23区内の新築マンション価格動向（その11）

「ヒロミ、喜べ。家が売れるかもしれんぞ」

「あなた、もともと不動産運がないんだから無理しなくてもいいのに。」

「ここが売れれば、豊洲に移れるんだよ。あこがれの都民になれるんだ。
・・・銀座に５分だし。」
「それは、そうだけど、何で５８８０万で買ったものを半値以下で売るはめに
なっちゃうんでしょうかねぇ」

「まぁ、ここに住んで親の老後もみられたことだし、
オヤジの遺産をおフクロが郵便貯金で残しておいてくれたおかげで、
むこうのあたま金も出せた。結果オーライだよ」

「それにしても厳しい査定額ね。」
「買換え特約で契約できただけでもラッキーなんだよ。
普通は抽選ではずされる。」
「あなた大丈夫なの。この家のローンは１７年間で繰り上げ返済し
たからあと１５００万だけど、売って６００万しか手元にないわよ。」

「親の遺産が株も含めたらまるまる４０００万。
これにローンを２０００万足すだけだ。
６０００万ならなんとかいけるよ。オレの退職金もあるだろうし。」

「それにしても７０平米は狭くない？
今まで５人家族で１３０平米だったというのに」

「竣工は２００９年３月だよ。子供たちは就職して家を出て行くだろう。」
「家にいたがっているわよ。」
「だったら一緒に住めばいい。」
「４人は無理よ。」

「息子は寮かアパート暮らしだろう。彼女もいるみたいだし」
「勝手にきめたら可哀相よ」

Ｘ０年後

「母さん、喜んで。マンションが売れるかもしれないわよ。」

「私たち、もともと不動産運がないんだから無理しなくてもいいのよ。」

「ここが売れれば、庭付き一戸建てに移れるのよ。
あこがれの『ロージンパラダイスニュータウン』の住民になれるのよ、
母さん。
・・・病院も、火葬場だって斎場だって近くにあるわ。」

「それは、そうだけど、何で６０００万で買ったものを
半値以下で売るはめになっちゃうんでしょうねぇ
私たちっていつもそんなこと繰り返しているような・・・」

「まぁ、ここに住んでアーバンリゾートを堪能できたことだし、念願の
都心回帰を果たせたんだからお父さんも思い残すことはなかったのよ。

お父さんの団信でローンも消えたし、遺族年金とマンション売却代金で
なんとか暮らしていけるわよね。結果オーライよね。」

「それにしても厳しい査定額ね。」

「買ってくれる人がいるだけでもラッキーなのよ。
タワーマンションなんてもう珍しくもなんともないし、今はお金持ちでも
タワーは買わないのよ。
おまけにここは建て混んでしまって海も見えなきゃ新東京タワーもみえない。」

「あんた本当に大丈夫なの。
確かにローンは団信で消えたにしろ売って２８００万しか手元にないわよ。」

「うちの亭主に残りのローン負担させればいいのよ。これにローンを２０００万足すだけだ。
６０００万ならなんとかいけるわ。お父さんの残した株も少しはあるみたいだし。」

「それにしてもまた千葉なんだねぇ？
私ゃ、千葉はもううんざりなんだけどねぇ」

「なにいってのよ。いまはＬＯＨＡＳの時代よ。
子供たちを自然にふれさせないと知能が発達しないって知ってる？」

「川島隆太教授監修 脳を鍛える大人のDSトレーニングじゃいけないのかねぇ。」
「あんなの古すぎるわよ。」

「それはともかく、私が一緒に住んで迷惑じゃないかねぇ。」
「ロージンパラダイスニュータウンは広いのよ。家も町も」
「で、住所は？
　　　・・・なんで、なんでまた松◆市なのかねぇ」

もう・・ネタ切れ状態ですね。
ポジティブ・ネガティブ両面において・・金利動向は気になるけど。
しばらくお休みですかね？

地震で傾いたりして、物件の価値がなくなったらどうなるのだろう？
そう思うと、賃貸も悪くないのかも。

「先生、ネタ切れなんスか？」
「そんな、高校生のデートじゃあるまいし、そうそう簡単に語るネタに尽きたりはせんよ。」
「じゃ、語ってくださいよ。」
「関心のないこと語ってしかたないからな。質問してみなさいよ。何が知りたい？」
「２３区マンション価格は今後どうなるって話でしょ、やっぱ」
「そりゃ決まってる。高いところはテキトーに上がるし、都心６区でも価格の上がらない
ところは出てきている。全般的にはそろそろ天井なんだよ。」
「どうしてわかるんですか？」
「都心６区の物件で、５０戸以下の小ぶりな物件は、億ションか１ＬＤＫのコンパクト
マンションに別れてきている。中央区や豊島区では坪単価３００万近辺であいかわらず
動かない地区もあるよ。」
「パークハウスまでコンパクトマンション売ってますね。」
「１００平米クラス、５００万／坪の物件を買う人は毎年何人いると思うね？」
「５００人くらいですかね。」
「それだけいればまあ御の字だろうね。彼らだって必要にせまられて買うわけじゃない。
　希少価値を認めるから買うわけだ。」
「それじゃ、希少性がない土地は？」
「ＤＩＮＫＳ、コナシさん、独身キャリアウーマンむけコンパクトマンションだな。」
「いつまで続くんでしょう？」
「ちょうど、１９９４年近辺の状況に似ているね。あのころは、８年近く供給が枯渇した
時期だから徹夜で並んで物件買ったものだ。ほとんどが５０㎡〜６０平米のコンパクト
マンションだったけどね。」
「そのころ買った物件はどうなったんですか？」
「場所によるよ。市谷や中目黒、中野あたりじゃその後も徐々に下がったが恵比寿
　ガーデンテラス壱番館などは、今は倍の価格で売りに出ているね。」
「先生、それで結論は？」
「だから、上がる物件は上がる。ほかは上がらないか下がる。」
「なんだ、物件次第ってことですか。」
「平均値は下がるよ。　景気がもりあがらないままで金利があがれば
物件の売れ行きはおちる。仕込みの土地も高値で買われなくなれば
地価も徐々に下がる。」
「いつごろですか？」
「だから２０１２年って書いているのに、誰も反論してこないうちに、ネタ切れですか
　なんてこきやがる。」
「先生、お言葉が乱れてます。」

・分譲を買ってて「地震が来たときには賃貸より安心だ」と思う人と、
・賃貸に住んでて「地震が来たときには分譲だと心配だ」と思う人は、
両方いると思います。正解はありません。
ただ、一番悲劇なのは、前者のケースで、想定理論どおり安全性が実証
されなかったり将来金銭負担を被る場合なのは疑う余地がない話です。

湾岸の築浅中古は全然売れずにさらしものになってるね。
値段が下がりだすとあわてて投売りスパイラルになるのが見えてるね。
それまで買う必要はない。現金があったら今割安な株で運用してるほうが
ずっとましだ。

867
それは貴方の希望的観測でしょ？
これから売り出す湾岸物件はどんどん都心から離れていく。
都心物件の枯渇と購入時の値ごろ感を考えれば、すぐに
投売りするの状況は考えられないよ。

すぐに投げ売りはさすがに無理なんじゃない？
ただ、５年くらい待てるなら。
８６７さんが住みたいかどうか分からないけど。。。

http://www.nikkei.co.jp/news/tento/20070717AT2E1301E13072007.html
ソース元

マンション開発のプロパストが13日発表した2007年5月期の連結決算は、経常利益が前の期比2.9倍の93億円だった。権利調整の絡んだ土地の再開発や収益不動産の再生案件などが大幅に増加。不動産価格の上昇により売却物件の利益率が高まり、4月に上方修正した従来予想からさらに9億円弱上回った。

　売上高は87％増の804億円。土地の再開発などの資産活性化事業が676億円と4.4倍に増加。大型案件を中心に35物件を売却した。マンションを分譲する不動産開発事業は大型物件の引き渡しがなく、55％減の121億円だった。

　08年5月期は売上高が36％増の1096億円、経常利益が31％増の122億円の見通しだ。年間配当は3000円とする。


各社デペはマンション売り玉が無いのでしょうか・・？
専門家の方は教えてください。

群盲象を撫でる

もはや、２３区のマンション市場はかつてのように
一様に論じられる場ではなくなった。
価格幅が大きくなりすぎたのだ。
新築、築浅含め坪単価は１２００万〜１８０万まで
すでに７倍近い幅があり
かつての、３３０〜１４０万／坪の２．５倍の状況とは
およそ比べものにならない。
横浜でも、千葉、埼玉でもせいぜい２５０万から１３０万
２倍の格差がせいぜいだろう。

誰かは、板橋のファミリー物件をイメージして語り、
誰かは六本木ヒルズの
分譲中古物件価格を語り、
誰かは、有明の新築物件をイメージして語り
誰かは、西新井駅前をイメージして語り
誰かは文京区の新築物件、
誰かは浜田山、
誰かは等々力の中規模ファミリー、
誰かは四谷のコンパクトマンションをイメージして語る。

平均値が意味をなさない時代とは換言すれば格差社会ということだ。
バブルの地価が全体が隆起したのに比べ、今回の地価上昇は
中間層がふるい落とされる二瘤駱駝型、二極型の上昇だろう。

さて、私の好きな「東洋経済」が特集「バブル真相解明」を書いている。
じっくり読んで考えてみよう。

>871さん

悲しい現実だけど、ロジックは正しいと思いました。
旧バブルとは異なる別な意味での嫌な時代になったと感じられます。

高いところは多少高給取りでも一般リーマンには高すぎに、手に届くところ（城東・城北）も下がる可能性が高い水準に。。。ということで、どちらにしても買えないということ？　そういう意味ではないんでしょうか？

＞湾岸の築浅中古は全然売れずにさらしものになってるね。

まず、「湾岸の築浅」にも東品川、天王洲、港南、芝浦、汐留、勝どき
月島、豊洲、東雲、有明、お台場で、全然様相が異なる
また、同じエリアでも、目の前ふさがれたコス◆ポリスやふさがれそうな
アイ◆ークタワーも、出来てから人気が高まった物件もあれば
賃貸には向くけど住むにはちょっとグレード感が低いとか
意外と庶民が集まって高級感とは言いがたい物件や、
値段に関係なく品位を保っている物件もある。
一つの物件のなかでも高値で売れる部屋もあれば、不人気部屋もある。

ただ、晒し者の定義が４ヶ月以上空き部屋のまま、ローン・管理費を無駄
に払う部屋・・・という意味なら、そういう余裕のある人は少ない。
買取業者に引き取らせるか賃貸に出すという手順になる。
「晒しの」というのが、ヤフー広告に乗っている期間というのなら、誰かも書いて
いたように、売れても下げない広告が多いという事実もある。
大規模マンションの１〜２％程度が売りに出ているのは健全な状況だろう。
１０００戸のマンションで２０戸くらいの売りが出て、そのうち１０戸が不人気でも
取り立てて騒ぐほどのことではない。

それより、勝どきの４００戸が売れるかどうかのほうになぜ注目しない？

>売れても下げない広告が多いという事実もある


更新しなければ、自動的に削除されるでしょう。

＞各社デペはマンション売り玉が無いのでしょうか・・？

逆に聞きます。あったらなぜ売らないのでしょう。あるから売ってます。
不動産は、地面を育てて売るのでなく、地面は仕入れないといけない。
建物は、作りながら考えるわけでなく、土地を買うかどうか判断する段階で
どのくらいの規模がいくらで売れるかを計算する。
そこで、採算があわないところは買わない。
いくら安くても、郊外の駅から遠い土地は頼まれても買わない。
いくら都心でも、規模が小さくて、３ＬＤＫ７戸しか建たないところは事業を
やっても採算がとれない。そういうところは１ＬＤＫをたくさん作って貸した
ほうがいい。そういう計算をする。

デベロッパーは規模が大きくて単価が高い物件を効率よく売りたい。
そういう意味では、もう玉はないでしょう。
カスみたいな玉はいくらものこっていますね。
こちらを見ればわかります。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&lc=03&md=...

>>875
その場に住めばわかるとはいわない。せめて歩いてオープンルームを
見て回りなさい。
売れない物件は極めて限られているよ。

>>872
お言葉ですが
「出来事としての事実」に意味はない。
意味を与えるのはあなた自身。

それを悲しいと捉えるか、喜ばしいと捉えるかは、
自身の立ち位置の問題。
できれば、楽しいと思えるように心をひらいたほうがいい。

勝手に、
「所得は伸びない、都心に住みたいけど自分には無理だ。」
そういうネガティブな思いに囚われていくのは
どうなんでしょう？

未来は幾重にも分かれていて
ひとりひとりが違った未来を選択するものなのかもしれません。

事実を観客のように眺めて喜んだり悲しんだりするのも
それなりに楽しいですが
それ以前に、シナリオを自分で描いて予測する。
シナリオを複数用意して評価のフィルターにかける。
そういう生き方をすべきではないですかね。

ビジョンをしっかり描くことのほうが、実現すること
以上に価値があることだと私は思います。

いろいろなシナリオですか。
都心に住みたい→とりあえず賃貸で行く。
都心に住みたい→安い郊外を買って時期を待つ。
都心は止める→なるべく便利で許容な郊外を買う。
都心は止める→多少不便でも注文戸建てにしてこだわる。
都心は止める→田舎に帰る。
他にもまだまだありますかね？　ありますよね。

>879
君は都心には住めないタイプの思考力しか持ってないな。
どのシナリオも都心に住んでないぞ、それはマズイヨ。