広尾ガーデンフォレスト

論点がどんどんずれてますね。

これまでの強気派の主張は、そろそろ坪1,500万円だ2,000万円だ、といったもので、サブプライム問題顕在化後も、なおそんなノー天気な主張をするのか、が問われているだけです。だれも、２３区内の物件が大暴落するとは書いてないでしょう。ただ、若干の調整はあり得る、と主張しているのです。

あと、ＲＥＩＴ等不動産関連金融商品と現物不動産の値動きが完全に同じでないことは当たり前で、誰もそんなことは主張していないでしょう。ＲＥＩＴ価格が下がれば、新規資金流入が細るため、新たな物件開発がやりにくくなるのは事実ながら、だから既存物件価格がいきなる下落することにはなりません。賃料水準も変わらなければ、期待配当も変わらないわけなので、ＲＥＩＴ価格が下がれば利回りは上昇するため、いずれ買いに入る投資家が必ずいるでしょう。

問題は、そういう局所的・短絡的・近視眼的な議論ではなく、より大きな世界経済動向の視点で、今後の予測を行うべきということです。詳細は省略しますが、今回のサブプライム問題で、これまで世界中で資産バブル現象を発生させていた過剰流動性が収縮する可能性がある、ということです。過剰流動性が収縮すれば、資産投資資金が細るわけですから、これまでと同じように資金調達ができる訳でもなく、結果、従来は実現可能であった再開発事業等が成り立たなくなり易いのです。これは、商業ビルもレジ物も同様です。このため、これまでより不動産新規開発ペースが落ち、不動産市場への新規資金供給も細ることから、少なくとも、不動産価格の高騰が継続することは想定し難く、せいぜい現状維持、むしろ若干の調整局面（１−２割程度の価値下落でしょうか）への移行が想定されます。

論点その通りだと思います。ただよく新聞紙上でも見られるのですが、世界中で資産バブルを膨らませていた過剰流動性というのは本当ですか。少なくとも欧米株価はバリュエーションからみればバブルからは程遠く、２００３年くらいからの上昇率が大幅なところをもってバブルといわれるのであれば、それ以前のＩＴバブル崩壊でバリュエーションが抑制されていたものが拡大しただけのことで。ただ不動産など流動性のない資産については、流動性プレミアムも無視した価格付けになっていると言う点で、バブルというよりはリスクのミスプライスは起きていると思います。過剰流動し＝バブルではなく、過剰流動性＝リスクプレミアムの消失。この全くおかしな状況が今修正されていると見るのか、バリュエーションの議論を通り越してバブルが破裂していると見るのか、これは数ヵ月後に結論がでますね。勿論過剰流動性がバブルを引き起こしている資産もあります。本来の価値からの乖離と言う意味では、各国の長期金利がバブル、円安と一部エマージング諸国の株価、特に中東欧、コモディティーこの半は明らかにバブルで大きな調整はあってもおかしくなかった市場ですが。

２００９年年初引き渡しか。待ち遠しい、まだだいぶ先ですね。
ご購入済みの皆様は如何お過ごしでしょうか。
その後、ここよりも明らかにいい物件というのは出ていないですよね。

下記発言者の方々、現状認識を開陳願います。これから本当に坪2,000万円超えると思いますか？？？


「まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。」

「家賃もこれからどんどん騰がることを織り込んでない発言が多すぎ。広尾新築１００平米＝１００万の家賃は来年、１２０万、再来年１５０万。５年後には２００万は突破してるでしょうから、採算性はこれからのインフレの動向次第で劇的に変わることをよく考える必要があると思います。 」

「青山や広尾の超高級レジデンスは、坪１５００万の域に到達してきましたね。わずかな築浅中古と新築物件の価格がそのまま相場へと進化していくことを考えると、次の大きなうねりは、地所の旧羽沢ガーデン跡地のマンションが鍵を握りそうですね。販売開始が秋以降にずれ込むようなことがあれば、坪２０００万越えの可能性もあるんじゃないでしょうか。」

「でも、そうした坪２０００万超の超希少物件が上昇相場をリードしていることも事実で、少なくとも３Ａエリア築浅に関しては、早晩、坪１５００万は常識ってことになるんじゃない。１００平米４億５０００万。ニューヨークやロンドンであれば、実際、不思議なことではないわけだから。この１５年間、銀行不振で形成された不動産価格の異常値の感覚から早く脱さなければ、いつまでたってもＡＮＡホテルの落札価格は誤りだとか真顔で言い続けることになっちゃうよね！ 」

「部外者ですが坪２０００万円議論に参加させていただきますと、
利回りで考えるのって一見合理的だけど実は抜け穴だらけだと思う。
リスクプレミアムのとり方やインフレの考え方でいくらでも操作できるからね。それよりも現実的に、坪２０００万円を受け入れる需要がこれから生まれてくるかどうかで考えるべきだと思う。個人的には資本主義の枠組みにある以上、潜在的にそういった需要はあると思っている。 」

「広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。」

「いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。 」

「いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。 」

「俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。 」

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。 」

「ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。 」

「最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。」

「相場下落時の損失を９０年台バブル崩壊と比べると広く浅く負担する形になっており、経済全体、ひいては市場に与える影響が小さくなっているのではないかと。今回の米国のサブプライムに端を発したＣＤＯの問題もそうですが、昔であれば銀行に与信リスクが集中していたところが、証券化の発達でリスクが広く分散されていることが、問題を大きくしていないと思っています。」

だいたいあたっているじゃないの！だって、バブル崩壊は米国、欧州、豪州であって、日本ではない。でもお付き合いで低金利政策を継続せざるを得ない。加えて国債の利払いの問題もあるし。つまり過剰流動性が日本の不動産価格上昇、株価上昇の原動力となる。ただ、問題は銀行が誰に貸すかだけどね。これまでは、海外の不動産と金利が上がってたから、日本の低金利資金が海外に流出して国内で使われてなかったのが消去法的に国内に大逆流してくるわけでしょ。でも、誰がこのメリットを享受するのかが最大のポイントになるとは思うがね。

坪２０００万円超えとか　息巻いてた威勢の良い人たちの姿が見えませんが、夏休み中でしょうか？？？

ＮＹの株式市場、先週末とは打って変わって、もみ合い状態みたいね。

今回のサブプライム問題、そんなに軽い問題じゃないよ。

>>550
内容は間違っていないが冗長で読みにくい。一部論旨が乱れている。もったいないので校正してみた。５４９さん、賛成です。
サブプライム問題で人の不幸を喜ぶ反応は日本人的で愚か。
都心のAクラスオフィス物件レジデンシャル物件は、引き続き堅調でしょう。

「REIT、ファンド」と、「オープンエンド型の株式投信など」とをごちゃまぜにして論じておられる方が多い。

REITは、株主が持分を売っても、出資引き上げ過多によりファンドが解約されるのではない。
株が市場で取引されるだけ。
（流動性がなくなる・・・つまり不安心理から売り手が殺到して商いがなりたたないケースはある。校正者注）

ファンドは当初資本と、借入金で、ポートに入った物件はしっかり中期的に運用されている。
テナントが、家賃も払えなくならない限り利回りは中期的にロックされているから、
REITにしても特に物件を急いで売る理由がない。


私募ファンドも、たいていは物件ごとに金融機関から金を借りています。
金融庁の指導で厳しいストレスシナリオの稼働率になってもデットサービスが
まかなえるようなレベルのキャッシュフローでないと金融機関が貸さない。
物件を清算しないと借金も返せないなどということは「テナントが居る限り」ありえない。

千代田区や港区の都心の不動産市況を大きく決めているのは、Aクラスのオフィスビル
であって、この広尾GFみたいな分譲マンションではない。

（銀座や表参道の商業ビルもあるがいずれも住宅地地価とは別の値動き　
この人は、商業不動産が住宅地価を牽引するという前提で話しているがそもそも需要が全く
別物で商業地地価と住宅地地価は異なる値動きをする。
収益不動産は簡単に売られるので下落時は暴落しやすい。
一方居住用資産が下落しても投げうる人は少ない・校正者注）

都心５区のマンション着工戸数は、昨年１年間だけで賃貸で１万戸余り、分譲で9000戸程度。

賃貸物件は結構小ぶりなものも多いから、仮に１戸あたりの仕込み代金を８０００万円程度として、
８０００億円。
六本木ヒルズ１棟が７０００億円くらいはするだろうから、そんな規模です。
（おいおい５年分なら４兆円だと思うが　ヒルズ６棟買えるぞ　）
１００戸程度の分譲マンションの１棟を売った、売らないくらいで大勢がどうこうなる話でもない。
（すんません、レジの証券化で１００戸以下ってあまりないですけど）

現在の丸の内エリアのAクラスオフィス坪賃料６万円から７万円が、こんな騒ぎのなかでも衰える気配もない。
（賃貸マンション需要と、オフィス需要は連動していない
　そもそもマンション建設ブームは２００３年オフィス供給過剰の不安からデベが住宅シフトした結果
　おきている・・・・校正者注）

英国では今年の１月からREITが整備され、中東勢などの資金も相当入っている。
彼らがロンドンの一等地で買っているのはAクラスのオフィスビルや商業施設。
レジは希少性に目をつけた個人の資産家が買っている。
（知ってることは皆書いてしまうから、最初の要点がぼける・・・筆者注）

不動産REITや私募ファンドも新規の増資（IPO)がやりにくくなって、レジデンシャルなどは
新規購入のピッチが少し弱まる可能性もあるでしょうね。
（というか、新規のレジのリートなんていまどき購入事例ありますか・・・校正者注）

それよりも、小体私募ファンドなどで、物件価格の９０％くらいまでのLTVで
外資などから高金利で借りているようなところが、資金繰りがタイトになって、少し売りが出る
といいたケースもあるかもしれません。でも全体から見ればマイナー。
（これからは、プロットを組んでから文章を書こう。　　　７９点）

少しも簡潔になってないじゃん＞自分　スマソ

夏風邪を肺炎だから入院させたほうがいいって騒いでいたの誰？

大井競馬場？

内外株式市場が落ち着いてきましたね。何よりカントリーワイドのＣＤＳが大分戻ってきました。

サブプライムは軽い問題ではありませんが、重い問題でもありません。

特にバリュエーションが安い欧米株式は問題なし。小泉改革前までバリュエーションが戻った日本株もやっと割高感は消失。

為替は円が引き続きファンダメンタルズに比べて割安すぎ。

米国の不動産価格はまだまだ調整。

次に来るのはＡＲＭのリセットの問題でしょうが、不動産価格下落が１０％程度なら問題なし。それ以上下落リスク高まった場合は、ＧＳＥが買い取り対象ローンをジャンボローンまで拡大（ポートフォリオの上限拡大まではせず）プラス利下げ。それでも不安感が払拭されなければＲＴＣの復活。この辺までは先日のバーナンキ、ポールソン、トッドの３者会談で話されているはず。

騒ぐのは簡単（某○経新聞のように）。数年前のＧＳＥの会計不信の際も誤解を招く報道で煽ってましたね。外人が苦笑していたな。

ＡＥＲＡが、日本の不良債権がＧＤＰの２０％もあったのに
サブプライムの不良債権は米国のＧＤＰの数パーセントだという
ことで笑って書いてあった。
後から調べて笑うのはずるい。

AERA最新号に、都心部価格横ばい又は下落兆候の記事出てるね。
現場の実感は、まさにそのとおり。
坪2,000万円なんて、まさに真夏の世の夢。

ところで、都内富裕層マップは以下のとおり。とりあえず、
緑のサークル内なら、大幅下落はないでしょう。

でも、ここ数年で急騰した港区・渋谷区は、バブル崩壊の
危険大につき要注意。

AERAの記事で満足するとは、頭の中に花が咲いているんですか？

一つだけ離れている地帯はどこなのでしょう。大井町？

>569

山王では？

マーケット落ち着いてきましたね。サブプライムの悪影響の思惑も一旦は出尽くしでしょう。ただ年末クリスマス商戦の頃、再度実体経済への影響が論じられると思いますが。それまで利下げや議会主導での安定化策がでていれば、問題はないでしょう。
但し、日本株は別。サブプライムで売られている訳ではありませんので。やはり参院選結果がボディーブローのように効いています。外人逃げてますよ。
不動産は商業不動産はＧＳが銀座ティファニーを坪１億８千万円だかで買ってます。とはいえレジデンシャルは確かに広尾といえ坪１５００はないでしょうね。

坪５００万円で　あっぷあっぷです

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

やっと出ましたねブッシュのサブプライム対策。中身はないです、重要なのはセンチメントを改善すること。
多分今後住宅はもっと悪くなるでしょう。とはいえ日本のようにはなりようがないですが。
そのときには二の矢、三の矢がありますよ。
今回の混乱でガス抜きがされて、また上昇トレンド回帰ですね。

白樺レジデンスも残り40戸らしく、サブプライムローン問題発生の時は果たしてどうなるのか、と心配する向きも有りましたが、実需層を中心に即日完売が続いているようです。

結局、都心の地価およびマンションはどうなるのか、との議論が盛んでしたが、価格の急激な上げ下げは無く緩やかな上昇、というトレンドでここ２−３年は落ち着きそうですね。

確かに実需という点では、ここは良いと思いますね。
マンションは何のためにあるって、そこに住むためにあるわけですから。

残り４０戸を２,３回に分けて売り切って、年内には青山のモデルルームも閉鎖されるというスケジュールなんでしょうね。

それにしても入居の約一年半も前に、完売してしまうっていうのは驚きです。

日経新聞の夕刊に広告出てましたね。
白樺レジデンスの第二期。
それにしても、まあ棟が違うので何とも言えませんが、一番最初の時のお買い得感っていうのは、かなり薄れてきたような感じがしますね。平均すると２割くらいは上がってるんじゃないかな。
これで即日完売しますかね？

まだ建てていない（建築確認も終わっていない）「蓮レジデンス」GH棟があるので、それまではモデルルーム壊さないんではないでしょうか。それとも一旦閉じてまた再開するんですかね。

EF棟は確かにちょっと割高感はありますが、即日完売しなくてもまだまだ日程に余裕があるのでデベとしてはあまり困らないのでは。また景気も戻ってきそうですしね。

最近の住まいサーフィンのスレに、この広尾GHに関しておもしろい記述がありました。
そのまま引用するわけには行かないので、骨子だけですが、要すれば、

１）広尾GHの定期借地権は日赤医療センターの敷地の半分を貸し出しているものであるが、

２）50年後には、医療設備対策などのために、逆にこの広尾GHの敷地に、現在病院のエリアにある病棟や看護大学を移設し、こうして空けたエリアを再び定期借地権で貸し出すという計画のようである、

３）したがって、50年後の段階で、住民向けに何らかの「移住プラン」のようなものが、提案される可能性もあるかもしれない、

といった内容。

これって本当ですか？それとも書かれた方の想像？
どなたかご存知の方がおられれば教えて下さい。
これができるのであれば、もちろん後で相応のお金はかかるけれど、実質的な居住の延長ができて、定期借地権とはいえ、とても魅力的に思うのですが。

↑
すみません、上の記述は広尾GF（ガーデンフォレスト）についてであって、広尾GH（ガーデンヒルズ）についてではありませんでした。
○GF,×GHでした。

優先的に移住できるプランは可能性ありますね。
何億か何十億かはわかりませんが、その時に資金を用意できるのであれば。

広尾日赤が、50年後にガーデンフォレスト跡地に移設する予定だってことは、Webでも発表されてました。
広尾日赤は、累積赤字に悩んでいて、これで赤字体質を改善するめどがたったって、日赤関係者は喜んでるとのことですから、とりあえず50年後に再度現在の病院敷地を定期借地権で出すのは、ほぼ確実なんじゃないでしょうか。

ただ、それがマンションになるかどうかはわかんないし、あくまで病院が移設されてから、マンション建設になるので、隅のほうから徐々に建設開始したとしても、2年とか3年の仮住まいは発生しそうだと思うんだけど…。

まあ２，３年の仮住まいというのは普通に所有権のマンション老朽化したときの立て直しでも起こるわけだしね。

しかしそもそも、隣のマンションを定価で買えば、隣のマンションが出来た時点で入居できますというのは、そんなの当たり前のことであって、居住権が延長されているわけでは全くないのでは？

居住権の延長なんてありえない。
抽選になりそうな場合でも、優先的に購入できる可能性はあるかもね。

しかし５０年も先の事を語るって言うのもナンセンスだな。

583、585さん。
定期借地権の意味が全くわかっていない。定期借地権設定地に対するその借地権者の権利は、５０年後以降100％なくなります。つまり、その土地または隣接土地についても、旧借地権者は純第三者という立場になるのです。土地利用の優先権等は100％ありません。それが定期借地権の意味です。

必ずしもそうでもないだろ。
５０年後の不安感が最大の懸念の物件（逆に言えばそれ以外はあまり欠点らしい欠点はない）んだし、その懸念は中古流通市場に反映してくるだろうから、何か素晴らしい解決策が用意されていると、途中で売るときに有利というのはあると思うぞ。

しかし居住権の延長があり得ないというのはまったく同意。
定期借地権というのはそもそもそういうもので、だから安く売られているんだからな。それが嫌なら、ちゃんと金を払って所有権物件を買えばいい。

＞587
583も585もそんなことを分かっていて皮肉を言っているだけなのでは？

何十億も資金が用意できればマンションを新しく買えるのも道理。
隣のマンションを定価で買えば隣のマンションに住めるのも道理。

これ世の常なり。
定期借地権とは全然関係ない。

そうだね。589さんの言うとおり、誰も定期借地権の延長なんてニュアンスでは語ってないと思う。
話題の元の住まいサーフィンのほうも見てみたけど、医療センターがガーデンフォレストの跡地に移転したあとが、また定期借地権になるはずだから、ガーデンフォレスト住民にはなにかプランの提案があるかもね、という程度の記述だったし。

よくある「会員期先行販売」みたいなものは当然あるだろうし、そこにガーデンフォレスト住民向けっていうのがあっても、おかしくはないよね。
もちろん、そこでまたお金を潤沢に用意できる人だけが、結果的に購入できるわけで。

当物件を割安だという発言が散見されますが、所得税引後の賃貸収入でNPVを算出すると結構頑張ってもマイナスになるのですが・・・
所得税を計算に入れること自体が間違いなのでしょうか？

>590
同意

>591
前提次第でいろんな結果が出るのは当たり前だが、マンション１戸買いというのは普通は所得税節税効果のための個人がやる手段であって、節税効果を入れずに儲けようというのは普通難しいんではないだろうか。ここが割高か割安かどうかは別にして。

昨日、モデルルーム見てきました。
Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ棟でキャンセル住戸が出てて検討したのですが、
その住戸は利回りが悪いので止めました。
来週、Ｆ棟で抽選申し込んで来ます。

キャンセル住戸とは、ウェブに出ている６億のやつですか？

５９３です。それとは別の住戸です。１億台とか２億台とか提示されました。

ミッドタウン隣のマンションの価格帯がでたけど、やはりガーデンビューの部屋は坪1200万から1500万のレンジですね。
ちょっとブームが踊り場をむかえている中でも、いいモノはいい値付けできてますね。

おそらくこの物件を数件キャンセルされた方はファンド関係の方などで、損が出て自らのボーナスも、いくらもらえるかわからなくなった方などではないかと推測します。

一方で、最近、青山地域でもともとレジとして賃貸物件にするつもりの坪1500万円から2500万円のマンション用地を、地下も相当深く取って、商業施設に転換してリースアップして成功した例を数件聞きました。もともとは、現在も白金や麻布で開発をしている高級マンション専業の某社が狙っていた物件と聞いています。結果としてレストランやアパレル系のショップに転じる予定とのことです。

３A地域といえども坪1500万円から2000万円が分譲マンションとしての当面の限界と思いますが、商業向けとして転換できる場合は３Aや広尾などの場合は、これ以上でも十分ペイしていると聞いています。
今後も一方的に相場が上がるとは思いませんが、坪1500万円から2000万円程度までであれば、場所のよい物件は十分買い手が付くようです。

その坪いくらって、土地の坪単価と、分譲坪単価と、ごっちゃになってません？（さらに言えば土地は一種いくらの方が、、）

↑
ご指摘どうもです。

私の聞いている限りでは、土地の坪単価ではなく、例えばマンションとして分譲単価にしたら1500万円になる物件を、これではちょっと高すぎるかかということで、地下もさらに掘ってレストランにするなど、商業用に変えて、十分採算にあるレベルにしたと聞いていますけど。
もともと土地としてはいくらで買ったのかは知りませんし、厳密な用途制限は知りませんが、この類の取引を最近青山エリアで2、3件聞きました。

確かに、最後に土地価格を正当化するのは、賃料水準であり、商業施設やオフィスビルのようにテナントの入れ替えで、坪２万から２．５万、そして３万へと１．５倍に上げることができれば、至極当然の価値上昇ということになるんだろうけど、レジデンスの場合、賃料アップのスピードが遅いのでどうしても価格上昇スピードが速すぎっていう論調になっているんだよね。ただ、建築確認が手間取り、新築物件の建築ピッチが極端に落ちてきているから、賃料水準を上げるには、フォローの状況になってきてるみたいね。

マンションが坪1500万・・・あり得ないと思うけど
まさに賃貸利回りと乖離してますね。坪5万で貸してやっと表面利回り4％。50坪の3Bedが月250万。それはまあ借り手はいないね。

それよりこの物件のキャンセル住戸にはかなり興味あります。
Ａ−Ｄ棟分譲時の値付けは割安だったと思うので、その値段で買えるのならいいのではないですか？利回りが回らないとはどういう意味ですか？

世界中でアセットが徐々に回復してきて、このスレへの書き込みも戻ってきましたね。この物件の価格の妥当性って経済合理性でしか語れないから今般のサブプライム問題の発生と共に、このスレへの書き込みが一気に減ってこの物件検討者を含めた不動産市場のセンチメントはかなり傷んでるんだろうなあと勝手に想像していました。相場よよみがえれ。バブルへＧＯ！

６０１さん、

おっしゃる通りと思います。A−D棟の価格は、現在出ているE,F棟の物件に比べて１５％から２０％は低いので、相当にお得と思います。
確かにE,F棟は少し道路から離れているので静かとは思いますが、A-D棟がそんなにうるさいわけでもないし、元の値段で値上げすることなく再販売してくれるのであれば、やっぱりお得ではないかと思います。

どの物件がキャンセルになっているのか知らないけれど、物件によっては坪400万円程度のものもあり、所有権物件であれば少なくとも近隣の有栖川PHや元麻布PHなどの同レベルQualityの物件で坪800万円はしている物件と比較できると思うので、定期借地権条件というだけで概ね半値で買える計算になりかなりお買い得ではないかと思います。

投資としても、A-D棟の時代には、グロスで５％、ネットで４％は確保できる物件が結構あったので、こういう物件がキャンセル物件で出ているのであれば、ここに住みたい人も多いと思う希少性もあるのでいいのではないですか。

>603
まあ坪400万の部屋はかなり条件悪かったけどね・・・。お見合いとか北向きとかバスロータリーの目の前とか。そういういかにも悪い条件がついていると売りにくいし貸しにくいと思う。

それよりＡ−Ｄ棟は下層階が安くて上層階が高かった。ＥＦ棟は下層階と上層階の値付けが同じ。Ａ−Ｄ棟の下層階はかなり割安で、緑が見える部屋がリーズナブルに出ていたので、そういう部屋ならいいと思う。上の方のプレミアム住戸は割高だったのでいまいちかな。

会社によるんじゃない

ここから最も近いところにある森ビルの最上フロアに巣くっている外資系金融機関とかは相変わらず絶好調だと思うけど・・

残念、本日の抽選はずれました。。。４倍でした。。
最終販売かキャンセル待ちで期待します。

私も外れました。残念です。キャンセル待ち１番ですが、、、

抽選なんてやる前からほぼ決まってますよ。
外れた人は買う意志表明が足りなかったか、審査が微妙だったか、買い替え客だったか、あるいは属性がいまいちかのいずれかかな。
当たる人はやれば必ず当たるし、外れる人はいつでも外れる。

↑
昔はよく見られた業者関係者とか有力議員の紹介、それから富裕層で金払いの心配のない優良客などの番号の玉を１０個分くらい入れておくようなことをおっしゃっているのでしょうか。

これを今でもやってくれるのは、もっと中小のデベとかでしょう。
コンプラの厳しい今の時代に、大手のデベで今でもこんなことをやるところは本当に限られていますよ。

この物件は三菱地所と三井不動産のコンビでしょう。
特に三菱地所は2005年に大阪のOAP事件で処分を受けて内部のコンプラ体制を抜本的に強化した後は、このようなイカサマは一切やってくれませんし、大手はこの頃から大体同様ですよ。
この物件の販売は三菱地所主導だし、後から内部で抽選プロセスの業務監査もある筈だし、そんなイカサマありえないと思いますが。

実際に、取引先などの有力者から紹介を入れても、「キャンセル物件でも出たら何とかご斡旋できるようにしますが、それ以上は無理です。」と、いとも簡単に断られた人しか知りませんよ。
この物件でそんなイカサマで当選した具体例の人をご存知でしたら教えてください。
憶測でおっしゃるのは、外れた方にも失礼だと思いますけど。

>609

６０５さんの書き込みは特段僻み根性とは思わなかったけどな、実際に今回のサブプライム問題に端を発したグローバルアセットの連鎖的ハシゴ外し大会は、特にガーデンヒルズのような定期借地物件の購入者にとっては大きな市況の変化の兆しに移ったハズだから。加熱感が薄れて冷静に相場を見つめなおすいいきっかけとなればと個人的には思うけど・・・。

確かに抽選での不正はありえない。
内部告発でもされて、大問題になるリスクをとる必要ないでしょう。
今はもう２流３流デベでもやってないと思うよ。

ただ気になるのは、ここも事業協力者用って言う部屋が多いけど、これは誰が住むんですかね。
地権者がいるわけでもないのに。それとも日赤関係者かな。
まあこれに関しては、三井三菱でキープしている部屋があるのかもね。

抽選でのいかさまが無くなっているのにはかなり同意です。
私の経験では、某超大手不動産会社の執行役員（経営企画担当）がたまたま知り合いだったので、抽選では宜しく頼みますよと頼んでみました。役員氏曰く、担当者は誰ですか、「ちゃんとするように」言っておきますよと。これで大船に乗ったつもりでいました。
結果：抽選発表の１０秒後に「申し訳ありません！」という電話が担当者からかかってきた。（苦笑）

まあ世の中にはたくさんの例があるのでまだやっている会社もあるんだろうけど、大手は厳しいのでは。実際にも抽選会場を見に行ったことがあるけど、外から見えるガラガラポンで玉を出す方法だったりするので、玉を１０倍入れるとかそういう方法でないといかさまもできないのでは？

キャンセルは廻せてもらえるでしょ
キャンセル順位関係なく

今はどこの会社も、抽選は公平にやってます。
ただ、抽選に参加している人がどんな人までかは、一般人には分かりませんからね。出来る限り、審査が通らない人、属性がいまいちな人達には当たらないようにするでしょうね。（限りなく架空に近い人物の名前で抽選参加したりして倍率をあげて）
最終的には公開抽選なので、絶対に当たらない、とはなりませんが。
でも、その人達が購入できなかったら、一番パイプの太い人の所へ話しがいくようになってます。

＞618
だけど倍率は公開されてますよね。10倍とかいう部屋は全然無かったですよ。大体３-５倍くらい。勿論１個や２個くらい玉が余分に入ってるのかも分かりませんが、それは「確実に当選」というのとはほど遠くない？
まあ私の属性はいまいちかもしれないが、、、（少なくとも安定収入のサラリーマンではない）

どなたかこの物件の建物評価額（税務上）が100㎡でだいたい幾らぐらいになるかご存知の方いらっしゃいますか？
もしご存知の方、もしくは大体推測できる方がいらっしゃれば教えていただけると大変助かります

この物件の抽選については、いろんな憶測をしたいことははわかりますが、特に今の三菱地所でいかさまは無理ですよ。

上のスレでも出ていますが、SOX法対応の関係で、抽選プロセスまでしっかりルール化してドキュメント化されているし、内部監査が抽選の公正性をダブルチェックするシステムも取っているし。

もし上で言っているように営業担当が、架空の人物をでっちあげて抽選の玉を増やそうとしたら、後で監査で見られてもばれない精度で相当数のハンコを付いた正式申込書を偽造して、それだけの数の玉を増やさないといけないワケで、これが後でウソとバレたらその営業担当は即、クビですよね。
そんな自分の首をかけてまでいかさまやってくれる営業さんっていますか？

それに、上のスレでキャンセル待ち優先１等（つまり抽選の２等）になった方がいたように、当選者がキャンセルした場合のキャンセル待ち優先者まで決めているから、６１９さんの言うように玉を１０倍以上にしてキャンセル待ちの人まで特定の紹介者に当たるように持って行くような細工はほとんど不可能ですよ。
実際、当の三菱地所の専務クラスの紹介でも簡単に落ちて、当の専務が相当に文句を言われたケースを何件も聞いていますけど。

知り合いいれば当選者キャンセル→抽選２等とばして抽選３等に連絡ってくらいならできますよね？

別のデべで抽選の立会人やったけどいい加減。
何故か、ガラポンの玉を見えない所で交換してた。
また、透明のガラポンの途中に引っ掛かって動かない玉があったりした。
でも文句言わずに終了。

>621

モデルルームでくれる詳細な値段表には消費税額が書いてあるので、それを２０倍すれば（５％の逆数）建物の評価額が出てくるよ。（定期借地権は非課税なので）

同じ広さの部屋でも部屋によって結構違うので一概には言えない。はっきり言ってどうしてそうなっているかもよく分からない。

地所、三井以外だが財閥系物件で数倍の倍率が付いた上で、当選させてくれた。事前に「絶対当てます」と言われていた。表面に出ている倍率もどこまで本当かわからない。当てたくない人たちばかりを同じ部屋へ誘導している事もある。第一希望の部屋から他へ誘導されたら、当たる確率は相当低くなると思って間違いないだろう。デベからして、買ってもらいたいお客、口利きがあった人への当選確率は「確実に当たる」わけではないが、非常に高いものとなる。
監査があっても、2番手、3番手に連絡が行ったかどうかなど調べない。架空の住所ででっちあげても、転居のため連絡付かず、で終了。

消費税から建物価格は逆算できるが、評価額ではない。デベが売る建物部分（土地代を除いた値段）が算出される。実際の評価額はもっと低い。

むしろ当選しやすくするために、誘導するのかと思ってた。

近隣住民ですが、大分出来てきましたね。もう木も生えているし。このマンションは庭に入れないのが残念ですが、日赤通りが活性化すること＆日赤病院が綺麗になることを期待してます！

順調に売れてるんですか、ここ？

↑
事実だけ言うとYes、順調に売れています、ということになりますね。

A,B,C,D,E棟は合計で４７４戸と聞いていますが、昨年末から売り始めて、今まで会員販売と一般販売が７回くらいあったようですが、今まで毎回大体３倍から５倍の平均倍率で実質完売しているようです。

現在売っているE,F棟物件１２０戸は、６月末頃から売っているようで、一旦７月末までに売れた８０戸程度のなかから３戸だけキャンセル物件が出たようですが、これもキャンセル待ちの人の抽選で８月上旬には完売したと聞いています。

直近の１０月上旬のE,F棟１７戸の販売も平均倍率３倍から５倍で完売したと聞いています。

この後のG,H棟は３年後までできないし、現状建築認可も下りていないから、当面広尾ガーデンフォレストとして売れる物件はA-F棟の合計４７４戸の内、あとE,F棟の２０戸程度しか残っていないようです。


ネットを見るとA-D棟で一戸だけ大型物件のキャンセル物件が残っているようですが、入居までまだ１年半あるし、特に値引きすることなくゆっくり希望者を待つスタンスのようですね（今頃はもう決まったのでしょうか）。有栖川パークハウスの最上階もゆっくり売っているので、同様に特に売り急いでいる様子もないようです。


他に情報があったら教えて下さい。

世界的にサブプライム問題が今後深刻化する中、日本の不動産市場も今後軟化するであろう。
特に都心物件はこの２−３年の価格上昇が急激であったこともあり、その影響を最も大きく受ける可能性が高い。
高級レジデンスに関してはもともとの受け皿となるマーケットが非常に小さいにもかかわらずここ数年で供給が過大となっている。

空室リスクを全く見込まない裸の利回りで３−４％という物件価格の正当性は全くなく、その価格で購入した者の価格の下げ幅は30％ー40％あっても全く不思議はない。

20年前の根拠無き熱狂を知る者より・・・

631さん

都心物件のマーケットが小さいのは、価格が坪800万円とか1000万円とかの高い価格であるが為に小さいのであって、価格が下がってくれば潜在購入層が多いのでマーケットは又広がりますよ。

価格が30%も40%も下がるという事は、2001年9.11のテロの影響で世界が大不況に陥った時点、日本の不動産も超都心でさえも下がり続けたあの時代、に戻ると言う事です（この時点でも、汐留・青山の物件は大人気でした）。世界経済の拡大が続いている現時点ではそんな事は有り得ないし、もし有り得たとしたら又世界から’日本買い’が起こり、又日本の不動産業者も買いに走りますよ。

バブル崩壊を経験した不動産は、収益還元法というCash　Flowを元にした不動産価格の根付けをある根拠にして居り、これが全く意味無いとは思いません。

広尾のこの物件も631さんの言う通りだとすると、坪350〜450万とかの価格になる訳で、そうなると郊外の購入層から買いたい人達が殺到する事になると思われますが........

以上

このスレは不動産バブルだの富裕層だのそういう話をしたい人が多そうだけど、図面を見る限りはそんなに富裕層向けのマンションではないし、坪単価だってたいしたことないのでは？　ウェブに出ている90㎡の3LDKなんて、そもそも高級マンションにあるまじき間取りですよね。普通のファミリーマンションがたまたま広尾にあるだけだと思うけど、違うの？　

バブルを攻撃したいのなら、パークハウス元麻布とか、グランツオーベル南平台とか、ミッドタウンの近くに出来るパークマンションとか、流石にこれはどうかと思う値付けをしているマンションはいくらでもあると思うが、どうだろうか。

この物件と同じクオリティーの所有権物件だと、元麻布PH、有栖川PHのように坪８百万円から１１百万円が最近の相場となっていると思うけど、この広尾GFは坪４百万円から６百万円の価格帯を中心に売っており、概ね所有権物件の５割で売っている計算になりますね。

通常は定期借地権物件は所有権物件の７割から８割が相場と言われており、特に都心物件の場合はこの比率が上がる傾向があります。
実際、今までに出た都心の定期借地権物件の場合も、近隣の所有権物件の８割から８割５分の水準で出して完売した例が多いです（かなり上のスレでこうした議論がされていましたが）。

もともと昨年末にこの物件が最初に値付けされた時に、売れ行きにいまひとつ確信がなかったためか三菱地所と三井不動産が比較的慎重な値付けをしたことが原因と思いますが、最初からこの広尾GFは比較的割安な値段で売られていると思います。

今回のE,F棟の販売にあたって、A-D棟に比べて１５％から２０％アップに値上げして売ってもなお、回りの所有権物件がもっと高くなっているので、所有権物件相場の概ね半分という水準は変わっていません。

こうした比較的割安な値付けが毎回３倍とか５倍の高い競争倍率になる理由と思います。

もし、この物件を、世間一般で言う都心の定期借地権物件＝所有権物件の８０〜８５％で値付けしたら、坪６百万円から１０００万円の中心価格帯で売り出すことになるわけで、その場合は、今のE,F棟と比べても４０％程度は高い値になるように思います。
こうした理論通りの値付けだったら、きっと競争率も１倍かせいぜい２倍で、現在の近隣の所有権物件の販売状況と同様だったと思いますが。

この物件が、今の水準から４０％も落ちたら、なかには坪２．７百万円なんて水準になる物件もかなり出てくるわけで、こんな値段になる前に間違いなく買いが入ると思いますけど。

なんとなく気になってこの板を見ているものです。６３３さんの提示している物件を契約済みなのですが、ここもMRを見た物件の一つで、どうしても定期借地権の点で自宅として使用するつもりなので大規模でかつ恐らく賃貸が増えることがネックでやめました。確かにバブルといえばそうかもしれませんが、自分の財布と相談して納得して購入している方がほとんどでしょうし、ここの物件も自分が契約した物件もなんだかんだいって好調な契約状況ですから、そろそろ堂々巡りと思える内容の書き込みは必要ないのでは？

まあ、自分が購入した物件は割安だと思いたいのが人情。
これだけこういう話題についてくる人がいる、ということが
何よりこの物件の将来を危惧している人の多い理由。

結局631さん636さんは、’荒し’だっという事を自ら認めたと言う事ですね。

６３６さんみたいなコメントもあると思いますが、平成のバブル？なのかなどと、いろいろと話題を集めたこの物件も、当初は４７４戸もあったのにあと２０戸程度を、この後、１０月末頃の募集７戸と、その後は、残り１回かと思われる１１月頃の募集１０戸余りで当面の新規募集は全て終わってしまうようですね。

実際の今までの販売状況を見ると、今年の１月から３倍〜５倍の倍率で来ているので、今のE,F棟並の価格条件であれば潜在需要（＝買い手過多）を抱えたままで新規供給がなくなってしまいます。

この物件は投資物件用に買っている人が多いように言われているけど、少なくとも私の知っている限り、実際には医療メリットなどを期待してここに住むために買ったシニア層の方も多いから、今後そんなに簡単に売り（＝供給）は出ないと思います。

また、あえて投資用目的としても、Kenさんなどの情報によると、この地域の賃料も１年前などに比べて１０％高など相当強めに推移しているから、貸しても損はないし、需給は結構タイトだと思います（＝詳しくはこの地域の専門の分譲、賃貸業者にお問い合わせ下さい）。

まあ、この物件については、６３６さんのようにバブル物件だから損すると思う人は安全を見て手控えるべきだし、残り少ないこの物件にかけようと思う人は買えばいいし。
実際、最終的には、ここに住んでHappyと思う人が買えばいいだけですよ。私は終の棲家として、医療、セキュリティーにも優れていると思って、１次の段階で買いました。これでHappyですから、たとえ相場が３０％とか４０％下がっても特に移る気も売る気もありません。もっとも、この物件は専門の不動産のプロにも複数ヒアリングしましたが、その結果、簡単に下がるとも思っていない強気の方ですが。

本日新聞紙上で「フランス大使館内の南麻布で分譲される定期借地権マンションは坪800万円以上」との記事が紙面を賑せました。デヴェロッパーは野村不動産と三井物産との事。各戸の面積は40坪〜50坪との報道ですが、この物件と比べても、広尾は割安感が有りますね。

南麻布と広尾は徒歩10分圏内という事で、どちらが立地が良いかは不案内なのですが、この影響もあって定期借地権マンションの流動性が高まり、販売する場合には確固たる相場が形成されると思います。

それにしても定期借地権マンションは、銀座、麻布鳥居坂、広尾と来て、麻布のアメリカンクラブ、南麻布のフランス大使館、と好立地が続いて居り、一つの流れを呼びそうですね。

確かに定期借地物件はこれまで、流動性が低い、銀行融資がつきにくいといった理由で敬遠される向きがなくもなかったが、相次ぐ一等地物件の登場や、相続税評価額が時価に対してかなり割安といったメリットから高齢富裕層にとって非常に魅力的な要素も多い。
一方で、土地オーナーとしては、希少性の高い一等地の価値について、上昇が鈍ることはあっても下がる可能性は低いとの判断もあり、あえて借地提供ということだろう。
現状は、これまで価格上昇の牽引役となっていたファンドを規制により、その動きを封じることで、動きが止まっているようだが、引き続き、低金利、過剰流動性の状況に変化はなく、意外と立ち直りは早いかもしれない。

↑
６４１さん、
このコメントをそのまま「23区内の新築マンション価格動向」スレにもCut & Pasteされていますが、あちらのスレでは「ここ買った連中」と言っても、どこを買った連中のことか特定できず、文意が通じていませんよ。

よほど都心の高額物件を買う人がお好きでないか、妬ましくいらっしゃるのでしょうか。

確かに今回のサブプライムの影響なのか、ここを買った方の中から、８月と９月に、それぞれ３件程度のキャンセル物件が出たようで、新規募集物件とあわせて追加で販売されていますね。

でも、ここは一等地物件の割に価格が割安ということで、８月、９月の募集でも平均３倍から５倍、高いところでは１０倍の倍率になっているので、キャンセル物件がその程度の戸数出ても、当選に外れたキャンセル待ちの人が相当数いるので、すぐに売れてしまっていますよ。

１戸だけ６億円程度の物件がキャンセルで出たまましばらく残っていますが、特に値下げする様子もなく、三菱地所・三井不動産もゆっくる売るような様子ですね。
あと８戸で全部販売終了だし、最近では３Aを中心に、都心のこうした一等地物件に上海や香港の架橋などの外国勢からもかなり買いが入っている様子だし、ここもあと１ヶ月もすれば完売してしまうのではないですか。

↑
×架橋
○華僑
の誤字でした。すみません。

以下、ご参考までの情報ですが、野村不動産調べによる本年10月1日現在の首都圏中古マンション価格動向です。

調査方法は、その地域ごとの典型的な同一物件に関する売買事例をずっと追いかけて、その価格変動状況を捉えているものですので、新築物件平均坪単価のように売買対象物件による不連続性がなく、かなり客観的なデータと思われます。
広尾の場合は、昭和60年築の500戸超の物件が対象なので、広尾ガーデンヒルズの事例が主体と思われます。


http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200710mansion_tokyo_23.pdf

これを見ると、東京都区部平均の中古マンション価格は、過去6ヶ月（4月→10月）で+3.9%、過去1年間（昨年10月→本年10月）で+9.2%の値上がりとなっており、昨年などに比べて全体に値上げピッチにも落ち着きが見られます。

こうしたなかで、広尾は過去6ヶ月で+20.8%、過去1年間では+38.1%の値上がりとなっていて、例えば同様に人気の超都心地域である白金台の6ヶ月で+2.5%、1年で+7.9%などと比べても大幅な値上がりを示しています。

全調査地点で見ても、豊洲の6ヶ月で+16.7%、1年間で+23.5%アップなどを抜いて1位の値上がりであり、広尾の根強い人気が出ているように思います。


本年10月1日付けの同じ野村不動産のレポートは、住宅地価格も中古マンション価格についても、「人気エリアで築年数が新しい物件の価格は依然強含みであるものの、全体としては、価格の調整段階に入りつつあると考えられます。 」といった客観的な分析を行っており、そのなかでの広尾人気は興味深いと思われます。

http://www.nomu.com/column/vol186.html

この広尾ガーデンフォレストのもともとの値付けは、昨年後半時点の広尾ガーデンヒルズの中古売買事例などを参考にして決定され、この当初の値付けで本年1月から夏までにA〜D棟が販売されました。

その後、今年の夏からは、現在の白樺レジデンスE,F棟の販売にあたって、概ね15%〜20%程度の値上げが行われて現在に至っていますが、まもなく完売の見込みと思います。

サブプライム問題のなかでも、この物件が異常な倍率で好調な販売となっているのも、こうした市況が背景にあるのかもしれません。

６億円オーバーのキャンセル物件はもう売れたのかな。

「東京のどこに住むのが幸せか」読んだ？

広尾は、賃料が高いが、物件はもっと高いんだと。

つまり、物件価格の割には賃料が低いってこと。

すなわち、投資目的では　割高で旨味がすくないってこと。

マジレスも何だか、広尾は不便。わざわざそこに住みたいとは思わない。

↑
だから所有権物件の広尾に住もうとするから割高なんでしょう。

この物件だったら坪5百万円前後でかなりの物件があり、貸しても月坪2万円は取れるから、悪くないと思うけど。

近いうちに近隣で出てくるフランス大使館敷地の定期借地権物件は月坪8百万円超ということがすでにわかっているから、賃料対物件価格で見てもここは割安でないの？

広尾は不便という人は、ペニンシュラホテルやリッツカールトンなどを借りてでも定住すればよいのではないかと思います。

↑
フランス大使館の物件は、賃貸物件ではないから、

×　月坪8百万円超
○　分譲価格　坪8百万円超

でした。すみません。

6億円オーバーの大型物件が１戸だけキャンセル物件で出ていましたが、売れてしまったようですね。

1ヶ月程度ネットの広告にこの物件を載せていましたが、最近完全に消えてしまっています。あと8戸で本当に完売になってしまうのですね。