広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
この物件の坪単価が割高なんていうのは明らかに素人ですね。
まあ近くの不動産屋さんにでも聞いてみてください。
７２７はマルチポスト。
別のスレでも言われているけど、この話題にされている青山パークタワー物件は5年落ちの中古だし、西向きで販売当初400万円台の物件。
東五反田でも坪400万円を超えるなかで、青山PTが500万円台の前半の値段であればまず売れるでしょう。
それと、この広尾GF物件が割高か割安かは、現在出ている同じ50年定期借地権物件のパークコート神宮前の今後の売れ行きなどを見るとわかるのでは。
広尾と神宮前のどっちがよいかの議論はあると思うけど、両者を比べると物件価格自体は大体同じ。
でも例えば70㎡台の物件で、月額の地代は広尾GFが8,000円に対してPC神宮前が83,000円と概ね10倍。
これでもPC神宮前は３８５戸悠々売れてしまいそうだし、そうなったら７３０さんのおっしゃることも確かかなと思います。
借地のメリットって何でしょうか？できるだけ完結に言うと？
土地は買わずに借りること、でしょうね。
なのでプロファイで言えば、初期と期中のCashflowが全く異なります。
このマンションはホントにスゴいお金持ちの人しか住めないと思っています。
なので定借地代か気になる人には向かないのでは？
と勝手に思っています。
さっきまで、住民訴訟のことが載っていたのに削除されたようだ。
販売時に隠していたら「重要事実の告知義務違反」ということになるんじゃないか。
何しろ住民勝訴の場合、最悪、原状回復＝マンションは取り壊し、ということになるんだから。
裁判途中で、東京女学館は降りた、（文科省の圧力？）
住民たちは訴訟続行、先日も第１７回の裁判があった、
今、東京都の自然の保護と回復に関する条例に定められた、
手続きをしないで、日赤の庭の樹林を伐採したことが、
明らかになってきた。裁判は現在、東京地裁で継続中。
日赤高層マンション訴訟が起こされていることは契約時の重要事項としてちゃんと説明もあったし書面でももらいましたよ。
その後、バスルートなどでもめていた東京女学館は合意したようですね。
http://www.tjk.jp/notice/index.html
上で指摘されている「住民訴訟のことが載っていたのに削除されたレス」というのは、こうした当該物件に関する話ではなく、羽沢ガーデンの保全を訴えた、この物件とは全く関係のないものだったので、削除されても仕方ないのではないですか。
羽沢ガーデンがなくなると、
ガーデンフォレストの住環境も
ずいぶん悪くなるでしょ。
第一眺めが違うよね。関係なくないぞ。
羽沢ガーデン好きだったんだけどなぁ、残念。
今は亡き日赤病院のお庭も素晴らしいところだった。
散歩の時、よく寄ったものです
桜の木がたくさんあって春はお花見に行ったもんです。
さすがに宴会はできないけれど。
患者さんやご家族のためにも惜しいことです。
東京女学館はどうして裁判を途中でおりようとしたのですか？
羽沢ガーデンがなくなった後は何かビルとかできるのでしょうか？
空き地のままじゃ心配です。
羽澤ガーデンについては、開発計画があり、丁度一年前の、
２００７年６月３日第一回の、説明会がありました。
その後、羽沢ガーデンの保全を求める住民が、
開発許可差し止めの行政訴訟を提訴、
以来、着工予定をすぎても着工されておりません。
いわゆる、こう着状態です。
くわしくは、以下のブログが、参考になります。
羽沢ガーデンの保全を願う会 http://green.ap.teacup.com/hanezawa/
↑
わかりましたが、これ以上羽澤ガーデンのことを論じたかったら、すみませんが「羽澤ガーデン」の別スレを立ててやって頂けませんか？
５月中旬に案内すると言っていた引渡しに向けたスケジュールってどうなったんだろう？
今後の引渡しに向けたスケジュールは今週届きましたよ。
基本的に契約時に聞いていた通りで、特に変更はありませんでした。
内覧に同行の専門業者頼みます？
内覧はまだ気が早いでしょ 笑）
内覧のチェックポイントぐらいネットにたくさん情報があるだろうから、
それらを自分で確認するのとあまり大きな違いはないかな。
自分でチェックするのが面倒だったら使えばいいんじゃない程度かと思います。
入居前リフォームを計画しているのですが、何か情報をお持ちの方いらっしゃいませんか？
入居前 っていうか、引渡し前はリフォームできないでしょ？
引渡し後（お金払った後）に業者の人を呼んで
リフォームの相談したら？
それ以前は デベの所有でしょ？
武蔵小杉と広尾や高輪では、カローラとベンツクラス以上だと思った方がいいです。
>カローラよりスカイラインの方が速い、と発言してはいけないんですか？
>両者の差が大きいと比較してはいけないんですか？
>比較とはもともと異なるものを比べるものですから、その考えでは比較自体できないことになります。
両者の差が大きいと比較してはいけないのではなく、比較する意味合いがないんですよ。
カローラを購入しようとしている人がスカイラインと比べますか？
武蔵小杉の物件を決めるとき、広尾のマンションと比べましたか？
今回のような話の場合、本来、比較対照にするものは同等レベルのものでなくては話にならんですよ。
だから元々持っているポテンシャルが違うんだから、比較対照にする意味がないと言っているのです。
これって武蔵小杉の人に対しては侮辱では？どういう根拠で？
No.754の匿名さん、レスありがとうございます。
＞入居前 っていうか、引渡し前はリフォームできないでしょ？
そうですね。ですから「入居前」です。「引渡し後、入居前」ってことですね。
＞引渡し後（お金払った後）に業者の人を呼んで
＞リフォームの相談したら？
引渡し後に動き始めては、少々時間がかかりすぎるので・・・。
売買契約前にも販売担当者に相談し、系列のリフォーム会社と話をしましたが、それだけでは情報不足と思い、書き込んだ次第です。
ここはまだ完売ではないだろうけど、販売情報は？
↑
完売したと出ていますけど。
http://www.hiroo-gf.com/
ひょっとしてキャンセル物件が数件程度は出たかもしれないけど、個別に売れる範囲ではないんですか？
ネットにインフォメーションデスクの電話番号が出ているから、そこにかけたら教えてくれると思いますよ。
投資で買った人は竣工とともに
売るんでしょうか。何割増しで？
もとの値段はどの程度だったのだろうか？
いよいよ暴落前の投売りか、残金支払い目処立たず手付け放棄解約が噴出しそう。
投機目的なら尚更のこと。昨年、サブプライムなんて他人事てしたり顔でほざいてた輩 全滅？
あり得ません
↑
そうですかね？
結構売れているパークコート赤坂やパークコート神宮前に比べたら、この値段の1割引きとか、ましてや2割引だったら、かなりお得に見えますけど。
冷静に比べてみました？
まあこれだけのお金をそろえることができる人は、しょせんフツーのサラリーマンではありませんが、値段が折り合えばどうしてもこの場所を欲しい人はいるものですよ。
おめでたい
定借のくせして
そもそもここの価格帯を買う客はある程度ドンブリ勘定だと思うけど、
2億で買うバカはいないだろ。こういう売主見てるとなんか腹が立つ。
デベが利益をだすのはいいけど、個人がこんな値段で売ろうと
しているのはすごく不快。投棄失敗未入居物件がたくさんあるから
きっと売れないと思う。
心配してくれてありがとう。でも大丈夫よ、ここの住人さん達はみんなお金有り余ってるからね〜。
使わないと増えすぎちゃって大変なのよ、不労所得が多いから（笑）
リアルの世界だと711,712さんみたいな人はセキュリティーがいるから入ってこれないんだけど、
ネットの世界だと間違って入ってきちゃうのよね〜（汗）
そうそう、小岩にあなたに丁度良さそうな物件があったわよ。
http://www.apamanshop.com/search/RstDtl.asp
本当にお金持ちだったら、どこに住んでようと平気なんだけど、
小金持ちくらいだったら、たとえ定借でも、銘柄地の「すごいねー」って
言われるところに住みたいものなんですよ。損得の問題じゃなく。
自分がそうだからわかるｗ
真の正統派富裕層は、資産をいかに守るかの知恵が家訓のごとく代々蓄積・引継がれ、派手・華美・豪奢な生活態度はとらぬもの。
しかも銭金勘定には極めて細かく、無駄金は無駄な税金含め一切払わない道理。
ぼったくられても無邪気に喜んでるような不逞の輩は、にわかなり金かその二代目ドラ息子てゆうのが通り相場。
ここに書き込んでいる皆さんは、私を含めて、おそらく最大でも個人の資産がせいぜい1億円とか2億円までの方で、相続税上、いろんな控除もあるので税金のかからない方。
一方、この物件を買った方の多くは、おそらくは資産が10億とか20億円以上ある方で、放っておくと資産のかなりの部分に相続税をかけられて困るほどのお金持ち。
だから、普通のサラリーマンにとって定期借地権物件の相続税上の評価額が所有権物件とどう違うかは関係のない話であって、むしろ50年後などの孫子の時代まで資産を残せるかという論点の方が大事。定借のくせになどと書いている方のほとんどが、私を含めてこのパターン。
だから定期借地権の物件が相続税評価上、通常の所有権物件の評価額の60%程度まで減額査定されるなんてことは関係のない話。所有権物件に比べて相続税上、相当に有利なことを理解されていましたか？
でも大金持ちにとっては、これは大変大きな問題。
定期借地権条件で買った2億円の物件が、５％のネット収益をあげてくれる場合で、その元金にあたる物件価格が相続税評価上で60%の1億2千万円にしかならないのであれば、子孫に残した後の資産価値で見ると投資収益は概ね倍の価値になる。
ここの物件とほとんど値段は同じでも、地代が10倍ほど高いパークコート神宮前物件は、物件価格が2億円でも相続税上の評価額が相当安い。でも、賃貸に出した場合の値段が高い割に、地代として控除できる経費が大きく、相当なお金持ちにとっては、とっても魅力的な物件（これはプロの不動産屋さんにとっては常識）。
そもそも、私を含めてこのスレに書き込んだりしている人のほとんどは、こんな相続税まで考える必要にない状況だけど、全くここを読まないような人が、平然と数十億円とか数百億円の資産の運用上、こういう物件を買っているのだと思う。
だから、悲しいかな、この物件を2億円出しても買う人は実際には存在してしまうのです。
これが今の日本の現実。悔しいですけど。
もっとも、実需でここに住みたいから買った方もかなりいらっしゃるとは思いますので、この物件を投資用物件のように言わないでといった議論もあるとは思いますが。
思い切りあほな講釈どうもありがとう。
定借の相続税課税対象評価が低いのは、通常の所有権物件と異なり、定借期間満了時に問答無用で無価値になる、つまり、長期的に見た場合、真の不動産価値自体が本当に低いから。
所有権物件であっても、賃貸物件にしておけば（将来自家使用する可能性を残しつつ）定借物件に比し不動産価値の一定の永続性を温存したうえで相続税課税対象評価を下げることが可能。
真の正統派富裕層は、したがって、先祖代々引継がれる土地に、地味ながら賃貸アパート・マンション等建て相続税対策するのが一般的で、そういう土地をわざわざ切売りして、将来確実に価値がゼロになる定借物件に手を出したりしませんよ。
とくに、こんな立地の新築物件、たっぷりデベや地権者の利益がのっており、割高・低利回りの極み。自らが地権者でもある真の富裕層が、こんな物件に当然に手を出すと考えるのは、まさに素人、非富裕層の妄想。
こんな物件に手を出すのは、代々の正統派富裕層なんかではなく、アドレスにひかれて寄ってくるミーハーなりきん、つまり外資金融やらIT株長者やらの新興富裕層で、まだ本当のお金の使い方分かってない幼稚な椰子等。
そういう連中は、世界的株安や不動産バブル崩壊で、解雇・リストラや保有資産激減等の多大な痛手を蒙っており、この物件でも、残金払込み期限まで青息吐息な椰子等が非常に多いことでしょう。
てか、定期借地権の相続税メリットは、個人の土地所有者がわの話でしょ。
土地を継続所有できる地主がわのメリットであって、
定借で土地借りるがわのメリット強調するなんて、
どんだけピント外れなことか。
その新興富裕層、まだまだ景気のいい連中はたくさん居ますよ。
むしろ多大の痛手を負っているのは、ほんの一部でしょ。
まあここの２億が高いのか安いのかはともかくとしてね。
当スレ脂肪中
マタアンタカヨ・・・
そうですねｗ
でも、投資や転売目的で購入された方、ご愁傷さまでしたｗ
いや、この777は恥ずかしいすぎるね。
FPとか勉強して中途半端な知識を広げたんだろうね。
3ヶ月ぶりくらいでこのスレを見てみましたが、７８８さんのご指摘通り、いろんなひらがな名で名前をつけている方くらいしか投稿していないようで、それもこの方はよほどこの物件に恨みでもあるのか批判する投稿しかないですね。
これではスレも確かに死んでしまいますね。
この物件に関しては、最終的な提携ローンなどの確認も終わってそろそろ最終内覧の時期と聞いていますが、大型物件の割に、ずっと上の方にある1件が売りに出たくらいで、本当に売ろうとしている人もいないですね（またひらがなさんは、売りたくとも売れない塩漬け物件などと書き込むでしょうが）。有栖川パークハウスなどは相応売りに出たようですが。
もともと買った人の多くが上場企業の役員とか幹部、弁護士、医者などとも聞いているので、結構実需なんではないですか。そもそもこの物件を買った人の大半は、このスレは見ていないでしょうけど。
でも投資目的が大半なんでしょうか？この物件。
というより、就活がんばったほうが良いよｗ
この物件、立地からして外資系の方々の購入も多かったと思われます。キャンセルでまくりだったりするのでしょうか???
しかし暗い世の中だねえ
外資金融に勤務している人も相当数いると担当者から聞いています
（といってもせいぜい１、２割でしょうが）
自分達の収入の不確実性は自分達が良く分かっているから
そんなに無理して購入している人は少ないと予想します
よってそんなにキャンセルは出ないんじゃあないでしょうか
僕も金融資産目減りして楽ではないけれどキャンセルするほど辛くはない
あと、投資目的を転売目的と読みかえるなら、そういう人は殆どいないんじゃないかな
短期転売目的には全く適さないからね
だから竣工しても赤坂TRとか目黒PTみたいな恥ずかしいことにはならない、と期待する 笑）
暇なんで煽りにマジレスしてみました
外資勤務の割合って2割以上では？
定期借地権付きなのにこの価格とは...
５０年後には何が残るんですか？
物件の話はどうなった？
23区スレで議論しましょうｗ
自分のお金のことしか考えてないのかね。自分のかった家が将来安くなるとか関係ないのよね。みんなが投資やってる訳じゃなくて、現金持ってるだけの人もたくさんいるのですよ。日本人はもっと、もっと硬いのです。
景気が悪くなっても私の収入減らないし、欲しいマンションがあったら今は高いとわかっていても買うし（投資じゃなくて住む為だから１戸だけだけどね）、もちろん、投資目的では何も買ってません。だから関係無いのです。
こんなスレみてる人の経済の知識なんか素人ばかりだろうし、あなたがどのくらいの専門知識を持ってる本物かわからないのだから同意されない事がそんなに勝ち誇るほどの事ですかね。素人相手に怒ってる可能性が高くて、それこそプロのする事じゃない。
それよりも、専門家がこの局面を読み切れなくて、証券会社がつぶれている事をあざ笑ったらどうですか？、この現実の方が、あなた様の御意見を理解出来なかったプロがたくさんいて、仕事を失っている事の方がよっぽどおかしいと我々素人は思います。それともあなたもその一味か？。
↑
すごいですね。
積年の鬱憤を一気に発散するぞという感じですね。
「しんのかねもち」、とか「あは」とか、このスレにひらがな名でよく登場されていた方と思います。
ご指摘のポイントは過去２年程度を振り返ると結構あたっています。当時の時点でおっしゃっていたのは、かなりの心眼と思います。
少なくとも日本の特定のミニバブル物件には、外資を中心にざっと3割程度余剰の不動産資金が流れ込んでいましたし、これが例えば巡航速度ではせいぜい4.0％が適正の都心物件オフィスのイールドを2.5%程度まで3割以上プレミアム水準まで加熱させており、ミニバブルがはじけた結果、今度はこの反動で巡航速度の3割悪化の6%とかいったイールドでも資金がつかないような状況になったのだと思います。REITのイールドを見ると、トップクラスでもほとんどこうした経過をたどりましたね。
その間、10年間のJGBイールドがほとんど1.5%から2%の間でStableであったことを考えると異常な不動産ボラと思います。
でもこうした議論は大学教授さんも登場される23区スレでやられた方がいいのではないですか？
レジでこうした適正イールドが確保できない過熱気味であったと考えられる該当物件もありますが、湾岸の一部とか、世田谷の一部とか、それこそ都心のようで都心でない物件とか、そういう物件が中心で、残念ながらプロのほとんどはこの物件がそうだとは思っていませんよ（是非当該物件を販売した2社以外のデベロッパーの相当レベルの開発のプロにでも聞いてみて下さい）。
この物件も1割か2割は投資目的の方の購入のようですが（50㎡前後の小型物件はかなりの割合のようでね）、それ以上の一定以上の広さの物件は結構実需が多いです。
また、最悪でも賃貸に出せば十分回るレベルでの投資イールドで価格が逆算できる物件がほとんどだし、誰もキャンセルにも転売にも出さず、抱えるのが正しい戦略ですよ（実際にキャンセル物件が本当にいっぱい出ているのかどうかは、現在は三菱地所がやっている営業の担当にでも電話すればすぐにわかります。ネットで検索しても、残念ながらほとんど出物がないので、売り物件はまずヒットしません）。
住みたいから買うのが基本なのは８１７さんのおっしゃる通りで、８１７さんもここが好きで、住むつもりで購入された方なのではないかと思います。
819さん、賃貸で回るレベルとは、具体的には何パーセントくらいで見てますか？
まさか、３とか４パーセントじゃないですよね。実物不動産投資のコストやリスク考えれば、最低５から６パーセント以上必要。
利回りで見るなら、自分ですむには厳しいようなやや狭いのを買うしかないのでは？
実需目的のスレッドには、あんまり利回りの話はそぐわないようにも思えます。
本人が、同じ部屋を賃貸で借りてすむのではなく、ずっと買って暮らしてもよいと
思えるのであれば5%もあれば十分だと思いますがいかがなもんでしょうか。
８１９です。コメントありがとうございました。
まずは８２２さんですが、申し上げている通り、この物件の大半は実需目的と聞いているので、基本的に利回り云々のことは関係ないと思います。
利回りは、あくまで万一貸すことになっても困らないように、それと物件価格が適正かどうか念のため収益還元ベースでチェックするために見てみる価値はあるという趣旨です。
この物件のなかでも内装などが半端でないエグゼブティブ仕様の相当高目の物件は、それこそ住みたいから買った方が中心で、収益還元も何も関係ないと思います。この場合は、逆算して利回りを求めても、そんなに良好なレベルは出ないと思います。
これを除く、あくまで一般仕様の場合だと（それでもパークコートの上級レベル仕様でできていると思いますが）、70〜100㎡程度の大半の物件で想定賃料から計算すると、グロスで５．０％から５．５％、ネットで４．５％から４．８％程度でていると思います。
つまり８２１さんの水準感に同感ですが、さすがにグロスでも６％は出ないと思います。
広尾は確かにトップ人気の地域だし、特にここの場合は借家人でも設備が一新されると聞いている日赤広尾の提携医療サービスを受けられるので、シニア層などの需要も相応見込めるなどから、通常の想定賃料程度で無理をしなければ空室になる期間は相当に抑制されるのではないかと思います。
原則は居住ですが、転勤の場合に貸したり、リタイアの後、例えば一定期間軽井沢などにでも永住し、ここを貸して年金代わりにするとか、そういったライフスタイルの方もあるかもしれません。
そういう意味でも、こうした万一貸す場合でも、あくまで新築の時点ですが、上記程度の賃料イールドが出る物件であれば、８２２さんもおっしゃる通り価格的にも住んで損なし、まあ十分かと私も思います。
もっとも、誰かが上で「５０年経てば何が残るのか？」と言っていましたが、５０年（厳密には約５４年）たてば、何も残りません。それが定期借地物件のルールだし、これを前提にしてでもここに住みたい人が買っているのだと思います。
周りが異常なとき、まともなことを言うと異常扱いされるってのを、去年実感したな。
まあ結局のところ、1兆ドル規模のお金をばらまいているという事実を考えると、不動産市場が崩壊するとは思えませんね。広尾は外人中心の需要層だから、しばらくは厳しいかもしれないが、中長期でみれば問題無いでしょう。というよりむしろハイパーインフレもしくはバブルが怖い。
３，３０万？？？
３０万て 笑）
３０万ぐらいごくごく普通のリーマンでも払ってますがな
君の目線では３０万の家賃はすごいんだろうねえ…
せめて５０万とか７０万以上の家賃を払う層がどこにいるにしてほしかったよ
こういう小さなところで世界が違うことが露呈するね
３０万は「普通」のサラリーマンは絶対に払わんぜ。
「３０万円以上」と言ってるんだから５０万だろうが７０万だろうが払える層が激減した事実は変わりようもない。モルガンもリーマン（東京）もほとんど日本の会社化するみたいだしな。
転売益考えてた人、ご愁傷様。
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
|
9090万円～9640万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
70.28m2・70.78m2 |
|
総戸数 271戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
