広尾の住人
[更新日時] 2009-08-05 19:55:00
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が1月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産&三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
こちらは過去スレです。
広尾ガーデンフォレストの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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830
匿名さん
横からで申し訳ないですが、サラリーマンにとって30万円の家賃ってすごいと思いますよ。
30万円の物件を借りている人は結構いますが、それはもちろん家賃補助があるからだけでして。
実際の支払いで30万円払える層は普通のサラリーマンではないと思います。
仮に月80万円の収入があって、ボーナス込みで年収1,500万円としても、累進課税もあり月の手取りは50万円程度になるはずでして、、、その中から30万円を家賃に払うのは少々きついでしょう。
30万円を普通に払うためには、年収2,500万円程度は欲しいと思います。
この水準のサラリーマンはもちろんいますけれど、普通のサラリーマンの水準では無いと思います。
家賃補助がある場合や経費として落とせるならば、たいした金額ではないですけれど、家賃補助は相当の優良企業でも打ち切りもしくは時限化の方向で動いているようです。経費も利益があるから落とせるだけでして、中小企業にとって厳しい時代の中、落とせる層は減少するのではないかと考えます。
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831
匿名さん
どうでも良いけど、この物件の購入しようとか、広尾に賃貸で住もうという資産を持っている人の話なので、話噛み合ないのは当然ですよ。
普通も人によって違うし、ちなみに私の職場は年収2000万以下の人なんかいませんよ(新人は別ですが)。広尾に家賃30万以上のマンションなんていくらでもありますので、家賃30万のマンションが無いとこに住んでる人にそんな話しても理解できないのでしょう。
それより、外資が引き上げてという意味ではもっと上の話ではないですか?。30万より50万以上ぐらいでしょ。この物件に関して言うと狭い部屋は借りる人いると思いますけど80平米越えになると借りる人探すの難しくなる気もします。まあでも、現実的には新築、場所、共有部などを考えるとこの辺の他から引っ越して来るひとたくさんいると思いますけどね。そういう意味では広尾周辺の空きが増える可能性は十分あると思います。
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832
匿名さん
私は、定借がどうなるか、という興味で参加させてもらっていますが、”普通の人”が
いろいろ書いてもしょうがない。元々、本当のお金持ちしか買えない物件だし。
価値が下がる可能性は大きいでしょうが、”普通の人”と違って、住むところがなくなる
わけではないところが違うところ。下方弾力性がある。苦しくなったら、もっと安いとこ
ろに移ればいいだけ。
妬みメッセージばかりでつまんない。
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833
匿名さん
私は、医師ですが、大学の同僚が何人か、日赤医療センターに勤務しています。
こういうからくりとは思っていませんでした。単に病院に近いマンションだとばかり
思っていました。日赤医療センターに勤務している医師にとっては、たまらないマンション
だと思います。偉そうに、”早く見ろ、優先権があるんだから・・” 口に出さなくて
も態度には出る。しかし、そういう契約なんだから、そのようなことを言われても
現場の医師は反論・拒否できない。
もともと、日赤は給料が安いので有名です。医療システムは末期状態ですね。
あまりにひどければ、大学は撤退でしょう。医療費下げすぎ。
聖路加みたいに、個室ベッド優先で、差額ベッド代がかなりもらえる病院でも
苦しいのが実情。聖路加に行っている別の同僚が、低層ではエレベータ乗るの
が禁止されていて腐っています。
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834
匿名さん
殆ど全員が2,000万円以上ですか。すごいですね。
ちょっと興味本位ですが、平均勤続年数はどのくらいになりますか。
会社を辞めた後の平均的な年収は?
いや、弁護士事務所の給料体系に似ていると思ったのですが、大手弁護士事務所だと一部の人しか事務所を続けられないため、比較的早い時点で自営になって急速に年収が下がるケースがあります。長期的な高収入が必ずしもコミットできないので、高額の賃貸に指向がむくのも当然かなと。
サラリーマンで30万円払える人がいるのは知っています。私もそのくらい払っています。ただ、それが永続的安定的な物とは我ながら思えないので、、、
最後にガーデンフォレスト、大好きですよ。素晴らしい立地と高級だけど控えめな内装に非常に好印象を持っていました。買わなかったけれど検討しましたし、いまでも買えば良かったかなと思うときがあります。
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835
匿名さん
昼間から掲示板で煽りあいをする年収数千万の人たち(あるいはそれに寄生する妻)
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836
あは
このスレ死んでたが、ようやく盛り上がってきたじゃん、をいらのお蔭で
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837
匿名さん
ここで転売益、賃貸益稼ごうとしてた人、ご愁傷様です。
時代が、、、行ってしまいましたね。
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838
うん
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839
匿名さん
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840
匿名さん
野村證券が欧州リーマン買う時代、またまた日本の時代到来って分からないかな?
シンガポール政府系ファンドも全体の内東京に11%投資している。
東京は捨てたものじゃない。悲観的になった時に買う人が勝つんだよ〜(笑)
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842
匿名さん
不動産ファンドの投売りの物件を割安に買うならいいけど、定借割高物件のここは含み損多いよ。
相場が去年の前半並みに戻れば、ここも少しはありかもしれないが。
ここは外資社員がMRも見ずに2〜3戸買ってる人いるから、キャンセル住戸が多数あるでしょう。
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843
物件比較中さん
キャンセル住戸多数出て大幅値引きでも提示されれば検討したいですなー。
パークコート神宮前とかも価格見直しに入ってますから。
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844
匿名さん
残念ながらキャンセルも売りも出ないのですよ、それが。
出たら教えて下さい。
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845
匿名さん
844
恥ずかしいですね。野村アーバンで今もう売りが出てますよ。ずいぶん売れずに放置されてますけどね。高値でうりぬけようなんて甘いですよ。
教えましたから買ったらどうですか?
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847
匿名さん
>845
桜レジデンス 125.22cm2 32800万円!
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848
匿名さん
↑
844です。情報感謝です。
それなら見ました。坪864万円とか、そんな値段でしょう。
これだったら所有権物件換算で坪1000万円になるので少なくとも私はいりません。
ずっと上の方のスレでB棟だったと思うけど、坪650万円だったか当初の値段の4割増しで売っていた人がいたけど、あれはもう売れてしまったのか出ていませんね。
あれはもとは坪460万円とか、そんな物件だったと思います。
全体で450戸前後でしたっけ、こんなにあれば、この程度の売り抜け物件の1件や2件は出るでしょう。
いずれにせよ、教えて欲しいのは、こういう高めの売り抜け物件ではなくて、今含み損が出ているとのことなので、少なくとも当初の値段のままの中心ゾーンであった坪450万円から500万円程度の値段でキャンセルでも売りでも出たら教えて欲しいということです。
これなら含み損なしで売れるので上等でしょう。
できれば坪400万円前後の当初の値段から2割程度値引きした物件がありがたいです。
本当に買いたいので、あったら是非教えて下さい。
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850
匿名さん
すみません、わかりました。
だったらせめて当初の値段で、そうですね、坪460万円とか480万円とかの当りの値段のままで、キャンセルでも売りでもでたら教えて下さい。A棟からD棟までだったら結構出ていたはずです。
これだったら所有権換算で坪550万円くらいの感じなので、この場所なら結構いいかなと思っています。
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851
匿名さん
売れたのではなく、売れなかったから引っ込めただけですよ。
高く出すのは自由ですからね。見向きもされず高値放置が関の山でしょう。
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852
購入検討中さん
入居開始後に新築未入居物件とかで物件がでてくるのでは。売主によってはどうしても現金が必要という状況になって坪400万円程度で売却するという場合もありえると思うのですが。あせらずに待ちの姿勢が今の経済情勢では肝要です。
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853
匿名さん
850です。852さん、アドバイスありがとうございました。
さすがに849さんではないですが、坪400万円条件での放出はさすがに難しいかと思っています。
これだったら比較するのがおかしいかもしれませんが、中目黒(所有権物件ですが)で坪420万円から520万円くらいで比較的最近にいとも簡単に完売したので、この広尾であればいくら定期借地物件でも坪450万円割れ(所有権物件換算で坪520万円台のイメージ)で出す人はいないかと思っています。
外資の皆さんなどで、あてにしていたオプションが売れないといった状況で、購入したけど本当に買うための金の工面がつかないのであれば、販売主から最終的な資金調達の確認を求められる前に売りに出すはずだし(この確認はもう終わったと上のスレに書いてありました)、この物件で本当に金の工面がつかなくて売りに出すような人がどれだけいるのかよくわかりません。実際には、言うほどあんまりいないような気もします。
来年3月の引渡しと聞いているので、その頃を狙って、万一にもお得な物件が出ないか待ってみます。谷を待っているといつの間にか本当のボトムを過ぎてしまったことに気付かないという人もいるし、買い時って本当に難しいですね。
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859
匿名さん
価格動向スレでも「まだまだ上がる」「***は買うな」って論調でしたね。
ちょっと前まで。
都合のいいソースばかり揃えて。
「バブルだ」「煽られるのは危険」ってレスは***扱いでした。
多少不動産に知識がある人でもこれですから、
いかに我々が煽られやすいかってことですね。
気を付けないと。
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860
匿名さん
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862
匿名さん
強気の発言 急になくなってるもんね。
どこいってしまったのだろう?本当に。
まさか こんなことになろうとは
社員達は思ってなかったろうに。
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864
購入検討中さん
いやいや、住民板にはまだまだ強気の方が投稿しておりますよ。「ここは500万坪以下では買えません。需要がありますから。プロの不動産屋にでも聞いてください。」と。プロの不動産屋が今のサブプライム暴発を誰一人予測できないで新興カタカナ不動産業者が次々倒産しているというのに。需要のかなりの割合を占めていたであろう外資系金融機関社員の大リストラで需要激減だというのに。高値掴みが余程悔しいのだろうけどせめて「自分は永住なので皆さんの議論とは関係ありません。」くらいのご意見にしておけばねー。
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865
匿名さん
でも実際、そんな安値では売り物件出てこないじゃない。なんで出ないの?
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866
匿名さん
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867
購入検討中さん
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868
匿名さん
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869
匿名さん
自分の周りの外資系金融で、ここ最近の騒ぎのあおりで解雇された人っていないのですが、実際のところどうなんでしょう?リーマンブラザースはともかくとして、それ以外のところで、そんなにいるんでしょうか。
それに、一昨年とか、決算賞与で1億とかもらってる人が何人もいましたから、給与も当然それなりにもらってたわけで、いま解雇されたからって、ここに入居できなくなるくらい追い込まれる資産状態になってる人って、そんなにいないんじゃないでしょうかね。
少なくとも、知ってる限りでは、そういう状況になってる人はいないみたいです(強がって隠してるとかいう人もひょっとするといるかもしれませんが)。
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870
匿名さん
869さん。
私も外資系金融機関に勤める友人は結構いますが、特に解雇された人は個人的に(友人の友人を含め)回りでは知りません。リーマンも野村証券が実質的に人員を受け入れるとの報道ですし。
昨年暮れから今年の春の頃、某外資系証券の不動産デットを扱う人がある程度整理されたとの噂は聞きましたが、その後かなり再就職もできたように聞いています。
それに外資の人って、そもそも基本的に雇用の保証が日系より弱いから、おっしゃる通りふだんから結構私財を蓄えていますよね。
この物件を買った人のなかで外資系金融マンってせいぜい10%から多くて20%と思いますよ。
そのなかで解雇されて再就職もできない人?さらに一定の私財もない人?そんなにいますかね?
この物件の新規の募集の最後のほうで(もう結構前のことになりますが)5、6件キャンセル物件が出ていたようなので、これはひょっとするとその時点でそういう方がキャンセルしたのかもしれませんね。もっともこれらの物件も、その直後、キャンセル待ちの人により全部売れてしまったとのことですが。
まあ、ここにあれこれと批判の書き込みをされる方の多くは、最初からこの物件に何らかの妬み的な思いを持っておられるようなので、一言一句を気にされないことかと思います。
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871
匿名さん
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872
匿名さん
さすがに友人や仕事仲間には常識的に会社を辞めれば言いますよ。
それに単なる知人であっても、前のオフィスに電話したらいないわけだから職場を変わったことがわかりますよ。
ああ言えばこう言うという感じでよほど外資系金融機関の方が嫌いなんですね。
なんか怨念すら感じてすごいなあと感心しています。
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873
匿名さん
一部に部門ごと消えている部署もあるようですが、それほど耳には入ってこないようですね。
ただ、ボーナスが占める割合が高くて、ベースはさほど高くないケースもありますので。
例えば私の知っている事例では、年収で1億を超えているにもかかわらず、ベースは1000万とかいう極端な物もありました。このケースでは特にすぐに首を切る必要があるかどうかは微妙ですね。殆ど払わないで済むのですから、優秀な人材の確保の方が賢明かもしれません。
一番最初に発生するのはヘッジファンド系の日本撤退からではないでしょうか。ここ数年人材確保で一番高いお金を払っていたのは外資系金融ではなく、ファンド系でした。特にヘッジファンドと不動産系でしたね。
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874
匿名さん
よほどここを買った人が失業して欲しいようですね。
残念ながら今のところ、ここを買った人で失業した人はほとんどいないようですが。
確かに不動産ファンド系で、小体な会社でいきなりアセットマネージメント会社が身売りされたりした例はありましたね。
厳しいところは既に何らかの買収などがありましたし、今後さらにあるかもしれませんが、国内の大手や海外のファンドなどが買い取る可能性が大であり、過去にも単純に解散した例は少ないと思いますが。
賞与と給与は一般的には半々程度というのも多いようですが、成功報酬ベースで極端な例もご指摘の通りありますね。
でもここを買った人とはあまり関係ないと思います。
都心マンションの購入者の動向を議論したければ、やはり23区のスレの方があっていると思いますが。
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875
匿名さん
873です。
この物件は素敵だと思っているので関心があるだけで、特段下がって欲しいと思っているわけでもありません。
話の流れで書いているだけで。。。話の幅を絞りたいですか?
ご指摘の通りGFの購入層にしめる外資系金融の割合は低いでしょう。というよりもサラリーマンの購入って、、、かなり特殊なケースでないと無理じゃありませんか?
実際に住む人がどうかは別として、買った人は高齢富裕層が多かったと思います。見学に行ったときも、周りは結構上品な老婦人が多かったですし。
景気動向ではさほど物件は動かないのではないかと思っています。
出てくるとしたら相続後だと思うのですが(購入目的から考えても)、平均余命が増加してますからね、、、しばらく動向を気にしながら、同じような物件が出てくるのを楽しみにしています。
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876
匿名さん
874です。
875さん、まずは勘違いをしてしまい大変失礼致しました。
このスレについては、私も875さんと同じように物件としての完成度などから強い興味を持っており、ちょくちょく見ますが、「失業した外資系の屍、残金も払えず投げ売り」みたいな煽る投稿があまりに多く、この物件の評価や、今後こうした一等地に定期借地権物件を建てることをどう評価するかといったまじめな趣旨の投稿があっても、「外資系の最後のあがき」のような煽り投稿が何本も入って、まじめに議論する人がほとんどなくなってしまっていました。
すみません、875さんを、上でこうした煽るような投稿をされていた方と同じ人と勘違いしてしまいました。ご容赦下さい。
この物件の購入層がどういう方たちかは個人情報の制約があって売主も詳しくは教えてくれませんが、営業担当の方に聞いてみた限りの概観では、過半数は上場企業の役員か幹部、次に医者、弁護士など(大阪などに自宅をお持ちで東京に学会や会議などで来るときの家として持つような方も多いやに聞いています)、それから外資系金融機関勤務の人、自営業、スポーツ、芸能関係の方といった風に聞いています。
外資系の方はそれでも確かに10%から20%近くはいらっしゃるかもしれませんね。
ご指摘の通り、物件の大きさにもよりますが、ここを買おうとしたらかなりの所得が必要となり、最低でも年2000万円以上は必要ですよね。
でも、生損保、大手金融機関、主要商社などの幹部クラスであれば、実際には大体この程度の所得は得ているはずと思います。
また親から何らかの相続や生前贈与をもらっている人も結構いると思うので、住み替えでも2軒目でも、この辺の幹部、役員になるとなんとか買えるのではないかと思います。
それでもこうした主要購入層はどうしても年齢が比較的上で、ご指摘の通り購入者はかなりシニアな方が多いようで、30代といった方の場合は外資系金融機関などの方なんでしょうね。
なので、私もここの投げ売りは期待していません。相応の値段で出れば興味大ですが。
もし転職を余儀なくされて資金繰りが厳しい外資の方がいらしゃったとしても、ここに住みたい人はいっぱいいると思うので(上のスレでどなたかが書いておられましたが、ここに賃貸物件があれば、むしろ広尾、恵比寿の回りの物件からここに引っ越してくる周囲空洞化がありそうなシナリオかもしれません)、貸せば5%やそこらで回るので、あえて投げ売りする必要はないのではないでしょうか。
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877
匿名さん
ここの購入者は高齢が多いんだろうか?
75歳以上だと坂がきついという意見があったが
坂は50歳以上だときついです。
日本男性の平均寿命は確か78歳くらいだったとおもうが
75歳を指標にするのは変だと思うが。
車を使うべきだと思う。歩く人は少数派だとおもうが。
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878
匿名さん
>>877さん
「50歳以上だときつい」とする根拠はなんでしょう?
40歳代でも、坂道を大変と思う人もいるでしょうし、70歳代でも慣れていたら普通のことだと感じると思うのですが。
あと、老人ホームのほうから上がってくると、坂が直線なので大変そうですが、カフェデプレの横から上がると、ちょっとなだらかなように思いますよ。
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879
物件比較中さん
この物件の相応の値段がいくらなのか、これが難しいです。確かヤフー不動産に一件でていまた。引渡し日が来年のこの物件の引渡し日と同一のようでした。価格は3億近かったと思います。こういう売り物件も多少は出てきそうな雰囲気もあります。価格が下がっていくのかどうか?これは売主さんの個別事情と相場次第ですから何とも言えないですね。
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880
匿名さん
広尾が一等地とかいうのがピンとこない。何騒いでんだか。
住宅地に、四角い三階建てのマンションがたちはじめてから、
広尾の街は三角の屋根の中に四角いのが無秩序に立って、
ぐちゃぐちゃになってしまって。
GHの人が、GFのこと「やーね、アパートができちゃって」と、
目くそ鼻くそなこと言ってたが、
いいお屋敷も、大きな木もみんな無くなって、散歩の楽しみも、
御呼ばれで芝生の庭でお茶したりの楽しみも、無くなって。
もう50何年住んでいるが、不細工な街になった。ほんと迷惑だ。
マンションに住みたいって人は許せますが、
売り買でもうけるために街を壊した人たちは地獄に行け。
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881
匿名さん
>50何年住んでいるが、不細工な街になった。ほんと迷惑だ。
それは確かだが、GHができて、広尾のレベルがあがった、という面はある。ただし、
古くから住んでいて、別に売却するのでなければ、関係ない話ではある。
住宅には不動産という面もあるからしょうがない。子供は遺産相続を楽しみに待って
いるんだろうな・・・。私も、面と向かって言われたことがある。”早く、死んで
ほしいんでしょ?” って。
まあ、GFができたことで、レベルが落ちてしまったのかもしれないと思うことは
ある。数が少ないと希少価値だが、多くなると、景観は悪くなるし、ごみごみして
くる。日本のどこの街も、たどる風景。ちょっといいとなると、殺到してつぶして
しまう。情けない国だ。
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882
匿名さん
日赤があんまり考えなしに、赤字補填のために敷地を切り売りしたのが、良くないと思うんですけどね。
今回のこの物件では、さすがにこれ以上売れないと思って、定期借地にしたようですが、この前のガーデンヒルズはけっこう大胆に売ってしまいましたから。
ガーデンヒルズが大人気になったせいで「広尾にマンション作れば大もうけ」と、小規模の土地でも業者が殺到する状況に、加速がついたように思います。
あと、この前の不動産不況の折に出た、ディアナガーデンで、わりと安い部屋があったので、転がし対象としてまたわっと集まってきたようですし。
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883
匿名さん
日赤の土地というのは、昔、カシコキあたりから、貸与いただき、
その後無償で払い下げられたものと聞いています。
だから、売るわけにいかなかったのでしょう。
不敬だから。
今日の朝日新聞に「ゲートシティ」問題が乗っていた、GFも取り上げられていた。
GH人は、「GFに住む人は、GHの中を通らないのかしら」といっていました。
むかし、うちの弟が、足に熱湯をあびてやけどしたとき、
母は弟を抱いて脱兎の如く日赤病院まで約800m走って行きました。
こういうことは今でもあるのではないか、そのときGFのフェンスが子供の命を・・・
想像したくないですが。
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884
匿名さん
>>883さん
日赤はガーデンヒルズは売却してますよ?
売るわけにいかないとかはないです。単純に、運転資金を継続的に確保するために、今回は借地にしただけです。
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887
匿名さん
それは、不敬、不忠の極みですなー。
もっとも、もともと大名か、旗本の屋敷を、
薩長の足軽どもが取り込んだ土地ですがね。
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888
匿名さん
お、新手の荒らし論法だね
でも、こんだけ世帯数があるのに相手してくれる人が本当に少なくて残念だね
私は若いから月に一回ぐらいは相手してあげるからね
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889
匿名さん
別に相手してくれなくていいです。
所感を述べただけで、一方通行は覚悟の前です。
言ってわかる人たちとは思っておりません。
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891
匿名さん
ここにいろんなことを書き込んでも、この物件を買った人のほとんどはこのスレなんて見ていませんし、特に売り急ぐわけでもなく、実際に買って住むか貸すかして保有するのが実態と思います。
定借物件だけど、この場所には定期借地条件でしか日赤が土地を提供できなかったのだから、このロケーションに住みたければ仕方ないのではないかと思います。
不動産というのはオフィスにせよレジにせよ、もともと5年から10年周期で一定の相場の変動があるのが常なので、これから50年余りの間に、この物件もまた相当な値段になったり落込んだり、結構話題に事かかない物件になるのではないかと思います。
現在の不動産のキィーワードはオフィスもレジも、1にLocation、2にLocation、3にLocationなので、そういう意味では、これから25年超の古い物件にはなりますが広尾ガーデンヒルズと共に結構注目され続ける物件になるように思います。
この後、野村不動産がプラウドの最上級版にすると言っている麻布のフランス大使館の敷地を使った定期借地物件がいくらで出て実際どの程度売れるのか興味大ですね。
もっとも、戸数がそんなに多くは出ない見込みなので、フランスを中心とした在日欧州系企業がホテル代わりのカンパニーハウスとしてかなりの戸数を買ってしまうようにも思いますが、注目したいと思います。
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896
匿名さん
このガーデンフォレスト開発に際して日赤の樹林を切ったのだが、
そのさい、都の「東京の自然の保護と回復に関する条例」に定められた
手続きを怠っていたという事実が裁判で明らかになった。
どうもあれだけの緑が、あまりにも無造作に扱われて変だとは思った。
裁判のお先行きにも影響がありそうだ。
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897
匿名さん
キャンセルの案内来たけど、あの程度しか出てないのかなあ。。。
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898
物件比較中さん
7戸でしょ。これだけでてきたのもやはり金融危機の影響では。しかし定期借地権で74平米で1億7百万円とはいまさらながら驚きます。電話でもかかってきたら25%引きを要求してみますよ。これから青田買いして決済できない人たちからここに限らずキャンセル物件多数でてきそうな予感。じっくり品定めできそうで楽しみです。
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899
匿名さん
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901
匿名さん
決済間際に一気にキャンセル数十戸に激増すると思うよ。
今この時点で未入居で売買するならともかく、手付け放棄してキャンセルする意味がない。
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902
匿名
901さんに同感です。自己物件の転売を前提条件とした契約者で売れなかったら手付け返還できる契約をしたパターンが多数決済時期にキャンセルとなるでしょう。今キャンセルの方は入居前転売が不可能なローン契約者でリーマン系不景気の方では?
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-
904
購入検討中さん
↑
そうですかね。
9月から10月で購入予定者ごとの購入意思の確認と資金調達の確認は終わっているとのことだったし、来週にも内覧会とのこと。施工でいちゃもんを付けてキャンセルできるような販売と施工の業者の組み合わせでもないし、この後追加であまりキャンセルが出るとも思えないんだけど。
そもそも、手付金は販売価格の10%なのでこれをあきらめればキャンセルできるのだから、購入意思の確認の際に、10%以上時価が安くなっていると思ったらオプション代金としての10%を捨ててキャンセルしたらよいわけでしょう。
このご時勢だし、確かに外資系金融マンとかで資金調達が厳しくなった人は数名出たかもしれないし、転売目的で買ったけど時価がもっと安くなると思った人も数名キャンセルしたのかもしれないけど、結構実需中心とも聞いているので、まあせいぜい450件からのなかで7件程度のキャンセルなんではないんですか。
坪4百万円台の半ばくらいで出物がでないかと期待はしているんですが、なかなか出ませんね。
もし10%でもいいから値引きに成功したら教えて下さい。
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906
匿名さん
>904
手付け放棄によるキャンセルは引渡しのかなり直前までokな筈。だとすれば実際には資金調達できるか微妙な人もとりあえずは購入しますと言うのでは? やはり蓋を開けてみないとわからないと思いますよ。
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908
匿名さん
このマンションを買った人は、おそらく今回のプチバブル崩壊で
一番、痛い目に合う住民になるんじゃないかな。
バブル期の1991年に分譲された「有栖川ヒルズ」が
平均分譲価格20億円(坪単価2714万円)
だったのに比べると、かわいいものですが・・・
上物なんて、坪100万程度でしょ。
坪数百万の付加価値って、何なんです?
よく分らないなぁ。
一世帯当たりの借地が平均で13坪程度、
借地料まで払い、土地は手に入らない。
この価格なら、土地の所有権があって然るべき。
建て主の利益を想像すれば、どれだけ理不尽な価格で
購入したか、想像できるでしょうに・・・
まぁ、プチバブルがは弾けて、現実を直視したくない気持ちも分りますけどね。
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909
匿名さん
同じ定借の品川の格安マンション・・・
あれでも、業者に利益が出てるんですよ。
あれが、定期借地権の正しい価格なんですよ。
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910
物件比較中さん
本当に近来稀に見る「バブルマンション」なんでしょう。実需で永住なら評価損で実現損にはならないからましですが、投資目的でローンで購入なんていう人たちはどうするのかねー。手付放棄で
キャンセルが相次ぐと考えるのが妥当ですよ。なにせ引渡しされたら購入時500万/坪からどう贔屓目に見ても引渡時400万/坪になっちゃうんだから。青田買いは本当に怖いですよ。
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911
匿名さん
いろいろ意見はあるようですが、
三井、三菱共同事業のこの物件で、竣工前の値引き販売なんて絶対ありえませんよ。
まだ完結していない広尾GFでの、値引き販売はデベにとってはどう考えてもマイナスです。
2社の共同事業ということで(販売は三菱ですが)、外部に漏れずに値引きするのも非常に難しいでしょう。
いずれにしても、三井三菱がわざわざ数年以内に販売されるであろうG棟H棟にケチをつけるようなことはしませんね。自分の首を絞めることになりますから。
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912
匿名さん
有栖川ヒルズも、地上権しかありませんね。
有栖川ヒルズの購入者は10年で平均15億以上、資産を失いました。
バブルが最高潮に達した時、
人の熱狂は、人の判断を狂わせる魔力を持っているのでしょうか・・・
不動産の下げは、これからが本格的だというのに・・・
土地なしの価格であっても、地上権と定期借地権では訳が違います。
定期借地権は、相続すら認められていない、償却される権利です。
手付けは捨てて、仕切りなおせば、もっとお安く手に入れられますよ。
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913
匿名さん
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914
匿名さん
相続はできるけど、50年きっかりで消滅です。あんまり意味ないよね。
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915
匿名さん
>定期借地権は相続できないの?
残存期間については相続できますね。
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916
広尾の原住民
きっと実際の売買は、すごく値崩れしてるのでは。
だって裁判つきですもの。日赤も恥知らずだな。
ガーデンヒルズも売りが出てるようですね。
ひとの街をめちゃくちゃにして罰があたったんだ。
ざまーみろ。
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917
匿名さん
日赤はみずほ信託から契約どおりお金もらうだけなので、
売れても売れなくても、そんなに気にしないと思う。
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918
匿名さん
SAKURA
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919
匿名さん
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920
物件比較中さん
品川の定借物件も見に行きました。
あの値段だから仕方ないと思いましたが、質感も立地も、そりゃあこことは全く別のレベルでした。
ここと比べてもレクサスとカローラはもともと仕様もターゲット層も値段も別ということなのかなと思いました。どちらもいい車で、Value for Moneyという意味から、それぞれ立派な意義があると思いますが。
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921
匿名さん
>920
どちらか選べるのであれば、品川を選ぶでしょ?
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922
物件比較中さん
50年というのが私にとっては致命的かな。
品川ってたしか70年ちょっとじゃなかったっけ。
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923
物件比較中さん
品川は70年間と思います。
ここは、数年後にG棟とH棟の2棟が建った時点から50年間なので、今できている物件にとっては約54年間ということになりますね。未定ながら、G、H棟の完成時期によっては、55、56年間など、もう少し延びることになるのかもしれません。
でも、確かにこれだと30歳くらいの人にとっては微妙でしょうね。
孫子に財産など残さないという50歳以上の人には、まずセーフでしょうね。
それから、品川の物件には医療提携などは全くありませんから、シニア層の相当なお金持ちで、最新設備の総合病院をホームドクターにして至近距離ですぐに看てもらいというような医療の安心感を取るんだったらここは魅力的でしょうね。
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924
匿名さん
広尾ガーデンヒルズは、20年以上経過して、値上がりしているが、
50年経過すれば、インフレ効果で5倍くらいになっているかも知れない。
老後、金に困れば売却し、余生を愉しむこともできる。
でもガーデンフォレストの場合は、50年で無価値。
それどころか、建物の取り壊し費用が発生する。
世の中には資産として価値を保ち続けるマンションがあるというのに、
何ゆえ、好き好んで価値を失うマンションを不当に高く手に入れるのか?
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925
匿名さん
50年後、
取り壊しの直前になると、早めに売却を考える世帯が
急増する事が予想されます。
でも、あと2,3年で取り壊しになると判っていて、
買う人なんでいないですよ。
ですから、50年も経たず、40年ちょっとで、
資産価値は限りなく0になり、
その後は、ババ抜きのババのような扱い。
ガーデンヒルズとは、大きな違いですよね。
積立金などで取り壊し費用が賄えればいいのですが、
足りない場合は、持ち主の持ち出しになります。
その場合は、悲惨な事になりますね。
あれだけ、巨大な建物を取り壊すための費用は
相当な額になると思います。
そうならないように、しっかり積み立ててください。
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926
匿名さん
>923
>品川の物件には医療提携などは全くありません
隣接の商業施設の2Fに一応ありますよ。
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927
匿名さん
品川は提携じゃないでしょ?
単に医療機関が入ってるだけ。
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928
匿名さん
別に提携ではなくても医療行為は受けられる。
提携ではなくても、今は在宅医療で往診しているドクターも沢山いるから、心配なら家で定期的に見てもらえる。
ここを買った人はステータスに引かれて買ったかもしれないけど、
たいしたステータスではないのにね。
お金がもったいない。
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929
匿名さん
だからそもそもここを買ったシニア層の多くは、死ぬまでこの広尾の丘の上に住めて、5重のセキュリティーに守られて安全で、隣接した最新の医療機関をホームドクターに使えるのであれば、多少の金などは気にならないというお金持ちなのでは?
医療分を理論上引くと、坪30万円は安くなるとか、そんな発想ではないのだと思います。
日本にも多くのお金持ちがいるのだから、こういう層もあってもいいいのではないかと思いますが。
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