広尾の住人
[更新日時] 2009-08-05 19:55:00
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が1月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産&三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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701
匿名さん
確かに、すべての生活必需品と家賃が上昇する中で、マンション価格だけが下がり続ける理由を探すのは難しいかもしれませんね。株価もあっという間に相当下がってしまったし、金利ももしかしたら、そろそろ下げモードに変化するかもしれない現状を考えると、再度、80年代後半のような過剰流動性をテコにした資産インフレモードに回帰し、並行して一般消費財も引き続きインフレモードが続くというシナリオもありえるかもね。ちなみにスタグフレーションの中にも、資産インフレを伴うものと伴わないものの2種類があるのでしょうか。素朴な質問として。
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702
匿名さん
700さん、
ここは定期借地権物件なので、毎月一定の地代を払うことになりますが、地代はかなり安いです。
入居後、取り壊しまでの54年間の土地利用代金に関する権利金相当は一括して最初に頭で払うことになり、これは物件価格に入っています。
ですので、これ以外に払う毎月の地代は限定的で、その負担は所有権物件の場合の土地部分の固定資産税相当程度にすぎません。
この物件の場合の「地代」は、例えば70㎡台の物件で毎月8000円、100㎡台の物件で毎月10,000円程度です。
もちろん課税台帳上の土地の評価額が上がれば「地代」も連動して上がりますが、ご案内の通り、路線価はそんなに急激には上がらないので、「地代」の上昇は穏やかなものと思われますし、そもそも「地代」が相応に上がるような場合には、路線価が相当に上がっている場合なので、不動産物件自体の時価(相場)自体が相当に高くなっている時と思います。
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703
匿名さん
B棟がもう売りに出てますね。坪650弱、まあ無難なところでしょうか。
サブプライムが無ければすぐに売れたとは思いますけど。
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704
匿名さん
700です。
ありがとうございます。詳しくわかりました。感謝です。
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705
匿名さん
702です。
700さん、すみません、よく読むと正確にはご質問にお答えできていませんでしたね。
建物部分の「固定資産税」は現在の予想で、80㎡物件で年間30万円強、100㎡物件で年間40万円程度と伺っています。
この物件の分譲価格の70%から80%が土地の定期借地権利金なので、固定資産税の対象となる上物の価格は意外に安く(今の建築費をベースにゼネコンに発注すればこの値段の設定は不可能で3割以上高くなってしまうようです)、結果として上物分の固定資産税は意外に安いです。
土地部分には固定資産税はかからず、その代わり「地代」として毎月一定の金額を払うことになりますが、上記の通り地代は100㎡物件でも年間で13万円程度ですので、これも意外と安いと思います。
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706
近隣住民さん
閑古鳥が鳴いてるスレですね
サブプライムで みんなやられたかな?
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707
匿名さん
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708
玄人さん
ローンキャンセルやら、手付け放棄やら、これからでしょうがね
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709
そうかな
金策してつないで引き渡し後どうするか決めればいいだけ
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710
B棟買いました
購入者です。
なんとかローンつきそうです。正直ほっとしてます。
勤務している会社はまさにサブプライムにやられた
外資投資銀行でしたが、ローンの審査には関係なか
ったようです。
小生のexit planは、とりあえず10年は住もうと
思ってます。その後は、売却にするか、賃貸運用するか
そのときのマーケットを見て考えようと。
5〜10年で日本の不動産マーケットはどうせまた
復活して、バブル再来だの、目に見えてますからね。
ギャンブルでは?という声もあろうかと思いますが、
投資ってそういうリスク負って何ぼなのかなと。
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711
傍観者
いかにも、この物件にありがちな購入者の方のようですね。
ローンついたのを喜んでいいのかは、まだ分からないですよ。
長期安定的収入あってこそですから、へたすると自己破産ですしね。
サブプライム、くわばらくわばら
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712
匿名さん
>>711さん
よだれが垂れてますよ。
みっともない書き込みはやまましょう。
稼ぐ人は世の中に関係なく主体的にマネーを手にするパワーが
備わっていますよ。
万一にローン返済が滞る場合でも任売にもっていくでしょう。
というか、手持ちのカネ全部持家につぎ込むような余裕のない人は
買わないし、逆に不動産担保ローンだって借りられたりする。
世の中には、自分の水準を高めるために背伸びして自分に負荷をかける
人もいるんだと思います。自己イメージのレベルの問題です。
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713
第三者
こうゆう話題にしかならないところが この物件のもの哀しさを痛感させますね
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714
それをいうなら
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715
それをいうなら
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716
B棟買いました
この物件だけではなく、マンション買う人は
誰でも出口を考えませんか?
キャピタルゲインを期待してませんか?
話は変わりますが、野村不動産が南麻布のフランス大使館で
定期借地権マンションを分譲するそうなのですが、
坪800〜1000万との噂を聞きました。
どなたか詳しい事情をご存知の方いませんか?
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717
匿
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718
匿名さん
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719
B棟買いました
>>718さん、
ご丁寧にありがとうございました。
絶対供給が少ないにしても、定期借地マンションのコンプを全くと言って
良いほど、目にしません。
やはりまだ中古で取引はあまりなされていないのでしょうか。。。
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720
銀行関係者さん
ここ、超閑散としてるね。
いよいよベアスターンズ、破綻か身売りでしょ。
米国経済、特に実態のないファンドバブルで儲けてた連中に断末魔。
国内の外資ローカルスタッフの諸君も他人事ではないよ。
とくにこの物件、その関係者多そうだから、ご愁傷さまです。
夜逃げの準備でもしてたほうが賢いよw
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721
購入済み
あまりに理屈っぽい方が多いのでこの先心配です。快適に生活出来れば良いじゃないですか。
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722
近所をよく知る人
買えない連中がピーチクパーチク言ってるだけだから気にすんなって。
オレも含めて。
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723
K1
はじめまして。私も購入者です。
契約から入居まであまりにも時間がある(普通こんなものなのでしょうが)ので、少し気になってサイト検索していたら、ここにあたりました。
買ったのはA棟です。運よく抽選にあたってくれたと思っています。家族が気に入った街で快適に生活できることが目的で、転売や賃貸は考えていません。でも、不動産不況の折、市場での評価は気になります。
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725
事情通
たしかこのスレだったが、欧米の不動産投資信託の利回りが各国の国債流通利回り下回ってたので、こんなのバブルで経済合理性から絶対長続きしないと諭したことあったよ。
そしたら奴ら、現物不動産の値上がりによるキャピタルゲイン織り込んでるからモーマンタイなんてノー天気なレスしてた輩いたけど、いまや昔、実に懐かしいねぇ。
あれだけ高値で仕込んでしこたま損失かかえて顔面蒼白、くびになって路頭に迷ってる愚か者どもの、暗く沈み切った間抜けヅラが、手にとるように、容易に想像できて、笑えるね。
ちゃんと人の親切な助言きいてれば良かったのに。まあ、聞いてたところで、結果は同じだったかも知れないが、すくなくとも心の準備なり、転職活動なりやれたんだろうがね。外資のリストラ激しいからね。
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726
匿名さん
-
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727
物件比較中さん
ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の75平米、
最初は1億8千万円、次は1億5千万円、いまでは1億3千万円台まで下げてるけど、
とうとう1億2千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。
坪単価でいえば、800万円→660万円→570万円から、500万円台前半へ。
人気の青山パークタワーが、所有権でこの値段なのに、広尾くんだりの定期借地権
物件がこの値段なんて、どうなんでしょうかね???
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728
匿名さん
↑
そんなに単純に坪単価だけで比較できないのでは?
このGFの坪単価は平均で確か530万円台だったと思うけど、Executive仕様の坪800万円からする物件が平均値を上げているだけで、かなりの数の良質な物件が坪400万円台のリーズナブルな値段で出たはず。
それと、青山パークタワーはよい物件だけど、パークコート赤坂などと同様にバルコニーは猫の額くらいしかなくて狭いでしょう。
それに比べて、このGFはほとんどの物件に奥行き2.4メートルのワイドスパン、リビング一体型のバルコニーがついているから、例えば70㎡ちょっとの物件でも実質100㎡近い居住スペースが確保されていて、バルコニーまで含めた実質居住スペースの坪単価で見ると坪300万円台の物件がかなりある筈。
それに青山PTは特に広い中庭はないし、電話一本ですぐにベッドをアレンジしてくれるような医療提携なんてないし、、、、などと比べるとやはりここはまずお得と思いますけど。
定期借地がいやという人にはそもそも不向きですけど。
まあ好みは人ぞれぞれなので、坪単価だけで単純比較はできないのでは?
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729
匿名さん
そうやって必死に反論しているところが、
高値掴みだったことを認めたくない、自己防衛本能ゆえのこと。
定期借地権物件にしては坪単価が割高である事実を認めたくないのは
分かりますが、見苦しいだけなので、どうでも良い書込みはやめましょうね。
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730
匿名さん
この物件の坪単価が割高なんていうのは明らかに素人ですね。
まあ近くの不動産屋さんにでも聞いてみてください。
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731
匿名さん
727はマルチポスト。
別のスレでも言われているけど、この話題にされている青山パークタワー物件は5年落ちの中古だし、西向きで販売当初400万円台の物件。
東五反田でも坪400万円を超えるなかで、青山PTが500万円台の前半の値段であればまず売れるでしょう。
それと、この広尾GF物件が割高か割安かは、現在出ている同じ50年定期借地権物件のパークコート神宮前の今後の売れ行きなどを見るとわかるのでは。
広尾と神宮前のどっちがよいかの議論はあると思うけど、両者を比べると物件価格自体は大体同じ。
でも例えば70㎡台の物件で、月額の地代は広尾GFが8,000円に対してPC神宮前が83,000円と概ね10倍。
これでもPC神宮前は385戸悠々売れてしまいそうだし、そうなったら730さんのおっしゃることも確かかなと思います。
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732
匿名さん
借地のメリットって何でしょうか?できるだけ完結に言うと?
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733
匿名さん
土地は買わずに借りること、でしょうね。
なのでプロファイで言えば、初期と期中のCashflowが全く異なります。
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735
匿名さん
このマンションはホントにスゴいお金持ちの人しか住めないと思っています。
なので定借地代か気になる人には向かないのでは?
と勝手に思っています。
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737
匿名さん
さっきまで、住民訴訟のことが載っていたのに削除されたようだ。
販売時に隠していたら「重要事実の告知義務違反」ということになるんじゃないか。
何しろ住民勝訴の場合、最悪、原状回復=マンションは取り壊し、ということになるんだから。
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738
匿名さん
>>737
最近デベの削除が本当にむごいからね
裁判?
周辺住民&向かいの学校の訴訟は販売時に既に和解していたと記憶しているが
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739
匿名さん
裁判途中で、東京女学館は降りた、(文科省の圧力?)
住民たちは訴訟続行、先日も第17回の裁判があった、
今、東京都の自然の保護と回復に関する条例に定められた、
手続きをしないで、日赤の庭の樹林を伐採したことが、
明らかになってきた。裁判は現在、東京地裁で継続中。
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740
購入者さん
日赤高層マンション訴訟が起こされていることは契約時の重要事項としてちゃんと説明もあったし書面でももらいましたよ。
その後、バスルートなどでもめていた東京女学館は合意したようですね。
http://www.tjk.jp/notice/index.html
上で指摘されている「住民訴訟のことが載っていたのに削除されたレス」というのは、こうした当該物件に関する話ではなく、羽沢ガーデンの保全を訴えた、この物件とは全く関係のないものだったので、削除されても仕方ないのではないですか。
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741
匿名さん
羽沢ガーデンがなくなると、
ガーデンフォレストの住環境も
ずいぶん悪くなるでしょ。
第一眺めが違うよね。関係なくないぞ。
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742
匿名さん
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743
匿名さん
今は亡き日赤病院のお庭も素晴らしいところだった。
散歩の時、よく寄ったものです
桜の木がたくさんあって春はお花見に行ったもんです。
さすがに宴会はできないけれど。
患者さんやご家族のためにも惜しいことです。
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744
匿名さん
東京女学館はどうして裁判を途中でおりようとしたのですか?
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745
匿名さん
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746
匿名さん
羽沢ガーデンがなくなった後は何かビルとかできるのでしょうか?
空き地のままじゃ心配です。
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747
匿名さん
羽澤ガーデンについては、開発計画があり、丁度一年前の、
2007年6月3日第一回の、説明会がありました。
その後、羽沢ガーデンの保全を求める住民が、
開発許可差し止めの行政訴訟を提訴、
以来、着工予定をすぎても着工されておりません。
いわゆる、こう着状態です。
くわしくは、以下のブログが、参考になります。
羽沢ガーデンの保全を願う会 http://green.ap.teacup.com/hanezawa/
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748
匿名さん
↑
わかりましたが、これ以上羽澤ガーデンのことを論じたかったら、すみませんが「羽澤ガーデン」の別スレを立ててやって頂けませんか?
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749
匿名さん
5月中旬に案内すると言っていた引渡しに向けたスケジュールってどうなったんだろう?
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750
購入者さん
今後の引渡しに向けたスケジュールは今週届きましたよ。
基本的に契約時に聞いていた通りで、特に変更はありませんでした。
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