大崎ウエストシティタワーズ

３８や４０さんはデベ関係者なのでしょう。
何となく誘導するような雰囲気アリアリ。

品川Ｖタワーだ港南の中でも断トツの値上がりを見せている
ように山手直結は価値ありと思います。
実際Ｖタワーも直結とはいえ結構ホームまで距離あるんですが
ベデストリアンデッキで傘いらずというのは心理的にも地上を
歩くより近く感じるものらしいです。

７〜８Ｆくらいまで立ち上がっていて外壁の工事も一部はじまり
ましたが、ＤＷみたいで豊洲のツインタワーと似た外観です。
ただタワーは思ったより細身で一辺に並ぶのは角部屋含めて
３〜４戸に見えました。
あとそれぞれのタワーは豊洲と比較してもかなり接近して建設
されている印象をうけますが実際はどうなんでしょうね。

駅近をとるならこっち、山手線内部＆五反田・大崎二駅利用
ならグランスカイですかね。

>>42

デベじゃないっての。
目黒駅徒歩20分以上（実質バス便）の三井の物件が400万近くして大騒ぎになってるの知らないの？
プラウドタワーが340万、グランスカイがもう少し高いんだっけ？それよか駅に近いってのにここだけ270万とか言う人の方が相場観なさ過ぎだって話。

タワーは思ったより細身で・・・
TOTのように狭い廊下だったら嫌だな。

＝＞４４
昨年来、新新価格で吊り上げてきたから在庫が１万戸にも激増してるのと違いますか？
豪華なモデルルーム作って営業員を長期間張り付かせて．．．それもコストに上乗せか。
色の付いてるような高級地でもないんだから坪３００万以下で即売したら、
デベの評判も良くなるよ。

ここは坪400以上ということが、すでにデベの内部では決まってますよ。
今後の景況感等により400〜450のレンジのどこになるかという感じですね。
信じるも信じないもみなさんの自由ですが・・・。


それに一部の相場観がある方がいっているように現在の周辺相場から勘案しても坪400以上は当然だと思いますよ。

>>47

仰る通りだと思いますよ。
必要以上に高値を煽るのも人間性を疑いますが、過度に低値を期待させたり、ディスカウントプライス欲しさに必要以上に物件を非難するのも間違っている気がします。
不動産にはそう簡単に掘り出し物は出ないと言うことです。
私も以前色々マンションを検討した経緯から、ホント何だかんだ言って理に適ったプライシングがなされるんだな、と思った次第です。

五反田・大崎物件の場合、他物件が㎡＝100万オーバーでそこそこ堅調に売れてるのに、住友だけ200万台で設定することなんてありえないわけです。デベが無名とか、目の前にタワマンが立ってるとか、駅遠物件とか何かしら他と比較して明らかに劣っているところがあるならべつですが。そもそも、ここ2〜3年、住不は我々ユーザーにそんなに優しいデベだったか？ということを考えれば、ユーザーの実感としてそうじゃないだろうなということが分かるはずですよね。

>>46

1万戸に急増している在庫って、山手線沿線物件ってそのうちの何％ですか？多分5％にも満たないんじゃないですかね？要は都心や城南の優良立地にある物件が高く売れた勢いを、郊外でもやってしまえと新々価格にしてしまったのがデベの敗因。で郊外中心に在庫が急増しているわけです。それで中心部すらも危うくなりはじめた。でも都心についてはまだまだ需要はあるし、今売り出しが始まっている物件は既にそれなりに検討されつくされた価格だと思いますよ。
中目の駅前物件だって去年の調子だったら坪500万円付けても可笑しくなかったでしょうし、それが400万前後？ちゃんと調整入ってますから。
そもそも即完＝好調と考えるのが昨今の風潮（一般人の）。でもデベは即完なんてしてしまったら逆に「しまった安く価格設定し過ぎた！」と思う人種ですよ。彼らはまぁ竣工までには全部売れればいいなという人。感覚が違います。そんな彼らが近隣から比較して明らかに安い価格設定なんてしませんって。300万以下で即完したらイメージ上がるどころか「あ〜あ品川湾岸物件でもなく、山手線駅近なのにそこまで安くしなきゃ売れないんだ…」⇒「じゃあもっともっと下がるまでマンション買うのやめとこう」と買い控えに繋がり、ネガティブキャンペーンになってしまいますよ。


でもこの住不物件400万以上だったら、やはり若干苦戦するだろうね。400万は切らないと近隣物件比較では辛いかもね。

↑
すみません、別のスレみたら、中目黒のタワマン坪500万って話も出てました。400万は間違い！？人気駅とは言え山手線外側で500万です。う〜ん、さすがにやりすぎだよな。個人的には中目黒≧大崎・五反田だと思っているんで、中目黒400万VS大崎380万くらいが妥当かなと思ってたんですけどね。このマンションの価格どうするんだろ？

豊洲のモデルルームで

豊洲が300
大崎が400
麻布が500

と言われたというのを見ました（豊洲は結果的には少し下がった）。五反田のプラウドが低層が無いのを考慮して平均400ということで、低層もある大崎が380ぐらいになっても不思議ではないですよね。

それよりも、豊洲、麻布は間取り出てますよね、内廊下で80平米を越える角部屋でも開く窓は1カ所です、全く風通りません。もちろん窓ふきなんて年４回ぐらい。こんなとこ良く買う人居るなと思うのですが、これ皆さんどう思います？。恐らく24時間換気だから大丈夫とか、シティーホテルでは窓開かないでしょとか言われるんだと思いますが、我が家はホテルではないので、炊事も洗濯もするので問題ありありです。この豊洲、麻布（設計が同じ）と同じだったら大崎やめようと思ってます。これを考えると五反田のプラウドは本当に間取りがいい物件でしたね（賃貸が多いのでやめたのですが）。

プラウドに比べてここはさらに高層もありますし、駅直結。
そして、スミフですから４００以下はありえないと思っています。
豊洲が大方の予想より安かったのはまだシンボルが控えているからで、初めから３００以上で、売れ行きがよくないと豊洲プロジェクトそのものが完全に破たんしてしまうからです。
ここにはそういった事情がないですし、特段のネガティブ要因はありませんから強気の価格でくるのは間違いないのでは。

坪400万〜だと、うちのカミさんに働いてもらっても無理だ。
どんな人がターゲットになるのでしょうかね。

キミ以外の人だよ＾＾

今の時勢からすると、こんなもんが妥当じゃない。
業者さんどうかね。

豊洲が250
大崎が300
目黒が350
麻布が400

今のご時勢って売れ行きを考えれば分かるでしょ？

豊洲300万だと思ってたのに意外と安かった物件⇒280万
大崎・五反田駅直結じゃない物件⇒340万（＝妥当）
　　　　　　　直結している物件⇒380万（推測）

上記はそこそこ売れている。

つまり
中目黒⇒400万
麻布⇒480〜500万

競合物件との比較からしてこの辺がラインだよ。
不動産は絶対的価値もあるけど、相対的なものも大きいからね。

業者さん、見解ありがとう。
でも、あまり欲を出すと売れないよ。
ちなみに、ここの物件レス、まだ５６件しかないね。
私ら数人でやってるんじゃない？

中目黒アトラスタワーは、現在分かってる予定価格で、
坪４５０〜５００以上だよ。
これ現実。

>>55
五反田プラウドは平均４００超えてますよ〜。

>>58

すみません。54が相場観のないこと言うから、私の相場観まで変になってしまいました。
ということは五反田400超、中目450〜500、麻布500〜ということですね。

そういうことです。
私的には麻布以外は少し高すぎる気がしますが。
五反田は実際に販売されて売れていますし、今後発表されるものも営業さんからの情報によるとそうなるとのことです。

いつの間にやら公式ホームページが更新されていますね。

資料が送付されてきました。
パンフレットを見ると他の都心部のタワーマンションは
豪華な共用部や夜景のすばらしさを前面に押し出し、
イメージに訴えるものが多かったのですが、ここは大崎駅
直結の利便性をストレートに訴え、豪華設備よりも
セキュリティの高さなど実用性を前面出していました。

想定する顧客層についてはどちらかというとイメージや
感性よりも、理詰め・合理性で住居を選択する層を意識
しているようでした。
どれくらいの価格で出してくるか野次馬としては楽しみ
です。１０００戸もありますし、昨今の状況を見るとそ
れほど無茶な価格設定はしてこない気がしますが、港南
でもＶタワーがダントツの高値を中古でも維持している
ところを見るとＷＣＴの中古坪単価よりは高値をつけて
くる可能性は十分あります。

あと間取り図も送られてきました。シティータワー豊洲
のプランと酷似しており室内に太い柱が飛び出ています。
アウトフレームのプラウドとは対照的です。
壁心基準で表示された広さより、実質使える面積はかなり
狭いように思えます。７０平米と表示されていてもアウト
フレームの部屋より７−８％実質狭い可能性があります。
このあたり見かけ上の坪単価が低くみせるテクニックの
なのでＭＲも注意深く見たほうがよさそうです。

うちには資料きてない　TT

札の辻にマンションパビリオンがもうすぐ完成しそうですね。
シティータワー麻布十番と共通のようです…

現地をみればわかるのですが、２つのタワーが接近しすぎています。
内側の住戸は検討対象外にしようかと思います。
タワーなのにカーテンを閉めた生活なんて、いやです。

なぜ、ツインタワーにしたんでしょうかね。
１本のタワーにした方が、眺望面などで有利になりそうな気がするのは私だけでしょうか？

>>65

そりゃツインタワーのほうが戸数稼げるからじゃないですか。
（オフィスなら別だけど）
容積率が同じなら、角部屋も倍つくれるしね

ここはグランスカイと時期的に競合するんでしょうか。
駅直結というのはかなりのアドバンテージだけど山手線外側
だからなー。自分含めて山手線内側に住んでた人間にとって
は、外側にいくことはなんとなく抵抗があるんだよね。
なんとなく負けた感っていうのがあります。

品川ナンバー、足立ナンバーの違いくらい無意味なことだと
思うんだけどね。

新幹線が近くを走っていますがうるさくないのでしょうか？
見た目は武蔵小杉と似ていてびっくりしました。

この区間は新幹線はかなり速度を落としてますので静かですよ。
横須賀線も通っていますが音は感じないと思います。

それでも在来線並みのスピードですからね。しかも車両長いし。
その下には横須賀線（湘南新宿線）も走っててそれなりにうるさいですよ。
こういうことは現地に行ってみてもわからないものです。地上では建物の陰で
聞こえない音も、ある程度の高さのところでは予想外の騒音だったりします。
いずれにしても窓を開けて生活するような仕様のマンションではないですし、
問題ないんじゃないでしょうか。

>>66

同じ駅で単純に歩く方向で山の手線の外側か内側か、
なんて違いより品川ナンバーと足立ナンバーの違いの
ほうが、比べ物にならないくらい一般に認知されている
わけだが。

足立ナンバー区域の山の手線内側に住んでる人ですか？

いえいえ、今は賃貸で島津山に住んでいますが、やっぱり大崎の山手線内と外では違いますよ。
街の雰囲気も違うし、内陸に向かう車のアクセスが違います。
大崎は線路でけっこう分断されているので自転車なんかでもアクセスしずらいですし、
駅の使い勝手はあまり変わりませんが、周辺の施設やショップなんかが内側と外側では違うと感じます。

>>71
生活しにくいところだけどマンションと駅の往復だけなら支障ないって感じですか。

マンション外だと四六時中電車の音に悩まされそうですね。
目黒川沿いに遊歩道を整備しているけど、常に電車の騒音を聞きながらの散歩じゃ
げっそりしそう。

現在、大崎駅近くの某タワーマンションに住んでいます。

正直言って、窓を開けると電車（山手線等）の音はかなり気になります。
でも、目黒川沿いを歩くと、電車の音は全くと言っていい程、気にならないレベル
になります。

春は、桜のトンネルが出来、散歩をしていてとても気持ちが良いですよ。

つまり、道路で聞くより高層で聞くほうが
騒音はうるさいよ。ってことですね。

>>73
昨日、五反田から大崎まで目黒川沿いを歩きましたが電車の音がうるさかった。特に道路と交差する高架のところはガタガタとした金属音で、散歩って雰囲気じゃなくなってしまいます。一度実際に歩いてみればどうでしょう。川もコンクリートで固められて、これで川なのか？臭くはなかったです。真夏になるとどうなるのか分かりませんが。

>>75
ここ、目黒川とは線路挟んで逆サイドだし、あまり関係ないんじゃない？

先週末にグルリと回ってきたけど、山の手線の内側と外側の差は大きかった。
ここのマンションの周囲の汚なそうな街並みに溶け込めればいいんじゃない。
電車の音も終電まで響くと思うけど、窓を閉めて我慢できればいいんじゃない。
駅とマンションの往復がメインであれば我慢できるよ。

内側も外側も川沿いであれば大差ありませんよ。
とにかく電車がうるさいし、目黒川だから・・・
中高年はお分かりでしょうが

ここは川沿いではないぞ。どっかと勘違いしてないか？
それと、目黒川で身内のどなたかかが不幸な目にでも・・・？
いや、とにかく川沿い関係ない。ワケがわからん。

川沿いにプラスして線路沿いｗ
すごいとこっす。
鉄オタにはたまらない立地。新幹線が見えるし、
電車がカーブしながら交錯する勇壮な姿も見える。
大井町の車両基地も見えて、田端に次ぐ存在じゃまいか。
http://map.yahoo.co.jp/pl?sc=3&lat=35.36.21.395&lon=139.44.00....

どうしてもここが川沿いだと言い張る方がいますが、川は線路の反対側、直線距離でも400から500mは離れてないか？

大崎で暮らしやすいのは山手線の外側かな。
物価も比較的安いし戸越銀座も歩いていける。
ただ線路があるので山手線内側方面へのアプ
ローチは難ありかな。まあ用がなければ関係
ないですけど。

山手線内側の目黒川沿いは基本的に町工場と
駐車場、古いマンションが混在しており、別
に高級感はありません。再開発が予定されて
いるので１０年後は激変すると思うが、現状
山手線内側で高級感を感じるには、御殿山や
島津山まで行かねばなりません。御殿山は直
線距離では近くだが、がけに阻まれ直接いけ
る道がないので大崎駅からは実質１５分くら
いはかかります。住所は同じ北品川４，５丁
目だけど、山の上と下では生活圏も異なるし
町内会も違います。
まあ品川神社の祭りにはいっしょに参加する
けどね。

ちなみに山手線外側は寄木神社の氏子だね。
あそこの神社は大地主で、ここらの定借マン
ションの土地はみなこの神社のものです。

線路のすぐ近くだから電車音はそれなりに
しますよ。なんぜ大崎駅を通過する列車は一日
８００本以上あるからね。まあ窓閉めれば気
にならないと思うけど、利便性との引き換え
です。

なんか劣等感を感じて、性格が捻じ曲がりそうだな。

川や電車がどうだって言ったってどうにもなりませんからね。都内でそこまでの環境・立地を望むなら億以上の資金を用意してそういうところを当たればどうですか？
近所に住んでますが、電車の音は全然平気です。目黒川も夏は涼しい風が吹くし、冬には渡り鳥が休んでたりしていいですよ。

そう、ここら辺で騒音や目黒川の臭いから離れるには山の上（御殿山、島津山、池田山）に住まなければいけません。確かに山の上は高級感を感じますし、御殿山などの緑の多さには贅沢な感じを覚えます。
ですが、そこでそれなりの住居を構えるとなると億の資金は軽く持ってないと話になりません。
低層マンションで、駐車場代や管理費も高いんですよ。
たとえ中古でも希少性があるので少し割安かな？と思うところはすぐに契約されてしまいます。
住環境の良さが一番贅沢なのは皆が承知の上、そこまでは手が届かないが、山手線駅近の便利性を重視し、内側よりも若干割安な外側物件であるここに着目している人は多いと思います。

ということは、ここは坪300万以下が相場と言いたいの？
確かに安くないと割に合わないよね。

こんなとこでネガレスしても価格下がらないから・・・

確かに値段は下げないと思う。
いくら売れ残っても値段を下げずに、
２年間くらい現地モデルルームを設けて売り続けるのが住友。

手持ちの情報が少ないので、掲示板を見にきましたが、NO．80さんどちらかのマンションと勘違いされているようですね。。。
建設地は大崎駅から徒歩３分でシンクパークの隣ですよ。
デッキで駅から繋がるし、全く別のマンションの書き込みはご遠慮いただきたいものです。

近所に住んでいますが、大崎はこの数年で本当に街もきれいになったし、通勤は本当に便利です。共働きですが都内、横浜どちらも近いし、価格も気になりますが、モデルルームが出来るのを楽しみにしています。

自動車教習所のとこと間違えているのかも。

札の辻のシティータワー麻布十番のモデルルームに行きましたが、
こちらのモデルルームは、７月中旬から８月上旬にオープン予定とのことでした。
当初の予定より１ケ月くらいおくれるとのことでした。

現地はこんな感じです

>>85
港南とか大崎に高層マンションがニョキニョキ建って高台の眺望もふさがれて海も見えないよ。そんなとこの低層マンションには価値無いよ。

>>93

本気ですか（笑）

>>93

85ではないですが、夜景フェチでもない限りマンションなんて眺望が全ての判断基準では
ないんじゃないですか？

五山にはここにない価値を見出している人が住むと思います。
世の中タワマン好きばかりではないよ。

>>93

御殿山は地元需要で中古ははけてしまうので一般市場に出回らないケース
が多いです。駅から遠いわりには高いし、道も狭いから一見さんには
いったいどこがいいのか？という感じだと思います。
まあそういうひとは豊洲にでも住んでレインボーブリッジでも眺めるのが
幸せでしょう

今日現地を見てきました。ここのマンションの工事現場と線路の間で、
ソニーのビルの解体をやってますね。
結構広かったけどあそこには今度何ができるんでしょうか。
また新しくソニーのビルができるんでしょうか。
ソニーというかオフィス関係のビルだとこの辺の開発は寂しいものとなってしまいますね。
今日も日曜だというのにthinkparkあたりは閑散としてましたから。
ただ、ここにある程度大きなビルができることにより、
大崎駅沿いの騒音がここのマンションにとって遮蔽されることにもなります。

北側の眺望は期待できないってことか…(´・ω・`)

ソニーは140m、24階だっけ。
高いよね〜

>>95
単純に、低層マンションとタワマンの
新築はどちらが売れ行きが良いのかを見れば、
タワマン好きの方が断然多いのが分かる。
都内の新築低層、結構売れ残りがあるからね。去年からのね。

>>100
ただの低層ならそうでしょうが、五山地域の低層マンションは元々数が少ない上に、
億超えする部屋多いですからね。タワマンを買う層とは違うのだと思います。
タワマンのような値段の差がある大規模物件が嫌で、ひっそりと裕福そうのみの高級物件を望む
人達に需要があるのでしょう。たくさんいる必要がありませんし、資金力から言っても買える人がたくさんいるわけがありませんよ。

それに、低層億ションはゆっくりと売っていくんですよ。
売り急がず値段もあまり安くならず。
御殿山や高輪の億ションは中古でも値崩れしづらいので、候補にしたいのですが、
資金的にきついです。維持費も高いですし。

>>102

五山の低層は分譲中止になってファンドに一括で売られて高級賃貸に
なっちゃったところ多いですよね。御殿山ハウスとかパシフィックレジデンス
とかね。数少ないフォレセーヌやミュゼダールは常にウェイティングリストに
購入希望者が名を連ねてます。
そういえば山手線外側だけどルフォン御殿山はあっさり完売しましたね。

眺望と利便性がＷＣＴとは対称的な物件ですが売る抜けできるでしょうか？
価格次第とは思いますが豊洲を下げてきたことから感触的にかなり期待してますが…

豊洲と大崎とでは虚実の違いといったところでは？
期待薄です

ルフォン御殿山って完売してるの？ＨＰまだ残っているけど。フォレセーヌもまだ売ってるよね。

ここは比較的リーズナブルな価格をイメージしてますが…。
五反田は高かったので

>>106
ルフォン御殿山はあの立地にかかわらず売れ行き良かったみたいですよ。
モデルルームの場所が最高だったからかな？（笑）
早々にモデルルームはなくなりましたね。
ミュゼダールは私も大好きです。ミャンマーのデモ隊がちょっと煩いんですけど彼らは優しい方ですから安全ですし。有名人も住んでますよね。
あと、リジェ御殿山も緑に囲まれて素敵だなと思います。他にあまりない２００㎡オーバーのお部屋が結構あって中古でも出てました。高くて無理だけど雰囲気のよい低層は好きですねぇ。

豊洲が売れなかったらここの価格下げてくるかな？
そっちに期待してるよ(=⌒ー⌒=)

何で豊洲が売れなかったらここが下がるんだ！？
そんな弱気な会社か住不。

豊洲は既にピークアウトした地域。（ピークは豊洲タワーだった）
五反田はこれからだよ。

ここ、五反田じゅないし・・。
大崎のそれも西口です。
五反田からは歩いて行くの結構大変ですよ。

>>111

ごめん、間違えた・笑

何でここから五反田へ歩く必要があるの？

何の話だか分からなくなってきたぞ。

ここは駅直結でしょ…全く違うんじゃない？五反田に歩くのが不便とかいう理由がわからない。

だから、俺が間違えたんだって。
大崎・五反田エリアと書こうと思ったのを五反田しか書かなかったんだよ。
すまなかったよ。

111に意味は分からないけど、そう言うことだからよろしく！！

ここは麻布十番の１期が終わってから始まるの？
早くグランスカイと比べたいな。

>>117
そうですよね。
坪単価はグランスカイと同じくらいなんかな

え〜、山手線外だから少し安くなるんじゃないですか？
期待したいところ。

そのあたりのグレードダウンは駅直結でカバー。
高値維持、と言ったところじゃないでしょうか。

本日　メールで　８月下旬に案内開始とのことでした。

情報ありがとうございます。
そんなに遅いんですか。
やっぱりMRの都合なんですかね？
麻布がさっさと
完売しますように。

>>122
ヒント：シティタワーズ豊洲と同じ

住友の他のモデルルームの営業さんに聞きましたが、ここは平均坪単価４００万円前後を予定しているとのことでした。
売り出し時の状況によりますが、パークタワーグランスカイよりは少し高そうです。

なんでグランスカイより高いのか理解できない。
駅から近い以外に勝るところ何があるんでしょうね？
相当仕様がいいのかな？でも麻布以上はないだろうし。。。

グランスカイは仕様いまいちみたいじゃないですか。
こちらの仕様は不明ですが、グランスカイより駅近で駅直結。
普通に考えてこちらの方が高いかと。
グランスカイは山手の内側ですが同じ大崎駅より遠かったら意味ない気がします。
古くからお近くにお住まいの方はそういうことを気にするんでしょうが・・・

麻布の仕様みました？個人的にはいまひとつだと思うのだが。
グランスカイは明日行ってくるよん。共有部分はグランがよさそうだけどね。

グランスカイの仕様はあまり好きじゃないなぁ・・・
場所は大崎から直結のこちらの方が良いんじゃない？
価格に期待！！

しかし8月下旬とは、ずいぶん先だね。
大崎にある看板が6月下旬販売とか書いてあって笑えた。
早くMR見たいですね。

五反田は地下鉄で都心直結だよ。
大崎はその点不便だよ。田町まででもずいぶんかかる。

山手線を知らないの？

住友は自分の所の物件には常駐してるね。

都心直結と田町ってどう言う結びつき??
浅草線別にいらないし、個人的にはほぼ山手でカバーできるね。

山手線しかない不便なところ。
田端みたいなもんやろ。

>>134

田端は京浜東北もあるよん。
大崎は山手線以外に湘南新宿ライン、りんかい線、埼京線が停車します。
と釣られてみた

郊外に行ける線がいくらあっても意味なし。
田端も同じ埼玉、神奈川。
りんかい線で臨海副都心に行ける分、大崎が田畑よりは上ですよ。

グランスカイよりたかいなら同様の共用施設ほしいな。

大崎駅直結３分は魅力です。
五反田物件より勝ってる点ですが価格次第ですね。

>>136

埼京線、湘南新宿ラインは西側山手線の急行＆バックアップとして
意味があるんだよ。東側に関してはりんかい線で大井町経由で迂回で
きるから便利です。（もっとも山手線と京浜東北は同時に止まるケース
も多いのだけどね）

ＪＲの湘南新宿ライン用の新線工事はどうなってるんでしょうね？あれができれば更に大崎駅の利便性ＵＰ間違いなし！でも周辺の反対でとん挫してしまってるのかな？

大崎駅じゃ田端駅とほとんど同じだろ。東京駅までそれぞれ何分ですか？