23区内の新築マンション価格動向（その11）

まともなファンド（定義が難しいが）が、既にレジをあまり買ってない。
この事実を持って、エンドさんに模様見を訴えるには十分だと思ってる。
プロのように柔軟な資金移動が出来るわけでもアセットアロケーションが
効くわけでもないんだから。

過去のデベの発言を聞きましたか？
「売るまでは下がってない」
「自己破産でも民再でも出口だ、最後は嫁でも、それが人生」
「子供が出来たら持ち家が必要だ」
「団信ついてるから賃貸よりいいんだ」
「インフレで不動産を買わないバカがいるのか」
「世界的に見て安い、もっと高いところがある、東京はすごい」
「結局、供給なんて自分たちが牛耳ってるんだ」
このレベルのヤカラ発言ですよ。

その後に皆さんがMRあたりで聞く、
「来年はこの価格じゃ買えません」
「建築費が上がってます。公示価格も上昇です。金利もまだ今なら。」

金利以外の建築費も用地も上がってるのは、さもまるで人のせいのように
言いますが、そんなの詭弁で、実はデベ自身の問題ですよ。
用地が買い上がってるのは、猫も杓子も突っ込んだから。
建築費だって、資材価格は外的要因でも、国内建築単価なんて需給次第。
本当にそうなら、青田売りせず、完成在庫で売り切ればいい。

自分らの勝手な都合を、ぜーんぶ客に押し付けて、さー買え、さー買え。大手でも５年後より先のマーケットのことなんてわからん。
中小なら３年後でもう見えない。あるべき姿像もなんにもない。狂想曲。

新築なんて一瞬。狭い国土。セカンダリーの市場しかないはずなんです。
あとは個人向けノンリコの拡充。出ないと又悲劇を引き起こしかねない。

あとな、若造は黙っとけ。ヘタすりゃ俺の方が君より若い。

「ねぇ、ねぇ。新人研修で言いたいことを整理して簡潔に書くように習わなかった？」

「郊外３流業者だから研修なんてなかったけどね、俺でもそのぐらいの常識は知ってるよ、でもさ普通に書くと、つまらなくて誰も読んでくれないから会話調にするしかなかったんだよ」

「自分じゃ、おもしろおかしくしてるつもりなのかもしれないけど、冗長すぎて何が言いたいのかわからないから、そろそろやめた方がいいんじゃないの？」

「・・・・・・・」

あんたらはクルマ屋とは違うんだぞ。
乗換えスパンも違うし、簡単に廃車にすりゃいいというものでもない。
しかも建替えの困難な集合住宅たるマンションだぞ。
もっと真剣に取り組めよ。ブームじゃなく。デベも金融機関もだ。

だから買ったやつの振りしてくだらんレスつけるな。
君の仕事は目の前にある。必死で売れ。イヤなら、売れないなら辞めろ。

812　コピペは止めなよ。

特に今月は、登録抽選契約の物件が多いからね。

なるほどね。コピペな上に、引用のほうは都合悪い部分を抜いている
みたいだね・・・

個人向けノンリコなんて作る訳ないじゃん。
これからの時代、金融に疎いと不動産で生きていけなくなるよ。
ＲＥＩＴ誕生により不動産市場は金融市場にリンクされたんだから。

２００６年首都圏新築マンション販売７４４６３戸の価格帯内訳

３千万円以下　１４４０６戸　１９％
３〜４千万円　２８３４６戸　３８％
------------------------------------------
４〜５千万円　１６８１０戸　２３％　中間層
------------------------------------------
５〜６千万円　　７９６９戸　１１％
６〜７千万円　　３４８９戸　　５％
７千万円以上　　３４４３戸　　５％

5千万以降の少なさに驚き・・・
3千万台が一番多いんだね。確かに庶民とすれば2千万でも
大借金だよなあ。
みんな麻痺してきている？

２００７年５月首都圏新築マンション販売５３４３戸の分析

　　　　　　　　　　　　　シェア　契約率　区部の割合
３千万円以下　　７２１戸　１３％　７１％　　　７％
３〜４千万円　１５８８戸　３０％　７６％　　１７％　
--------------------------------------------------------
４〜５千万円　１４５７戸　２７％　８０％　　３５％
--------------------------------------------------------
５〜６千万円　　８９２戸　１７％　８２％　　５８％
６〜７千万円　　２４５戸　　５％　７６％　　６３％
７千万円以上　　４４０戸　　８％　５６％　　９２％

５〜６千万円のシェアが０６年より大きく増えているが、契約率は良好。
都心部であれば、エンドが十分付いて行ける価格帯と言える。

７千万円以上になると大きく契約率が落ちる。
供給過剰は禁物の価格帯と言える。

２００７年５月実績の全ての価格帯を総合的に分析すると以下のようになる。

・新価格となり全体的に価格帯が上がっている。
・安かろう、不便だろうの郊外物件は価格帯が低くても契約率は低い。この層は購入を諦め、賃貸を選ぶ傾向が強まっている。
・３〜４千万円の層の一部が新価格に追従して、４〜５千万円の層に組み込まれている。
・利便性と将来性に優れた５〜７千万円の都心部物件は好調。４〜５千万円の層のかなりの部分が５〜６千万円の層にシフトしたと思われる。恐らく年収が高い分、低い価格帯のシフトより容易に出来ていると推測される。
・７千万円以上になると都心部と言えども、大きく契約率が落ちる。供給過剰は禁物の価格帯と言える。

「おい。冗長だとよ・・・ふぅーーっ」

「仕方ないでしょ。あなたの文才はその程度なんだから
　理詰めの文章かけたら、もっと偉くなっているわよ」

「整理して書けだって。おれが楽しみで書いているものを
　読みやすく書けってことかね。」

「頭悪いのかもね。」

「あのさ。演繹的な発想じゃ企画はできないんだよ。俺の文章は
　一人ブレスト」

「読まされるほうはつらいんじゃないの。」

「どうせ読みたい人しか読まない。
読み手は、自分の気に入る部分しか反応しない」

「結論から書いたらいいのよ」

「マンションは、まだまだ上がる。

　なぜなら、理由は以下の通り
①まだ買う馬鹿がいる
②まだ売る馬鹿がいる
③市場が縮小しようが２３区新築価格の数字はあがる。

ってか？」

「やればできるじゃない。」

「おまえ、こういうので笑いがとれるか？

だったら、こういうのもあるぞ。

マンションは、２０１２年以降下がりはじめる。
なぜなら理由は以下の通り
①景気は１０年サイクル。２００３年回復した景気は１０年で不況に向かう。
②５年たっても平均給与は横ばいのまま。固定金利があがって
　マンションの売れ行きは落ち込む。
③元祖匿名さんが下がるという以上いくらなんでも５年以内には下がるはず。

これでどうだ？」

「ちょっとね。やっぱり、あなたdeductiveな発想がむいてないのね。」

「どうせ俺の頭はとっちらかった、おもちゃ箱だよ」

「長くなるから、この辺で送信したほうがいいわよ。」

おまけで、７千万円以上の契約率の詳細は以下

７〜８千万円　１４３戸　７３％　ここまでは庶民価格？
８〜９千万円　　７１戸　４９％
９〜１億円　　　５８戸　５２％
１〜２億円　　１３３戸　４４％
２〜３億円　　　２７戸　４８％
３億円以上　　　　８戸　８８％

まえに高収入の大手企業のリーマンがどんだけいるかっていう書き込みがあったけど、格差社会が進むんだったら彼らの人口がおさまる市場は上がり、はみでる市場は下がるんじゃないの。

そのラインが23区内なのか郊外なのか知らないけど、ここでよく挙げられている高いマンションなんかは上がるんじゃないかと思う。

>>825
近郊、郊外に５千万円を超えるマンションが売られていることが
バブルなんだと思いますよ。
都心部は５千万円以上のマンション。
それ以外の近郊、郊外は賃貸か安い戸建、ところどころに高級な戸建地域。
これが正しい姿。

高収入者は都心部のマンションか近郊、郊外の高級戸建地域。
それ以外は、近郊、郊外のどこか適当なところに賃貸か安普請の戸建で住む。
これがスッキリしてて良いじゃない。

都心部湾岸物件
安くしてくれの大合唱で
悲惨な雰囲気になってますねｗ

山手通り〜環七ゾーンでは、この手の声が一切聞こえない。
新価格で売れ残り続出は確実でしょうかねｗ

>>山手通り〜環七ゾーンでは、この手の声が一切聞こえない。

これからは完成売りが基本になる。
住友の物件は青田売りをしても、完成売りにしても同じだからね。

やっと完成在庫（中古扱い）が完売しはじめた。
シティハウス成城も数年晒されてたからね。

金融に疎いと言われた元ノンリコレンダーです。

安くしてくれ云々とか眠たいこと言ってる連中は相手にせず

買わなきゃいいのです。そこまでして欲しいか？

東京モンはマズイ店でも行列が出来てれば並ぶ。

関西では、そこそこ美味いレベルでも高いと店が潰れます。

豊洲がちょっと上ぐらいが住む場所か…
昔を知ってるからそう思えないけど。
イメージ宣伝戦略の勝利ですかね。

結局、高級で希少価値が高ければ高いほど上昇率が高いのは、東京に限らず、ニューヨーク、ロンドン、シドニー、上海も含め、世界共通です。なぜなら、買い手の市場自体が２桁成長しているから。新興国景気が続く限り、この関係の金融やビジネスで財を成すスーパーリッチ層の購買力が、少なくとも超都心部の不動産市況は引っ張ってくれそうです。そして、それにつれて、２３区内ぐらいまでは、ぎりぎり引っ張りあげてもらえるでしょう。

元祖匿名はん、日銀総裁でも金融に疎いと思われる人はいましたよね。
個人版ノンリコの住宅用なるもののスキームと意味を教えてほしい。

適正利潤をとれないほど厳しいのはどうなんでしょうね。
買わないのはいいけど、それが行き過ぎると経済自体がシュリンク
して、自分のところに帰ってくる。
清貧なんてのも昔はやりましたなぁー

>>832
世田谷区は４３物件の内
なんと
１８物件
４２％が即入居可になってます。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...
都心部から外れてしまうと新価格は無理みたいですよ。

おっしゃる通り、中古物件もかなりの数積みあがっていますね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
港区、渋谷区、新宿区あたりの古い魅力が無いマンションも苦戦ですね。

都心回帰がじわじわと不動産市場に影響を与えているようです。

＞＞やっと完成在庫（中古扱い）が完売しはじめた。
シティハウス成城も数年晒されてたからね。

これも、実質的な値引き売りってことでしょうか？
そうなら、間違って定価で買った人はお気の毒ですね。

「ねぇ、ねぇ。デベって、価格の談合しているの？」

「価格カルテルは違法だよ。」

「じゃ、新価格、新・新価格って、口裏あわせたように
　上げてくるのは、どういうこと？」

「４月に、公示地価、１０月に基準値地価が発表になる。
それが上がれば値上げ根拠に使う。
原油価格が上がったからガソリン代が上がるというのと同じ。」

「土地の仕入れは３年以上前だったりしても？」

「ビジネスとは、安い時期に仕入れて高い時期に売って儲けるものだよ。
　逆をやったらなりたたないだろ。」

「ということは、もう高値と思えば仕入れない訳？」

「１年前までは、まだ高値買いがあったけど。どうなのかね。
　今これほど物件が少なくなったのは１年前の仕入れが品不足だった影響だろう。」

「豪州系のファンドが今でも物件探ししているって、お友達が言ってたわよね。」

「あいかわらず、ブローカがこまめに土地持ち企業をまわっているらしいが、
都心部で５００坪以上の遊休資産は出し尽くしている感じだな。」

「遊休とまでいかなくても、老朽化したり無駄な使い方している施設はあるでしょ？」

「そういうのを、こまめに拾って、建替えとマンションをセットにしたり、
　移転先や代替施設の世話からやるのが普通だが、時間がかかるし
　そのうち地価はますます上がっていくと、事業としてのリスクが増すね。
　土地が高くなりすぎてもうまくいかないんだよ。」

「ソニーが品川に移ってソニー通りの跡地が空くわよね。」

「その前に高輪台の独身寮、テニスコート土地がまだ片付いてない。」

「コムスンが高級老人ホームやろうとして撤退した場所ね
　あれなんかも高くなりすぎて失敗した口なのかな？」

「いくら、日本の富裕層（年収３０００万以上とか金融資産が１億円以上）が
８７万世帯といっても、東京に住んでいるのは３３％、
神奈川が９％、千葉埼玉あわせて９％だからね。」

「２９万世帯、８万世帯づつで、首都圏で４５万世帯もいるわよ。」

「それでも首都圏１７００万世帯のうちの３％にも満たない。
富裕層の持家比率は、当然ながら一般より高い。
そうそう、マンションばかり買っていられない。
セカンドハウスも３つもあっても仕方がない。
それに一般に土地・不動産を持っているから富裕層ということなんじゃないか？」

「価値あるものしかお金を出さないだろうから、マンションの高値買いはしないかもね。」

「１億円前後の希少価値の少ない物件を買うとも思えないけどね」

「ボボスはどうなの。
　年収２０００万級のデインクスや子供のいないカップルは？」

「へそ曲がりでブランド志向で、若くて所得も中途半端だから、
豊洲のいいお客さんだと思うよ。」

「年収１５００万超えの再婚カップルは？」

「それも子なしカップルに含んで考えていいんじゃないの？」

「そういう限られた需要にあわせる程度しか、今後は供給がなくなる
　というわけね。」

「売れ残りそうなものは、複数者で組んでリスク分散するでしょ。
　売り上げが伸びないと困るし。
　昔から、この業界新規参入業者が相場の値崩れを起こしそうな場合は共同売主を
　申し出て、かわりに大手が自分の物件の共同売主の名義を分け与えたりしてるよ。」

「共同売主という形で価格バランスを保ってきたのね。」

「Ｓ友みたいに、ひとりつっぱしる猛者もどこまで勢いが続くかだよね。Ｓ友って商社は
　人材が豊富だけど、不動産はどうなのかね」

「そんなこと書くと業者の人にお前も業者のくせに？とか言われるよ。」

「不動産に詳しい業種はデベ以外にもいくらもあるだろうよ。
　まずノンリコレンダー、例えば大和證券ＳＭＢＣだとかの金融会社、投資顧問
　プロジェクト企画会社、不動産ブローカー、建設会社、調査会社、シンクタンク
　国土交通省、都の不動産指導課、適正取引機構など関係団体、大学などの
　不動産学科とかね」

「あなたのような暇な人は少ないわよ。みんなせっせと頑張っている。」

「忙しいのが嫌いなだけ。書いて喋ってちゃんと飯食えてマンションも買え
るんだから人にとやかく言われる筋合いはないけどね。」

「そういう言い方するから悪目立ちするのよねｗ」

×基準値地価
○基準地地価　スマソ

利便性と将来性に優れた５〜７千万円の都心部物件は好調。

＞関西では、そこそこ美味いレベルでも高いと店が潰れます。

梅田の地下街で「インディアンカレー」なるものを食った。
（実は丸の内にも出店しているらしい。）
未知の味。固定的なファンがいるみたい。
包丁人味平に出てくるような不思議なカレー。
確かに値段も高くない。

東京駅八重洲の一階に
頂上麺という１６００円のラーメンがあるが美味い。
ふかひれスープにしては安いくらいだ。ＵＲ都市機構がからんだ物件は、いくら相場があがって売りづらくなっても
売らないわけにはいかないんだろうね。
街場の路面店と、ＳＣの出店の違いみたいなもの。
出ると約束した以上、状況が急変しようと出なきゃしょうがない。
芝浦アイランドも豊洲も東雲もその類。
この先は、晴海だ。どうなるんだろうね。

土地代がきまっている以上、「そこそこ不味くない」仕様で
かつそこそこの高値で売ってなんとか急場をシノぎたい。

ＵＲの期待を裏切ると何かと仕事がやりにくい。
ＵＲは単なる役人もどきというより、ゼネコンデベの出向社員の
協同組合みたいなものだ。
とはいえ、ＵＲは役人で正直だから豊洲のまちびらきであんな
建てこんだ模型自慢げに展示して写真を素人にとられて
マンション販売の足をひっぱることになってもお構いなし。

民間デベのリスクはもっと大きくて、区画整理事業をやりおえたら
不況であろうが好況であろうが、出たとこ勝負で売っていくしかない。
「高いのはオイラのせいではない」って思いながら売ってるんだよ。

「こんな価格で、こんな間取りで本当に売れるんかいな？」
「あんたの、その疑い深い目ぇが私好き。」

関西弁はごまかすのにはむいてまんな。

「ねぇ、ねぇ。ちらしを真剣に眺めてどうしたの？」

「それにしても、最近の間取りでＬＤが２０畳あるものって少ないな」

「湾岸の築浅ならいくらもありますぜ、旦那。」

「うちはこの先、引っ越しできんな。
　せめて１９畳はないと、５０インチもカッシーナのソファも置けないし」

「それにおたくはワンちゃんを飼っていらっしゃるでしょう？」

「おまえねぇ、いい加減に販売員のまねやめろよ。
　うーん。こんな狭いキッチンではセラー置けないよ。うちのは６０本だよ」

「セラーはみなさんリビングに置かれていらしゃいますね」

「だったらやはり２０畳だよね」

「リビングは１４畳で我慢して、となりの洋室を趣味のコーナーに
なさったらいかがでしょう？」

「主寝室が７畳ってのもなんだかなぁ」

「ベッド、ダブルで脇によせてドレッサー小さいのでいけちゃいますよぉ。
それにこのちいさめな子供部屋も気になっちゃうって感じしすかぁ」

「なんだいこの三尺の押入れみたいなＷＩＣって。せめて２畳くらい
　なかったら大きなファンシーケースだろうよ。」

「やっぱり湾岸築浅になさいます？」

「うーん。長く住もうといのにこんなに狭くていいのかなぁ」

「みなさん、今のお住まいを基準にかんがえられるので、あまり大きい
住まいはイメージがわかないのでしょうね」

「本当は１００平米はあったほうがいいよね」

「坪３００万で９０００万ですね」

「狭くて、シンプルに暮らすっていうのも、何のためにマンション買うんだか
わかんないな」

「郊外で１００平米ってどうです？」

「郊外はみんな今住んでたりするよ。」

「都心なの、広さなの、どっちが好きなの？」

「おまえはあややか？」

>>830
いちいち上京してきて、地方と比べんなって

価格の高い築浅でも中古は中古。
アフターサービスを引き継げないところが多い。
駐輪場駐車場は順番待ちだったり。
新築では聞けた説明やサービスも知らないままの場合もある。
そして将来値下がりしたとき、当然だが新築で買った人より損失は大きくなる。

>そして将来値下がりしたとき、当然だが新築で買った人より損失は大きくなる。

なんで？？

中古も値上がりしているからじゃない？
都心近隣限定だけど。
新築も駄目、中古も駄目じゃどーすりゃいいの。
待てば海路の日和アリか。。。

築７年なのに、新築時より高い値段でやりとりされてたりするからね

湾岸マンション売り手が強気で下がる見込み無いよ。
都心部大規模が希少な時代になってきましたね。

地方の富裕層も触手を伸ばしてきたから・・
アーバンリゾートって視点だろ。
下手な不動産買うより間違いないからな。

全国区になると、まともなリーマンでも買うのも大変だよ。

首都圏は今後少子化がますます深刻化します。
人手不足を補うための大量の地方からの上京者は恒常化し、且つ、その数は年々増えて行きます。
一方、首都圏産まれの人々は両親からの不動産相続が増えて行きます。
従って、一次購入者に占める上京者率は年々高まり、最終的には、大部分が地方からの上京者となるでしょう。

そう言った点で、人々の都心部志向がますます強まる可能性が非常に高いと分析されます。価格が上がれば買える人は少なくなりますが・・
従来の近郊、郊外の住宅地はもともと住んでいる人には愛着があるが、地方から上京した人々には単に遠い不便なところにすぎません。
業界の方々は、古い観念に囚われず、新しい視点で不動産開発に取り組む必要があるでしょう。若い人たちはあまり持ち家に拘りません。不便なところに買うくらいなら、都心部の賃貸を選択する人が増えます。

「先生。富裕層になるにはどうしたらいいんでしょ？」

「簡単やがな。富裕層の家に生まれたらええのや。」

「私でもできる方法を」
「ところで種銭はいくらあるんや？」
「１５０万くらいなら、なんとか」

「そら、金持ちまで遠いなぁ。毎月給料もらって何につこおとるの？」
「家賃と、ギャンブル、風俗。クルマですかねぇ。ファッションは
　テキトー。メシは贅沢いいません。あとは酒ですか。」
「はよ、結婚せえよ。」

「先月しました。そしたら嫁がマンション買ってくれと」
「郊外のど田舎こうたらええやんか。安いで。２０００万からあるで」

「嫁がなっとくせんのです。」
「だったら、公団賃貸くらいでガマンしたらええやん」
「嫁の同級生が、みな都内のマンション買ったみたいで遊びに
招かれて、欲しくなったみたいで」
「あんた、富裕層になりたいんと違ごうたんか？」
「そうですが。」

「銭失うのは簡単やで。割高のもんにバンバン金つこうたらええねん。
　週二回銀座でメシ食って酒飲んでみ。１０００万が１年もたんで。」

「そんなことしたくありません。カード破産したらマンション買えないし」
「あんた、もっと効率のいい方法がありまっせ、１０００万割高のマンション
　買うたらええねんで。最初から損しとるけ、カード破産にもならんよ。」
「先生、そんなこと言っても、いまさら安い物件など買えませんよ。」

「あほやな、お前。底値なんて誰にもわからんって言うたやないか。
　ただし、過去の上昇率はわかるやろ。いままだ上がってない場所を買おたら
　ええのや。」
「どこですか？」

「千葉でええやろ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=12&md=...
こんなんでどうだ。２１１８万やで。」

「いやですよ五香六実」
「ばかいえ。フラット３５も物件が住宅金融支援機構の基準に適合しているかどうか
検査機関又は登録建築 士(適合証明技術者)に申請のうえ、適合証明(物件調査)を
とれば使えるんや。
ことにバブル期の竣工物件はモノは悪うない。とれたらもうけもんやで。」
「先生、スレタイと大きく話題がずれてますが。」

「あほぬかせ。これでええんじゃ。
これを買って月々８５００万のローン払って、都心が次の底値にきたあたりに売るんじゃよ。」
「先生。次の底値なんてわかりますか？」
「あんた、人の話聞いとらんね。１０００万割高が嫌なら、１０００万割安の時期を待って買う
　それでええやん。」
「五香六実が１０００万でしかうれなかったら？」
「８００万の持ち出しやね。」

「いやですよ。やっぱ都心がいいです。」
「どうやって、頭金用意すんの？」
「彼女の親が富裕層なんで。」

「さよか。好きにしなはれ。」

「もとい　月々８５００万のローン払って
　やのうて８万５０００円やった。悪いのぉ」

わてもずっと東京におったんやで。どうでもいいけど。

個人向けノンリコの必要性は前書いたから省略。
成長しない銀行員への宿題。
スキームなんて、別にSPCじゃなくてもいいよ。
リコースをやめりゃ良いだけの話。
まず保証協会つぶすか。

アーバンリゾート？どこがだよ。こんな辺境都市に誰が住む。
モナコやドバイあたりのカネの集まりと勘違いしてるんじゃないのか。
そういう実需に根ざさない話をエンド向けでするから余計にサブイんだ。

ファンドや外資もマンション区分一室狙いで来てるわけやないねんで。

区分みたいな本来ボラティリティーも低くて市場流通性も低いもんに、
たまたまド短期で上がった下がったゆーて一喜一憂してどないすんねん。この東京もん。