東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その11)」についてご紹介しています。
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元祖匿名はん [更新日時] 2007-07-20 15:38:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

既に買った人、これから買う人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。価格的には一部既に天井に来たのか(下がり始めたのか)、仕様グレードの低下にも注視が必要です。

過去スレその10: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その8:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その7:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その6:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その5:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その4:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その3:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その2:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その1:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[スレ作成日時]2007-07-06 01:52:00

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23区内の新築マンション価格動向(その11)

  1. 193 賃貸住まいさん 2007/07/09 03:42:00

    終身雇用や年功序列が崩れて、長期ローンを組める人が少なくなれば、
    下降圧力になりますね。

    もっとも、増税、少子化、年金、生活物資の値上がりと、世の中不安だらけですから、ローンを組めても慎重になる人が多くなりそうです。

    赤信号、みんなでって世代は引退することだし。

  2. 194 元祖匿名はん 2007/07/09 03:44:00

    プロでも売るのは苦労するのです。地所でも当然出口を探すのはおんなじ。

    エンドの方がゲームのように買って売り抜けられる程、不動産の市場流通性は高くありません。株の様にはなかなかいきません。

  3. 195 匿名さん 2007/07/09 03:45:00

    >>190=182
    は昼間から変なクスリやってる子だから相手にしなくていいです。

  4. 196 匿名さん 2007/07/09 03:45:00

    >>193
    赤信号、みんなでって・・・最悪売り払うなり、破産したらいいだけ。
    民事再生てのもありますし。
    何も命までとられませんよ

  5. 197 元祖匿名はん 2007/07/09 03:49:00

    極論を自慢気に話すのは暴論と同じです。

    最悪売り払うの、「売り払う」がなかなかできないのが不動産なのです。
    舐めてかかると大怪我します。プロ程、出口は慎重です。いわんや。

    とりあえず買っとけなら、とりあえず借りとけの方が、遥かに安心。

  6. 198 匿名さん 2007/07/09 03:52:00

    >>197
    は、誰に対するレス??

  7. 199 匿名さん 2007/07/09 05:21:00

    >>197
    2割りも値引けば売るには売れるでしょうし、
    値下がり即価値ゼロごときインターネット掲示板にありがちな
    1かゼロの極論を自慢気に話しているのはそちらのほうじゃ?

  8. 200 匿名さん 2007/07/09 05:42:00

    皆さん
    話しは極めて簡単ですよ。

    ・普通の人が買えないほど高くなったところは、
     当然ですが買える人は非常に限られて来て人口も増えず
     発展はストップします。

    ・こんな状況の下で、
     普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があれば、
     当然ですが、そこに人は集中し、発展も加速します。

    以上が第一段階
    第二段階は

    ・普通の人が買えないほど高くなったところは、
     既存住民の高齢化とともに次第に人口が減り始めます。
     住居も古いものが増え、老人が多いので建替えも進まない。
     廃屋、空き地が目立つようになり、街の元気は無くなる。

    ・普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があるところは、
     若い住民が増え、子供たちも増える、良い循環で既存住民と
     置き換わって行く。人口が増えるので生活関連施設は次第に
     充実し、住みやすい環境整備が行政により行われる。
     子供達が若者になった頃には新しい文化が生まれ、
     その中心となるエリアも形成される。

    第三段階

    ・便利でしかも住環境は年々良くなって行くので人気も鰻上り、
     地価も上がり始める、
     一方、発展がストップして寂れて行くところは、人気も無くなり
     地価も下がる。
     最終的には逆転する。

  9. 201 元祖匿名はん 2007/07/09 05:47:00

    2割で売れるって、、、諸費用も、残債も何も考慮せずに。。。???

    即破産や民再とかって、アナタ子供ですか?

    プロならエンドに対して言葉を慎みます。

  10. 202 匿名さん 2007/07/09 06:24:00

    破産・再生は管財人が法律行為できるし
    りっぱな出口の一つじゃん。
    現にそれらいわゆる破たんリスクは現価格に織り込まれているし。
    プロは破たんリスク無視するの?(笑)

    詐欺や夜逃げを極論といいます。
    あと諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの??

  11. 203 匿名さん 2007/07/09 06:30:00

    >200
    何その暴論。うけるけど。

  12. 204 元祖匿名はん 2007/07/09 06:48:00

    202の人はブツ売ったことないんでしょうね。
    相場や売りたい金額と売れる金額は違うのですよ。
    残債が関係ないとか。わからないレベルならもう結構です。

  13. 205 匿名さん 2007/07/09 06:51:00

    >>200
    隅田川をはさんだ
    中央区台東区墨田区江東区がこれからの発展の中心になります。
    但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
    台東区墨田区江東区は全域とはなりません。

    隅田川の西側はワンルーム、2DK等が多くなり、独身者、DINKS
    中心。隅田川の東側はファミリータイプの70m2超が中心となり。
    普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
    これから10年間続きます。

  14. 206 元祖匿名はん 2007/07/09 06:51:00

    あまり言いたくありませんでしたが、

    だからエンドのマーケットで得意気に刹那的な儲け話を語る人は

    好きではないのです。どなたがいったかそこに道徳がないから。

    「にわか〜リーマン」って煽られる一端もあるかと思います。

    破産や民再が出口だなどとのたまう感性もまったく同様です。

  15. 207 匿名さん 2007/07/09 06:54:00

    204
    いちおうこの業界ですし本日も大安決済で数十万円儲けさせていただきましたよ。 で諸費用・残債によって売れる金額が大きく変わるの??

  16. 208 匿名さん 2007/07/09 06:55:00

    投機家では無い普通の購入者は20年〜30年先を見越して
    持ち家を購入すべきだと思います。

  17. 209 匿名さん 2007/07/09 06:58:00

    2007年 35歳A氏既婚 子供一人、自営業
    坪単価300万の25坪(82.5㎡)、7500万の
    物件を買うケースを考える
    自己資金(贈与等も含む)4000万
    地価が今後3年でピークを迎えその後緩やかに下落
    2018年を底にふたたび上昇するケース

    ローン3500万(3.5% 35年)
       物件評価の推移(推定)   残債推移  売却残金
    2009年入居時、   7725万
    2012年        7268万 
    2017年        5920万
    2023年        6047万    2495万   3350万
    2026年        6603万    2025万円  4300万

    一般的な15年〜20年(ライフスタイルの変化、建物老朽化)による
    住み替えサイクルからいくと

    いずれにしろ、初期投資の4000万は+300万〜−650万

    この家賃が家賃が1.3万×25坪=32.5万
    ローンが16万5千円管理費等+税金が3.5万円で
    月々20万。
    差し引き+12.5万円
    15年累計で 2250万
    20年累計で 3000万円

    たしかに得ではあるが、オレなら4000万のキャッシュを
    4%で運用して20年に 15年で3000万 20年で4400万に
    増やすほうが得な気がする。
    そうでなくても4000万の運用益が毎年160万あれば
    32.5万の家賃の部屋が19万5千円で借りられる。

  18. 210 匿名さん 2007/07/09 06:59:00

    確かに、簡単に不動産は売れない、という意見はその通り。

    せっかく都心周辺で想定利回り4%以上で最低でも買えたのであれば、それはなるべく保持しておいた方が良い。最悪賃貸に回せばなんとかなる。4%でも低いというのは重々承知の上ですが、あえてラインを引けば。

    ただ今の水準は確かに、番町中古で2%とか、最近の三軒茶屋でかろうじて3%とか、そんなもので、そういう意味では買い時では無い。だからこそ供給が細るわけで、市場はうまいことできている。

    ここからもう一段上がるには賃料、賃料、賃料ですな。
    私はそれほどネガティブでは無く、良い立地のところは確かに賃料上がっているんですよ。古い物件でも現状維持。このトレンドがどこまで続くかどうかですね。

  19. 211 匿名さん 2007/07/09 07:03:00

    マンションで出口がないなんて
    リゾートや事件物件じゃない限りありません。

    不動産は不特定物とはいえ、工業製品と類似。
    そうマンション流通は中古車感覚。
    割安に設定すれば、近隣や同建物の住み替え需要で直ぐ決まります。

    非常にリスクは少ないのです。
    損でも居住用なら、「まあ住んだし、思い出だし」
    で我慢できます。

    逆に言うと、土地のように大儲けは「ありえません。」

  20. 212 匿名さん 2007/07/09 07:10:00

    俺も「売れる金額と残債との関係」気になる。 教えて欲しい。

  21. 213 匿名さん 2007/07/09 07:16:00

    残債以下で売ることはキャッシュが無い限り通常できない、売るに売れない、塩漬けになっちゃうってことなんじゃないですか?単に。

  22. 214 匿名さん 2007/07/09 07:19:00

    同じ建物の住み替え需要は下支え要因だね。
    状況に応じて広さを変えたり、
    2軒目で親や子供を呼んだり
    その需要は意外と多いらしい。

  23. 215 匿名さん 2007/07/09 07:21:00

    逆にいえば、もっと坪単価が安い時期の想定家賃が高い
    物件でないと買う意味は薄いということだ。

    節税効果でも考えない限り、ここまで値上がりして
    キャッシュを自宅につぎ込む意味ってのが正直よくわからん。


    >>212
    売却予想額というのはオレはこうやって計算している。
    まず、今年を基点に、類似物件の新築価格上昇率を
    想定する。
    毎年の上昇率(横ばい、下落率)を3%〜7%と任意の数字で
    想定して20年スパンでの新築価格予測を作って
    それを一定率毎年減額して中古価格を出す。
    残債は計算するしかない。専用ソフトを使うかエクセルで出す。
    そこから物件の3%+6万円足す消費税+印紙代
    本当は内装や設備の更改コストも300万くらい見込んでおく
    以上。

  24. 216 賃貸住まいさん 2007/07/09 07:22:00

    いいじゃん、知らなくても。
    民事再生法とか、破産とかあるんだから。

  25. 217 匿名さん 2007/07/09 07:28:00

    >>209
    どうでも良いけど2点修正する必要があるよ。

    差し引き+12.5万円
    15年累計で 2250万
    20年累計で 3000万円
    <これも年4%で運用しないと。>

    4000万のキャッシュを
    4%で運用して20年に 15年で
    <この間、32.5万の家賃を払い続けるから、運用益年160万円
    では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ>

  26. 218 匿名さん 2007/07/09 07:29:00

    >>210
    家賃相場が年々上がるという意見もあるが、自分が買った物件の
    想定家賃はいずれ中古だから10年たったら相応に下がるわけだし
    夢を見ないほうがいいだろう。

  27. 219 匿名さん 2007/07/09 07:31:00

    あんたら本当にプロ? 単純に想定家賃の20年分と金利負担+諸費用維持費+売却時想定家賃10年分を天秤にかけるだけ。

  28. 220 匿名さん 2007/07/09 07:34:00

    そこはカタク見積もる必要はありますが、ただ新築物件が払底していることを考えると、今後都心周辺の競合状況は緩くなる?という可能性はどうでしょうか。プラス、REITの規制が厳しくなれば、ありえん低利回りで回し続けることもできなくなるわけで、その意味でも大家にとってはプラスかな?と夢を見ているわけであります。

  29. 221 匿名さん 2007/07/09 07:37:00

    >>217
    ありがとう。まじめにチェックしてくれて。

    >><これも年4%で運用しないと。>
    これは、キャッシュフローじゃなくて
    節約利益だよね。
    考えるとしても金利4%の積み立てだろうね。②
    >><この間、32.5万の家賃を払い続けるから、運用益年160万円
    では赤字になって、キャッシュが年々減って行くよ>
    そう。だから19.5万の負担家賃と20万のローン+諸経費の比較で
    運用益を減らしても元本は減らないほうが得と言ってまんがなw

  30. 222 匿名さん 2007/07/09 07:38:00

    >>210
    10年分ってあなた、賃貸事業の話でなくマイホームの話でっせ

  31. 223 匿名さん 2007/07/09 07:39:00

    >>217

    20年すると4千万円のキャッシュが消えて無くなりそうw

    運用益160万円−支払い家賃390万円=年230万円の赤字
    20年間の赤字4600万円

  32. 224 匿名さん 2007/07/09 07:41:00

    222>>219
    スマソ

  33. 225 匿名さん 2007/07/09 07:42:00

    下流が簡単な算数が苦手というのは定説通りだなw

  34. 226 匿名さん 2007/07/09 07:44:00

    >>222
    マイホームでも、購入時想定家賃を利得とし、20年分見積もる。
    売却価格は近隣築20年物件の家賃の10年分
    それと諸費用と金利負担をたして判断。

  35. 227 匿名さん 2007/07/09 07:48:00

    これでいいか?

          ケース1      ケース2
          賃貸       分譲マンション   
    住居費  20万       32.5万円

    資産   マンション評価額   4000万
          −残債 
    運用益  0           160万/年
                       13.3万/月

  36. 228 匿名さん 2007/07/09 07:49:00

    年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。金利が上がればその限りでは無いですが。まあ、不動産の買い時は終わり、買った人は、余ったキャッシュは株なりで運用した方が良い。今まで不動産買えた人は低金利で借りれているわけだし、長く借りときましょ、ということでしょう。

    ただ元本毀損リスクは不動産より株のほうがありますわな。どう考えても。
    不動産は自分で住めるわけだし、リスクとしては低い分、儲かりにくい金融商品。人間生きていれば必ず住宅コストはかかるわけで、買える人は買っておいたらどうですか。これからでも。新宿にはその限りで無い人もおりますが。

  37. 229 匿名さん 2007/07/09 07:49:00

    もとい

          ケース1      ケース2
          分譲マンション   賃貸       
    住居費  20万       32.5万円

    資産   マンション評価額   4000万
          −残債 
    運用益  0           160万/年
                       13.3万/月

  38. 230 匿名さん 2007/07/09 07:53:00

    >年4%運用を日本円でやるのは難しいですな。

    確かに。半年前の賃貸用不動産なら十分7%回ったけどね。

  39. 231 匿名さん 2007/07/09 07:55:00

    そんなうまいこと運用できたらそりゃ世話無い。。それこそ皮算用。皮算用はしょうがないけど。
    オプション価値を考えると不動産はまだ買い時かな。
    無理して買う必要無いけど、欲しい時が買い時でしょう。

  40. 232 匿名さん 2007/07/09 07:57:00

    7%で回る、と確定しているわけじゃない。今後色々あるリスクを包含してのその時の7%だったわけでね。それよりは優良REITが5%台で買えた方が価値がある。レバレッジかけれないけど。

  41. 233 匿名さん 2007/07/09 07:58:00

    >>229
    結局家賃32.5万円じゃ20年間で現金4千万円を
    食いつぶすが、

    買って家賃32.5万円を払ったつもり貯金(毎月12.5万円)
    をして行けば20年間で3千万円+金利が残るってこと。

  42. 234 匿名さん 2007/07/09 08:04:00

    うん。無駄使いの私には不動産はとても良い貯金箱です。

  43. 235 匿名さん 2007/07/09 08:04:00

    元本毀損リスクでいってもマイホームに2000万以上のキャッシュを
    つぎ込んで、想定家賃より安いコストで都心周辺に住もうという考えは
    やばそう。

    とにかく坪単価220万とかで買えたからこそいくら自己資金をつぎ込んでも
    元本毀損リスク(=転売時の自己資金が減る可能性)は少なかったからで
    すでに、相場が180万から300万と70%以上も値上がりした状況で
    今後の価格維持の可能性は極めて微妙。

    10年後の中古評価、20年後の中古評価をいくらで想定しているのか聞いてみたい。
    払ったローンは家賃ということでもまさか7500万の物件買うのに
    90%ローンという人はいないだろう。35年3.5%ローンなら
    28万のローン支払いに管理費等で32万5千円になってしまう。

  44. 236 賃貸住まいさん 2007/07/09 08:07:00

    賃貸目的なら、分譲マンションよりも、
    アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

    素朴な疑問なんですが。

  45. 237 匿名さん 2007/07/09 08:08:00

    >>233
    とにかく7500万の物件買う人は4000万のキャッシュの
    踏み台の上に、3500万のローンを組んで20万のローン+管理費等で
    家賃32.5万相当のマンションに住めるわけで
    それ自体べらぼうな浪費なんだといいたいわけだよ。

    わかるかな。

  46. 238 匿名さん 2007/07/09 08:08:00

    >>233
    現金の運用を考えるんだったら、
    郊外の安い家賃のところに入って
    コストセーブしながら増やすしかないだろ。

    一方、高い物件買って、つもり貯金も精神力無いと難しいし、

    早い話どっちも金増やすのは大変ってことだよ。
    どっちが自分に向いているか考えて決めたら?

  47. 239 匿名さん 2007/07/09 08:19:00

    >>238
    ハイハイ、
    登録物件数が多いファミリータイプ
    2LDK・3K・3DKの家賃が高い順です。
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=4d/

    家賃で20万円くらい、物件価格が5〜6千万円くらい。
    これが庶民レベルじゃない?

  48. 240 匿名さん 2007/07/09 09:07:00

    今嫁と共働きで、家賃手当もらって郊外のわりと便利なマンションに
    月4万ですんでいる。月に彼女の給料と+α貯められる。ボーナス含む
    と年に結構な額になる。
    少し購入を考えたけど、時期を逸しているがするので、このまま賃貸で
    現金を運用するのが吉な気がしてきた。

  49. 241 匿名さん 2007/07/09 09:07:00

    >>239
    家賃で20万円くらい、
    22坪で9千円/月坪
    坪単価で250万っていったらあんた
    賃貸借りたほうが絶対に得ですって。

  50. 242 匿名さん 2007/07/09 09:09:00

    >>240
    それでもって、待っているうちに下がるチャンスがいつくるのか
    ってのが前スレのテーマだったわけですよ。

  51. 243 匿名さん 2007/07/09 09:10:00

    >賃貸目的なら、分譲マンションよりも、アパート経営とかのほうが儲かりませんか。

    アパートは土地代がかかる。中古アパートを安値で買えたら儲かる。
    ただし、今買えるのは周辺部。賃料の高い中野区世田谷区は土地を
    買って採算がとれるベースだろうか疑問。
    収益不動産もマイホームも底値買いしないと出口でつまずく。
    元本毀損リスクとはそのことだ。

    新築マンションを賃貸で買うのは長期保有が目的だからだろう。
    底値で買ってローンも短めに組んで10年くらいで売る手もあるが
    新築の場合20年は価格維持が期待できる「買い時・場所」がある。
    そこで買っておけば、仮にキャッシュフローが少なくても
    どんどん残債が減ってそれなりの売却益が出る。

    それとサラリーマンの場合、長期保有で残債の減ったところで退職金を入れて
    家賃を年金補填にする考えもある。そうなると維持費が少なくて
    すむ新築マンションということになる。
    退職時に中古マンション買っても同じだが、都合よく退職時が底値とは
    限らない。3年前の底値で買った人は、チャンスの先食い

  52. 244 ビギナーさん 2007/07/09 09:19:00

    素朴な疑問ですが、何故坪単価で表示するのが主流なのですか?
    m2単価じゃだめなのですか?

  53. 245 匿名さん 2007/07/09 09:26:00

    業界の慣例。
    平米単価だと、桁が細かくなりすぎる。
    それと本来坪単価など買い手に知られたくない。
    業界だけの尺度としてわかりにくくしている。

    17坪、22坪、25坪 30坪を大体の基準で覚えておく

  54. 246 ビギナーさん 2007/07/09 09:28:00

    不動産素人です。プロの皆さんにお尋ねしたいのですが、
    中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有してますが(自分で住んでいます)
    2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、この考え方は甘い
    でしょうか?是非、教えてください・

  55. 247 匿名さん 2007/07/09 09:29:00
  56. 248 ビギナーさん 2007/07/09 09:30:00

    >245さん
    有難うございました!

  57. 249 匿名さん 2007/07/09 09:31:00

    >>241
    20年後にいくらでうれるかだろ。
    極端な話し、20年後に買った時と同じ値段で
    売れると考えればどう?
    オレは10年前に5千万のマンション買ったが、
    今なら同じ値段で売れるぞ。
    10年間家賃よりずいぶん安く住めたし、
    売値と残債との差額もばっちり。
    1500万円くらい得した勘定やw

  58. 250 匿名さん 2007/07/09 09:34:00

    あ、あ、あらかわが、338まんえん?

  59. 251 匿名さん 2007/07/09 09:37:00

    >>250
    この数字おかしすぎやろ。
    オレのマンションもっと高く売れることになるぞ?

  60. 252 匿名さん 2007/07/09 09:39:00

    中央区に60m2の昨年竣工のMSを保有・・

    場所によりますよ。日本橋蛎殻町なら成長株。
    階数によります。11階建て最上階角部屋なら成長株
    環境によります。目の前に何か建って視界を塞ぐようならつらい
    駅からの距離によります。7分以内なら成長株。

    60㎡ 18.2坪
    2006年竣工
    八町堀あたりのコンパクトマンションで坪単価4000万〜4500万でしょうか。


    >2020年に1,500万円の物件価値はあると思ってますが、
    築14年でしょ。私が買取の予約してもいいです。
    自殺者がでるか耐震偽装がない限り大丈夫なのでは?

  61. 253 匿名さん 2007/07/09 09:40:00

    荒川は日暮里駅再開発のタワー物件と思われ

  62. 254 賃貸住まいさん 2007/07/09 09:43:00

    >>243

    私がいま妄想しているのは、城東地区の物件です。
    中野なら難しくても、城東ならと思っています。


    鉄骨の建物で、自宅兼賃貸アパート。エレベーターなし。
    築十数年だけど、タイル張りで外見はまあきれい。
    駅からすぐ。

    全体の約4割がアパート。
    ざっと計算すると、表面利回り14%以上。


    準工業地域。都市計画あり。


    都市計画があるってことは
    建て直しのときにはセットバックさせられるのでしょうかね?
    軽自動車がやっと通れるくらいの狭い道に面してます。

  63. 255 ビギナーさん 2007/07/09 09:45:00

    > 252さん

    ご丁寧なご回答有難うございます。
    水天宮駅から約徒歩8分です。8階の角部屋で
    諸経費も含んで4,800万円ぐらいで購入いたしました。

    頑張ってローン返済して実家のある田舎に帰ります。

  64. 256 匿名さん 2007/07/09 09:47:00

    都市計画ありとは普通言わない。
    都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。
    再開発促進地域なら買っておくと、アパートがマンションに化ける。
    その前に地上げ屋や***が居座る惧れもおおいにあるがw
    計画道路なら実施の際立ち退き補償がたくさんもらえる。
    区画整理なら地価があがっていたら儲かるが、道路の立ち退き
    のほうがボロいぞwこんな話題ばかりじゃスレ主に悪いな。

  65. 257 匿名さん 2007/07/09 09:48:00

    私も実家に帰る予定ですね。意外にそういう人多いのかな。
    東京で買って、ローン返して、将来は実家でただ暮らし。老後の年金代わりのマンション。

  66. 258 匿名さん 2007/07/09 09:48:00

    >>251
    原因が分かりました。
    新築マンションの平均専有面積の数字が異常に小さくなっています。
    http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_6.html
    荒川区22m2、2286万円
    ゆえに坪単価338万円

    どの数字も信用できない感じですね。

  67. 259 匿名さん 2007/07/09 09:50:00

    そっかぁ 町屋のワンルームがブームなんだな。

  68. 260 匿名さん 2007/07/09 09:51:00

    というか、物件のサンプル数が極端に少なくなって統計の価値が薄れているんだよ。

  69. 261 匿名さん 2007/07/09 09:54:00
  70. 262 賃貸住まいさん 2007/07/09 09:57:00

    >都市計画ありとは普通言わない。
    >都市計画道路ありか、地区計画の指定ありだろう。


    すみません。「都市計画、市街」と書いてあります。

  71. 263 匿名さん 2007/07/09 09:57:00

    それ普通の物件だよw

  72. 264 匿名さん 2007/07/09 09:59:00

    水天宮から徒歩8分?
    あの辺はメトロと都営の駅がたくさんあるのに、
    最寄り駅から8分では掛り過ぎでは。

  73. 265 匿名さん 2007/07/09 11:51:00

    中央区のDINKSは子供が出来たら江東区に引越しします。
    これ定番ッス。
    http://www.city.koto.lg.jp/upimg/4176_jinkou07.pdf

  74. 266 匿名さん 2007/07/09 12:54:00

    10年前に買った物件が今戻してきたと喜んでいる人は、
    売ったらどこを買うの?

  75. 267 匿名さん 2007/07/09 13:00:00

    土地付き戸建で7,000万円なら35年後でも土地だけは財産として残るが、
    マンションを爪に火を灯して貯めた貯金を頭金にし、35年ローンで7000
    万円で買って、トータル9000万円近い金を払って住むには勇気が要るなあ。
     金が余って仕方のない人ならともかく、将来の保障もないサラリーマン
    ではリスクが大きすぎると思う。
     マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
    が残らないと思われ、単なるコンクリートの塊に過ぎなくなる。
     9,000万円あれば、家賃20万円のそこそこ立派なマンションに35年間住め
    るからね。
     実際には子供が大きくなれば出て行くから狭い部屋で十分だし、人口減少
    で家賃も下がるし、1000万円ぐらいは賃貸の方が有利になると思われ、その
    分は老後の貴重な資金になるだろう。
     これからは金利、消費税、年金掛け金等が上がるだろうから、そのための
    準備も必要だしね。
     普通のサラリーマンで目一杯のローン組んでいる人はこれから悲惨だと
    思うよ!
     日本人って所有欲ばかり優先して計算ができない国民だからね。

  76. 268 267 2007/07/09 13:05:00

    それから言い忘れたけど、賃貸の場合、頭金として準備しておいた
    2000万円を投資にまわして平均年5%で増やせば、20年で5000万円に
    なるから益々差が付く。

  77. 269 匿名さん 2007/07/09 13:14:00

    1) 家賃20万で借りれるところはヘボしかない。探してみれば分かる。
    2) 子供が大きくなったら狭い部屋で充分じゃない
    3) 日本で平均年5%で20年回せる能力あるなら、運用会社立ち上げられますよ。

    というか、バブルになってるわけ?今。
    中古価格、1年前と比べて、20-30%上がっている感じですよね。これでバブル?値上がりというより、値戻しでしょう。

  78. 270 匿名さん 2007/07/09 13:14:00

    >マンションは35年もすればロケーションが良くてもほとんど資産価値
    が残らないと思われ

    35年前に立てられたマンションはそうかもしれんが、今の新築マンションはきちんと経年劣化に対する補修はしていくようになってるから、資産価値ゼロってことはないだろ。
    1/3くらいの金額では売れるんじゃないか?
    もしくはリフォームして賃貸に出せばいい。そうすればただのコンリートの塊じゃないよ。
    23区内なら通勤にも便利だから借り手は見つかるよ。
    千葉や埼玉の奥地だとムリだけどな。

  79. 271 匿名さん 2007/07/09 13:28:00

    今がバブルだと言っている方のほうが、数字に踊らされている。
    そもそも、浜田山坪570万で売れたのか。売れてない。デベのオファープライスでしか無い。本郷も価格が下げられた。オファープライスが下げられただけ。適正水準に下がってきているのは別にバブル崩壊では無い。

    どこがどうバブルなのか。湾岸で大量にチャレンジ価格で売りに出されている。だからバブルだ。なんで?売れてなければバブルでも何でも無い。バブル論者のほうがバブルに踊らされている。

    実勢価格が右肩上がりになってきているだけの話なのに。
    確かに、チャレンジ価格で出されている新築も、湾岸中古も、買うべきではない。ただそれと今がバブルだという論議は全く別物。

  80. 272 匿名さん 2007/07/09 13:30:00

    >> 267

    賃貸戸建住居時に賊に侵入されました。
    幸い盗難だけで済みましたが、戸建向けセ○ムでは侵入は
    防ぎきれ無いと思いました。大事な家族を置いて出張にも出れない。
    リーマンがMS購入に走るのはそれなりに理由はあると思います。

  81. 273 匿名さん 2007/07/09 13:37:00

    マンションはマンションとして、住むところは必要なんだから
    買えばいいし、貯金は貯金ですればいいと思う。
    マンションを資産だと思って、ローン返済を貯金だと思うから、
    あとでガッカリするだけで。

  82. 274 匿名さん 2007/07/09 14:02:00

    賃貸マンションでも空き巣に入られたよ。オートロックはあったし、
    カメラも設置されていたけど。

  83. 275 匿名さん 2007/07/09 14:04:00

    >269
    家賃補助もらいつつ分譲マンションを借りているよ。
    だからしょぼくないよ。修繕費税金もかからないから、
    安いよ。

  84. 276 匿名さん 2007/07/09 14:15:00

    自称不動産のプロやら、儲け話自慢好きな連中が、近視眼的な経済オンチなことだけがよく分かりました。
    良スレです。

  85. 277 匿名さん 2007/07/09 14:32:00

    > 276さん

    じゃあ、どの様に行動すれば良いのですか?
    当方、素人ですので教えてください。
    もう寝ます・・明日、読ませて頂きます。

  86. 278 匿名さん 2007/07/09 15:41:00

    今の相場はバブルではない。
    日銀もそういう意見だ。

    収益還元法ベースであまりにも安い水準だったのが
    適正価格になっただけ。

    ただここからの上昇には更なる賃料引き上げが必要。
    1年前も同じ状況だったが。

    後は金利と不動産利回りの間で裁定が働き地価が動く。
    特に収益還元で地価が決まる商業地は。
    不動産は金融商品となったし、リートが出来たことで
    長期安定資金が流入するようになった。

    大きな下落は考えづらく、賃料上昇が確認できるまで
    横ばいが妥当なのだろう。

    ただモメンタムは上昇傾向なのでキャピタルゲイン
    目当ての資金流入があれば上にオーバーシュートする
    可能性はある。

  87. 279 匿名さん 2007/07/09 16:03:00

    郊外は上がらず。給料も上がらず。
    都心だけ上がる構図?

  88. 281 匿名さん 2007/07/09 23:39:00

    >279
    給料が上がるあるいは上げることのできる人が住むエリアが高騰するということでしょう。当たり前ですが。

  89. 282 匿名さん 2007/07/09 23:48:00

    >281
    たしかに。
    給料の上がる余地の少ない、普通のサラリーマンが
    都心に住もうというのは、ほんとにここ何年かだけの
    現象ですよね。
    生活に余力のある人だけが都心に住むのが、普通
    だと思います。

  90. 283 匿名さん 2007/07/09 23:58:00

    そう。どこの大都市であれ、都心周辺に普通人は住んでません。
    23区内郊外も年率2%程度でしばらくは上昇傾向でしょう。
    郊外が上がらないという二極化は極論すぎる。上昇率が低いというだけ。
    というより、既に郊外も上がっている事実に気づいていますよね。

    23区と市の比較でいえば、あるプロのコメントを借りると
    武蔵野市の住宅地≒杉並区の住宅地
    三鷹市の住宅地 ≒江東区の住宅地
    府中市の住宅地 ≒葛飾区の住宅地
    調布市の住宅地 ≒墨田区の住宅地
    小金井市の住宅地≒墨田区の住宅地
    国立市の住宅地 ≒墨田区の住宅地
    (出典:田原都市鑑定株式会社)

    決して市が区より低いわけでも無い。

  91. 284 匿名さん 2007/07/10 00:00:00

    前にこのスレでの議論をまとめた予測グラフをつくった。
    再掲しておく。

    1. 前にこのスレでの議論をまとめた予測グラフ...
  92. 285 匿名さん 2007/07/10 00:03:00

    府中、調布遠いね。
    でも、給料は下がる、郊外物件は下がる、都心だけが超チャレンジ価格
    にならないと買えなくなるって都合よすぎません?

  93. 286 匿名さん 2007/07/10 00:13:00

    調子よすぎるといわれてもねぇ。
    失われた10年。13年の資産デフレを経て
    格差社会が進むというのは否定しがたい事実。
    都心30万人と周辺4000万人の格差が開くんだから
    しかたがないんじゃない。

  94. 287 匿名さん 2007/07/10 00:13:00

    >285
    実際大手企業なんかは、上昇率が抑えられているだけで
    給与の支払額が下がっているわけではないですし、
    ご存知の通り新富裕層なども増えてきています。
    給料の下がるのが一般的というわけではないと思います。
    周辺でも「下がった」という人はいませんし。
    (まあ、積極的に言うことではないでしょうが…)

  95. 288 匿名さん 2007/07/10 00:21:00

    給料が下がるというより、
    増税で手取りが減ってる。

  96. 289 匿名さん 2007/07/10 00:22:00

    30代で下がったという人はいない。でも30代で大きく上がらないと
    あとがきつい。
    40代では横ばい。50代では毎年30万〜50万づつの減ではないだろうか。
    月額給与は減らなくても業種によって賞与の額が大きく違う。
    資金運用しながら資産形成をはからないと厳しい人が増えてきているよ。
    大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
    これで本格的に景気が上向くかどうかはまだわからない状況だ。

    世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。

  97. 290 匿名さん 2007/07/10 00:32:00

    大企業の業績改善は、組織と給与をいじった結果にすぎない。
    →これはあまりにも乱暴。ファンダメンタルズも改善してますよ。

    運用していかないとこれからは駄目という意見には賛成。基本的に今後は社員に還元するのでは無く、株主に還元するわけで、株主=資本家としてのエクスポージャーは個人もなるべく持つべきでしょう。

    世の中全体が豊かで幸福になれないと、地価なんてあがりゃしないって。
    →もう上がっているのはなぜか、考えたほうが良いのでは。Marketが間違いで、あなたが正しい可能性は少なくとも50%よりは低いでしょう。

  98. 291 匿名さん 2007/07/10 00:36:00

    局所的幸福が局所的バブルを招いている。
    仙台とか広島なんてお寒い限りだぜ。大阪も北ヤードあてこんで
    作った西梅田のタワマンが売れ残ってダイノックシート貼りまくりの
    しょぼいエントランスに風が吹き込んでいたな。

  99. 292 匿名さん 2007/07/10 00:38:00

    それこそ局所的デフレに注目しているだけ。
    大阪も名古屋も価格自体は上がってきてますよ。

  100. by 管理担当

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