広尾の住人
[更新日時] 2009-08-05 19:55:00
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が1月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産&三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
こちらは過去スレです。
広尾ガーデンフォレストの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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347
匿名さん
↑が ”私を含めたこのタイプ”の購入層といっても
さっぱり分かりませぬ。
”比較的若い人”とはどの年代を指すんでしょうかね?一般的には
20代から30代半ばくらいのことと察するが
346自身も2、30代で 年収はどのくらいをまあまあ高い年収といってるんでしょうか? 3000万円以上くらいでしょうか? 外資とかにお勤めのサラリーマンですかねぇ。
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348
広尾住民
>>344
半可通ですね。
広尾GHは病院隣接地といっても、病院の表玄関には面していません。敷地内を病院の職員は通りますが、患者や見舞い人は比較的通らないのですよ、細い抜け道があることを知らないから。
かたやこのフォレストは、ご存じの通りゲートで仕切られていますが、これはセキュリティというよりも、仕切りがなかったら完全に日赤病院の別棟にしか見えず、資産価値も喪失することへの、いわば苦肉の策です。
病院の表玄関と完全に向き合い、バスも敷地の目の前に停まる、良きに悪しきにつけ、病院一体のマンションです。残念ながらGHのような静寂さは、期待すべくもありません。
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349
契約済みさん
私も購入者です。青山に所有権のマンションを保有していますが、広尾の静寂な環境が気に入り住み替えを決めました。私の所属している会社は外資系でも無く、IT系でもありませんが、複数の人が購入しています。購入者が書き込んでいるのに、’業者さん’と決め付けたりするのでは無く、大人の会話で建設的な会話が出来る事を希望します。
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350
匿名さん
>>349
静寂さで選んだのなら、失敗です。
この物件を気に入っている344さんも、一定の騒音環境を知っているようですが、
実質的な騒音というよりも、まあ、静寂感とはほど遠い環境であることを
もっと知るべきでした。
日赤通りは車の抜け道として騒音は結構あるし、ましてこの街区は、反対側が
女学館だから、跳ね返りの音が予想以上にある。
街路に面していない棟も、ゲートを一歩(文字通り一歩)出れば、お見舞いの乗降客であふれるバス停があります。
どう考えても、ここは静寂環境ではありません。むしろ騒音が非常に気になります。
提案)アウトドアの寝袋で一度建設予定地の前、日赤通り沿いに3〜4時間寝てみてください。
ものすごく五月蠅いですよ。まして、お見舞いと、女学館生徒が来ると・・・・
あぶはちにわとりいぬねこ全員集合のような傍若無人のような状況を見るでしょう。
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351
マンション投資家さん
まあ、気にいらなければ買わなければ良い訳で、買った人をけなすことまではせんでもええと思うが・・・
ちなみに、私は買いませんでした。
買った人は、それなりの理由があって買ったんだろうと、思うだけです。。。
あんまり熱くなっても、ねえ。
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352
契約済みさん
349さん
買わなかったのにけなすために書いている人はそのうちいなくなりますので大丈夫ですよ。物件の気に入った点を書き込むと「業者」「社員」とレッテルを貼るのは2ちゃんねるによくいるタイプですのであまりに気にしない方がいいかと思います。
オプションはもう決められましたか?うちはなんだかんだいってまだです。意志決定権者が優柔不断なので。
まあ、上の方のように冷静に欠点を指摘いただけるのはむしろ歓迎なんですけど・・・。334さんと同感でB棟のバスロータリーに面しているところは多分五月蠅いと思い検討から外しました。それ以外はそうでもないでしょう。
でも個人的には、女学館の生徒が五月蠅いっていうのは、それはそれで悪くない気がするなあ(笑)
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353
匿名さん
病院の隣、女学館の隣、あとバスロータリー隣っていうことで静寂とは反対な環境になりそうだけど子供達を物件内の中庭で遊ばせたりするには丁度いいかも。安心して伸び伸び遊べるし。
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354
匿名さん
色々な騒音と言われていますが、日中はともかく夜は意外と静かですよ。日赤医療センターで終バスを待っていると怖いくらいのときがあります。日赤通りも、交通量がかなり減りますしね。
夜の静寂感に関して言えば結構あるように思います。ガーデンヒルズのサウスヒルと比べれば五月蝿いのでしょうが。
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355
匿名さん
352さん
349です。
大人げのあるコメント有難う御座います。これで建設的な掲示板になると期待しています。
さて、オプションですが現在居住中の物件購入の経験を何とか生かし以下の通り決めました。
1.Foyerに続く廊下
Foyerに続く廊下はFoyerと同じ大理石に変更しました。
(廊下を大理石に変更すると、玄関から連続性さが出て一体感が出て来ます)
2.Downlight
Livingを全部Downlightに変更しました。
(Downlightにすると外から見た景観が格段に良くなります)
3.廊下の化粧パネル張り
玄関の壁紙部分を化粧パネル張りに変更しました。
(これで玄関にぬくもりが出て来ます)
4.バルコニー
バルコニーをウッドデッキでは無く石張りにしました
(部屋全体が明るくなると思います)
尚、1.2.3はいずれも予想よりReasonableであったので現時点でオプション変更しましたが、4は予想より高かったので完成後業者に頼む予定です(その方がReasonableなようです)。
以上
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356
契約者さん
契約された方の多くが読まれたかとも思うけど、日経トレンディー6月号の「人生を変える家」という特集で、「プロの見方、プロの買い方」という記事があり、以下のような内容が出ていました(そのまま引用はできないと思うので骨子だけ)。
”定期借地権付きマンションは広尾ガーデンフォレストなど数は少ないが、以前は数十年後に土地を返すため、中古になると売却しずらいと思われていたが、最近は「築10年で購入時と同程度の価格で売れる物件も」(三菱地所)と、10年単位で住み替えを考えるにもよい選択肢だ”。
実際、住宅情報「都心に住む」6月号の広告のところに、98年10月築、50年定期借地物件パークコート麻布鳥居坂(三井不動産)の102㎡ほどの中古物件が1億9800万円(坪636万円)で出ていましたが、すぐに売れてしまったようですね。
最終的にいくらで売れたのかは知らないけれど、当初の平均坪単価は372万円とのことなので、9年たって残り42年になって当初より7割くらい高い値で売れた模様です。
高級マンションの仲介をやっている麻布Styleさんは、このガーデンフォレストの資産価値について、以下のようにコメントしています。おもしろいと思いました。転売のために買ったわけではないですが、将来住み替えをしたい場合などにも問題ないと思いました。
http://www.styleagent.jp/blog2/archives/000236.html
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357
匿名さん
>>356
パークコート麻布鳥居坂は特異な物件だから比較の対象にはならないかと。
初の高級定期借地権マンションだったので売り出し当時から割安だったのと、不動産市況がどん底だった金融危機の頃の物件。さらに建築後にヒルズとかが出来て六本木のステータスが跳ね上がった。
あそこが築10年で7割高だからといってねえ・・・
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358
契約済みさん
349/355さん
ありがとうございます。=352です。
ダウンライトは私も考えていましたが、廊下を石張りにされたんですか。すごいですね。格好いいと思うのですが割れたりしませんでしょうか。心配です。
バルコニーは石もウッドデッキもどちらも惹かれますよね。せっかくバルコニーが広いので快適な空間にしたいです。後で業者に頼むという方法もあるのですね。
あとベッドルームをカーペット敷きに買えようと思っていますがこれが有料オプションというのはやや納得がいきません。まあそれなりのクオリティのカーペットなので仕方ないかもしれませんが。
ちなみにコンロ・食洗機あたりはどうされましたか?趣味の問題だとは思いますが・・・。
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359
契約済みさん
356/357さん
私も定期借地権マンションが値上がりするというのはやや異常な事態だと思います。基本的には着実に(50分の1ずつ)価値が下がっていくのであって、残価に当初以上の値段がつくことを期待するのはなかなか難しいかと思います。
ただ、現状でも日々地価が上がっていっており、しばらくはこのトレンドに変化はないという気がするのと、感覚的には40年以上借地権が残っていれば「それなりに住める」という雰囲気があるので(あくまで雰囲気ですが)14年以内に売却するのであればそれほどひどいことにはならないかなあと期待してます。
ちなみに契約の時に、こっそりと次期募集のEF棟の予定価格を見せてもらいました。立地や広さが違うので単純比較できませんが、概ね平均して5〜10%は坪単価を上げてくるようです。前回募集からたった半年しか経ってないのにね。売り手もかなり強気のようです。
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360
匿名さん
352/358さん
建設的な掲示板になりましたね。
それでは私の拙い経験に基づいて出来る限り回答させて頂きます。
1.石張りについて
フローリングにしようが、石張りにしようが毀損するのは避けようが無いと思います。
石張りだと最悪磨けば傷は無くなりますし、へこんだ或いは欠けた部分は補修すれば欠損部分は判らなくなりますよ。補修は入居後管理会社の三井不動産サービスがやってくれる筈です。
2.寝室のカーペットについて
確かに寝室はカーペットが使い勝手が良いですが、限りある予算の中この部分は気に入ったラグを敷けば良いという結論になりました。
寝室のカーペットより1の石張りの方がReanableだったので、1の石張りを選択しました。
3.コンロ、食洗機
現在居住中の物件がIHなので、IHにしました。世界に冠たる家電メーカーが日本に多く存在する中、中途半端なAEG社よりも無料の松下にするつもりです。ドイツで100年持つと言われるMieleなら別ですが、AEGなら松下でもQualityは一緒と思います。
以上参考になりましたでしょうか
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361
契約済みさん
360さん
ありがとうございます。大変参考になりました。
石張りの廊下、かっこいいですね。モデルルームをもう一度見てみます。あのモデルルームは悪名高き三井不動産のオプションだらけ生活感皆無の部屋で、参考にならないこと甚だしいですが。(ちなみに200平米の1LDKはもうすぐつぶすそうです)
AEGとミーレってそんなに違うんですか。知りませんでした。勉強になります。私もIHなら松下でいいと思うんですが、松下の食洗機小さくありませんか?オプションで選べるやつのほうが大分サイズが大きそうでした。
あと、ダウンライトだけにして十分な光量が確保できそうですか?私も昔海外でダウンライトしかない部屋に住んでいましたがあまりに暗くてスタンドを大量に併設していました。ここでは集中ダウンライトなるオプションがあるようですがどんなものでしょうか。
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362
匿名さん
361さん
360です。
オプションの価格から考えて、石張りはお勧めですよ。玄関を開けたら豪華に見える事間違い無しです。
食洗器については確かにご指摘のとおり松下は小さそうですね。配偶者が替える事を検討し始めました。もう少し検討します。
ダウンライトは現在居住中の物件がダウンライトなのですが、調光器がついていて、全く暗さを感じません。
今回の物件も集中ダウンライトのようですから、暗さは全く問題無いと思います。
以上
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363
いつか買いたいさん
所謂定期借地権広尾日赤病院隣接物件是非等論議現在如何進展中???
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364
契約者さん
360さん
我が家も食洗機はAEGのものにしました。
たまたま海外にいた時にAEGを使っていて、いっぱい同時に洗えてとても便利だったのと、前に国内で住んでいたマンションが松下の今回のと同じサイズで比較できたのですが、4人家族の場合は国内サイズだとちょっと小さくて入りきらず結局手洗いが相当出ました。
普段はお二人だけで、たまのパーティーくらいならば手洗いでもいいやということならば問題ないと思いますが。
それとIHはオールメタルに変えました。現在使っている慣れ親しんだ鍋やフライパンパンなどのかなりの部分が使えないのも悲しいかなと思ったためです。
それから、この物件は救急車などのサイレンがうるさいのでは、という件ですが、、。
上のスレでも同様の方がいらっしゃいましたが、我が家も現在、たまたま都内の地域救急指定になっている相当大規模な総合病院の、救急車が入ってくる駐車場の隣にいます。
夕方以降でも毎日5件から7件くらいの救急車が入ってきますが、主要環状線のような大通りの信号を渡る時ならばいざしらず、病院のすぐ近くまで来ると実際にはサイレンは光って回っていますが音は消しており、音までつけて入ってくるののは5回に1回くらいで、それも聞こえるのは10秒程度です。
深夜だとサイレンを鳴らして入ってくることはまずないです。
広尾の場合だけは、そんなに最後までサイレンを鳴らして入ってくるのでしょうか?
前に別途いた駅近マンションの場合、私鉄の主要路線の線路が50メートルくらいの近さで便利だったのですが、2、3分に1回は電車が走りぬけ、窓をあけているとテレビが聞きにくいので、実際には夕刻からのすずしいような気候でも窓は閉めたままで大変でした。
よほど今の病院の近くのほうが静かです。
広尾ガーデンヒルズに住んでいる知人もサイレンが気になることはないとのことでしたし、そんなに気にすることはないのではないかと思いますが。
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365
匿名さん
364さん
360です。本日インテリアコーデイネーターと打ち合わせだったのですが、確かに松下の物は小さすぎて、AEGのものに変更しようと考えています(予算オーバーなのですが)。
私の今の住まいも救急指定病院の横ですが、全くサイレンは聞こえません。この経験からも静寂な広尾ガーデンフォレスト選びました。
尚、インテリアコーデイネーターの話によると購入者は活発にオプションを入れているようですよ。私は変更点は大きくは4点なのでシンプルだそうです。
以上
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366
契約済みさん
361です。
364/365さんありがとうございます。大変参考になりました。我が家も最初はシンプルに行こうと思っていたのですが段々と複雑になってきました。特に照明関係を触り出すとやりようがいくらでもあるので止まらないですね。
あとせっかく「森の家」なのでウッドデッキバルコニーにしようと思っています。あとで別工事にした方が安いと仰っておられたので調べてみましたが、DIYでは安いものはいくらでもあるものの、イペ材のような高価な材料で工事するのならどこでもわりと高そうな感じだったのですが、どこかお勧めの工務店などありましたら教えてください。
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