大崎ウエストシティタワーズ

営業さん曰く「地価は下がっておりません」って。
超勉強不足でびっくり。
日経読んでないのかな？　質が悪っ

＞営業さん曰く「地価は下がっておりません」って。

（我が社がこの土地を購入したときは、まだ）「地価は下がっておりません」（でした）という意味でしょう。

スミフの営業の人って顧客に対する言葉遣いの教育ってやってないよ、間違い無く。どこで話しても失礼だし、慇懃無礼。莫大な在庫抱えてるくせに一流だと思ってるんだよね。

住まいの００のブランド評価にも出てましたけど、高額所得者に相手にされてないんだよね、スミフって。まあここも大量売れ残り物件の仲間入りという事で。

>坪400万オーバー

ある意味、楽しみではある。売れ残りの数が。
しかし、これで1000戸完売したら、いったい誰がそんなに金持ってるんだよ、
と突っ込みたくもなる。いくら山手線といっても、大崎じゃあ、南の端だからな。
まだ中野区とか文京区の方が便利でしょう。

坪450の中目はあっさり完売のようですけどね。
アトラスよりはこっちのほうが遥かにいいけどなぁ…。

>>306
モノはこっちの方が魅力あるね。
でも太い柱が部屋に露出してるのはいただけない。
立地は向こうの方が上。中目はそれだけが売りのクソ物件
だったんだけどね。中目はたかだか100戸だし比較は無理。
投資購入者がなくなるので、実需で1000戸は
キツいと思うよ。

中目黒のアトラスって本当に完売してるの？なんだかうそ臭いんだが。

>>308
まだ、完売じゃないよ。3期販売が残ってる。
アトラスって、どこぞの関西デベみたいに
売れ行き詐欺してるんだっけ？

>>307
中目は坪450のクソ物件なのに即完売ってことで将来的にも良物件として高値で取引される。
こちらは坪400の中目よりはよい物件なのに戸数が多いせいですぐに完売するのは難しく将来的に売れ残り的な（もしくはやっとこさ売れた）物件として中目よりも資産価値として低くなる。

上のような状況が予想されますが、なんか違うような気がするのは私だけでしょうか。
戸数によって希少価値が違うのはわかるのですが、戸数が多いことによる売れ行きの遅さって上記のような例ではマイナスとならないはずなんですよね、消費者が賢ければ。

>>310
相続税対策の購入が多いよ。
実需じゃない。
だから希少性を気にするんですよ。

売れても未入居だったりします。

>>311　買った途端に3割価値が下がるんだったら、おとなしく相続税払ったほうがマシだと思う。

>>310　消費者は賢いから、大崎で坪400万なら買わない。中目黒も微妙。そもそも完売してないでしょ。

>>312
中目黒は希少性が高いので資産価値が下がらないと見るお金持ちが多いみたい。
二子玉も相続税対策需要がありそう。

五反田、大崎のエリアはもうその手の需要は期待できないな。
バブル価格も終わりかな。

>>313
相続税対策なら、より立地の良い方がリスクが少ないのでは？
さすがに二子玉川よりは、大崎の方がかなーり上でしょう。

二子玉川に負けたら、スミフさんの担当者は左遷（笑）

何回も言うけど立地より、希少性と沿線イメージが大事なんです。
投資家はそれを有難がって、高値で売買されて、流通します。

池上線とか大井町線と言った超不便な支線はダメですけど、
二子玉は田園都市線で都心直通ですから。

それから、
よく使われているキャッチ「山手線」も、
今みたいにマンションがいっぱいできたら希少性には結びつかないよね。
だから中目黒のほうが良く売れたりする。実際住む人はあまりいないけど。

坪単価が高い物件は、実需じゃなくて投資目的、相続税対策がその高値を支えているんですよ。
それが無くなったら高値維持は無理。

>>315

その理屈で言うと、マンションだらけの都心部低層マンションより、
あざみ野あたりにタワマン建てた方が希少性が高いってことに・・・

そもそも資産価値に関係する「希少性」って狭いエリアの中での
物件の少なさって意味ではないよ。十勝平野にマンション建てても意味は無い。

都心との相対的な距離の大小が希少性の最大のパラメーターです。

池上線と大井町線を並列にするあたり、東京に土地勘のなさがよくでています。

基本的な事ですが、中目黒と比較して大崎（五反田もそうですが）はマンションの坪単価って最近１０年ぐらいずーっと安いですよ。

目黒でもなんとか良い勝負って感じ。　山手線の沿線で中目黒より安いとこなんてたくさん有ります。

それに加えて、中目黒のアトラスが、ここより平均坪単価が高いのは１）元来の評価が中目の方が上で、２）中目のアトラスは高層部分だけの分譲なので相対的に平均価格は上昇する事になるし、３）中目は120しかなくて、大崎、五反田で1300程度の分譲数になり４）池上とか大井町線は良いとして、東横線の人気はとても根強いものがありますので、この価格の違いはあまりに当然です。

むしろ、この大崎の物件が異常に高すぎというのが正当な評価でしょう（スミフだから当然ですけどね）。

それでも大崎なら飲んでもタクシー2000円以下でしょ？
二子玉川だといくらよ？

中目黒ねぇ・・一人暮らしにはいいかもね。
ニコタマねぇ・・リタイヤ組にはいいかもね。
大崎ねぇ・・・共働き夫婦にはいいかもね。

でもね、ここ数年、これから数年の大崎の再開発は
すさまじいからね。
今までの大崎の評価といつまでも同じ、という前提
での話では通用しないんじゃないですか？

１ヶ月もすれば消費者の評価の結論がでますので、申し込みの最終日に行ってみたらどうですか？。

>>319
>>321
タクシー、再開発の話になったらマンション価格が安い豊洲あたりの方が数段良くなっちゃうぞｗやっぱ希少性が重要じゃない？
大崎、五反田は高すぎ。

二子玉・多摩川まで行くのはちょっとね。

壺４００超えですか・・・
それじゃグランスカイより高いってことですよね？
全体の仕様はいかがでしょう？
仕様次第では高くてもグランスカイに勝つかもですね

仕様は個人的にはグランスカイより良いと思いました。
モデルルームもオプションはそれほどなく、Sの標準仕様でも十分かな。
というかグランスカイが・・・だったしね。

どっちも共倒れですか？

品川は眼中なしですか？

それにしても高いなー

モデルルーム見てきました。
お客さんすごいたくさんいましたね。
９月の半ばまで週末は予約でいっぱいだと営業の人が言っていました。
何しろ三井よりも標準装備が良かったです。さすがに我が家は予算ありきの為、条件の良い部屋は購入出来そうにないのでNO326さんの言うようにS仕様でも十分だと思ってます。
妻は南向きは妥協しても住みたいと図面集と睨めっこしてます。　
この立地に住めたら他の場所には住めなくなりそうですね。

大崎って駅は正直それほど魅力はないけど駅に直結はよいね。
山手線は２分に一本くるから品川にも目黒にもあっという間です。

ＭＲ見てきました。
グランスカイの資料と設備仕様と図面を並べて見ました。

Ｓ仕様は、確かにウエストシティタワーズの勝ちですかね。

間取りは、好みにもよりますが、
個人的にはグランスカイの方が良いかなあ。
（やはり柱が気になりました。）

どちらも、他の板で話題になっている
新しい耐震基準？をクリアーしてくれると
いいのですが。。。。

まあ、どちらにしても坪４００じゃ
サヨナラするしかないですかね。

グランスカイのＳ仕様に手を入れた方が
割安でしょうから。。。

残念

うちもMRいきました。仕様はOKです。
三井の標準仕様＋いくつかのオプション＝ここの標準仕様てなイメージです。
E棟東とE棟北はビルにかぶるのでもう少し安くなりそうですね。
２期以降をまちます。

いくら頭の宜しくない住友でも坪400はないでしょう。
350と予想します。
住友の抱えてる物件在庫数はとんでもない数に達しているはずですから、この大型物件で400はあまりに危険ですから。

３３４さん
坪４００です。既に発表されました。
スミフさん、本当にＫＹですね…。
どうぞ取り残されて下さい。
買えない者のボヤキでした

ここは三井より先に竣工で、仕様がましだからより強気だね。
竣工時に売れ残っていても関係ないという売り方は、他の物件で実証済みだしね。
豊洲も１期はだいぶ残ったらしいし大型物件の在庫すごそうだよね。

ＷＣＴの時みたいに、粘りに粘ってカミカゼが吹くのを待つ戦略でしょうか

カミカゼで会社もろとも吹っ飛んでしまいそうだけど...。

坪４００万、３ＬＤＫは１億円以上。

１割は高い気がするのですが、これでも買いが入るんでしょうかね。

低層階　—　都心で働く共働き夫婦＋子供1人程度、一流企業独身サラリーマン、賃貸投資用。入れ替わりが激しい。

中層階　—　30-40代の中堅一流企業サラリーマン or stockoptionか自社株で金が出来たベンチャー企業従業員、幹部。そこそこ落ち着いた層。

高層階　—　ベンチャー＋中小中堅企業経営者、自営業者、投資家、芸能人、金のある老人。ある程度住んで、価値が出たら売るけど、気に入れば住み続ける。基本的に、売っても売らなくてもどっちでもいい。

以上、重複ありの妄想でした。

>>340　>ベンチャー＋中小中堅企業経営者、自営業者、投資家、芸能人、金のある老人。

マジレスもなんだけど、そんな人たちは大崎になんか住まないと思う。
六本木とか南青山とか広尾とか、もっと良いところがある。

ところがどっこい！
いるんだなー、すぐ近くのマンションに。

ザ・パークタワー東京サウス（Ｈ１３年竣工）は平均価格７８００万、
平均坪単価３２０万でした。プレミアム性もあり高額物件といわれていましたが、
このあたりが大崎の底値で新築が坪３００以下になるのは難しいのではないでしょ
うか。大崎で一番安かったのはミッドサザンかしら？

>坪３００以下になるのは難しいのではないでしょうか。

そうなるかどうかは今後の需給関係で決まります。過去の事例は参考になりません。
「昔、日経平均が30000円のときもあったから、まだまだ株価は上がる」と
言われても、あなたは信じないでしょう。それと同じです。

低層−高層もそうだが、向きによりだいぶ値段がかわるのでは？
Eの東はソニー向かいで近い。
坪３００か知らんけど。

やっぱりWCTのスレ見るとガラスの壁で窓が開かないと空調と臭いの管理がいまいちみたいですね。

↑豊洲物件にも入れてたな。

>>343

>そうなるかどうかは今後の需給関係で決まります。過去の事例は参考になりません。

ってことはザ・パークタワーの320万レベルまで下がるかも分からないってことじゃないの？
過去の事例は参考にならないんでしょ？
何で下げることには寛大で、上がることには極端に抵抗するのかね。


>「昔、日経平均が30000円のときもあったから、まだまだ株価は上がる」と
>言われても、あなたは信じないでしょう。それと同じです。

昔、大卒初任給が数千円・数万円だった時があったから、日本国民の年収は
まだまだ下がるって言われても、あなたは信じないでしょう。
偏った意見では？

ザ・パーク東京サウス、当時、モデルルーム見に行きましたよ。

でも、あの当時は、これほど周りにオフィスビルが建つとは思わなかったでしょう。

今、大崎から五反田の秩序無き乱脈開発ぶりを見ていると、あそこが底と言われても、別に底ではなくて、その後の周囲の高層ビルに埋没することから考えれば当然の結果と考えられます。

もう西側でも、富士山は見えなくなったのでは……。

>>348

>昔、大卒初任給が数千円・数万円だった時があったから、日本国民の年収は
>まだまだ下がるって言われても、あなたは信じないでしょう。

何が言いたいのか良く分かりません。
今後の需給関係しだいでは、そうなることもあるでしょう。マンションに関しては、
少なくとも、最近のコンセンサスは　需要＜＜＜供給なのではないですか？
それが違うというなら、ちゃんとした理由を示してもらいたいものです。

ココの駐車場のメインは平面の自走ビルなのでしょうか？　それとも立体機械式？

ざっと図面を見ると機械式が70％くらい、平置きが30％くらいでしょうか。

駐車場は住居数に対して50％で用意していると営業は言ってました。
現在、大崎エリアに住んでいますがマンションの駐車場は空きが目立ちます。

駅近が売りのマンションで駐車場50％は将来の駐車場代収入に不安がありますね。
最初から埋まらない可能性すらありますよね。

寂しそうなので久し振りに覗きにきたけど、
あまり関心引いていないようだね。
これから在庫消化の値引きが始まるから、
ここも安くしないと埋没するんじゃない？！
向きにもよるけど、まあ坪２７０〜３００万がいいところだよ。

↑
むりっす。

> まあ坪２７０〜３００万がいいところだよ。

それでも高いっす。坪220-230まで下がるよ。

↑
よかったね。

355 夢見過ぎ

355は妄想だろ…。

どうよ？

高いよ　＞＜

355さんは足立、墨田、江戸川超えて葛飾区まで行ってもらう必要がありますね

テスト

ここは人気ないのでしょうか？

どの方角も高いですねー。残念です。。。

5000万くらいで2LDKを買えないでしょうか？

今日、見てきました。

全てでは無いと思いますが、
最初の発表よりも少し値段が下がる話（ものにより２００〜３００万ぐらい）
があるみたいですね。
それでも高い。（坪３００なら買ってもいいかなとは思いましたが）

年度末か来年の９月中間決算期くらいになると
もう少し下げてくれませんかね。

カラーセレクトがあんまり良く感じなかったのは、
私だけでしょうか？

あと１年で約８００戸は、
今の景気じゃ厳しそうですね。

平均坪単価はいくらでしたか？

２週間前は、坪３７０〜４００前半って感じでした。
昨日時点で価格が下がってもまだ割高な感じですねー

↑
グランスカイと比べても非常に妥当な価格だよね。
ここしかないという価格設定だなぁ。
どちらかが抜けていいわけでもなく悪くもなく、諸条件のどれを重要視するかでどちらを選ぶか変わるって感じ。
入居までの期間が短い分スミフはつらいけど、それがスミフの売り方だから仕方ないね。

将軍っていう居酒屋よくいってた。
知ってる奴いるかな？

この景気だし見合わせ感が強いですよねー

そうそう、ほんとだよね。

とくにこの夏前と後じゃぜんぜん違う。

プラウドの1期のにぎわいがうそみたい。

年収の６倍以上だったっけ？　平均価格

平均8000と考えると年収1300万でギリギリなんですね。買える人が限られるし、すぐ売却する人を待って中古で買ったほうが割安なんですかねー

年収1300クラスなんてゴロゴロいるよ。
結構貯金していれば年収1000万ぐらいでもいけるし。
そもそも年収の何倍とかって意味あるかな

すぐ売却する人は、当然利潤追求型なので、
買値よりは上げてくるものではないかと。
また、仲介手数料もかかるし。

右よりのビルの東むきを売りきるには相当やすくしてもらわんと、オフィスビルしかみえんからね。

たしかにE棟東側・W棟の東側、北側はある程度安くないと購入したいと思わないなー

とくにE棟東側はちかいなー

年収の５倍とか６倍が購入相場とか言うけど、それだけじゃ判断できない材料が多すぎると思うのだけれど…
たとえば貯蓄はもちろんだけど、1300万もらっていても30歳なのか50歳なのか、全く違うよね。

そのとおり。若ければその分レバ効かせても大丈夫ですね。あくまでバランスですね。
あとビルが目の前だと毎日のことなので濃淡はあるにせよ大変かもですね
何かあったとき売却も大変そうだし、ニーズが限られてそうだし♪

なんか北向きの80㎡3LDK　7900万円代から8700万円代で　出るみたいですよ。坪320から360位　グランスカイより安いと思いますがそうでもないですかねぇ？少なくともグランスカイの標準タイプの仕様よりは大崎の標準仕様のほうが良いと感じていますが両方見れた人は賛否いかがです？

382さん
両方見ました。間違いなく標準仕様（Sタイプ）はこちらのほうが
上とおもいます。グランスカイは10年前の仕様？とおもうぐらい
がっかりでした。

＞382さん
＞北向きの80㎡3LDK　7900万円代から8700万円代で　出るみたいですよ。坪320から360位　

でも、北向きのその金額の部屋は、

　正面　　　１０階前後までの低層階は業務棟が気になる。
　　　　　　２０階位でも向かいの定借マンションが眺望の邪魔をする。
　左側　　　どの階もＷ棟の東面が気になる。
　正面右側　シンクパークがド〜ンとある。
　右側　　　言わずと知れたＳＯＮＹの壁がある。

これを考えると坪320〜360でも高いと思うよ。

頑張っても坪280〜300位でどうですかね？

売却するにも眺望はすごく重要視されますし、住むとなればいつものことなので・・・
徒歩3分と割り切ってもその圧迫感で何となく嫌になるんでしょうかね。
そう考えると割高感はいなめませんねー

売れるかどうか別として、二子玉川ライズの値付を見るがいい！

あそこで300万以下の価格帯なんてないのに、何が楽しくて山手線徒歩3分の物件に
住不が280万なんて単価をつけなきゃいけないのかね？

売れるかどうかは別にした値付けをしてたスミフも、あまりの売れ行きの悪さに日和ってきてるのは感じる

住不で特に売れ行きが悪いのは駅遠物件もしくは埋立地だと思われる。

二子玉川が高過ぎるだけ。
東急ってあそこまで勘違い企業だとは思わなんだ・・・

最強は三茶？

いやぁ、シティハウス目白もいい勝負でしょ？

>３８８
メジロをお忘れなく

わるい、かぶってた

東陽町、浜田山、大塚もあるでよ。

大崎駅前なんて所詮オフィス街でしょ。二子玉の方が生活便利で一般受けする

悪い、川沿いの低湿地に興味はないんだ。

まあニーズに依りますね。

どれだけニーズがあるか結果見るの楽しみだ

オフィスの駅はねえ。。。

。。。土日祝日、静かで非常によろしいです。

毎日のことなので生活環境は大事ですねー

この街の良さは住まないとわかりづらいですね。
そこそこ良いとは思いますが、シンクパーク側、冬は「非情」なほど寒いです。