広尾ガーデンフォレスト

まあ、気にいらなければ買わなければ良い訳で、買った人をけなすことまではせんでもええと思うが・・・

ちなみに、私は買いませんでした。
買った人は、それなりの理由があって買ったんだろうと、思うだけです。。。

あんまり熱くなっても、ねえ。

３４９さん
買わなかったのにけなすために書いている人はそのうちいなくなりますので大丈夫ですよ。物件の気に入った点を書き込むと「業者」「社員」とレッテルを貼るのは２ちゃんねるによくいるタイプですのであまりに気にしない方がいいかと思います。
オプションはもう決められましたか？うちはなんだかんだいってまだです。意志決定権者が優柔不断なので。

まあ、上の方のように冷静に欠点を指摘いただけるのはむしろ歓迎なんですけど・・・。３３４さんと同感でＢ棟のバスロータリーに面しているところは多分五月蠅いと思い検討から外しました。それ以外はそうでもないでしょう。
でも個人的には、女学館の生徒が五月蠅いっていうのは、それはそれで悪くない気がするなあ(笑)

病院の隣、女学館の隣、あとバスロータリー隣っていうことで静寂とは反対な環境になりそうだけど子供達を物件内の中庭で遊ばせたりするには丁度いいかも。安心して伸び伸び遊べるし。

色々な騒音と言われていますが、日中はともかく夜は意外と静かですよ。日赤医療センターで終バスを待っていると怖いくらいのときがあります。日赤通りも、交通量がかなり減りますしね。
夜の静寂感に関して言えば結構あるように思います。ガーデンヒルズのサウスヒルと比べれば五月蝿いのでしょうが。

352さん

349です。
大人げのあるコメント有難う御座います。これで建設的な掲示板になると期待しています。

さて、オプションですが現在居住中の物件購入の経験を何とか生かし以下の通り決めました。

1．Foyerに続く廊下
Foyerに続く廊下はFoyerと同じ大理石に変更しました。
（廊下を大理石に変更すると、玄関から連続性さが出て一体感が出て来ます）
2．Downlight
Livingを全部Downlightに変更しました。
（Downlightにすると外から見た景観が格段に良くなります）
3．廊下の化粧パネル張り
玄関の壁紙部分を化粧パネル張りに変更しました。
（これで玄関にぬくもりが出て来ます）
4．バルコニー
バルコニーをウッドデッキでは無く石張りにしました
（部屋全体が明るくなると思います）

尚、1.2.3はいずれも予想よりReasonableであったので現時点でオプション変更しましたが、4は予想より高かったので完成後業者に頼む予定です（その方がReasonableなようです）。

以上

契約された方の多くが読まれたかとも思うけど、日経トレンディー6月号の「人生を変える家」という特集で、「プロの見方、プロの買い方」という記事があり、以下のような内容が出ていました（そのまま引用はできないと思うので骨子だけ）。

”定期借地権付きマンションは広尾ガーデンフォレストなど数は少ないが、以前は数十年後に土地を返すため、中古になると売却しずらいと思われていたが、最近は「築10年で購入時と同程度の価格で売れる物件も」（三菱地所）と、10年単位で住み替えを考えるにもよい選択肢だ”。

実際、住宅情報「都心に住む」6月号の広告のところに、98年10月築、50年定期借地物件パークコート麻布鳥居坂（三井不動産）の１０２㎡ほどの中古物件が1億9800万円（坪636万円）で出ていましたが、すぐに売れてしまったようですね。
最終的にいくらで売れたのかは知らないけれど、当初の平均坪単価は372万円とのことなので、9年たって残り42年になって当初より7割くらい高い値で売れた模様です。

高級マンションの仲介をやっている麻布Styleさんは、このガーデンフォレストの資産価値について、以下のようにコメントしています。おもしろいと思いました。転売のために買ったわけではないですが、将来住み替えをしたい場合などにも問題ないと思いました。

http://www.styleagent.jp/blog2/archives/000236.html

>>356

パークコート麻布鳥居坂は特異な物件だから比較の対象にはならないかと。
初の高級定期借地権マンションだったので売り出し当時から割安だったのと、不動産市況がどん底だった金融危機の頃の物件。さらに建築後にヒルズとかが出来て六本木のステータスが跳ね上がった。
あそこが築１０年で７割高だからといってねえ・・・

349/355さん
ありがとうございます。＝352です。

ダウンライトは私も考えていましたが、廊下を石張りにされたんですか。すごいですね。格好いいと思うのですが割れたりしませんでしょうか。心配です。

バルコニーは石もウッドデッキもどちらも惹かれますよね。せっかくバルコニーが広いので快適な空間にしたいです。後で業者に頼むという方法もあるのですね。

あとベッドルームをカーペット敷きに買えようと思っていますがこれが有料オプションというのはやや納得がいきません。まあそれなりのクオリティのカーペットなので仕方ないかもしれませんが。

ちなみにコンロ・食洗機あたりはどうされましたか？趣味の問題だとは思いますが・・・。

356/357さん

私も定期借地権マンションが値上がりするというのはやや異常な事態だと思います。基本的には着実に（50分の1ずつ）価値が下がっていくのであって、残価に当初以上の値段がつくことを期待するのはなかなか難しいかと思います。

ただ、現状でも日々地価が上がっていっており、しばらくはこのトレンドに変化はないという気がするのと、感覚的には40年以上借地権が残っていれば「それなりに住める」という雰囲気があるので（あくまで雰囲気ですが）14年以内に売却するのであればそれほどひどいことにはならないかなあと期待してます。

ちなみに契約の時に、こっそりと次期募集のＥＦ棟の予定価格を見せてもらいました。立地や広さが違うので単純比較できませんが、概ね平均して５〜１０％は坪単価を上げてくるようです。前回募集からたった半年しか経ってないのにね。売り手もかなり強気のようです。

352/358さん
建設的な掲示板になりましたね。
それでは私の拙い経験に基づいて出来る限り回答させて頂きます。

1.石張りについて
フローリングにしようが、石張りにしようが毀損するのは避けようが無いと思います。
石張りだと最悪磨けば傷は無くなりますし、へこんだ或いは欠けた部分は補修すれば欠損部分は判らなくなりますよ。補修は入居後管理会社の三井不動産サービスがやってくれる筈です。

２．寝室のカーペットについて
確かに寝室はカーペットが使い勝手が良いですが、限りある予算の中この部分は気に入ったラグを敷けば良いという結論になりました。
寝室のカーペットより１の石張りの方がReanableだったので、１の石張りを選択しました。

３．コンロ、食洗機
現在居住中の物件がIHなので、IHにしました。世界に冠たる家電メーカーが日本に多く存在する中、中途半端なAEG社よりも無料の松下にするつもりです。ドイツで100年持つと言われるMieleなら別ですが、AEGなら松下でもQualityは一緒と思います。


以上参考になりましたでしょうか

360さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

石張りの廊下、かっこいいですね。モデルルームをもう一度見てみます。あのモデルルームは悪名高き三井不動産のオプションだらけ生活感皆無の部屋で、参考にならないこと甚だしいですが。（ちなみに200平米の１ＬＤＫはもうすぐつぶすそうです）

ＡＥＧとミーレってそんなに違うんですか。知りませんでした。勉強になります。私もＩＨなら松下でいいと思うんですが、松下の食洗機小さくありませんか？オプションで選べるやつのほうが大分サイズが大きそうでした。

あと、ダウンライトだけにして十分な光量が確保できそうですか？私も昔海外でダウンライトしかない部屋に住んでいましたがあまりに暗くてスタンドを大量に併設していました。ここでは集中ダウンライトなるオプションがあるようですがどんなものでしょうか。

361さん

360です。

オプションの価格から考えて、石張りはお勧めですよ。玄関を開けたら豪華に見える事間違い無しです。

食洗器については確かにご指摘のとおり松下は小さそうですね。配偶者が替える事を検討し始めました。もう少し検討します。


ダウンライトは現在居住中の物件がダウンライトなのですが、調光器がついていて、全く暗さを感じません。
今回の物件も集中ダウンライトのようですから、暗さは全く問題無いと思います。

以上

所謂定期借地権広尾日赤病院隣接物件是非等論議現在如何進展中？？？

３６０さん

我が家も食洗機はAEGのものにしました。
たまたま海外にいた時にAEGを使っていて、いっぱい同時に洗えてとても便利だったのと、前に国内で住んでいたマンションが松下の今回のと同じサイズで比較できたのですが、4人家族の場合は国内サイズだとちょっと小さくて入りきらず結局手洗いが相当出ました。

普段はお二人だけで、たまのパーティーくらいならば手洗いでもいいやということならば問題ないと思いますが。

それとIHはオールメタルに変えました。現在使っている慣れ親しんだ鍋やフライパンパンなどのかなりの部分が使えないのも悲しいかなと思ったためです。

それから、この物件は救急車などのサイレンがうるさいのでは、という件ですが、、。

上のスレでも同様の方がいらっしゃいましたが、我が家も現在、たまたま都内の地域救急指定になっている相当大規模な総合病院の、救急車が入ってくる駐車場の隣にいます。

夕方以降でも毎日5件から7件くらいの救急車が入ってきますが、主要環状線のような大通りの信号を渡る時ならばいざしらず、病院のすぐ近くまで来ると実際にはサイレンは光って回っていますが音は消しており、音までつけて入ってくるののは5回に1回くらいで、それも聞こえるのは10秒程度です。
深夜だとサイレンを鳴らして入ってくることはまずないです。
広尾の場合だけは、そんなに最後までサイレンを鳴らして入ってくるのでしょうか？

前に別途いた駅近マンションの場合、私鉄の主要路線の線路が５０メートルくらいの近さで便利だったのですが、２、３分に1回は電車が走りぬけ、窓をあけているとテレビが聞きにくいので、実際には夕刻からのすずしいような気候でも窓は閉めたままで大変でした。
よほど今の病院の近くのほうが静かです。

広尾ガーデンヒルズに住んでいる知人もサイレンが気になることはないとのことでしたし、そんなに気にすることはないのではないかと思いますが。

364さん

360です。本日インテリアコーデイネーターと打ち合わせだったのですが、確かに松下の物は小さすぎて、AEGのものに変更しようと考えています（予算オーバーなのですが）。


私の今の住まいも救急指定病院の横ですが、全くサイレンは聞こえません。この経験からも静寂な広尾ガーデンフォレスト選びました。

尚、インテリアコーデイネーターの話によると購入者は活発にオプションを入れているようですよ。私は変更点は大きくは4点なのでシンプルだそうです。

以上

361です。

364/365さんありがとうございます。大変参考になりました。我が家も最初はシンプルに行こうと思っていたのですが段々と複雑になってきました。特に照明関係を触り出すとやりようがいくらでもあるので止まらないですね。

あとせっかく「森の家」なのでウッドデッキバルコニーにしようと思っています。あとで別工事にした方が安いと仰っておられたので調べてみましたが、ＤＩＹでは安いものはいくらでもあるものの、イペ材のような高価な材料で工事するのならどこでもわりと高そうな感じだったのですが、どこかお勧めの工務店などありましたら教えてください。

363さん
定期借地権は私も当然悩みました。しかし最近の新築価格の暴騰、中古価格も負けずに高騰しているのを見ると、今の私の予算で手が出る物件の中では間違いなく最上等ということで契約しました。広尾ガーデンヒルズの中古も坪単価が600万円台（サウスヒルではありません）に突入しており、今更そんな金を出して築20年の床暖房も浴室乾燥機もディスポーザーもコンシェルジェサービスもないマンションに住みたくありませんし（勿論人により考え方は違うと思いますが）、新築物件でそれなりに良さそうな部屋は３ＬＤＫ３億円コースです（埋め立て地域だったり地下の日が当たらない住戸だったり＊＊＊が隣だったりすると新築が買えそうな値段でもありますが、何を妥協するかは人によりけりではないかと）。

361です。
食洗機、ＡＥＧをお勧め？しておいてなんなのですが、ＡＥＧ製は余熱乾燥で、松下製のヒーターによる強制乾燥とは違うようです。余熱乾燥ってどうなんですかね？　今は日本製を使っているので若干気になります。ご存じの方がいたら教えてください。

361/366さん

364/355です。

確かにバルコニーはウッドデッキも良いのですが、私の部屋は余り日当たりが良く無く、明るさを出す為に石張りにする予定です。
業者は、多少高いですが信頼のおける三井デザインテックに完成後、あくまでも完成後に頼む予定です。

三井からはも完成後に頼んだほうが安くなるとのRecommendationがありました。

以上

うちは現在食洗機ミーレですが、やはり強制乾燥ではない機種です。
通常の使い方ですと水滴が残っていますが、
乾燥が終わった後すぐに扉を少し開けておくと、かなり乾きます。
ただ、完全な乾燥が必要な方には少なからずストレスになるのでは。

ありがとうございます。

三井デザインテック、調べてみます。

強制乾燥じゃないと最後まで乾かないんですね。なるほど。今の機種（日本製）はカラカラに乾いてますので、それに慣れていると戸惑うかもしれません。たいした問題ではないかもしれないですけどね。

そういえば週末に前を通りかかったら外壁が少し出来ていました。2年後の竣工なのに早いですね。

３６４です。

３６１/３６４さん、

我が家は先にイベ材のウッドデッキバルコニーを三井デザインテックにオプションとして注文しました。

我が家も入居後で別途どこかの工務店にお願いしたほうが安くていいやと思っていたのですが、デザインテックによると、「バルコニーデッキ避難ハッチ嵩上げ」というのをバルコニーの施工の時にあらかじめセットしておかないと、後でこの「嵩上げ」をやることが相当に難しいか、あえてやるとコスト高になると説明を受けています。


後でウッドデッキを設置されるお考えの場合は、念のため、この点確認されておいた方が安全かと思いましたのでご参考まで。

↑
すみません、３６４ですが、上のスレは３６１/３６６さん宛てでした。

週刊ダイヤモンド最新号より

50年後には資産が残らない定期借地権付きの物件にもかかわらず、既に売り出した354戸は即日完売状態に近い。「年収1億円を超える外資系社員が物件も見ないで買っている」と売主の三井不動産レジデンシャルの関係者は話す。隣接する「広尾ガーデンヒルズ」はバブル崩壊後も値を崩さなかった中古の超人気物件。「ここは絶対に価格が下がらない」と思わせるのに十分な立地である。
（中略）
隣接地には有名なマンション「広尾ガーデンヒルズ」があり、都心なのに緑が多く、環境の良さは抜群。そして、建物のグレードが高く、地主である日本赤十字社医療センターの医療提携もついている。体調が悪くなったときに専用ダイヤルに電話すると、容体を聞いて診察の予約も取ってくれる。今後、都心部では「少しでも安く分譲する方式」として定期借地権付きのマンションが増えるだろう。しかも、定期借地というハンディを跳ね返す魅力をつけて。その先駆けとなる広尾ガーデンフォレストは注目すべき物件である。

年収１億円ですか。景気いいですね。
物件も見ないで買っているというのは本当かな。投資目的ならともかく、そんな人いるのか？
あるいは青田買い＝物件見ず　の意か？

年収１億以上でこの物件に申し込んで抽選に外れましたが、さすがにかなりじっくり考えますよ。年収１億といっても税金で取られまくるので手取りは半分強だし、年収１億の職業はたいてい不安定なので。

この物件は金融で働いている人には受けがいいと思う。
５０年の定期借地権で相場の７〜８割の価格は金融的に見ると割安。
ただ科学で市場は動いているわけではないから定期借地権に抵抗が
ある人が多いというのはマイナスだけどね。

金融は、サイエンスではありません。

373さん

364です。すみません、暫く出張に出ていたので返事が遅くなりました。
なるほど、ウッドデッキバルコニーはオプションで頼んだ方がいいのですね。そうします。しかしもうオプション決定を急かされています。２年後竣工なのになぜこんなに締切りが早いのか、ナゾです。どれだけバッファを持ってやってるのでしょうか。

広尾・六本木周辺の超高額物件の分譲で、坪1000万円以下で買える物件はここが最後になりそうですね。ミッドタウンの向かいや羽澤ガーデン跡は、この秋以降でかなりの価格帯ででてくるようです。

この物件は見に行って検討中です。ただ大きい病院の横ということは、夜間救急車が出入りすることはどうしようもありません。窓を開けるとサイレンの音が聞こえるのはあまり好きではなかったからです。その点はどうなっているのでしょうか。病院のどのくらい先からサイレンの音を消してくれるのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいますか。

ミッドタウンの向かいは久しぶりのパークマンションということで高そうですね。羽澤ガーデンは住民の反対で着工見通しが立たないとの噂を聞いたがどうなんでしょう。

港区渋谷区の最近売り出した物件は坪単価800-900万円台が当たり前になってきて、この物件も最初見たときには定期借地権でこの値段はありえないと思ったが、今価格表を見直すととてもリーズナブルな気がしてきました。同クオリティの物件は800万円で本物件が坪500万で出ているとすると所有権物件に比べると37％引き、この値段なら買ってその差額を運用しても損は無い気がします。（ちなみに元本の37％を年５％複利で50年間回すと元本の4.2倍です。）次回価格はまだ正式に出ていないみたいですが期待したいです。

＞382
救急車は少なくとも夜は、六本木通りから日赤通りに入った時点でもうサイレンは鳴らしてないですよ。南から来たらどうなってるかは見たことないので知らないけど。あの狭くて住宅が林立している日赤通りでサイレン鳴らしたらこのマンションに限らず苦情多発すると思います。

ザ・ハウス南麻布が坪単価８００〜１０００万ですね。
あそこは不況の真っ只中に建ったので建物自体のグレードはそんなに高くありません。立地も駅には近いけど広尾ガーデンフォレストの方が高台で緑に囲まれている。
定期借地権物件は所有権物件の７５％程度が目安と言われていますが、広尾のように賃貸力がある場所であれば８０％で十分割が合います（CFの計算をしてみてください）。よってこの物件は相対的にはお買い得ですね。
ただ、ザ・ハウス南麻布など近隣の価格自体がバブルの可能性はありますが。

前回のバブルの頃は坪3000万ぐらいまで、いっていたわけだから、坪1000万ぐらいでは、まだ高いとは言い切れないでしょう。実際、ヒルズの高層階や松涛の新築あたりでは坪1200万ってのも出てきているし。今年後半は、超高額物件の定義が坪1200万から1500万のレンジになってくるんじゃない。その第一候補がミッドタウン向かいなんだろうね。

ザ・ハウス南麻布は有栖川宮記念公園至近、南麻布という住所、米荘閣跡地というブランドがあるから建物のグレードにかかわらずこの物件よりも高値なのは間違いないでしょう。広尾ガーデンヒルズ至近、広尾という住所、日赤跡地というのはどれもいまいちアピールにかける気がする。敷地自体の緑量の多さ、野村不動産よりも三井不動産＋三菱地所という訴求点はあると思うけど。

定期借地権が所有権の何パーセントかというのは一般的に定義できるものではない気がする。建物は基本的に全く同価で、土地部分がディスカウントになっているのであって、場所によって建物と土地の価格比が全然違うのだから、たとえばド田舎に作った高級マンション（そんなものがあるかどうかは分からないけど）なら土地のディスカウントはほとんどインパクトがないので定期借地権価格は所有権の価格に限りなく近いでしょう。一方坪１億円の土地（それもないと思うけど）であれば、マンション建設コストの部分は全体の中でほとんど無視できるので、定期借地権の物件価格は所有権に比べてかなり安くなるでしょう。

今後５０年間のキャッシュフローと、永久のキャッシュフローの差がどのくらい出てくるかはディスカウントレートによります。

毎年１億円のキャッシュフローが出る土地の所有権・５０年定期借地権価格（割引率r）は、前者が1/r、後者がNPV(r, 1:y1-y50)なので、エクセルで簡単に計算すると、
ｒ　所有権(a)　50年借地権(b)　(b/a)
2% 50.00 31.42 62.85%
3% 33.33 25.73 77.19%
4% 25.00 21.48 85.93%
5% 20.00 18.26 91.28%

一等地の住宅地だと投資利回り3.5-4％位なので、50年借地権価格は所有権の80-85％くらいかな？（この辺りの感覚はよく分からないので教えてください）但しこれは建物を含まないので、所有権の100％で評価される建物を入れると借地権価格は85-90％位であってもおかしくないということになるのでは。とするとやはり結構お買い得ですね。

どう考えてもザ・ハウス南麻布よりはこの物件の方が立地は良いと思うけど。ザ・ハウス南麻布の東側は雑居ビル。高台でもない。緑も多くない。
パークマンション南麻布だったらこの物件以上だけど。

池尻のマンションを購入したのですが、多少狭くなってもこちらを購入すればよかったと少し後悔しています・・・
病院/定期借地権と人により意見が分かれる要素はありますが、これらをポジティブに捉えることのできる方は本当に良い買い物をされたんだと羨ましく思います。

定期借地物件はあまり売買事例がないけれど、上のスレ３５７の辺りで、50年定期借地物件であるパークコート麻布鳥居坂の最近の売買事例に関してコメントがあり、あまり言葉尻をとらえるつもりはありませんが、多少誤解があると思うので追加コメントさせて頂きます。

「パークコート麻布鳥居坂は初の高級定期借地権マンションだったので売り出し当時から割安だったのと、不動産市況がどん底だった金融危機の頃の物件、さらに建築後にヒルズとかが出来て六本木のステータスが跳ね上がった。」とのご指摘ですが、大筋では正しいと思いますが、失礼ながら若干誤解があるように思います。


正しい認識は、「パークコート麻布鳥居坂物件が出た1998年10月は、2006年の港区の平均新築坪単価とあまり差異のないまだ比較的高めの時期。港区の坪単価はその後2003年、2004年に向けて下がっており、当時はまだ比較的強気の時代。
それにもかかわらず、同物件は、当時の六本木地域近隣所有権物件の新築坪単価378万円（平均面積68.3㎡、平均価格7787万円）の98%水準に当る坪単価372万円（平均面積99㎡、平均価格1億1千万円）という強気の価格で出されたが即完売した。

その後、近隣の所有権物件が、六本木ヒルズやミッドタウン開業などの開発効果もあり上昇し、現在では所有権物件では新築で坪800万円は当り前になっているなか、最近、パークコート麻布鳥居坂物件が、売り出しから8年たった残存42年間で、坪636万円で取引されている模様。
これは近隣所有権物件の坪単価800万円の約80%に当り、まずリーズナブルな相場と考えてもよいのではないか。」

といった解釈が正しいと思います。

パークコート麻布鳥居坂は、３５７さんもコメントされている通り、フィりピン大使館の敷地に建てられたので土地の固定資産税（よって地代）がないなど優位な条件もありますが、残り42年となっても相場自体の上昇によって近隣の所有権物件（坪800万円）の80%程度で取引されているのは興味深いと思います。

こうした事例から見ても、私も388さんの意見に賛成で、広尾ガーデンフォレストの現在の価格は割安だと思います。

もっとも、今度のE,F棟の値段いかんですが（どなたか詳しい情報あれば教えて下さい）、実質53年間の定期借地権物件であれば、オプション付きのエグゼクティブ仕様を除けばAからD棟の中心価格が大体坪400万円から500万円程度までだったので、E,F棟が2割アップの坪500万円から600万円程度が主体であればリーズナブルかなと思います。

日赤通り沿いで騒音があるＢＣ棟よりも、今回分譲のＥＦ棟の方が内側にあり静寂な分、分譲価格が多少上がるのはやむを得ないでしょうね。白樺レジデンスの意匠はやや地味な気がしますが、落ち着きを求める方にはかえっていいのかもしれません。周囲の地価も新築・中古マンションの価格も高騰する中、どのくらいの価格で出てくるかは注目ですね。私も１、２割アップというところかなと思いますが、それ以上で出してくる強気価格だとかなりチャレンジングですね。

これを売り出している某大手不動産会社の知り合いに聞いたんですが、広尾ガーデンフォレストは高級定期借地権という市場が極めて限られていたところにこれだけの戸数を出すので、場所や建物のクオリティには自信を持っているものの、おそるおそる手探りでやっているという感じがあったので、その分価格設定は比較的割安になっているそうです。中古流通市場がどうなるか分からないなどの不安はあるものの、そこがクリアできるのなら買いなんでしょうね。

確かに元麻布との比較、築２０年ガーデンヒルズとの比較でいくと、分譲なら坪１２００万前後の値付けになるだろうから、今となっては、結構、割安感がでてきているよね。
モデルルームができた頃に価格表を見たときには、定借でこの値段は・・・と思ったけれど、１年近く経つと相場観って変わるものなんだね。
いずれにしても、この秋からは、本格的インフレモードも手伝って、３Ａエリアの超高額物件はいよいよ坪１２００から１５００万を目指す段階に入ってきそうですね。
このまま、世界経済の好調が続けば、２年後には、前回のバブル高値水準に達するかもしれませんね。

ということは、その後にまたバブル崩壊が待っているかもしれない・・・・。でも、そんなこと気にするような貧乏人はこのマンションに手を出さないでしょう。

394よ
煽るのはやめたまえ。

この地域の相場は坪８００万〜１０００万でしょうか。
広尾GFは立地や建物的には周辺の相場以上の評価になると思いますが。
で、広尾は賃貸で貸せる場所なので５３年の定期借地権はファイナンス的に見れば最低でも８０％の価値はあるはず。
よって適正価格は坪６５０万〜８００万くらい。話を聞く限り、ＥＦ棟がこれくらいの価格で出てくるみたいですね。Ａ〜Ｄ棟は割安だったということ。

現在、隣のガーデンヒルズのサウスヒルで売りに出ている部屋が２つあって、築２０年強でそれぞれの坪単価が893万と862万。であれば、やはり新築なら1200-1300万/坪の値付けになるでしょう。

安いー、安いー！
坪２００万ある！

ミオカステーロ石神井公園
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00008...

過去１年で千代田区・港区・渋谷区に出てくるマンションの価格帯がものすごく変わりましたよね。坪単価の上昇もさることながら、少し前は５億６億という値段が出てくることはほとんどなかったのに、最近はどのマンションでも上層階がその位の価格帯です。ここもＧＨ棟が出てくるとき（３年後？）にはもっと上がっているだろうし、ＥＦ棟はそこまで上がってないだろうから今買っておいたがいいかもしれないですね。ここは定期借地権の分、バブルが崩壊したときの痛手がやや少なそう（みんな資産価値を見込んで買っているわけではないと思うので。賃貸価格まで下がったら仕方ないけど）。

坪１５００万といえば１００平米２ＬＤＫで４億５千万、２００平米３ＬＤＫで９億くらい？

流石にその値段では買い手はいないでしょう（少なくとも今のところ）

都立中央図書館がマンションになってルーフバルコニーがついていたらその位でも売れるかもしれないが...

いや、年率２５％上昇で２年間経てば、坪１０００万は１５６０万になるからね。
どうしてもデフレ感覚から脱却できないと、頭では理解できても体がついてこないっていう感じだけど、中国製品まで、値上がりがはじまった今、やはり頭と体をインフレモードに切り替えるべきでしょう。

みんなあんまり気がついていないみたいだけど、この広尾ガーデンフォレストの開発業者の1社である三菱地所は、港区麻布台2丁目（ロシア大使館の南のあたり）で、東京アメリカンクラブと提携して、その敷地に定期借地権の高級分譲マンションを建てる計画のようですね。

http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03293.html

公表されている記事によると、2008年1月に着工して、2010年の7月頃には完工ということなので、まだ着工時期も未定の広尾GFのG,H棟が出る前に、麻布台2丁目の物件が先に出てくるのではないでしょうか。

記事によると、マンションは地上12階建てで総床面積2万8900㎡ということで相応の規模のようだし、ロシア大使館の南の一等地の場所で、東京アメリカンクラブとの一体感も期待できるので、相当ゆったりした高級マンションになるのではないかと想像します。

既に坪1000万円を超えている有栖川パークハウスの今の値段などから見ても、この麻布台2丁目物件が所有権物件だったら、ゆうに坪1200万円は超えるだろうから、まったくの想像だけど、50年の定期借地権条件でも坪800万円から1000万円くらいで出てもおかしくないかも。

そうなると、その後に出る広尾G,H棟も引きずられたような水準になる可能性も大だし、４００さんのおっしゃる通り、広尾GFの今回のE,F棟が坪600万円台程度で買えるのならば、まだ割安なのかもですね。

アメリカンクラブの立て替えの話は聞いてたけど、定借マンションになるんですか。あそこは高台でとてもいい場所だし、外人も買うだろうから相当な値段になるでしょうね。

住人はアメリカンクラブの施設を使えるとかいう特典もあったりすると、もっとプレミア感が出るかもしれません。このスケジュールなら来年の夏くらいには売り出すんですかね。来年の注目物件ですね。

４０３です。

以下の東京アメリカンクラブの広報によると、ご指摘の通り、東京アメリカンクラブ施設の建替え資金捻出のため、定期借地権の分譲マンションを建築、分譲するようです。

http://www.tokyoamericanclub2010.org/pdfs/tac2010_project_booklet_JP.p...

公表されている情報によると、より具体的には、三菱地所や竹中工務店が匿名組合事業体（TMK)を設置し、このTMKに対して東京アメリカンクラブが敷地の土地（現在の麻布タワー分の敷地も入る模様）を定期借地として貸し出す

→三菱地所などはこの土地を使って定期借地権条件（50年と思いますが）の分譲マンションとして開発して売り出す

→東京アメリカンクラブは定期借地権の権利金の代金を使って、現在の老朽化した東京アメリカンクラブの施設を建替える、

ということのようです。

４０３のスレの記事などによると、東京アメリカンクラブのスポーツ施設やレストランなどの新施設と、分譲される定期借地権マンションは同じ棟のなかに同居するような形になるようであり、未発表ながらマンションの住人は東京アメリカンクラブの新施設も使えるのではないかと予想します。

４０４さんもご指摘の通り、そうなると、多くの米系企業などの法人企業がゲストハウスのような位置づけで、この分譲マンションを買うことも予想され、かなり高い値付けでも売れてしまうのかもしれませんね。

広尾GFは建替により近代化する総合医療病院とのコラボであり、東京アメリカンクラブもそういう意味では別のサービスを持つ施設とのコラボのようであり、こうした形で付加価値をつけて定期借地権付きのマンションを出そうということなのかと思われます。
こういう付加サービスに価値を見出す方にとっては、意味のあるマンションなのかもしれませんね。

↑

４０５ですが、上記の東京アメリカンクラブの広報によると、会員ではないマンションの住人はクラブの新施設を使えないとしています。
詳しいことはわかりませんが、逆に言えば会員にさえなれば隣にある新施設を使えるということかと思います。

これ以上の詳しいことはわかりませんので、上記の広報をご覧下さい。

アメリカンクラブは入会金200万円、月会費2万円くらいで、マンションの代金及び管理費に比べればたいしたことはないでしょうから、そこに住むのなら入ってしまえばいいんでしょうね。入会に際しては英語のテストがあるらしいですけど（笑）。しかし段々違う話になってきましたね。別スレを立てましょうか。立てても情報全くないので当面盛り上がらなそうですが。

広尾の日赤とのコラボレーションはなんだか後付けの気がしてあまり役に立つ気ががしないのですが実際どうなんでしょう？　予約を割り込み最優先で突っ込んでくれるとか、24時間たいしたことがなくてもいつでも急患で診てくれるとかならいいですが、看護師が一人常駐しててもたいして役に立つと思えないですし、人間ドックの先行予約だって普通に予約しても大体取れるのでそれが何か？と思いますけど。表だってはいえない何か別のメリットつけてくれるのかな？

坪１,０００万円超が当たり前とかいう話、ちょっと安易な希望的観測ではないでしょうか？　最近、港区・渋谷区あたりは、もはや不動産バブルと云われており、今後もこの数年と同様に毎年２５％値上がりするなんて思って買えば、おそらく高値掴み確実でしょうね。

もっと具体的なお話をしますと、もし不動産投資のCap Rateをネットベースで３％（数年前までは５−６％でした。また、直近の市場環境では国債流通利回りが２％近くになっており、このCap Rateはこれ以上下げられない最低水準と思われます）とした場合、坪１,０００万円超に相当する月額家賃相場は、ネットベースで坪２５,０００円超となりますので、グロスベース（共益費・租税公課・減価償却等込）なら、坪３０,０００円近くになるでしょう。
これは、月額家賃にすると、１００平米で約９０万円、１５０平米で約１３６万円、２００平米で約１８０万円ということです（参考まで、坪１,５００万円ならば、それぞれ１３５万円、２００万円、２７０万円といった感じです）。また、世間の金利水準上昇に伴いCap Rateも高めに設定しなければならない環境となれば、これ以上の家賃水準でないと想定利回りを確保できない計算です。
一見、この世の中に絶対にあり得ない数字ではないように見えるかも知れませんが、広尾界隈でこの家賃水準の物件は現在一つもないはず（GHあたりで、たまに勘違い価格で出ても、言い値で成約することはありません）。東京中を見渡せば、いまや不祥事タワーに成り下がった６ヒルズ・レジデンスとかで時折見かける水準ですが、そもそもビジネス商業エリアど真ん中の６ヒルズと、病院学校住宅等密集地のこの界隈とでは、賃貸料金水準には当然かなりの格差があります。また、この界隈の家賃水準が今後も毎年２５％ずつ上昇することに、合理的根拠がありません。

よって、この界隈で坪単価１,０００万円やら１,５００万円やらといった水準が、いかに「ファイナンス」的に客観評価してあり得ないか、お分かりいただけるでしょう。それでもなお、その水準になると主張する方は、言論の自由もありますので、主張されること自体は自由でしょうが、それを真に受けて高値掴みする被害者が出る可能性がある点には十分注意して発言されるべきでしょうね。

>>408
では、利回りゼロの金は何故価値があるのですか？ファイナンス的に説明してください。
これが意地悪すぎるというのであれば、不動産の利回りが国債利回りを大幅に上回っている諸外国の例をファイナンス的に説明してください。

↑
×不動産の利回りが国債利回りを
○国債利回りが不動産の利回りを

>>409さんは、本当に不動産やファイナンスには素人なんですね。

不動産と金（ダイヤ等宝飾品含む）の価値評価を同列に語ろうなどとは、笑止千万ですね（笑）。一度、不動産鑑定評価の基礎を勉強されると良いでしょう。そう言えば、かつて金地金投機等で大損した人たちもいましたね。所詮市況物は、コモディティ含め、需給関係や他商品相場とのアービトラージで価格が決定されます。収益還元法等の実利的観点で価格決定がなされる不動産とは根本的に価格決定メカニズムが異なります。ただ、バブルの頃までは不動産も金と同じように根拠なく価値があると思い込んだ人たちが多かったので、まさにバブルで大損した訳です。いまの都心部には、再びその傾向が出てきているからバブルなんです。不動産＝金　といった発想の人は、まさに危険なトラップにはまり込んだ人です。

あと、国債流通利回りが不動産（ＲＥＩＴ等含む）投資利回りを上回っているケースについては、一過性の市場の歪みとしか説明できないでしょう。国債流通利回り（長期金利）は、その国の通貨におけるリスクフリー・レートと言って、最もリスクが低い投資対象です。よって、それよりもリスクが高い不動産投資の利回りが国債流通利回りより低ければ、ハイリスク・ローリターンですから、経済合理性はまったくありません。特殊な規制がない限り、世界のお金は金融市場や不動産市場や商品市場等を自由に行き交う流動性をもっており、こうした市場の歪みは格好のアービトラージ対象となるため、いずれそうした歪みは自然解消されるのが世の常です。
こうした市場の歪みは、市場自体がオーバーシュートし易い特性を持つことから、一時的には避けがたい現象です。つまり、集団心理みたいなもので、特定の商品に買いが集中し易い傾向があるのです。一部の国では不動産市況が好調で、多くの人が不動産を買えば儲かると考えれば、不動産価格が更に高騰し、それを見た人が更に不動産を買おうと殺到する、、、って、どこかの国でかつて起きた現象とそっくりじゃないですか？　要するに、バブルはいずれ確実に弾けるということですよ。

でも、実際問題、日本以外の国では、新興国＆産油国景気が追い風になって国債利回り＞不動産利回りの状況が発生し、不動産利回りの低下といった形でなく、利上げの形でそのゆがみが修正されつつあるわけですよね。で、日本との金利差が発生し、円安が進み、日本も油と食糧の価格が上昇し、本格的なインフレが進んでいると。

オフィス家賃の方が住宅家賃よりも先行性があると言われています。
オフィス家賃はここ数年で高騰しているので住宅家賃も今後は続くでしょう。坪８００万くらいは行かないと世界的なトレンドとも合わない気がします。

確かに、住宅ローン金利が上がり、土地価格が上がり、マンション分譲価格が上がり、オフィス賃料が上がり、ガソリン価格が上がり、牛肉・豚肉の価格が上がり、あと価格が上がってないモノといえば家賃と米の価格ぐらいだよね。そこが上がれば、米国、欧州、中国、ロシア、豪州あたりとすべてのトレンドにおいてそろうって感じなのかな。だから外人が日本のレジデンス物件を買うのかもね。インフレ時にデフレ感覚でいる売り手から。

>411

しかし、この数年、ニューヨークもロンドンもキャップレートは継続して米国債利回りや英国債指標利回りを下回った水準で取引されてるわけだが・・・。それ自体バブルと名指しするのは簡単だが、不動産の値上がり期待が市場で共有されている限りにおいて、少なくとも数年スパンでキャップレートが国債利回りを下回ることはあるし（勿論永続するものではないだろうが）、現に海外の主要都市はそうなっているし、また東京の一部がそういうマーケットに突入しているということだろう。

そんなことも知らない銀行関係者＝日本しか見ていないドメ（駄目）邦銀の銀行員だろうな。現実を見据えない単純な理論を振りかざすだけで、トレーディングのセンスが全くない奴しかいないから、邦銀は儲からないのだと思うがどうか。マーケットから見たら恥ずかしくてあんな低ＲＯＥでは生きていけないけどね。

>>411
サルでもわかる不動産投資理論をかざして分かった気でいる。
ま、ちょっと勉強していい気になっているのだね。
欧米製の理論だけど、彼らはもっと泥臭いから気をつけてね。本音と建前は違うということだよ。分かる？

>>411
金のことを例にあげたのは、あなたの外人猿真似理屈を聞きたかったのではなくて、不動産にも実物資産であるがゆえに金融的に説明できない要素があることに気づいてほしかっただけですよ。
簡単に言えば、希少性というものが価格に反映されることがあるということ。これをファイナンス的に説明すれば、リスクが低いからキャップレートが低くなるとか言うのだろうけど、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて何の意味もないことに気づくかな？

収益性と希少性の両面から不動産を考え、利回りと値上がり分をリターンとして目標設定を掲げる。この視点からROE30%以上を狙うあたりがいい線ですかね。日本以外の不動産だと為替考慮なしだと、もうほとんど無理なレベルなんだろうけど、東京なら、まだ２年ぐらいは、いけるって感じなんじゃないの。豪州・香港筋あたりは。

なんか火だるまになってるね。

しかし俺も思うのは、バブルバブルと叫ぶ奴って、大体何のリスクも取ってないよな。本当にそう信じるのなら、不動産会社の株を空売りするとか、上場ＲＥＩＴをショートするとかして儲ければいいと思うんだが、全くそういう根性はないよな。口先だけの奴は全く信用ならない。

俺はまだバブルじゃないと思うから大借金して家も買ったし投資物件も仕込んでるぜ。このマンションも投資物件として結構いいと思うので次も仕込むと思う。倍率高そうだけどコネ駆使して頑張ってるよ。

４１１さんをあまり集中攻撃してもかわいそうと思うけど、失礼ながら確かに理論先行なところはあるように思います。

最近バブル、バブルとおっしゃる方は、収益還元法で見るとキャップレートで２％台に入っているので、理屈にあわない、といった議論でおっしゃいます。
ただ、実際には、ファンドによるオフィス物件の購入と違って、個人による購入が中心の都心マンションの場合は、買っている方の多くはキャップレートが理屈にあっているから買うのではなく、どうしてもそこに住みたいか、今買わないと、もうこれだけの物件は都心のこの地域になくなるから買っています。また、こういう方の多くがキャッシュで買います。

収益還元法上のキャップレートだけで言ったら、世田谷や井の頭線沿線、代々木あたりの物件価格は、1年くらい前から理屈に合わない値段と思いますが、駅近や公園に近い優良物件は、かなりの値段でも十分売れています。収益還元法だけで見ると、こうしたエリアの賃料が物件価格に比べて割損なのはご案内と思います。

また、上のスレなどで３Aでも賃料は2万円が精一杯で、2万5千円も難しい、と言っていますが、東京ミッドタウンはレジデンシャルでもオフィスより高い坪5万円を付けていますし、三井不動産のパークアクシス青山1丁目は、ミッドタウンのようなサービスアパートメントではありませんが、下層階でも坪2万5千円、上層階は坪5万円弱を付けています。

拡大している欧米外人層を中心に、安心できる優良賃貸マンション物件が現在でも足りないことは事実です。先行のホーマットシリーズやテラスシリーズ（元麻布など）は満杯です。24時間コンセルジュサービスや、完全なセキュリティー、近くにアメリカンスクールのバスストップといった条件が完備した新しい物件であれば、３Aや広尾で坪2万5千円から3万円で出せるチャンスは十分あります。


また現在、３A（青山、赤坂、麻布並びに広尾）地域の物件需給は相当にタイトです。実際にこの地域で開発中の未分譲、開発中の優良マンション物件をあげてみて下さい。
三井不動産などの六本木3丁目プロジェクト、薬研坂赤坂4丁目プロジェクト、フォレセーヌ霊南坂など、ある程度はありますが、なんせ用地がないので、既に昨年は前年比4割程度供給が落ちていますし、今後も何千といった戸数で出せるネタがないのではありませんか？
この地域は既に用地の出尽くし感があり、簡単に赤坂のHill　Topのような土地はありません。また、用地があっても、青山などでは既に商業用などに転用してより高い賃料を稼ぐ傾向が強まっており、レジデンシャルに回る分は限定的です。フォレセーヌが何件か確保して善戦しているようですが、それでも一棟あたり20戸程度の供給が精一杯で、この地域の需給は相当タイトです。

だから、こうした都心の一等地の優良な物件を今目の前で確保できるのであれば、理論上のキャップレートが１％であっても買って住むか、後で欲しい人に転売してもいいから確保したい人は多くいます。
こうした動きはロンドンの一等地のレジデンシャルの動きに似ていると思います。


日本人だけでも金融資産１百万ドル以上の人は147万人もいます。また最近ではアジアの富裕層などが日本の都心マンションを購入する例が多いことも有名です。
これに対して、一体、向こう数年間で何戸程度の物件が３Aや広尾で供給可能ですか？
こうした実際の状況を見ると、現在のこの地域の坪1,000万円超えが、実需に基づいたものであることがわかると思います。

>>412〜419は、まったくお門違いのボンクラさんのようですねｗ

もともと409は、金の価値や、国債利回り＞不動産利回り　といった現象について、ファイナンス的な説明を求めてるわけでしょ。

ところが、412〜419の主張は、何ら「ファイナンス的」でなく、単なる山師の相場観の議論のみに終始。409=417に至っては、「不動産にも実物資産であるがゆえに金融的に説明できない要素がある」と、自らファイナンス的説明を否定するありさま。これに気が引けたか、「これをファイナンス的に説明すれば、リスクが低いからキャップレートが低くなるとか言うのだろうけど、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて、そんなのあとづけの辻褄合わせの説明にすぎなくて何の意味もない」といったおまけつき。

自分でファイナンス的説明を求めていながら、注文どおりにサルにも馬鹿にも分かるように易しく説明して上げたら、ファイナンス的説明には何の意味もないと、のうのうとほざく厚顔無恥の馬鹿丸出しぶりには、ほとほと呆れ果てて言葉もないねｗ

つまり、409=417が言ってることは、不動産はファイナンス的に説明するのは間違いで、金と同じように希少価値があるから価値がある、といった、小学生でも分かるような稚拙で飛躍的な論理展開なだけで、笑止千万の極み。自分の無知蒙昧ぶりをさらけ出すのはホントに見苦しいので、おうちで引きこもってる方が身のためだよｗ

ほかの連中も、結局、ファイナンス理論なんぞ無視して、実態相場がそうだからそうなんだ、といった、表層的現象面の事実を言い立てるばかり。「ニューヨークもロンドンもキャップレートは継続して米国債利回りや英国債指標利回りを下回った水準で取引されてるわけだが」と、現状のサルでも分かる表層的現象を連呼したところで、その本質的説明は何らなされていない。

409以降は、りんごが赤いのを見て、なぜ赤いのか、今後もずっと赤いのか、赤いことは妥当か否かが問われているのであって、りんごが赤いという誰でも知っている事実の表面ずらを語られたところで、論理の摩り替えとしか言いようがないねｗ

いまの東京都心部を中心とした日本の不動産バブルは、欧米主要国やエマージング市場等で起きている不動産バブルの目線では、なお日本市場に割安感を感じてる投資（投機）家らがせっせと資金をつぎ込んでくれているからこそであって、決して永続的なものではないのは衆目の一致するところ。とくに、青目の逃げ足が速いのは常識だし、既に逃げる態勢の外資もいるのが実態。

要するに、いまの不動産市況は、不動産関連商品を、あたかもコモディティ等と同等の市況物のように捉えている投資（投機）家らの動きにより、411も書いているとおり、需給関係や他商品相場とのアービトラージ（将来的価格動向の読みや先物市場との裁定取引含む）で価格決定されているだけで、ファイナンス理論で説明できるような経済合理性はまったくなく、いわば、単なる山師的な相場感の世界に過ぎない。ここのところ米国あたりでサブプライムが火を噴き始めてるのに、永遠にこうした市況が続くと考えるのは、おつむが弱すぎるとしか言いようがない。

大借金までしてここ買ったお間抜けさんは、それを一生懸命に正当化したい（正当化せずにはいられない）気持ちはよーく分かりますが、バブルの頃も、バブルがはじける直前まで、みーんな同じように強がってたのを、つい昨日のように思い出すよｗ

これまで、ここ数年の不動産価格高騰がバブルでないのは、かつてのバブルと異なり、不動産価格がDCFによる収益還元法で決定されるようになったため、以前の類似取引比較法等のように、集団催眠状態で不動産価格がどんどん高騰するのに歯止めがかかるから、といった議論がよくなされていたが、ここの書き込みを見てると、収益還元法やファイナンス理論を「外人猿真似理屈」と呼び、類似取引比較法の目線に完全に陥っている連中が多いことに気づかされ、やはりバブルだと確信した。

結局都心部は美人投票の傾向が強いし、理論どおりことが運ばないこともあるかもしれない。ただ、理論と実態が乖離していても強気だから勝負に出れるというロジックは、仮にギャンブル的に才覚があっても理論的に正しいとは言えない。少なくとも人に薦める、薦められる話でもない。余裕のある人が高レートの博打を打つのに近い。良い悪いのハナシではないので悪しからず。

あと、レジ賃料が上がれば本物だが、賃借人の所得アップが先。
新規供給だけ増えてる現状ではしんどいのでは。
ファンドもレジ嫌がる傾向強いし。
そんなに楽観論では進まないとドメスティックでは感じます。

都心部ならえくすぱっつと株成金＆ベンチャー長者が借りるから上がる？
んー、どーでしょう。

421さんそんなに怒らないで。
不動産は奥深いのだから、金融的な説明だけでは到底理解できないということを言いたいだけなんだから。
最近の「不動産は金融商品」っていう考え方には違和感があるんだけど、それでも投資するときは利回りとか当然に気にしているから安心して。

個人的にはバブルではまだないと思いますが、バリュエーションからは世界中の不動産が高いのは確かかな。ただファンダメンタルズと比較して高いのは不動産に限らずユーロなんか通貨だけど、なかなか説明がつかない水準。そもそも米国の長期金利だって、やっと少し正常化して上がってきてはいますが、これまでの異常な低水準は謎だったわけで。やはりオイルマネーやアジア中銀の外貨準備を源泉とした過剰流動性があるが故なんでしょうね。過去のバブル時との違いはグローバルな過剰流動性の存在である、これがいつまで続くかですね。未来永劫は続かないが、かなりの期間存続しそうで、その間に本当のバブルになるかもしれないですね。日本株も来年２８０００円とかね。
それとサブプライムは低所得者に銀行が無理やり貸していたので、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産とは関係ない話ですので念のため。

426さん、あはは、サブプライム問題の本質、まったく理解してないんだね。

低所得者向け住宅ローンが焦げ付いて、あー貧乏人がローン払えずたいへんだー、って話だけじゃないんだよ。
米国では総世帯の約４割がサブプライムの対象になるといわれ、市場が非常に大きい。さらに、サブプライムローンは、低所得者の住宅購入だけに使われているわけでなく、将来の値上がりを期待して、高級リゾートホテルや別荘を買い漁る個人投資家の利用も多い。
米国は住宅バブルが続き、こうしたリスクの高い投資に多くの個人が参入したが、住宅価格上昇率が鈍っただけで、これら“にわか投資家”が返済不能に陥っている。
そして、サブプライム問題が深刻なのは、サブプライムローン債権証券化金融商品の購入先に大手投資銀行系等含むヘッジファンドが多数存在し、これらファンドには世界中の金融機関、投資家らが資金を拠出しているため、サブプライムの焦げ付きは、回りまわって国際的な負の連鎖を見せる可能性がある点。 サブプライム問題で大損が生じた投資家やファンド関係者・投資銀行マン等の中には、ロンドンとかマンハッタンとかの高騰する不動産を買い漁っていた連中が多数含まれるんだよ。

すこしは分かったかな、おばかちゃん。。。

>>426ちゃん、これでも読んで、勉強したら？？？

http://business.nikkeibp.co.jp/article/world/20070712/129731/

サブプライムが不動産高騰と関係ないとは言いすぎでした。ただ皆サブプライムを誤解していると思ったからで、ご指摘のように米国の不動産関連の過剰融資問題（サブプライムよりも、個人投資家向けのハイブリッドＡＲＭとかネガティブアモチ等の方が来年以降問題になると思いますが）がそこまで景気や資本市場に悪影響となるか分からないと言う不安はあります。またＣＤＯもベアスターンズがやられたホームエクイティーＡＢＳはそれほど問題は大きくないのですが、バンクローンやハイイールド債券など他のＣＤＯにも波及すると大変な問題になるという不安はあります。が、何か分からない不安で煽られているよう気がしてなりません。ヘッジファンドはＡＢＸ空売りして儲けているところも多数あります。このサブプライムの不安をあおって儲けているところもある訳です。勿論過剰流動性状況に変化がでてこないか、エマージング諸国の景気に問題がでてこないか、世界的にインフレが実際に上昇してさらなる世界的金融引き締めに向かわないか、これらが問題の本質であり、日本でのバブル発生可能性のキーになると思います。サブプライムのスレではないのでこれくらいで。

まー今の日本がバブルかどうか。広尾のマンションが坪１０００万を超えてくるかどうかが、当面のテーマだとはおもうけど、バブルかどうかについては、ノーで１０００万超えるかどうかはイエスでいいんじゃない。
というのは、前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。当時は、１０億で取引された土地に対して、１２億の貸付を行って、更なる高値取引を誘発し、加速度的に価格上昇していった。しかし、今は個人が買うにしても、法人・ファンドが買うにしても取引価格の８割程度を評価額とし、それに７掛けぐらいを融資限度として貸す。それ以上、借りたいときは、個人・法人の場合は、別の主体からの債務保証をつけさせるといったリスクヘッジをバリバリ効かせているので、多少、相場が反落しても銀行があわてるような事態は発生しえない。銀行がバタつかなければ、不動産は基本的には売り優勢になりにくい。つまり、バブル崩壊といったようなパニック売りは起こらない。という理屈。
坪１０００超えについては、金融資産１億超えの富裕層が２桁ペースで増加していることや、国内にまともな投資先がみつからない点、海外投資は為替が相当動いてしまっていることに加えて、海外不動産や外株も相当高い水準にあるとった状況に加え、国内はインフレムードが高まって、いよいよ現金で持つリスクが相当高まってきていることを考えると、希少性の高い広尾あたりの環境のよい立地の高級マンションについては、実需と投資の両面を兼ね備えた資金シフト先になると判断しやすいという理屈。
いかがでしょうか。

ここ最近の議論は嫌な感じの人もいるけれどとても勉強になります。
やはりこのマンションに興味を持つ層は金融関係者が多いのでしょうか。

>>431
前にもレスがありましたが、定期借地権５０年というのは、一般人が感じる心理的抵抗感を除けば、金融的には魅力なのですよ。特にマンションの建て替えがそうそうできない現状ではね。

結局、このクラスの物件になってくるとフロー収入で買うというよりも、他の資産、例えば預金、更地、一戸建てといった資産を売却しての買い替えといった形態も多いのではないでしょうか。

預金からのシフトで言えば、インフレヘッジ、更地や一戸建てからのシフトでいうと相続税評価額を引き下げる観点があるでしょうから、皆さん、単に欲しくて買うというよりも、それなりに合理的な目的がある中で、住んでみてもよしとの判断で契約しているのではないでしょう。

いずれにしても、単に収益還元的な視点だけだなく、インフレヘッジ、相続税対策といった、投資、資産防衛、相続といった多面的な観点から高齢者リッチ層は買いの判断をしているというのが、現状だと思われます。

４２９です。確かにこの物件は自分の周りでも興味を持っている人結構います。ただやはり定借というところをどう考えるかで悩んでいる人が多いです。万が一売却が必要となった場合にマーケットがあるのか、特に１０年以上経過した場合、他の競合物件も出てくるでしょうし、売却時に買い手がキャッシュで買えるならばいいですが、ローンを組めないのではないか、となれば買い手が減りますので。銀行関係者の方にその辺ご教示願いたいですね。

>>430さん、「前回のバブルと決定的に違うのは、やはり銀行のスタンス。」って記述、まさに無知蒙昧を曝け出してますよ〜ｗ

たしかに、銀行は前回のバブルに懲りて、いまでは自らどんどん不動産に貸込む度胸はない。代わりに資金供給源となってるのが、海外含むファンドやREITに手を出す個人投資家。特に後者は、ファイナンスにも不動産にも疎いズブの素人で、定期預金より多少は利回り高そー、ってノリで、不動産投資を行ってる人たち。つまり、銀行はリスク取らずに、無知でウブな個人投資家にリスク取らせて、値段吊り上げて売り抜けようってのが、外資中心としたREIT等アレンジャーたちの本音。
実際、モルスタなんて、数年前に底値近くで都心物件仕込んどいて、自らREIT組んでキャピタルゲインとアレンジフィー抜きつつ、その後REITが雨後の筍のように増えて来た時、仕込み物件不足の足元を見て、相当な高値で物件売りつけた上にアレンジフィーも相当抜く、って感じで、大儲けしたワケ。
こうして、何も分からずにREIT買った個人投資家らは、一旦歯車が逆回転し始めるとパニック売りにつながり易く、REIT相場が一気崩壊で、個人投資家も死屍累々、おまけに不動産価格も大暴落、なんてシナリオはあながち非現実的ではない。まさに、ITバブル崩壊時の株価相場がそれ。バブル弾けたとたんにパニック売りで、新興市場は相当な痛手を受けたでしょ。よって、むしろかつてのバブルよりタチが悪いかも知れない。

あと、>>434さん、定期借地権物件に対する銀行の評価は厳しいよ。最初の１０年か２０年で完済する程度のローンなら問題ないかも知れないが、築１０年や２０年経った物件なら、担保価値はゼロに近いだろうね。そもそも、定期借地権物件でなくとも、２０年も経てばマンションの担保価値はほぼゼロ。よって、２０年ほど住んでから転売しようとしても、おいそれとは行かない。
想像してみてよ、広尾ガーデンヒルズが築２０年強だけど、２０年前の仕様・間取り・設備・耐震構造・基本設計の物件を高値で買って、あと３３年もの長期に亘り住み続けることの現実を。ガーデンヒルズは、まだ土地持分所有権が残るから、上物の価値が低減しても、何かしらの価値が残ることから、なお一定の担保価値を見出せるけれど、定期借地権物件は、ただひたすら価値が低減して行くのみ。
定期借地権物件を築２０年で買おうと考える人は、残り３３年間を一切建替えなしで、補修に次ぐ補修を繰返しながら、目に見えて価値が下落していくことを実感しつつ、ただただローンを払い続けなきゃいけないワケで、払終わった頃には手元にまったく何も残らず、ただただ空虚感が残るだけ。
それをイメージすれば、２０年後にこの物件の中古を買う層はきわめて特殊な属性を持つ層（広尾というブランドに異常な執着を持つ田舎ものとか）に限定され、高値でさくさく売り抜けられるなんて、夢のまた夢だよｗ

431さん同様ここ最近の議論は有益であるとは思いますが、どうも本質から離れた枝葉の部分についてエキセントリックな表現があることが気になります。議論としては面白いので、どうかこの点についての配慮を期待します。

銀行関係者さんはREITの暴落が不動産の暴落に繋がると言っているのですか？
REITの価格がどうなろうと、そのファンドの資金はいまさら増減しないわけだから
別に投げ売りする必要はまったくないのではありませんか？
もちろん新株発行で新たに調達する資金には影響があるだろうし、
マーケットに与える心理的影響はあるにしても。

４３７さん、ＲＥＩＴの暴落が不動産の暴落に繋がるメカニズムは、こうです。なお、不動産投資のコモディティ化（金融市況商品化）と、短期的利益を追求する外資ファンドや個人投資家、一部機関投資家等が、今回の不動産バブルを演出する主要な資金提供者である状況がキーとなります。

ＲＥＩＴ価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
ファンドや機関投資家に評価損発生、個人投資家も含み損発生
　　　　↓
ファンド・機関投資家が損失拡大を避けるためＲＥＩＴ売り、個人投資家も狼狽売り
　　　　↓
ＲＥＩＴ価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、ＲＥＩＴ暴落）
　　　　↓
ＲＥＩＴに新規投資（投機）資金（ニューマネー）入らず
　　　　↓
実物不動産の主要な買い手（資金提供者）であったＲＥＩＴが資金調達困難となるため、実物不動産の買い手が減少（購入能力減退）
　　　　↓
これまで実物不動産の価格上昇を支えていたＲＥＩＴの購入能力減退により、実物不動産市場への新規投資（投機）資金（ニューマネー）が細る
　　　　↓
実物不動産価格にピーク感が広がるため、外資ファンド等の投資家も新規投資手控え
　　　　↓
実物不動産市場の買い手（資金提供者）減少により、実際に実物不動産価格が天井打ち
　　　　↓
実需に基づかない実物不動産投資を行っていた外資ファンド等投資家が、仕込んだ物件の高値転売による短期的キャピタルゲイン最大化を狙って、タイミングを逃さぬよう抜け目無く物件売却開始
　　　　↓
実物不動産価格がピークに達し、下落開始
　　　　↓
実物不動産投資家に評価損発生
　　　　↓
実物不動産投資家が損失拡大を避けるため、若しくは、安値で仕込んだ物件での売却益最大化を狙い、実物不動産を売り
　　　　↓
実物不動産価格が更に下落（このサイクルが何度も繰り返され、実物不動産暴落）

かつてのバブルでは、投資家による不動産投資（投機）用資金は、銀行が融資（ローン）という相対取引で提供していたのと、投資家も、コンプライアンスや会計開示基準等のレベルが低い怪しい業者（地上げ屋とか）や中小企業・個人資産家等中心だったので、不動産価格下落が生じても、（担保価値減少に伴う銀行融資鈍化は起きても）、急激な不動産価格下落にはつながり難い構造だった（それでも、最後は大暴落・長期低迷となったが・・・）。

他方、現在のバブルは、ＲＥＩＴへの投資家（機関投資家等）も実物不動産の買い手（ＲＥＩＴやファンド）も、かつてと比べ遥かに厳しくなったコンプライアンス・会計開示基準等の対象とされる上場企業等で、あくまでも他投資機会とのアーブが取れるプロ投資家（一定期間内での目標収益達成が必要な投資家）たちであるため、一旦ＲＥＩＴや実物不動産市場の潮目が変わり価格ピーク感が市場に広がれば、投資対象資産での評価損発生・開示を嫌い売り急ぐため、あとは転げ落ちるように、市況が急速に悪化して価格暴落が進む危険性は、かつてのバブルより遥かに高いと考えられている。

結局、利回りで２％台まで買いあがるのは、reitであっても実物不動産であっても割高ってことだよね。唯一、買いあがるとすれば、賃料をこれから、まだ50-100%程度、つりあげる自信があればってとこですかね。
一方で、ファンドが取り組んでいないレベルの物件であれば、現状でも６−７％台の価格水準の物件もあるわけだから、そのあたりを長期固定２％台で調達した資金で買ってれば、そう大ごけはないでしょう。
ただ、問題はそういう系統の物件ってキャピタルゲインがたいてい期待できないところが課題なんですよね。
ただ、いずれにしても、賃料がインフレで上昇してしまえば、物件価格下落の下支え要因には、なるわけだし、実際、オフィスや一部レジの賃料水準は上がってきてるから、そのまま、いっちゃうんじゃないのかな。世界トレンドに乗っかって。

↑↑↑
そういうノリこそが　まさにバブルなんですよｗ

経済合理性でなく、山師的相場感。
強気　強気の　それいけドンドン、楽観的希望的観測。
これが　すべてのバブルの根本的要因、集団催眠状態なんですよｗ

すでに、日銀や金融庁は　かつてのバブル放置の反省から、今回のバブルが大きくなり過ぎないうちに潰そうと動きはじめてるので、バブル（不動産価値の大幅な上昇）が今後も継続する可能性は　相当に低いですよ。
よって、バブルを懸念してる方も、ご心配なく。

子供に財産を残したいなら、定期借地マンションはやめたほうがいいですよね。
自分の代だけ住めればいいなら、賃貸感覚で買えばいいんじゃないですか。場所はいいんだから。

皆さんの不動産の価格形成メカニズムや目下の市況に関する議論は良く理解できます。特に土地価格のボラティリティは不可避だからこそ、建物と土地を上下分離した定期借地権の本物件に妙味を覚えるのです。つまり、どのみち建物はリニアに償却が進むしかないのですが、土地部分を所有することにより、良くも悪しくもボラティリティを抱え込みますが、定期借地権であれば、理屈上はそのリスクは緩和されます。簡単な話で、本物件の平均の坪単価が5-600万円程度だとして、比較対象となる近隣の新築物件が坪8-1000万円だとすれば、差分が土地所有権の価値となるのとなるのですが、従って30坪の物件を購入するとすれば、差額は約１憶円。この差額分を不動産以外の資産で運用すれば、多少なりともリスク分散になるし、むしろ都心不動産に強気の姿勢であれば、同じ原資に借入を加えて、別途賃貸用物件を購入してもよいでしょう。
一方、本物件については償却が経年とともに加速されると想定して、３０年程度で取引価値はゼロになると覚悟しておけば精神安定的には良いでしょう。実際には、場所柄ぎりぎりまで賃貸需要はあるでしょうから、無価値になることはありえず、かつ賃貸価格は所有物件と同等の水準で形成されるでしょうから、運用上有利であるとさえ言えます。つまり、流動性リスクさえ受け入れることができるのであれば、やはり本物件には妙味があるように思えるのです。
間違った考え方でしょうか。ご批判ください。

長期金利（１０年物国債流通利回り）が２％超えをうかがう中、金利正常化（つまり利上げ）を継続的に実施したい日銀としては、急な金利上昇による景気冷却に細心の注意を払いつつも、短期金利の段階的利上げを通じ、長期金利のなだらかな上昇を促すことでしょう。
円金利が過度に低水準に留まれば、他主要通貨との金利格差が広がったままで、いわゆる円キャリー取引が増大し続けるため、円安圧力が収まりません。これを放置し続ければ、ある一線を超えた時の為替市場や金融資本市場に及ぼす反動も大きくなる懸念が強いため、こうした観点からも、金利上昇が必要と日銀は考えています（金利誘導がほとんど唯一の政策手段である日銀にとっては、ある程度の金利水準がなければ、政策手段として使えないので困るのが本音ですが）。
他方、政府与党や国家財政を預かる財務省等の立場では、金利上昇による景気悪化での税収減、国債価格低下による金融機関等での評価損発生に伴う市場混乱、国家債務の利払い負担増大、等々の観点から、よほど日本経済の足腰が強くなって少々の利上げでもびくともしないくらいにならなければ、安易な利上げを容認できる地合いにはなく、日銀も難しいハンドリングを求められているわけですが、かならず利上げするはずです。

これとは別に、金融庁は、かつてのバブルほどではないものの、近年、金融機関の不動産向け融資残高が膨張していることを懸念し、最近は監視を強めていますし、ＲＥＩＴの不正・不備に対する取締りを強化（デューディリジェンス不備や情報開示関連法令違反摘発等）しており、安易なＲＥＩＴ組成や上場がやり難い状況となっています。不動産投資が証券化されたことで、株式市場等と同様の厳しい規制監督対象とされたことで、行き過ぎた価格高騰が起こり難い制度的整備はなされているので、いまのバブルがオーバーシュートする前に、当局の強い指導や権限行使等により、沈静化される可能性が高いでしょう。

よって、ここ数年続いた（特に都心部の）不動産価格高騰も、あと数年で終焉を迎えると考えることが極めて自然であり、それが分かっているプロ投資家たちは、既にいつでも売り逃げできるよう、準備万端整えているのですよ。

>>444さん、私なりのご意見を申し上げます。

444さんのご主張は、どなたかのような「不動産＝金」「金＝希少貴金属」「希少貴金属＝それ自体で価値がある」よって「不動産＝価値がある」といった乱暴かつ幼稚な３段・４段論法でなく、純粋にファイナンス理論上の損得判断をされているようにお見受けしますので、その観点から申し上げます。

ご指摘のような、上物＝価格変動リスク（ボラティリティ）のない資産、土地＝価格変動リスクのある資産、という前提に基づく、将来の資産価値変動リスクに対する考え方は、債券投資理論での割引債と利付債の関係に似ています。詳細は省きますが、結論を言えば、割引債は期中のクーポンが存在しないため、投資利回りは期初の債券取得価格と期末の債券償還元本額で確定し、その間の金利変動リスクを受けません（元本額は金利変動に応じて現在価値が変動しますが、それは割引債も利付債も同じなので、両債券間の元本相当額に係る現在価値変動リスクはスクエアです）。
他方、利付債は期中のクーポンが存在するため、受け取ったクーポンの再投資利回りを考慮する必要があり、金利が上昇すれば再投資利回りも上昇、下落すればその逆となり、トータルの債券投資利回りが市場金利水準の変化に応じて変化します（つまり、トータルの利回りが金利リスクを強く受けます）。こうした金利リスクをヘッジする投資方法の一つとして、デュレーション分析（詳細は省きます）があり、デュレーションのタイミングで売却すれば金利リスクは理論上ニュートラルとなります。

不動産投資で定期的賃料収入を狙うことを、上記の債券投資理論に当てはめた場合、いずれの場合も期中賃料収入はクーポンに相当し、定期借地権物件では、借地権期限到来時点（この物件の場合は５３年後）において上物の価値も土地の価値もゼロであるため、満期時点で償還元本額ゼロとなる利付債と言えます。また、土地所有権物件の場合は、５３年後の土地持分価値等から構成される残存価値が償還元本額となる利付債と言えます。

同じ利付債でも、投資資金回収のタイミングが早い（最終償還元本が存在しない）利付債（つまり定期借地権物件）の方がデュレーションが短くなり、反対に、最終償還元本が存在する利付債の方がデュレーションが長くなると考えられますが、金利が期中継続的に上昇すると読むならば、デュレーションが短い投資対象の方が、早期資金回収による再投資利回り向上効果により、投資期間全体を通じたトータルの投資利回りは理論上高くなり、金利が期中継続的に低下する場合は、その逆となります。よって、賃料や地価が期中不変という前提に立てば、長期的金利上昇局面では、デュレーションが短い定期借地権物件を購入する方が有利でしょう。

ところが、事がそれほど単純ではないのは、賃料相場や地価水準は期中にかならず変動するということです。債券に当てはめれば、期中のクーポン額や最終償還元本額が変動するということです。上記の結論は、あくまでもクーポン額や最終償還元本額が変動しない（金利のみが変動する）ケースを想定したものなので、むしろ非現実的でしょう。デュレーションが長いと思われる所有権物件の場合、５３年後の最終償還元本額は、地価が上昇していれば大きく増えるし、地価が下落していれば減少する（ただし、ゼロ以下にはならない）、インフレ等で賃料が上昇する場合だってあるでしょうから、結局のところ、今後の金利動向、賃料・地価水準を正確に予測できない限り（多分、誰にもできません）、定期借地権物件と所有権物件どちらの投資対象の方が期中トータルの利回りが高いかを予測することは不可能ですね。

ただし、444さんも仰るとおり、期中キャッシュフローの変動要素としては、最終償還元本額に相当する５３年後の地価水準の比重の方が相対的に大きいのですから、定期借地権物件よりも所有権物件の方が、地価変動による価格変動（投資利回り変動）リスクが大きいのは間違いなく、そうした地価変動リスクを避け、むしろ短めのデュレーションで早めに投資を切り上げて、そこそこの利回りを確定させたいのであれば、定期借地権物件に投資することに、一定の経済合理性が認められると思われます。要するに、金利・賃料・地価変動リスクを極力ヘッジしたパッシブな投資姿勢ならば、期初の資産取得価格の妥当性如何ではありますが、定期借地権物件に投資する選択肢も、あながち間違いではないと思われます。

以上、少々技術的で細かい議論となってしまい大変恐縮ですが、回答になっておりますでしょうか？

ていうか、簡単に言えば、インフレなら、少々高くても所有権広尾マンションで、デフレなら借地権広尾マンションってことでしょ。
これから５０年間の長期トレンドで、インフレかデフレといえば、インフレでいいんじゃないの。ていうか、金融政策さえちゃんとしてれば普通インフレでしょう。ゆるやかな。だって一応、資本主義経済なんだから。

当局の警戒的な姿勢から全国的あるいは大都市圏全般のバブルというのは起きないと思います。が都心あるいはより限定されたエリアについては、マンハッタンやロンドンなどのようなバブル状態は起こる可能性はあると思います。但しそこはサラリーマンや一般投資家が参加出来る市場ではなく、一部の富裕層や外国人中心の市場となるのでしょう。米国だって全土でみればバブルではなくとも、カリフォルニアなど一部が説明できない価格上昇となっています。最近のバブルの議論で気になるのは、不動産価格の大幅上昇＝バブルという見方が多いことです。バブルは価格が上昇することを期待して買うからさらに価格が上昇しというメカニズムではありますが、ファンダメンタルズを乖離してという状況になっていることが重要であり、そういった意味では、多少なりともリスクプレミアムが乗っている（かなり縮小してきてはいますが、米国のように逆転はしていません。）限りにおいては、現状はバブルとは言えないと思います。前にも書きましたが、今のグローバルな過剰流動性が続く限り、資産市場でのインフレ傾向か、もしくは現物市場での実際のインフレというのは必然で、グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。
また不動産市場参加者と言う点では、年金が最近REITのエクスポージャーを増やしているようですが、彼らは売り抜けると言うスタンスではありませんから、リスクプレミアムがネガティブという状況にならないかぎりは分散投資という観点からも資金流入が期待できるかもしれません。（実はこの分散投資というのが曲者で、平常時は相関が低いのですが、最も分散効果を期待したい、株式などリスク性資産下落時に相関が上昇する危険があるということの認識が低いような気がします。余談ですが）
キャピタルゲインを期待するのであれば、純粋に株式投資の方が流動性もありますし、よくありませんか。インカムを期待するのであっても２％台などであれば、高配当株式で良い様な気もしますね。居住用の不動産であれば、あまり値上がり期待を持たず、所得に見合ったなかで気に入ったものを買うしかないかもしれません。

「グローバルに広義のマネーサプライが狭義のマネーサプライの伸びを上回っている現状は資産市場のインフレを示しています。」

↑これをもう少し、簡単に説明いただけませんか！

てゆうか、意味不明のことばの羅列、分かったような分からないような、知ったかぶり。殆ど意味のある説明になってませんよ。