大崎ウエストシティタワーズ

毎日のことなので生活環境は大事ですねー

この街の良さは住まないとわかりづらいですね。
そこそこ良いとは思いますが、シンクパーク側、冬は「非情」なほど寒いです。

何しろ、「風の道」を公言してますからね。
この辺の再開発がほぼ終了する３年後には、高層ビル群の影響で
どれほどの突風が吹き荒れる街になるのか・・・

少なくとも、折れにくい傘に買い換えるのは必須です。

ですよね。
「風の道」って言い回しが良いだけで、きついビル風ですものね。。。
ニュー・ゲートシティ側は大丈夫なんですけどね。

>>386

>二子玉川ライズの値付を見るがいい！

ライズも全く売れてねーだろ。ライズの適正価格が坪240万、大崎が坪280万って感じかな？

ライズが240はさすがにいでしょ。
今の市況下なら320くらいでは？

ライズが240はさすがにないでしょ。
今の市況下なら320くらいでは？

>>405
そんな値段にはなりません。
何年もかけてじっくり売りますよ。
そして、周辺に新規の物件はほとんど出てこないことになりますよ。
この値段で手が出ない人は、みなさん他を探してください。

何年もかけて売れば、中古築古になって、さらに値が下がるでしょ。

冬はそんなに寒いんですか？
「風の道」のおかげで今年はクーラーいらずで喜んでいたんですが・・・
夏が涼しかった分、冬は我慢ですね。
でもシンクパークの森は本当に良く考えられていると感じます。
こちらの緑と繋がるのが今から楽しみです。

408
すみふは近くに土地取得してるよ

384さん　382です。ありがとうございます。
私は
山手線利用できて
駅から近くて　
部屋が広くて　
仕様が良くて
閑静な住宅地にあって
眺望が良くて
陽の光も入るような
誰もが何の文句も無く快適に住めるマンションは予算上高くて住めません。
感じ方はやっぱりそれぞれなんでしょうが、
東側はともかく北側はそうでもない様子と考えてます。
(多少抵抗はありますよそりゃ。でもそれ言うと検討の振り出しに戻ります）
広さ、間数、交通アクセス、仕様と私の中では　満足でです。
これも感じ方ひとつですが　北側って意外と明るいんですよ外の景色が。
後は、グランスカイの80㎡3LDK位の部屋次第です。
ひところの大崎からすれば値上がっているようですが、
今　大崎界隈の他で二子玉川か中目黒位しか駅近で良さそうなところはほとんど
同じような価格帯じゃないですか？
まぁ私もCT品川は当たりませんでしたけど。
もう一度比較検討してみます。

　


その上品川区の行政出張所が入って

↑すんません　最後の一行は　切り貼りミスです。

三井は3LDKの西側で7800ぐらいときいてます。ビルが重なる部分はありますが、目黒側が見えて住むには悪くないかと。

うちのことですが…。最近のマンションって気密性が高いからでしょうか、凄く暑いです。夏場は冷房なしでは１時間もいられません。そのかわり、冬は暖房をかなり遅い時期まで我慢できます。なので「風の道」であってもあまり影響ないんじゃないでしょうか？あくまで、自分の感覚ですけど…。

寒いってのは外の話じゃなかったんですっけ？

そもそも、ここって窓がFIXなので、
基本的に窓を開けることができないのではないでしょうか。

少しだけバルコニーがあるみたいですが、
そこは、エアコンの室外機置き場程度のスペースしかなく
バルコニーに出ても、室外機の風に当たるだけなのかな？
と感じております。

>>410さん

寒いです。
正面から風をうけると勝手に涙が流れてしまいます。
冬にゴーグル無しでオートバイに乗ってる感覚が近いかな？

実際の所、「風の道」は計算されて作られたのか、後付けコンセプトなのかは不明ですが
冬はデメリットになると思います。

もちろん、外の話です。

風の道はヒートアイランド対策として緻密な計算のもとに計画されたものです。
「ガイアの夜明け」でも取り上げられました。

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview070814.html

高層建築の計画段階で風害のシミュレーションがなされますが、これはどうやら
通常の風のみを想定しているようで、台風や突発的な強風時のデータは示されません。
そう度々あることではありませんが、thinkpark完成後、恐ろしいほどの突風を何度か
体験しました。
近隣住人にとっての不安要素であることには間違いありません。

情報ありがとうございます。
夏、2度下がる目論見なら冬も2度下がると言う事ですね。
このデメリットを上回るメリットがあれば、ココは買いですかね。

E-80DPの値段ってどれくらいなんでしょう？

>>418さん

ご回答ありがとうございます。
夏は気持ちがいい風ですが、冬はきつそうですね。
風で体感温度がかなり違ってきますからね。

でも港南の風に比べれば大したことないと思ってます。
港南の風はシャレになりません。
ちょっと強い雨が降れば全く傘が役に立ちませんでしたから

>>421さん

港南の件、なるほど納得です。

あの距離なら、あまり心配はいらないかも知れませんね。

目くそ鼻くそを笑う

大崎程度のしょぼいビル群なら突風も大した事はないのは自明の理。

変なのが迷い込んできたね。

中目黒はまずまず順調だったけど、隣の五反田はさっぱりのようだし、個別物件で成否が
はっきり分かれてきていますね。ここは立地的にはナカメより上の感じでしょうか。

個人的には中目の方が上。理由はいくつかあるが…。

①街の魅力
大崎＝オフィス街のイメージ。これから発展するのだろうが、中目は小洒落た飲食店も
数多く、魅力的な街。山手線外で田舎みたいな議論もあるのだろうが、あえて飲みに
行くために中目という選択をする人も多い。勿論東の人には関係ないと思うが…。
また、代官山や恵比寿も徒歩圏ということで、ショッピング等も充実。

②希少価値
大崎は隣の五反田も含め、今後もマンションが増えるだろう。しかし中目駅前に
さすがに大規模物件は何件も建たない。というかアレが最後か？
希少価値という意味では中目のアトラスの方が遥かに高い。

③交通アクセス
これは好みの分かれるところ。個人的には地下鉄直通＆始発駅というのが望ましい。
山手線もさほど距離なし。大崎は沢山線があるけど、変なところに行ってしまう印象。
ただ、それでも大崎が便利と言う人も多いだろうから、大崎が辛勝とする。

と総合的に考えると、中目黒を100とした場合、大崎89くらいの印象です。
あくまで個人的な意見。つまり中目黒×0.9くらいの価格設定は最低必要と。

ナカメとは層が違うんじゃない。
少なくともわたしは山手線駅にこだわってるので
ナカメは全く検討しなかったので興味ないけど。

さて正式価格はそろそろでしょうか？予定価格を
少し下げたようなことが言われてましたけど、
どうでしょうかね〜。物件の向きによって価格が
だいぶかわるとおもいますが、かといってソニーが
むかいの部屋もいやだしな〜。

中目黒は駅前のごちゃごちゃ感が嫌いでパス。
大崎のスッキリさがとても魅力的に感じる。
まだ発展途上で、クールに変貌を遂げる可能性あり。
物件もツインタワーで断然かっこいい！
別に、中目の飲食店に行くなら車で山手通りを５分も走ればすぐ。
普段は山手線沿線の方が断然便利。
よって、私は大崎を一点買いです★

見てきました。
平均400万、北側お見合いSで360万。
もう1割安くなると良いですね。

設備は不満な点もありつつ、押さえる所は押さえてる感じ。
間取りが微妙によろしくない。狭い部屋が多いし。
対面キッチンほとんど無いし、引き戸で微妙に部屋を広げられる間取りも少ない。

北側の部屋、多少のお見合いを覚悟、それでも割高感があり踏み込めない。。。
Ｎｏ４３１さんの言うあと１割ですね。それではじめて検討に踏む込める気がします。

ここ極端に高いね。大崎の賃貸相場が安いだけに。
販売側のピンハネが大きいんだろな。

ちなみに中目黒と大崎はあんまり関係ないかと。
大崎は品川や五反田、品川シーサイドと競合するかな。

>431

北側お見合いというとE棟ですよね。
北でもW棟のほうが高いでしょうね。

とするともっとも条件の悪いE棟東側で坪340万ぐらい？
こっちは1期は販売ないかな？

あと一割ですか… 皆さん大らかというか懐が深いというか太っ腹ですね。
確かに、間取りが良ければ一割引きで適性価格になる部屋もあるでしょうが、他の住友のタワー物件と同じく、間取りが悪いものが多いですね。
住友はカウンターキッチンの有る部屋が本当に少ない。
需要はかなりあると思うのですが…。

中目黒はほとんど全プランカウンターキッチンなしで、
完売ですよ。

つ、1割どころか、2割下げても完売は怪しいぞ。
これから4-5年で大崎にどんだけ物件ができると思ってるんだよ。
大量供給で値崩れしまくっている港南とか武蔵小杉の二の舞になるだけ。

我が家は撤退をきめました

わざわざ書いて恐縮ですが我が家も撤退。二馬力なので予算的には可能なのですが、間取り(柱位置)やソニーの件や今後の希少性やら考えると決め手に欠けるというか。一目惚れしただけに後ろ髪ひかれる魅力はあるのですが

431
＞平均400万、北側お見合いSで360万。

つうか、高すぎ。この夏を境に予定価格より下げてきているところも多いけど、ここはさすがKYすみふ。
E棟北側お見合いSなんて右はソニー、北はシンクパーク、左は自社W棟。買うのはよっぽどのビルマニアかよ、とつっこみたくなるのに360万とは。

去年は武蔵小金井とかでも坪350万超えてたし、都内なら多少駅から歩いても300万を
当たり前のように超えていた。都心６区の駅近タワーで大手分譲なら400以下なんてほとんどなかった。
それを考えれば、ここは山手線の下半分の駅近、大手分譲、大規模タワーでしょ。
だいぶ安くなったもんだなぁ。。。としみじみ感じてる人のほうが今の世の中多いような気がしますがね。

都心じゃない豊洲が、いいにつけ悪いにつけ目立つので、
比較して高いように見えるんじゃないかな。

>>441
感覚マヒしちゃってるんですね。
一時の新価格バブルはもうはじけてます。
あ〜あルサンクやミッドサザンが高いと
言っていた頃がなつかしい。
前に書いていた方のとおり明らかに
この地域は供給過剰。
じっくり攻めるべきでしょう。
すみふ自身も近くの国際自動車から
また土地買ったんでしたよね。

>>443

あなたの言ってることが実は本質ですよ。
ルサンクやミッドサザンでも“高い”って言ってたんでしょ？
マンションなんて、確たる市況感がなければ消費者は常に“高い”って言い続けるだけの話。
今は確かに“安い”物件は少ないと思うけど、今も昔も“高い”を連発している人は
今回の相場下落においても“高い”を連呼し続けて買い場を逃す。
自分なりの判断基準を持たなきゃ、いつまで経っても不動産なんて買えないね。

というか1億以下の物件なんて安いものでしょう。
さすがに1.5億くらいこえると高いと感じるかもしれませんが。

リーマンがぶっ飛び、まだまだサブプライム余波はくるね。
いまはじっと待ちとおもいますが、さて。

もともとは町工場、大規模オフィスで殺風景だったとはいえ、
このへんってオフィス街になったのはごく最近。

ちょっと行くと下町情緒あふれる街（有名な商店街とかね）があったり、
個人的にはイヌたま・ネコたま跡地なんかより、
よっぽど住みやすいと思うのだけれど・・・

そういうアピールはオシャレに気取りたい資産性と相反するのかもね。

モデルルーム見てきました。標準でも仕様はかなり良かったですね。
小さなの角部屋も多かった。ただし、囲まれ感が厳しいです。

間取りがいまいち。
なんであんな部屋モデルルームにするんだろ。

会社が近いんでちょっと考えたんだけど、そんな値段じゃ話にならん。
ちなみに、ダイヤモンドの給与番付で５０位以内の会社に勤めています。。。

派遣さんにはちょっと高いよね

この値段だと、賃貸で住んだほうがいいかもですね
リスクフリーなので

チャレンジ価格でも３〜５年くらいかけて売る覚悟はあるんじゃない。
体力有る会社は違うよね〜。

体力の限界は、まだまだですかね？
あちらこちらで在庫をかなり抱えてるみたいですが。。。。

リーマンショックもあり、
この価格設定だとユーザーは遠のくばかりですね

経済状況次第で、
先に販売される戸数が多いＷ棟（条件が悪い方）より、
Ｅ棟の方が安くなったりして

スミフだからそれはないかぁ・・・・

E棟も北向きや東向きは三方まわりがビルだけで悲惨だよ。

E棟のほうが条件がわるいかと思ってました。

欲しいのに買えないこの辛さ。高いよー

せめて条件の悪い北向きや東向き、とくにＥ棟は
適正価格にしてほしいね。

公式ホームページ、本格始動ですね。

http://www.yamanote-direct.com/

70m2くらいだといくらくらいしますか？

460
少しROMればわかると思うけど、向きによって値段が変わってくるのだよ。
購入検討中なら事前案内会予約して言ってみたらいいとおもう。

ただでさえ供給過剰なのに、まるで市場を見てない価格設定。
ここは最初の契約率かなり低いだろう。

大崎のんきだけどなんもないよ。
将軍っていう居酒屋ぐらい

各住居階から地下の駐車場までは、直通で降りていくことが出来るのでしょうか？
よく、地下駐車場へのエレベーターは、別になっているケースもあると思いますが。

いよいよ一期。結果が楽しみです。

正式価格はいつからですか？

＜新築マンション＞　昨年後半から失速　高すぎる価格敬遠　

Yahooニュースヘッドライン

五反田とか大崎とか、この辺の再開発は元々安いとこに、プチバブルの登り調子の時に始まったものです。無理矢理付加価値をつけて高くしている様に見えるけど、プチバブルがそのままだったら都心（じゃないけど）の物件としては安い物件として売る予定で始まった。実際は市況の悪化の方がスピードが速かったからこんな事になった、つまり高いと見られる価格になった。同じ400万で売るにしても麻布の物件が坪800で売る時なら、中目の物件が坪600で売る時代なら安いと評価されたのです。当初はその予定でした。

五反田とか大崎に価値があるとか言うのは本当に、、、。山の手の南半分では最も安い地区に”東京の庶民”でも購入可能なマンションとして作られたのです。中目と比較するまでもなく、ここ20年ぐらいでこの地区の相対的価値は山の手の駅の中でどのような位置にあるか、調べてみた方が良いと思いますよ。市況が悪化している今は、首都圏（埼玉、千葉）あたりは下げが激しいでしょ、都心より。それとこの辺は同じになります。つまり麻布が5％落ちる時代にはこの辺は10％落ちるそんな場所です。だって、再開発って言っても単なる背伸びだもん。この辺は再開発して価値が上がってるって言う残念な主張がありますけど、山の手の駅なんてどこも再開発されてるし、路線が増えてるのもここだけじゃないからね。

港区の下落が激しいけんについて

ここは品川区

そうだね。品川だね。

けど、468は467に対して、言ってるんでしょ。

今回の地価の下落は港区の方が激しかったんじゃない？
とね。

まっ、高すぎることには同感。

まあこの物件には関係ないね。仕入れが恐らく高いでしょ。
これから仕入れるところを狙う方には土地価格下落は朗報だけどね。

大崎はやっぱ投機バブルでしたか。
線路ばっかで住環境悪いのに売れていたのが不思議でしたが、謎が解けました。
ここは超長期戦だな。

五反田、中目黒、新宿、池袋といった住環境が悪い繁華街物件もみんな実需がない
投機対象物件だよ。みんな高過ぎてマーケットからかけ離れた存在です。
実需じゃ売れないよ。

大崎の交通の便を考えれはバブルとは思えませんけどね。
今まで開発されなかったのが不思議だった地域です。
昔の大崎駅を知っている人たちは認めたくないでしょうが
あと３年もすれば結果はでると思います。

交通の便といっても埼京線やりんかい線などはそれほど利用価値があるとは思えない。台場、横浜、大宮に通勤するなら別ですが。やはり使えるのは山手線ぐらいでしょうか。地下鉄や他の私鉄につながっていないのが惜しい。品川や新宿に近いのは五反田でも一緒だしね。

あまりに高過ぎるのをバブルと言うんだよ。

実需であえて買おうとは思わないのでは？

>>467
バブル崩壊・・・・・
高額家賃物件が総崩れや・・・・家賃PER悪化。
割高マンションを次々と直撃、影響は広がる・・マネーゲームもおしまいｗ

外資系企業には、高級マンションを借り上げ社宅にしているところが多い。税金対策にもなるからだ。東京・麻布などの高級住宅地には、外資系の社員がかなり住んでいるという。
「リーマン社員1300人の3分の1は、年収が高い人たちです。月100万の部屋なんて数が限られていますから、破たんして大変なことになりますね」

2003年4月のオープン後、六本木ヒルズには、ライブドアや楽天などのIT企業が次々に入居。ホリエモンら住宅棟の富裕な住人は「ヒルズ族」と呼ばれた。しかし、06年のライブドア事件から、村上ファンド、グッドウィルなどの企業も次々に姿を消した。そして、今度はリーマンの破たんだ。こうした連鎖について、ネット上では「ヒルズの＊＊」とすら呼ばれている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080919-00000006-jct-bus_all

日本の企業はまだ元気みたい。
主役が変わると、また違うところに借り上げ社宅の需要が出て来るんだろうな。
ヒルズ族よさらばｗ六本木よさらばｗバブルよさらばｗ

＜米リーマン＞野村ＨＤが欧州部門買収に名乗り
9月20日20時21分配信 毎日新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080920-00000074-mai-bus_all
再編相手探しのモルガン、野村にも出資要請検討
9月20日12時22分配信 読売新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080920-00000019-yom-bus_all
ＧＭ、中型トラック事業売却をいすゞに打診
9月20日10時14分配信 読売新聞
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080920-00000005-yom-bus_all

高いですねー

高すぎですよー

正式価格でたんですか？

予定価格ですね
どちらにしても高いっす

坪いくらくらいですか？

ピンキリです
自分で聞きにいったほうがいいですよ

むきによるからねー。

住友は毎度のことながら
間取りが……。
実際に住むと使いやすいんだろうか？

間取りもそうだが、ぶっとい柱が丸々一本以上専有部にあったりしますよね。あれも専有面積に含まれてると考えると実質的にはもっと狭く、高いんですよね…

実際かなり住みにくいと思います。

向きを取るか、価格を取るか…。
やっぱり、多少値が張っても納得いく向きを買うべきだよな…。
一度きりの買い物だしなぁ。。

ここの外観デザイン、豊洲のやつと全く一緒だよね？

>>487

スミフは大阪商人らしく「売れるモノは売ってしまえ（柱も売ってしまえ）」ということですね…。

>>490

というかそもそもＷＣＴに始まったＤＷのデザインはシカゴにあるミース設計
のレイクショア・ ドライブ・アパートメントのまんまパクリですよね。
もっともあっちはバルコニーすらないですけど。
ちなみにレイクショアは１９５０年代竣工で今も高級アパートとして健在です。

住友は間取りに関してのマーケティングを全く行ってないんですかね。
ここは分かりませんが、間取りだけでなく、洋室のド真ん中に大梁が通るような部屋を未だに平気で売ってますし。
建築士の碓井氏に言うところのギロチン部屋ってやつですね。

向きって大事。風通しとか日当たりとか
景色も大事だけど。

中古物件の内見では、必ずといっていいほど向きと眺望の抜けを気にする方がほとんどです。徒歩3分がそれをどれだけ上回るか未知数です

風通しも何も、そもそも風自体通らないんじゃないの？
あの仕様だと、南向きとか夏場は大変そう。

24時間換気があっても、内廊下で一方向にしか窓が無い物件の空気の澱んだ感じって、住んで体感しないと分かりませんもんね。

>24時間換気があっても、内廊下で一方向にしか窓が無い物件の空気の澱んだ感じって、住んで体感しないと分かりませんもんね。

って、実際どんな感じなんでしょう？
営業の人は大丈夫って言ってたけど、嘘っぽいなぁとは感じました

通常の24時間換気ではなく全熱交換？換気のようです。部屋の中とほとんど同じ温度で換気するらしいです。
前にタワマン住んでたけど、窓を開けっ放しってほとんど無いに等しい。
周辺のタワーに比べたら設備仕様や質は一番良いと思うけど
柱も間取りも人の感じ方次第なので、我が家は駅から一番近く直結に決めたいと考えてます。

いま同じようなタワマンに住んでますが、食べ物や資材の匂いや生ゴミがまざった何とも言えない匂いがします。それも生温かい。

タワマンって、住居としてどうなのかねえ、一生住めそう？

５００さん、凄いマンションですね…。
うちもタワマンですが、全くそういったことはありませんよ。

個人的には、ずっと住めるかなと今のところは思ってます。

一生住むことを前提に買いたくないな。
なんか棺おけを買う感じがして。（ガラス張りの）

最悪は戸建とマンションの中間で
取り柄が無い低層マンションで決まりですよ。

換気という観点ではタワマンでも色々ですよね。この物件の間取りは角部屋でも窓が開くのが１カ所ですが、例えば五反田の三井と野村の物件は角部屋だと風が通せると思います（窓が開くので）。それから一方向しか外に開いてなくても（中住戸）いわゆるドーム型の中が外廊下になっていて、その向きに窓が開くタワマンもありますので、高層の物件が全て換気が心配という事は無いと思います。

この物件が特徴的なのは、何しろ開ける窓が１物件に１カ所ぐらいしか無い上に内廊下であるということです。この点が御心配な方は内廊下VS外廊下スレなども読まれたらどうですかね。最近のタワマンの内廊下の物件は全熱交換のものが多いですので、それなら大丈夫という根拠にはならないと思います。

私は実体験として、内廊下、東向きの中住戸、２LDKの３カ所で窓が開く、全熱交換の分譲賃貸に住んでいた経験がありまして、空気を部屋に通したいが出来なかったという辛い経験がありまして、少なくともそのような構造の物件を購入する気にはなりません。湿度が高い日に焼き肉、天ぷらなんかしちゃうと大変です。

私がお勧めしたいのは、この物件も恐らくこれから時間をかけて売る事になると思うので購入検討をされている方には、十分な時間がありますので、このような作りの物件の賃貸に出ているものに見に行ってみるなどの経験する事を御勧めします（出来れば１ヶ月ぐらい住んでみると良いですけどね）。

今タワマンに住んでいるが、窓を開ける事など

殆ど有りませんよ快適です。

何故マンション内で焼き肉するの焼き肉は
焼き肉やに食べに行けよ！

それにしても凄い間取りだ。
ＨＰに出すのは通常は比較的良い作りを出すはずなのに。
グランスカイとは天と地の差。

グランスカイは仕様がいまいち

500さん
うちのタワマンは、24時間、各階でのゴミだしOKで
各階のゴミ置き場からの臭いは、全く気になりません。
どこで、臭うのでしょうか？。
窓は、外がうるさいのでほとんど閉めてます。
それで、空気清浄機を使ってます。

内廊下のタワマンって焼き肉できないんですか？

うちはこっそりしました。換気が強力で快適でした

>>504
じゃあ、なぜ一等地には高級低層マンションがたくさんあるんですかね？
戸建よりもセキュリティーが良く、重厚感もあり、タワマンよりも地盤の良い場所に建っていて地震にも強く、緑が近くに感じられ、それこそ窓が開けられる、
第一種低層に建てられた３階建てくらいの低層億ションが私は良いとこ取りな気がしますけど。
中途半端な場所に建ってる、中途半端なマンションはこれから資産価値が低下するでしょうが、
それでもタワマンよりは住み心地がよかったりして・・。
３年前まで香港に駐在してて、タワマン住まいだったので、一生住むものではないと痛感しています。
高級低層マンションがタワマンの価格で買えればいいんですけどねぇ・・・。

タワマンでも換気、居室内の空気の入れ替えが出来るという御意見の方には是非、お宅が角部屋であるか、中住戸であるか、内廊下であるか、窓が空く場所が何カ所あるか、24時間換気が全熱交換であるかなどの条件を明らかにした上で御意見を頂きたいと思います。条件をここと同じにしないと比較の意味がありません。

是非ここと同じ条件、つまり、内廊下、窓が開くのは一部屋でなく、1戸で１カ所、全熱交換24時間換気という部屋に住んでいる方に本音の御意見を教えて頂ければと存じます。よろしく御願いします。

＞513様

504さんの御意見は全く無意味で皆さんがスルーされていたので、513さまもスルーしてあげて下さい。高級低層住宅地の低層物件が一番良いに決まってます。駅前に高級住宅地なんてどこにもありませんから。電車の駅、線路沿いなんて誰も居住に適さない土地である事は分かってます。利便性と予算を勘案して許容するんです。

ここのスレって高層マンションですよね？？
なんで低層の話なんかしてるんですか？？
低層の話をしたければそちらへ行かれたらいいのに＾＾

うちは、窓が開かなくても駅近であることが一番だと判断しました。
先日、要望書も書いてきましたよ＾＾

>>516
カッコいい！その男前な勇気にアッパレ！

女性かもよ、、、。

No.516さん 窓が開かなくても駅近であることが一番だと判断しました

ですよね。

我が家も駅近の資産性に惹かれ、西側の富士山ビューの間取りで
要望書を書きました。

グランスカイも検討してたんですけど、内装仕様の良さはｓ不さんには勝てませんよね

>>516
どうせ世田谷区あたりの長期在庫を大量に抱えた業者のねたみですよ。スルーしましょ。

>>520
「世田谷区あたりの長期在庫を大量に抱えた業者」

それってスミフじゃん…（-。-；）

>>521
いつつぶれてもおかしくない中小ですよ。
はぎれの土地抱えて大変みたいだぞ。
人の関心が無くなってるのは深刻だよ。

もう要望書だしてるんだ。
やっぱり相場とか関係なく買えるリッチ層はいるんだ。すごいです。

ここ坪いくら？投資用に検討してます。

>>524

投資用にしては利回り悪いです。キャピタルゲインを狙うのもこのご時勢だと
難しいんじゃないでしょうか。

http://www.mansion-hyoka.com/index.php?mode=details&id=271&mor...


「平均坪単価は３９０万円程度の予定」ってなってますね。
あれだけ向きによる差が激しいのに、平均で390ってことは
高層階南西側ってどんだけするの・・・？

そのとおりです。
とくに高層W西向きE南は市場動向関係なく買いたい層むけです。

平均坪単価３９０万？
７５㎡でも９０００万近く？
そこそこ収入のあるファミリーでも６０㎡前後の部屋がやっとじゃないですか。
都心物件ではこれが当たり前なのでしょうか。

ここは都心じゃないよ品川区。
よく確認してカキコしてね。
物件データ：
所在地：東京都品川区大崎2-247-1

また、つまらない細かいことのこだわるのがでてきた…。都心って区分の仕方（３区だったり６区だったり７区だったり）いろいろあるんだよ。意味のない議論しようとしないでくれますか。

>>531は存在すらしない方が良いと思うけどね！

五反田や大崎あたりを都心というのは違和感あるね。
価格はリアルに都心並みかぁ。どんな層が買うんだろう？

532
子供かよ…

掲示板のレベルをサゲるようなカキコは控えましょう

まあ都心というのは相対的な意味でつかってんでしょう。
＠３９０というのは大崎・五反田地区の相場としてはべらぼうに高いと
思うが、少なくともこの場所はオフィスにしても坪２〜３万は取れる立地なので
相当高額で販売できる見込みがなければそもそもマンション開発する意味がない。

それとも総合設計制度による容積率割り増しのボーナスの条件に住宅つくること
が入ってんだっけここ？

1LDKで3000万台の部屋はありますでしょうか？

ないですよ。たしか5000万くらいだったんじゃないかな。

最小１LDKは第1期でたしか出てないので、可能性がまったくない訳ではないけど、3000万台は厳しいかな。最小の40平米だと坪330万未満だから。個人的には低層、周りビルはそんな価値ないと思うけど。

大崎で　坪300万以上って異常に高くない？

坪３００は高いとは思わないな。
４００に達するとさすがに・・・

300は安いです。後半にいくと少し考えてしまいます

いまどき＠300ってどのへんなんでしょうかね？

とよす

豊洲はそこまで高くなかったような

ところで要望書も出てるようだけど、正式価格発表は再来週くらい？

豊洲は安くて悪くはないのだが、鉄道路線がマイナーで如何にも使い勝手が良くないのがネック。
ここ大崎とはその差が決定的に大きい。

結局　豊洲とどっちがいいの？将来性として。

とよすとくらべられてしまうとは。。。

くべられると思ってるのは豊洲の人だけでしょ。

豊洲には豊洲の良さ（悪さも）があり、
大崎には大崎の良さ（悪さも）がある。

そもそも。山手線と有楽町線と比べること自体がどうかと思うけど…

豊洲よりは山手線の上野、日暮里の方がいいな。

つくりは豊洲並みだけどね。

ていうことは？　ある程度仕方ないの？

店舗の情報はご存じですか？コンビニなどの出店もあるでしょうか？

基準はわかりませんが、価値が下げるような店舗はいれないとのこと。具体的には決まってないらしいです

要望書は結構入ってるんですかね？

入ってないでしょ

この外観のマンションは、こんなプアな間取りです。って、分かりやすいシリーズになってしまいましたよ。
　専有面積×面積あたりの期待賃料でもとめたＤＣＦしか見ないで、物件の暮らし良さを考えないデベであることが、はっきりしたと思います。
　ここのデベは不動産会社ではなくて、銀行の下請け会社にすぎないとしか思えません。

鹿島よりはマシ

大崎五反田３兄弟のなかではハードだけみればプラウドがいちばんよさげだね。
この地区を重点開発している三井のグランスカイはなにしろでかいのがとりえかね。
室内はしょぼいが規模を生かした共用施設などに期待？
ウェストシティのアドバンテージは駅直結だけど都心方面の眺望はないし、
自慢のモダンな外観も駅から見えなくなるしでどうなんだろう。

プラウドのハードっていうのは仕様のことだけでしょ。
規模は小さいし、ランドマーク性がなく、半分賃貸というのは最悪。

>>561

仕様というのがどこを指しているのかわかりませんが、ハードというのは
具体的には専有部のことです。
あと賃貸といってもここは高額所得者向けなので、イメージとしては近く
だと御殿山ハウスとかに近いのではないでしょうか。
一般にマンションが賃貸化するとオーナーは管理に無関心になり管理コスト
をかけなくなりがちですが、ここの賃貸のオーナーは法人なので高額家賃を
継続的にとるべくむしろ物件のバリューアップには関心が高いのでは
ないでしょうか。それが最悪というならその通りですが

おっとプラウドのスレではなかったですね。失礼

>>562
そういうことじゃなくて、
ハードだけ見ればプラウドがいちばんよさげ→仕様だけ見ればプラウドがいちばんよさげ
ってことでしょ？って言いたいの。

ハードって言ったらモノ全部だから、当然規模やらランドスケープやら全部含まれる。
そうするとプラウドなんかカスみたいなもんでしょ。

ハードはどこもたいして良くない気がする。
グランスカイも大きいけど、ぎゅうぎゅうに建つわけだし。
シティは後でソニーが建つし。
プラウドは目立たない。

ハードの定義が曖昧になってるから話がかみ合わないね。
よくわからないんなら無理にカタカナ使うのはやめましょうや。

春に建設現場みにったら、土壌汚染の除去作業中だったけど、この場所が坪３００万？？？？
除去費用どんなにかかるのか知らないけど、高すぎるにもほどがあるよ。
近隣の一戸建て購入できるよ。

この大崎って場所、みんなは、昔からは知らないでしょ？
というより「大崎って駅は知ってる」といわれ続けてたけど・・・。

はい。おわりー

この物件を検討してるんですけど
こんなにいろんなデベさん方がスレしていると
わけがわからなくなってしまうので、
実際にモデルルーム行ってみようと思います。

要望書のほうも受け付けているみたいなので
良かったら出してみようかと思ってます。

五反田には、もともと興味が無いので
ここでそんな会話をされても・・・

買えない方々のボヤキですよね（＾＾）ｖ

>>566
ペンシル戸建には興味ないんだよね。
防犯面でも、ルックス的にも。

そんなこと言わないで

これ5年後の中古価格はどうなってるんだろ
この周辺は比較的安定していると小耳にはさんだが

ここ5年後の中古価格はどうなってるんだろ
この周辺は比較的安定していると小耳にはさみました

必死ですな。

どうみても供給過剰…

供給過剰に脆弱な地域（すなわち割高地域）ですから、大変なことになると思いますよ。

うーん。そうなのかな？

リーマンショックの震源地に近いからもろ影響受け末世
五反田、三田もな

完全なるバブル崩壊！

こことグランスカイは竣工までに完売しないだろうね

スミフはもともと完売しないつもりだろうけど

三井が１期に販売対象と出来たのが２割出会った現実を考慮すると、ここもそんなに違いは無いと思うので恐らく1年後の竣工時は300売れてると上出来という感じでしょう（１本分あまり）。

５年後だったら未入居のあまりがそのころも100以上あるでしょうね。

住友は長期戦前提の販売手法だそうですので、販売価格には、売れるまでの全戸分の管理費などを分担して頂く事になるので、大事な御客さんですよね。

400戸竣工時売れ残っているとすると１戸平均２万として月に800万。1年で１億。この分、販売価格に入ってるんだからすごいね。

こりゃ大変だ。

579さん　お気楽でいいですね。5年後はリーマンショックもどこ吹く風だと思いますが…
買いたい人が買うのだから、買えない人は他へどうぞ〜

＞581

マンションって1期販売が一番売れるのが一般的であろという事。
三井の物件とそれほど売れ行きは変わりないという事。
住友は値下げしないという事。
来年末頃まで景気が下降線をたどるという事。
今後も地価は下がり続け、ここが更に割高になって行くという事。

これらの点にもし同意出来るのであれば、ここが竣工後数年感にわたり大量に売れ残っているであろう事は用意に予想出来ると思います。

確かに地価は下がると思いますが、建築費は高止まりしますので、
地価の下落ほど物件価格は下がりません。

また住友は今後分譲を減らし、オフィス、賃貸のほうにシフトするらしいので、
そのうち、なくなるでしょう。

多少の割高感はあるとは思いますが、現在販売中のものは、条件が良い部屋だから
というのはあります。お見合い側の部屋は安くなるみたいです。

建築費は高止まり？。

鉄鋼系は既に下がり始めてますよ。車が売れないのは世界的な事はご存知ですよね？。車も鉄鋼系の材料を大量消費する分野なのでここが落ち込んでいるので一部ではダブついてるくらいです。米国の不動産市況もご存知ですよね。日本も建築資材ピーク越えてますよ。原油一時期より落ちてるの知ってますよね？。資材高騰の原因の一部は原油高騰による輸送費、原材料としての原油高騰であったのですよ。

それにもまして、マンションは都心の物件のでは販売価格の7割以上を土地部分が占めるものが少なくありません。土地が下がっているというのは資材価格以上にマンションの価格に影響します。

>583 オフィス、賃貸のほうにシフトするらしいので

東京ど真ん中のオフィスでさえだぶついてるのに、オフィス中心はないでしょう。
いい物件を末永く実需の方向に修正する、が正しい。

日本のマンションの耐久率が世界に比べて低すぎるし、日本の政治も今後そう動く、
というよりさまざまな事由によりそう動かざるを得ない。

私は少しは金銭的に余裕あるがこの物件をこの価格では絶対に買わない。

物件自体は悪くはないが。

関係ないが、「買えない人は他へどうぞ〜 」なんていっている方こそ買えないのではないかな。

>>582
シティタワー大崎もいまだに売れ残ってるしね。

まあ、会社が倒産すれば、原価がいくらであろうと、
「売れる値段」で売るしかない。そのときには半値
とは言わないまでも、4割引きぐらいになってるでしょ。

>>586ここも話題です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43663/

CT麻布十番が予算より高くてここと三井の五反田を検討してきましたが、
PC麻布十番スレみてびっくり！まさに価格が今後の市況をあらわしているね。
向きに寄るとはいえ、坪４００切っているところも出てきたよう。

ここだって西・南以外はビルに囲まれているわけだから、お見合い覚悟で
あれば麻布十番も検討できるかな。
でも上で皆さん議論しているように、いずれにしても当面は待ちですかね。

麻布十番と五反田だと地上からまともに空も見えない穴蔵暮らしになるから、やっぱここかな？

長期戦の場合は販売価格に売れるまでの全戸分の管理費が分担されているのですか。
それが本当なら、ひどすぎるじゃないですか。
長期戦販売かどうかは第１期での販売戸数をみれば分かりますね。
五反田のプラウドみたいに最初から８割ぐらい一気に出してくれればいいですのにね。

結果には必ず原因があるように、高いにも必ず原因が。価格に転嫁されてます

だってここの購入者以外誰が払う人いないじゃない。

担当に聞いてみると本当か分かりますよ。売れ残った場合の、入居後の管理費、修繕積立金は誰が払うか。当然売り主が払うと答えますよ。売り主が払うという事は言うまでもなく、あなたが払ったお金がそこに回って行くという事。利益削る分けないじゃん。

>>590
ちゃんと探せば都心に近くて安くて、便利なとこありますよ。

というかここも相当に穴倉暮らし感ありありでしょ。E棟南向きとW棟西向き以外は。駅からエントランスまでも見上げればどこかのビルだし。

>>595
実際見たところ五反田、三田よりは数段ましですよ。
どっちもファミリーが住むには不向きな環境ですが。

どっちもどっち。
というかそもそも郊外の1種住戸じゃないんだし。
タワーや都会が好きならいいんじゃない。
ただパークコート麻布十番の値段見ると高いといわざるを得ないね、ここ。

591さん、ここはもともと長期戦と営業自ら言ってましたよ。
竣工時に完売していることは想定してないってね。このデベはそういう売り方ですよね。

投資目的で買うにはいいのでしゃ？

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何故？