23区内の新築マンション価格動向（その11）

グランドメゾン三軒茶屋の杜は環七と世田谷通りの交差点の前。
三茶駅から遠いし騒音と排気ガスがすごい。
間取りもイマイチな部屋があったし、なかなか売れなかったのは当たり前。

499さんの意見のような状況になってくるでしょう。
最大の所得再配分は不動産が暴落して買い替えを何度もしていた富裕層が痛手を被ることか。歴史は繰り返す。それがいつになるかですねえ。

収益還元法で説明のつかない水準まで一度上がるんでしょう。今はまだ説明できる。想定利回りが10年債金利に比べ低くなる状況は黄信号ですが、そこから更にまた上がる。トレンドというのはそういうものだ。説明がつかないものこそ上がるというのが強気相場の特徴。

確かに米国や豪州など不動産ブームが過去５年以上にわたって続いてきたところは、調達金利８％で賃料利回り３％台の物件を買っているわけだから、物件価格自体が年間５％以上上昇しないともとがとれない状況にまでに至って、ようやく不動産価格高騰にストップがかかりつつあるといった状況だもんね。サブプライムについてはその金利が１５％とかなわけだから、過去３年間、年平均３０％ずつ値上がりしているから、今後もそのペースでいけば、１５％で借りても大丈夫だって感覚なんだよね。これは頭悪すぎるけど。

「ねぇ。インフレってなによ。」

「世の中のお金が余ってモノの値段が高くなることだよ。」
「お金が余るって、お札の発行が増えるってこと？」
「そうじゃなくて、日銀が市中銀行に預け入れさせるお金や貸し出す金利
　を調整して、調整するマネーの供給量が増えるということだ。」
「それって、ゼロ金利や、総量規制緩和みたいなことで前にさんざん
　やったんじゃない。だいぶ前の話よね。
　なのに今までインフレにならなかったのは何故なの？」
「銀行は、お金を豊富に抱えていたけど、それが国内の企業に
　融資されたりしなかったんだね。」
「どこに流れたの？」
「メガバンクも地銀も、中小企業に金を貸すほど世の中の景気を
信用していなかったから、主に米国の住宅金融公庫みたいなところの
発行する債券を買ったりして運用しちゃったんだね。あと日本国債とかね。」
「お金が余らないからデフレが続いたわけ？」
「消費者物価という意味では、中国から安い生活必需品がはいってきて
　米国、日本ともどもその恩恵をうけてインフレにならずに済んでいる。」
「デフレのときにせっせとお金貯めちゃったひともいるしね。」

「ところが、マスコミの論調はもっぱら世の中インフレにむかっている
　っていう話だよね。」
「インフレになって誰か喜ぶ人がいるの？」
「一番喜ぶのは借金している人だね。国や地方自治体。１０００兆円の
大赤字が、インフレになってくれたら借金が目減りする。」
「どうして？利息がある限り額は増えていくわよ。」
「インフレになれば、モノの値段が上がる。生活ができないから賃金も上げざるを
えない。所得が増えれば、税収も増える。
一方、借金の額面はかわらないし、国債は１０年とか５年とかの固定金利の
利息先払いだから、有利なわけだよ。」
「マンションを固定金利のローンで買った私たちも有利なのね」
「インフレは外部的要因で起る。原油価格の引き上げ、中国の安価な輸入品の
　品質低下。値上がりとかね。
　それに加えて、労働力の減少、労働力調達コストの上昇とかが加わる。
　これらに企業業績がおいついていけば、賃金が上がってインフレが加速する
　けど、物価高に個人消費がついていけない場合は、不景気のまま物価だけが
　あがる事態になるね。スタグフレーションっていうんだけどね。」
「あなたのお給料があがらないで、物価が上がったらローン払えないじゃないの」
「インフレ懸念になると、まず今後日銀の政策金利があがるだろうという読みから
　長期金利が上がる。」
「私たちよかったわね。もうローン申し込み済ませているものね」
「ところが、金利は、引渡しの時点の金利が適用される。」
「それじゃ、まだまだ油断できないってこと？今の時点で金利確定のローンってないの？」
「ないよ。そんな危ない橋渡るのは、金融機関も住宅融資促進機構も嫌にきまってる。
　そもそも２年も前から青田買いする買い手にも責任はあるんだよ。」
「インフレになってほしくないわ」
「インフレにはならないだろうけど、インフレ懸念だけで長期金利は上がる。実際
２年先までインフレ懸念は高まり続けて、実際その先物価はさほど上がらないって
話もありうるね。」
「そのときはどうなるの。」
「高い金利で長期ローンを借りるだけだよ。」
「変動はどうなるの？」
「実際に景気がよくない状態で短期金利あげたら、中小企業は倒産するだろうし
景気も冷え込むにきまっている。だから、物価そのものの上昇率は０〜２％くらい
って日銀の総裁も言っている。そのくらいにコントロールしていきたいって希望なんだ
ろうね。」
「あなたのお給料も０〜２％／年の上昇率なの？」
「そうかもしれんなぁ。」
「嫌よ。私。いっきに進むインフレのほうが好きよ。」　
「そうなんだよね。世の中がしこりが生まれてくると一気にそういうムードに
　なるんだよね」

前回、そうなったのって、戦時国債が積み上がって、だめ押しで戦争に負けた後の昭和２１年ですかね。

調べてみると、都心3区の高級賃貸マンションの空室率は、KENによれば、
2004年6月の11.2％から、2007年3月時点で7％と大きく改善してますね。
供給過多になっているとは言い難い。実質100％稼動って、空室率3-4％くらいでしょうか。分かりませんが、もう少し空室率が改善してくると、家賃上昇が本格化しそう。

あと驚いたことには、世田谷区の平均坪賃料、11800円。
あんなだだ広い世田谷区の平均が、、とちょっと驚きました。
それなら坪単価は表面利回り4％として354万円が平均でもおかしくないが、まだそこまで行って無いのかな。行ってるかな。世田谷平均ってどんなもんでしょうか。

ちなみに成約賃料ですからね、これは。
渋谷区は16880円、港区は18220円。高いねえ。。

「どうして賃貸マンションの空室率がよくなってきたの？」
「簡単だよ。２００４年は２３区だけで４万戸の新築マンション供給があった。
　それが、賃貸の空室率をあげた。中古も含め都内のマンションは
　賃貸⇒中古⇒新築　というサイクルが動いていたんだね。」
「今は、新築供給が減ったということ？」
「そうだよ。昨年で２３区は２万戸まで減って、今年は６月現在で４０００戸
　くらいしかない。せいぜい１万いくかどうか。
　例年の２５％水準しか供給がなくなれば、新築の需要を賃貸が代替する動き
　も出てくるよ。」
「以前は、借りるくらいなら買ったほうが得だったけど、最近は買ったら高いという
　感じになったということかな？」
「それもあるけど、新築賃貸マンションそのものが以前はあまりなかったからね。
　１ＬＤＫのコンパクトマンションやワンルームばかりで、普通の賃貸は中古の
　使い古し。」
「大型の外人向け賃貸も、ＵＲ賃貸もあったんじゃない？」
「それも１９９９年あたりからどんどん減っていったよね。ＵＲ自体がハコを作って
　専有卸をはじめたし、専有卸、つまり完成物件一棟売りは、ファンドの専売特許
　にもなった。」
「知られてないけど、賃貸マンションって凄く増えてるわね。」
「月坪、１．３〜１．５万円というグレードのゾーンがいままでなかったんだよ。
　一部のデザイナーマンションとかあったけど需要に供給がおいついていなくて
　キャンセル待ちってのが実態だったし」
「麻布、青山、赤坂では２万とか３万／月坪らしいけど、そういうところも埋まっているの？」
「ＫＥＮはそのあたりが得意だからね。ＫＥＮの数字がいいってことは埋まっているって
　ことなんじゃないの？」
「２０坪で６０万円よ。そんなの住めないわ。」
「２０坪なんて部屋少なくて、大抵は３０坪〜４０坪平均。１００万／月前後が多い
　んじゃないかな。」
「そんなの、めちゃくちゃな無駄使いみたいに思えるけど」
「会社経費で借りるからいいんだよ。法人名義で借りて役員社宅扱いだ。」
「買っちゃえばいいのに」
「会社がいつまでも儲かり続けるとは限らない。彼らはマンションを売って儲ける
　のでなく会社売って儲けたいと思ってるんだ。会社の経費で広い住いに住めたら
　それでいいわけだ。」
「でも、そんな人がいっぱいいて空室率が下がったってわけ？」
「そうでもないけど、ここまで東京一極集中がすすむと関西方面の個人事業主も
　どんどん拠点を東京に移してくるわけで、社長の東京拠点が便利な場所に
　ほしくなったりする。弁護士や会計士などの士業の人も東京移住は増えている」
「そういう人たちは３０坪とかいう広さではないわね。」
「そうだね。大抵は月３０万以内の家賃という範囲だろうね。１．５万で２０坪以下の
　１ＬＤＫ」
「でも、事務所使用はダメなんでしょ」
「事務所は関西にあって、東京にも人を雇うようなら東京にもオフィスを借りるだろうね。
　とりあえずホテル借りるより安いし、事業が安定したら住み続けるしうまくいかなかったら
　引き上げればいい。」
「離婚した人が賃貸借りるって多いみたい。」
「いるよ。実際の話。離婚協議中でもね。」

「年金もらえるから急に離婚率が上昇したみたいね。私も考えようかな？
　マンションくれるなら別れてわげてもいいわよ・・・って冗談よ。
このローンはらいながら月７万のアパートでも無理だもんね。さすが可哀相だよ。
しない。しない。」
「ったく。勝手なことばかり言ってやがる。」

賃料の比較でいった場合、港区、渋谷区は世田谷区のおおむね1.6倍-1.7倍。現在の港区での新築分譲マンションの坪単価がだいたい800万ぐらいだから、逆算すると世田谷は470万。
今秋からは、港区の新価格は1000万前後になりそうだから、世田谷も588万。確かに浜田山が540万とかって話だから、だいたい整合性はとれてるんだよね。

うーむ。収益還元法はやや無視の感がありますが、周辺比較論法で言った場合、整合性取れてますな。浜田山も。
やはり一旦収益還元無視のオーバーシュートが起きるということですな。
とはいえ、まだありまっせ。世田谷にも坪300万くらいのものが。尚且つ即入居可。こういうのは買いじゃないかなあ。。どうでしょうね。まあ多分墓地ビューとかそんなんなんでしょうが。そうじゃないのもあるかもしれぬ。今検討中の方は足を使って回ってみよう。

「ねぇ、ねぇ。『賃料の比較でいった場合、港区、渋谷区は世田谷区のおおむね1.6倍-1.7倍。
現在の港区での新築分譲マンションの坪単価がだいたい800万ぐらいだから、
逆算すると世田谷は470万。』とか言っている人がいてるけど。本当？」
「港区も、世田谷も賃料は地域物件によって幅があるよ。
　青山アパートメントで月坪３万。青山の既存マンションで２．５万くらいだね。
　しかし、田町、高輪あたりでは１．５万とれたらいいほうだ。
　世田谷の場合、７坪のワンルーム新築が１１万くらいになったから、駅近の人気エリアは
１．５万月坪のものもあるけど、ファミリーの賃貸は中古が中心で１万／月坪が相場だよ。」
「そもそも、高級賃貸がなりたちにくい立地よね。世田谷は」
「ガーデンハウス駒沢」とか高級賃貸もないわけじゃないけどね。東が丘や八雲は
戸建ての高級借家があったよね」
「で、いつから港区は新築の坪単価が８００万になったの？」
「なってないよ。というか有栖川なんとかとか、一部の物件価格であって港区マンション相場
　なんて売りがないから回転休業。」
「ペトリュスがポムロールの相場というのと同じだわね」
「ロマネコンティがブルゴーニュの相場というのに近いな。」

「どこまで値上がりするのかしらね」
「フランスワインの話？それともマンション？」
「どっちも似たようなものだけど、庶民が楽しめる良質なものの価格帯ってどのあたり
　なのかしらね。」
「マンションもワインも５０００以上ださないとなかなかいいものは手にはいらない
みたいだよね。」
「私は７０００以上でないと嫌よ。無駄にお金は使いたくないもの。」
「確かに、お買い得と思って買ったら失敗という時期に入ってきたみたいだな。」
「値段相応って話よ。高ければいいって話ではなくて、高いお金を払える人が
　買えばいいって話よね。」
「まぁ、半可通ほど、知ったかぶりして、売り手に見透かされて変なものをつかまされたり
するのが昨今だけどね。」

今月は登録抽選の物件が多いから

デベの営業さん、掲示板での営業活動ご苦労様。

「ねぇ。ねぇ。デベの営業さんって本当に掲示板に書き込みするの？」
「そんな、暇じゃないだろう。」
「でも
『デベの営業さん、掲示板での営業活動ご苦労様。』って書いてあるけど。」
「書き込みは、仲介営業が書いているみたいだね。
Ｍ井の物件は、レジＦとかそれとわかる上げ方していたね。」
「昔は露骨にわかる人いたね。妙に地元の事情に詳しくてそれも最近１０年
　くらいの話が中心で、それで『私地元でーす』みたいな。」
「まぁいいじゃないか。過ぎた話だ。」
「スレ立てするのは、デベの営業なの？」
「オレに聞くなよ。」
「ここも、湾岸がはけたら、城東物件ばかりの板になんるのかな？
　地味よね。」
「地味でいいんだよ。もともとマンション板なんてまじめなものなんだから」
「ところでＦ井さんて、大阪の本町から東京に出てきたのね。」
「そんなことどうでもいいよ。」
「マンション買ったのかな？」
「そんなの関係ないよこのスレタイとは」
「そうだね。」

あなた、どうして人の買い物におせっかい妬くの？
人が何を買おうが好き好きだからいいじゃない。
豊◆？別にいいんじゃないの。
「窓を開ければ〜♪隣が見える〜♪」
そんなの東京のマンションなら普通でしょ。
湾岸タワーだからって必ずしも海が見えてレインボーブリッジが
見えなくちゃいけないってものじゃない訳だし

だからあえて何でも２階建の共用棟に収容しちゃったわけで
スカイラウンジ、スカイデッキを最上階に設けているマンションって
高層階でもしょぼい眺望ですって宣言しちゃったみたいな感じね。
「平等に眺望は期待しないでください」みたいな。

じゃ、どこを買えっていうの？
え？待て。待てなんていわれてこのまま買えなくなったらあなた
責任とってくれる訳でもないでしょ。
デベさんは仕込んだ物件を早く売り切って、こんな頂上相場から
せっせと足を洗いたいのよ。
麻布や目黒あたりで１億超す物件売っていたほうが、はなから抽選会も
公庫も関係ないから楽にきまってるでしょ。

デベさんの本音はみんな一億超える物件にしてしまって
ローンのお世話もいらないリッチな人に売りたいのよ。

とはいっても銀座のカルチエの店にも六本木のハリーウィンストンにも
庶民が来ちゃうご時世だけどね。
そうそう、エルメスのバッグも抽選なんていったら、お取り置きなんて
頼めなくなっちゃうから、いままで店員さんとお友達になった意味が
なくなっちゃうじゃないの。

高くてもいいのよ。
あなた何か勘違いしているわね。マンションがブランド商品化してきている
って言ったの、たしかあなたじゃなかったかしら？
ブランドって目に見えない「安心感」「幸福感」のことなのよ。
このマンションに住むことで『安心』『幸福』になれたら、お金のことなど
どうでもいいのよ。
愛してしまっているんだからいいのよ。窓から見える景色がしょぼくても
買った３年後に値下がりしようが、愛があれば眺望なんて
愛があれば交通渋滞なんて
愛があれば、外廊下であろうが、ベランダに埃が溜まろうが
間取りがせこくたって。

この時期、私たちが出会ったこのマンション。３００万円以下で銀座に５分
なんてもう最後のチャンス。
そうそう、この最後のチャンスという言葉ほど幸福感の高まりを感じさせる
言葉はないのよ。
ラストチャンス。

こっから先はみんな不幸。わたしたちだけが最後に幸せになるのよ。
ほら、言うじゃない。
男は最初の男になりたがり女は最後の女になりたがるって。
昔から言うわよ。残り物には福がある。
果報は寝て待て、抽選会場には行くなって。

そうそう。一旦ははずれて、でもキャンセルで繰り上げ当選なんて
なんてドラマチックなんでしょう。

そうやってみんな喜んで買っているんだから、親切ごかしに
余計なこと教えなくていいのよ。

なんで、おせっかいやくのよ。
自分でもよくわからないって？
いいじゃない。もうあなた自分のマンションは買ったんだから
それも、そこそこ値上がりしているんだから
上がったほうがいいんでしょ。暴落してほしいの？

そうじゃない、急騰したら次は暴落だから、もっとゆっくり上がってほしい
んだって？
心配いらないわよ。これ以上キワモノの大衆物件なんて出やしないし
都心がいくら上昇しようがそこから暴落なんてはじまらない。

金利があがればみなさん嫌でも郊外に目が向くわよ。
郊外も、調布や府中がちょっとしたブランドエリアになりつつあるし
地域のプレステージなどいくらでも簡単につくれちゃうんだから。

人間はしぶといのよ。いくらでも幸せのネタはみつけてくるから
そういうところが、次の高値をぴっぱるわよ。

もちろん５０００万とか６０００万の上限はあるかもしれないけど
面積削ったり、親の懐あてにして結構値段はあがってくるんだってば。

いつまでかなぁ・・・やっぱりあと５年が限度かなぁ。

ただ、
ブランドも愛もいいけど
問題は戦争中のお見合でもあるまいし、写真一枚の青田買い。
せめて築浅中古なら現物が見られるのに・・・って？

そういうこと言ってるからあなた、仲介の営業だと疑われるのよ。

あなた、夢見る青田買いだからこそ冒険ができるのよ。わかる？この
純粋な乙女心。

馬鹿とはなによ。
あなた、人生とは一寸先は闇よ。

暗いと不平をいう前に　すすんで灯かりをつけましょう。

聖パウロの言葉より　よ。

5年上がれば、充分過ぎますね。
理想は築10年時に現値で売れることでしょうか。

５年横ばいって意味がおわかりになっていないようです。ｗ

この板を都心（タワー、湾岸含む）板のように必死でしたい人が
約1名いるようで、正直大変つまらないやり取りになっていると感じます。

KENのデータ引っ張ってきたり。。。結局自分の「高級」賃貸の話だけ
したいのであれば、都心板のほうで勝手にやってもらいたいものです。
あなただけのマーケットではありません。まあ、多分営業でしょうけど。

沈みつつある豪華客船、
タイタニックでもポセイドンでもいいです。
湾岸戦争ならぬ湾岸船倉

芝浦・港南という船倉に水がいっぱいになったら
次は豊洲・東雲
ここもいっぱいに水が入ったらそのままその上はなし。
清澄白河とか門前仲町とかいくのかな。

天井というのはエリアごとにきまる。
なぜなら、買換えで際限なく住宅価格が伸びていく状況にない。

デベも淘汰されたし、都内の住宅地もあらかたミニ戸で埋め尽くされて
この先、馬鹿高値で土地を買うミニ戸建売業者も少なくなる。

まぁ、そんなこと理屈のわからない人には理解できません。

理解できないことはないのと同じですからどんどん自己責任で買って
くださいな。

師匠、私ですよお忘れですかね。

何でもデベの営業にしないでくださいな。

で、元祖匿名はん、は全然自分の予測を言わないですな。
無責任極まりないですね。

23区の先行指標は都心周辺でしょう。何で議論するのが悪いのか分かりませんがね。

520さん、今後売らなければならない主体はどこですか？売っても良い、ではなく、売らなければならない主体が増えないと、Marketは下がりませんね。

売れ残ればマーケットは自ずと下がります。

この板の結論は、もう天井で下がってると常識的な人は判断するタイミングということ。それだけです。あなたの持ち家賃貸自慢はよその板かブログで。勝手に都心部の話題と決め付けないでください。専用板があります。

売れ残れば、って、今そんなに在庫が積みあがっていますか？
もう下がる、って、今中古の成約価格下がってますか？

自分の勝手な予想を結論にするのはどうかと思いますよ。
下がってくる、と思うなら、いつ下がるのか、それがもう8月、9月というようにあなたは、予想しているということですね。近々、下がると。分かりました。

その論拠としては、上がりすぎだ、供給過剰だ、ということですよね。
供給過剰を示す先行指数は、空室率だと思いますが、23区全体で大幅に上がっているということですね？できれば、Dataあると参考になるのですが。

追記：
売らなければならない主体が増えないとマーケットが下がらない等と
恐ろしい発言を平気でするのはどう考えても供給サイドの人間でしょう。

エンドに潜在的な下落を押し付けようという魂胆が見え見えです。

空室率って、、売れ残りデータならアナタのほうがイッパイあるんじゃ？

もう来ないでって。あっちの板がアナタの居場所。

新築マンション価格のハナシに、空室率って何？また分譲貸しのハナシ？

新築マンションだろうと、中古の空室率は重要な指標ですね。
加えて、23区内で、新築マンションの売れ残りが急激に増えているんですか？

ただのドタ勘で下がると言っているだけですね。プロを自認していながら。

売らなければならない人がいるのといないのは大きな違い。
Marketを理解しているとは思えません。
なぜ株があれだけ下がったか、不動産があれだけ下がったか、失礼ですが、もう一度振り返ってみては如何でしょう。
潜在的な下落を押付ける？今そもそもそんなに過熱してますか？一部の新築案件のそのまた一部の部屋でしょう。

みなさん墨田区をよろしくお願いいたします＾＾
下記にあるように、そうそうたる人気区に挟まれて、
中古マンションランキング　”第５位”　と健闘しております。

http://house.goo.ne.jp/useful/ranking/shuto.html

スレ主さん（元祖匿名はん）と441さんとのやり取りが面白いです！

傍観者より。

在庫積みあがってますよ（ね）。ネタバレしていいんですか。
私のモラル的にできませんが。

「売らなければならない人がいないから下がってない」なんて詭弁です。

市場流通性の著しく低い区分所有マンションの一室など、売ってみないと
個別性もあり、売れる価格なんてわからないのが実情です。
成約事例が出たころには、時既に遅しです。地価公示かそれ以上に遅い。

「中古になれば下がります」というさも当り前の販売側のロジックの中に
既に分譲単価が高すぎるという潜在的下落分が折りこまれているのです。

これはデベの用地高値仕込み、さらには営業努力、業務カイゼンのなさを客にリスク転嫁、責任転嫁しているだけのハナシです。

既に23区のマンション価格はそうなっているという警鐘がこの板の主旨。

中古マンションの空室率って、アナタ分譲貸しの新築のハナシ得意げに
してた人でしょ。「満室想定賃料ベース出口高値ファンド向け物件」の
現状一端でも覗いたらそんなこと口が裂けても言えないと思いますよ。

しかも空室だけなら賃料下げるなりフリーレントや家具付ければ埋まる
かもしれない。成約単価がどうで空室がどうかセットでないと意味なし。

>529
人気ランキングではなくて、アクセスランキングね。
買い手ではなく売り手が何度もアクセスしてもカウントされる。

端的に言えば、最近のデベはマンション分譲の客をナメ過ぎ。
株価が上がって地価が上がって浮かれすぎ。銀行同様死に体だったのに。
何の方向性も見通しもない。上がってたらそこで儲ける。結局それだけ。

それに乗っかってエンドの市場で一儲けしたり、それを企ててる人は
キャピタルゲイン狙い以外には実は何の投資ロジックも理念もない。
その自慢話ネタも終焉を迎えてきてる。それだけの話ですよ。

前者と後者、この板ではなりすましの同一人物までいるようですが、
とどのつまり蜜月、お似合いかもしれません。ドンドン買ったげたら。

この人もくどいね。下がってほしい人が沢山いるスレなんだね。
今ここ見てるって、当然買い損ねちゃってる人だから
底値で買えた人が羨ましいのはわかる。
下がると思う。
下がってほしい。
いや皆で買わなければ絶対下がる！（笑）
単純な論理だ（笑）
これで世の中回れば苦労はしないね＾＾

都内在住で、様子見の為にしばらく賃貸暮らしをしています。
不動産屋も”それだけ家賃を払うなら低金利の今”と言いますが、
笑顔で聞き流しています。

賃貸物件を見ていますと、新築売れ残りもありますし、
スポットでは随分と良い物件が出てきていますね。

スレタイに従えば、状況を見るなら賃貸相場も見ようというのが
私のお勧めです。　成約時にフリーレントや、礼金無しもあります
ので、実態は中々見えませんが、物件や家賃の動きを見ていますと
大きな流れは見えると思います。

出た。反論で困ったら買い損ねた理論。前も言ったけど結果的に私は儲けたよ。そんなので儲けようなぞとセコイ根性はなかったが。そんなのマーケットに近い立場にいれば時系列的にサルでもわかる話。もうそういう期間は終わったんだよ。だからー安値で買えたの自慢話ならブログか都心板でやれっての。

皆さん頭良いですね。夫婦の会話なんて考えている人、すごーく文才
ありますね！
こんな頭のいい人達ばかりが不動産に関わっているとなると、
自分は思いっきり貧乏くじ引きそうで怖い・・・

>>532さんご指摘ありがとうございます＾＾
墨田区は意外とダークホース的な存在かと思い書き込んでみました。

ではみなさん、お約束の城東地区ご批判をお待ちしております。

よくよく考えてみたんですが、あなたはデベ関係の方？
最近の土地持ちは、ぜんぜん売ってくれなくなった。ここでネガティブキャンペーン張って、売り物を引き出そうって感じでしょうか。

仲介業者は流通量こそ命。ボラティリティ万歳。上がった後は、下がってもらわないと、商売あがったりですからな。

「満室想定賃料ベース出口高値ファンド向け物件」って、そもそも不動産市場の何%？そっちこそ些細なところを引き合いに出して、言っているだけでは？というより、ファンドは外部成長に加え、内部成長したいわけで、高い空室率のものを買って、満室に近づけました。僕たち偉いでしょ、と自慢したいんじゃないの？

まあ、流通量が減ることは業者にとってはマイナスですが、元祖匿名はんも気落ちせず頑張りましょう。いつか下がりますよ。

でべじゃねぇよ。そんなの関係ねぇ。自分の素性が当てられたからって
闇雲に詮索するのはよしとくれ。仲介でもねぇ。前言ったと思うけど。
てめーの私利私欲のためにマーケットが上がって欲しいとか下がって
欲しいとか誰かさんのようなケチな根性持ち合わせないんで。お生憎様。

汚い言葉を使うと、汚い人生になりますよ。

1年前からこのサイトを見ています。

半年前：もう値下がりすることは無い。どんどんあがるとの意見が9割だった。

現在：天井。少しずつ下がり始めるとの意見が大半。

たった半年で何が変わったのでしょう？

あとな、「高級賃貸」とやらを嬉しそうに持ち出したのはあんただ。
一部デベとファンドによる高級賃貸レジなんか、どこもかしこも
いっぱい出してるよ。知ってんの？現場だよ現場。
区分の分譲貸し狙いの購入なんかこそ些細過ぎる、ド短期のみみちい話。

>>543
デベが半年前の想定以上に調子に乗りすぎ自爆傾向にある。
そういえばデベって学習能力なかったっけと、皆が思い出した。

たった半年で、デベが調子に乗りすぎた、そんだけ〜。ごめんあさーせ。

お。かぶった。

ブームなんて、いつもそんなもんなのよ。
特に団塊がかかわったものは。

この掲示板も、アクセス数がずいぶん減っちゃっただろうしね。
一時の半分もないでしょう。浜田山なんか酷いことになっているし。

544の発言、何が言いたいのかさっぱり分かりません。
下がることに補佐的な意見？
上がることに補佐的な意見？
高級賃貸、どこもかしこもいっぱいだしての空室率の低下はポジティブ材料以外の何物でも無いと私は普通に考えて思いますが。

デベをクビになった人か。ここまでデベ嫌いというのは。。
人って怖い。なんとか良い気分で会社を去っていただかないと、恐ろしいですな。

あんた性根が腐ってるね。デベなんか就職しねぇよ。笑　これで満足か

プロを自認するなら、もう少しまともな意見を書いて欲しい。
せっかくスレまで立ててるんだから。
Dataを取ることは難しいとはいえ、もう少し数字が無いと、、。
定性的なあなたの印象だけ語られて下がると言われてもね。
全部定性的ですよ、見直して御覧なさい。何の数字も無い。

不動産はじゃあどこが適正価格なの？今の市場価格はファンダメンタルズとは乖離した投機的な動きである、という根拠は何？どこからが投機的？在庫はどの程度上がったの？ファミリータイプは？１Rは？

おしなべて全ての不動産が下がるの？下げ幅は都心のほうが大きいのか？それとも世田谷か？それとも更なる郊外案件か？

ファンドがどうだの、エンドはそんなんじゃ動かないだの、というより、もっと定量的にご解説を賜りたいものです。

あなた、人に教えて欲しいのなら、まずその性格でも直したら？
あなたの言われるがまま書くのはアホくさいのでしばらくスルー。

441さん、誰という決めつけなんて意味ないですよ。

しかし、なんとか会社を去っていただかないと、だってさ。又馬脚かよ。

定量的な値下げ実績や売れ残りデータでも出してからほざけってんだ。

元祖匿名はん・・・いいかげんウザイ

失礼しました。

中古マンション23区の動き
2001年〜2005年　　　　4年間で3%の上昇
2005年〜2007年2月 年率7.7%の上昇
2006年7月〜2007年2月　年率22.7%の上昇

上記データ分析から、最近の中古マンションの価格の値上がりは著しいことが分かる。郊外の新築マンションの価格の高値水準が、23区の中古マンションに及んできたことと、土地価格の上昇が反映しているものと思われる。

今後とも、この勢いで価格上昇するかどうか分からない。
都内商業地の狂乱・暴走地価の状態を考えれば、中古マンションの価格にもその傾向が伝播しても不思議では無い。豊洲の商業用地は、坪1550万で落札された、あの勢いは住宅用地にはまだ全く無い。

商業用地と住宅用地が別物であるという議論は今の住宅地の値上がりによって、間違いだと証明されている。
今はまだ懐疑の中。懐疑の中で相場は育つ。面白い。

あのお、既に年率に直しているんですけど。。22.7%というのはね。

三菱地所のマンション完成在庫3月末時点の推移

2001年3月末　180戸
2002年3月末　145戸
2003年3月末　122戸
2004年3月末　229戸
2005年3月末　285戸
2006年3月末　226戸
2007年3月末　126戸

在庫、増えてます？

供給場所が都心部中心の業者は好調だが、
そうじゃないところは非常に苦しいデツ。
特に中小はそろそろヤバイ感じ

中小不動産業者は元々、不況型倒産の代表選手でしょう。
今になっての話じゃないし、もうちょっと減ってくれないと、過当競争ですよ。その意味では都心周辺は大手しか参入できなくなって、良い感じですね。23区もそろそろそうなって欲しいもの。

近郊のミニ戸ブームでは痛手を受けた中小がいっぱい出てきたね。
ここんところ倒産件数がずいぶん増えていますね。金利が上がってきたのと、銀行の貸し出しが慎重になってきたのが原因ですね。貸し剥がしも有るようです。
生半可な土地転がしは大怪我のもとですね。
おかげで最近は取引が激減して、塩漬けだらけです。
後２、３年したら、こんな土地も動き始めて、地価もかなり下がり始めるだろうな。近郊は今がピークでしょう

懐疑の中で育つのは株。
土地は懐疑で育つわけではない。
バブル当時、土地神話があったから懐疑など無しに土地は値上がりし続けた。

結局、中小デベが郊外在庫増やして不採算に陥ろうが倒産しようが、
体力があり顧客層も異なる大手デベへの影響は限定的な訳だから、
ここの住人が欲しがる様な新築物件は早々下がらない。
向こう3〜4年分の土地を確保出来ている大手デベの場合、
土地取得の競合者が減る事による入札価格低減が販売価格の反映されるのは
2年後以降だし、それまでに新々価格が浸透していればやはりその水準になるんだろう。

デべも２極化。

強いところは益々強く、弱いところは淘汰される。

地価上昇による仕入れ難と耐震偽装による販売難

で中小デべは持ちこたえられないでしょう。

ただそれが２３区のマンション価格の下げ要因に

なるかというとならない。

カタログや定価表なんて巷にあふれているのに、秘密にするのはおかしいですね。
友人の乗っているベンツの定価なんて調べればすぐにわかりますし
価格のデターベースだってありますよね。
マンションの新築価格のデターベースもありますよ、中古の分譲価格だって
仲介業者はすぐに調べて教えてくれますし、オリジナルの間取りだってすぐに
わかります。
リフォーム業者は必ずこの図面を見ています。
不動産サイトでは、分譲価格と部屋番号まで掲載されています、
中古マンション等は、新聞折り込みチラシも入るし当然該当のマンションにも
チラシは入ります。
新築マンションでも、大半のデベは価格一覧表を配布するのではないでしょう
か、つまり居住者は実売価格はともかく各部屋の定価は知っているわけです。
契約したら、プライバシーで価格表を回収なんて話しは、聞いたことがない。

盛り上がってますね。
>> 572 さん
完成在庫のデータは、公開情報ですよ。普通に決算発表等で公開されています。
でも、あなたが561で書いた「騰がるか下がるか分からない」には賛成です。
私自身は素人で、2006年から物件探して乗り遅れた口です。
正直今の価格では熱が醒めつつあるのですが、かといってこの先それほど下がるような要因も見当たりません。
環境が変わらないなら、もう少し自分の給料上がるの待った方がいいんですかね。

数字のトリック〜。世の中は完売だらけ〜。新築未入居は今いずこ〜。

中古マンション価格〜、おんなじマンションの比較ではない〜。築2年も20年も中古〜。たまたまにわかリーマン物件の売却成約かも〜。

結局データっても上場会社のディスクロ資料か〜、東京カンテイしかレジはない〜、たまに不動産経済研究所〜、デベの味方〜。

まあ、地所は許そう。かろうじて。

大手デベは３〜４年先まで高値で土地仕入れちゃってるから
これから価格下落はありえないでしょう。これから土地さらに
上がったらもっとでしょう。
サラリーマン層がもうついて来れないって？？　
いやいやその時でも他の層がこれからも買うんだって。
需要と供給？？
いやいや買う人はこれからもたくさんいます。いるとこには
いるんです、たくさん。そしてまた上がる。
そして庶民はどんどん郊外へ。。

ここのみんなも内心どっかで思ってるでしょ。
まだまだ上がるかもってさ。

株成金、医師、弁護士、経営者

俺だよ！俺、俺！！

561さんは「23区の新築マンション価格が下がる要因」を12項目挙げたという解釈でよろしいでしょうか？不動産業界を担当する人間としてコメントさせて下さい。（基本はニュートラルなスタンスです）
>大手３社の今年の販売５割増
例えば三井不の販売戸数は5194戸→6400戸に拡大しますが、PCT等大型物件の竣工が進む為で大半は契約済。新築価格に直接影響する訳ではありません。ウォッチすべき首都圏供給戸数は、昨年度ついに8万戸割れ、今年度は6万戸台もあり得、客観的に見れば供給不足。
>仕掛け不動産、昨年の５割増
大手に関しては、今後4年程度の土地仕入れを昨年度迄に概ね完了させた為、土地を中心に「仕掛」不動産が拡大。全て計画的に市場に出していくので、在庫が溜まっている感はないです。（寧ろ仕掛不動産が少ない業者＝仕入が出来ていない業者のことはネガティブに見ています）
>都内の新築着工、ここ１０年で最高
東京都の新設住宅着工戸数のうち、「分譲住宅」はH15年度の10万戸超をピークにH18年度は8万戸割れてます。月別はかなり変動が激しいので、長期的に見ないとミスリードします。
>新築市場で増える即入物件（今は郊外も都心へも波及か）
消費者がやや様子見な状況という「イメージ」は確かにあります。とは言え都心の新築供給が減るだけに完成在庫が増える可能性は低いと考えます。
>８月の利上げ必至
既にマーケットが織込み済の話で、マンション市場を語るには「金利はどこまで上がるか」を議論しないと話にならないのでは。日銀のイメージは経済成長率＋物価上昇率だから長期金利3%台はあるかなと思っています。90年代半ばのマンション大量供給開始時よりは低い水準です。
>米でも金利急騰
6月一瞬上がったのはこれまで利下げがあると見られていた反動で一時的。問題は米国長期金利が5.5%のボックス圏を超えるかどうか。確かに日本の長期金利は米国金利との連動性が高く、これは注意してウォッチする必要があるでしょう。
>国債バブル崩壊の報道（エコノミスト）
経済誌の中でも位置づけの低い同誌に何の影響力があるかを教えて下さい。
>相次ぐマンションバブル崩壊特集
記事を読んでも何ら真新しい話はありませんが、正直、これが一番説得力があるかもしれません。新築マンションは必ず買わねばならない物ではなく、世間で「今は買い時じゃない」というムード一色になれば需要そのものがシュリンクする可能性は大いにあります。尤も、あくまでムードですから、価格が若干下がったとか消費税が上がるとか、ちょっとしたトピックで逆に振れる類のものですが。
>ＲＥＩＴ低迷
REIT価格を最近見始めた方かもしれませんが、8951はここ1年で一時価格が2倍になったのが6月にようやく1割下がったという状況です。不動産としてはあり得ない配当利回りまで来ていたので、寧ろもっと下がってもいいと思います。そもそも、REIT低迷が新築マンションに及ぼす影響はどうお考えでしょうか。「価格が下がれば物件が買えなくなる」ということであれば、寧ろある程度価格が下がってくれた方が配当利回りが出せるのでファイナンスはし易くなります。暴落しても最近はGE等に第三者割当した例もあるので左程心配しなくてもよいのでは。
>デベ株低迷
総合不動産は相変わらず高値です。これも直近1ヶ月の株価だけを見ず、2年前に大手3社が1000円程度だったことを勘案下さい。バリュエーションをしてもPER、PBR、EV/EBITDA、NAVいずれも割高水準です。マンション専業については中堅以下は確かに株価低迷中。ビル賃貸等の安定的事業がないのでマンション優勝劣敗の波に飲まれると認識されています。
>思った異常に深刻な米不動産市場、悲惨な米ＲＥＩＴ
悲惨なのは日本だとローンを受けられないようなサブプライム層と、そのローン証券化商品に突っ込んだヘッジファンド達なので、日本の不動産市場への影響は無いと思います。
>米資本撤退の欧州不動産市場
不動産利回りが金利より低いロンドン等の不動産市場よりも、不動産利回りの方が2%程度高い日本が投資先として選択されています。


お客さんとの関係上マンション動向はかなり見ていますが、私の結論は「総合不動産が今のビジネスモデル・ブランド・資金調達能力を維持する限り、23区のマンション価格は彼らにコントロールされ、例え中小デベが潰れようが価格が大きく下がることは無い」です。（自分は転勤族なので当面購入予定はありませんが・・・）

サラリーマン以外の層向けマンションを
勝手に造ってれば。

隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

盛り上がって何より。

>572
完成在庫は公開Dataですよ（笑）。何でもかんでもデベ関係者にしたいようですね。。


>581
一般購入者の定義は何ですか？なぜ年収の25%がギリギリ限界なんですか？
過剰供給は良く言われていますが、在庫が増えていない以上、過剰でも何でも無いというのが事実で、あなたの意見がただのイメージでは？
8万戸がそもそも過剰である根拠は？世帯数の増加、人口流入を考えてもなぜ過剰？常識は疑わないと、見誤りますよ。

自然金利が5%、今の金利が低すぎる、ですか。面白いですね。
金利が5%まで上がっている時は、これまで以上に景気が加熱している時ですよ。金利だけ、景気が過熱した状況をインプットして、それで今やばいと言われても、、。

首都圏の労働人口、今減ってるでしょう。これね、増えるんですよ。今後ね。たぶんそこを見誤っているのかなあ。。何だろうなあ。。

近郊と郊外で完成在庫が増えていて
都心部との２極化がすすんでいるんだろ。
不便な近郊、郊外は戸建と競合するし、
まだまだ土地がふんだんにあるから、
構造的なものだと思う。

インターネットの掲示板の人はどうしても２極化して１かゼロのステレオにしたがりますね（笑）

確かにそんな二極化になったら、治安は最悪で、住みにくい場所では
なくなるねｗ

そうですね。二極化は極端すぎ。現にマンション価格上昇地域は近郊、郊外に広がって来ているわけですからね。上昇率の差の違いはあるけど。

＞583
日本の中心は城東になりますね＾＾

＞価格上昇地域は近郊、郊外に広がって来ているわけですからね

バブルの頃、そういう傾向になってしばらくしたらドスンと一気に下がったね。特に郊外が。

「ねぇ、ねぇ。２３区新築マンション価格のスレ、わけわかんなくなってんだけど。」

「ここはね、昔からコテハンと匿名がバトルを繰り返す傾向があるんだよ。
　コテハンは匿名を誤射したり匿名はコテハンだけに反論する。」

「みんな固定ハンドル名にすれば？」

「自説のはっきりしている人はいいよ。そうでない人はコテハンでは
　自由な立場でさまざまな発想ができないだろ。間違ったこといったら
　糾弾されるかもしれないし」

「固定ハンドルで書き続けると、その人の職業とか立場とか見えてきて
　そのあたりに余計な興味関心あつめちゃうとか？」

「それはあるね。元祖匿名はんが神奈川板に出没していたとわかると
　たちまち郊外の住人にされちゃったりとかね。」

「どんな人が書き込んでいるかって興味はあるわ。」

「そうだけど、板の面白さは、誰が書いたかでなく、書かれた中身なんだよ。
　自分にそれなりの判断基準がない人は、書かれた内容の真贋が読めない
　から、ついつい誰がどういう立場で書いた意見か気になるんだろう。」

「誰が書こうが、書かれた内容に価値があるかを見るだけでいいってこと？」

「そうだよ。なにも誰かに教えてもらおうとか頼っているわけではないだろう。
対等の立場で、意見の中身を斟酌していけばいい。
違った立場の意見があれば、それを読んで視野が広がるだろう？」

「未来のことだから、だれも正解を言い当てることはできないわよね。」

「そう。でも、金利の動向とか、インフレとか、現状どういう見通しかとか
考えるべきことがらの方向性が語られると、大変啓発されるよね。」

「私には難しくてよくわからないわ」

「今は、海外マネーが入ってきて生活者の実需としてのマンション価格が
地下の上昇のなかで急騰してしまった事実がひとつの話題になっていたんだよ。
それを、みんながマンションを欲しがってどんどん値が上がったみたいに思って
はいけない・・・そういう論調だったような気がする。」

「そんなの、どうでもいいじゃない。どういう理由で上がろうが今いくらで今後どうなるか
さえわかればいいのよ。」

「確かにそうだ。ファンドの土地買いあさりにあおられて、マンションデベが土地を
争って高値買いした結果が、現在のマンション価格になっているだけだから
今後、デベがどこをいくらで仕入れていくかで、市場価格は読めるよね。」

「まだ、仕入れるのかな？」

「仕入れるでしょうよ。会社だって利益出さないと生きていけないからね。」
「今から高値で仕入れたら売れない可能性ってあるんじゃない？」

「大手の土地仕入れには、２種類あるんだよ。
　ゼネコンやブローカーが持ち込む話と、自分から仕掛ける話だ」

「地上げ屋みたいなの？」

「そうじゃない、再開発みたいなものだよ。そこまでいかなくても、都内の
　住宅密集地の一角を買って、買いましたり再開発を仕掛けたり、
　道路付きの悪い大区画の用地の地主に働きかけて、道路用地の整備や
　既存建物の建替えを含めた分譲事業や賃貸事業を提案するんだよ。」

「長丁場の仕事ね。」

「大崎とか五反田とかまだまだ続いているし、森ビルさんはあいかわらず戸建ての
　買収からこつこつはじめているようだね。」

「供給が、大きな仕込の時期に入ったってことなの？」

「まぁ、秋の収穫は終わって、あとは早稲が出回るのはだいぶ先だよね」

「価格動向っていっても、２３区の平均値が持つ意味ってわかるかい？」

「２３区の新築物件の平均値って昔２１０万／坪っていっていたやつ？
　それって港区の４５０万から足立区の１６０万まで入っていたんだっけ？」

「いまはもっと上がっているけどね。価格差が広がって都心物件のサンプルが
減ると平均値の意味って希薄になるんだよね。」

「それじゃ、ここのスレタイの意味って何なの？」

「一応、一次取得者がローン組んで買える価格帯って意味じゃないかと思って
いるんだが、最近は「親ローン」とかいう援助資金を含めて考えるかどうかってのが
論点になっているみたいだね。」

「親から相続した一戸建てを売ってマンションに住み買えるとかいうのは、価格
上昇要素になるんでしょ？」

「なると思うんだけどね。そういうのが、世田谷の４００万／坪の需要になっている
はずなんだが、そういう話をすると高級マンションの話はやめろとか息巻く
人がいるね。」

「スレ主さんを批判しちゃいけないわ」

俺？今関西やで。（匿名はんって普通そうなんじゃないの？）

高級マンションの話をするなって言ってんじゃないよ。俺も住んでたし。
高級マンションの話だけ、我田引水の儲け自慢話しかしないってんなら
よそでやっとくれってこと。都心板はその傾向強いだろ。見りゃわかる。

いいじゃん。サラリーマンじゃない層が買うってんなら。誰か知らんが。
はっぴーはっぴー。
俺が今都内で買う買わないなら絶対新築なんて当面買わんが。
カードの年会費に通算100万以上使っちゃってる私は買えません。

ちなみに、スレタイ変えてるの知ってるよね？
下がる下がる論者じゃないんで。あえて言えば、下げざるを得ない論者。
供給サイドが単に傲慢なんだよ。学習効果がなさ過ぎ。

あなたも、自慢してますよね。カード年会費100万円、お疲れ様です。
そんな自慢は他所でやったら、、ってスレ主でした。
失礼しました。

このスレ、いろいろ詳しい方の書き込みが多いので、最近楽しみに読んでいます。
特に591さんのファンです！

戦車でもジェットでも本当に買えるというのなら高級都心マンションでも買えますでしょうか？都心板で聞いてみますね。しかしあなたストーカーみたいですね。

失礼しました。買える人、買ってあげてください。

591は441。551は蓬莱。デベ内輪板だけ何とか隔離できないのかねしかし。

元祖匿名はん、末期症状ですな。591が私ですかあ。ちょっと嬉しい。
591さん、今後も引き続き会話調、よろしくお願いします。面白いし分かり易い。

東京の土地価格は、皇居を中心にして時計回りに動意している。
海側より陸に向かって時計回りに土地価格が動いている(皇居中心地価右回り説)。それがどうしてなのかはわからない。

都内の城南地区の土地価格が動意しはじめると、それが東横線、小田急線、京王線、中央線、西武線、東武東上線、東武伊勢崎線沿と順次右回りに価格伝播し、最後に千葉の海沿いの総武線沿に価格影響が及ぶ。

地価上昇も、地価の下落もそうした動きをした。
どういう理由か、原因か知らないが、これが東京の土地価格の経済現象のようである。

さて今、千葉海沿い総武線沿線の中古価格か横ばいから上昇へ向かっていると言おうか、横ばいといおうか、そんな状況。

今後どうなるのか、注目ですな。

大井町の物件も下町・山の手外なのに、坪４００近くでバブル時の
レベルだとか？どうなんでしょう？？　それでも上がり続けるんですか？

えー埼玉よりも千葉の総武線のがよくない？　単純に東京駅・銀座が
近いから。前に街の談義があったけど、あれ単純に状況が変わった
んだと思うんだけど。
以前は、丸の内近辺は休日に行くところではなかった、アフター５の
買い物も飲食もいまいちだった。でも、今はこっち方面の人は何かない
限り別に渋谷まで行かなくてよくなったからじゃないの？
なら勤め先が近い方が良いもの。

確かに、最近は豊洲や新浦安といった新たな開発により、住みたい沿線として、東横線、田園都市線、小田急線の次あたりに京葉線が新たな選択肢として浮上してきてますよね。加えて、丸の内の再開発により、今までの単なるビジネス街から、ショッピングや食事をするのも楽しい街に変化していることもポジティブ要因ですよね。