広尾の住人
[更新日時] 2009-08-05 19:55:00
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が1月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産&三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
こちらは過去スレです。
広尾ガーデンフォレストの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
|
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
| |
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
|
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
-
573
匿名さん
-
574
サラリーマンさん
やっと出ましたねブッシュのサブプライム対策。中身はないです、重要なのはセンチメントを改善すること。
多分今後住宅はもっと悪くなるでしょう。とはいえ日本のようにはなりようがないですが。
そのときには二の矢、三の矢がありますよ。
今回の混乱でガス抜きがされて、また上昇トレンド回帰ですね。
-
577
匿名さん
白樺レジデンスも残り40戸らしく、サブプライムローン問題発生の時は果たしてどうなるのか、と心配する向きも有りましたが、実需層を中心に即日完売が続いているようです。
結局、都心の地価およびマンションはどうなるのか、との議論が盛んでしたが、価格の急激な上げ下げは無く緩やかな上昇、というトレンドでここ2−3年は落ち着きそうですね。
-
578
匿名さん
確かに実需という点では、ここは良いと思いますね。
マンションは何のためにあるって、そこに住むためにあるわけですから。
残り40戸を2,3回に分けて売り切って、年内には青山のモデルルームも閉鎖されるというスケジュールなんでしょうね。
それにしても入居の約一年半も前に、完売してしまうっていうのは驚きです。
-
579
匿名さん
日経新聞の夕刊に広告出てましたね。
白樺レジデンスの第二期。
それにしても、まあ棟が違うので何とも言えませんが、一番最初の時のお買い得感っていうのは、かなり薄れてきたような感じがしますね。平均すると2割くらいは上がってるんじゃないかな。
これで即日完売しますかね?
-
580
匿名さん
まだ建てていない(建築確認も終わっていない)「蓮レジデンス」GH棟があるので、それまではモデルルーム壊さないんではないでしょうか。それとも一旦閉じてまた再開するんですかね。
EF棟は確かにちょっと割高感はありますが、即日完売しなくてもまだまだ日程に余裕があるのでデベとしてはあまり困らないのでは。また景気も戻ってきそうですしね。
-
581
匿名さん
最近の住まいサーフィンのスレに、この広尾GHに関しておもしろい記述がありました。
そのまま引用するわけには行かないので、骨子だけですが、要すれば、
1)広尾GHの定期借地権は日赤医療センターの敷地の半分を貸し出しているものであるが、
2)50年後には、医療設備対策などのために、逆にこの広尾GHの敷地に、現在病院のエリアにある病棟や看護大学を移設し、こうして空けたエリアを再び定期借地権で貸し出すという計画のようである、
3)したがって、50年後の段階で、住民向けに何らかの「移住プラン」のようなものが、提案される可能性もあるかもしれない、
といった内容。
これって本当ですか?それとも書かれた方の想像?
どなたかご存知の方がおられれば教えて下さい。
これができるのであれば、もちろん後で相応のお金はかかるけれど、実質的な居住の延長ができて、定期借地権とはいえ、とても魅力的に思うのですが。
-
582
匿名さん
↑
すみません、上の記述は広尾GF(ガーデンフォレスト)についてであって、広尾GH(ガーデンヒルズ)についてではありませんでした。
○GF,×GHでした。
-
583
匿名さん
優先的に移住できるプランは可能性ありますね。
何億か何十億かはわかりませんが、その時に資金を用意できるのであれば。
-
584
匿名さん
広尾日赤が、50年後にガーデンフォレスト跡地に移設する予定だってことは、Webでも発表されてました。
広尾日赤は、累積赤字に悩んでいて、これで赤字体質を改善するめどがたったって、日赤関係者は喜んでるとのことですから、とりあえず50年後に再度現在の病院敷地を定期借地権で出すのは、ほぼ確実なんじゃないでしょうか。
ただ、それがマンションになるかどうかはわかんないし、あくまで病院が移設されてから、マンション建設になるので、隅のほうから徐々に建設開始したとしても、2年とか3年の仮住まいは発生しそうだと思うんだけど…。
-
-
585
匿名さん
まあ2,3年の仮住まいというのは普通に所有権のマンション老朽化したときの立て直しでも起こるわけだしね。
しかしそもそも、隣のマンションを定価で買えば、隣のマンションが出来た時点で入居できますというのは、そんなの当たり前のことであって、居住権が延長されているわけでは全くないのでは?
-
586
匿名さん
居住権の延長なんてありえない。
抽選になりそうな場合でも、優先的に購入できる可能性はあるかもね。
しかし50年も先の事を語るって言うのもナンセンスだな。
-
587
匿名さん
583、585さん。
定期借地権の意味が全くわかっていない。定期借地権設定地に対するその借地権者の権利は、50年後以降100%なくなります。つまり、その土地または隣接土地についても、旧借地権者は純第三者という立場になるのです。土地利用の優先権等は100%ありません。それが定期借地権の意味です。
-
588
匿名さん
必ずしもそうでもないだろ。
50年後の不安感が最大の懸念の物件(逆に言えばそれ以外はあまり欠点らしい欠点はない)んだし、その懸念は中古流通市場に反映してくるだろうから、何か素晴らしい解決策が用意されていると、途中で売るときに有利というのはあると思うぞ。
しかし居住権の延長があり得ないというのはまったく同意。
定期借地権というのはそもそもそういうもので、だから安く売られているんだからな。それが嫌なら、ちゃんと金を払って所有権物件を買えばいい。
-
589
匿名さん
>587
583も585もそんなことを分かっていて皮肉を言っているだけなのでは?
何十億も資金が用意できればマンションを新しく買えるのも道理。
隣のマンションを定価で買えば隣のマンションに住めるのも道理。
これ世の常なり。
定期借地権とは全然関係ない。
-
590
匿名さん
そうだね。589さんの言うとおり、誰も定期借地権の延長なんてニュアンスでは語ってないと思う。
話題の元の住まいサーフィンのほうも見てみたけど、医療センターがガーデンフォレストの跡地に移転したあとが、また定期借地権になるはずだから、ガーデンフォレスト住民にはなにかプランの提案があるかもね、という程度の記述だったし。
よくある「会員期先行販売」みたいなものは当然あるだろうし、そこにガーデンフォレスト住民向けっていうのがあっても、おかしくはないよね。
もちろん、そこでまたお金を潤沢に用意できる人だけが、結果的に購入できるわけで。
-
591
匿名さん
当物件を割安だという発言が散見されますが、所得税引後の賃貸収入でNPVを算出すると結構頑張ってもマイナスになるのですが・・・
所得税を計算に入れること自体が間違いなのでしょうか?
-
592
匿名さん
>590
同意
>591
前提次第でいろんな結果が出るのは当たり前だが、マンション1戸買いというのは普通は所得税節税効果のための個人がやる手段であって、節税効果を入れずに儲けようというのは普通難しいんではないだろうか。ここが割高か割安かどうかは別にして。
-
593
購入検討中さん
昨日、モデルルーム見てきました。
A・B・C・D棟でキャンセル住戸が出てて検討したのですが、
その住戸は利回りが悪いので止めました。
来週、F棟で抽選申し込んで来ます。
-
594
匿名さん
キャンセル住戸とは、ウェブに出ている6億のやつですか?
-
595
購入検討中さん
593です。それとは別の住戸です。1億台とか2億台とか提示されました。
-
596
匿名さん
ミッドタウン隣のマンションの価格帯がでたけど、やはりガーデンビューの部屋は坪1200万から1500万のレンジですね。
ちょっとブームが踊り場をむかえている中でも、いいモノはいい値付けできてますね。
-
597
匿名さん
おそらくこの物件を数件キャンセルされた方はファンド関係の方などで、損が出て自らのボーナスも、いくらもらえるかわからなくなった方などではないかと推測します。
一方で、最近、青山地域でもともとレジとして賃貸物件にするつもりの坪1500万円から2500万円のマンション用地を、地下も相当深く取って、商業施設に転換してリースアップして成功した例を数件聞きました。もともとは、現在も白金や麻布で開発をしている高級マンション専業の某社が狙っていた物件と聞いています。結果としてレストランやアパレル系のショップに転じる予定とのことです。
3A地域といえども坪1500万円から2000万円が分譲マンションとしての当面の限界と思いますが、商業向けとして転換できる場合は3Aや広尾などの場合は、これ以上でも十分ペイしていると聞いています。
今後も一方的に相場が上がるとは思いませんが、坪1500万円から2000万円程度までであれば、場所のよい物件は十分買い手が付くようです。
-
598
元祖匿名はん
その坪いくらって、土地の坪単価と、分譲坪単価と、ごっちゃになってません?(さらに言えば土地は一種いくらの方が、、)
-
599
匿名さん
↑
ご指摘どうもです。
私の聞いている限りでは、土地の坪単価ではなく、例えばマンションとして分譲単価にしたら1500万円になる物件を、これではちょっと高すぎるかかということで、地下もさらに掘ってレストランにするなど、商業用に変えて、十分採算にあるレベルにしたと聞いていますけど。
もともと土地としてはいくらで買ったのかは知りませんし、厳密な用途制限は知りませんが、この類の取引を最近青山エリアで2、3件聞きました。
-
-
600
匿名さん
確かに、最後に土地価格を正当化するのは、賃料水準であり、商業施設やオフィスビルのようにテナントの入れ替えで、坪2万から2.5万、そして3万へと1.5倍に上げることができれば、至極当然の価値上昇ということになるんだろうけど、レジデンスの場合、賃料アップのスピードが遅いのでどうしても価格上昇スピードが速すぎっていう論調になっているんだよね。ただ、建築確認が手間取り、新築物件の建築ピッチが極端に落ちてきているから、賃料水準を上げるには、フォローの状況になってきてるみたいね。
-
601
匿名さん
マンションが坪1500万・・・あり得ないと思うけど
まさに賃貸利回りと乖離してますね。坪5万で貸してやっと表面利回り4%。50坪の3Bedが月250万。それはまあ借り手はいないね。
それよりこの物件のキャンセル住戸にはかなり興味あります。
A−D棟分譲時の値付けは割安だったと思うので、その値段で買えるのならいいのではないですか?利回りが回らないとはどういう意味ですか?
-
602
匿名さん
世界中でアセットが徐々に回復してきて、このスレへの書き込みも戻ってきましたね。この物件の価格の妥当性って経済合理性でしか語れないから今般のサブプライム問題の発生と共に、このスレへの書き込みが一気に減ってこの物件検討者を含めた不動産市場のセンチメントはかなり傷んでるんだろうなあと勝手に想像していました。相場よよみがえれ。バブルへGO!
-
603
匿名さん
601さん、
おっしゃる通りと思います。A−D棟の価格は、現在出ているE,F棟の物件に比べて15%から20%は低いので、相当にお得と思います。
確かにE,F棟は少し道路から離れているので静かとは思いますが、A-D棟がそんなにうるさいわけでもないし、元の値段で値上げすることなく再販売してくれるのであれば、やっぱりお得ではないかと思います。
どの物件がキャンセルになっているのか知らないけれど、物件によっては坪400万円程度のものもあり、所有権物件であれば少なくとも近隣の有栖川PHや元麻布PHなどの同レベルQualityの物件で坪800万円はしている物件と比較できると思うので、定期借地権条件というだけで概ね半値で買える計算になりかなりお買い得ではないかと思います。
投資としても、A-D棟の時代には、グロスで5%、ネットで4%は確保できる物件が結構あったので、こういう物件がキャンセル物件で出ているのであれば、ここに住みたい人も多いと思う希少性もあるのでいいのではないですか。
-
604
匿名さん
>603
まあ坪400万の部屋はかなり条件悪かったけどね・・・。お見合いとか北向きとかバスロータリーの目の前とか。そういういかにも悪い条件がついていると売りにくいし貸しにくいと思う。
それよりA−D棟は下層階が安くて上層階が高かった。EF棟は下層階と上層階の値付けが同じ。A−D棟の下層階はかなり割安で、緑が見える部屋がリーズナブルに出ていたので、そういう部屋ならいいと思う。上の方のプレミアム住戸は割高だったのでいまいちかな。
-
606
匿名さん
会社によるんじゃない
ここから最も近いところにある森ビルの最上フロアに巣くっている外資系金融機関とかは相変わらず絶好調だと思うけど・・
-
607
匿名さん
残念、本日の抽選はずれました。。。4倍でした。。
最終販売かキャンセル待ちで期待します。
-
608
匿名さん
私も外れました。残念です。キャンセル待ち1番ですが、、、
-
610
匿名さん
抽選なんてやる前からほぼ決まってますよ。
外れた人は買う意志表明が足りなかったか、審査が微妙だったか、買い替え客だったか、あるいは属性がいまいちかのいずれかかな。
当たる人はやれば必ず当たるし、外れる人はいつでも外れる。
-
611
匿名さん
↑
昔はよく見られた業者関係者とか有力議員の紹介、それから富裕層で金払いの心配のない優良客などの番号の玉を10個分くらい入れておくようなことをおっしゃっているのでしょうか。
これを今でもやってくれるのは、もっと中小のデベとかでしょう。
コンプラの厳しい今の時代に、大手のデベで今でもこんなことをやるところは本当に限られていますよ。
この物件は三菱地所と三井不動産のコンビでしょう。
特に三菱地所は2005年に大阪のOAP事件で処分を受けて内部のコンプラ体制を抜本的に強化した後は、このようなイカサマは一切やってくれませんし、大手はこの頃から大体同様ですよ。
この物件の販売は三菱地所主導だし、後から内部で抽選プロセスの業務監査もある筈だし、そんなイカサマありえないと思いますが。
実際に、取引先などの有力者から紹介を入れても、「キャンセル物件でも出たら何とかご斡旋できるようにしますが、それ以上は無理です。」と、いとも簡単に断られた人しか知りませんよ。
この物件でそんなイカサマで当選した具体例の人をご存知でしたら教えてください。
憶測でおっしゃるのは、外れた方にも失礼だと思いますけど。
-
-
612
匿名さん
>609
605さんの書き込みは特段僻み根性とは思わなかったけどな、実際に今回のサブプライム問題に端を発したグローバルアセットの連鎖的ハシゴ外し大会は、特にガーデンヒルズのような定期借地物件の購入者にとっては大きな市況の変化の兆しに移ったハズだから。加熱感が薄れて冷静に相場を見つめなおすいいきっかけとなればと個人的には思うけど・・・。
-
613
匿名さん
確かに抽選での不正はありえない。
内部告発でもされて、大問題になるリスクをとる必要ないでしょう。
今はもう2流3流デベでもやってないと思うよ。
ただ気になるのは、ここも事業協力者用って言う部屋が多いけど、これは誰が住むんですかね。
地権者がいるわけでもないのに。それとも日赤関係者かな。
まあこれに関しては、三井三菱でキープしている部屋があるのかもね。
-
614
匿名さん
抽選でのいかさまが無くなっているのにはかなり同意です。
私の経験では、某超大手不動産会社の執行役員(経営企画担当)がたまたま知り合いだったので、抽選では宜しく頼みますよと頼んでみました。役員氏曰く、担当者は誰ですか、「ちゃんとするように」言っておきますよと。これで大船に乗ったつもりでいました。
結果:抽選発表の10秒後に「申し訳ありません!」という電話が担当者からかかってきた。(苦笑)
まあ世の中にはたくさんの例があるのでまだやっている会社もあるんだろうけど、大手は厳しいのでは。実際にも抽選会場を見に行ったことがあるけど、外から見えるガラガラポンで玉を出す方法だったりするので、玉を10倍入れるとかそういう方法でないといかさまもできないのでは?
-
616
匿名さん
キャンセルは廻せてもらえるでしょ
キャンセル順位関係なく
-
618
匿名さん
今はどこの会社も、抽選は公平にやってます。
ただ、抽選に参加している人がどんな人までかは、一般人には分かりませんからね。出来る限り、審査が通らない人、属性がいまいちな人達には当たらないようにするでしょうね。(限りなく架空に近い人物の名前で抽選参加したりして倍率をあげて)
最終的には公開抽選なので、絶対に当たらない、とはなりませんが。
でも、その人達が購入できなかったら、一番パイプの太い人の所へ話しがいくようになってます。
-
619
匿名さん
>618
だけど倍率は公開されてますよね。10倍とかいう部屋は全然無かったですよ。大体3-5倍くらい。勿論1個や2個くらい玉が余分に入ってるのかも分かりませんが、それは「確実に当選」というのとはほど遠くない?
まあ私の属性はいまいちかもしれないが、、、(少なくとも安定収入のサラリーマンではない)
-
621
匿名さん
どなたかこの物件の建物評価額(税務上)が100㎡でだいたい幾らぐらいになるかご存知の方いらっしゃいますか?
もしご存知の方、もしくは大体推測できる方がいらっしゃれば教えていただけると大変助かります
-
622
匿名さん
この物件の抽選については、いろんな憶測をしたいことははわかりますが、特に今の三菱地所でいかさまは無理ですよ。
上のスレでも出ていますが、SOX法対応の関係で、抽選プロセスまでしっかりルール化してドキュメント化されているし、内部監査が抽選の公正性をダブルチェックするシステムも取っているし。
もし上で言っているように営業担当が、架空の人物をでっちあげて抽選の玉を増やそうとしたら、後で監査で見られてもばれない精度で相当数のハンコを付いた正式申込書を偽造して、それだけの数の玉を増やさないといけないワケで、これが後でウソとバレたらその営業担当は即、クビですよね。
そんな自分の首をかけてまでいかさまやってくれる営業さんっていますか?
それに、上のスレでキャンセル待ち優先1等(つまり抽選の2等)になった方がいたように、当選者がキャンセルした場合のキャンセル待ち優先者まで決めているから、619さんの言うように玉を10倍以上にしてキャンセル待ちの人まで特定の紹介者に当たるように持って行くような細工はほとんど不可能ですよ。
実際、当の三菱地所の専務クラスの紹介でも簡単に落ちて、当の専務が相当に文句を言われたケースを何件も聞いていますけど。
-
623
匿名さん
知り合いいれば当選者キャンセル→抽選2等とばして抽選3等に連絡ってくらいならできますよね?
-
624
匿名さん
別のデべで抽選の立会人やったけどいい加減。
何故か、ガラポンの玉を見えない所で交換してた。
また、透明のガラポンの途中に引っ掛かって動かない玉があったりした。
でも文句言わずに終了。
-
-
625
匿名さん
>621
モデルルームでくれる詳細な値段表には消費税額が書いてあるので、それを20倍すれば(5%の逆数)建物の評価額が出てくるよ。(定期借地権は非課税なので)
同じ広さの部屋でも部屋によって結構違うので一概には言えない。はっきり言ってどうしてそうなっているかもよく分からない。
-
626
匿名さん
地所、三井以外だが財閥系物件で数倍の倍率が付いた上で、当選させてくれた。事前に「絶対当てます」と言われていた。表面に出ている倍率もどこまで本当かわからない。当てたくない人たちばかりを同じ部屋へ誘導している事もある。第一希望の部屋から他へ誘導されたら、当たる確率は相当低くなると思って間違いないだろう。デベからして、買ってもらいたいお客、口利きがあった人への当選確率は「確実に当たる」わけではないが、非常に高いものとなる。
監査があっても、2番手、3番手に連絡が行ったかどうかなど調べない。架空の住所ででっちあげても、転居のため連絡付かず、で終了。
消費税から建物価格は逆算できるが、評価額ではない。デベが売る建物部分(土地代を除いた値段)が算出される。実際の評価額はもっと低い。
-
627
匿名さん
むしろ当選しやすくするために、誘導するのかと思ってた。
-
628
匿名さん
近隣住民ですが、大分出来てきましたね。もう木も生えているし。このマンションは庭に入れないのが残念ですが、日赤通りが活性化すること&日赤病院が綺麗になることを期待してます!
-
629
匿名さん
-
630
匿名さん
↑
事実だけ言うとYes、順調に売れています、ということになりますね。
A,B,C,D,E棟は合計で474戸と聞いていますが、昨年末から売り始めて、今まで会員販売と一般販売が7回くらいあったようですが、今まで毎回大体3倍から5倍の平均倍率で実質完売しているようです。
現在売っているE,F棟物件120戸は、6月末頃から売っているようで、一旦7月末までに売れた80戸程度のなかから3戸だけキャンセル物件が出たようですが、これもキャンセル待ちの人の抽選で8月上旬には完売したと聞いています。
直近の10月上旬のE,F棟17戸の販売も平均倍率3倍から5倍で完売したと聞いています。
この後のG,H棟は3年後までできないし、現状建築認可も下りていないから、当面広尾ガーデンフォレストとして売れる物件はA-F棟の合計474戸の内、あとE,F棟の20戸程度しか残っていないようです。
ネットを見るとA-D棟で一戸だけ大型物件のキャンセル物件が残っているようですが、入居までまだ1年半あるし、特に値引きすることなくゆっくり希望者を待つスタンスのようですね(今頃はもう決まったのでしょうか)。有栖川パークハウスの最上階もゆっくり売っているので、同様に特に売り急いでいる様子もないようです。
他に情報があったら教えて下さい。
-
631
ご近所さん
世界的にサブプライム問題が今後深刻化する中、日本の不動産市場も今後軟化するであろう。
特に都心物件はこの2−3年の価格上昇が急激であったこともあり、その影響を最も大きく受ける可能性が高い。
高級レジデンスに関してはもともとの受け皿となるマーケットが非常に小さいにもかかわらずここ数年で供給が過大となっている。
空室リスクを全く見込まない裸の利回りで3−4%という物件価格の正当性は全くなく、その価格で購入した者の価格の下げ幅は30%ー40%あっても全く不思議はない。
20年前の根拠無き熱狂を知る者より・・・
-
632
匿名さん
631さん
都心物件のマーケットが小さいのは、価格が坪800万円とか1000万円とかの高い価格であるが為に小さいのであって、価格が下がってくれば潜在購入層が多いのでマーケットは又広がりますよ。
価格が30%も40%も下がるという事は、2001年9.11のテロの影響で世界が大不況に陥った時点、日本の不動産も超都心でさえも下がり続けたあの時代、に戻ると言う事です(この時点でも、汐留・青山の物件は大人気でした)。世界経済の拡大が続いている現時点ではそんな事は有り得ないし、もし有り得たとしたら又世界から’日本買い’が起こり、又日本の不動産業者も買いに走りますよ。
バブル崩壊を経験した不動産は、収益還元法というCash Flowを元にした不動産価格の根付けをある根拠にして居り、これが全く意味無いとは思いません。
広尾のこの物件も631さんの言う通りだとすると、坪350〜450万とかの価格になる訳で、そうなると郊外の購入層から買いたい人達が殺到する事になると思われますが........
以上
-
633
匿名さん
このスレは不動産バブルだの富裕層だのそういう話をしたい人が多そうだけど、図面を見る限りはそんなに富裕層向けのマンションではないし、坪単価だってたいしたことないのでは? ウェブに出ている90㎡の3LDKなんて、そもそも高級マンションにあるまじき間取りですよね。普通のファミリーマンションがたまたま広尾にあるだけだと思うけど、違うの?
バブルを攻撃したいのなら、パークハウス元麻布とか、グランツオーベル南平台とか、ミッドタウンの近くに出来るパークマンションとか、流石にこれはどうかと思う値付けをしているマンションはいくらでもあると思うが、どうだろうか。
-
634
匿名さん
この物件と同じクオリティーの所有権物件だと、元麻布PH、有栖川PHのように坪8百万円から11百万円が最近の相場となっていると思うけど、この広尾GFは坪4百万円から6百万円の価格帯を中心に売っており、概ね所有権物件の5割で売っている計算になりますね。
通常は定期借地権物件は所有権物件の7割から8割が相場と言われており、特に都心物件の場合はこの比率が上がる傾向があります。
実際、今までに出た都心の定期借地権物件の場合も、近隣の所有権物件の8割から8割5分の水準で出して完売した例が多いです(かなり上のスレでこうした議論がされていましたが)。
もともと昨年末にこの物件が最初に値付けされた時に、売れ行きにいまひとつ確信がなかったためか三菱地所と三井不動産が比較的慎重な値付けをしたことが原因と思いますが、最初からこの広尾GFは比較的割安な値段で売られていると思います。
今回のE,F棟の販売にあたって、A-D棟に比べて15%から20%アップに値上げして売ってもなお、回りの所有権物件がもっと高くなっているので、所有権物件相場の概ね半分という水準は変わっていません。
こうした比較的割安な値付けが毎回3倍とか5倍の高い競争倍率になる理由と思います。
もし、この物件を、世間一般で言う都心の定期借地権物件=所有権物件の80〜85%で値付けしたら、坪6百万円から1000万円の中心価格帯で売り出すことになるわけで、その場合は、今のE,F棟と比べても40%程度は高い値になるように思います。
こうした理論通りの値付けだったら、きっと競争率も1倍かせいぜい2倍で、現在の近隣の所有権物件の販売状況と同様だったと思いますが。
この物件が、今の水準から40%も落ちたら、なかには坪2.7百万円なんて水準になる物件もかなり出てくるわけで、こんな値段になる前に間違いなく買いが入ると思いますけど。
-
-
635
契約済みさん
なんとなく気になってこの板を見ているものです。633さんの提示している物件を契約済みなのですが、ここもMRを見た物件の一つで、どうしても定期借地権の点で自宅として使用するつもりなので大規模でかつ恐らく賃貸が増えることがネックでやめました。確かにバブルといえばそうかもしれませんが、自分の財布と相談して納得して購入している方がほとんどでしょうし、ここの物件も自分が契約した物件もなんだかんだいって好調な契約状況ですから、そろそろ堂々巡りと思える内容の書き込みは必要ないのでは?
-
636
ご近所さん
まあ、自分が購入した物件は割安だと思いたいのが人情。
これだけこういう話題についてくる人がいる、ということが
何よりこの物件の将来を危惧している人の多い理由。
-
637
匿名さん
結局631さん636さんは、’荒し’だっという事を自ら認めたと言う事ですね。
-
638
匿名さん
636さんみたいなコメントもあると思いますが、平成のバブル?なのかなどと、いろいろと話題を集めたこの物件も、当初は474戸もあったのにあと20戸程度を、この後、10月末頃の募集7戸と、その後は、残り1回かと思われる11月頃の募集10戸余りで当面の新規募集は全て終わってしまうようですね。
実際の今までの販売状況を見ると、今年の1月から3倍〜5倍の倍率で来ているので、今のE,F棟並の価格条件であれば潜在需要(=買い手過多)を抱えたままで新規供給がなくなってしまいます。
この物件は投資物件用に買っている人が多いように言われているけど、少なくとも私の知っている限り、実際には医療メリットなどを期待してここに住むために買ったシニア層の方も多いから、今後そんなに簡単に売り(=供給)は出ないと思います。
また、あえて投資用目的としても、Kenさんなどの情報によると、この地域の賃料も1年前などに比べて10%高など相当強めに推移しているから、貸しても損はないし、需給は結構タイトだと思います(=詳しくはこの地域の専門の分譲、賃貸業者にお問い合わせ下さい)。
まあ、この物件については、636さんのようにバブル物件だから損すると思う人は安全を見て手控えるべきだし、残り少ないこの物件にかけようと思う人は買えばいいし。
実際、最終的には、ここに住んでHappyと思う人が買えばいいだけですよ。私は終の棲家として、医療、セキュリティーにも優れていると思って、1次の段階で買いました。これでHappyですから、たとえ相場が30%とか40%下がっても特に移る気も売る気もありません。もっとも、この物件は専門の不動産のプロにも複数ヒアリングしましたが、その結果、簡単に下がるとも思っていない強気の方ですが。
-
639
匿名さん
本日新聞紙上で「フランス大使館内の南麻布で分譲される定期借地権マンションは坪800万円以上」との記事が紙面を賑せました。デヴェロッパーは野村不動産と三井物産との事。各戸の面積は40坪〜50坪との報道ですが、この物件と比べても、広尾は割安感が有りますね。
南麻布と広尾は徒歩10分圏内という事で、どちらが立地が良いかは不案内なのですが、この影響もあって定期借地権マンションの流動性が高まり、販売する場合には確固たる相場が形成されると思います。
それにしても定期借地権マンションは、銀座、麻布鳥居坂、広尾と来て、麻布のアメリカンクラブ、南麻布のフランス大使館、と好立地が続いて居り、一つの流れを呼びそうですね。
-
640
匿名さん
確かに定期借地物件はこれまで、流動性が低い、銀行融資がつきにくいといった理由で敬遠される向きがなくもなかったが、相次ぐ一等地物件の登場や、相続税評価額が時価に対してかなり割安といったメリットから高齢富裕層にとって非常に魅力的な要素も多い。
一方で、土地オーナーとしては、希少性の高い一等地の価値について、上昇が鈍ることはあっても下がる可能性は低いとの判断もあり、あえて借地提供ということだろう。
現状は、これまで価格上昇の牽引役となっていたファンドを規制により、その動きを封じることで、動きが止まっているようだが、引き続き、低金利、過剰流動性の状況に変化はなく、意外と立ち直りは早いかもしれない。
-
642
匿名さん
↑
641さん、
このコメントをそのまま「23区内の新築マンション価格動向」スレにもCut & Pasteされていますが、あちらのスレでは「ここ買った連中」と言っても、どこを買った連中のことか特定できず、文意が通じていませんよ。
よほど都心の高額物件を買う人がお好きでないか、妬ましくいらっしゃるのでしょうか。
確かに今回のサブプライムの影響なのか、ここを買った方の中から、8月と9月に、それぞれ3件程度のキャンセル物件が出たようで、新規募集物件とあわせて追加で販売されていますね。
でも、ここは一等地物件の割に価格が割安ということで、8月、9月の募集でも平均3倍から5倍、高いところでは10倍の倍率になっているので、キャンセル物件がその程度の戸数出ても、当選に外れたキャンセル待ちの人が相当数いるので、すぐに売れてしまっていますよ。
1戸だけ6億円程度の物件がキャンセルで出たまましばらく残っていますが、特に値下げする様子もなく、三菱地所・三井不動産もゆっくる売るような様子ですね。
あと8戸で全部販売終了だし、最近では3Aを中心に、都心のこうした一等地物件に上海や香港の架橋などの外国勢からもかなり買いが入っている様子だし、ここもあと1ヶ月もすれば完売してしまうのではないですか。
-
643
匿名さん
-
644
匿名さん
以下、ご参考までの情報ですが、野村不動産調べによる本年10月1日現在の首都圏中古マンション価格動向です。
調査方法は、その地域ごとの典型的な同一物件に関する売買事例をずっと追いかけて、その価格変動状況を捉えているものですので、新築物件平均坪単価のように売買対象物件による不連続性がなく、かなり客観的なデータと思われます。
広尾の場合は、昭和60年築の500戸超の物件が対象なので、広尾ガーデンヒルズの事例が主体と思われます。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf
これを見ると、東京都区部平均の中古マンション価格は、過去6ヶ月(4月→10月)で+3.9%、過去1年間(昨年10月→本年10月)で+9.2%の値上がりとなっており、昨年などに比べて全体に値上げピッチにも落ち着きが見られます。
こうしたなかで、広尾は過去6ヶ月で+20.8%、過去1年間では+38.1%の値上がりとなっていて、例えば同様に人気の超都心地域である白金台の6ヶ月で+2.5%、1年で+7.9%などと比べても大幅な値上がりを示しています。
全調査地点で見ても、豊洲の6ヶ月で+16.7%、1年間で+23.5%アップなどを抜いて1位の値上がりであり、広尾の根強い人気が出ているように思います。
本年10月1日付けの同じ野村不動産のレポートは、住宅地価格も中古マンション価格についても、「人気エリアで築年数が新しい物件の価格は依然強含みであるものの、全体としては、価格の調整段階に入りつつあると考えられます。 」といった客観的な分析を行っており、そのなかでの広尾人気は興味深いと思われます。
http://www.nomu.com/column/vol186.html
この広尾ガーデンフォレストのもともとの値付けは、昨年後半時点の広尾ガーデンヒルズの中古売買事例などを参考にして決定され、この当初の値付けで本年1月から夏までにA〜D棟が販売されました。
その後、今年の夏からは、現在の白樺レジデンスE,F棟の販売にあたって、概ね15%〜20%程度の値上げが行われて現在に至っていますが、まもなく完売の見込みと思います。
サブプライム問題のなかでも、この物件が異常な倍率で好調な販売となっているのも、こうした市況が背景にあるのかもしれません。
-
645
匿名さん
6億円オーバーのキャンセル物件はもう売れたのかな。
-
646
匿名さん
「東京のどこに住むのが幸せか」読んだ?
広尾は、賃料が高いが、物件はもっと高いんだと。
つまり、物件価格の割には賃料が低いってこと。
すなわち、投資目的では 割高で旨味がすくないってこと。
-
647
匿名さん
マジレスも何だか、広尾は不便。わざわざそこに住みたいとは思わない。
-
648
匿名さん
↑
だから所有権物件の広尾に住もうとするから割高なんでしょう。
この物件だったら坪5百万円前後でかなりの物件があり、貸しても月坪2万円は取れるから、悪くないと思うけど。
近いうちに近隣で出てくるフランス大使館敷地の定期借地権物件は月坪8百万円超ということがすでにわかっているから、賃料対物件価格で見てもここは割安でないの?
広尾は不便という人は、ペニンシュラホテルやリッツカールトンなどを借りてでも定住すればよいのではないかと思います。
-
649
匿名さん
↑
フランス大使館の物件は、賃貸物件ではないから、
× 月坪8百万円超
○ 分譲価格 坪8百万円超
でした。すみません。
-
650
匿名さん
6億円オーバーの大型物件が1戸だけキャンセル物件で出ていましたが、売れてしまったようですね。
1ヶ月程度ネットの広告にこの物件を載せていましたが、最近完全に消えてしまっています。あと8戸で本当に完売になってしまうのですね。
-
651
匿名さん
クビになった方が株も一気に割り当てられて、頭金増えるね。
ここならどうなろうと貸せば良いしね。むしろクビになりたいよ。疲れるからこの仕事は。でも給料高いから辞められない。
-
652
匿名さん
-
653
匿名さん
652さん、
下の2つは坪530万円から560万円くらいで、上の4つは坪700万円台という計算になります。
営業所に聞いたところによると、下の2つは西向きで、中央のガーデン(中庭)に面している物件なので、A〜D棟のガーデン(中庭)に面した物件と同様の価格(もっともA〜D棟に比べて15%から20%程度上がっているようですが)を付けている。
一方、上の4つは東向き中心。これらの東向き物件は、そもそもこの広尾GF全体が一番の高台にある上に、E,F棟は一番広尾ガーデンヒルズ寄りにあり、東側に向けて前をさえぎるものがなくて眺望が開けて抜群の景観であると。
なので、これらの物件は、他の中庭向きなどに比べてかなり高めの価格にしている、と聞いています。
眺望にそこまでお金をかけても、、、と思う人にとっては割高かもしれず、西向きの中庭に面した方がお得なのではと思います。
でもこの程度の値段であれば眺望の開けた方がよいと思う方は坪700万円台出してもまあいいか、、、ということで値付けされているようです。
なので、特に下の2つに落とし穴はないと思いますけど。
個人的には、眺望にそこまで出すのも、ちょっともったいないかと思うので、下の2つは相対的にお得かなと思いますが、考え方は個人によって違うのではと思います。
-
654
匿名さん
653さん、
部屋の方向ですが、HPを見る限り坪700万円台の上4つは、
E110−A 南向き
E120−A 北東向き
E120−B 南東向き
E120−Cg北東向き
と確かに眺望のよさそうな東向きが多いようですが、坪500万円台の下の2つは、
F100−D 東向き
F100−E 西向き
と正反対の向きのようです。坪単価の違いは、上層階でよい眺めが取れる部屋か、そうではない(東向きでもガーデンヒルズと重なって)部屋かで差をつけているような気がします。
眺望にそこまでお金を出すのがどうかというご意見には、私個人としてもまったく賛成です。
-
655
匿名さん
652です。
653、654さんありがとうございます。
眺望ねえ。。。六本木ヒルズとかミッドタウンとか見えるということですか。そんなに価値があるとも思えませんが。そんなのに価値があるのなら広尾ガーデンヒルズのイーストヒル上階なんてもっといいですよね。よく分からない理屈です。
もうあまり時間がないと思いますが、内向きの部屋参入するかどうか連休中よく考えてみます。
-
656
匿名さん
駐車場の案内が来ましたね。
入居の一年以上前に抽選をしてしまうようです。
それと金曜日に現場に行ってみたら、かなり建物が出来上がっているように感じました。周りに高いビルが無くて、しかもあの場所自体が高台なので、本当に空が広くて気持ちがいいですね。
-
657
匿名さん
うちにも案内が来ました。
駐車場は早く決めてしまわないと車買い換える人が困るでしょう。だから最終の募集が終わり次第すぐ抽選するんじゃないですか。
しかしこの機械式駐車場、いままでちゃんと見ていなかったけど、結構スペック厳しいね・・・重量2.3トンが上限なんだね。幅もあまり余裕ないし・・・
-
658
匿名さん
教えてください。
後列の駐車場の車の出し入れはどのようにするのでしょうか?
料金が安い分は手間がかかりそうだけど、資料ではよくわかりません。
よろしくお願いします。
-
659
匿名さん
-
660
匿名さん
-
661
匿名さん
購入者の一人です。
渋谷区高度地区変更素案をよく読んでみましたが、結論から言うと本物件に関しては何の問題もないと思います。
既存不適格については、既に別のスレがたっていて、いろいろと真面目に議論されているので役にたつと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3277/
渋谷区高度地区変更素案は以下の通りです。
http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/kodosoan.pdf
区によっては、現在は適法でも建て替えの後は新規制までの高さ制限や容積制限まで下げるように要請される場合もあるようですが、渋谷区の素案を見ると以下のように「特例」が定められています。
(引用)
絶対高さ制限を定める都市計画を告知する日において、既存の建築物又は建築工事中の建築物(以下「既存建築物等」という。)のうち、その高さが絶対高さ制限値を超えるものに関し、アからエまでのいずれにも該当すると区長が認めた場合は、次回の建て替えに限り、「絶対高さ制限を定める高度地区」を適用しない。
ア 既存建築物等の主たる用途が共同住宅で、建て替え後の建築物の主たる用途も共同住宅であること。
イ 建て替え後の建築物の敷地面積は既存建築物の敷地面積を下回らないこと。
ウ 建て替え後の建築物の高さは既存建築物等の高さ以下であること。
エ 建て替え後の建築物の絶対高さ制限値を越える部分は既存建築物の形状及び規模と同程度であること。
この特例により、建て替えは一回に限り、現状と同じ敷地面積×高さの組み合わせか、現状より広い敷地面積を使って、その時点での容積制限までの範囲の高さの建物(つまり現在よりも低い建物)を共同住宅目的で作る場合はOKということになります。
新規制が導入されれば、渋谷区の住居地区は10m、20m、30mの高さ制限が加えられ、広尾4丁目は30mということになります。
ただ、この物件を万一建て替えたとしても、現在と同じ仕様のものを再度建てることは1回限りであれば可能ですし、この物件の場合容積が余っているし、敷地は広いガーデンを取ってあって余りがあるので、もう少し低い建物の構成で作れば問題なく承認される(高ささえ現在を上回らなければ戸数はもっと取れるかもしれません)ことになります。
でもそもそもこの物件は定期借地権物件で、原則として50年(実際には53〜54年後ですが)で取り壊すことが前提の物件です。
定期借地権物件は、こうした世の中でよくある建築制限の変更により物件価値が下がる問題とは無縁なのがメリットのひとつですので、今回はその典型と思っています。
むしろこの制限により、渋谷区の静かな住居系用途地区では最大でも30mまで(複合系用途地区であっても最大40mまで)しか建てられなくなるので、今後10階を越えるようなタワーマンションは建てられなくなります。
この法令が通れば、古くなった既存所有権物件を建て替える際はタワーマンションにして供給戸数を上げてうまく建て替えようというもくろみもワークしなくなりますし、渋谷区の優良地域に新規でタワーマンションを建てるもくろみも不可能になります。
こうした規制は別スレでも論じられている通り、渋谷区だけでなく、優良な住居地区となっている多くの区で見られます。
これでは東京はいつまでたってもシンガポールのように安価で優良な住宅を多く供給することができませんね。
この物件は滑り込みで旧規制で許可を取ってあるということで、もし54年後などにそのまま存続させる場合も問題ないし、1回だけ建て替える場合も同スペックで再度建て替えも可能だし、むしろ所有権物件に比べて相対的な優位性が増すことになるのではないかと思います。
長いスレになってすみません。
-
662
匿名さん
GH棟は確かまだ建築確認が取れていなかったはずですが、予定通りそのまま建つんでしょうか。
-
663
匿名さん
これってすごいね。広尾ガーデンヒルズも軒並み既存不適格。渋谷区が日本に誇るヴィンテージマンションの価値もがた落ち。めちゃくちゃな話だ。
大体市町村議会なんて支持母体がほとんど昔からの住民に占拠されてて、後から引っ越してきたマンションの住民のことなんてこれっぽっちも考えてない。京都市なんて典型だよね。渋谷区は例外規定作っているだけまだましなのか。
このマンションはまあ50年間に2回建て替えないだろうからあまり関係ないでしょう。そもそも継続価値がなくて住み切るのだから当たり前。
うちは渋谷区ではないけど、このような**条例が施行されないように気をつけておかないと、家の資産価値が行政リスクで大きく傷つけられたりしますね。こわいこわい。
-
664
匿名さん
景気の雲行きが怪しくなりながらも、年内にすべて売り切ったということは、やはりこの物件に関しては定期借地権のメリットが受け入れられたと理解していいんでしょうね。
個人的には都心の一等地に限って言えば、定期借地権は十分にありえる選択肢だと思います。もちろん調子に乗ったデベが吹っかけた価格をつけてくる可能性はありますので、その辺はシビアにチェックする必要はありますけどね。
-
665
匿名さん
確かに最後の8戸もグロスではかなりの高額物件でしたが即完だったようですね。
現在の営業所(ギャラリー)も当面売るものがなくなったので年明けの1月20日には閉鎖するようで、この物件のHPにもギャラリー閉鎖のお知らせが出ています。
今年の8月以降などは、サブプライムなどの影響も出て、さすがにこの物件でも売れ行きは少しは落ちるかと思いましたが、結果としては最初から最後まで毎回完売で終わりましたね。
664さんのおっしゃるように、この物件の定期借地権のメリットが受け入れられたことと、最後は20%程度値上げも見られましたが、それでもまだリーズナブルな値段であったと考えるが妥当のように思います。
次のチャレンジは坪単価8百万円超え予定の南麻布のフランス大使館敷地を使った野村不動産の定期借地権物件でしょうね。
ここも広尾同様、人気の一等地であり大使館の借景も使えるので、結構な人気になるとは思いますが、これは都心の定期借地権物件の今後を占う上で注目に値すると思います。
-
666
匿名さん
サブプライム問題が火を噴いて、今後本格化するから、
引渡しまでに資金用意できない輩が多発するだろう。
ここの購入者、場所柄、外資系金融辺りに勤務してる
見かけばかりに拘るチャラチャラした人間が多そうだけど、
彼らが竣工引渡しまで同じ会社で同水準の年収で勤務してる
可能性は相当低い。
あと、既存不適格だけど定借だからハッピーという論理展開は、
強盗に入られたけど殺されずに済んだからハッピー、という
理屈に近い発想。既存不適格で将来的に高度利用が難しく
なるなら、当該土地の資産価値は影響を受けるため、それを前提に
地代水準を見直すべきでは?
-
667
匿名さん
↑
「当該土地の資産価値は影響を受けるため、それを前提に
地代水準を見直すべきでは」というのはちょっと違うのでは?
定期借地の借地使用料(地上権代)というのは、あくまでも使用できる期間についてどういう経済価値が上がるか(例えばその上に賃貸物件を建ててどれだけの収益を得られるとか)で価値が決まるだけです。
極端な話、その後国家に接収されたとしても50年間使用できて経済価値を生めばそれでよいのであって、これはロンドンやシンガポールの99年間の使用権などの場合でも同じです。
ここの場合、新基準が出来れば周りの土地にタワーマンションは新規で作れなくなります。そんななかで旧ルール下で高層物件として建てられて50年間賃貸に出すこともできるというキャッシュフロー創造力は周りの土地よりも優位になるわけで、その土地の経済価値(50年間の地上権代)が落ちるとは思えません。
もっとも月額で払う1万円とか2万円の地代は、周りの公示価格の動向などによっては少し動くかもしれませんが。
それと、もしリストラにあってここを買えない既存購入者がいたとしても、キャンセルはしないと思うけど。
最初の頃に買った人の価格を見ていると、3倍から5倍の倍率で即完した直近の価格に比べて20%程度安いものも多いから、すぐに売っても相応の利益は出るし、新古でも買いたい人もかなりいるのでは。
だから、その場合は転売すると思うし、それを前提とした資金のやり取り程度はそんなに難しいことでもないのでは。
-
668
匿名さん
既存不適格の問題でGH棟の建設に影響があることは間違いないでしょうね。確か当初の計画では、G棟が12階建てH棟が13階建てでおよそ45メートルの高さがありました。
契約時よりも、もうすでに半年ほど遅れてますが、さらにGH棟の竣工が遅れれば、A〜F棟の契約者は55年以上住めるという可能性もありますね。
-
669
匿名さん
>666
広尾は数十年前から高級住宅地であっていろいろな人が住んでいる。別に外資金融ばかりではないよ。目線が狭いな。
そもそもサブプライム云々で人の不幸を願う根性自体が卑しい。***の僻みだな。そういう輩は間違っても広尾には一生住めないと思うよ。駅前の五丁目アパートならなんとかなるかもしれないけどな。
-
670
匿名さん
G、H棟が30mに抑えられるとなると、精々8〜9階建てしか建たないですよね。デベはかなり計算が狂ってくるのではないかと。逆に日当たりがよくなるので既存物件を買った人はラッキーかも。
-
671
匿名さん
A棟日当たり良くなるかと思ったけど、容積食うために敷地目一杯建ててくるかも。
-
672
匿名さん
敷地名一杯建てられると、困ります。
GHの物件概要が、ABCDEF購入時と話が違うとなると、かなり問題です。
-
[PR] 周辺の物件
ご近所マンション
同じエリアの物件(大規模順)
新着物件