広尾ガーデンフォレスト

でも、マンションの話はもともと全然盛り上がってないですよ。

話題を限定したら、また以前のように、誰も来ない開店休業スレになりますよ。。。

付言しますと、日赤の場合、患者や来訪者のみではなく、職員や看護学生の評判も地元ではあまりよくない。周辺の歩道上に放置されている自転車やバイクは、日赤関係者のものではないかという指摘（本当のところは不明ですが）があるほか、ガーデンヒルズとの間の通用口には、通称「座布団おばさん」がいて、看護学生がガーデンヒルズ敷地内を通過する際にトラブルが生じないよう見張りをしていました。看護学生は歩道いっぱいに広がって歩いたり、大きな声で会話をしたり、病院としては通常以上の迷惑施設だと思います。それでは利点は何か。ずばり回りに面白い飲食店があることでしょう。それに、病院要因をのぞけば閑静ですね。

盛り上がっていないのは、手が出ないからですよ。
でも変な古老が復活しないよう、頑張ります。

西側バスロータリーの場所は移転する可能性があるらしいですね。
すると、その跡はどうなるんだろう。
Ｂ棟西向きも考えているので、早めに知りたいな。

こんなカキコ見つけました。渋谷区で物件購入検討中の皆さん、ご用心。。。

>>141
この一ヶ月で代々木上原をちゅうしんとした狭い範囲で全国区の異常殺人事件が
多発しているからね。
少なくとも②と③は、まさに現代版牛牽きの刑、罪人の怨念だな。
(富ヶ谷エリアだと2・26事件の青年将校の怨念かもしれない。)

①片思い合鍵殺人事件＠大原(笹塚圏)
②妹バラバラ殺人事件＠幡ヶ谷
③夫バラバラ殺人事件＠富ヶ谷
④上司殴打転倒殺人事件＠初台

若干補足しますと、現在のＮＨＫ放送センターがある渋谷区神南や富ヶ谷界隈は、
２・２６事件を首謀した青年将校らが処刑された、旧陸軍刑務所跡地です。

すぐ近くの代々木公園は、戦前まで旧帝国陸軍代々木練兵場跡地であった場所で、
戦後米軍関係施設があり、いずれも近代日本史での陰の部分と云えます。

以上、ご参考まで。。。

借地権マンションって、要するに、賃貸マンションを長期賃借契約して、賃借料を前払いするってことと一緒ですよね。５０年後に上物を取り壊して現状復帰した上で返還しなければならないから、最終的な価値はゼロになるわけで、あとはババ引きのババを引かないように、いかに上手く売り抜けるかしかないってわけですよね。。。そういう観点からすると、資産価値の面ではどうなんだろね、借地権マンションって。なんか不安あるなあ。。。

せっかく広尾に買うなら保有のステータスが欲しいね。
地主も（日赤）も売却したくないんだろーな。

たしかに、50年分の家賃を一括前払いして、賃借権を得るに等しいね。
で、その賃借権を自由に転売買可能と云う点が、通常の賃借権とは違う点でしょう。
ただ、通常の賃貸なら大家が負担する修繕費とかは権利購入者負担になるから、何だか損した気分。

保有か否かはステータスと云うより、やはり資産価値維持の観点で重要なのでしょうね。
借地権物件が売られるようになってまだ歴史が浅いので問題が表面化してないけど、賃借権の残存年数が減って来た物件は恐らく急激に資産価値が低下するだろうから、下手すると一種のパニック売り状態になって、最後は誰も手を出さないゴーストタウン・マンションとかになる可能性さえあるよね。
その辺のところ、デベはどう考えているのでしょうか？　先々まで考えた良心的対応や説明を求めたいものです。

高額で借地は欲しくないですな。

これだけの金額の物件を、５０年で全く価値がなくなる借地権なのに買う人というのは、かなり余剰資金があるか、将来に全く不安がないということなので、なかなかたいした物ではないかと思うがどうだろう。

スタータスというのとはちょっと違うと思うけど。

所有権が国や自治体にあるなら借地権の延長も期待できようが、50年後に更地返還という条件が明記してあれば建替えもありえないし、借地権残存が10-20年になったときに一気に資産価値無くなるんでしょうね。そんな物件買えるのは法人需要のみでしょうね。個人じゃあ無理だよ。
日赤も20年後、30年後にトラブルに巻き込まれるよね。50年後に更地返還という借地契約条件なのに特定個人（購入者）のために条件緩和（延長）したら株式会社なら株主訴訟の対象でしょうから。
条件通りに返還を要求したら、日赤が住民を追い出すのかというトラブルに巻き込まれますよ。
デベさんはそういったことを皇室関係者にきちんと説明しているのかなあ。
日赤の社会的責任（素性）からすれば、賃貸マンションとするか、少なくとも、借地権の契約先を購入者個人ではなくデベに一本化すべきでしょうね、そうしているんでしょうね。

「借地権」と「定期借地権」は、全く別物ですから
注意しましょう。

日赤は、50年後に、新病棟を、現在の地とスイッチして、
ここの土地に建てることを考えています。
http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/about.html

必ず正確に爆発する時限爆弾が仕掛けられた家を買うようなものですよね。

たしかに、まあ、そうゆう表現もあるかとは思いますが、、、

要するに、使い捨てマンションってことですよね。
金をドブに捨てるくらいの道楽でないと、とても手が出せませんが。

日赤通りは抜け道なので、結構フルスピードで走り抜ける車が多い。
高層マンションならともかく、この物件は中低層なので、特にに女学館側は学校の建物に車の騒音が反射されて、１階から５階くらいまでは結構五月蠅いだろうなあ。もとより、複層二枚三枚のガラスを使うだろうが、まず窓は開けられないね。

なんか、ネガティブな意見が多いですね。

業者さんも、思惑外れちゃったかな。。。

まぁ、こいつら買えないやつらだからね・・・。俺も含めてだけど・・・。

業者の思惑というよりも、この物件は日赤が得になるようになっている。デベもばからしい物件とは判っているが、完売すればそれはそれでいいのでやっているだけ。どうせ５０年後も、逆の敷地を定期借地権で販売の予定だろ。本業の医療でなんとかコスト削減、収益確保しないと、特権撤廃だよ。

ここは学歴が低い人が多い気がする。
私大とか

でも、価格設定とかは業者が決めてるんでしょ？　地主の日赤は一括前払いの借地権代と月々の地代が入る仕組で、その水準は日赤が決めてるのかな？
いずれにしても、その辺のカラクリと云うか、誰が得して誰が損する仕組になってるか、よーくチェックしないとダメですね。

103さんほど低レベルではないので、ご心配なく

東京23区で欧米先進国出身外国人登録者数が多い上位５区は以下のとおりです。
１位　港区　約9000人
２位　渋谷区　約5000人
３位　世田谷区 約3900人
４位　新宿区　約3700人
５位　目黒区　約3200人

これら上位５区は、順位に若干変動あるものの、過去10年間不動の顔触れですが、世田谷区と目黒区が大幅減の反面、港区と新宿区が２割近く増加しており、新宿区が世田谷区を抜いて３位にランクインするのは時間の問題です。
外人さんも、都心回帰のようで、先進国外人在住者数御三家は港・渋谷・新宿の３区となります。

いつしかゴーストタウン化するのかな

想像してみよう、
あと５年で消滅する運命の集合住宅に棲んでいる自分を
どんな気持ちですか？　どんな人たちが棲んでいると思いますか？　その生活はいきいきとした楽しいものですか？
想像してみよう。

結局　誰かが　ババをひくわけですね

それは誰かな？

106さん、確かに実数だと世田谷区が３位だけど、なんせ全体の人口が多いからね。区部最大の約80万人でしょ。
それに対して、新宿区や目黒区の人口はせいぜい20-30万人台。比率では世田谷なんかより全然格上。

だから何？外人が多くてよかったね

残存５年の状況は、築４５年賃貸マンションの賃料と同じくらいの価値でしょう。
家賃収入１０万、管理費等７万 年間インカム３６万ですから、
２００万くらいなら売れるのでは。

うん、やっぱり定期借地はないな。

>>112
賃貸比較なら1億越えでも、購入のほうが結構お得。
45年目まで計算すれば、償却お釣りのお年玉が付きます。

>>114さん
それって住宅ローンの金利分（全額自己資金で買った場合は運用利回りの機会損失額）考慮してます？それでも購入のほうがお得になるのかな？？

馬鹿げているよな！定借でこんな値段のマンション。買う人気が知れない。

買う人の気は想像できます。
金持ちなら買います。
いいものはいいんです。

４・５０代のディンクスなら、いいんじゃないの？
子供居なければいくらお金残しても、どうせ墓には持っていけないし。

地価下落局面であれば、借地のメリットも大きいけど、地価反転局面となるとちょっと微妙かもね。劣化資産だけを買って、価値上昇資産は日赤側でホールドってことだもんね。

一昔前のマンションと同じ運命なのでは。
入居と同時に２割下がり、あとはひたすら下落。
３５年くらいで建物の劣化がピークになって、資産価値は消尽、
あとは雨露をしのぐ機能面での評価価格＊残存年数。

121さんは、なんでこのスレみてんの。悔しかったら買ってみな。

総資産100億円下らない人でもここ欲しいってさ。

１２２さんは、業者か地権者関係者？

１００億もあれば、こんな物件買ってみてもいいかって気にもなるでしょう。

予定価格表の「事業協力者」住戸っていいところばっかり取ってますね。

ここが完成したら、今の広尾HGの賃貸需要はだいぶこちらの方にシフトするのではないでしょうか。
借りる側にとっては５０年後更地になろうとなんだろうとあまり関係ないしね。
そういう意味ではこの物件の完成で広尾の賃貸需要にある程度変化が起きると考えております。

ここ買って損したらどうしようなんて心配するような人が買う物件ではありませんね。

いずれいしても、冷静かつ客観的に判断することです。
単なるイメージや業者の宣伝文句等に幻惑されることなく、
本物を見極める眼を養うことが重要です。

富裕層とは、決して無駄遣いする人たちではありませんからね。
むしろ、リーズナブルか否かを見極めることに長けた人たちが、
富裕層になるのですから。。。

そうだよね。その意味からもここの販売状況は気になるな。賃料で坪５万はまだムリだろう。

いつから販売ですか？

プレミアムの登録受付はきょうまでですよ。
急いで〜！
でも、先週までに会員になってる人だけ。
プレミアムじゃなければ２月だから、まだ間に合います。

あなたの思う無駄遣いが、富裕層の中には無駄遣いと思わない人もいっぱいいるかもね。世の中には価値観違う人がいっぱいいるので単純な図式で決めつけないでね。

図面に建設予定のところが載ってるけれど、アレ、気になるなぁ。分譲とか、賃貸とか想像してしまったけれど。

＞ここが完成したら、今の広尾HGの賃貸需要はだいぶこちらの方にシフトするのではないでしょうか。
シフトはしないよ。バスの騒音がひどいし、環境が雲泥。それにHGじゃないよ。

＞そういう意味ではこの物件の完成で広尾の賃貸需要にある程度変化が起きると考えております。
外人でしょ。所詮は

ここの最も良い所→日赤との提携につきます。
命のケアはお金には代替できません。
賃貸需要は徐々にこちらにシフトして行くと思われます。
上記の観点からいうと賃貸で最も人気となるのは、ここでは５０㎡のものと思われます。
月額３５万円前後なら定期借地権期間満了時点まで空室リスクもなく
当初想定利回りも実質で４．５％以上は間違いなく行くものと思われます。

将来どうだの住みにくいだの、うじうじごたくならべてるやつは別にして、投資家としては即買いだな。

賃貸マンションの長期版だよ

他のスレッドでマンションの究極的な資産価値は土地部分って出てたし、
ここは投資家は見向きもしないのでは。

投資家は定借物件は常にチェックしてます。土地は償却できん。

もうじき短期譲渡の課税強化復活可能性あるので、投資家としてはキャピタルゲイン狙いにくくなる。だからインカムゲイン狙えて償却大きい資産は魅力的ってことです。

インカムゲインだけで投資回収するのって、可能ですか？
分譲物件が半分土地だとして、二倍効率よくないと回収できないですよね。

ここがいいかどうかは価格次第だね。

結局、この物件を擁護する発言をしてる人たちって、業者さんですね。
発言内容は殆ど同じことの繰り返しで、投資として有利な物件ですよ、ってことの連呼。
本物件の別の観点からの魅力とかが一切語られない。これは極めて不自然。

本来、この掲示板って、こういう業者が一方的に流す情報に惑わされることなく、購入検討者同士で意見交換や情報共有する場のはず。価格高過ぎといった悪評が立つと売りにくくなって困るという業者の立場は分かるが、だからと言って購入検討者を装って妙な書き込みをするのは悪質な営業行為に他ならず、事と次第によっては、訴訟の対象となりますよ。

管理人さんも、裏で何があるか知らないが、業者寄りの姿勢を示すようなら、利用者からの手痛いしっぺ返しを喰らうこと必至。もう少し運営方法を考えた方が身のためですよ。

142ですが誓って業者じゃないよ。決めつけないでね。

将来的に残存価値が残らない定期借地権物件でインカムゲイン狙いなら、
尚更安く物件買わないと、利回り出ないでしょうに。。。
投資目的の人が、価格設定について高くても構わないような発言するのは、
極めて不自然。業者以外に、価格が高くて構わないような発言する人なんて
いませんよ。。。

＞＞１３４
貴方の発言、とても不思議ですね。
もし購入検討者なら、分譲価格が高い方が良い（高いのを有り難がる価値観の人間がいる）かの
ような趣旨の発言するとは到底思えない。
業者じゃなく購入者の立場で、何故価格が高い方が良いのですか？　合理的に説明して下さい。
分譲価格（業者が勝手に設定する価格）と資産価値（市場が決める価格）とは必ずしもイコール
ではないので、その点に留意して説明して下さい。特に、定期借地権物件として長期的には資産
価値がゼロになる物件で、何故分譲価格が高い方が良いような発言をするのか、説明して下さい。

高い方が良いとは言ってなかよ。富裕層=合理的投資家とは限らんので、欲しけりゃ高くても買うって人も中にはいるかもってだけの意味だよ。どんな値段つけよが業者の勝手。冷静なる判断で見送りりゃいいでしょ。なお、私は業者ではない。気に障ったらごめんね。

まあ、たしかに、富裕層の中には合理的判断能力が高くない知的水準の低い方々がいらっしゃる
こと自体は否定しませんが、そのことは、この物件が良い物件か悪い物件かの議論とは全く無関係ですよね。

せっかく、本物件に期待して購入を検討中の人たちが、価格水準の妥当性等について本音ベース
の真面目な議論や意見交換をしているのに、富裕層の中にはそんな事とは無関係に買いたい物なら
幾ら金積んでだって買うんだよ、みたいなことを云われたところで、そんな書き込みの一体どこに、
そうした真面目な議論や意見交換に対する建設的な意義なり貢献なりを認められるでしょうか？

しかも、更に不思議なのは、そうした本音ベースの真面目な議論や意見交換等を、あたかも不適切
な書き込みであるかのごとく一方的に断じ、どうやらアクセス禁止措置などを管理人が取っている
らしいのです。業者側からの圧力でもあるのでしょうか？　或いは、何らかの利害関係があるのでは
ないかと勘ぐられてもしょうがないのではないですか、こんなに業者寄りの姿勢では。

定期借地権物件でありながら価格水準が高いと感じる、という本音の議論等が不適切な書き込みで
あると判断した根拠を管理人は示すべきではないでしょうか。例えば、明らかに事実に反する虚偽や
偽装、関係者らの名誉や社会的地位等を著しく貶め毀損し、若しくは人格等を侮辱する発言等があれば
もちろん論外ですが、そのような書き込みがなされて無いにも関わらず、一方的にアクセス禁止措置等
を取ることは、大いに問題と考えます。

ここは毎月の管理費等が高いね。

物件概要によると、

全体管理費・棟別管理費・全体修繕積立金・棟別修繕積立金・
地代・解体準備積立金

と６項目もあった。
一番安い金額で合算しても合計７１,８５０円となる。

投資で買ったら、月々のコストで利回りはかなり減殺されるだろう。

価格水準が高いと感じる、という本音の議論等がアクセス禁止になってるてことは知りませんでしたが、妥当な価格って結局は業者が売りたい期間中に完売するかどうかってことではないでしょうか。

142さん、情報通なんですね。もしよろしかったらもう少し課税強化の中味や時期について
噂でもいいから教えていただけますか？

１５３＞今でも充分高い税制なのにね。

既に氏二真下ね、このスレ・・・

価格が高いってのは今の都心物件が全般的に高騰してるという構造的問題であって、この物件固有の問題ではないと思うがな。ただ、定期借地権なのに期待程は安くないってことが検討者の癪にさわるってことだろう。定借メリットどこいった、ってかんじかな。

月５０万のとこ借りて住んでも、年間６００万、５０年で３億ですよ。
新しいとこ、住みたいところ、自由に住み替えながら。

ここは買うときのほかに月々の維持費もかかるんでしょ?
最低の１８０００万の部屋買って、年間８０万の維持費５０年で４０００万、
２億２０００万。
これで下手にローン組んでたら３億超えるでしょう。
しかも２０年もすれば月５０万も払う価値あるわけないしね。

ローン組むような人向けじゃないよ。このスレで損得気にしてるような人に向けたもんじゃない。ほんとの大金持ちってもう欲しいものあんまりないので、今のGHより新しいマンションってだけで欲しがるかも。

あと、ここが定借の理由ってたぶん安くするためでなくて地主が売らないからでしょ。ここ買う人って定借でなくても買える人たち。

家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。

GHの住人が検討してるのは事実です。GHはもう設備が1昔前のもんだからね。400戸以上ありゃいろんな金持ちが買うだろってだけだ。金持ちも人間だから常に資産効率だけで買い物しないだろ。最新設備のマンションで貧乏人が周りにいない環境欲しいはずと思っただけ。そうじゃない人もいるだろうけど。

アホとか、ぶっ、とか人を蔑む言葉を必ず使う人って、屈折してませんか。

162が馬鹿なことは内容からも書き方からもよくわかる。
米中がどうなる？なんていっても説得力がない。
「興銀がつぶれたら、国はどうなる？つぶすわけない」とかしたり顔で
主張していた馬鹿と同じ。
馬鹿がインフレなんてないというんだから
インフレの用心しなきゃな。

興銀と長銀間違えている人がいた・・・高校生？

日本がインフレになるとなんで米中が困るの？一応、気になるので教えてください。

普通に1年に1%くらいインフレすると思っているのですが？
20年後に20%って、普通にインフレするでしょう。
米中というか、中国のインフレの影響でもっとインフレすると思っているのですが、なにか？
まず、自分で勉強すればいいのに・・・。
というか、167さんと同様、是非とも教えて頂きたく。
宜しくお願い致します。

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？のスレで聞いた方がいいかも。

インフレに関して家賃の上昇分が高すぎるのは矛盾している
仮に月200万になっても驚かないが、さてその収入がどこまで得られるか
回収できるかどうか自己責任

ここは、ローンとか金利とか回収とかの基準ではなく、キャッシュで1.5億円くらいなら買ってもいいか。当面の住居環境はいいし、50年後は生きてないし、引っ越すなどするでしょう、という人向けではないでしょうか。まあ資産価値を考慮しないことはありえないでしょうが・・

50年後か。。。核戦争があるかもシレないしｗ

漏れは広尾GH約10年前に二次取得して居住中だが、環境は申し分ないものの、浴室乾燥機がないこととか、水周りが腐りかけてるとか、地下駐車場の雨漏りがするのとか、タクシーの抜け道になっているのとか、その辺りいい加減に嫌になってきてて、隣をふとみると何やら同じ立地で最新完全クローズ城壁型マンションができてるらしいので、ふと気になって見てみたが、意外と値段がそんなに高くなくて、買えるのではないかという気がしてきて、真面目に検討中。最近のプチバブルで漏れが住んでるGH（サウスに非ず）も値段が暴騰気味で含み損も解消、今売り飛ばせば新築のこのマンションが同じ広さで買えるらしい。こりゃイケイケだな。何で今更築20年の100平米弱を1億6千万で買いたがる奴がいるか知らんがおめでたい奴に売り飛ばしてさっさと引っ越そう。50年後？知ったことか。野となれ山となれだ。漏れの肝臓がそこまで持つわけなかろう。ではBYE

>174
あなたのような人が本来の買い主の一人だね。ここで高いだの定借の資産性がどうだの小金持ちはここ買わないだのいうやつは、世の中のことがなーんもわかっちゃいないってことだ。

資産価値ゼロだね

>174

広尾GHよりも環境は当然悪いぞ。城壁といっても、横の道の交通量が全然違う。女学館と日赤から反響音があって、とても住めたもんじゃない。GHに本当にいれな常識。
個人からの引き合いはデベも期待してません。大使館、外資系企業の社有がターゲット。
同じ金をどぶに捨てるなら、馬でも買った方がまし。

>177
それはいいポイントだな。しかし漏れのうちも結構五月蠅いぞ。GHの中でも道路沿いの低層階だからだろうがとても窓を開け放して寝る気はしない。この新築マンションは日赤通り側は結構五月蠅いかもしれないが少し外れれば大丈夫な気がするがどうだろうか。漏れが申し込もうとしているのはC棟の庭に面した側だから関係ないと思う。駅から少し遠いのが難点だが、まあ最近電車に乗る機会もめっきり減ったしたまには腹のメタボ脂肪を減らす機会と思って頑張ろう。

然しこのログ最初から読み返してみたが本当に買いそうな奴がちっともいないな。こういう借地権物件は土地の値段がほとんどなさそうだから、税金対策の投資物件として仕込もうとかいう奴がいてもいいと思うが、違うのだろうか。

ジャパニーズマフィアがうろついてるよね

ここ本当に買う気のある人で、このスレ見てるような人種は極めて少ないでしょうね。178さんは少数派でしょう。やはりウダウダ考えるような人たちではないのです。外国大使館も買うんでしょうけど、最新設備のマンションで広尾にある、それだけで十分、金なら腐るほどある、って人を私は結構たくさん知ってます。定借だからダメとかそんなこと気にするようなのは、本当は貧乏根性残ってる成金だと思うね。