでは？」と
思案するのでますます売れ残る負の連鎖。

二子と下丸子ではもちろん利便性が違うし、開発の規模も違うから下丸子よりは二子の方が
坪単価は当然上なんだけど、１０００戸売るって言うのは大変なこと。
東急もその時の教訓があるから、市場価格とズレた高値はむやみにつけてこないと思う。

私もここにタワー物件要らないと思うけど、上に伸びて自分が興味のない高層階に利益が
乗っかって売り出されるわけだし低層階は買得になるんじゃないかと期待してます。

自分は小規模20戸の低層マンションに住んでいますが、色々とデメリットがあって
やっぱり大規模戸数のマンションに憧れます。

＜小規模デメリット＞

・小規模だと敷地が小さくなり、共用部分がチープになる。
・エントランスやホールなど共用部分が小さいとどうしても貧相に見えてしまう。
・外構や植栽が寂しくゆとりがない。
・組合理事や役員になる確率が高い。
・管理費、修繕積立金、駐車場代なんかが割高になる。
・管理費節減のため、巡回管理を採用せざるを得ない。（日勤だと管理費大幅アップを招く）
・大規模修繕を迎える時に修繕一時金支払義務の不安がある。
・変わった人がひとりでも居ると鼻につく。
・賃料プレミアムが期待できない。
・マイナーな存在のためいい値段で売却しづらい。（相場より安くなるケースが多い。）

逆にメリットは、顔見知りが多く管理組合の運営がしやすい。
住環境がいいといったところですね。

どうみてもⅡ街区はマンションでしょ。

Ⅱ街区は事業主体が東急ではないので、
まずはこの物件の出だしを見て、物件構想を最終判断するのかと。

そういった意味では、Ⅱ街区のマンションの方が、よりユーザーに近い
仕様なり相場なりになる可能性大？

この物件が好調だったら、むしろ、Ⅱ街区は強気の設定になるかも。
そうしたら、この物件が意外にお買い得だったということも。。。

プラウドタワーが64平米8000万？？？
いくらなんでも高すぎるでしょう。
分譲時も高いと思ったが、ニコタマ＆多摩川にプレステージを感じる人はいるのですね。
個人的には都心からの距離と、あの土手とパチンコ屋の雰囲気がどうも・・・。

＜マンション＞在庫重く３割引きも……大量売れ残りの現場で何が起きているのか
毎日新聞
ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

不動産経済研究所によると
首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが今年１月に５２％に急落。
買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。
あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、
人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」

「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は
「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。
「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」と
もう一段の値下がりを予想する。
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坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

>>498さん
記事を拝見させて頂きましたがニュースソースが少々古いようです。
この物件価格の大勢に影響はあまりないでしょうね。

＞498　坪平均３５０〜４００万と言っている人はもう少しニュースを見た方がいいのでは？

どうでもいいけど、コスモの浜田山の売れ残りの話でしょ。

人にニュース見ろもいいけど、ネットの情報鵜呑みにしないほうが良いってあなたには進言させていただきます。

具体的に都心の一流デベの物件でそういう情報が出ているっての探してみなよ。もちろんゴークレみたいな３流デベとか、北区とかほとんど郊外みたいなとこなら例はあるかもね、でもさ、格差社会ってニュースよく見てんなら知ってんだろ、下がってるとこと下がってないとこがあるんだよ。ここは都心も憧れるようなとこなんだからそんなとこと一緒かい？。まあ、あなたがこの辺は川崎とおんなじ値動きするとこだと主張するなら同意します。