広尾ガーデンフォレスト

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６４１さん、
このコメントをそのまま「23区内の新築マンション価格動向」スレにもCut & Pasteされていますが、あちらのスレでは「ここ買った連中」と言っても、どこを買った連中のことか特定できず、文意が通じていませんよ。

よほど都心の高額物件を買う人がお好きでないか、妬ましくいらっしゃるのでしょうか。

確かに今回のサブプライムの影響なのか、ここを買った方の中から、８月と９月に、それぞれ３件程度のキャンセル物件が出たようで、新規募集物件とあわせて追加で販売されていますね。

でも、ここは一等地物件の割に価格が割安ということで、８月、９月の募集でも平均３倍から５倍、高いところでは１０倍の倍率になっているので、キャンセル物件がその程度の戸数出ても、当選に外れたキャンセル待ちの人が相当数いるので、すぐに売れてしまっていますよ。

１戸だけ６億円程度の物件がキャンセルで出たまましばらく残っていますが、特に値下げする様子もなく、三菱地所・三井不動産もゆっくる売るような様子ですね。
あと８戸で全部販売終了だし、最近では３Aを中心に、都心のこうした一等地物件に上海や香港の架橋などの外国勢からもかなり買いが入っている様子だし、ここもあと１ヶ月もすれば完売してしまうのではないですか。

↑
×架橋
○華僑
の誤字でした。すみません。

以下、ご参考までの情報ですが、野村不動産調べによる本年10月1日現在の首都圏中古マンション価格動向です。

調査方法は、その地域ごとの典型的な同一物件に関する売買事例をずっと追いかけて、その価格変動状況を捉えているものですので、新築物件平均坪単価のように売買対象物件による不連続性がなく、かなり客観的なデータと思われます。
広尾の場合は、昭和60年築の500戸超の物件が対象なので、広尾ガーデンヒルズの事例が主体と思われます。


http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf

これを見ると、東京都区部平均の中古マンション価格は、過去6ヶ月（4月→10月）で+3.9%、過去1年間（昨年10月→本年10月）で+9.2%の値上がりとなっており、昨年などに比べて全体に値上げピッチにも落ち着きが見られます。

こうしたなかで、広尾は過去6ヶ月で+20.8%、過去1年間では+38.1%の値上がりとなっていて、例えば同様に人気の超都心地域である白金台の6ヶ月で+2.5%、1年で+7.9%などと比べても大幅な値上がりを示しています。

全調査地点で見ても、豊洲の6ヶ月で+16.7%、1年間で+23.5%アップなどを抜いて1位の値上がりであり、広尾の根強い人気が出ているように思います。


本年10月1日付けの同じ野村不動産のレポートは、住宅地価格も中古マンション価格についても、「人気エリアで築年数が新しい物件の価格は依然強含みであるものの、全体としては、価格の調整段階に入りつつあると考えられます。 」といった客観的な分析を行っており、そのなかでの広尾人気は興味深いと思われます。

http://www.nomu.com/column/vol186.html

この広尾ガーデンフォレストのもともとの値付けは、昨年後半時点の広尾ガーデンヒルズの中古売買事例などを参考にして決定され、この当初の値付けで本年1月から夏までにA〜D棟が販売されました。

その後、今年の夏からは、現在の白樺レジデンスE,F棟の販売にあたって、概ね15%〜20%程度の値上げが行われて現在に至っていますが、まもなく完売の見込みと思います。

サブプライム問題のなかでも、この物件が異常な倍率で好調な販売となっているのも、こうした市況が背景にあるのかもしれません。

６億円オーバーのキャンセル物件はもう売れたのかな。

「東京のどこに住むのが幸せか」読んだ？

広尾は、賃料が高いが、物件はもっと高いんだと。

つまり、物件価格の割には賃料が低いってこと。

すなわち、投資目的では　割高で旨味がすくないってこと。

マジレスも何だか、広尾は不便。わざわざそこに住みたいとは思わない。

↑
だから所有権物件の広尾に住もうとするから割高なんでしょう。

この物件だったら坪5百万円前後でかなりの物件があり、貸しても月坪2万円は取れるから、悪くないと思うけど。

近いうちに近隣で出てくるフランス大使館敷地の定期借地権物件は月坪8百万円超ということがすでにわかっているから、賃料対物件価格で見てもここは割安でないの？

広尾は不便という人は、ペニンシュラホテルやリッツカールトンなどを借りてでも定住すればよいのではないかと思います。

↑
フランス大使館の物件は、賃貸物件ではないから、

×　月坪8百万円超
○　分譲価格　坪8百万円超

でした。すみません。

6億円オーバーの大型物件が１戸だけキャンセル物件で出ていましたが、売れてしまったようですね。

1ヶ月程度ネットの広告にこの物件を載せていましたが、最近完全に消えてしまっています。あと8戸で本当に完売になってしまうのですね。

クビになった方が株も一気に割り当てられて、頭金増えるね。
ここならどうなろうと貸せば良いしね。むしろクビになりたいよ。疲れるからこの仕事は。でも給料高いから辞められない。

今頃参入しても遅いかもしれないけど、、、
インターネットに出ている
http://www.hiroo-gf.com/roomplan.html
上の4つと下の2つは坪単価がものすごく違うけど、何が違うんですか？ていうか下の2つ安くない？何か落とし穴があるんですかね？

６５２さん、

下の２つは坪530万円から560万円くらいで、上の４つは坪700万円台という計算になります。

営業所に聞いたところによると、下の２つは西向きで、中央のガーデン（中庭）に面している物件なので、A〜D棟のガーデン（中庭）に面した物件と同様の価格（もっともA〜D棟に比べて15%から20%程度上がっているようですが）を付けている。

一方、上の4つは東向き中心。これらの東向き物件は、そもそもこの広尾GF全体が一番の高台にある上に、E,F棟は一番広尾ガーデンヒルズ寄りにあり、東側に向けて前をさえぎるものがなくて眺望が開けて抜群の景観であると。
なので、これらの物件は、他の中庭向きなどに比べてかなり高めの価格にしている、と聞いています。

眺望にそこまでお金をかけても、、、と思う人にとっては割高かもしれず、西向きの中庭に面した方がお得なのではと思います。
でもこの程度の値段であれば眺望の開けた方がよいと思う方は坪700万円台出してもまあいいか、、、ということで値付けされているようです。

なので、特に下の２つに落とし穴はないと思いますけど。

個人的には、眺望にそこまで出すのも、ちょっともったいないかと思うので、下の２つは相対的にお得かなと思いますが、考え方は個人によって違うのではと思います。

６５３さん、

部屋の方向ですが、ＨＰを見る限り坪700万円台の上４つは、
Ｅ１１０−Ａ　南向き
Ｅ１２０−Ａ　北東向き
Ｅ１２０−Ｂ　南東向き
Ｅ１２０−Ｃｇ北東向き
と確かに眺望のよさそうな東向きが多いようですが、坪500万円台の下の２つは、
Ｆ１００−Ｄ　東向き
Ｆ１００−Ｅ　西向き
と正反対の向きのようです。坪単価の違いは、上層階でよい眺めが取れる部屋か、そうではない（東向きでもガーデンヒルズと重なって）部屋かで差をつけているような気がします。

眺望にそこまでお金を出すのがどうかというご意見には、私個人としてもまったく賛成です。

652です。
653、654さんありがとうございます。

眺望ねえ。。。六本木ヒルズとかミッドタウンとか見えるということですか。そんなに価値があるとも思えませんが。そんなのに価値があるのなら広尾ガーデンヒルズのイーストヒル上階なんてもっといいですよね。よく分からない理屈です。

もうあまり時間がないと思いますが、内向きの部屋参入するかどうか連休中よく考えてみます。

駐車場の案内が来ましたね。
入居の一年以上前に抽選をしてしまうようです。

それと金曜日に現場に行ってみたら、かなり建物が出来上がっているように感じました。周りに高いビルが無くて、しかもあの場所自体が高台なので、本当に空が広くて気持ちがいいですね。

うちにも案内が来ました。

駐車場は早く決めてしまわないと車買い換える人が困るでしょう。だから最終の募集が終わり次第すぐ抽選するんじゃないですか。

しかしこの機械式駐車場、いままでちゃんと見ていなかったけど、結構スペック厳しいね・・・重量2.3トンが上限なんだね。幅もあまり余裕ないし・・・

教えてください。
後列の駐車場の車の出し入れはどのようにするのでしょうか？
料金が安い分は手間がかかりそうだけど、資料ではよくわかりません。
よろしくお願いします。

機械の形式にもよるけど基本的にはパレットがパズルのように動いて前面に出てくるか、前列が道路のように開くかどちらかでしょう。当然手間というか時間がかかるのでその分安くなっているはず。
機械式駐車場についてはこのスレが詳しいよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

いきなり既存不適格。どうなるんでしょうか。

購入者の一人です。

渋谷区高度地区変更素案をよく読んでみましたが、結論から言うと本物件に関しては何の問題もないと思います。

既存不適格については、既に別のスレがたっていて、いろいろと真面目に議論されているので役にたつと思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/


渋谷区高度地区変更素案は以下の通りです。

http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/kodosoan.pdf

区によっては、現在は適法でも建て替えの後は新規制までの高さ制限や容積制限まで下げるように要請される場合もあるようですが、渋谷区の素案を見ると以下のように「特例」が定められています。

（引用）
絶対高さ制限を定める都市計画を告知する日において、既存の建築物又は建築工事中の建築物（以下「既存建築物等」という。）のうち、その高さが絶対高さ制限値を超えるものに関し、アからエまでのいずれにも該当すると区長が認めた場合は、次回の建て替えに限り、「絶対高さ制限を定める高度地区」を適用しない。

ア　既存建築物等の主たる用途が共同住宅で、建て替え後の建築物の主たる用途も共同住宅であること。

イ　建て替え後の建築物の敷地面積は既存建築物の敷地面積を下回らないこと。

ウ　建て替え後の建築物の高さは既存建築物等の高さ以下であること。

エ　建て替え後の建築物の絶対高さ制限値を越える部分は既存建築物の形状及び規模と同程度であること。

この特例により、建て替えは一回に限り、現状と同じ敷地面積×高さの組み合わせか、現状より広い敷地面積を使って、その時点での容積制限までの範囲の高さの建物（つまり現在よりも低い建物）を共同住宅目的で作る場合はOKということになります。


新規制が導入されれば、渋谷区の住居地区は１０ｍ、２０ｍ、３０ｍの高さ制限が加えられ、広尾4丁目は３０ｍということになります。
ただ、この物件を万一建て替えたとしても、現在と同じ仕様のものを再度建てることは１回限りであれば可能ですし、この物件の場合容積が余っているし、敷地は広いガーデンを取ってあって余りがあるので、もう少し低い建物の構成で作れば問題なく承認される（高ささえ現在を上回らなければ戸数はもっと取れるかもしれません）ことになります。

でもそもそもこの物件は定期借地権物件で、原則として５０年（実際には５３〜５４年後ですが）で取り壊すことが前提の物件です。
定期借地権物件は、こうした世の中でよくある建築制限の変更により物件価値が下がる問題とは無縁なのがメリットのひとつですので、今回はその典型と思っています。

むしろこの制限により、渋谷区の静かな住居系用途地区では最大でも３０ｍまで（複合系用途地区であっても最大４０ｍまで）しか建てられなくなるので、今後１０階を越えるようなタワーマンションは建てられなくなります。

この法令が通れば、古くなった既存所有権物件を建て替える際はタワーマンションにして供給戸数を上げてうまく建て替えようというもくろみもワークしなくなりますし、渋谷区の優良地域に新規でタワーマンションを建てるもくろみも不可能になります。
こうした規制は別スレでも論じられている通り、渋谷区だけでなく、優良な住居地区となっている多くの区で見られます。
これでは東京はいつまでたってもシンガポールのように安価で優良な住宅を多く供給することができませんね。


この物件は滑り込みで旧規制で許可を取ってあるということで、もし５４年後などにそのまま存続させる場合も問題ないし、１回だけ建て替える場合も同スペックで再度建て替えも可能だし、むしろ所有権物件に比べて相対的な優位性が増すことになるのではないかと思います。

長いスレになってすみません。

GH棟は確かまだ建築確認が取れていなかったはずですが、予定通りそのまま建つんでしょうか。

これってすごいね。広尾ガーデンヒルズも軒並み既存不適格。渋谷区が日本に誇るヴィンテージマンションの価値もがた落ち。めちゃくちゃな話だ。

大体市町村議会なんて支持母体がほとんど昔からの住民に占拠されてて、後から引っ越してきたマンションの住民のことなんてこれっぽっちも考えてない。京都市なんて典型だよね。渋谷区は例外規定作っているだけまだましなのか。

このマンションはまあ50年間に2回建て替えないだろうからあまり関係ないでしょう。そもそも継続価値がなくて住み切るのだから当たり前。

うちは渋谷区ではないけど、このような＊＊条例が施行されないように気をつけておかないと、家の資産価値が行政リスクで大きく傷つけられたりしますね。こわいこわい。

景気の雲行きが怪しくなりながらも、年内にすべて売り切ったということは、やはりこの物件に関しては定期借地権のメリットが受け入れられたと理解していいんでしょうね。
個人的には都心の一等地に限って言えば、定期借地権は十分にありえる選択肢だと思います。もちろん調子に乗ったデベが吹っかけた価格をつけてくる可能性はありますので、その辺はシビアにチェックする必要はありますけどね。

確かに最後の８戸もグロスではかなりの高額物件でしたが即完だったようですね。

現在の営業所（ギャラリー）も当面売るものがなくなったので年明けの１月２０日には閉鎖するようで、この物件のＨＰにもギャラリー閉鎖のお知らせが出ています。

今年の８月以降などは、サブプライムなどの影響も出て、さすがにこの物件でも売れ行きは少しは落ちるかと思いましたが、結果としては最初から最後まで毎回完売で終わりましたね。

６６４さんのおっしゃるように、この物件の定期借地権のメリットが受け入れられたことと、最後は20％程度値上げも見られましたが、それでもまだリーズナブルな値段であったと考えるが妥当のように思います。


次のチャレンジは坪単価８百万円超え予定の南麻布のフランス大使館敷地を使った野村不動産の定期借地権物件でしょうね。
ここも広尾同様、人気の一等地であり大使館の借景も使えるので、結構な人気になるとは思いますが、これは都心の定期借地権物件の今後を占う上で注目に値すると思います。

サブプライム問題が火を噴いて、今後本格化するから、
引渡しまでに資金用意できない輩が多発するだろう。

ここの購入者、場所柄、外資系金融辺りに勤務してる
見かけばかりに拘るチャラチャラした人間が多そうだけど、
彼らが竣工引渡しまで同じ会社で同水準の年収で勤務してる
可能性は相当低い。


あと、既存不適格だけど定借だからハッピーという論理展開は、
強盗に入られたけど殺されずに済んだからハッピー、という
理屈に近い発想。既存不適格で将来的に高度利用が難しく
なるなら、当該土地の資産価値は影響を受けるため、それを前提に
地代水準を見直すべきでは？

↑
「当該土地の資産価値は影響を受けるため、それを前提に
地代水準を見直すべきでは」というのはちょっと違うのでは？

定期借地の借地使用料（地上権代）というのは、あくまでも使用できる期間についてどういう経済価値が上がるか（例えばその上に賃貸物件を建ててどれだけの収益を得られるとか）で価値が決まるだけです。

極端な話、その後国家に接収されたとしても５０年間使用できて経済価値を生めばそれでよいのであって、これはロンドンやシンガポールの９９年間の使用権などの場合でも同じです。

ここの場合、新基準が出来れば周りの土地にタワーマンションは新規で作れなくなります。そんななかで旧ルール下で高層物件として建てられて５０年間賃貸に出すこともできるというキャッシュフロー創造力は周りの土地よりも優位になるわけで、その土地の経済価値（５０年間の地上権代）が落ちるとは思えません。

もっとも月額で払う１万円とか２万円の地代は、周りの公示価格の動向などによっては少し動くかもしれませんが。

それと、もしリストラにあってここを買えない既存購入者がいたとしても、キャンセルはしないと思うけど。
最初の頃に買った人の価格を見ていると、３倍から５倍の倍率で即完した直近の価格に比べて２０％程度安いものも多いから、すぐに売っても相応の利益は出るし、新古でも買いたい人もかなりいるのでは。
だから、その場合は転売すると思うし、それを前提とした資金のやり取り程度はそんなに難しいことでもないのでは。

既存不適格の問題でＧＨ棟の建設に影響があることは間違いないでしょうね。確か当初の計画では、Ｇ棟が１２階建てＨ棟が１３階建てでおよそ４５メートルの高さがありました。

契約時よりも、もうすでに半年ほど遅れてますが、さらにＧＨ棟の竣工が遅れれば、Ａ〜Ｆ棟の契約者は５５年以上住めるという可能性もありますね。

>666
広尾は数十年前から高級住宅地であっていろいろな人が住んでいる。別に外資金融ばかりではないよ。目線が狭いな。
そもそもサブプライム云々で人の不幸を願う根性自体が卑しい。＊＊＊の僻みだな。そういう輩は間違っても広尾には一生住めないと思うよ。駅前の五丁目アパートならなんとかなるかもしれないけどな。

Ｇ、Ｈ棟が30ｍに抑えられるとなると、精々8〜9階建てしか建たないですよね。デベはかなり計算が狂ってくるのではないかと。逆に日当たりがよくなるので既存物件を買った人はラッキーかも。

A棟日当たり良くなるかと思ったけど、容積食うために敷地目一杯建ててくるかも。

敷地名一杯建てられると、困ります。
GHの物件概要が、ABCDEF購入時と話が違うとなると、かなり問題です。

「広尾ガーデンフォレストは、
　桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンスの
　販売を終了いたしました。」
ってハガキがきましたね〜。
モデルルームも1/20までですって。

まだ蓮レジデンスというのがあるんだよ。
まさか建坪増やしたりしないだろう。それは既存購入者が暴動起こすと思うよ。ていうかそもそも建坪率余ってるんだっけ？

６７５さん、ご冷静に。

既存不適格物件と言い切るのはいかがなものかと思いますよ。

まだ新規制自体決定されていませんし、もし決定されたとしても、この物件はご指摘の通りしょせん定期借地権物件ですから、結果として５４年もすると取り壊ししなくてはいけないので、不適格であるかどうかは一旦建築が開始されてしまえば関係ありません。

新規制が施行されれば、むしろ隣りの広尾ガーデンヒルスなどの既存所有権物件は同じ高さで１回しか建て替えができなくなり、価値が下がってしまうリスクがあることになります。
所有権物件の方がインパクトは大きくなるので、この新規制、本当に通りますかね。住民からの反対も多いと思いますが。


それから、これから建築確認を取るこの物件のＧ，Ｈ棟ですが、三菱も三井も相当前から既定のＧ，Ｈ棟のスペックで申請を出しているから、そのままで通る可能性の方が高いと聞いています。
まだ渋谷区の新規制は決まったわけでもないし、多少認可に時間はかかっても、当初予定通り進むと思いますよ。

それとこの物件を買った人を何人か個人的に知っていますが、広尾ガーデンヒルズからの住み替えの人とか、大手上場企業の役員とか、いろいろですよ。

軒並み１億円を超える物件が世間的に「庶民価格」とも思いませんが、この程度の高額物件になるとまともに仕事していても世間からはチャラチャラしているように思われることもあるかもしれませんね。

実際に住んでみれば回りがどんな人たちが住人かわかると思いますが、少なくとも私の知り合いはまともな方たちですよ。

サブプライムで給料下がるどころじゃなくて、ゼロになるんだよ。
だって、リストラで解雇されるんだから。外資系金融機関って、
日本人職員はどんな高給取りでも所詮現地採用扱い、本国の調子
悪くなると、日本がそんなに悪くなくても簡単にリストラ・撤退
が行われるのは歴史の示すところ。それを覚悟で、刹那的高給に
釣られて転職しちゃう、浅はかで近視眼的な香具師等多いのが、
外資系の特徴。

あと、ここ買った人の「何人かを」知ってるとか云ってる香具師、
数百戸のうちの「何人か」がどうだろうと、それで全体の傾向を
論証することに全くならないので悪しからず。もう少し論理的説
明能力や統計学基礎を勉強するよう強くお勧めする。


既存不適格は、本物件の価値を低下させるのは間違いない。容積
率等が低下すれば土地の利用効率が低下し、収益還元法ベースの
地価水準が低下するのは自明。そもそも定期借地権物件自体に相
場は無く、あくまでも所有権物件よりどの程度割安かで価格形成
されている以上、所有権物件としての物件価値が低下するエリア
に存在する定期借地権物件価値も同様に低下。

オツムの弱い人は、定期借地権は土地所有権がそもそもないから、
地価水準がどうなろうと上物の価値のみで分譲（資産）価値は不
変と云う愚かな仮説を主張するかも知れないが、市場とはそんな
ものでない。万が一にもそんな愚かな仮説が成立つようなら、既
存不適格で地価水準が下がったエリアの新規分譲物件は、所有権
物件より定期借地権物件の方がデベ側にとって利幅が大きい（万
が一、この愚かな仮説が正しいとすれば、地価下落の影響を受け
ず分譲価格を所有権物件より相対的に割高設定できる定期借地権
物件の方が、利幅面で有利）ため、デベ側は定期借地権物件分譲
を進めるようになるが、市場とは需給関係で価格決定されるため、
相対的に供給が増えれば割高価格を維持することは困難となり、
結果、所有権物件価格と定期借地権物件の価格のいびつな歪みが
市場を通じて適正化されることは自明。これ、市場における裁定
取引の初歩的常識。

少なくとも、現時点での物件価格に影響を及ぼさないとしても、
将来必ず資産価値にネガティブな影響を及ぼすと考えられる要素
を孕んでいる物件であるとの認識・理解をしっかりと持った上で
判断しないと、後で泣きを見るだけであることを忠告しておく。

678さん

統計学的に言えば、数百人の中で数人の知合いが全て良い方なら、全体的な傾向としては良い方が多いという事にはなりませんか？

自分は日系の大手企業の職員ですが、同じ職場に勤める同僚も買っていて、購入しているのは外資系の社員だけではないですよ。

もう少し冷静な議論をされたら如何ですか、少しひがみ根性が目立つような気がします。

そもそも世の中の常識として、人のことをいきなり香具師（＝テキ屋）などと呼んではばからない人はその後何をおっしゃっても理性を疑われるので、６７９さんのおっしゃる通り、もう少し冷静に理性のある展開をして欲しいものですね。

定期借地権と所有権物件の比較の理屈も、いろいろと一見論理的に書いておられるのでよく読んでみましたが、誤解をされていますね。

一旦、高さ制限が新しく決まってしまったら、その後にマンション建設する場合は、所有権物件でも定期借地権物件でも等しく影響を受けるので、定期借地権物件だけ安泰で有利などということは一切ありえません。
そんなことは市場のアービトラージ云々など言わなくとも当然です。

上で展開されている議論は、旧ルールに基づいて、一旦定期借地権の土地の上に上物が建てられてしまえば、万一その地域に新しい高さ制限が導入されても、少なくともその上物は５０年間といった一定の期間、当初期待した収益を生むので、その土地を５０年間利用できる価値（地上権）は落ちないという論理です。

もし賃貸に出さなかったとしても、回りの所有権物件の場合は新規に導入される高さ制限のために、例えば１８階のタワー物件などには住めなくなるので、こうした先に出来た希少価値のある物件に住める価値は回りの所有権物件などに比べても高まるという理屈です。これだけのことです。

もしここの物件が５％といったまずリーズナブルなCapレートで賃貸されている場合で、おっしゃるように回りの所有権物件相場が高さ制限のおかげで３０％など価値が落ちて、これにつられてこの物件も３割価値が落ちるようなことがあったら、即買いが入りますね。
当然その場合は運用利回りは５０年にわたって大幅に向上するからです。
これが市場の裁定機能です。
賃貸でなく通常に住む場合の効用も上の理屈と同様です。

このマンションからほとんど徒歩圏内にある、おなじみの外資系証券会社はサブプライムで大儲けしたそうですね。もちろん利益を上げられない人は、辞めさせられるのでしょうけど、いずれにしても、＊＊＊も金持ちも同時に増加するという傾向は今後も変わらないと思いますよ。

まだ分かってないみたいですね。
本物件価値の下落は、主として以下プロセスによるんですよ。

当該エリアにおける容積率・高さ規制等強化による土地利用高度化停滞・利用効率低下　⇒　地価低下傾向顕在化（地価は将来の規制強化等も先読みして値付けされる）　⇒　資産価値下落イメージの増幅（つまり、表層的な似非高級ブランドエリアとしてのイメージ低下・毀損）　⇒　不動産物件価格も下落傾向顕在化　⇒　（第一種低層住居専用地区でなく）中高層マンション街としての街の魅力・資産価値将来性低下（むしろ、実力相応の水準に戻るだけ）　⇒　全般的賃貸料水準に下落傾向顕在化　⇒　本物件の賃貸料水準にも悪影響　⇒　収益還元法ベースでの本物件資産価値低下　

もっと分かりやすく俗っぽく云うと、もともと広尾界隈の賃貸料水準は利便性の低さから麻布・青山・表参道等と比較して決して高くないのが実態で、広尾のとくにこの界隈の（似非）高級イメージ感は、専ら隣接するガーヒルの資産価値とイメージに依存しており、近隣他物件はガーヒル効果のお陰で相対的に実力以上の資産価値を享受できたに過ぎない。
そこに、容積率・高さ等規制強化が導入され、ガーヒル自体が既存不適格物件となれば、その資産価値に十分ネガティブな影響を及ぼすこと必至であり、ガーヒルのイメージに便乗した開発企画に基づく本物件（ガーフォレ）が何ら影響を受けないと考えることはあまりにもノー天気、ってこと。

ガーデンフォレストは、ガーデンヒルズの幻影を追い続ける
二番煎じ企画に過ぎない訳だから、
本家本元ガーデンヒルズの資産価値に重大な疑念が生じれば、
そのイメージのご利益にあやかってるガーデンフォレストが、
一旦建ててしまえば５０年間安泰なんて、分かっちゃ無い奴
の妄言としか云いようがない、ということ。

そのとおり

異議なし。
賛成に一票。

大変な勢いですね。
この物件を妬むというか羨む方がいかに多いかがわかります。

でも、冷静に考えると、大げさというか、理論先行の方が多いようですね。

そもそも、渋谷区の高さ制限はまだ決まったわけではないですよ。

それに万一決まったとしても、渋谷区の新規制は、現在の建物を建替える際には現在と全く同じ高さと容積で少なくとも一度建替えをすることを認める特例を付けています。

広尾ガーデンヒルズに当てはめると、現在の建物が築２０数年だから３０年程度後には建替えが必要になるかもしれません。

その時点で建替えるとすると、現在の高さまで全く同じ条件で建替えすることができます。
現在の100年コンクリートの技術では躯体はその時点から７０年や８０年は持つから、建物を取り壊して新基準の高さ制限に初めて抵触するのは今から１００年とか１１０年後ということになります。その後は、現在の高さを８階などに下げる必要があるかもしれません。

過去に遡って、今から１００年とか１１０年昔というと、１９０７年、明治３０年とか４０年の時代でしょう。これって第一次世界大戦の前ですよ。
その頃に出来た物件を今になって高さ制限に抵触すると言っているのと同義です。

例えば、今から１００年後を見ると、その時点の１億円の価値は、３％のレートでディスカウントすると現在価値で５００万円にしかなりません。

現在持っている所有権の土地持分（１００㎡物件でせいぜい１０坪でしょうか）の、今から１００年以降先の価値とか収益力が将来的にいくらになるか知りませんが、それが例えば高さ半分になるので、現在の価値にすればいくらのインパクトになるのかなど、そんなことを今から正確に予測して計算できますか？実際にはこうしたインパクトは無視できる範囲と思いますし、こんな先のことを悩む方もほとんどいないのが現実と思います。


渋谷区と違って、次回建替えのその時点から新規制の高さ制限まですぐに下げよという規制が導入された地域の事例でも、その場合に既存のマンションの価値が３０％とか５０％とか大幅に下がったケースを見たことがありません。
京都などでそんな事例が具体的にあったら教えて下さい。


ましてや１００年から１１０年先に実際に抵触するような場合に、本当にそれを踏まえて現在の価値が下がるとお思いですか？

もしそう考えて、この物件に当選しているけど、既存不適格になりそうで心配になったのでキャンセルするとか転売する方があれば是非そうして下さい。

かなりの数の方が抽選で外れてここのキャンセル物件を待っているので喜ぶと思います。

一契約者ですが、あくまで居住対象として購入しただけのことです。購入者の大半はそういった方と聞いています。投資対象で考えているわけでもなく、この場で資産価値の議論が繰り広げられるのには辟易します。この物件を借りて、自説（かの如き）開陳は良いけれど、自論と異なる説に対して下卑た言葉遣いは止めていただきたいものです。入居時にご近所になる方ではないと思われることが救いですが。

駐車場の抽選がありましたね。
うちはSUVなので大きなところが当たらなくては困るのですが、抽選順位的に厳しそうです。。。
何番くらいまで大きなところが取れますかね？

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。最近分譲の赤坂タワー物件等でも、坪単価１０００万円はおろか、５００−６００万円程度でもあっぷあっぷみたいですよｗ　１５００万円なんぞとほざいていた白痴さん、公開の場での釈明・謝罪を要求します。


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

ここ既にキャンセル待ちが出ていますよ。

もしも残金が払えなくてキャンセルする人が出れば、キャンセル待ちの人が喜ぶんじゃないですか。

キャンセル待ちの人が喜ぶでしょうが、

そのキャンセル待ちの人、そのまたキャンセル待ちの人たちも、

株安直撃等で資金繰り厳しくなってる連中ばかりでしょう。


いずれにせよ、坪１５００万円とか坪２０００万円とか言ってた人間は、

謙虚に自分の不明と愚弄さを恥じ、他者を徒に惑わせたことに、心底懺悔すべきでしょう。

あまりにも根拠なき妄言、荒唐無稽なデマゴーグでしかないのですから。

わずか1年くらいの短期スパンでの上がった、下がった議論はやめませんか、都心の不動産はもっと長期的なスパンで見るべきだと思います。揚げ足取り大会みたいな、他人が言った一つの理論を捕らえて、（あくまでも短期的に）ほら間違っているだろう、なんて事を誇って何か生産性があるのでしょうか。

経済の事は良く解りませんが、普通に生活していて物価が上がっているというのはとても良く解ります。
そんな中で、マンションの価格だけが時代に逆行するようにどんどん下がるってことはあるんでしょうか。

赤坂では坪１５００万の部屋も出てますし、他の物に比べて相対的には下がりながらも、結局マンション自体の価格はむしろ上がっていくような感じがしますけどね。
特に都心はしばらく人口増の予測がでているので、なおさらそう感じます。

ここは、定期借地ですが、固定資産税は安いのですか？？

確かに、すべての生活必需品と家賃が上昇する中で、マンション価格だけが下がり続ける理由を探すのは難しいかもしれませんね。株価もあっという間に相当下がってしまったし、金利ももしかしたら、そろそろ下げモードに変化するかもしれない現状を考えると、再度、80年代後半のような過剰流動性をテコにした資産インフレモードに回帰し、並行して一般消費財も引き続きインフレモードが続くというシナリオもありえるかもね。ちなみにスタグフレーションの中にも、資産インフレを伴うものと伴わないものの２種類があるのでしょうか。素朴な質問として。

７００さん、

ここは定期借地権物件なので、毎月一定の地代を払うことになりますが、地代はかなり安いです。

入居後、取り壊しまでの５４年間の土地利用代金に関する権利金相当は一括して最初に頭で払うことになり、これは物件価格に入っています。
ですので、これ以外に払う毎月の地代は限定的で、その負担は所有権物件の場合の土地部分の固定資産税相当程度にすぎません。

この物件の場合の「地代」は、例えば７０㎡台の物件で毎月8000円、１００㎡台の物件で毎月10,000円程度です。

もちろん課税台帳上の土地の評価額が上がれば「地代」も連動して上がりますが、ご案内の通り、路線価はそんなに急激には上がらないので、「地代」の上昇は穏やかなものと思われますし、そもそも「地代」が相応に上がるような場合には、路線価が相当に上がっている場合なので、不動産物件自体の時価（相場）自体が相当に高くなっている時と思います。

Ｂ棟がもう売りに出てますね。坪６５０弱、まあ無難なところでしょうか。
サブプライムが無ければすぐに売れたとは思いますけど。

７００です。

ありがとうございます。詳しくわかりました。感謝です。

７０２です。

７００さん、すみません、よく読むと正確にはご質問にお答えできていませんでしたね。

建物部分の「固定資産税」は現在の予想で、８０㎡物件で年間３０万円強、１００㎡物件で年間４０万円程度と伺っています。

この物件の分譲価格の７０％から８０％が土地の定期借地権利金なので、固定資産税の対象となる上物の価格は意外に安く（今の建築費をベースにゼネコンに発注すればこの値段の設定は不可能で３割以上高くなってしまうようです）、結果として上物分の固定資産税は意外に安いです。

土地部分には固定資産税はかからず、その代わり「地代」として毎月一定の金額を払うことになりますが、上記の通り地代は１００㎡物件でも年間で１３万円程度ですので、これも意外と安いと思います。

閑古鳥が鳴いてるスレですね

サブプライムで　みんなやられたかな？

完売したからですよ。

ローンキャンセルやら、手付け放棄やら、これからでしょうがね

金策してつないで引き渡し後どうするか決めればいいだけ

購入者です。

なんとかローンつきそうです。正直ほっとしてます。

勤務している会社はまさにサブプライムにやられた
外資投資銀行でしたが、ローンの審査には関係なか
ったようです。

小生のexit planは、とりあえず10年は住もうと
思ってます。その後は、売却にするか、賃貸運用するか
そのときのマーケットを見て考えようと。

5〜10年で日本の不動産マーケットはどうせまた
復活して、バブル再来だの、目に見えてますからね。

ギャンブルでは？という声もあろうかと思いますが、
投資ってそういうリスク負って何ぼなのかなと。

いかにも、この物件にありがちな購入者の方のようですね。
ローンついたのを喜んでいいのかは、まだ分からないですよ。
長期安定的収入あってこそですから、へたすると自己破産ですしね。

サブプライム、くわばらくわばら

>>711さん

よだれが垂れてますよ。
みっともない書き込みはやまましょう。
稼ぐ人は世の中に関係なく主体的にマネーを手にするパワーが
備わっていますよ。
万一にローン返済が滞る場合でも任売にもっていくでしょう。
というか、手持ちのカネ全部持家につぎ込むような余裕のない人は
買わないし、逆に不動産担保ローンだって借りられたりする。

世の中には、自分の水準を高めるために背伸びして自分に負荷をかける
人もいるんだと思います。自己イメージのレベルの問題です。

こうゆう話題にしかならないところが　この物件のもの哀しさを痛感させますね

物件でなく社会

物件でなく社会でしょ

哀れむべきは貧しい心

この物件だけではなく、マンション買う人は
誰でも出口を考えませんか？
キャピタルゲインを期待してませんか？

話は変わりますが、野村不動産が南麻布のフランス大使館で
定期借地権マンションを分譲するそうなのですが、
坪800〜1000万との噂を聞きました。

どなたか詳しい事情をご存知の方いませんか？

この時世、ツボ外してて　何ら興味なし

>>716さん
こちらにやや詳細な内容がありました。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=14128
（野村不動産（株）は29日、三井物産（株）を代表企業とするコンソーシアムで応募していた「在日フランス大使館の建替え・施設維持管理業務ならびに大使館敷地の一部を利用した高級マンション開発の複合事業」の事業契約を調印したと発表した。）

ここのすぐそばの三井の物件も、各戸5億〜10億くらいしてましたよねぇ…。

>>718さん、
ご丁寧にありがとうございました。

絶対供給が少ないにしても、定期借地マンションのコンプを全くと言って
良いほど、目にしません。
やはりまだ中古で取引はあまりなされていないのでしょうか。。。

ここ、超閑散としてるね。

いよいよベアスターンズ、破綻か身売りでしょ。

米国経済、特に実態のないファンドバブルで儲けてた連中に断末魔。
国内の外資ローカルスタッフの諸君も他人事ではないよ。
とくにこの物件、その関係者多そうだから、ご愁傷さまです。

夜逃げの準備でもしてたほうが賢いよｗ

あまりに理屈っぽい方が多いのでこの先心配です。快適に生活出来れば良いじゃないですか。

買えない連中がピーチクパーチク言ってるだけだから気にすんなって。
オレも含めて。

はじめまして。私も購入者です。
契約から入居まであまりにも時間がある（普通こんなものなのでしょうが）ので、少し気になってサイト検索していたら、ここにあたりました。
買ったのはＡ棟です。運よく抽選にあたってくれたと思っています。家族が気に入った街で快適に生活できることが目的で、転売や賃貸は考えていません。でも、不動産不況の折、市場での評価は気になります。

たしかこのスレだったが、欧米の不動産投資信託の利回りが各国の国債流通利回り下回ってたので、こんなのバブルで経済合理性から絶対長続きしないと諭したことあったよ。

そしたら奴ら、現物不動産の値上がりによるキャピタルゲイン織り込んでるからモーマンタイなんてノー天気なレスしてた輩いたけど、いまや昔、実に懐かしいねぇ。

あれだけ高値で仕込んでしこたま損失かかえて顔面蒼白、くびになって路頭に迷ってる愚か者どもの、暗く沈み切った間抜けヅラが、手にとるように、容易に想像できて、笑えるね。

ちゃんと人の親切な助言きいてれば良かったのに。まあ、聞いてたところで、結果は同じだったかも知れないが、すくなくとも心の準備なり、転職活動なりやれたんだろうがね。外資のリストラ激しいからね。

ここって注目度下がり気味？　定借地より分譲かな

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

人気の青山パークタワーが、所有権でこの値段なのに、広尾くんだりの定期借地権
物件がこの値段なんて、どうなんでしょうかね？？？

↑
そんなに単純に坪単価だけで比較できないのでは？

このGFの坪単価は平均で確か530万円台だったと思うけど、Executive仕様の坪800万円からする物件が平均値を上げているだけで、かなりの数の良質な物件が坪400万円台のリーズナブルな値段で出たはず。

それと、青山パークタワーはよい物件だけど、パークコート赤坂などと同様にバルコニーは猫の額くらいしかなくて狭いでしょう。

それに比べて、このGFはほとんどの物件に奥行き2.4メートルのワイドスパン、リビング一体型のバルコニーがついているから、例えば70㎡ちょっとの物件でも実質100㎡近い居住スペースが確保されていて、バルコニーまで含めた実質居住スペースの坪単価で見ると坪300万円台の物件がかなりある筈。

それに青山PTは特に広い中庭はないし、電話一本ですぐにベッドをアレンジしてくれるような医療提携なんてないし、、、、などと比べるとやはりここはまずお得と思いますけど。
定期借地がいやという人にはそもそも不向きですけど。

まあ好みは人ぞれぞれなので、坪単価だけで単純比較はできないのでは？

そうやって必死に反論しているところが、
高値掴みだったことを認めたくない、自己防衛本能ゆえのこと。

定期借地権物件にしては坪単価が割高である事実を認めたくないのは
分かりますが、見苦しいだけなので、どうでも良い書込みはやめましょうね。

この物件の坪単価が割高なんていうのは明らかに素人ですね。
まあ近くの不動産屋さんにでも聞いてみてください。

７２７はマルチポスト。

別のスレでも言われているけど、この話題にされている青山パークタワー物件は5年落ちの中古だし、西向きで販売当初400万円台の物件。

東五反田でも坪400万円を超えるなかで、青山PTが500万円台の前半の値段であればまず売れるでしょう。


それと、この広尾GF物件が割高か割安かは、現在出ている同じ50年定期借地権物件のパークコート神宮前の今後の売れ行きなどを見るとわかるのでは。

広尾と神宮前のどっちがよいかの議論はあると思うけど、両者を比べると物件価格自体は大体同じ。
でも例えば70㎡台の物件で、月額の地代は広尾GFが8,000円に対してPC神宮前が83,000円と概ね10倍。

これでもPC神宮前は３８５戸悠々売れてしまいそうだし、そうなったら７３０さんのおっしゃることも確かかなと思います。

借地のメリットって何でしょうか？できるだけ完結に言うと？

土地は買わずに借りること、でしょうね。
なのでプロファイで言えば、初期と期中のCashflowが全く異なります。

このマンションはホントにスゴいお金持ちの人しか住めないと思っています。
なので定借地代か気になる人には向かないのでは？
と勝手に思っています。

さっきまで、住民訴訟のことが載っていたのに削除されたようだ。
販売時に隠していたら「重要事実の告知義務違反」ということになるんじゃないか。
何しろ住民勝訴の場合、最悪、原状回復＝マンションは取り壊し、ということになるんだから。

>>737
最近デベの削除が本当にむごいからね

裁判？
周辺住民＆向かいの学校の訴訟は販売時に既に和解していたと記憶しているが

裁判途中で、東京女学館は降りた、（文科省の圧力？）
住民たちは訴訟続行、先日も第１７回の裁判があった、
今、東京都の自然の保護と回復に関する条例に定められた、
手続きをしないで、日赤の庭の樹林を伐採したことが、
明らかになってきた。裁判は現在、東京地裁で継続中。

日赤高層マンション訴訟が起こされていることは契約時の重要事項としてちゃんと説明もあったし書面でももらいましたよ。

その後、バスルートなどでもめていた東京女学館は合意したようですね。

http://www.tjk.jp/notice/index.html

上で指摘されている「住民訴訟のことが載っていたのに削除されたレス」というのは、こうした当該物件に関する話ではなく、羽沢ガーデンの保全を訴えた、この物件とは全く関係のないものだったので、削除されても仕方ないのではないですか。

羽沢ガーデンがなくなると、
ガーデンフォレストの住環境も
ずいぶん悪くなるでしょ。
第一眺めが違うよね。関係なくないぞ。