大崎ウエストシティタワーズ

>>257
相場観ゼロですね・・・。
本気でそう思っているんですか？
煽りですよね？

まあ９０平米で７０００万円なら買うかな。
この板見てると価格維持に必死な業者の方が多いようだね。
一般の購入者はほとんど入っていない、盛り上がりに欠けてる。

どっちかっていうと価格を必死に下げさせようとする＊＊＊ばっかりな気がするが・・・。
っていうかそもそもマンコミュ自体9割方坪300でも買えない層だと思う。
だから高級物件は高すぎるだなんだの書込みばっかり。
ほんと役にたたんね

販売再開しましたね。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01B01001...

大崎駅の利便性は魅力的だが、町工場が多い薄汚い場所だからなぁ・・・
五反田も風○街だし

最近の大崎に降り立った事がおありで？？
昔の工場地帯の雰囲気は一層し、エリートビジネスマンと綺麗な若奥様であふれていますよ。
五反田は、、、相変わらずですが。駅前にレミィとアトレが出来てちょっとマシになってます。

そうそう。
４月から大崎に住んでるんですけど、もう町工場なんて日野学園前の
IMAGIKA周辺ぐらいしかないんじゃないですかね。

この物件の周辺を、GoogleMapのストリートビューで見てみるといい。
今年の６月頃の町の様子を体験できる。通常表示の衛星写真は２年は前のもの。

気になるのは、駐車場だな。

1084戸に対して駐車場は522台。
だが、実際には地権者に112台が回るので、地権者以外の購入者には410台分しか回らない。

一般の購入者に対しては、38％程度の駐車場しか確保されていない。

これは、どうなんだろう……。

駐車場は522台のうち、112台ということは21％を抑えているが、これは住戸1084戸のうち21％の権利を抑えていることなのだろうか。あるいは、共用施設なども含めて21％を抑えているのだろうか。

いずれにしろ、建物全体の21％を少なくとも地権者とよばれる人たちが占めている。

下手すると総会などの投票権の21％も地権者によって占められているわけ。

これが個人ならいいけど、法人がほとんど占めているならどんな案件だって地権者ペースで進むよね。

だって、タワーマンションの総会なんてほとんどの人が出てこないから。

大丈夫なのかなぁ。

２６８さん
まあ議決権はそういう％ではないので、推測はやめとき。
ここの土地を前から知っていれば、法人が占めるというのは？？？だけど。
それとも直前でどこかの法人が間に入って買い占めたの？
それに地権者だって自分の所有になるわけだし、なにを心配してるのかなあ？

じゃあ、どういう％なの。あなたが知ってるなら教えて下さい。

地権者が所有者になるのは当然でしょう。

一握りの地権者がマンション全体の議決権を左右するなら、購入を考えている人たちにとって問題になるのは当たり前でしょう。

事実、駐車場全体の2割が地権者にまわるってことだって勝手に決められてんだから。

まわりのマンションやオフィスの駐車場は空いてるよ。

>>271

ブリリアでしょ？予測が外れて駐車場収入があがらず大変みたい

経験者さんしろうとの質問ですいませんが地権者が21%もっているとどういう問題になるのですか。どういう方向に進むことを恐れているのですか。駐車場台数は買う前から決まっているのでしかたないと思いますが、買ったあとにも問題あるんでしょうか。21%を1個人が握っているとかではないならさらに意見が分散され問題ないとおもうんですが。あるいはなにかその様な経験が過去にあるのでしたらぜひ教えて下さい。よろしくおねがいします。

>>272
無理して買った人が多くて、車を持つ余裕も無いのでしょうか？

ここが初めから減らしているのは、無理した購入者が多くなると予測しているから？
坪単価も高め？

駅から近いし駐車場はなくてもいい派も多い？
うちも無理して派だからガソリン高いし車手放すか？

値段が高ければ良いってもんじゃない。
要は、より満足の高い人生を送るために物件を購入する。
見栄を張らず、費用対効果を考えた上でマンションを買って、余裕資金で人生を楽しむ事が大切。
これこそ満足度の高い人生。

>>269
どう見ても関係者ってｓしか考えられないけどｗ

違うんだったらどういう立場の人？

地権者の全員が駐車場いるかなんてわからないですよね。駐車場数から投票権？とかのパーセントは推測ですよね。逆により高い可能性もあるんじゃないかしら。
麻布十番のモデルルームにすでに行かれている人は同じところで先行して大崎の話しているようですから、そんなに地権者きになるなら営業さんにきいてみてはどうでしょうか？

ここから送られて来たパンフレットを見ると業務棟というのがあるんだけど、車は、その業務棟に使われるため？


住居用分譲タワーと賃貸オフィス棟を同じ管理組合で管理するんじゃないだろうね。

賃貸と隣だといろいろ大変そうかも

住友も最近の自社物件のシャレにならない惨状を踏まえ学習しているようですから、現実的な価格で出してくるでしょう。
1000戸規模の超大規模物件だと、坪300超えでは話になりません。

でも、坪300超えないなんてこと、
ないでしょ ・・・ねぇ

メチャクチャな相場感。。。
豊洲とかわらなくなるよ、それじゃ。
まあそうだったら即買いますが。

しかし、坪400万で1000戸も売り切れるのか？現状だと、売れ残りを賃貸にまわしても、
よほど家賃を安くしないと、借り手がつかないでしょう..。
あわてて飛びつくのは危険だから、竣工して売れ行きをみてから検討します。。

そうですね。市場環境悪化してるし。三井もあるし。

坪340くらいじゃね？
一昔前なら380はいっただろうけどな

MRいけば今でもだいたいの価格おしえてくれるんじゃないの？
誰か聞いてないの？

しっかしどうして窓がない部屋作っちゃうのか、どういう思想でやってるのか知りたいよ。

納戸だろ

品川のＷＣＴがいまだに坪３５０〜４５０で出してんだからここはそれより下がるわけ無いでしょう。

>品川のＷＣＴがいまだに坪３５０〜４５０で出してんだからここはそれより

ただ出てるだけだろ。無反応が続いてるけど出すだけなら簡単。

一昔前なら380はいっただろうけどな

もっといってたかも？

希少性があると勘違いして高値で買ってしまった人はお気の毒です。

まあ、完売のためには坪300万が最低ラインだろうな。物件によっては、300割れもあるかもしれない。

>>290　そこは笑うところか？yahoo不動産見ても、物件だけ積みあがって、ぜんぜん売れてないじゃん。

MRいけば？
予定価格ならわかるよ。

五反田、大崎、港南、麻布十番とマンション乱立地域。
高い坪単価の維持は難しいと思うよ。

モデルルーム見てきました。
坪400万円オーバーでした。

East棟　南向き　18階　57平米　7200万円
East棟　南向き　22階　80平米　10000万円
West棟　西向き　22階　65平米　8200万円
West棟　西向き　22階　80平米　9500万円

第一期販売はEast棟南向きとWest棟西向きのみのようです。
第二期販売で他の向きを出すそうですが、それは10月以降の予定だとか。

隣のSonyのオフィスビルはEast棟から近いところで60ｍしか離れておらず
その威圧感は低層だとかなりのものだと思われます。

ちょっと期待していただけに、ため息が出ます。
検討候補からはずします。

やっぱり400オーバーでしたか。
駅直結ですし、周辺相場からしたら当然でしょうね。
大崎の中ではいまのところ一番期待しているんで、納得のいく部屋があるといいな。

買ったとたんに資産価値がさがりそう。
山高ければ谷深し。

＞周辺相場からしたら当然

東京で最も値下がり率の激しい南山手地区ですが。。。
これから地価がさがる一方なのに、周辺相場（しかも山手線内側）
に合わせてどうするんでしょう？

>>301
これから地価が下がる一方という予想が間違っているからそう思うのでは？

営業さん曰く「地価は下がっておりません」って。
超勉強不足でびっくり。
日経読んでないのかな？　質が悪っ

＞営業さん曰く「地価は下がっておりません」って。

（我が社がこの土地を購入したときは、まだ）「地価は下がっておりません」（でした）という意味でしょう。

スミフの営業の人って顧客に対する言葉遣いの教育ってやってないよ、間違い無く。どこで話しても失礼だし、慇懃無礼。莫大な在庫抱えてるくせに一流だと思ってるんだよね。

住まいの００のブランド評価にも出てましたけど、高額所得者に相手にされてないんだよね、スミフって。まあここも大量売れ残り物件の仲間入りという事で。

>坪400万オーバー

ある意味、楽しみではある。売れ残りの数が。
しかし、これで1000戸完売したら、いったい誰がそんなに金持ってるんだよ、
と突っ込みたくもなる。いくら山手線といっても、大崎じゃあ、南の端だからな。
まだ中野区とか文京区の方が便利でしょう。

坪450の中目はあっさり完売のようですけどね。
アトラスよりはこっちのほうが遥かにいいけどなぁ…。

>>306
モノはこっちの方が魅力あるね。
でも太い柱が部屋に露出してるのはいただけない。
立地は向こうの方が上。中目はそれだけが売りのクソ物件
だったんだけどね。中目はたかだか100戸だし比較は無理。
投資購入者がなくなるので、実需で1000戸は
キツいと思うよ。

中目黒のアトラスって本当に完売してるの？なんだかうそ臭いんだが。

>>308
まだ、完売じゃないよ。3期販売が残ってる。
アトラスって、どこぞの関西デベみたいに
売れ行き詐欺してるんだっけ？

>>307
中目は坪450のクソ物件なのに即完売ってことで将来的にも良物件として高値で取引される。
こちらは坪400の中目よりはよい物件なのに戸数が多いせいですぐに完売するのは難しく将来的に売れ残り的な（もしくはやっとこさ売れた）物件として中目よりも資産価値として低くなる。

上のような状況が予想されますが、なんか違うような気がするのは私だけでしょうか。
戸数によって希少価値が違うのはわかるのですが、戸数が多いことによる売れ行きの遅さって上記のような例ではマイナスとならないはずなんですよね、消費者が賢ければ。

>>310
相続税対策の購入が多いよ。
実需じゃない。
だから希少性を気にするんですよ。

売れても未入居だったりします。

>>311　買った途端に3割価値が下がるんだったら、おとなしく相続税払ったほうがマシだと思う。

>>310　消費者は賢いから、大崎で坪400万なら買わない。中目黒も微妙。そもそも完売してないでしょ。

>>312
中目黒は希少性が高いので資産価値が下がらないと見るお金持ちが多いみたい。
二子玉も相続税対策需要がありそう。

五反田、大崎のエリアはもうその手の需要は期待できないな。
バブル価格も終わりかな。

>>313
相続税対策なら、より立地の良い方がリスクが少ないのでは？
さすがに二子玉川よりは、大崎の方がかなーり上でしょう。

二子玉川に負けたら、スミフさんの担当者は左遷（笑）

何回も言うけど立地より、希少性と沿線イメージが大事なんです。
投資家はそれを有難がって、高値で売買されて、流通します。

池上線とか大井町線と言った超不便な支線はダメですけど、
二子玉は田園都市線で都心直通ですから。

それから、
よく使われているキャッチ「山手線」も、
今みたいにマンションがいっぱいできたら希少性には結びつかないよね。
だから中目黒のほうが良く売れたりする。実際住む人はあまりいないけど。

坪単価が高い物件は、実需じゃなくて投資目的、相続税対策がその高値を支えているんですよ。
それが無くなったら高値維持は無理。

>>315

その理屈で言うと、マンションだらけの都心部低層マンションより、
あざみ野あたりにタワマン建てた方が希少性が高いってことに・・・

そもそも資産価値に関係する「希少性」って狭いエリアの中での
物件の少なさって意味ではないよ。十勝平野にマンション建てても意味は無い。

都心との相対的な距離の大小が希少性の最大のパラメーターです。

池上線と大井町線を並列にするあたり、東京に土地勘のなさがよくでています。

基本的な事ですが、中目黒と比較して大崎（五反田もそうですが）はマンションの坪単価って最近１０年ぐらいずーっと安いですよ。

目黒でもなんとか良い勝負って感じ。　山手線の沿線で中目黒より安いとこなんてたくさん有ります。

それに加えて、中目黒のアトラスが、ここより平均坪単価が高いのは１）元来の評価が中目の方が上で、２）中目のアトラスは高層部分だけの分譲なので相対的に平均価格は上昇する事になるし、３）中目は120しかなくて、大崎、五反田で1300程度の分譲数になり４）池上とか大井町線は良いとして、東横線の人気はとても根強いものがありますので、この価格の違いはあまりに当然です。

むしろ、この大崎の物件が異常に高すぎというのが正当な評価でしょう（スミフだから当然ですけどね）。

それでも大崎なら飲んでもタクシー2000円以下でしょ？
二子玉川だといくらよ？

中目黒ねぇ・・一人暮らしにはいいかもね。
ニコタマねぇ・・リタイヤ組にはいいかもね。
大崎ねぇ・・・共働き夫婦にはいいかもね。

でもね、ここ数年、これから数年の大崎の再開発は
すさまじいからね。
今までの大崎の評価といつまでも同じ、という前提
での話では通用しないんじゃないですか？

１ヶ月もすれば消費者の評価の結論がでますので、申し込みの最終日に行ってみたらどうですか？。

>>319
>>321
タクシー、再開発の話になったらマンション価格が安い豊洲あたりの方が数段良くなっちゃうぞｗやっぱ希少性が重要じゃない？
大崎、五反田は高すぎ。

二子玉・多摩川まで行くのはちょっとね。

壺４００超えですか・・・
それじゃグランスカイより高いってことですよね？
全体の仕様はいかがでしょう？
仕様次第では高くてもグランスカイに勝つかもですね

仕様は個人的にはグランスカイより良いと思いました。
モデルルームもオプションはそれほどなく、Sの標準仕様でも十分かな。
というかグランスカイが・・・だったしね。

どっちも共倒れですか？

品川は眼中なしですか？

それにしても高いなー

モデルルーム見てきました。
お客さんすごいたくさんいましたね。
９月の半ばまで週末は予約でいっぱいだと営業の人が言っていました。
何しろ三井よりも標準装備が良かったです。さすがに我が家は予算ありきの為、条件の良い部屋は購入出来そうにないのでNO326さんの言うようにS仕様でも十分だと思ってます。
妻は南向きは妥協しても住みたいと図面集と睨めっこしてます。　
この立地に住めたら他の場所には住めなくなりそうですね。

大崎って駅は正直それほど魅力はないけど駅に直結はよいね。
山手線は２分に一本くるから品川にも目黒にもあっという間です。

ＭＲ見てきました。
グランスカイの資料と設備仕様と図面を並べて見ました。

Ｓ仕様は、確かにウエストシティタワーズの勝ちですかね。

間取りは、好みにもよりますが、
個人的にはグランスカイの方が良いかなあ。
（やはり柱が気になりました。）

どちらも、他の板で話題になっている
新しい耐震基準？をクリアーしてくれると
いいのですが。。。。

まあ、どちらにしても坪４００じゃ
サヨナラするしかないですかね。

グランスカイのＳ仕様に手を入れた方が
割安でしょうから。。。

残念

うちもMRいきました。仕様はOKです。
三井の標準仕様＋いくつかのオプション＝ここの標準仕様てなイメージです。
E棟東とE棟北はビルにかぶるのでもう少し安くなりそうですね。
２期以降をまちます。

いくら頭の宜しくない住友でも坪400はないでしょう。
350と予想します。
住友の抱えてる物件在庫数はとんでもない数に達しているはずですから、この大型物件で400はあまりに危険ですから。

３３４さん
坪４００です。既に発表されました。
スミフさん、本当にＫＹですね…。
どうぞ取り残されて下さい。
買えない者のボヤキでした

ここは三井より先に竣工で、仕様がましだからより強気だね。
竣工時に売れ残っていても関係ないという売り方は、他の物件で実証済みだしね。
豊洲も１期はだいぶ残ったらしいし大型物件の在庫すごそうだよね。

ＷＣＴの時みたいに、粘りに粘ってカミカゼが吹くのを待つ戦略でしょうか

カミカゼで会社もろとも吹っ飛んでしまいそうだけど...。

坪４００万、３ＬＤＫは１億円以上。

１割は高い気がするのですが、これでも買いが入るんでしょうかね。

低層階　—　都心で働く共働き夫婦＋子供1人程度、一流企業独身サラリーマン、賃貸投資用。入れ替わりが激しい。

中層階　—　30-40代の中堅一流企業サラリーマン or stockoptionか自社株で金が出来たベンチャー企業従業員、幹部。そこそこ落ち着いた層。

高層階　—　ベンチャー＋中小中堅企業経営者、自営業者、投資家、芸能人、金のある老人。ある程度住んで、価値が出たら売るけど、気に入れば住み続ける。基本的に、売っても売らなくてもどっちでもいい。

以上、重複ありの妄想でした。

>>340　>ベンチャー＋中小中堅企業経営者、自営業者、投資家、芸能人、金のある老人。

マジレスもなんだけど、そんな人たちは大崎になんか住まないと思う。
六本木とか南青山とか広尾とか、もっと良いところがある。

ところがどっこい！
いるんだなー、すぐ近くのマンションに。

ザ・パークタワー東京サウス（Ｈ１３年竣工）は平均価格７８００万、
平均坪単価３２０万でした。プレミアム性もあり高額物件といわれていましたが、
このあたりが大崎の底値で新築が坪３００以下になるのは難しいのではないでしょ
うか。大崎で一番安かったのはミッドサザンかしら？

>坪３００以下になるのは難しいのではないでしょうか。

そうなるかどうかは今後の需給関係で決まります。過去の事例は参考になりません。
「昔、日経平均が30000円のときもあったから、まだまだ株価は上がる」と
言われても、あなたは信じないでしょう。それと同じです。

低層−高層もそうだが、向きによりだいぶ値段がかわるのでは？
Eの東はソニー向かいで近い。
坪３００か知らんけど。

やっぱりWCTのスレ見るとガラスの壁で窓が開かないと空調と臭いの管理がいまいちみたいですね。

↑豊洲物件にも入れてたな。

>>343

>そうなるかどうかは今後の需給関係で決まります。過去の事例は参考になりません。

ってことはザ・パークタワーの320万レベルまで下がるかも分からないってことじゃないの？
過去の事例は参考にならないんでしょ？
何で下げることには寛大で、上がることには極端に抵抗するのかね。


>「昔、日経平均が30000円のときもあったから、まだまだ株価は上がる」と
>言われても、あなたは信じないでしょう。それと同じです。

昔、大卒初任給が数千円・数万円だった時があったから、日本国民の年収は
まだまだ下がるって言われても、あなたは信じないでしょう。
偏った意見では？

ザ・パーク東京サウス、当時、モデルルーム見に行きましたよ。

でも、あの当時は、これほど周りにオフィスビルが建つとは思わなかったでしょう。

今、大崎から五反田の秩序無き乱脈開発ぶりを見ていると、あそこが底と言われても、別に底ではなくて、その後の周囲の高層ビルに埋没することから考えれば当然の結果と考えられます。

もう西側でも、富士山は見えなくなったのでは……。

>>348

>昔、大卒初任給が数千円・数万円だった時があったから、日本国民の年収は
>まだまだ下がるって言われても、あなたは信じないでしょう。

何が言いたいのか良く分かりません。
今後の需給関係しだいでは、そうなることもあるでしょう。マンションに関しては、
少なくとも、最近のコンセンサスは　需要＜＜＜供給なのではないですか？
それが違うというなら、ちゃんとした理由を示してもらいたいものです。

ココの駐車場のメインは平面の自走ビルなのでしょうか？　それとも立体機械式？

ざっと図面を見ると機械式が70％くらい、平置きが30％くらいでしょうか。

駐車場は住居数に対して50％で用意していると営業は言ってました。
現在、大崎エリアに住んでいますがマンションの駐車場は空きが目立ちます。

駅近が売りのマンションで駐車場50％は将来の駐車場代収入に不安がありますね。
最初から埋まらない可能性すらありますよね。

寂しそうなので久し振りに覗きにきたけど、
あまり関心引いていないようだね。
これから在庫消化の値引きが始まるから、
ここも安くしないと埋没するんじゃない？！
向きにもよるけど、まあ坪２７０〜３００万がいいところだよ。

↑
むりっす。

> まあ坪２７０〜３００万がいいところだよ。

それでも高いっす。坪220-230まで下がるよ。

↑
よかったね。

355 夢見過ぎ

355は妄想だろ…。

どうよ？

高いよ　＞＜