広尾の住人
[更新日時] 2009-08-05 19:55:00
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が1月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産&三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
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広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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489
匿名さん
今後神宮前や、アメリカンクラブ跡地などが定借で出てきますね。定借物件が増えるのはセカンダリーマーケットを厚くしそうでよいですが、当広尾GFの希少性は薄れるのかもしれませんね。
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490
匿名さん
青山一丁目のタワー賃貸マンションは作りが安っぽいらしいですよ。所詮賃貸専用との噂です。こちらの方が格は遙かに上でしょう。
しかし中古マンションを一棟でなく個別に仕込むファンドなんていないですよ。ゴミ投資家が個人的に設立ししたファンドならあるかもしれないけど。
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491
匿名さん
問題は20年過ぎてきた当たりからではないだろうか?
維持管理や修繕にどのくらい金をかけられるのか。
残存期間との見合いで、コストにシビアな連中は余計な
金かけずに残りの期間乗り切りたいだろうしね。
どうせ、50年後はきれいさっぱりなくなることが
はっきりしているわけだから。
その辺のところは誰もわからないと思うよ。
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492
匿名さん
そうだね。
広尾ガーデンヒルズがヴィンテージマンションといわれてあれだけの価値を保っているのは、強固な管理組合が結成されて修繕や価値の維持に注意を払っているからというのも大きい。
ここは50年でなくなることを考えるとそこまでシビアに見てくれる人がいるのかな。一応長期修繕計画とかはあるのだが、結局は三井の管理に依存することになるような気がする。
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493
匿名さん
残存が20年切ったあたりから、加速度的にスラム化していくことも
否めない。その時点になると売り抜けるのも難しいだろうし。
いろいろ出きるのは30年までだね。あとは住みつぶす覚悟が必要。
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494
元祖匿名はん
>>490
いや区分「も」買ってる、買ってたファンドはありますよ。上場組でもPとか。外資ファンドとか。ただごくごく少数なのと、どちらかというとバルクセール的、NPL投資的に結果的にくっついてきたのを安く買うとか、それも持分もマジョリティあるのが前提だったり。基本的には、わざわざ買う人がいないのは現状違いありませんが。ましてやこういうピカピカで割安じゃないものを。
>>491、492
ですから10年、15年で高値で売れるうちに出口見つけてっていうのが現実的な気はしますね。これもあくまで感覚ですが。まあ、ここを買うような方には釈迦に説法かもしれませんが。
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495
匿名さん
今週末、白樺レジデンスの第1期登録締切ですよね。何故か全然そういう話題にならないけど。出す人います?
どのくらい売れるのか見物ですね。
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496
匿名さん
ここ読んでて、ちょっと買いたくなってるんですけどね。結局、同じ立地で所有権なら、もう1000万だもんね。広尾、麻布の一等地は。この半年間で人生観変わってきたよ。
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497
匿名さん
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498
匿名さん
しかし港区、千代田区、渋谷区あたりの超高級物件は、軒並み即完売が続いてますね。この9月からは、久しぶりに所有権の本格物件がいくつかでてきそうですけど、坪単価がどれくらいまで跳ね上がるか、考えるのが怖くなるくらいです。
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499
匿名さん
497さんのおっしゃる通りです。
前のA〜D棟(対象354戸、内、会員販売は200戸余り、一般販売は120戸)の販売に関しては、最後の方の一般販売の抽選において5倍以上の倍率になっていたので、「外れ」の方が相当出ていたようです。
昔は、業者の関係者や議員の先生など有力者の紹介だと、通常の業者は何だかんだ言っても当るように玉を10倍にするような工夫をしてくれたようですが、この物件の販売はコンプライアンスに猛烈に厳しい三菱地所が中心なので、絶対にインチキがないようにしている、というのが市場の常識のようで、社長のコネの方でも落選したと聞いています。
そういうこともあって、三菱地所・三井不動産は、A〜D棟の抽選で外れた方を中心に、今回のE,F棟の一般販売の前に、会員販売という扱いでそうした「外れ」の方を優先してE,F棟を斡旋していたと聞いています。
この結果、497さんのおっしゃるように、今回のE,F棟の販売対象120戸の内、3分の2に当る80戸程度は、前回、A〜D棟の抽選で落選した「会員」の方を中心とした事前販売の抽選だけで即完してしまったようです。
結果、今回、一般販売とは言っても残っているのは後40戸前後しかないようです。これでは497さんではないですが、即完売確実と思います。
この後は3年後まで広尾GFの販売計画はありませんし、あとの120戸程度の棟はまだ建築確認すら取れていません。
上のスレで多く議論されていますが、そもそもこのE,F棟の物件は近隣の所有権物件(坪800万円〜1000万円)の70%から80%程度で売ってもおかしくなかったのに、相場の50%〜60%(坪500万円〜600万円中心)で売ってしまったという結果と思います。
これは、昨年10月時点辺りの近隣物件の相場(いわば新々価格の前の新価格)を前提に値付けしたA〜D棟の旧相場に引きずられた今回の値付けの結果と思います。当初は三井不動産・三菱地所の強力コンビでも高級定期借地権物件の値付けに自信がなかった結果と思いますが、今回で相場観の結果が出たと思います。
残り40戸程度の一般販売倍率を1〜2倍程度の適正な応募倍率にするためには、現在のプライスは10%は程度安かったのではないかと思います。
明日F棟物件で申し込む考えですが、悔しいながら前回のように簡単には当らないでしょうかね。
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500
匿名さん
499さん
EF棟の会員販売80戸は全て売切れたと書かれて居りますが、公式サイトによると今週末が第一期の販売で81戸を売出す、との事なのでEF棟の販売はこれからがスタートでは? という事は会員販売は取止めたのでは?
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501
銀行関係者さん
近隣の所有権物件(新規分譲マンション)が坪800−1000万円ということは、上記事例の30坪2LDK物件(土地持分13坪)に当てはめると、2億4千万円〜3億円となりますね。まずは、この妥当性の検証が極めて重要です。
上記議論の考え方を踏まえれば、割引率4.5%(グロス)の場合、坪2万円の賃料水準を前提とした定期借地権の価値が坪500万円程度(グロス)でしたから、ネットベースの価値は坪400万円程度、上記事例の30坪2LDK物件に当てはめると1億2千万円ほどが定期借地権価値でしょう。所有権物件のうち、定期借地権価値を控除した後の土地持分価値は、1億2千万円〜1億8千万円ほどということになりますね。この物件の土地持分は13坪ですから、それぞれの坪単価は900−1380万円となります。
これは、仮に現在の近隣地価相場を坪1000万円とした場合、今後53年間の年平均地価上昇率を4.4−5.3%と想定していると考えられます。どなかたがおっしゃっていたように、地価上昇率をせいぜい2.5%が関の山と考えれば、現在の近隣地価相場を坪1000万円とした場合、その53年後の価値の割引現在価値は坪350万円となり、本事例物件に当てはめた場合の妥当な所有権物件分譲価格は、13坪×350万円+1億2千万円=1億6千5百万円程度、坪単価は550万円程度が妥当と考えられます。
この前提であれば、定期借地権物件のネットベース坪単価が400万円という上記前提に基づけば、その水準は所有権物件の73%ほどとなります。もし、所有権物件の坪単価800−1000万円の水準が本当に正しければ、本定期借地権物件は所有権物件の40−50%に過ぎないこととなります。
53年間の賃料水準(キャッシュフロー)や割引率(期待収益率)は、定期借地権物件と所有権物件に共通の価値構成・決定要素であるため、それら変動は両物件の価値には殆どニュートラルにしか作用せず、すでにご案内のとおり、両物件の価値の比較において極めて重要な構成・決定要素となるのは、土地持分価値の現在価値です。土地持分価値の現在価値を決定する要因は、(1)発射台となる現状の地価相場、(2)その後53年間の地価上昇率、です。よって、この二つのパラメーターの妥当性を検証することで、所有権物件価格の妥当性も検証することができます。
上記にて行った簡単な検証結果を整理・総括すれば、
○ケース1:
(1)を坪1000万円とした場合、(2)を4.4−5.3%と想定していると言えます。(1)がもっと低いと考えれば、(2)はもっと高い上昇率でなければ、想定される土地持分価値となりませんね。
他方、
○ケース2:
(1)の前提を変えずとも、(2)を2.5%程度が適正な水準と考えれば、当該所有権物件の坪単価(定期借地権価値+土地持分価値)は550万円程度と想定され、近隣の所有権物件の坪単価800−1000万円と比べ、55%−70%にしかなりません。
真実がどちらのケースに近いかは、皆さんのご判断にお任せするとして、個人的印象だけ申し上げれば、賃料収入水準や期待収益率等の相場感を考慮すれば、所有権物件の分譲価格が合理的根拠なく高騰している、と強く感じます。
これまでの各種検証の結果、本定期借地権物件の分譲価格坪単価が400−500万円程度であることに一定の経済合理性が確認されていますので、今後の地価上昇率を2.5%程度と想定した場合のディスカウント価値70%程度を前提として、所有権物件の分譲価格坪単価は、せいぜい600−700万円程度が合理的に説明できる上限ではないかと思われます。
よって、近隣の所有権物件の坪単価800−1000万円には、すでに坪200−300万円程度のバブルが含まれているので、これをベンチマークとして定期借地権物件の分譲価格妥当性を云々するのは、非常に危険だと感じます。ぜひ、集団催眠的意思決定をする「遅れてきた個人」にならないよう、注意喚起致します。
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502
匿名さん
この手の物件で言えるのは、まだ定借50年の実績がない(結果が検証されていない)ことから、まさにこのスレで百家争鳴、喧々囂々、侃々諤々の議論がなされているように、結論がなかなか出ない、あるいは、結論が収斂しない、点にあります。よって、何ら合理的根拠がなくとも、特に個人レベルにおいて、意思決定で周囲の雰囲気に流されやすい傾向が顕著です。
こうした状況は、例えば金融の世界で、デリバティブ商品が日本市場に紹介・導入され始めた頃に似ています。このときに何が起きたかと言えば、デリバティブ商品の値付けをして販売するプロら(外資系投資銀行等)は、ブラックショールズ等プライシングモデルを駆使し一定精度以上で合理性・妥当性等が確認・検証された理論価格を十二分に把握した上で、そうした検証ツール・技量・知識・理解をまったく有さない素人ら(無知でウブな事業会社や地方金融機関等)に高値で売りまくり(大きいスプレッドを抜きまくり)大もうけしたのでした。
売り手と買い手に情報の非対称性があるのみならず、基本知識・技能・インフラ等に圧倒的な差が存在する場合、十分な情報と基本知識・技能・インフラ等を有する側が得をするのは、自明です。個人投資家や購入検討者さんらは、こうした状況を十分冷静に判断なさるのが賢明ですね。
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503
契約済みさん
私は金融商品が欲しいのではなくここに住みたいから買うんです。以上
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504
匿名さん
>503
ここは良いよ。三井三菱だしね。
それに、広尾、西麻布、南麻布、元麻布が生活圏だから
美人や可愛い子は、わんさと住んでるし、山越えれば、
十番、六6だから地元居住者として羨望の眼差しで可愛い子が
近寄ってくるよ。
山下りずに六本木通り超えれば青山・表参道(裏原)だから、
ここらで買い物やカフェ寄っても、「広尾にお住いですか」
とかなんとかで、キレイな店員さんが近づいてきたりするからネ。
恵比寿ガーデンも近いし、こっちなら外周区の美人さんを
GETしやすいから、一日が短くてしょうがない生活が待ってます。
水準以上の経済力ある人限定マンションの特権ともいえる
ので、入居したら十分にエンジョイしてください。
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505
匿名さん
499です。
500さん、紛らわしい表現をして、すみませんでした。
おっしゃる通り、白樺レジデンスの第一期登録申し込みは、この週末で、抽選は7月30日(月)なので、現状時点ではまだ即完はしていません。
ただ、1ヶ月くらい前に営業所に聞いた限りでは、白樺レジデンス120戸の販売は、会員販売と一般販売を大体半々くらいで進めることになる見込みとのことで、先にA〜D棟で外れた方などから「会員」限定として希望を聞く作業が進められていたようです。
そうして実際に会員から事前希望などを聞き集めていたら、A〜D棟の抽選で外れた人などを含め、とても60戸程度では足りないほどの強い希望が寄せられ、今回80戸程度は会員を中心とした一期販売で売らないと収集がつかないほどの人気になってしまったようですね。
A〜D棟の時と違って、今回の第一期はあえて「会員限定販売」とは言っていないようですが、実態は、前回外れた方などの「会員」が中心だと思われます。
さすがに一般向けには39戸しか残っていない、というのもいかがなものか、、といった判断が働いたものと勝手に想像していますが、当初の話と少し違って、今回の販売は、ご指摘の通り特に会員販売とは呼ばず、あくまで第一期販売として扱い、第二期で残りの39戸を扱うようですね。
そういう意味では、実際の抽選は来週月曜でも、この80戸(厳密には81戸のようですが)の希望者は完全に見えているので、即日完売は時間の問題で間違いないようです。それどころか、かなりの倍率になる見込みです。
といった状況なので、その後、本来の一般販売に当る第二期販売に回るのは40戸程度(厳密には39戸ということかと思いますが)しかないようで、この残り39戸も即完は確実なのではないかと予想しています。
もし詳しいご事情をご存知で、以上の理解が誤っていればご指摘下さい。
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506
匿名さん
このマンション、出来上がったら誰もが広尾GHよりこっちの方が良いと思うようになるだろうから(建物の質感や新しさがぜんぜん違う)、けっこう値上がると思うよ。
今でも築20年以上の広尾GHが坪700万〜800万(サウスヒルはもっと上)でそれに比べると割安だから。
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507
匿名さん
昨日、登録に、行って来ました。個人投資家さんです。弱気です。
白樺っていうのが軽井澤みたいなのだが、
エントランスの感じからして、もっとゴージャスなイメージの名前にしていただきたかった。
KABAちゃんとか、言われたりしないかな。(困.困)やだなあ。
午後、結果が分かります。
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508
元祖匿名はん
まあ、デリバあたりと違うのは、売ってる側も将来性、市場性を良くわかってないということではないでしょうか。そういう意味では必ずしもリスクだけではないので損しない可能性だってあります。(将来的に新規分譲時に価格調整が入る可能性もあります。)完全所有権ではないとはいえ、やはりブツがそこにあるのは強いです。
広尾GHの価値が相対的に下落するというシナリオはないのかな。。。
流石に設備的にも修繕的にも古過ぎてどうかと思うのですが。
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