広尾ガーデンフォレスト

>>412〜419は、まったくお門違いのボンクラさんのようですねｗ

もともと409は、金の価値や、国債利回り＞不動産利回り　といった現象について、ファイナンス的な説明を求めてるわけでしょ。

ところが、412〜419の主張は、何ら「ファイナンス的」でなく、単なる山師の相場観の議論のみに終始。409=417に至っては、「不動産にも実物資産であるがゆえに金融的に説明できない要素がある」と、自らファイナンス的説明を否定するありさま。これに気が引けたか、「これをファイナンス的に説明すれば、リスクが低いからキャップレートが低くなるとか言うのだろうけど、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて何の意味もない」といったおまけつき。

自分でファイナンス的説明を求めていながら、注文どおりにサルにも馬鹿にも分かるように易しく説明して上げたら、ファイナンス的説明には何の意味もないと、のうのうとほざく厚顔無恥の馬鹿丸出しぶりには、ほとほと呆れ果てて言葉もないねｗ

つまり、409=417が言ってることは、不動産はファイナンス的に説明するのは間違いで、金と同じように希少価値があるから価値がある、といった、小学生でも分かるような稚拙で飛躍的な論理展開なだけで、笑止千万の極み。自分の無知蒙昧ぶりをさらけ出すのはホントに見苦しいので、おうちで引きこもってる方が身のためだよｗ

ほかの連中も、結局、ファイナンス理論なんぞ無視して、実態相場がそうだからそうなんだ、といった、表層的現象面の事実を言い立てるばかり。「ニューヨークもロンドンもキャップレートは継続して米国債利回りや英国債指標利回りを下回った水準で取引されてるわけだが」と、現状のサルでも分かる表層的現象を連呼したところで、その本質的説明は何らなされていない。

409以降は、りんごが赤いのを見て、なぜ赤いのか、今後もずっと赤いのか、赤いことは妥当か否かが問われているのであって、りんごが赤いという誰でも知っている事実の表面ずらを語られたところで、論理の摩り替えとしか言いようがないねｗ

いまの東京都心部を中心とした日本の不動産バブルは、欧米主要国やエマージング市場等で起きている不動産バブルの目線では、なお日本市場に割安感を感じてる投資（投機）家らがせっせと資金をつぎ込んでくれているからこそであって、決して永続的なものではないのは衆目の一致するところ。とくに、青目の逃げ足が速いのは常識だし、既に逃げる態勢の外資もいるのが実態。

要するに、いまの不動産市況は、不動産関連商品を、あたかもコモディティ等と同等の市況物のように捉えている投資（投機）家らの動きにより、411も書いているとおり、需給関係や他商品相場とのアービトラージ（将来的価格動向の読みや先物市場との裁定取引含む）で価格決定されているだけで、ファイナンス理論で説明できるような経済合理性はまったくなく、いわば、単なる山師的な相場感の世界に過ぎない。ここのところ米国あたりでサブプライムが火を噴き始めてるのに、永遠にこうした市況が続くと考えるのは、おつむが弱すぎるとしか言いようがない。

大借金までしてここ買ったお間抜けさんは、それを一生懸命に正当化したい（正当化せずにはいられない）気持ちはよーく分かりますが、バブルの頃も、バブルがはじける直前まで、みーんな同じように強がってたのを、つい昨日のように思い出すよｗ

これまで、ここ数年の不動産価格高騰がバブルでないのは、かつてのバブルと異なり、不動産価格がDCFによる収益還元法で決定されるようになったため、以前の類似取引比較法等のように、集団催眠状態で不動産価格がどんどん高騰するのに歯止めがかかるから、といった議論がよくなされていたが、ここの書き込みを見てると、収益還元法やファイナンス理論を「外人猿真似理屈」と呼び、類似取引比較法の目線に完全に陥っている連中が多いことに気づかされ、やはりバブルだと確信した。

結局都心部は美人投票の傾向が強いし、理論どおりことが運ばないこともあるかもしれない。ただ、理論と実態が乖離していても強気だから勝負に出れるというロジックは、仮にギャンブル的に才覚があっても理論的に正しいとは言えない。少なくとも人に薦める、薦められる話でもない。余裕のある人が高レートの博打を打つのに近い。良い悪いのハナシではないので悪しからず。

あと、レジ賃料が上がれば本物だが、賃借人の所得アップが先。
新規供給だけ増えてる現状ではしんどいのでは。
ファンドもレジ嫌がる傾向強いし。
そんなに楽観論では進まないとドメスティックでは感じます。

都心部ならえくすぱっつと株成金＆ベンチャー長者が借りるから上がる？
んー、どーでしょう。

421さんそんなに怒らないで。
不動産は奥深いのだから、金融的な説明だけでは到底理解できないということを言いたいだけなんだから。
最近の「不動産は金融商品」っていう考え方には違和感があるんだけど、それでも投資するときは利回りとか当然に気にしているから安心して。

個人的にはバブルではまだないと思いますが、バリュエーションからは世界中の不動産が高いのは確かかな。ただファンダメンタルズと比較して高いのは不動産に限らずユーロなんか通貨だけど、なかなか説明がつかない水準。そもそも米国の長期金利だって、やっと少し正常化して上がってきてはいますが、これまでの異常な低水準は謎だったわけで。やはりオイルマネーやアジア中銀の外貨準備を源泉とした過剰流動性があるが故なんでしょうね。過去のバブル時との違いはグローバルな過剰流動性の存在である、これがいつまで続くかですね。未来永劫は続かないが、かなりの期間存続しそうで、その間に本当のバブルになるかもしれないですね。日本株も来年２８０００円とかね。
それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。

426さん、あはは、サブプライム問題の本質、まったく理解してないんだね。

低所得者向け住宅ローンが焦げ付いて、あー貧乏人がローン払えずたいへんだー、って話だけじゃないんだよ。
米国では総世帯の約４割がサブプライムの対象になるといわれ、市場が非常に大きい。さらに、サブプライムローンは、低所得者の住宅購入だけに使われているわけでなく、将来の値上がりを期待して、高級リゾートホテルや別荘を買い漁る個人投資家の利用も多い。
米国は住宅バブルが続き、こうしたリスクの高い投資に多くの個人が参入したが、住宅価格上昇率が鈍っただけで、これら“にわか投資家”が返済不能に陥っている。
そして、サブプライム問題が深刻なのは、サブプライムローン債権証券化金融商品の購入先に大手投資銀行系等含むヘッジファンドが多数存在し、これらファンドには世界中の金融機関、投資家らが資金を拠出しているため、サブプライムの焦げ付きは、回りまわって国際的な負の連鎖を見せる可能性がある点。 サブプライム問題で大損が生じた投資家やファンド関係者・投資銀行マン等の中には、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産を買い漁っていた連中が多数含まれるんだよ。

すこしは分かったかな、おばかちゃん。。。

>>426ちゃん、これでも読んで、勉強したら？？？

http://business.nikkeibp.co.jp/article/world/20070712/129731/

サブプライムが不動産高騰と関係ないとは言いすぎでした。ただ皆サブプライムを誤解していると思ったからで、ご指摘のように米国の不動産関連の過剰融資問題（サブプライムよりも、個人投資家向けのハイブリッドＡＲＭとかネガティブアモチ等の方が来年以降問題になると思いますが）がそこまで景気や資本市場に悪影響となるか分からないと言う不安はあります。またＣＤＯもベアスターンズがやられたホームエクイティーＡＢＳはそれほど問題は大きくないのですが、バンクローンやハイイールド債券など他のＣＤＯにも波及すると大変な問題になるという不安はあります。が、何か分からない不安で煽られているよう気がしてなりません。ヘッジファンドはＡＢＸ空売りして儲けているところも多数あります。このサブプライムの不安をあおって儲けているところもある訳です。勿論過剰流動性状況に変化がでてこないか、エマージング諸国の景気に問題がでてこないか、世界的にインフレが実際に上昇してさらなる世界的金融引き締めに向かわないか、これらが問題の本質であり、日本でのバブル発生可能性のキーになると思います。サブプライムのスレではないのでこれくらいで。

まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。
というのは、前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。当時は、１０億で取引された土地に対して、１２億の貸付を行って、更なる高値取引を誘発し、加速度的に価格上昇していった。しかし、今は個人が買うにしても、法人・ファンドが買うにしても取引価格の８割程度を評価額とし、それに７掛けぐらいを融資限度として貸す。それ以上、借りたいときは、個人・法人の場合は、別の主体からの債務保証をつけさせるといったリスクヘッジをバリバリ効かせているので、多少、相場が反落しても銀行があわてるような事態は発生しえない。銀行がバタつかなければ、不動産は基本的には売り優勢になりにくい。つまり、バブル崩壊といったようなパニック売りは起こらない。という理屈。
坪１０００超えについては、金融資産１億超えの富裕層が２桁ペースで増加していることや、国内にまともな投資先がみつからない点、海外投資は為替が相当動いてしまっていることに加えて、海外不動産や外株も相当高い水準にあるとった状況に加え、国内はインフレムードが高まって、いよいよ現金で持つリスクが相当高まってきていることを考えると、希少性の高い広尾あたりの環境のよい立地の高級マンションについては、実需と投資の両面を兼ね備えた資金シフト先になると判断しやすいという理屈。
いかがでしょうか。

ここ最近の議論は嫌な感じの人もいるけれどとても勉強になります。
やはりこのマンションに興味を持つ層は金融関係者が多いのでしょうか。

>>431
前にもレスがありましたが、定期借地権５０年というのは、一般人が感じる心理的抵抗感を除けば、金融的には魅力なのですよ。特にマンションの建て替えがそうそうできない現状ではね。

結局、このクラスの物件になってくるとフロー収入で買うというよりも、他の資産、例えば預金、更地、一戸建てといった資産を売却しての買い替えといった形態も多いのではないでしょうか。

預金からのシフトで言えば、インフレヘッジ、更地や一戸建てからのシフトでいうと相続税評価額を引き下げる観点があるでしょうから、皆さん、単に欲しくて買うというよりも、それなりに合理的な目的がある中で、住んでみてもよしとの判断で契約しているのではないでしょう。

いずれにしても、単に収益還元的な視点だけだなく、インフレヘッジ、相続税対策といった、投資、資産防衛、相続といった多面的な観点から高齢者リッチ層は買いの判断をしているというのが、現状だと思われます。

４２９です。確かにこの物件は自分の周りでも興味を持っている人結構います。ただやはり定借というところをどう考えるかで悩んでいる人が多いです。万が一売却が必要となった場合にマーケットがあるのか、特に１０年以上経過した場合、他の競合物件も出てくるでしょうし、売却時に買い手がキャッシュで買えるならばいいですが、ローンを組めないのではないか、となれば買い手が減りますので。銀行関係者の方にその辺ご教示願いたいですね。

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよｗ

431さん同様ここ最近の議論は有益であるとは思いますが、どうも本質から離れた枝葉の部分についてエキセントリックな表現があることが気になります。議論としては面白いので、どうかこの点についての配慮を期待します。

銀行関係者さんはREITの暴落が不動産の暴落に繋がると言っているのですか？
REITの価格がどうなろうと、そのファンドの資金はいまさら増減しないわけだから
別に投げ売りする必要はまったくないのではありませんか？
もちろん新株発行で新たに調達する資金には影響があるだろうし、
マーケットに与える心理的影響はあるにしても。

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。