広尾の住人
[更新日時] 2009-08-05 19:55:00
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が1月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産&三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
こちらは過去スレです。
広尾ガーデンフォレストの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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101
匿名さん
まぁ、こいつら買えないやつらだからね・・・。俺も含めてだけど・・・。
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102
匿名さん
業者の思惑というよりも、この物件は日赤が得になるようになっている。デベもばからしい物件とは判っているが、完売すればそれはそれでいいのでやっているだけ。どうせ50年後も、逆の敷地を定期借地権で販売の予定だろ。本業の医療でなんとかコスト削減、収益確保しないと、特権撤廃だよ。
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103
匿名さん
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104
匿名さん
でも、価格設定とかは業者が決めてるんでしょ? 地主の日赤は一括前払いの借地権代と月々の地代が入る仕組で、その水準は日赤が決めてるのかな?
いずれにしても、その辺のカラクリと云うか、誰が得して誰が損する仕組になってるか、よーくチェックしないとダメですね。
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105
匿名さん
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106
匿名さん
東京23区で欧米先進国出身外国人登録者数が多い上位5区は以下のとおりです。
1位 港区 約9000人
2位 渋谷区 約5000人
3位 世田谷区 約3900人
4位 新宿区 約3700人
5位 目黒区 約3200人
これら上位5区は、順位に若干変動あるものの、過去10年間不動の顔触れですが、世田谷区と目黒区が大幅減の反面、港区と新宿区が2割近く増加しており、新宿区が世田谷区を抜いて3位にランクインするのは時間の問題です。
外人さんも、都心回帰のようで、先進国外人在住者数御三家は港・渋谷・新宿の3区となります。
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107
匿名さん
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108
匿名さん
想像してみよう、
あと5年で消滅する運命の集合住宅に棲んでいる自分を
どんな気持ちですか? どんな人たちが棲んでいると思いますか? その生活はいきいきとした楽しいものですか?
想像してみよう。
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109
匿名さん
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110
匿名さん
106さん、確かに実数だと世田谷区が3位だけど、なんせ全体の人口が多いからね。区部最大の約80万人でしょ。
それに対して、新宿区や目黒区の人口はせいぜい20-30万人台。比率では世田谷なんかより全然格上。
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111
匿名さん
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112
匿名さん
残存5年の状況は、築45年賃貸マンションの賃料と同じくらいの価値でしょう。
家賃収入10万、管理費等7万 年間インカム36万ですから、
200万くらいなら売れるのでは。
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113
匿名さん
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114
匿名さん
>>112
賃貸比較なら1億越えでも、購入のほうが結構お得。
45年目まで計算すれば、償却お釣りのお年玉が付きます。
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115
匿名さん
>>114さん
それって住宅ローンの金利分(全額自己資金で買った場合は運用利回りの機会損失額)考慮してます?それでも購入のほうがお得になるのかな??
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116
匿名さん
114です
>115
住宅ローンをどれほど利用するか、また賃貸での運用云々は
一例で示せるものではないのと、賃貸の場合、購入組より
余裕資金も少ないと判断するべきもの。ですから、購入組の
ような資金が手元にあるという仮定はいかがなものかと・・・
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117
匿名さん
馬鹿げているよな!定借でこんな値段のマンション。買う人気が知れない。
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118
匿名さん
買う人の気は想像できます。
金持ちなら買います。
いいものはいいんです。
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119
匿名さん
4・50代のディンクスなら、いいんじゃないの?
子供居なければいくらお金残しても、どうせ墓には持っていけないし。
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120
匿名さん
地価下落局面であれば、借地のメリットも大きいけど、地価反転局面となるとちょっと微妙かもね。劣化資産だけを買って、価値上昇資産は日赤側でホールドってことだもんね。
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121
匿名さん
一昔前のマンションと同じ運命なのでは。
入居と同時に2割下がり、あとはひたすら下落。
35年くらいで建物の劣化がピークになって、資産価値は消尽、
あとは雨露をしのぐ機能面での評価価格*残存年数。
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122
匿名さん
121さんは、なんでこのスレみてんの。悔しかったら買ってみな。
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123
匿名さん
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124
匿名さん
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125
匿名さん
100億もあれば、こんな物件買ってみてもいいかって気にもなるでしょう。
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126
匿名さん
広尾ガーデンフォレストの物件評価が「住まいサーフィン」という会員制サイトに載っています。
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127
匿名さん
予定価格表の「事業協力者」住戸っていいところばっかり取ってますね。
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128
匿名さん
ここが完成したら、今の広尾HGの賃貸需要はだいぶこちらの方にシフトするのではないでしょうか。
借りる側にとっては50年後更地になろうとなんだろうとあまり関係ないしね。
そういう意味ではこの物件の完成で広尾の賃貸需要にある程度変化が起きると考えております。
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129
匿名さん
ここ買って損したらどうしようなんて心配するような人が買う物件ではありませんね。
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130
匿名さん
いずれいしても、冷静かつ客観的に判断することです。
単なるイメージや業者の宣伝文句等に幻惑されることなく、
本物を見極める眼を養うことが重要です。
富裕層とは、決して無駄遣いする人たちではありませんからね。
むしろ、リーズナブルか否かを見極めることに長けた人たちが、
富裕層になるのですから。。。
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131
匿名さん
そうだよね。その意味からもここの販売状況は気になるな。賃料で坪5万はまだムリだろう。
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132
匿名さん
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133
匿名さん
プレミアムの登録受付はきょうまでですよ。
急いで〜!
でも、先週までに会員になってる人だけ。
プレミアムじゃなければ2月だから、まだ間に合います。
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134
匿名さん
あなたの思う無駄遣いが、富裕層の中には無駄遣いと思わない人もいっぱいいるかもね。世の中には価値観違う人がいっぱいいるので単純な図式で決めつけないでね。
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135
匿名さん
図面に建設予定のところが載ってるけれど、アレ、気になるなぁ。分譲とか、賃貸とか想像してしまったけれど。
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136
地主
>ここが完成したら、今の広尾HGの賃貸需要はだいぶこちらの方にシフトするのではないでしょうか。
シフトはしないよ。バスの騒音がひどいし、環境が雲泥。それにHGじゃないよ。
>そういう意味ではこの物件の完成で広尾の賃貸需要にある程度変化が起きると考えております。
外人でしょ。所詮は
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137
匿名さん
ここの最も良い所→日赤との提携につきます。
命のケアはお金には代替できません。
賃貸需要は徐々にこちらにシフトして行くと思われます。
上記の観点からいうと賃貸で最も人気となるのは、ここでは50㎡のものと思われます。
月額35万円前後なら定期借地権期間満了時点まで空室リスクもなく
当初想定利回りも実質で4.5%以上は間違いなく行くものと思われます。
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138
匿名さん
将来どうだの住みにくいだの、うじうじごたくならべてるやつは別にして、投資家としては即買いだな。
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139
匿名さん
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140
匿名さん
他のスレッドでマンションの究極的な資産価値は土地部分って出てたし、
ここは投資家は見向きもしないのでは。
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141
匿名さん
投資家は定借物件は常にチェックしてます。土地は償却できん。
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142
匿名さん
もうじき短期譲渡の課税強化復活可能性あるので、投資家としてはキャピタルゲイン狙いにくくなる。だからインカムゲイン狙えて償却大きい資産は魅力的ってことです。
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143
匿名さん
インカムゲインだけで投資回収するのって、可能ですか?
分譲物件が半分土地だとして、二倍効率よくないと回収できないですよね。
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144
匿名さん
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145
匿名さん
結局、この物件を擁護する発言をしてる人たちって、業者さんですね。
発言内容は殆ど同じことの繰り返しで、投資として有利な物件ですよ、ってことの連呼。
本物件の別の観点からの魅力とかが一切語られない。これは極めて不自然。
本来、この掲示板って、こういう業者が一方的に流す情報に惑わされることなく、購入検討者同士で意見交換や情報共有する場のはず。価格高過ぎといった悪評が立つと売りにくくなって困るという業者の立場は分かるが、だからと言って購入検討者を装って妙な書き込みをするのは悪質な営業行為に他ならず、事と次第によっては、訴訟の対象となりますよ。
管理人さんも、裏で何があるか知らないが、業者寄りの姿勢を示すようなら、利用者からの手痛いしっぺ返しを喰らうこと必至。もう少し運営方法を考えた方が身のためですよ。
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146
匿名さん
142ですが誓って業者じゃないよ。決めつけないでね。
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147
匿名さん
将来的に残存価値が残らない定期借地権物件でインカムゲイン狙いなら、
尚更安く物件買わないと、利回り出ないでしょうに。。。
投資目的の人が、価格設定について高くても構わないような発言するのは、
極めて不自然。業者以外に、価格が高くて構わないような発言する人なんて
いませんよ。。。
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148
匿名さん
>>134
貴方の発言、とても不思議ですね。
もし購入検討者なら、分譲価格が高い方が良い(高いのを有り難がる価値観の人間がいる)かの
ような趣旨の発言するとは到底思えない。
業者じゃなく購入者の立場で、何故価格が高い方が良いのですか? 合理的に説明して下さい。
分譲価格(業者が勝手に設定する価格)と資産価値(市場が決める価格)とは必ずしもイコール
ではないので、その点に留意して説明して下さい。特に、定期借地権物件として長期的には資産
価値がゼロになる物件で、何故分譲価格が高い方が良いような発言をするのか、説明して下さい。
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149
匿名さん
高い方が良いとは言ってなかよ。富裕層=合理的投資家とは限らんので、欲しけりゃ高くても買うって人も中にはいるかもってだけの意味だよ。どんな値段つけよが業者の勝手。冷静なる判断で見送りりゃいいでしょ。なお、私は業者ではない。気に障ったらごめんね。
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150
匿名さん
まあ、たしかに、富裕層の中には合理的判断能力が高くない知的水準の低い方々がいらっしゃる
こと自体は否定しませんが、そのことは、この物件が良い物件か悪い物件かの議論とは全く無関係ですよね。
せっかく、本物件に期待して購入を検討中の人たちが、価格水準の妥当性等について本音ベース
の真面目な議論や意見交換をしているのに、富裕層の中にはそんな事とは無関係に買いたい物なら
幾ら金積んでだって買うんだよ、みたいなことを云われたところで、そんな書き込みの一体どこに、
そうした真面目な議論や意見交換に対する建設的な意義なり貢献なりを認められるでしょうか?
しかも、更に不思議なのは、そうした本音ベースの真面目な議論や意見交換等を、あたかも不適切
な書き込みであるかのごとく一方的に断じ、どうやらアクセス禁止措置などを管理人が取っている
らしいのです。業者側からの圧力でもあるのでしょうか? 或いは、何らかの利害関係があるのでは
ないかと勘ぐられてもしょうがないのではないですか、こんなに業者寄りの姿勢では。
定期借地権物件でありながら価格水準が高いと感じる、という本音の議論等が不適切な書き込みで
あると判断した根拠を管理人は示すべきではないでしょうか。例えば、明らかに事実に反する虚偽や
偽装、関係者らの名誉や社会的地位等を著しく貶め毀損し、若しくは人格等を侮辱する発言等があれば
もちろん論外ですが、そのような書き込みがなされて無いにも関わらず、一方的にアクセス禁止措置等
を取ることは、大いに問題と考えます。
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