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広尾の住人 [更新日時] 2009-08-05 19:55:00

広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が1月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。

一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。


所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分



こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00

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  1. 469 458

    せっかくなので、もう少し補足しますね。

    上記のようなディスカウント価格の、より正確な試算のためには、本当は本定期借地権物件の分譲価格に占めるコスト要因をさらに細かく分解・分析して評価する必要があります。本物件がどうかは分かりませんが、分譲価格の中に定期借地権(地上権)自体を見込んでいる場合もあるかも知れません。その場合は、そもそも地上権の価値とは何か、という根源的問題も生じ得ると思われますが、他方、所有権物件と定期借地権物件との価格乖離は若干緩和されるはずですね。これは、もしその辺りの事情について詳細をご存知の方がいらっしゃれば、より正しいシミュレーション結果をお知らせ頂ければ幸いです。

    また、個人的な結論部分で、4%程度のグロス利回りを想定している理由ですが、もし全額自前のキャッシュでポンと購入する場合は、純粋に他の投資機会より少しでも高い利回りが確保されるのであれば、その投資判断に一定の経済合理性は認められるでしょうが、もし購入資金のかなりの部分を住宅ローン等の借入で賄おうと考えている場合は、投資対象物件からのネット利回りが当該借入金の金利より低ければ、わざわざ借金して投資しても損するだけなのは自明ですね。現状の住宅ローン金利水準や通常の自己資金と借入金のレバレッジ比率等を勘案して、少なくとも4%超のグロス利回りが確保されない限り、投資利回り目的で借金してまで本定期借地権物件を購入することは、まったく経済合理性を欠くこととなるのは、容易にお分かり頂けると思います。

  2. 470 匿名さん

    長々としたレスの割に根本的なミスがありますね。
    マンションの所有地持ち分を、純粋な土地の所有権と一緒にして計算するのは大きな間違いですよ。
    なぜならその共有持分権は、権利行使に多大な制約があるから。単独で土地だけで処分することはもちろんできないし、マンションの建て替えにも様々な制約がある(他の共有者の同意など)。およそ自分の土地に家を建てたり売ったりするのと違う。その分、価値は下がる。
    よってマンションを購入するときに手に入る形式的な土地の所有権は、土地の所有権として資産価値を計算するのは間違いです(実際はそんな価値はない)。そういった制約や不確実性(他の共有権者の同意の可能性等)を大幅に割り引いて入れるか、純粋にマンションが完全に老朽化するまで資産価値を計算した上で、たとえば70年後以降に立て替えた場合の新たな価値も参入するか(現在価値は非常に小さくなるのでほぼ無視できる)、でしょう。

  3. 471 458

    そんなことは百も承知ですよw

    当然、所有権物件の分譲価格に占める土地持分価値は、それだけを取り出して売買できるものではないのですから、すくなくとも、所有権物件を購入した買い手側にとって、その価値はフィクションでしかありませんね。

    とはいえ、土地持分価値を無視することもできません。デベが設定する分譲価格に占める重要なコスト要因ですからね。デベ側からすれば、近時の所有権物件分譲価格高騰の根拠としてうまく使っているわけですが、実際のところ、物件毎に本当の土地仕入れコストがそのまま分譲価格に反映されているかは甚だ疑わしく、数年前の土地がまだ安かった頃に仕込んだ土地に開発する物件でも、最近の地価高騰やマンション価格上昇に便乗して、実際にかかったコスト以上の割高な分譲価格を設定している場合もあるでしょうから、それなりの相場感を持って計量的な検証を行うべきと申し上げているだけですね。
    その辺の本当の土地仕入れコストは、どの土地を幾らで落札したか等の明細情報が入手できない限り、購入検討者側からは分からない以上、ここでの試算では考慮することができないため、現時点での近隣地価相場を援用する、より簡便な試算方法をとっているだけですが、もっと他に良い試算方法があれば、ぜひ教えて頂きたいものですね。デベにとっては、逆に、その手の情報は顧客に手の内を知られてしまいマズいので、当然、広く一般には開示なんてしませんよね(公共物件で公開入札結果が公表されている場合は別ですが)。

    いずれにしても、定期借地権物件の分譲価格の妥当性を評価・判断するに当って、所有権物件の分譲価格とのコスト構造の差異や、想定されている地価設定等を勘案して比較考量しなければ、単に定期借地権物件の価値は所有権の80−90%などというデベのセールストークを鵜呑みにしていれば、割高な定期借地権物件をあてがわれて売り逃げされる危険性が高まることは間違いありません。まだまだ国内不動産市場に定着しているとも、評価目線が確立しているとも言えない定期借地権物件の購入を検討をされる場合には、こうしたポイントにぜひご注意下さいね。

  4. 472 匿名さん

    >>470さんの趣旨・意図は不明確ですね。論理のすり替えというか、だからどうだといいたいのか? 

    要するに、買い手にとっては、土地だけ切り取って売買できない以上、土地持分価値を無視しろ、分譲価格には土地持分価値は対して影響を与えないから気にするな、定期借地権物件も所有権物件も大差ない、そう言いたいのですか? 

    それって、定期借地権物件を売出してるデベとかの、思う壺じゃないですか??? だって、デベにとっては、明らかにコストが大きく異なるわけですよ。
    定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。

  5. 473 購入検討中さん

    なんか、マンション分譲価格の決め方の議論になってますね。

    マンションに限らず、不動産物件の価値評価(鑑定)方法は、おもに収益還元法(収益価格)、取引事例比較法(比準価格)、原価法(積算価格)などがあります。これを開発業者の立場で分譲価格決定に当てはめれば、まず原価法で積算価格を出し、少なくとも分譲価格が原価割れしない(損失が発生しない)ことを当然の前提として、あとはどこまで利幅を上乗せできるの検討が重要となり、その利幅決定の際に役立つのが、収益価格や比準価格ということになります。

    もしも購入者側が、定期借地権物件と所有権物件で、本当は原価(積算価格)が大きく異なるにかかわらず、どちらにも同程度の価値があると信じてくれるならば、積算価格は明らかに所有権物件の方が高いにもかかわらず、定期借地権物件の分譲価格を所有権物件のものとさほど変わらない水準まで引き上げることができ、開発業者にとって極めて魅力的な、非常に大きな利幅を設定できるわけです。これは、明らかに、購入者側にとっては不利益なので、購入検討時には厳しくチェックすることをお勧めします。

  6. 474 匿名さん

    472さん

    「定期借地権物件の開発コストに用地取得関係費用は一切含まれないわけで、それで所有権物件と同じような分譲価格設定して、どんどん売れるなら、ホントに笑いが止まらないと思いますよ、あまりにもボロくて。。。」

    とのことですが、別に私は業者でもないし、開発業者の肩を持つわけではないですが、472さんが不動産会社に恨みでもあれば別ですが、ちょっと言いすぎというか誤解が過ぎると思うのですが、、、、。

    定期借地権は一定期間、その土地を活用できるという立派な物権であり譲渡も可能な権利で、担保設定もできます。

    開発業者が定期借地権条件のマンションを建築して分譲するためには、定期借地権という物権を地主との間に契約して、対価を地主に払わないといけないのは当然であり、「用地取得費用が一切含まれない(土地は全くのタダ)」というのはいくらなんでも暴論と思います。

    一般にその対価は所有権の7割とか8割とか言われていますが、それを実際いくらで見るのがいいのかはまた別の議論です。でも用地取得費がタダで濡れ手に泡ではないのは自明です。

  7. 475 匿名さん


    すみません、濡れ手に泡は「濡れ手に粟」の典型的な誤記でした。

  8. 476 匿名さん

    ふーん。

  9. 477 元祖匿名はん

    プロのマーケットであれば、例えば事業用定借20年の収益物件ならば
    20年でエクイティ価値はゼロに逓減する前提で投資利回りを弾きます。

    住宅の定借は正直よくわかりません。50年経ったケースがないので。
    感覚的には、買って住んでタックスメリットがあって早めに売るのなら
    アリなような気がしますが。わかりません。

  10. 478 匿名さん

    へー

  11. 479 匿名さん

    458
    長文お疲れ。
    理屈は別に間違ってないと思うが、ゴミ投資家の俺の計算と全然違うのはどうしてだろうと思ってよくみてみたら下記の点について気付いた。
    1.「坪2万円」:新築でそれはない。築20年の広尾ガーデンヒルズの市場相場が今そんなものだ。坪2.5万は行ける。
    2.家賃相場が全然上昇しない前提をおいているようだがそんな訳はないだろう。どんなに悪くとも物価連動で上がるはずだ。尤も後年では老朽化で下がるだろうがPVに効いてくる最初の方は上昇効果の方が高いはず。
    3.そもそもこんな部屋単位のマンションを仕込もうという投資家はプロな訳はない。節税効果を狙った個人ゴミ投資家が主体なはず。このような借地権物件は土地部分の価値が少ない分減価償却が多めに取れて最初の節税効果が大きい。その効果を計算に入れると投資メリットはもっと大きい。
    ということで、結論は全然違う。タワマンの北向き下層階が50倍の倍率になるのは何故だか分かってるかい。全員がバブルに踊らされてるからではないのだよ。

  12. 480 458

    474さん、たしかにご指摘のとおり、定期借地権という権利自体に価値があるのは間違いないと思います。ただし、これこそ、なかなか原価の積上げによる積算価格の算定は難しいため、借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値を定期借地権価値と考え、収益還元法で収益価格を算定することが理論上最も妥当なのではないでしょうか。

    かかる前提に立てば、上記で示した物件例(30坪2LDK、月額賃料坪単価2万円、月額家賃60万円)の場合、53年間の定期借地期間中に創出されるキャッシュフロー総額の現在価値は、割引率を4.5%に設定すれば、約1億4千5百万円(グロス)ほどと試算されます。

    この物件が定期借地権物件でなく所有権物件である場合、53年後に残る土地所有権の処分価格を残存価値(ターミナルバリュー)と考え、53年目のキャッシュフローに加算した上で、それを含め53年間のキャッシュフロー総額の現在価値を算出すれば、理論上は所有権物件(期中キャッシュフロー53年分+53年目のターミナルバリュー)の現在価値(=物件分譲価格)と考えても良いと思われます。

    この場合、繰返しになりますが、53年後の地価水準変動状況次第でターミナルバリューも大きく変動(高いボラティリティ)するため、厳密には、未来を正確に予測できない限りは正確な現在価値試算もできませんが、ここはあまり悩んでもしょうがないので、一定の合理的割切りとして、仮に現在の地価水準がそのまま53年後まで不変と仮定して試算してみると、地価水準が467さん提示の坪1,200万円の場合、53年目の土地持分価値は、本物件土地持分13坪×1,200万円=1億5千6百万円、割引率4.5%で53年間割引いた当該土地持分の現在価値は1,500万円ほどまで低下するため、上述の定期借地権の価値と合計すると1億6千万円となり、いわゆるディスカウント価格は93%ほどとなります。

    しかしながら、今後53年間に地価がまったく上昇しないという前提は、果たして現実的でしょうか? たとえば、過去53年間の地価は、バブルもあればバブル崩壊もありましたが、国土交通省HP(http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=4)によれば、広尾界隈の平米当り公示地価は、広尾3丁目データを準用すると、直近の2007年が110万円、調査開始した1970年が10万円であり、年平均上昇率はおよそ6.7%(なお、2004年のバブル後最安値は74万円で、この場合でも年平均上昇率は約6%)となるため、これを53年間に当てはめると、現在の坪1,200万円の地価は53年後には3億5千万円弱にもなり、13坪分の土地持分価値は45億5千万円にもなるため、それを4.5%の割引率で現在価値化して4億4千万円となり、定期借地権の価値と合計すると5億8千5百万円、よってディスカウント価格は25%に過ぎない水準となることが分かります。
    仮に地価上昇率を年4.5%とすれば、キャッシュフローの割引率4.5%と打消し合うため、53年後の土地持分価値の割引現在価値は、現在の土地持分価値である1億5千6百万円(坪1,200万円)のまま変化せず、定期借地権の価値と合計すると3億百万円、よってディスカウント価格は48%ほどとなります。

    他方、ディスカウント価格が80%程度になるケースを考えてみた場合、土地持分価値の割引現在価値を逆算すると3千6百万円(坪単価278万円)ほどとなりますので、現在の地価水準(坪1,200万円)を前提とすると、4.5%の割引率を変えない前提ならば、地価の年平均上昇率を1.6%前後と想定することとなりますが、皆さんはこの年平均地価上昇率の水準を如何お考えでしょうか? おおむね妥当と考えるならば、ディスカウント価格80%程度が見込めると判断されることでしょうが、過去53年間の広尾界隈の地価年平均上昇率を、過去40年弱の平均値と比較考量した場合、かなり保守的過ぎる想定と判断される方もいらっしゃることでしょう。また、通常の物価上昇率が2−3%程度と考えられる点からも、1.6%との想定はやはり保守的に過ぎるかも知れません。ちなみに、地価上昇率を2.5%と想定した場合のディスカウント価格は72%程度となります。


    なお、最後にもう一つの極めて簡易な定期借地権物件と土地所有権物件の価値の差異を試算する方法をご紹介しましょう。所有権物件の価値試算方法を、定期借地権物件と同様に、創出されるキャッシュフローに基づく収益還元法とするのですが、定期借地権物件と異なるのは、土地利用が一定期間に限定されることがないことから、永遠にキャッシュフローが創出され続けると仮定して、そのキャッシュフロー総額の割引現在価値を算出する方法です。具体的に計算してみますと、当該物件の年間賃料収入が720万円ですから、これを割引率の4.5%で除すればOKで、試算結果は1億6千万円となります。この場合のディスカウント価格は90%となります。
    注意深い皆さんであれば、この結果が、上記の幾つかの試算結果のうち、所有権物件価値に係る地価水準を今後53年間不変であると想定するケースとほぼ同等の結果となる点にお気づきかも知れませんが、これは、この簡易な試算方法が、あくまでも当該土地利用の結果創出される賃料収入たるキャッシュフロー(インカムゲイン)のみに依拠しており、将来的な地価上昇に伴う残存価値たるターミナルバリュー(キャピタルゲイン)の増大等の可能性が事実上まったく考慮されない(つまり、地価水準の変動と無関係に割引現在価値が決まる)試算方法のため、53年目での土地持分価値の上昇によるキャピタルゲインを想定していないケースとの類似性が高まったためと考えられ、既述のとおり、その妥当性に係る評価・判断は、結局のところ、今後53年間の地価水準変動動向次第であるとしか申し上げられない点、念のため申し添えます。

    以上、ご参考まで。

  13. 481 匿名さん

    479さんに幾つかコメントします。

    まず、坪2.5万円が妥当か否かは市場が決めることですが、安易に楽観的見通しをお持ちになることは危険だと忠告申し上げておきます。同一物件でも住戸条件(広さ、間取り、向き、階数等)により賃料水準はかなり異なる可能性が高いため、広尾GHが坪2万円だからといって、本物件でかならず坪2.5万円取れる保証はどこにもありませんね。また、賃料水準が53年間一定とする仮定も、簡易物件価値評価においては、おおむね合理的と考えられます。おっしゃるような、建物老朽化に伴う賃料逓減を相殺しなお上回るインフレが生じる場合には、土地持分価値も同様にインフレしますので、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、トータルでの投資収益や利回りが高くなる可能性が高いと想像される点にも留意が必要ですね。

    また、プロ投資家や機関投資家でなく個人課税への節税目的投資ならば、念のために以下につき十分ご留意頂くことが妥当と思われます。そもそも、建物の減価償却費により節税を図る由ですが、ご存知のとおり、貴方が今後も安定的に課税対象所得を生み出す限りにおいて、これは結局のところ課税繰延べを受けるだけの話で、純粋理論的には真の節税になるものでない(当座の課税額を減少させ先送りする効果)点改めて認識しておくべきでしょうし、また、もしも物件購入資金として住宅ローン等借入金により資金調達を行うのであれば、ローン金利を上回る(利払い前ネット)投資収益利回りが確保できない限りにおいて、むしろ本当に損失が発生し結果的に節税となる(税支払タイミングの繰延べ効果でなく、真の実損発生に伴う納税額減少)ことについてしっかりと認識が必要です。

    おっしゃるような、タワマンの北向き下層階が50倍の倍率となるのは、冷静な利回り計算のもとで割安と評価される住戸に個人・不動産業者・セミプロの類が殺到するからですが、それは、あくまでも冷静かつ現実的な前提条件に基づく計量的分析の結果割安と評価された場合に限るのであって、具体的数値・条件・情報等に基づき割安と評価されない物件で、そのようなことが生じることはありません。ただし、市況がバブル気味となると、そうした冷静沈着な判断能力が低下し集団催眠状態に陥る人たちが、特に素人個人投資家に多くなるため、あとで傷口が広がったりすることも少なくないことから、よくよくご用心ください。

  14. 482 匿名さん

    474です。

    480さん、大変わかりやすいご説明、ありがとうございました。

    一定の仮定を置いて計算しなければならないことは事実ながら、おっしゃっていることは正しいと思います。

    「永遠のキャッシュフローに基づく収益還元法の比較の場合、グロスレート4.5%程度を想定すると定期借地権物件が所有権物件の90%程度となる」という結果は、かなり上のスレ388で別の方も算式を付けて説明されておられ、結果は一致していると思います。

    ご指摘の通り、53年後の土地の価値は今後の土地の値動きいかんで相当変わり、今後の日本の物価変動率の推移のみならず、そもそもの人口動態や景気の推移によってプラスにも、またバブルの後のようにマイナスにもなりえます。

    土地の値段は日本のみならず欧米でも15年周期くらいで見ると、相当落ち込む時期がやってきています。

    このように考えると、個人的には、今後53年間の長きにわたって、毎年どの例外の年もなく2.5%ずつ土地の価格が複利ベースでコンスタントにあがっていくというシナリオは、人口動態(減りそう)や日本の相対的な国際競争力(中国などに負けそう)なども考えると、かなりベストシナリオに近いと思うので、この前提で計算される現在の定期借地権物件=所有権物件の72%という結論は、まずリーズナブルな水準なのかな、と思います。

    まあ、今回のE,F棟の定期借地権での単価は坪500万円〜600万円中心だし、坪500万円前後でも結構よさそうな物件もありそうなので、これだと近隣の所有権物件の相場(800万円〜1000万円程度)に比べて50%から60%の水準で買えることになるので、やっぱり相当割得かなと考えています。

    それに私の場合、そもそも84㎡程度で1億2千万程度だったら何とか買えるけど、絶対額が2億から2億5千万もすると、悲しいかな予算オーバーで買えないので、やはりこの辺りの所有権物件はあきらめており、GFのE,F棟物件に興味大です。

  15. 483 元祖匿名はん

    53年後のターミナルバリューをおくとか非現実的なプロジェクションだと思うのですが。

    結局5年後なり、10年後なり、15年後なりに最終売るときにいくらで売れるのか売却予想額をもとにIRR計算するしか方法がないのでは。(それでもよくわかりませんが短期のほうがまだわかりやすいかな)

    要は上がるか(or下がらないか)、下がるかに近いと思いますけど。

  16. 484 匿名さん

    >>483
    その10年後の売却予想額も理論的には53年後のキャッシュフローまで考えないといけないわけですから。。。

    いずれにせよ、53年後に所有権を持ち続けられるかどうかで所有権と定期借地権とに大きな差を見いだすこともあまり意味がないという感じはしますね。あまりに先過ぎる。建て替えとかそう簡単にはできませんし、自分が生きていない可能性大だし。
    そう言う意味で、所有権の7割程度の額で購入できるこの物件は迷わず買いだと私は思っています。日本の将来がよっぽど明るくて先行き透明だと思っている人はやめといた方がいいかもしれません。

  17. 485 匿名さん

    そうなんだよね。結局、所有権価格に含まれる、数千万から億を超える広尾の高価な土地部分の価値が上がるんなら、所有権だし、ちょっと前のようなダラダラデフレなら借地権で、そのリスクを回避ってことでしょう。

    ただ、前回のバブル時と異なり、目いっぱいローン組んで買ったり、転売目的で大量に業者が仕込んで勝負をかけているといった雰囲気は、あまり感じられないので、せいぜい上昇か横這いかの線かとは思いますがね。

  18. 486 匿名さん

    でも、10年後に転売できるのかなあ。
    この物件は借地権でも新築の間は提携ローンがあるからいいけど、中古になったら住宅ローンくめるんだろうか。普通の定期借地権の中古だったら銀行はローン出さないと思うけど。ローンが組めない1億円のマンションにはたして買い手はいるのか?

  19. 487 匿名さん


    中古でも買い手は十分いると思います。

    今回は三菱地所三井不動産とも基本的に新規には個人に売っており、ファンドなどの名前には直接売っていないと聞いています。

    でも、多くの方がご指摘の通り、この物件は買わない(あるいは買えない)までも借りて住めるのだったら喜んで借りたい人は一杯いる物件です。場所もいいし、セキュリティーは完全だし、中庭は大きな緑の森だし、いざという時には隣に病院まであるし。

    この物件は確かに投資物件としても悪くないというのが通説と思います。

    個人でも、ここを買う方の多くが、シニア層のキャッシュによる住み替え(含む広尾ガーデンヒルズからの住み替え)ですが、もしローンを組めないような事態により個人の買い手がたまたまいなくとも、ファンドが買いを入れたがる物件と思います。

    病院は隣にあってすぐ診てくれるし、24時間コンセルジュもあり、電球の付け替えや重い荷物出しや宅配荷物の各住戸までのピックアップまでやってくれる。
    これに外部からのハウス・クリーニングサービスなどを契約で付ければ、青山1丁目のパークアクシスなどの高級賃貸マンションと同様以上の条件となりますから、坪3万円程度取ることも可能かと思います(上のスレでも指摘ありますが、青山1丁目物件は同様のサービス付き、付帯の病院サービスなしで上層階は坪5万円程度までしています)。

    10年以上たった後、ファンドなどが、10戸以上の単位で中古となった物件に買いを入れるような状況も十分予想されます。

  20. 488 元祖匿名はん

    ファンドの買いは十分には予想されないとは思いますけど、
    マンションとして人気が出る可能性はあるでしょうね。

    セカンダリーでローン全くつかないってこともないでしょうけど、
    良くも悪くもまだマーケット的に未知数なの確かです。

  21. 489 匿名さん

    今後神宮前や、アメリカンクラブ跡地などが定借で出てきますね。定借物件が増えるのはセカンダリーマーケットを厚くしそうでよいですが、当広尾GFの希少性は薄れるのかもしれませんね。

  22. 490 匿名さん

    青山一丁目のタワー賃貸マンションは作りが安っぽいらしいですよ。所詮賃貸専用との噂です。こちらの方が格は遙かに上でしょう。

    しかし中古マンションを一棟でなく個別に仕込むファンドなんていないですよ。ゴミ投資家が個人的に設立ししたファンドならあるかもしれないけど。

  23. 491 匿名さん

    問題は20年過ぎてきた当たりからではないだろうか?
    維持管理や修繕にどのくらい金をかけられるのか。
    残存期間との見合いで、コストにシビアな連中は余計な
    金かけずに残りの期間乗り切りたいだろうしね。
    どうせ、50年後はきれいさっぱりなくなることが
    はっきりしているわけだから。
    その辺のところは誰もわからないと思うよ。

  24. 492 匿名さん

    そうだね。
    広尾ガーデンヒルズがヴィンテージマンションといわれてあれだけの価値を保っているのは、強固な管理組合が結成されて修繕や価値の維持に注意を払っているからというのも大きい。
    ここは50年でなくなることを考えるとそこまでシビアに見てくれる人がいるのかな。一応長期修繕計画とかはあるのだが、結局は三井の管理に依存することになるような気がする。

  25. 493 匿名さん

    残存が20年切ったあたりから、加速度的にスラム化していくことも
    否めない。その時点になると売り抜けるのも難しいだろうし。
    いろいろ出きるのは30年までだね。あとは住みつぶす覚悟が必要。

  26. 494 元祖匿名はん

    >>490
    いや区分「も」買ってる、買ってたファンドはありますよ。上場組でもPとか。外資ファンドとか。ただごくごく少数なのと、どちらかというとバルクセール的、NPL投資的に結果的にくっついてきたのを安く買うとか、それも持分もマジョリティあるのが前提だったり。基本的には、わざわざ買う人がいないのは現状違いありませんが。ましてやこういうピカピカで割安じゃないものを。

    >>491、492
    ですから10年、15年で高値で売れるうちに出口見つけてっていうのが現実的な気はしますね。これもあくまで感覚ですが。まあ、ここを買うような方には釈迦に説法かもしれませんが。

  27. 495 匿名さん

    今週末、白樺レジデンスの第1期登録締切ですよね。何故か全然そういう話題にならないけど。出す人います?
    どのくらい売れるのか見物ですね。

  28. 496 匿名さん

    ここ読んでて、ちょっと買いたくなってるんですけどね。結局、同じ立地で所有権なら、もう1000万だもんね。広尾、麻布の一等地は。この半年間で人生観変わってきたよ。

  29. 497 匿名さん

    すでに高倍率で完売です。

  30. 498 匿名さん

    しかし港区千代田区渋谷区あたりの超高級物件は、軒並み即完売が続いてますね。この9月からは、久しぶりに所有権の本格物件がいくつかでてきそうですけど、坪単価がどれくらいまで跳ね上がるか、考えるのが怖くなるくらいです。

  31. 499 匿名さん

    497さんのおっしゃる通りです。

    前のA〜D棟(対象354戸、内、会員販売は200戸余り、一般販売は120戸)の販売に関しては、最後の方の一般販売の抽選において5倍以上の倍率になっていたので、「外れ」の方が相当出ていたようです。

    昔は、業者の関係者や議員の先生など有力者の紹介だと、通常の業者は何だかんだ言っても当るように玉を10倍にするような工夫をしてくれたようですが、この物件の販売はコンプライアンスに猛烈に厳しい三菱地所が中心なので、絶対にインチキがないようにしている、というのが市場の常識のようで、社長のコネの方でも落選したと聞いています。

    そういうこともあって、三菱地所三井不動産は、A〜D棟の抽選で外れた方を中心に、今回のE,F棟の一般販売の前に、会員販売という扱いでそうした「外れ」の方を優先してE,F棟を斡旋していたと聞いています。

    この結果、497さんのおっしゃるように、今回のE,F棟の販売対象120戸の内、3分の2に当る80戸程度は、前回、A〜D棟の抽選で落選した「会員」の方を中心とした事前販売の抽選だけで即完してしまったようです。


    結果、今回、一般販売とは言っても残っているのは後40戸前後しかないようです。これでは497さんではないですが、即完売確実と思います。
    この後は3年後まで広尾GFの販売計画はありませんし、あとの120戸程度の棟はまだ建築確認すら取れていません。


    上のスレで多く議論されていますが、そもそもこのE,F棟の物件は近隣の所有権物件(坪800万円〜1000万円)の70%から80%程度で売ってもおかしくなかったのに、相場の50%〜60%(坪500万円〜600万円中心)で売ってしまったという結果と思います。
    これは、昨年10月時点辺りの近隣物件の相場(いわば新々価格の前の新価格)を前提に値付けしたA〜D棟の旧相場に引きずられた今回の値付けの結果と思います。当初は三井不動産三菱地所の強力コンビでも高級定期借地権物件の値付けに自信がなかった結果と思いますが、今回で相場観の結果が出たと思います。

    残り40戸程度の一般販売倍率を1〜2倍程度の適正な応募倍率にするためには、現在のプライスは10%は程度安かったのではないかと思います。
    明日F棟物件で申し込む考えですが、悔しいながら前回のように簡単には当らないでしょうかね。

  32. 500 匿名さん

    499さん

    EF棟の会員販売80戸は全て売切れたと書かれて居りますが、公式サイトによると今週末が第一期の販売で81戸を売出す、との事なのでEF棟の販売はこれからがスタートでは? という事は会員販売は取止めたのでは?

  33. 501 銀行関係者さん

    近隣の所有権物件(新規分譲マンション)が坪800−1000万円ということは、上記事例の30坪2LDK物件(土地持分13坪)に当てはめると、2億4千万円〜3億円となりますね。まずは、この妥当性の検証が極めて重要です。

    上記議論の考え方を踏まえれば、割引率4.5%(グロス)の場合、坪2万円の賃料水準を前提とした定期借地権の価値が坪500万円程度(グロス)でしたから、ネットベースの価値は坪400万円程度、上記事例の30坪2LDK物件に当てはめると1億2千万円ほどが定期借地権価値でしょう。所有権物件のうち、定期借地権価値を控除した後の土地持分価値は、1億2千万円〜1億8千万円ほどということになりますね。この物件の土地持分は13坪ですから、それぞれの坪単価は900−1380万円となります。

    これは、仮に現在の近隣地価相場を坪1000万円とした場合、今後53年間の年平均地価上昇率を4.4−5.3%と想定していると考えられます。どなかたがおっしゃっていたように、地価上昇率をせいぜい2.5%が関の山と考えれば、現在の近隣地価相場を坪1000万円とした場合、その53年後の価値の割引現在価値は坪350万円となり、本事例物件に当てはめた場合の妥当な所有権物件分譲価格は、13坪×350万円+1億2千万円=1億6千5百万円程度、坪単価は550万円程度が妥当と考えられます。
    この前提であれば、定期借地権物件のネットベース坪単価が400万円という上記前提に基づけば、その水準は所有権物件の73%ほどとなります。もし、所有権物件の坪単価800−1000万円の水準が本当に正しければ、本定期借地権物件は所有権物件の40−50%に過ぎないこととなります。

    53年間の賃料水準(キャッシュフロー)や割引率(期待収益率)は、定期借地権物件と所有権物件に共通の価値構成・決定要素であるため、それら変動は両物件の価値には殆どニュートラルにしか作用せず、すでにご案内のとおり、両物件の価値の比較において極めて重要な構成・決定要素となるのは、土地持分価値の現在価値です。土地持分価値の現在価値を決定する要因は、(1)発射台となる現状の地価相場、(2)その後53年間の地価上昇率、です。よって、この二つのパラメーターの妥当性を検証することで、所有権物件価格の妥当性も検証することができます。

    上記にて行った簡単な検証結果を整理・総括すれば、
    ○ケース1:
    (1)を坪1000万円とした場合、(2)を4.4−5.3%と想定していると言えます。(1)がもっと低いと考えれば、(2)はもっと高い上昇率でなければ、想定される土地持分価値となりませんね。

    他方、
    ○ケース2:
    (1)の前提を変えずとも、(2)を2.5%程度が適正な水準と考えれば、当該所有権物件の坪単価(定期借地権価値+土地持分価値)は550万円程度と想定され、近隣の所有権物件の坪単価800−1000万円と比べ、55%−70%にしかなりません。

    真実がどちらのケースに近いかは、皆さんのご判断にお任せするとして、個人的印象だけ申し上げれば、賃料収入水準や期待収益率等の相場感を考慮すれば、所有権物件の分譲価格が合理的根拠なく高騰している、と強く感じます。
    これまでの各種検証の結果、本定期借地権物件の分譲価格坪単価が400−500万円程度であることに一定の経済合理性が確認されていますので、今後の地価上昇率を2.5%程度と想定した場合のディスカウント価値70%程度を前提として、所有権物件の分譲価格坪単価は、せいぜい600−700万円程度が合理的に説明できる上限ではないかと思われます。
    よって、近隣の所有権物件の坪単価800−1000万円には、すでに坪200−300万円程度のバブルが含まれているので、これをベンチマークとして定期借地権物件の分譲価格妥当性を云々するのは、非常に危険だと感じます。ぜひ、集団催眠的意思決定をする「遅れてきた個人」にならないよう、注意喚起致します。

  34. 502 匿名さん

    この手の物件で言えるのは、まだ定借50年の実績がない(結果が検証されていない)ことから、まさにこのスレで百家争鳴、喧々囂々、侃々諤々の議論がなされているように、結論がなかなか出ない、あるいは、結論が収斂しない、点にあります。よって、何ら合理的根拠がなくとも、特に個人レベルにおいて、意思決定で周囲の雰囲気に流されやすい傾向が顕著です。

    こうした状況は、例えば金融の世界で、デリバティブ商品が日本市場に紹介・導入され始めた頃に似ています。このときに何が起きたかと言えば、デリバティブ商品の値付けをして販売するプロら(外資系投資銀行等)は、ブラックショールズ等プライシングモデルを駆使し一定精度以上で合理性・妥当性等が確認・検証された理論価格を十二分に把握した上で、そうした検証ツール・技量・知識・理解をまったく有さない素人ら(無知でウブな事業会社や地方金融機関等)に高値で売りまくり(大きいスプレッドを抜きまくり)大もうけしたのでした。

    売り手と買い手に情報の非対称性があるのみならず、基本知識・技能・インフラ等に圧倒的な差が存在する場合、十分な情報と基本知識・技能・インフラ等を有する側が得をするのは、自明です。個人投資家や購入検討者さんらは、こうした状況を十分冷静に判断なさるのが賢明ですね。

  35. 503 契約済みさん

    私は金融商品が欲しいのではなくここに住みたいから買うんです。以上

  36. 504 匿名さん

    >503
    ここは良いよ。三井三菱だしね。
    それに、広尾、西麻布、南麻布、元麻布が生活圏だから
    美人や可愛い子は、わんさと住んでるし、山越えれば、
    十番、六6だから地元居住者として羨望の眼差しで可愛い子が
    近寄ってくるよ。
    山下りずに六本木通り超えれば青山・表参道(裏原)だから、
    ここらで買い物やカフェ寄っても、「広尾にお住いですか」
    とかなんとかで、キレイな店員さんが近づいてきたりするからネ。
    恵比寿ガーデンも近いし、こっちなら外周区の美人さんを
    GETしやすいから、一日が短くてしょうがない生活が待ってます。

    水準以上の経済力ある人限定マンションの特権ともいえる
    ので、入居したら十分にエンジョイしてください。

  37. 505 匿名さん

    499です。

    500さん、紛らわしい表現をして、すみませんでした。

    おっしゃる通り、白樺レジデンスの第一期登録申し込みは、この週末で、抽選は7月30日(月)なので、現状時点ではまだ即完はしていません。

    ただ、1ヶ月くらい前に営業所に聞いた限りでは、白樺レジデンス120戸の販売は、会員販売と一般販売を大体半々くらいで進めることになる見込みとのことで、先にA〜D棟で外れた方などから「会員」限定として希望を聞く作業が進められていたようです。

    そうして実際に会員から事前希望などを聞き集めていたら、A〜D棟の抽選で外れた人などを含め、とても60戸程度では足りないほどの強い希望が寄せられ、今回80戸程度は会員を中心とした一期販売で売らないと収集がつかないほどの人気になってしまったようですね。

    A〜D棟の時と違って、今回の第一期はあえて「会員限定販売」とは言っていないようですが、実態は、前回外れた方などの「会員」が中心だと思われます。
    さすがに一般向けには39戸しか残っていない、というのもいかがなものか、、といった判断が働いたものと勝手に想像していますが、当初の話と少し違って、今回の販売は、ご指摘の通り特に会員販売とは呼ばず、あくまで第一期販売として扱い、第二期で残りの39戸を扱うようですね。


    そういう意味では、実際の抽選は来週月曜でも、この80戸(厳密には81戸のようですが)の希望者は完全に見えているので、即日完売は時間の問題で間違いないようです。それどころか、かなりの倍率になる見込みです。

    といった状況なので、その後、本来の一般販売に当る第二期販売に回るのは40戸程度(厳密には39戸ということかと思いますが)しかないようで、この残り39戸も即完は確実なのではないかと予想しています。

    もし詳しいご事情をご存知で、以上の理解が誤っていればご指摘下さい。

  38. 506 匿名さん

    このマンション、出来上がったら誰もが広尾GHよりこっちの方が良いと思うようになるだろうから(建物の質感や新しさがぜんぜん違う)、けっこう値上がると思うよ。
    今でも築20年以上の広尾GHが坪700万〜800万(サウスヒルはもっと上)でそれに比べると割安だから。

  39. 507 匿名さん

    昨日、登録に、行って来ました。個人投資家さんです。弱気です。

    白樺っていうのが軽井澤みたいなのだが、
    エントランスの感じからして、もっとゴージャスなイメージの名前にしていただきたかった。

    KABAちゃんとか、言われたりしないかな。(困.困)やだなあ。

    午後、結果が分かります。

  40. 508 元祖匿名はん

    まあ、デリバあたりと違うのは、売ってる側も将来性、市場性を良くわかってないということではないでしょうか。そういう意味では必ずしもリスクだけではないので損しない可能性だってあります。(将来的に新規分譲時に価格調整が入る可能性もあります。)完全所有権ではないとはいえ、やはりブツがそこにあるのは強いです。

    広尾GHの価値が相対的に下落するというシナリオはないのかな。。。
    流石に設備的にも修繕的にも古過ぎてどうかと思うのですが。

  41. 509 匿名さん

    世界的にもバブルが崩壊しているので、六ヒルあたりで債券のトレーディングをやっている方々の購買意欲が年末に向けて大きく下がりそうですから、この辺りの地価も鎮静化に向かっていくのではないでしょうか。いかないかな。希望的観測。

    週末にもガーデンヒルズの中古の折り込み広告が入っていたけどまあすごい金額。見た目は設備等を入れ替えて新しくしているんだろうけど、構造の古さはごまかせないよ。上の方の言うとおり、GFが出来たらGHは調整されるんじゃないかな。比較的にも需給のバランスとしても。

  42. 510 匿名さん

    507さんどうなったの?

    第1期第2次販売というのが出てますが、これは売れ残ったのかな。

  43. 511 匿名さん

    >>510
    低価格の物件だから一番人気出そうな物件なのにどうなったのだろ。

  44. 512 匿名さん

    最近の各種市場関連データ等は、港区渋谷区等のここ数年で地価や不動産物件価格が急騰したエリアの不動産価格動向に変調が生じていることを雄弁に物語っています。つまり、峠を超えた、あるいは、バブルが弾けつつある、ということでしょう。

    国内不動産市場に10兆円超の膨大な資金を投入して来た内外不動産ファンド等プロ投資家は、そうした市場変化を決して見逃さず、既に地価や物件価格が上がり過ぎたエリアを投資対象から外し始めてますし、サブプライムの余波で世界的過剰流動性も縮小傾向にある中、今後国内不動産市場に投入される投機資金がこれまで同様に拡大を続ける可能性は低いため、目ざとい人たちは、既に様子見を決め込んでるか、利益確定売りに出てますよ。

    この物件やこの界隈の不動産は、まさにそうした傾向を最も強く受けるエリアなので、市場変調の兆しが販売動向に顕れ始めたということではないでしょうかね。バブルはいずれ弾けるものです。デベが期待している坪1,500の新規分譲マンション価格などは、恐らく叶わぬ夢と終わることでしょう。

  45. 513 匿名さん

    日本の金融機能が正常化しつつある今、不動産相場は上昇→横這い→上昇を繰り返す正常な価格形成モデルに回帰するんじゃないのかな。これは言い換えると物件価格上昇→賃料上昇→物件価格上昇の繰り返しでもあるわけだし、物件価格が上昇すると、短期的には賃貸の方が合理的だと、そちらへ皆が動くわけだが、需要がタイトになることで、結局、賃料が上がって、やはり買ったほうが得だということになり、数年、横這いの価格形成がつづく物件をやはり買うということになる。基本的に資本主義型の運営をしている国では、第二次大戦以降、90-00年の日本を除いて、すべてこのパターンに収まってるんではないのかな。まあ、厳密に言うと、横這いはマイナス15%ぐらまでの下落を含むってとこなんでしょうけどね。

  46. 514 441

    下落率、いつの時点と比較するかでエライ違いだ。
    弱気派は1ヶ月前より下がったと言って騒ぎ、強気派は1年前と比較して上がっているという。結局のところ、なんかどーでも良くなってきた最近の私。暴落して、2004年時点に一気に戻る可能性が低いなら、それで良いや。

  47. 515 匿名さん

    私も513さんに賛成で、たまたま3戸くらい残ったからといって、512さんのおっしゃるような相場の転換点を迎えているといった大げさな話ではないと思うのですが、、、。坪1500万円で強気で売って、いっぱい売れ残ってしまったといった話でもないですし。


    詳しくはわからないけど、間取り図を見ると、今回2期で出ている3件は、いずれもE棟で、79㎡の物件が白樺レジデンスのエントランスの真上あたりと、48㎡の2件は北向きの2階とか3階あたりの物件のように思えます。

    詳しい事情は聞けないので想像の域を出ないけれど、小さい物件は、おそらく投資物件として買おうとされた方が投資用のローンが組めなかったとか、広い方はエントランスの上でひょっとして人の出入りを気にしてやめたとか、そんな程度なのではないですか。

    どんな人気物件でも3%程度のキャンセルは出ているようだし、最初にA〜D棟で200戸以上売っていた時もその程度のキャンセルは出ていた様子です。
    80戸売って3戸のキャンセルがあったとしても、まあ通常の物件のキャンセル比率以内だと思うし、たまたま1倍の倍率しかなかった比較的人気の集中しなかった物件だったので次点がいなかったとか、そんなもんなんではないですか。
    実際、人気の高かったと思われる西向きのガーデンが見える70㎡台の物件などはみんな即完だったようですし。


    GFが近隣物件に比べて割安であることは事実だと思うので、この3件もじきに売れてしまうと思いますが。

  48. 516 匿名さん

    513さん、不動産相場に、上昇→横這い→上昇 を繰り返す正常な価格形成モデルなんて存在しませんよ。そんなモデル、誰が作ったのでしょうか? 単なるインフレなら同意します。長いスパンで見れば、一定のインフレが発生するのは当たり前。インフレ期には金融資産より実物資産の方がいいけど、不動産よりインフレ率が高い資産もあるでしょう。

    515さんは、なぜそんなに擁護説明されてるのでしょうか。業者関係者じゃないとしても、何ら根拠ない単なる憶測と想像なら、時間とスペースの無駄遣いだと思いますよ。大事なのは、憶測と想像ではなく、事実と真実です。

  49. 517 匿名さん

    516さん

    それでは516さんのおっしゃる’事実と真実’はどういう点かご教授願えれば有り難いのですが。

  50. 518 匿名はん

    これまで倍々ゲームで高騰して来た都心部の地価動向に変調が見られる、という「事実」です。事実は計量的・定量的に把握・分析・検証可能です。

  51. by 管理担当

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