23区内の新築マンション価格動向（その11）

バーゲンセールが終わって正常に戻っただけ

だから近郊、郊外なら安くなるって言ってるだろ。

それで納得しろよ。

23区内はエリートや昔からの住民が住み、郊外は地方出身の貧乏人が住むってことですね。
すごく自然な理屈です。

首都圏「10年後お勧めの街」、豊洲がトップ・日経調査
　首都圏で最も発展性が見込める街は「豊洲」——。日本経済新聞社が首都圏1都3県の在住者を対象に実施した街イメージ調査で、「10年後のお勧めの街」を聞いたところ、東京都江東区の豊洲が1位となった。造船所跡地などで再開発が進んでいることが人気を集めた。一方「流行の最先端を行く街」のトップは六本木。東京ミッドタウンの開業などが新たな魅力となっている。

　調査は「素顔の首都圏　6000人・街イメージ調査」として6月下旬にインターネットを通じて実施。東京、千葉、埼玉、神奈川に住む5992人が回答した。

誰もが分かる、四季報を使って考えて見ましょう。

三井物産の平均給与は1,435万円、従業員数は41,761名
三菱商事の平均給与は1,423万円、従業員数は55,867名
日本テレビの平均給与は1,427万円、従業員数は2,886名
日興コーディアルグループの平均給与は1,153万円、従業員数は12,049名
大阪の雄、キーエンスの平均給与は1,386万円、従業員数は2,665名
三菱UFJフィナンシャルの平均給与は1,115万円、従業員数はM&Aしすぎのため不明（笑）
新日鉱ホールディングスの平均給与は1,177万円、従業員は9,969名

おそらく、この辺りの方々が、近郊で買う。キーエンスは大阪なんで違うけど。平均は意味を為さない。私の書いた平均も意味を成さない。商社で30代半ばで今2,000万くらいもらっている人が確実にいます。
資源で儲かっているので、10年、20年スパンで儲かります。給与は上がる一方。おめでとう。

都心周辺は外資系、儲かってる開業医、弁護士、土地持ちシニア、外人、超一流日系サラリーマン、
都心は外資系証券中堅シニアクラス、お金じゃぶじゃぶ美容整形医、お金じゃぶじゃぶ弁護士、外人、土地一杯持ちシニア、、、、
首都圏8万戸でしたっけか。欲しけりゃ充分需要ありますよ。

今欲しい時期なんです。しょうがないです。マーケットの期待が地価上昇方向、そして今後の金利上昇懸念を考えると。買うな、と言われても、欲しいから買うんです。住まいです。子供が小学校に上がる前になぜか賃貸派は購買派に変わっちゃうんです。本能です。

買わない人は買わないですよ、お金持っててもね。でも段々小金持ちのそういう人が買い始めていることは皆さん気づいているはず。

誰も否定はできない。買う人多ければ価格は上がる。
広尾ガーデンフォレスト、彼らからすりゃ1000万上積みするから抽選やめろ、って感じですよ。

>656さん
>子供が小学校に上がる前になぜか賃貸派は購買派に変わっちゃうんです。本能です。

うーん、私の心境を見透かされてしまったような…。
価格高騰、人口減少、アフォーダビリティ等の市場環境は判っていても、
正直貯蓄が2000万、年収が1000万超えてくると、設備やセキュリティの低い
社宅よりも都内の新築マンションが欲しくなってしまうのです。
2年前の底値で買えなかったことは残念ではありますが、
今はまだ買いたいものが買える価格なので買ってしまう。
こういった掲示板では笑われてしまうのかもしれませんが、
私のような人間が多ければ新価格は浸透してしまうのでしょうね。

いえ、そういうものです。家族を護る者として、セキュリティが充実した住まいを求めたがり、働き盛りの頃は敢えて住宅ローンを背負い自分を鼓舞する、当たり前の頑張るマンの姿です。

でも、別に新築じゃなくてもいいんじゃないの？
会話調さんの言うように、高値つかみの、金利上昇の憂き目に
遭う可能性の高い、デベ都合の青田買いより。
あと、とりあえずは社宅か、賃貸にするか。分譲物件の賃貸を
探すのも手な気がする。

657さんの考えはしごくまっとうで、いいと思うのですが‥。
無理なローンを組まない額の物件を購入すればよいのでは。


マンションや家を購入したりリフォームしたり、を検討するときって
絶対家庭が円満なときですよね。
社宅とマンションでは、住み心地が全然違いますよ！
自分の家だから綺麗に住もうと心がけるし、インテリアに凝る楽しみも増え
住環境がよくなるせいか運気もアップする気がします。
あと、妻の立場での話ですが‥夫に万一のことがあった場合に、持ち家はローンが相殺され
住み続けることができるので安心です。
万一のとき社宅は出なければならないし、賃貸は女手ひとつでは家賃の負担が辛いですよ。
今値上がりしている時期でも、ニーズにあったひとには購入したほうがメリットが大きい（代え難いものがある）と思います。

>>660
ローンはいいだろうけど、税金、管理費、修繕積立金、その他いろいろは？
社宅住まいでぬくぬくしながら文句だけ言って、分譲の現実知らないでしょ？

万が一のことは万が一だから保険が利くわけだ。
となると、値下がりしても大丈夫という範囲で探せばいいんじゃない？
ただし、それで立地仕様に満足できるところがあるかだけど。

そうなんだよねー。管理費、修繕費、駐車場代、税金、、、
都内の物件は何に付けたかい！！

３０年ローンで都内のマンションを買うより、
１５年ローンで郊外のマンションを買った方が
人生が豊かになる気がするのですが。
私は１５年ローンで郊外を選択しました。
みなさんにとってこんな考えはどうでしょうか？

＞６６４
それは人それぞれ。人生の考え方１つでしょう。私の場合は、毎日仕事に疲れ、自宅も混んだ電車に乗ってヘトヘトで帰る郊外では、精神的にストレスで気が変になりそう。多少ムリしても、高くて人から羨ましがられるマンションを買う。それが、人生の張りになっている。いざという時に資産性も高いし。

人からうらやましがられるのが基準って面白いですね。
といっても高い値段で買ったのは、そんなにうらやましがられる
とは思わないのですが。
底値で買った人はうらやましがられると思いますが・・・ちがう？

それに、今から買う話ですよね。
買った値段が高いなら資産価値が高いといっていいのかどうか？
その分使ったわけだし。どうなんでしょう？

>661
>社宅住まいでぬくぬくしながら文句だけ言って、分譲の現実知らないでしょ？

マンション市況ネガティブ派の人ってどうしてこういう言い方しか出来ないのか・・・。社宅が経済的に恵まれているのは当たり前の話ですが、社宅は社宅で設備やセキュリティに留まらず、上司の家族との付合いとか毎週の掃除当番とか色々あるんですよ。奥さんの負担感って意外に大きいことに、マンションを探し出すまで気づいていませんでした。

働き盛りの時期に社宅で我慢してお金貯めて、退職前後にキャッシュで家を買うか、いま無理の無い範囲でローンを背負ってでも豊かな生活を求めるか、それぞれの家族の人生設計です。

確かにマイホームって話しなら金の損得だけじゃないよね。
つうかさ、投資家のスレじゃないのになんでゼロサム前提の話しばっかなんだよ。
調子に乗ったデベの尻拭いでエンドが損？
本人がその家を買うことで対価以上の満足が得られる（と思っている）なら買えばいいし、
それが新築だろうが中古だろうが他人がとやかく言うべきでない。
論理的に自説を主張するのは良いけど、感情的に他説を貶してまで否定するのもおかしい。
それが上がる派でも下がる派でも横ばい派でもね。

でもなんかダンボール入り肉まんＭＳ買っちゃいそう＾＾
買うか待とうか〜

いや、単にこれから買う人は、対価以上の幸福感が維持できるかどうか
が非常に不安なんだと思う。家庭がどうのじゃなく、それほどまでに
値上がりが激しいという意味で。

＞６６７
相対的には、買った値段が高いなら資産価値が高いだろ。最近は都心の地価上昇に便乗して郊外でも８０００万オーバーの部屋を見かけるが、都心で払う８０００万と郊外で払う８０００万は、１０年なり立ったときにどちらが価値を残しているかということを見ているんだよ。郊外は下手すりゃ半額だぞ、しかもそれでもそのエリアでは高くて売れないなんてこともあり得るぞ。それと安く買えたことだけで羨ましいと思わないというか、求めてる羨ましさの質が違う。郊外のファミリータイプのマンションを半額の２０００万で買った人がいても全然羨ましくない。「ふぅーん」ってだけだね。

郊外の8千万物件を買う人は、地縁が非常に強い人か、お金が余っている
人でしょ。まあ勧めないけど、地縁の事情があるなら仕方ない。
でも、今から買う東京の8千万も、なぜか近年中のそれよりずっと安い
物件と造りなどで見劣りするところがあるようなってところじゃないの？
なんで悩める・・・

>672さん
いや、666・667さんが言いたいのは、「豊洲タワー（坪280万）の方がパークシティ豊洲（坪230万）より資産価値が高いとは言えないでしょ、後者の抽選に当たった人はうらやましいね」という話では。

確かに、、土地価格は目に見えませんからね。
100%自分で満足できる物件は見つかりづらいが、最大公約数の物件は探せば1つ2つあるものです。私も初めて買った時は50件は回ったような。。そうすると、欲しい物件は必ずある。でもいつの時代も、そういう物件はやはり高い、って気がするものです。でも欲しい、、妻が何と言おうが欲しい、、子供なんてどーでも良い。僕が欲しいんだ、という物件なら買うべきですよ。

それが何かの見栄とか、妻のため、とかそういう感じで買うと後で後悔するのでは。お父さんやっちゃいました、的な軽いノリが日本人にもう少し欲しいものです。

そうですね。
人に自慢したいためとか、見栄のためにマンション買うなんてただの頭の悪いバカです。
自分が納得すればいいはずでしょ。誰がなんと言おうとね。他人は関係ありませんよ。

言いたいことは、過去は見てはいけないということです。
2004年に買った時なんて、もうズタボロですよ。友人から馬鹿にされ、妻から不安がられ、、。絶対下がるって言われてましたし、私も不安でしたし。でも結果的に相場が上がっただけの話で。
2007年に買ったとしても、やはり過去は見てはいけない。3年前は50円だったのに、畜生、こんな株100円は高すぎる、、と思っていると200円になりました、って経験は株やったことある人には必ずあるはず。

過去の数字って、参考にするのは良いけど、それはそれで、もうしょうがないんだよね。判断を鈍らせるだけ。絶対的な価値がどこらへんか、自分なりに結論づけ、買いなら買いで良い。最悪、売れずに塩漬けになった時、自分は後悔しないかどうか、が判断基準の１つでは。

そうなると、日当たりや広さをある程度もとめると、もう都内では
予算内がないかもしれない、ということじゃないのかな？
そうなるとつまり郊外。でも、やだなあというところか？

そこなんでしょう。郊外は考えられない、という従前の思考回路が変わる人は郊外に買うし、変わらない人は賃貸で待つ。

住まいサーフィンで面白い質問してますね今。

新築分譲マンション価格が高くなってきていますが、居住地について
どのように考えていますか？

途中経過は、希望居住地を変えないが少しだけ多く、なるべく都心より、という人と、買える範囲で郊外まで検討するという人が同じくらい。でも大体1/3ですね。

ただこれ、思ったよりも、「絶対都心より」、と考えている人が減ってきていると私の個人的な印象では思います。郊外に行く人が思ったより多くなってきているかな、と考えております。

アンケート、見事な割れ方ですね。

5000万物件で、頭金1000万ローン4000万、というあたりが、そこそこもらってるサラリーマンの上限モデルと想定して今の状態を眺めると・・・

２、３年前には都心にアクセス良い近郊に85m2クラスが買えましたが、同じ場所だと70m2位になっている場所も多いですね。

ファミリー層の場合、ここらで悩みどころになるのかな、と。
立地か広さか。

資産的には郊外より都心により近いほうが（近郊でも）有利だと思いますが、家族で過ごす時間はそのときしかないですからね。
小学校上がる前に購入する人が多い、というのを見るにつけ、資産性諦め広さを求めて郊外、という選択もわかる気がします。

あーあ、デベの言いなりスレになってきてくだらんな。この板も。
デベ人海戦術で、俺がどこかで論破されたことにまでなってるし。

まあ、そんなに買いたきゃ買いなよ。買え買え。
狭い都心物件でも、高くなった郊外でも。
どっちがましって考える人は、他の選択肢を知らんのかってだけだ。

人より多少収入多くても、結局不動産の波でババつかんだら、人並みか
ヘタすりゃ逆転現象食らうってこと、エンド側も親やら上の世代見て
学習効果ないものかね。俺の昔の同僚でも、こないだ東京で会ったら
飯田橋の狭くて高いのでどうやって生活しようとか考えてるヤツいたよ。
やめとけってアドバイスしても、買えるなら買いかねないからな。

尻尾に餡子が入ってりゃいいけどねぇ。スカスカじゃないか？モノも。
都心に賃貸で十分なのにな。それこそ分譲貸しでも値切ってやれば十分。

別に分譲派でも賃貸派でもないけれど、普通のサラリーマンが今現
　在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危
　険！

　ローン金利の上昇は織り込み済としても、消費税アップ（←基礎年
　金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているの
　に財源が未定）、長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化
　が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）、短期掛
　金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いする
　ため、医療費支払いが増大）地方自治体の財政悪化に伴う公共料金
　の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）、輸入品
　の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難によ
　り高騰するのが怖い）

　一方、国内は１０年スパンでみると人口減なので、今のマンション
　高騰は一過性に過ぎない。団塊世代についても退職者の一部は退職
　金で都心のマンションを買うだろうが、一方で郊外の畑付きの別荘
　を買うような人もいる。

ほんとうに23区で人口減りますか？10年スパンで。

つまり平均的なレベルの国民にとっては、毎日の生活にかかる固定費用
　が現在よりもアップすることがほぼ確実なのだから、それを踏まえて
　ローンを組みましょうということ。

　おまけに子供が大きくなり教育費などがかかり始めたら目も当てられ
　ない。

　子供に「家はこんなに豪華絢爛でなくて良いから、いろんなおいしい
　おかずを食べさせて」と言われるのがオチ！子供の価値観なんてそん
　なもの。

幸せは人それぞれなんていったら、何でもありになっちゃうよ。

お金は大事に使おうってことで、このスレも、マンコミもあるんだよ。

35年もローン組んで買うことをほんとうに「買える」というのか、
もう一度考えたほうがいいと思うけどね。
無理矢理に経済を回すための駒にされていないか？

それは正論ですが、
何が何でも買うな。
上がるって言ってる奴はデベ関係者。
って言い方じゃあ、何も話しが膨らまないのでは？

プロのマーケットの潮目が止まってる中を
エンドさんが駆け抜けていこうとしているのを
傍目で見てるのは大変忍びないよ。
不動産に携わる人間として。
悪いこといわないから、こっから先はヤメトキナの一言も言いたくなる。

そうか、都心買える人間は損こいてもほっときゃいいって気がしてきた。
そんだけ稼ぎもいいのだろう。どうしても欲しいか、一儲け狙いだし。

ただ都内でもはずれや郊外買う層は自分らの被害が最も甚大であることを
よくよく可能性として認識しなければならなかったりするのに、その実
一番流されやすい、要は浮動票のような人だったりする。
この板や、この掲示板を見る人は、いったいどうなんだろうか。

エンドを踏み台にして、不動産マーケットは拡大しようとするのか。
図に乗ったデベをエンドはキチンと躾けられるのか。注目。

それでは元祖匿名さんは今の相場は高過ぎるとして
どのぐらいの水準なら買ってもいいと思われますか？
PERでも坪単価でもいいですけど。

>>683
　都心に住む人といっても大半は平均的な生活レベルの人たち。

　最近の統計では東京都といえども、生活レベルの平均値は昔より
　下がっているらしい。このため、生活保護世帯が急増し、給食費
　が払えない家庭が増加していると聞く。（払えるのに払わない奴
　もいるらしいが）このような購買力の無い人でも人口で見れば一
　人は一人。

　今の東京はその豊富な税収により行政サービスが周辺自治体より
　良いから住んでいるという人も多い。低所得者は特に助かる。
　児童手当が増額されたり、医療費が無料だったりするから。

　現在、東京の税収を地方に配分する制度が検討されており、口の
　悪い石原都知事が孤軍奮闘しているが、あの人も既に７０歳半ば。
　近い将来に墓場に入れば、その後一気に国に寄り切られて、サー
　ビスレベルを落とさざるを得なくなり、低所得者層の郊外大移動
　が始まるかもね。今の公共料金も安すぎるからね。

>>689
石原さんだけじゃなくて首都圏の知事連名で反対声明出してませんでしたっけ？

つまり人口が増えても、生活保護を受けながら区営住宅や都営住宅
　にしか住めない人が増加するのであればマンション需要にはつなが
　らないということ。
　これからは、23区内でも町工場や下町の商店主たちがそのような運
　命に最も陥りやすいと思う。猫の額ほどの土地を売って老後資金が
　作れれば良いが、バブルの時のような地上げが起きるかは疑問？

まあ弁えをもって購入してれば周りが何と言おうとも関係無いね。
別に今の時代で買うことがどうのこうの言われ様が人生満足出きれば良いのだよ。
煽りたければ煽れば良いし煽ることによって煽る人が満足になればそれでいいさ。
私はこの時代で買ってとても満足しているし今後も満足していける人生を歩んでいくよ。

>>690
神奈川の松沢、大阪の太田、愛知の○○の４人でしょ？

　そんなに税金が欲しければ原子力発電所を大消費地の東京の豊洲、
　有明辺りに作ればいいのさ！送電ロスもCO2も減って、石原知事が
　こだわるエコオリンピックになるよ。

今回の台風は東京を直撃しそうなコースですが、湾岸のタワマン
　がどうなるか興味がわきます。地上１５０メートルや２００メー
　トルのベランダの状況ってどんな感じなんだろう。誰が実況して
　くれませんかね？テレビでよくやっているように・・・

>>688
新地で呑んだ風呂上りにたまには定量的な話もしときますか。
シゴトできないと思われたら困るし。笑

PERって、マンションで東京カンテイが使ってるやつ？
わかりにくいんだよ。PERのくせに低いほうがいいとか。
そんなんで判断するなら中古にすりゃいいだけだし。
Nさんごめん。ってわけで、勝手に想定グロスキャップで論じます。
折角貸しやすい都内の話だし。といってNOI、NCF、IRRも間尺違いだし。

そうだなー、新築で6％は最近無理でも、やっぱり5％ぐらい迄じゃね。
それは都内だろうがギリギリ安全サイドでエンド実需なら考えるべき。
4％台とかなると貸すにせよ空室リスクもランニング負担増もあるわけで。
もちろん借り入れ前提なら金利上昇もだし。回らないでしょ。
ピカピカの物件で気に入って4％台で勝負したいなら止めはしないが。
でもだったら賃貸で住むべきと私は思う。所詮、区分一室なわけで。

賃料の上昇がなく、分譲単価が鰻上りなのは、やはり健全じゃない。
そこにはデベの適正利潤を越えた何かがあると本来考えるべき。

20万の月額賃料取れる部屋で、4800万。
25万の部屋で、60M。
30万の部屋で、72M。
40万の部屋で、96M。
50万の部屋で、120M。
この水準超えてきたら俺がエンドなら買う気はなくなる。
賃貸で住む。買っても貸せるかどうかもわからんし。
（自分自身の購入判断だと当然グロス6％以上が目線だったが。）

※分譲貸しを促すわけじゃないんだが、こうしないと議論できないんで。
　多少回るからって50〜60㎡台買ってもファミリーじゃしょうがないし。
※ちなみに、募集賃料じゃなくて、あくまで成約賃料でね。
　グローブもそれで成約するかな？１Lだから多少回ってるが。

定量的な話はつまらんな。。。

ごめん、グロスって書いたけど共益費だけは管理費見合いってことで。
固都税も月2とか仮置きで見てNOIの方がわかりやすかったかな。
まあいいや。誤差誤差（５百万程変わるけど）笑
どうせ募集と成約で誤差もあるし、空室率も見てないし。寝よ。

師匠。大阪のマンション相場ってどうなんでしょう。
先日梅田の北ヤードのそば行ったら、古いビルにライブハウスやら
カフェやら入っていて、あれ全部占有屋なんですかねぇ

西梅田（福島）の住友のマンションなんて坪単価安そうなのに
いっぱい完成在庫がありましたね。
大阪があんなんだと、びびりますね。

師匠、べつに大阪在住・・って転勤ですか？・・でなくても
いいですが、なんで東京のマンション市場にここまで
詳しいのかな？

＞698

前も指摘されてたけど、この時間にその反応の早さはないんじゃない？
釣り？

＞６９９
今日はゴルフなんで・・って台風だよね。早起きしたんだが
いけなかったか？

それにしても、「前も指摘されてたけど、」ってズボンのチャック
開いてるのみつけたみたいな言い方やめてくれないかね。