広尾の住人
[更新日時] 2009-08-05 19:55:00
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が1月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産&三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
こちらは過去スレです。
広尾ガーデンフォレストの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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222
匿名さん
月50万だと、結構よい条件での賃貸の選択肢が見えてきますよね。
維持費もかからないし。対抗できるかなぁ。
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223
匿名さん
>222
219です
それならいっそのこと購入費の1億数千万円で50年好きに
使えるなら定借の要素は大して気にならないとーー。
50万円容易に出費可能な富裕層なら、残り20〜30年は
オマケに近いと考えちゃえーーと。
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224
匿名さん
結局損得なんて考えたら買えない物件と言うことですね。
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225
匿名さん
219追加
直ぐ下には築20年以上が経過した著名マンション群があり。
20年経ったからぽしゃる訳ではない。
スパンを広げて35年間ピッチリ住んじゃえーーと考えるなら、
仮に賃料35万円で年420万円
35年では1億4700万円出費。
これなら、1億ちょいの物件を購入して、差額は余裕金。
35歳購入で35年目は70歳。残りのんびり生活15年のオマケ。
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226
匿名さん
お金余っている人たちが買うんだから、そんな議論無意味でしょう。購入希望者はセカンダリーで売ろうなんて考えていないよ。
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227
匿名さん
>224
219です
ここらの賃料相場を調べればお釣りがくるとも考えられるので、
損得の"損"ではなく、返って定借にしてくれて有り難いとも
考えられるとーー。
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228
匿名さん
管理費とか建物部分への課税、地代、解体時費用(不足の場合)なんかもありますよ。
お釣りは来ないんじゃない?
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229
匿名さん
ここの物件を完全に賃貸にして貸したと想定して、得られる年間の想定賃料から管理費とか修繕積立金、地代(100㎡でも月1万円程度)、建物の固定資産税など(営業所で頂いた資料で計算すると100㎡でこれら合計6万7千円程度)を引いたネットの年間賃料を得ると、一体何年間で物件価格と解体時費用などを足した当初の購入費用を回収できるか(いわゆる不動産のPER)を計算してみると、物件によるけど20年から長くとも22年間で回収できる計算になる。
都内には最高でPER16年とか18年程度の物件もあるようだけど、この一等地の物件で20年程度は悪くないと思います。
全部手金で買えばこの計算になるけど、実際にはローンを組むと借入れ金利の負担などもあるので手金ベースのPERの年限だけで完済とはいかないけど、せいぜい2割程度の頭金を用意すれば、ローンで購入しても25年もあれば賃貸に出している間に全額ローンでも完済できる計算になる。
ということは、例えば40歳の人が仮に初期購入費用を2割程度の自己資金と、後り80%は借金して購入して、65歳の定年くらいまでを、割り切ってこの物件を完全に賃貸に出してしまって、その間は、子供が独立するまでということで、社宅なり現在所有している既存の物件にでも住んでいれば、定年後の65歳から老後の90歳過ぎまでは、ローンも完済されて完全に自分のものとなったここの物件に管理費、修繕積立金とか若干の地代(100㎡物件でこれらあわせて合計月6万7千円程度)だけで住める計算になる。
こう考えると、借り入れ能力があるか、とりあえず自己資金で買っておける人にとっては、定年まで貸しておけば、その後このように30年程度ただで住めるマンションが手に入ることになる。
また、ここの物件は、50年間の地上権(借地権)分の価値が購入物件価格の2/3程度を占めており、地上権の価値は土地代の上昇につれてほとんどパラレルに上がっていくので、他の先行定期借地権物件である三菱地所の銀座タワーや三井不動産のパークコート麻布鳥居坂物件のように、今後、都内のマンション物件価格が期待通り上昇すれば(今年1月現在のマンション中古流通坪単価が95年の坪単価まで回復するだけで理論上18%上がる計算になります)どこかで転売しても妙味あると思うし、どう考えてもお得な将来への投資となるようにも思えますね。
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230
匿名さん
かなり緻密な計算だが、策士、策に溺れる可能性あり。世の中シナリオ通りにはいかんものよ。私は都心一等地の定借マンションは肯定派ですが、うまくいくベストケースを想定して手を出すものではないと思ってます。ダウンサイドリスクを想定しても納得できる状況にある人だけが買えば良いかと思うね。
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231
購入検討中さん
価格が公表されていますが、結構、強気の値段ですね。
恵比寿ガーデンプレイス壱番館の売り出し価格と大差ない。
広尾の場合、定期借地権&更地にして返さなきゃいけない、という事を考えると
恵比寿ガーデンプレイスより割高だと思うのですが・・・。
また、50年というのがポイントで、35年もしたら、建替えしたいという話も他のマンションなら
出てくるでしょうが、50年で更地となると、建替えもできない。
つまり、35年〜50年にかけて、特に、最後の5〜6年は居住性としては劣悪な環境になりそうですね。
代官山や表参道の同潤会アパートが、建替え前の数年は、居住性最悪、立地良好という事で
居住者よりも、テナント貸しが主流だった形態になりそうですね。
だから、このマンションに住んで快適なのは、最初の30年。
残り20年はファッション系の業者などにテナント貸し、という感じかな。
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232
ご近所さん
この物件と表参道や代官山の同潤会をテナントユースで同等と考えるのはどうかと思うなあ。
あれらの物件の立地はビジネスユースとして十分成り立ったけど、この物件の場所を考えると、現状不可能でしょう。
まあ、30年もたてば周辺もどうなるかわからんけど・・・
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233
買いたいけど買えない人
まー、このー、オレンジの箱なんですけど、
カナリのー、世界ですな。
A棟の6000万台の、これだって、まー、ちょーっと、真剣に考えてしまいますよ。
きびしいかな。
ガーデンヒルズと違うのは、
ここは、一般のお散歩のヒトとか、お買い物とか、通り抜けとか、できないでしょうから、素晴らしいと思う。
どうですかな。
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234
匿名さん
ここって売れているんですか?しつこく営業の人から電話かかってくるんですが・・・今のこっているところって基本的には会員販売で売れなかったところなのでいまいちだという話を購入者から聞いたのですがどうなんでしょう?
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235
匿名さん
定期借地権は相場にならないよ
ネット検索時代・・検索チェックが入らない時点で買収対象にならない
上場してない株と同じ。
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237
匿名さん
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239
ご近所さん
建物は問題ないでしょう。MRを見る限りでは・・・・
三井だし。
問題はやはり定期借地権ということ。
論点を間違えるべきではない・・・
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240
匿名はん
ここはローン組んでかえるんでしょうか?
審査ってどのくらいきびしいのでしょうか
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241
ご近所さん
それは、この物件が特別きびしいってこたあないわな。
あんたの収入と、物件価格と、担保価値をみるだけ、以上。
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242
匿名さん
214のサラリーマンです。
240さん、営業所で頂いた資料によると5、6の提携銀行(メガバンクはどれもOKです)が全て物件価格の85%から100%の住宅ローンを許容していますし全く問題ないですよ。金利条件も同じでしたし、聞いてみたメガでは中古でも同様に扱うとのことでした。もっとも新生銀行のように扱っていない銀行も一部にはあるようです(競争上、今後変わられるのかもしれませんが)。
会員限定販売の時に落選して4月中旬の一般販売第一期一次で当選した友人に聞きましたが、当初スレ214で予想させて頂いた通り、4月中旬の一般販売の一次では90戸の募集に対して3倍以上の申し込みがあり、即完、瞬間蒸発したようですね。
この物件のHPを見ると、この後、落選した人に何回かチャンスをということかと思うのですが、残り30戸を第二次では15戸だけ出すようなので、第三次でさらに15戸と少しづつ売るのでしょうか。ただ、一次の時点で落選した人が200人はいると思うし、さらに一般で新規にも申し込みがあるでしょうから、残り30戸に対して平均で5倍程度の申し込みになるのではないかと予想しています。
3月発表の2007年度不動産公示価格で南青山が住宅地でも軒並み40%から45%土地の価格が上がっているし、広尾も30%強上がりましたね。そのせいか、このところ広尾ガーデンヒルズの売買価格が坪660〜800万円、サウスヒルだと860万円程度まであがっているようですね。
このガーデンフォレストは、最終の取壊費用を入れても坪430万円から530万円くらいです。不動産仲介業者に聞いてみた麻布鳥居坂とか銀座などの過去の一等地の定期借地権物件の中古売買価格(大体、所有権物件の80〜95%で売買)から推定すると、このガーデンフォレストは理屈上広尾GH(所有権物件だけど20年強の中古)に比べて最低でも85%の価格にはなると思うので、このGFは所有権物件に換算すると坪500万円から620万円で販売していることになると思います。この理屈から見ると、予想した通り、既に概算で30〜40%の含みが出ている計算になりますね。
この後は年内にE,F棟120戸が出て当面の販売は終了になるとのことですが、ご案内の通り不動産会社は通常大幅な倍率実績が出ると次回の販売価格を適当な倍率になる程度まで値上げしていくのが常識です。また、もともと今回の販売開始にあたっては、その時点での最近の(昨年末にかけての相場と思われますが)広尾ガーデンヒルズの売買価格を参考にして決めたとも言われているようなので、あくまで予想ですがE,F販売の頃になると最低でも10%やそこらは上がるのかもしれませんね。
何れにせよ、こういう希少価値のある物件は全国から買いが入って、市場が値を決めていくのだと思います。長いスレを書いてすみません。
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243
匿名さん
購入を真剣に考えたものの結局止めてしまった者です。
理由は、定期借地権にあります。
現在は広尾GHの85%の評価額かもしれませんが、50年後は確実に0%になります。
10年後か20年後にもし売却しようとした際、GHの何%の評価になるか見当もつきません。
全額キャッシュで払えて、将来売却することが全く予想されない方が買われるのでしょうね。
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