パークハウス雪が谷大塚

アールブラン千鳥町あたりが比較対象かと思います。
ディべとしての格が圧倒的に上ですし、マンションバブル？が弾けて価格が下がり始めでもしないかぎりは、だいたい同程度かちょっとだけ安めの価格を打ち出してくるのではないかと予想します。アールブラン千鳥町はとても割高だと思いますが、三菱地所がこの時期に作るマンションだとするとそれくらいになってしまうのではないかと、、、
御嶽山駅も完全に徒歩圏内で、両方とも駅前は千鳥町より発展していますし、買い物等は千鳥町より充実していると思います。
あまり新築マンションの供給がない地域だと思いますので、買いたい人は結構多いかと思います。
中学が区内でも人気の高いところになるので、そういう理由で買うファミリーもいそうな気がします。

坪２７０〜２８０万円なら魅力ありなんですけどね...３００切ることはまずないだろうし...立地的には欲しいところです。

え？300切ることはないですか。。。？？

環八がすごく近いけど、それでもそんなにお高くなるんでしょうかねぇ？

建設地の西側の現在駐車場の場所に東急オアシスができるようです。
お隣にジムがあるってのはかなりいいですよね。
物件の価値が上がりそうです。

あそこで３００万円ならちょっと無しですね。環八から道路一本だしアールブランの異常価格での苦戦は三菱さんも十分把握されてると思いますけどね。

元々は何が建っていた土地なんですか？
ご存知の方がいらっしゃったら、教えていただけますか？

企業の社宅です。

No.10さん、ありがとうございます！

中古マンションを購入すべく先日現地周辺を初めて訪れましたが、
雪が谷〜御嶽山周辺の落ち着いた雰囲気がとても気に入りました。
我が家は全く手が届きませんが、この物件が購入できる方が
とてもうらやましいです。

西側の駐車場に東急オアシスとのことですが、その隣にある宅配便の集積所はそのままでしょうか？夜は車の音とか気になりませんかね？

企業の社宅なら安く買い上げているのでは？

それなら３００切ってくれるのが良識あるデベだと。。期待しますが。

アールブランは売れてないみたいです。
しつこく案内がきますからね〜

以前南雪谷に住んでいた者です。
このあたりよく散歩していましたが、静かで落ち着いていましたよ。
環八の音もほとんど気にならないと思います。

http://sanoji1416.jugem.jp/?cid=50
坪単価の予想をされてますが・・・う〜ん

坪325！　ダメだこりゃ・・　さよーなら・・（泣）

東急オアシスの隣にある宅配便の集積所はそのままです。

以前、住んでたよ。割と、のどかで好い所だよ。数年経つと飽きがくるところが難点かな。変化は乏しい。

ここはすぐ近くに池上線の車両基地があって、特に深夜・早朝は基地を出入りする電車の音が人によってはかなり気になるかも。まあ個人的には慣れましたが。
でも悪くない環境だと思いますよ。刺激は無いけど必要十分と言う感じ。

大体、ここを検討する人ってアッパーサラリーマン中心のファミリーじゃないですか。都内に勤め池上線沿線に縁がある暮らしをしている層で、投資目的や富裕層が取得するマンションじゃないです。坪単価の話題ですが300万を超えたらまずついていけないでいょう。城南地区のマンション価格は過熱ぎみでそろそろ息切れ、売れ残り物件も出てきています。何がなんでも雪が谷って人はいないわけで価格次第で検討したいと思います。

NO.21さんに同感です。縁がないとわざわざ池上線に、とは思わないですよね。でもそこがこの地域の良さを保っているのでしょうね。良心的な価格設定を期待します。それとモデルルームオープンが今秋から来年1月にずれてしまいましたね。早く見たかったのに・・・。

え？いつのまにオープン時期が・・？
何も案内もらってないのに・・・一ヶ月くらい前に
秋にオープン！のお知らせは来ましたが。

まぁ哀しいことに買えそうな価格にはなりそうにないので
たいして影響ないですけど。

あれ？もし間違いだったらすみません！雪谷大塚駅に看板が登場して、そこに「来春モデルルームオープン」とあったもので。

1階住居の専用庭の植栽が売りになっていますが1階とは地下階になるのでしょうか？最近、居住容積アップのため地下マンションが1階として売りだされていますが行政の指導はないのでしょうか？掘り起こして地下階を1階として売り出すのでは将来的にも問題ありかと推測しますが・・。

植栽デザインを見て、一階庭付きにも魅かれましたが、もし地下住居だとがっかりですね。どこかにきちんと記載されないのでしょうか？

私も以前、近くに住んでいました。で、ふと気になってはいってみたら。。。そんな、ここで＠３００はないでしょ、ほんとに・・びっくり。

賃貸で住んでいたのですが、ここよりも賃料相場の高いエリアに賃貸で引越しし、かつ同エリアにて１年前、新築マンションを購入しました（運良く）。
＠２５０でした。

やっぱり、バブルなんですね〜。
いや〜。
たしか１年前、ここの近所に新築マンションが売り出されていたことも思い出しました。値段は確認しませんでしたが・・。
すみません、思い出にひたってしまいました。

バブルですよ。ここも坪300は超えるでしょうね。つらいなー。雪谷好きなんだけど。

結局雪谷あたりの適正な価格ってどれくらいなんですかね？？

正直私も坪３００万以上は高いと思ってますが・・

坪単価300万超えてこの戸数さばけますかね？雪が谷の中でも閑静な住宅街とは違って駅は近いけど環境的にには今ひとつの立地ですからね。

まだ決まっていないとのことでしたが＠280〜320くらいとのことでしたよ。小田急新百合で＠250、たまプラーザでも＠260前後いずれも同条件のなか三菱ブランド等考慮すれば＠300はいくのが妥当と考えますが、いかがでしょうか？

今のトレンドを考えれば300超えても別に驚かない。
でも、間違いなく候補物件からは外れるね・・・　
哀しいことにフツーのサラリーマンには、つらいっす。

プロジェクト説明会のお知らせが来ました。わざわざ丸の内で開催なのですね。素人なのでよくわからないのですが、こういうのって、建設地の近所で開くものではないのですか？モデルルームとは違うのですか？

千歳船橋のパークハウスも説明会は丸の内でしたね。
その後にモデルルームを開くみたいですよ。

改正建築基準法の影響で着工が遅れるから、他物件に流れないようプロジェクト説明会っていう名目で関心をひいてつなぎとめておく。モデルルームは土地とかレンタルだから、長く開くと経費がかかる。そんなことで、やむを得ず本社でやるっていう構図じゃないでしょうか。

事前説明会に行きました。覚悟はしていたものの、やっぱりの高値にびっくり！それでも買える方々がいるのですよね・・価格にがっかりしたのはうちだけでしょうか？行かれた方々、いかがでしたか？

>36さん
我が家は検討中なのですが、この連休はどうしても都合がつかず
事前説明会に参加できませんでした。
ちなみにどれくらいの価格帯だったか教えていただけますか？
どれくらい高かったのでしょうか？

大雑把な価格帯でしたが、主に西や東棟の低層階、南棟では２ＬＤＫあたりは５０００台から。よくある田の字の３ＬＤＫは６０００台から。角や上層は８，９０００〜１億・・だったような。
上限設定のため、ここから下る可能性はあるそうです。
冷静に見ると妥当でしょうか？

トランクルームなし、ディスポーザーなし（「大田区の物件は区の決まりで付けられません」と言っていたが、区に確認したら、敷地内に処理槽を設ければＯＫとのこと）、収納少な目で間取りは典型的な田の字型。エレベーターは９９戸に対して２機、共用施設は地下のパーティスペース（集会室）とちょっとした中庭と植栽くらい。中高層地域なので、南側の社宅と駐車場には今後同規模のマンションが建つ可能性あり。環八とは一区画隔てただけだし、１階専用庭は特徴があるけれど、これで値段が１億近くとは、ちょっとビックリです。

なるほど・・・
冷やかしでモデルルーム行く気さえ失せてしまった。

頑張れば手が届く・・・ならまだしも、あまりにも価格設定が強気で
かつディスポーザーなしとかいろいろ聞いてしまうと、
もういいやっ！！って気になってしまいました。

雪谷の街が好きな人、好きになった人向けなんでしょうね。
たまにいきますが、適度な賑わいでいいですよ。
下町に住んで、たまには田園調布・自由が丘・二子玉川に
遊びに行くレベルの方向けかと。

雪が谷大塚の商店街の賑やかさや住宅街の穏やかな佇まいを堪能するなら、線路の東側です。ところで、雪が谷大塚だと、朝は東京駅まで50分近くかかる。この物件、そんなに豪華ではないらしいから、ディンクスならもっと利便性が高くてゴージャスな仕様の都心寄りの物件を選ぶのかな。ファミリーなら、大井町線、池上線でも、同じ価格レベルでもっと環境の良い物件か、リーズナブルな物件。結局、昔からこの辺りに住んでて、子供は独り立ちし、今は悠々自適のリタイア生活、家が古くなっていろいろメンテが面倒なので、家売ってマンションに引っ越すかという老夫婦なんかが最適なんだろうと思いました。なんかすべて中途半端なんです。でも高い。

>ファミリーなら、大井町線、池上線でも、同じ価格レベルでもっと環境の良い物件か、リーズナブルな物件

最近この辺り物件少ないんですよ。

あと、改行お願いします。とても読みづらい。

ここは池上線雪谷・おんたけに加えて、多摩川駅まで徒歩15分程です。
東横線と目黒線〜都営三田線も行けますからけっこう便利ですよ。
多摩川駅周辺(田園調布も)は駐輪スペースが割と広いので自転車も使えます。
帰りは坂登りますが・・

最寄2駅は池上線沿線では乗降数が多いほうなので、今後商店街・スーパーが
極端に寂れるようなこともないでしょう。

環八の騒音は人によってはやはり気になるでしょうね。

プレオープンでモデルルームを見てきました。
超高級ではない、ミドルクラスのパークハウス仕様か。
専用庭は、思っていたよりも広かったです。
ディスポーザーが区の指導で付けられないのは仕方ないとしても、
ＬＤが壁掛けエアコンなのには、正直萎えました。。。
といって、その分天井高が高いわけでもなく。
ところどころ安っぽい設計思想が見え隠れしていたのが残念です。
ほとんどの物件で、ＬＤと居室とが水回りで分断されており、
ＬＤを拡張するカスタマイズは無理だと思います。
管理費・修繕費は、供用施設がほとんどないのに、
３万円前後もします。。。

それにしても値段が高い！
池上線側の南東の角部屋は、軒並み８、０００万円〜、
高層階は１億近くです。
グランドオープン前に、すでに脱落決定です。

私も壁掛けエアコンにはがっかりしました。フローリングの素材も、お手入れが便利らしいですが、なんだかビニールみたいな・・面倒でも木材の方が趣きがあると思うのですが・・今のマンションでははやっているのですか？
期待してたのですが、案外平凡なマンション。なのに価格は高いし、残念です。大井町とかみたく便利な立地ではないはずなのに。

壁掛けエアコンは私は気になりませんでしたが、
価格が高すぎでしたね。
期待して待っていましたが、価格・仕様・立地のバランスが悪いので
私はあきらめます・・

今どき壁掛けエアコンとは安く仕上げましたね。
中庭が駐車場。な〜んか一昔前の分譲マンションって感じだね。
一本中に入っているとはいえ、西と北に交通量の多い幹線道路。
周りも高級住宅街とはお世辞にも言えず、中途半端な場所。
設備も三菱にしては、かなりの低グレードで纏め上げたね。
最近はみんなマンション見る目は肥えてるからすぐ見抜かれるよ。
始めてこの地を訪れる人は多分がっかりして買う人すくないだろな。
まあ、スーパーが駅の近くにあるから、それだけは便利かな。
購入層はほとんど近所の人たちってとこでしょう。
ほかの物件でも三菱は最近強気の値段つけているけど、なかなか売れないで売れ残り結構あるみたいよ。
ここも苦戦するでしょう。
庶民向け仕様で作った庶民向けの物件は、それなりの価格設定にしないとね。
最上階でも坪３００万越えは高過ぎるんじゃないかい！
不動産の相場、すでに下降し始めたんだから。
東横線、田園都市線沿線ならまだしも・・・　　場所を良く考えないとね。

モデルルームを見て、これは良いなと思ったところを書きます！

１．専用庭が広い。
　広いです。
　印象的には、モデルルームのLDと同じくらいの広さでした。
　また、HPにもあるとおり、芝生庭ではなく、３つのタイプから選べる。
　専用庭の先は比較的豊かな植栽で囲まれています。
　専用庭は、この物件の最大の売りですね。
　高層階よりも１階住戸の方が魅力的だと思いました。

２．全ての引出し、開き扉にサイレントクローズ機能が付いている。
　　キッチンと洗面台のサイレントクローズ機能つきは他の物件でもありましたが、
　　下駄箱、居室のクローゼット、リネン庫、トイレの吊戸棚など全収納に標準で
　　付いているのは珍しいと思います。
　　バタンバタン開け閉めすると傷みが早いので、これは良いかも。

３．すべての住戸がカスタマイズ対応可能
　　面積にかかわらず、すべての住戸で可能だそうです。

４．断熱・保熱性が高い？
　　パンフレットによると、壁の断熱材が40㎜となっています。
　　例えば、世田谷のパークハウスフォレストリエは9㎜なので、
　　こっちの方が断熱性・保熱性は高いのではないでしょうか。
　　遮音性にも、ある程度影響する気がします。

５．地下住戸がない

６．キッチンに食器棚が標準装備

７．ユニットバスの壁の色がおしゃれ
　　壁がセレクト色に合わせたもの
　　（例えばマチュアならこげ茶）になるそうです。

８．交通アクセスが比較的便利
　　池上線の場合、１回は乗換えが必要になりますが、
　　川崎・お台場（大井町か大崎経由）・品川・渋谷いずれにも、
　　それなりの時間で行けます。

良いところも結構あると思うのですが、
お金のかけどころに統一性がない気がしました。
あと１，０００万円安ければ、リーズナブルな物件かも。
せめて、正式価格があと５００万円くらい低くなれば検討しますが、
マンションのメリットはあるものの、雪が谷大塚あたりだと、
土地８０㎡くらいの一戸建てで７，０００万円台があるので（木造ですが）、
現段階では、この物件は対象から外れそうです。

やっぱりお高いですよね。唯一頑張ったらギリギリ手が届くかも・・・っていう部屋は
全て西か東。この沿線が好きなので狙ってましたが、まだまだ強気な価格設定なのですねぇ、、、