23区内の新築マンション価格動向（その11）

個々の物件でいえば、富士見ヶ丘で450万くらいで売れてましたね。
それはまた別としても、かなり郊外ですよ、350万ラインはもはや。

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23区の新築平均が311万でしょ。いまや。今日の日経によれば。
23区で、これは驚きですからね。

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一次取得者の年収が１０００万として５倍までが融資限度額
それが５０００万、自己資金が１０００万として６０００万
それでもって２５坪なら２４０万だろうし２０坪なら３００万

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１３１
あんたの知り合いばかりがマンション購入者ではないよ。
そういう感覚でマーケできたら苦労はないな

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マーケティングもっときっちりやって下さいよ。
マスにばかり目を向けてないで。

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あいにく個別の話は掲示板ネタにしかならないもんで。

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もう少し金持ちに目を向けたほうが、儲かりますよ。
大衆に安売りするよりは。
頑張って、高くても良いマンションを作ってください。

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おれ、別分野のマーケ担当なんでお願いされてもこまる。

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じゃあ関係ないでしょああた。語りなさんな。

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>>137
は値段があがるとうれしいみたいなお立場ですか？

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不動産マーケには違いないがレジの企画はしてないという意味だが。
語ってわるかったね。
少なくとも一般人やチンパンジーよりは経験と知識はあるけどね。

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137ですが、
自宅用のキャピタルゲインは意味無いという考えです。
貸しているマンションの家賃は上がって欲しい。
そんな立場です。一回も不動産を売ったことはありませんし、売るつもりはありません。

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>143
知識が邪魔をすることが良くあります。お互い気をつけましょう。

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口数のへらないガキだねｗ

あんたと漫才やるつもりはないよ

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1〜1.5億くらい出せる人は、山ほどいるよ、
50坪くらいの土地の戸建てを住み替える人なら、余裕と思われます。
城南地区で、坪300くらいはいってるでしょう。
一人暮らしのや夫婦二人のシルバーは、戸建てとりマンションの方が便利だしね。実際、そういう人が都心の高額物件買っているしね。

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しかし、不動産業者、このマーケティングの人とかって、プロと言っているけど、自分で買ったり、貸したり、売ったりしてるの？そういう経験無いプロなんて、笑っちゃいますが。自分は郊外のしがないマンション暮らしです、って感じなのだろうか。

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それはわかってるって。
それと２３区の一般のマンション市場は「連動してない」というのが
これまでのこのスレの論旨だと思うが。

金があったら江東区でも荒川区でもお構いなしに買うって話ではないよ。
城南があがっても江東区に人が流れない。
田園都市線や港北ＮＴや一気に厨子、鎌倉にいったりする動きだ。

２３区ではなく　都心＞城南＞田園都市腺＞横浜＞練馬＞板橋＞城東

ひとつのパラメータは、レストランチェーンの出展動向など
客単価が６０００円超えたレストランは江東区には出せないのが実態。

３５０万マンション価格は日ごろ８０００円（ワイン別）の客単価のレストランに出入りする客層にふさわしいのではないだろうか。

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>>148
あたま悪そう。そんなこと書いて俺が自分の不動産購入履歴喋るとでも？

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不愉快だから馬鹿にはもう教えない。

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>149
確かに。鎌倉はもはや高いですね。城南を諦めた人はむしろ横浜とかですね。
>150
別にあなたはどうでもよく、不動産業者って不動産買える人少ないだろうなあと思っただけです。

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江東区は５千万円台、６千万円台のマンションが中心で
億ションはまだまだ少ない。
富裕層居住区とはまだまだ言えないよ。
まあまあの所得レベルの３０代サラリーマンが中心
港区、渋谷区とはちょい違うｗ

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城南諦めて横浜まで下れるか？遠いな。。。

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ＹＡＨＯＯＯ不動産で検索したら
世田谷区の新築マンション４２件中、なんと１９件が
即入居可＝売れ残り物件でした。
このあたりを今買うとやばそうです。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...

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■「売りたい価格」と「売れる価格」を混同するな！

■「値引き」も「値上げ」も、最後はマーケットが価格決定する時代へ

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建築資材の高騰の一方で、エンドが出せる金額が限られているとすると、
どこでつじつま合わせが起こるのでしょうか。

地価の下降かな？

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>155
シティハウスって、竣工後の販売ですよね？
やばいの？

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>>157
割高地域でのマンション供給はストップでしょ。

そして、時代に取り残されて、
既存住民の高齢化だけが進んで行く。

そして最後はアポンｗ

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株式に比べると、不動産の価格動向の変化は緩やか。
現在、新築マンションの価格上昇が踊り場ではないかと言われ始めていますが、都心や城南地区においてはまだ大丈夫でしょう。
但し郊外は言うまでもなく、都内の不人気地区は微妙と思われる。

新築価格の上昇に遅行して、中古価格の上昇が明らかになってきたが、ここはあと2年くらいは持つでしょう。
選挙後に議論されるであろう、消費税引き上げ前の駆け込み需要後が転換点となるのでは。

以上のことから勘案し、今から購入する場合。
投資という観点では都内（不人気地区を除く）中古物件が狙い目でしょう。
居住用であれば、都心・城南地区が堅い。

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城南地域は戸建（ミニ戸が多いですが）も中古マンションも
新築マンションも軒並み余ってますよ。
都心回帰の影響なんでしょうか？
これから投売りが出てきそうな気がして怖くて手が出ません。

賃貸なんか新築があまり行われなくなってきてるし、
借りてまで住もうって人も減ってきている雰囲気。
何か大きく流れが変わって来ているのでは？
業者の方、正直なレポートお願いします。

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余ってきている、という定義に基づくならば、販売在庫数が目に見えて過去から比べて増えてきている、ということだと思いますが、実際はその逆です。まともな物件の在庫はむしろ払底しつつあるのが現状です。

新築マンションも、余った余ったと騒いでいますが、世田谷で150戸程度。むしろ過去の方が完成在庫数は多かったです。業者もこれらを慌てて売るつもりは無いんでしょう。

世田谷地区の現状の特徴で言えば、築20年以上の物件の売り物は確かに増えつつあります。中古流通の半分以上は築20年以上。そのなかで不便なところは売れてない。ただ売れている物件は築20年以上でも平均価格は上がっている。
世田谷内部でも二極化が進行していると理解しています。

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もうこれからは都心区以外は売れないでしょうね。

はっきりいうけど、東京都の公式の都心は

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/07/60h75100.htm

のとおり
都心３区：千代田区、中央区、港区
都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

それと２３区の序列は永久に変わらない。都心３区と都心１０区以外
は＊＊＊み。

異論のある方、どうぞ。
城南地区って１つも都心区がないね。

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住宅ローン、金利上昇続く・８月も上がる公算
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070708AT2C0701907072007.html

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住宅ローンの状況見ると、完成在庫の中で業者が慌てて売りたく無いもの以外は一気に売れる可能性がありますね。即入居可プレミアムが短期的に発生する公算。

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一気に売れるということは需要の先食いだから、
そのあと反動で売れ行きが落ちるということ。

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>>162
ここんところ大型物件が無いのでどうにかなっていますが、
かなりキツイ状況です。
土地の仕入れ原価が高いのが多くて困っています。
以前盛んだった端切れ土地の売買も終わった感じです。
主戦場は完全に都心部に移った感じです。

ただし、城南地域でも駅近だけは動いています。
マンションは結局利便性なんですね。

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主戦場が都心部？郊外では無く？

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>>163
都が公式に都心１０区を定義しているわけではないし、都の定義で
不動産が動くわけではない。そんなの市場が決める。

価値ある地域、として民間事業者が決めた都心１０区。
港、渋谷、新宿、中央、千代田、品川、目黒、文京、世田谷、大田。
もちろん、城東地区など一つも含んでいない。
http://www.a-lab.co.jp/research/press060625.html
http://tokyorent.jp/concept/index.html

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確かに
不動産の話をしてるのだから、
不動産市場を考える意味での、
都心でなければ価値なしだね。

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163は江東区買ったんでしょうね・・・

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都心の定義に、

> 台東区、墨田区、江東区、豊島区

が含まれると思ってこれらの地域を買ってしまった人が、
163の言う＊＊＊ということなんでしょうね。

墨田区は新東京タワー、江東区も湾岸はダメですが門前仲町の再開発で、
今後10年くらいで化けると思っています。

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>>168
５千万円台、６千万円台を買ういわゆるちょっと年収が高い
サラリーマンの一次取得者狙いの主戦場って意味です。

昔は郊外の戸建志向が強かったですが、今は都心部のマンションです。
通勤に便利な都心部の土地をいかに安く仕入れられるかが勝負に
なってます。
ワンルーム系も都心部集中ですから、両面作戦で、とにかく遊休地が
あれば押さえて行くってことです。

町工場系が世代交代の時期で、後継者がいないので、こまめに回れば
意外と押さえて行けますよ。
町工場系が次々に住居系に変わってますから、後になれば住環境が
良くなって地価も高くなりますから、安く仕入れるのは早い者勝ちです。
とにかくローラー作戦で、回れまわれです。

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>>169
犯罪の多い世田谷、町工場だらけのきたない大田区買ってしまった
痛い人。
そもそも世田谷区は賃貸だらけ、愛着を持った住民なんかいない。

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>>169
都が定義してるところを
都心と定義して開発するのは東京都。
外れたところは、いつでも多摩地域にしてもいいはず。
東多摩地域に東京都が指定したらどうなると思いますか？

いくら不動産屋が煽っても売れないでしょう。

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そうそう世田谷が都心ってのはおかしい。山の手３区にでも入れとけって感じ。

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>>175さんが正論でしょうね。

業者は自分に都合が良い定義を使いますから、
食品表示なんかは、行政がちゃんと指導していますが、
不動産は・・
賢い購入者はくれぐれも業者主導の表示に騙されないよう気を付けましょう。騙されても死ぬわけではありませんが・・

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業者が多く存在する区を調べると良く分かりますよ。
まさに我田引水の世界ですから、
そう理解したうえで、検討しましょう。

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なるほど、なるほど。そういうことですか。そういう意味では世田谷はそもそも90%が住宅地で、なかなか土地がまとまって出にくいというのもあるんでしょうか。

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何だかんだ言われてる二子玉川園跡地も世田谷区。
利益がキチンと出るなら順調に再開発計画が進んでるはずですよ。

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今、購入を検討している時点でアウト！

ここはじっくり３年様子を見る。

そりゃお父ちゃんは、マンション買うといえば頭金貸して
くれても株を買うといってら貸してくれない。
だからといってここで高値買いは大火傷。

自己資金が１０００万あるならここ３年の国内株が
面白いよ。
資金が倍に増える可能性もある。
不動産は１．４倍になったけど売らなきゃどうしようもない。
株は、このところ２割上がって、さらに日経平均は２万円から
先をめざす。

インフレヘッジなら、高値の不動産でなく株式投資でいくのが
正解。

３年後に下がり始めたら待てばいいし、３年待ってもさほどの
値上がりはもうないよ。


そもそも自己敷金が少なくて借金比率が多くてマンション買うのは
１９９４年頃に郊外の一戸建てを目いっぱいローン組んで買った
事態とよく似ている。

下落途上の高値買いも、天井間際の高値買いも
結果は同じ。

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そうですか。もう売り時ですかねえ。。
しかし、都心周辺部、湾岸以外は、築浅の売り物って滅多に無いですよね。
そういう時こそ、売り時ですかね。。なんで皆さん売らないんでしょう。もうそろそろ天井であれば。まあ、そう思ってないから売らないんでしょうか。

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