広尾ガーデンフォレスト

今後神宮前や、アメリカンクラブ跡地などが定借で出てきますね。定借物件が増えるのはセカンダリーマーケットを厚くしそうでよいですが、当広尾ＧＦの希少性は薄れるのかもしれませんね。

青山一丁目のタワー賃貸マンションは作りが安っぽいらしいですよ。所詮賃貸専用との噂です。こちらの方が格は遙かに上でしょう。

しかし中古マンションを一棟でなく個別に仕込むファンドなんていないですよ。ゴミ投資家が個人的に設立ししたファンドならあるかもしれないけど。

問題は２０年過ぎてきた当たりからではないだろうか？
維持管理や修繕にどのくらい金をかけられるのか。
残存期間との見合いで、コストにシビアな連中は余計な
金かけずに残りの期間乗り切りたいだろうしね。
どうせ、５０年後はきれいさっぱりなくなることが
はっきりしているわけだから。
その辺のところは誰もわからないと思うよ。

そうだね。
広尾ガーデンヒルズがヴィンテージマンションといわれてあれだけの価値を保っているのは、強固な管理組合が結成されて修繕や価値の維持に注意を払っているからというのも大きい。
ここは５０年でなくなることを考えるとそこまでシビアに見てくれる人がいるのかな。一応長期修繕計画とかはあるのだが、結局は三井の管理に依存することになるような気がする。

残存が２０年切ったあたりから、加速度的にスラム化していくことも
否めない。その時点になると売り抜けるのも難しいだろうし。
いろいろ出きるのは３０年までだね。あとは住みつぶす覚悟が必要。

>>490
いや区分「も」買ってる、買ってたファンドはありますよ。上場組でもPとか。外資ファンドとか。ただごくごく少数なのと、どちらかというとバルクセール的、NPL投資的に結果的にくっついてきたのを安く買うとか、それも持分もマジョリティあるのが前提だったり。基本的には、わざわざ買う人がいないのは現状違いありませんが。ましてやこういうピカピカで割安じゃないものを。

>>491、492
ですから10年、15年で高値で売れるうちに出口見つけてっていうのが現実的な気はしますね。これもあくまで感覚ですが。まあ、ここを買うような方には釈迦に説法かもしれませんが。

今週末、白樺レジデンスの第１期登録締切ですよね。何故か全然そういう話題にならないけど。出す人います？
どのくらい売れるのか見物ですね。

ここ読んでて、ちょっと買いたくなってるんですけどね。結局、同じ立地で所有権なら、もう１０００万だもんね。広尾、麻布の一等地は。この半年間で人生観変わってきたよ。

すでに高倍率で完売です。

しかし港区、千代田区、渋谷区あたりの超高級物件は、軒並み即完売が続いてますね。この９月からは、久しぶりに所有権の本格物件がいくつかでてきそうですけど、坪単価がどれくらいまで跳ね上がるか、考えるのが怖くなるくらいです。

４９７さんのおっしゃる通りです。

前のA〜D棟（対象３５４戸、内、会員販売は２００戸余り、一般販売は１２０戸）の販売に関しては、最後の方の一般販売の抽選において５倍以上の倍率になっていたので、「外れ」の方が相当出ていたようです。

昔は、業者の関係者や議員の先生など有力者の紹介だと、通常の業者は何だかんだ言っても当るように玉を１０倍にするような工夫をしてくれたようですが、この物件の販売はコンプライアンスに猛烈に厳しい三菱地所が中心なので、絶対にインチキがないようにしている、というのが市場の常識のようで、社長のコネの方でも落選したと聞いています。

そういうこともあって、三菱地所・三井不動産は、A〜D棟の抽選で外れた方を中心に、今回のE,F棟の一般販売の前に、会員販売という扱いでそうした「外れ」の方を優先してＥ，Ｆ棟を斡旋していたと聞いています。

この結果、４９７さんのおっしゃるように、今回のE,F棟の販売対象１２０戸の内、３分の２に当る８０戸程度は、前回、Ａ〜Ｄ棟の抽選で落選した「会員」の方を中心とした事前販売の抽選だけで即完してしまったようです。


結果、今回、一般販売とは言っても残っているのは後４０戸前後しかないようです。これでは４９７さんではないですが、即完売確実と思います。
この後は３年後まで広尾ＧＦの販売計画はありませんし、あとの１２０戸程度の棟はまだ建築確認すら取れていません。


上のスレで多く議論されていますが、そもそもこのＥ，Ｆ棟の物件は近隣の所有権物件（坪８００万円〜１０００万円）の７０％から８０％程度で売ってもおかしくなかったのに、相場の５０％〜６０％（坪５００万円〜６００万円中心）で売ってしまったという結果と思います。
これは、昨年１０月時点辺りの近隣物件の相場（いわば新々価格の前の新価格）を前提に値付けしたＡ〜Ｄ棟の旧相場に引きずられた今回の値付けの結果と思います。当初は三井不動産・三菱地所の強力コンビでも高級定期借地権物件の値付けに自信がなかった結果と思いますが、今回で相場観の結果が出たと思います。

残り４０戸程度の一般販売倍率を１〜２倍程度の適正な応募倍率にするためには、現在のプライスは１０％は程度安かったのではないかと思います。
明日Ｆ棟物件で申し込む考えですが、悔しいながら前回のように簡単には当らないでしょうかね。

499さん

EF棟の会員販売80戸は全て売切れたと書かれて居りますが、公式サイトによると今週末が第一期の販売で81戸を売出す、との事なのでEF棟の販売はこれからがスタートでは？　という事は会員販売は取止めたのでは？

近隣の所有権物件（新規分譲マンション）が坪８００−１０００万円ということは、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件（土地持分１３坪）に当てはめると、２億４千万円〜３億円となりますね。まずは、この妥当性の検証が極めて重要です。

上記議論の考え方を踏まえれば、割引率４.５％（グロス）の場合、坪２万円の賃料水準を前提とした定期借地権の価値が坪５００万円程度（グロス）でしたから、ネットベースの価値は坪４００万円程度、上記事例の３０坪２ＬＤＫ物件に当てはめると１億２千万円ほどが定期借地権価値でしょう。所有権物件のうち、定期借地権価値を控除した後の土地持分価値は、１億２千万円〜１億８千万円ほどということになりますね。この物件の土地持分は１３坪ですから、それぞれの坪単価は９００−１３８０万円となります。

これは、仮に現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、今後５３年間の年平均地価上昇率を４.４−５.３％と想定していると考えられます。どなかたがおっしゃっていたように、地価上昇率をせいぜい２.５％が関の山と考えれば、現在の近隣地価相場を坪１０００万円とした場合、その５３年後の価値の割引現在価値は坪３５０万円となり、本事例物件に当てはめた場合の妥当な所有権物件分譲価格は、１３坪×３５０万円＋１億２千万円＝１億６千５百万円程度、坪単価は５５０万円程度が妥当と考えられます。
この前提であれば、定期借地権物件のネットベース坪単価が４００万円という上記前提に基づけば、その水準は所有権物件の７３％ほどとなります。もし、所有権物件の坪単価８００−１０００万円の水準が本当に正しければ、本定期借地権物件は所有権物件の４０−５０％に過ぎないこととなります。

５３年間の賃料水準（キャッシュフロー）や割引率（期待収益率）は、定期借地権物件と所有権物件に共通の価値構成・決定要素であるため、それら変動は両物件の価値には殆どニュートラルにしか作用せず、すでにご案内のとおり、両物件の価値の比較において極めて重要な構成・決定要素となるのは、土地持分価値の現在価値です。土地持分価値の現在価値を決定する要因は、（１）発射台となる現状の地価相場、（２）その後５３年間の地価上昇率、です。よって、この二つのパラメーターの妥当性を検証することで、所有権物件価格の妥当性も検証することができます。

上記にて行った簡単な検証結果を整理・総括すれば、
○ケース１：
（１）を坪１０００万円とした場合、（２）を４.４−５.３％と想定していると言えます。（１）がもっと低いと考えれば、（２）はもっと高い上昇率でなければ、想定される土地持分価値となりませんね。

他方、
○ケース２：
（１）の前提を変えずとも、（２）を２.５％程度が適正な水準と考えれば、当該所有権物件の坪単価（定期借地権価値＋土地持分価値）は５５０万円程度と想定され、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円と比べ、５５％−７０％にしかなりません。

真実がどちらのケースに近いかは、皆さんのご判断にお任せするとして、個人的印象だけ申し上げれば、賃料収入水準や期待収益率等の相場感を考慮すれば、所有権物件の分譲価格が合理的根拠なく高騰している、と強く感じます。
これまでの各種検証の結果、本定期借地権物件の分譲価格坪単価が４００−５００万円程度であることに一定の経済合理性が確認されていますので、今後の地価上昇率を２.５％程度と想定した場合のディスカウント価値７０％程度を前提として、所有権物件の分譲価格坪単価は、せいぜい６００−７００万円程度が合理的に説明できる上限ではないかと思われます。
よって、近隣の所有権物件の坪単価８００−１０００万円には、すでに坪２００−３００万円程度のバブルが含まれているので、これをベンチマークとして定期借地権物件の分譲価格妥当性を云々するのは、非常に危険だと感じます。ぜひ、集団催眠的意思決定をする「遅れてきた個人」にならないよう、注意喚起致します。

この手の物件で言えるのは、まだ定借５０年の実績がない（結果が検証されていない）ことから、まさにこのスレで百家争鳴、喧々囂々、侃々諤々の議論がなされているように、結論がなかなか出ない、あるいは、結論が収斂しない、点にあります。よって、何ら合理的根拠がなくとも、特に個人レベルにおいて、意思決定で周囲の雰囲気に流されやすい傾向が顕著です。

こうした状況は、例えば金融の世界で、デリバティブ商品が日本市場に紹介・導入され始めた頃に似ています。このときに何が起きたかと言えば、デリバティブ商品の値付けをして販売するプロら（外資系投資銀行等）は、ブラックショールズ等プライシングモデルを駆使し一定精度以上で合理性・妥当性等が確認・検証された理論価格を十二分に把握した上で、そうした検証ツール・技量・知識・理解をまったく有さない素人ら（無知でウブな事業会社や地方金融機関等）に高値で売りまくり（大きいスプレッドを抜きまくり）大もうけしたのでした。

売り手と買い手に情報の非対称性があるのみならず、基本知識・技能・インフラ等に圧倒的な差が存在する場合、十分な情報と基本知識・技能・インフラ等を有する側が得をするのは、自明です。個人投資家や購入検討者さんらは、こうした状況を十分冷静に判断なさるのが賢明ですね。

私は金融商品が欲しいのではなくここに住みたいから買うんです。以上

４９９です。

５００さん、紛らわしい表現をして、すみませんでした。

おっしゃる通り、白樺レジデンスの第一期登録申し込みは、この週末で、抽選は７月３０日（月）なので、現状時点ではまだ即完はしていません。

ただ、１ヶ月くらい前に営業所に聞いた限りでは、白樺レジデンス１２０戸の販売は、会員販売と一般販売を大体半々くらいで進めることになる見込みとのことで、先にＡ〜Ｄ棟で外れた方などから「会員」限定として希望を聞く作業が進められていたようです。

そうして実際に会員から事前希望などを聞き集めていたら、Ａ〜Ｄ棟の抽選で外れた人などを含め、とても６０戸程度では足りないほどの強い希望が寄せられ、今回８０戸程度は会員を中心とした一期販売で売らないと収集がつかないほどの人気になってしまったようですね。

Ａ〜Ｄ棟の時と違って、今回の第一期はあえて「会員限定販売」とは言っていないようですが、実態は、前回外れた方などの「会員」が中心だと思われます。
さすがに一般向けには３９戸しか残っていない、というのもいかがなものか、、といった判断が働いたものと勝手に想像していますが、当初の話と少し違って、今回の販売は、ご指摘の通り特に会員販売とは呼ばず、あくまで第一期販売として扱い、第二期で残りの３９戸を扱うようですね。


そういう意味では、実際の抽選は来週月曜でも、この８０戸（厳密には８１戸のようですが）の希望者は完全に見えているので、即日完売は時間の問題で間違いないようです。それどころか、かなりの倍率になる見込みです。

といった状況なので、その後、本来の一般販売に当る第二期販売に回るのは４０戸程度（厳密には３９戸ということかと思いますが）しかないようで、この残り３９戸も即完は確実なのではないかと予想しています。

もし詳しいご事情をご存知で、以上の理解が誤っていればご指摘下さい。

このマンション、出来上がったら誰もが広尾GHよりこっちの方が良いと思うようになるだろうから（建物の質感や新しさがぜんぜん違う）、けっこう値上がると思うよ。
今でも築２０年以上の広尾GHが坪７００万〜８００万（サウスヒルはもっと上）でそれに比べると割安だから。

昨日、登録に、行って来ました。個人投資家さんです。弱気です。

白樺っていうのが軽井澤みたいなのだが、
エントランスの感じからして、もっとゴージャスなイメージの名前にしていただきたかった。

KABAちゃんとか、言われたりしないかな。（困.困）やだなあ。

午後、結果が分かります。

まあ、デリバあたりと違うのは、売ってる側も将来性、市場性を良くわかってないということではないでしょうか。そういう意味では必ずしもリスクだけではないので損しない可能性だってあります。（将来的に新規分譲時に価格調整が入る可能性もあります。）完全所有権ではないとはいえ、やはりブツがそこにあるのは強いです。

広尾GHの価値が相対的に下落するというシナリオはないのかな。。。
流石に設備的にも修繕的にも古過ぎてどうかと思うのですが。

世界的にもバブルが崩壊しているので、六ヒルあたりで債券のトレーディングをやっている方々の購買意欲が年末に向けて大きく下がりそうですから、この辺りの地価も鎮静化に向かっていくのではないでしょうか。いかないかな。希望的観測。

週末にもガーデンヒルズの中古の折り込み広告が入っていたけどまあすごい金額。見た目は設備等を入れ替えて新しくしているんだろうけど、構造の古さはごまかせないよ。上の方の言うとおり、ＧＦが出来たらＧＨは調整されるんじゃないかな。比較的にも需給のバランスとしても。

507さんどうなったの？

第１期第２次販売というのが出てますが、これは売れ残ったのかな。

>>510
低価格の物件だから一番人気出そうな物件なのにどうなったのだろ。

最近の各種市場関連データ等は、港区・渋谷区等のここ数年で地価や不動産物件価格が急騰したエリアの不動産価格動向に変調が生じていることを雄弁に物語っています。つまり、峠を超えた、あるいは、バブルが弾けつつある、ということでしょう。

国内不動産市場に１０兆円超の膨大な資金を投入して来た内外不動産ファンド等プロ投資家は、そうした市場変化を決して見逃さず、既に地価や物件価格が上がり過ぎたエリアを投資対象から外し始めてますし、サブプライムの余波で世界的過剰流動性も縮小傾向にある中、今後国内不動産市場に投入される投機資金がこれまで同様に拡大を続ける可能性は低いため、目ざとい人たちは、既に様子見を決め込んでるか、利益確定売りに出てますよ。

この物件やこの界隈の不動産は、まさにそうした傾向を最も強く受けるエリアなので、市場変調の兆しが販売動向に顕れ始めたということではないでしょうかね。バブルはいずれ弾けるものです。デベが期待している坪1,500の新規分譲マンション価格などは、恐らく叶わぬ夢と終わることでしょう。

日本の金融機能が正常化しつつある今、不動産相場は上昇→横這い→上昇を繰り返す正常な価格形成モデルに回帰するんじゃないのかな。これは言い換えると物件価格上昇→賃料上昇→物件価格上昇の繰り返しでもあるわけだし、物件価格が上昇すると、短期的には賃貸の方が合理的だと、そちらへ皆が動くわけだが、需要がタイトになることで、結局、賃料が上がって、やはり買ったほうが得だということになり、数年、横這いの価格形成がつづく物件をやはり買うということになる。基本的に資本主義型の運営をしている国では、第二次大戦以降、90-00年の日本を除いて、すべてこのパターンに収まってるんではないのかな。まあ、厳密に言うと、横這いはマイナス15%ぐらまでの下落を含むってとこなんでしょうけどね。

下落率、いつの時点と比較するかでエライ違いだ。
弱気派は1ヶ月前より下がったと言って騒ぎ、強気派は1年前と比較して上がっているという。結局のところ、なんかどーでも良くなってきた最近の私。暴落して、2004年時点に一気に戻る可能性が低いなら、それで良いや。

私も５１３さんに賛成で、たまたま３戸くらい残ったからといって、５１２さんのおっしゃるような相場の転換点を迎えているといった大げさな話ではないと思うのですが、、、。坪１５００万円で強気で売って、いっぱい売れ残ってしまったといった話でもないですし。


詳しくはわからないけど、間取り図を見ると、今回２期で出ている３件は、いずれもE棟で、７９㎡の物件が白樺レジデンスのエントランスの真上あたりと、４８㎡の２件は北向きの２階とか３階あたりの物件のように思えます。

詳しい事情は聞けないので想像の域を出ないけれど、小さい物件は、おそらく投資物件として買おうとされた方が投資用のローンが組めなかったとか、広い方はエントランスの上でひょっとして人の出入りを気にしてやめたとか、そんな程度なのではないですか。

どんな人気物件でも３％程度のキャンセルは出ているようだし、最初にA〜D棟で２００戸以上売っていた時もその程度のキャンセルは出ていた様子です。
８０戸売って３戸のキャンセルがあったとしても、まあ通常の物件のキャンセル比率以内だと思うし、たまたま１倍の倍率しかなかった比較的人気の集中しなかった物件だったので次点がいなかったとか、そんなもんなんではないですか。
実際、人気の高かったと思われる西向きのガーデンが見える７０㎡台の物件などはみんな即完だったようですし。


GFが近隣物件に比べて割安であることは事実だと思うので、この３件もじきに売れてしまうと思いますが。

５１３さん、不動産相場に、上昇→横這い→上昇　を繰り返す正常な価格形成モデルなんて存在しませんよ。そんなモデル、誰が作ったのでしょうか？　単なるインフレなら同意します。長いスパンで見れば、一定のインフレが発生するのは当たり前。インフレ期には金融資産より実物資産の方がいいけど、不動産よりインフレ率が高い資産もあるでしょう。

５１５さんは、なぜそんなに擁護説明されてるのでしょうか。業者関係者じゃないとしても、何ら根拠ない単なる憶測と想像なら、時間とスペースの無駄遣いだと思いますよ。大事なのは、憶測と想像ではなく、事実と真実です。

５１６さん

それでは５１６さんのおっしゃる’事実と真実’はどういう点かご教授願えれば有り難いのですが。

これまで倍々ゲームで高騰して来た都心部の地価動向に変調が見られる、という「事実」です。事実は計量的・定量的に把握・分析・検証可能です。

５１８さん

５１７です

早速の解説有難う御座います。

でも’地価動向に変調が見られる’という表現は飽くまでも国際言語で最もあいまいと言われる日本語の表現の中でも、どちらとも取れる表現で、’事実’とは違うのではないでしょうか。
何か数年前に流行したとある宗教の’定説です’と似た表現になっていると思います。
’事実’であれば、’地価動向が明らかに上げ止まった’とかの表現になるのではないでしょうか。

定量的に示して頂ければ、もっと判り易いのですが。

５１５です。

５１６さん、なるほどと思うコメントを頂いたので事実だけ申し上げます。

今回残った３戸は、本日の抽選でいとも簡単に売り切れました。

これで、若干の小ぶりな物件は残っていますが、５０㎡台以下のいかにも投資物件に向いた物件は全て売れてしまい、もう残っていません。

営業所は、この後、８月１３日から２９日までの長い夏休みに入るとのことです。

A棟からF棟までの４７４戸のうちで、これまで４３０戸余りが実質即日完売を続けており、後はE、F棟の一般販売約４０戸を残すばかりとのことです。
９月にこの販売が終わると、次の２棟は３年程度後の販売になるので、その後、当面は販売対象物件がありません。

「これまで倍々ゲームで高騰してきた都心部の地価動向に変調あり」とのご指摘ですが、おそらく以下の新聞記事のように、「都心部における２００７年度上半期の新築分譲マンション㎡当り単価が、対前年比倍増しているところがあり、最高は広尾の前年比５．７倍」といった記事などを指しておられるのかと思います（これは推測ですみませんが）。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070803hg01.htm

これらは不動産経済研究所などが最近出したデータの焼き直し記事ですが、冷静に見ると、これは対象となる物件供給が余りにも少なく、例えば広尾エリアの場合、たまたま対象となった有栖川パークハウス物件があまりに高級・高額物件だったために５．７倍となって起こっている数字上の現象であり、実態を表していません。
要すれば用地不足と一部売り惜しみのために、都心部の供給物件が極端に少なく、この結果、たまたま対象となった物件の制約から表面的に起こっている誇張されたデータです。
同様に港区全体の㎡単価前年比９０％アップは、有栖川PHに加えて、高級物件であるパークコート虎ノ門Atago Towerがデータを引っ張っています。
これらの物件は、相当高級な仕様の物件であり、前年に近隣で売られた物件と単純比較はできません。


最近では路線価の４倍でも取引が見られることから、実際の路線価の推移よりも実売買価格で見るともう少し高騰している例はあると思いますが、少なくとも路線価で見る限りは、このGFの建つ日赤通りの路線価は、㎡当り平成１７年度　８４万円→１８年度　１９％アップの１００万円→　１９年度　２６％アップの１２６万円であり、「年々倍増の地価」というご指摘はやや誇張で、事実に反するのではないかと思います（ここも恐縮ながら判断を入れていますが）。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/html/40047f.h...

マンションビジネス・コンサルタント会社として有名なトータルブレインは、そのレポートで現在の首都圏のマンション分譲が二極化しており、立地のよい希少価値のある物件は極めて好調に売れているが、郊外や駅遠の物件は売れ残る傾向が強まっていることを述べています。２００７年４月３日のレポートなどをご参照下さい。

http://www.totalbrain.co.jp/press/press.html

こうしたなかで、このGFは、都心の好立地にあり販売好調な二極化の典型的な物件として、いろんな住宅評論家やマスメディアが採り上げています（これはデータを引用できませんが、土地のグランプリなど多くで出ています）。

尚、私はご指摘の通り、不動産業者でも業者関係者でもありません。少しお給料はいいかもしれませんが、普通のサラリーマンで、A〜D棟の一般募集で申込みましたが倍率が高く残念ながら落選し、次の機会を検討してきている者です。ここと三軒茶屋の物件を検討しています。

確かに、超都心部での不動産価格高騰のペースが若干ペースダウンしていることは、最先端で売り買いをしているプロには自明なこと。
理由もはっきりしていて、早すぎる不動産価格上昇と悪徳ファンド運営者の締め上げの２点を目的として、銀行の不動産融資へのスタンスが明らかに変化しているからです。
しかし９０年のときとの明らかな相違点は、金融当局がはやめはやめの打ち手を打って、とりかえしのつかなくなる前に、上昇スピードを抑制したり、悪徳業者にストップをかけたりしている点だと思われます。
こうした政策は、過度なエクイティ価格上昇を抑える一方で適度な新規物件供給を抑制し、結果としてのオフィス賃料やレジデンス賃料の上昇をもたらし、最終的に、少々上がりすぎたエクイティ価格の適正化につながる動きだともとらえることができるわけです。
たとえれば中国等の新興国の大企業の株価が１年で倍になっても、翌年、結局、売上も利益も倍増し、倍になった株価の理屈付けがちゃんとついてくるといったケースをイメージすればよいのだと思います。

久しぶりに広尾ガーデンヒルズの前を通りました。
今の季節は暑い中、緑が多くてほっと出来ていいですね。
このマンションも大分建設が進んできたようです。
ここも緑が多いようですから、広尾近辺の緑化はますます
進むことになりそうですね。

ここはぜひ住みたいです。お金があればの話ですが。

白樺レジデンスのモデルルームを今作っているようですね。
もう半分以上売れたのに今更何をしているんだろう・・・

＞＞４２６さん

「それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。」と、無知にまかせてのたまわっておられましたが、最近のサブプライムローン問題に起因するヘッジファンド等の破綻や世界同時株安、信用収縮状況を、どのようにお考えでしょうね。

「ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話」ではまったくないことが、まだお分かりではないのでしょうか？　この数日間に欧州中央銀行や連邦準備制度理事会、日本銀行等が、いかほどの流動性を短期金融市場に供給せざるを得なくなったか、ご存知ないのでしょうか？　

先を見る目がないというか、常識がないとうか、今読み返すと本当に頓珍漢なことが良く分かりますね。

まあ、その程度の知識レベルや知的水準のみなさんが、俄かセミプロ不動産投資家気取りで、この物件含め、借金してまで、都心部不動産物件に投資（投機）しようとされているのでしょう。まったく、火遊びにもほどがありますね・・・。

このまま世界的な信用収縮が続けば、株式・不動産等の現物・金融資産の価値も下落するため、それら資産にしこしこ投資して来たいわゆる自称富裕層さんたちは、大きな損失を蒙る事間違い無しで、そんな状況でどんどん不動産買い増せる程余裕がある連中はそう多くはないでしょう。

おいおい、あんたは上の方で理屈をこね回していた銀行員か？
これだけポートフォリオで損も出していて、銀行株がこんなに下げていて、他人事のように批判している暇があるのかね。目糞鼻糞め。
大体この物件は基本的に投資用ではないだろう。投資用マンションのところにいって屁理屈をこねたらどうだ。

528さんのような人でも分かるように、説明してあげましょう。

何ヶ月も前から、サブプライム問題のリスクを、本掲示板の色々なスレッド（ここ以外だと、広尾ＧＦスレとか）で警告し続けて来た者です。

私が注意喚起を始めた当初、サブプライムなんて米国の貧乏人が住宅ローンを返せなくなるだけで、日本の不動産市場に何ら関係ない、なんてコメントしてる白痴さんも大勢いらっしゃったのには、呆れ果てて開いた口が塞がらなかったのですが、こうして世界的流動性危機が忠告どおりに実際起きてもなお、無知蒙昧なる愚かな議論が延々続けられていることには、実に驚きを禁じ得ません。

サブプライム問題が長期化するか否かは置いておいても、ひとつだけ確実なことは、世界的な過剰流動性がこれを機に急速に萎えるということ。これまではあり余った巨額資金が行き場を失って、ファンド等を通じ無理矢理に投資先を見つけ出した挙句、先進国やエマージング市場の株式・不動産市場等に大量供給され続けて来たのですが、それが急速に萎むってことです。今般不動産バブルが派手に弾けた米国では、ウォルマートが業績下方修正を発表するなど、既に個人消費減速感が色濃く出始めており、景気後退局面に片足突っ込んだ状態です。

サブプライムで損失を蒙った金融機関や機関投資家は、市場の混乱がいつ収束するか見極めが付くまで様子見するため、これまでと同じようなペースと金額で、世界中の色々な投資対象に資金を流すことはなくなり、逆に資金を一斉に引き上げて、リスクが低い国債等の購入に向かうか、資産売却で利益確定した上で投資を手仕舞う流れ等が定着することでしょう。この結果、世界中でバブルを作り上げていた余剰資金が急速に萎むため、世界的規模で、実物資産・金融資産ともに、その価格の下落が始まることになります。

よく、今回の市場混乱は日本の不動産市場には影響を及ぼさない、なんて寝ぼけたうわ言をこの機に及んでほざく無知蒙昧の輩さんもいらっしゃいますが、何を根拠にそういう愚かなことをおっしゃるのでしょうねえ。日本の不動産価格高騰が始まったのは、数年前にモルスタはじめとする外資系金融機関や投資ファンド等が、欧米不動産価格高騰の結果投資妙味がなくなったことから、当時割安感が非常に強かった日本の不動産市場に大挙して押し寄せ、実にこれまで１０−２０兆円もの世界中からの投資資金を呼び込んだからこそであり、そうした投資資金こそが、今回のサブプライム問題の影響を最も甚大かつ直接的に受けるのです。

本国で火が吹いて、その損失補填のためにも、信用不安に備えた流動性確保のためにも、日本の不動産資産等の売却の挙に出ることが間違いない一方、こうした市場環境ではガンガンと大量の買いを入れるだけの度胸と資金力を持つ投資家は、内外ともにそうそうはいないことから、結局とどの詰まりが、資産価格はどうしても下落せざるを得ない道理です。

本スレ参加者の中には、たとえＲＥＩＴの価格は下がっても、実物不動産価格は下がらない、といった愚かな発言を繰り返す不逞の輩もいるようですが、まったくのナンセンスで、お門違いで、頓珍漢ですね。ＲＥＩＴが下がればＲＥＩＴをどんどん買う人は基本的にいなくなるので、ＲＥＩＴ経由で不動産市場に流れ込んでいた投資資金が大幅に細ります。また、金融収縮時には金融機関は貸付金回収や担保条件強化に動きますから、銀行から借金して不動産を購入した層は、もはや新規物件購入に向けた新たな借入れは著しく困難となり、やはり不動産市場に流れ込む投資資金が細ります。

市場価格というものは、買い手と売り手がいることを前提に、買い手より売り手の方が多ければ（あるいは、買い手より売り手の方が売り焦っていれば）当然足元を見られて資産価格は下がるのが当たり前過ぎる当たり前のことです。そして、一旦価格が下がり始めれば、借入金返済の裏づけとなる担保価値が下がる訳ですから、当然に金融機関は追加担保を要求して来ますし、借入人がそれに応じなければ当然に期限前弁済を迫られ、資金力のない借り手は保有不動産を売却してでも資金捻出するより他しようがありません。こうして、金融収縮によりドミノ倒し状態で次々と不動産売却が進む反面、この時期にガンガン不動産取得を行う奇特な買い手は極めて限られるため、結局のところ、実物不動産価格もこれからジリジリと下落せざるを得ない状況に追い込まれるのです。

こうしたドミノ倒し現象が、どの程度のペースとスピードと程度で起こるかは、なかなか予測が難しいものですが、他方、市場動向の方向性自体は、上述のような流れとなることはほぼ間違いなく避けがたいことでしょう。このお陰で、確かに金利は今後もあまり上昇しない、もしくは若干下がるかも知れませんが、もともと日本では大した金利ではないので（これが所謂円キャリー取引による円安を助長してたわけですが）、むしろ不動産価格下落が実態経済面に及ぼす悪影響の方が、強く懸念されるところです。

私はここに住みたいから現金で買うんです。そっとしておいてください。以上

実需でここを厳禁購入される方は、まったく問題ないです。
他方、借金してまで、投資（投機）目的でここを買う、自称富裕層の皆さんには、忠告です。

当方、これまで他の掲示板でもずっと同じ主張を繰り返して来たが、サブプライム問題の本質は、①「高リスク債権（＝サブプライムローン）」を②「債権証券化（＝幅広い機関・個人投資家層が購入）」により、高リスク資産が広く世界中に行き渡ってしまったことを背景に、その高リスク資産の信用力劣化顕在化に、世界中の金融為替資本市場が過敏反応し、実態経済にも悪影響を及ぼし始めているということ。

これまで一般にまことしやかに喧伝されていたことは、証券化とは投資家層の裾野を広げ、信用リスクや破綻時の損失を幅広い投資家層が広く「薄く」負担するため、かつての日本のバブルのように、信用リスクや損失が特定金融セクター（つまり銀行）のみに集中することがなく、よって万が一信用不安が起きても、金融システムへの影響が小さい、という理屈。

ところが、全然そうなってません。むしろ、銀行は言うに及ばず、ヘッジファンドやら機関・個人投資家やら、色んなところで火を噴いてしまっているし、しかも、サブプライムが組込まれた仕組債の場合、そのリスクや損失の度合いが市場で見えにくく、結果として、幅広い投資家層が広く負担する信用リスクや損失が本当に「薄い」のかさえ判然とせず、そうした不透明性を背景に格付け会社もこうした仕組債を一斉格下げし、さらに投資家心理を冷やし込ませ世界市場全体に疑心暗鬼を生み出し、結果、有力金融機関でさえ信用不安が発生、資金調達が困難になるに及び、金融システム崩壊を危惧した欧米日の金融当局が巨額の緊急資金供給を行った次第。

当方、以前から繰り返し主張して来ているが、日本の現在の不動産バブルも、かつてのバブルよりむしろタチが悪い可能性が高い。なぜなら、かつてのバブルの元凶は、銀行による過剰な不動産担保付貸付だったため、地価下落時にも銀行が慌てて貸付債権回収・転売等を行うことはなく（というか、貸付債権売買できる市場もなかったため、やりたくても簡単に処分できず）、比較的緩やかに不動産市況悪化や金融収縮等が進んだといえる。

他方、現在は不動産担保付貸付債権が大量に証券化され、機関・個人投資家等が短期売買前提の金融商品として保有し、しかも証券化市場発達により容易に貸付債権の売買が可能となったことから、一旦市場環境が悪化し始めると、そうした投資家による投売りや狼狽売りにつながりやすく、かつてのバブル以上のスピードと度合いで、不動産担保付貸付債権の価値暴落が発生し易い市場構造となっている。

幸い、現時点の日本においては、上記の①（証券化商品裏づけ資産の信用力劣化）の問題は日本ではまだ顕在化していないが、今回のサブプライム・ショックで欧米景気が後退すれば、日本含むアジア経済への悪影響は避けられず、結果日本経済も低迷期に陥れば、返済不能となる住宅ローン債権が発生する可能性も否定し切れず、その場合、日本でもサブプライム問題の二の舞が生じる可能性は否定はできない。ただ、日本の住宅金融支援機構証券化商品は完全パススルーでなく、事実上機構保証付きのはずだから、少なくとも機構銘柄は、米国と同じ問題が起きる可能性は低いだろう。

いずれにせよ、米国は日本のバブルから学んでいたようで、実はあまり学んでいなかったことが、今回のサブプライム・ショックでハッキリと分かった。証券化という金融技法も、決してバブル崩壊ショックのクッションたり得るものでなく、むしろ世界中にショックやリスク・損失等を拡散させる「罠」として機能したとさえいえる。過剰流動性を背景に異常な高騰ぶりを示した米国不動産市場をバブルではないと言い張り、信用力が低い低所得者層向け高金利住宅ローンをどんどん注ぎ込み、不動産価格が上昇すればその分追い貸しして元本残高を膨らませて行く手法は、永遠の地価上昇を信じて悪魔の罠に陥ったかつての日本のバブル崩壊プロセスとまったく同じ。この問題、非常に根が深く影響も甚大かつ幅広いため、今後も引続き市場・経済動向等を慎重に見極めるしかないでしょう。

ここ狙って、投資利回り云々とか言ってた人たち、この数日間の株価暴落で相当大損してるんじゃないの？

頭金すら吹き飛んじゃって、手付け放棄とか真剣に悩んでる連中とか、結構いるんじゃないの？

自称富裕層さんたちって、ほんとに、吹けば飛ぶよな人たち多いから、ね。

５３１＞＞う−む。ここってマンションコミュなのに・・・　どこの世界にもいるんだなあ。。。学校のクラスにもこんなやつ必ずいたよね（笑）

531さん

仰っている事は非常に理路整然としていて、なるほどと考えさせられる事はあります。
但し問題点が以下の通り二つあると考えます。

１．余りに悲観的なシナリオに基づいて分析をされて居り、このサブプライム問題を機会に世界経済がシュリンクすると考えている点です。世界経済の拡大は続いて居り、当該サブプライム問題においても影響はある程度の範囲で収まるのではないでしょうか。

２．不動産価格にも影響は避けられないでしょうが、都心特に超都心とされる物件においては、既に供給量が限られて居り（過去数年は企業がリストラの一環として自社福利厚生物件を中心に手放した結果、都心に物件が出ましたが、もう企業は放出する物件をそれほど保有して居りません）、一方需要は根強く有り、影響は限定的、と言えると思います。従い、価格上昇のスピードは大きく鈍るでしょうが、デフレスパイラルの如く下がり続ける、というシナリオは無い、と考えます（郊外で供給が今後も出る物件は別ですが）。


以上

なんか起こってくれないと行き詰っちゃっている人はどこにでもいるようだね。
何も用がないのに、ただうろつきまわっている。人の揚げ足とってみたり
からかったり。
昔の遊郭での言葉だが「廊下とんび」というらしい。
金がないから上がれない。幇間のような旦那にごちそうしてもらえるような愛嬌や
芸があるわけでもない。

535さんは、自称富裕層さんですか？　株とかで相当やられた憂さ晴らしですか？

534さん、ご質問にお答えしましょう。
１．サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

２．国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内（港区・渋谷区等）都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰の基礎を作って来た、外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げると考えられるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなること、です。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味の物件等については、若干の調整局面に入るでしょう。ただし、仮に価格下落が生じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように何分の一までシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整かも知れません。

上記を踏まえ、現状、特別に資金繰りに窮したりしてない限り、あわてて保有不動産等資産を売却したり、買い増したりする必要はないと思われますので、特段の必要がなければ、泰然自若かつ悠然と構えて、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決め込むくらいの余裕が欲しいものですね。

上記に若干補足・修正を加えます。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

当方もサブプライム問題についてはそれほど悲観はしていません。勿論、この問題が起きようが起きまいが、米国景気は住宅投資の長期の冷え込みにより減速することは明確でした。勿論中央銀行の失策により、この問題の収拾がつかなくなるリスクはあると思ってはいます。それはサブプライムというよりは、これを景気に明るみに出たＣＤＯの問題、そのＣＬＯの需要低迷を経由したＬＢＯなどのアクティブティの減少。米銀のバランスシートの悪化、収益悪化です。カナダなどではＣＤＯに似たスキームのＳＩＶがＡＢＣＰで調達する構造であったためＣＰなど短期資金市場が大混乱しました。そういった波及が、ある程度予見できたものの、想定以上に不透明感、不安感を煽り、投資家のリスクテイク姿勢を極端に悪化させています。
サブプライムはご指摘のように１．３兆ドルの小さな市場ですし、問題になっているのはその一部の変動型です。これは明らかにファンフダメンタルが悪化しているため、値段はつかないのは理解できます。ただプライムも含めて証券化されたものがすべて不良債権化するかは疑問です。勿論延滞率もある程度は上昇するでしょうが、不動産価格が半分になるならともかくも、そもそもＬＴＶも低いわけですし、2005年以前のローンは問題は小さいでしょう。ちなみにサブプライムのＡＢＳのインデックスＡＢＸというのがありますが、今はＢＢＢで４０という価格ですが、不動産価格１５％下落を織り込んだ水準になっていますので、市場はすでにかなり悲観的になっています。
住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い野は事実ですが、ＧＳＥ（フレディマック、ファニメイ）保証分を含んでいますね。こちらんはかなり健全なものですから（価格付けもライボーマイナスだと思いますよ）、むやみに大変だと煽るのもいかがかと思いますが。
ただし、今回の問題がコモディティー価格暴落、エマージング市場債券価格暴落と波及してくれば、ちょっと大事になるかもしれませんが。