23区内の新築マンション価格動向（その11）

プロのマーケットのあとに、基本的にはエンドさんのマーケットが盛り上がってるわけですが、ここに来て都内の新築マンションのマーケットは最も先鋭的な価格になっている可能性すらあり、プロからも今後の動向が注視されるところなのではと個人的には思います。（一方でレジの賃貸マーケットがどうなるのかが直接的に影響する訳ですが。）プロは一部レジに冷めてきてるのは事実ですので。

元祖匿名はん様、スレ作成有難うございます。

先月の建築基準法改正以降、構造的におかしなものは建たなくなった（はず）。これは姉歯、APAショック以降のポジティブ要因とも言える。

ただ用地の価格上昇、建築費の上昇を理由に価格転嫁を目論むデベは、売れ行きが鈍れば今後計画物件では仕様グレードを下げてくる可能性あり。

売れ線の販売価格に押し込むため、専有面積割を小ぶりにしたりもありうる。

何で納得するかは結局客次第なのだが、総合デベもレジを軽んじるとレジに泣くかもしれない。

中の中、中の上の所得層がローン返済額的に買えない水準にもし来てるとすれば、デベに言わせれば上の層やリタイア・買い替え組が買うというロジックなのだろうが果たしてそうか。

地縁的選好性も都民は強く、周辺部や郊外が売れるのか？売れ残るのか？

なお、先ほどの建基法ネタは6月20日以降に建築確認を取った物件に適用。
手間とコストを惜しんだ19日までの駆け込み物件もあるので要チェック。
だから悪いとも限りませんが。個別性ありながら、より（やや？）安心。

長文さんみたいになってきた。寝ます。

０６
根拠のない
脳内だけの真実

大手町から地下鉄で１０分以内の都心部に住んでみたいもんだ。

天国みたいだろうな。

前スレで10027の方が、上限賃料下限賃料の開きがあるとおっしゃってましたが、あくまで募集段階ですよね。レジの成約のデータってなかなか組みあがってこないですね。オフィスでいう生駒（CBRE）や三幸、三鬼みたいな会社がないからかな。東京カンテイは賃料データってあんまり聞かないし。

弟子です。
高値買いは可愛そうだと思って忠告してあげているのに
誰も耳を貸しませんね。
聞く耳を持たずに買う人は本当にお気の毒です。

昨日一日でずいぶんスレが育ちましたねぇ
今の価格で「安心して買える」人は買えばいい。
安心して買える物件は買ってもいいでしょう。

過去の失敗や成功から学んだことは社会に還元しようと
書いてきましたがいささか疲れましたね。

マスコミの最近の下がる下がるキャンペーンですが
もちろん「不動産業界」が後押ししていますね。
三友の井上さんなどいう「現役とは呼びがたい人」を
担ぎ出してまでネガキャン張る背景には

①城南エリアの中古物件の払底
②既存物件保有者の「値上がり待ち」「売り惜しみ」
③早く湾岸物件をはかせて、郊外に市場を移したい

そういう事情がある。
もう天井だといえば、既存マンションの住み替えも
「売り抜けよう」という人が出てくる。
とにかく資産インフレはすでに２００３〜２００７と
５年続いて今は転換点なのだから
今売るのが最高値。そういう意識を出させたい。
一方でこれ以上物件の高値仕込みは危険という
相互牽制の意味もあろう。

豊かさを手に入れるには
第一生命が言うように「愛する人のために」役立つものを
手に入れる発想も必要だけど（ｂｙ新堂々人生ＣＦ）

そのまえに、
①知識
②意識
をもっと拡大しないといけませんな。

それと「情識」も大事。
情識とは、感性。直観力。人の善意や好意を素直に
うけとる気持ち。
人が書いていることに対してまじめに内容を斟酌しようという
オープンな心情がないと、人間育たない。

世の中、ダメなやつというのは皆
心を閉ざして、自己イメージや世界観のスケールの小さい
しょぼい人間が多い。
そういう人をみるにつけて、ほんとうに可哀相で
なんとかしてやりたいと思う。
そのためには、まず自分がもっともっと豊かになって
経験を分け与えるしかないのだと思い直す昨今。

>13
なにが言いたいのか良くわからない人も
かなり”ダメな奴”ですね。
趣旨は簡潔に

わからないのは、精神のレベルが低いからでしょうね。
本当に可哀相です。
こんなに簡単に書いてあげているのに。

人を批判するのが楽しい人は、単に遊んでほしい淋しい人なんでしょう。
具体的に、自分の知りたい情報を求め、わからないことを質問する
だけなら、もう少し早くテーマの掘り下げはすすむはず。

余計な感情や自意識をからめた発言が多いから有益な部分が希薄になる。

自分はどう考える書けばいいだけなのだが、人の発言の否定しか
表現できない人は、結局自分の意見のないかわいそうな人なんだろう。

もともとこのテーマは「コロシアム板」向けなのだろうか。
討論ではなく見解の列記の形式ですすんでいったら内容も
深まるのだが、記述があると、その感想や批評という展開は
どうしようもないな。

道徳のない人はお金持ちになれないと、バフェットもその友人の
ビル・ゲイツも言ってます。ホリエモンも世界観やオープンマインド
はあったけど、道徳がないからコケた。

いいマンションを買いたいというのは、幸せな家庭生活を求める
からでしょう。だったら道徳が大事なんですよ

そうですね、道徳とか（非常に大事ですが）感情論はこの際無視して、
客観的に見解主張を是々非々で語ってほしいですね。

デベの人間が上がって欲しいと主張するのも結構ですが、何か楽観論や
屁理屈に近い持論の展開はどうかと思います。

シンプルなモデルとして考えれば、価格、供給数、需要数、収入、金利、あとは賃料ぐらいしか変数はないでしょうから。

>> 17 & 18さん

本当にお疲れ様です。どなたかが議論出来ない環境を生み出している。
こんな状況じゃこのサイトの運営も難しいでしょうね。
まるで巨大掲示板の状況です。
大人ですから・・ご理解くださいね・・08,12,20さん。

＞21さん

貴殿、何があったの？なんか嫌な事を誰かにされたのか？
理解に苦しむ・・

今買うのは、本当に高値買いなのか、というところが最も大事なところで、

No.12 by 匿名さん　2007/07/06(金) 11:24

弟子です。
高値買いは可愛そうだと思って忠告してあげているのに
誰も耳を貸しませんね。
聞く耳を持たずに買う人は本当にお気の毒です。

上記の方のように、なぜ断言できるのか、その要因は何か、というところでしょう。聞く耳を持ってしまったばかりに、更に不動産価格が上昇して、結局郊外に住まざるを得なくなる可能性もあるわけで、それはそれで非常に罪な話でしょう。別に責任持つ必要は無いにせよ。

今まで出てきた議論、需給ギャップ、REIT規制、金利上昇等、いささか短期的というか、大局観の無い議論のように思えて、納得がしづらい。
需給ギャップなんてもともとあったわけだし、REIT規制も一部への影響。
金利上昇も、本来景気が本格的に回復しないと可能性が低いわけで、人為的に上げられるものでは無いという当たり前のことが無視された議論のように感じられます。

それよりは、二極化、そして人口動態からみた2009年以降の消費回復、資材価格の高騰、外資の参入、これらのインパクトのほうが、少なくとも日本の中心である23区では影響が大きい気がしますね。

デベロッパーが集約というか、中小デベが淘汰されている状況もこれは価格上昇にプラスでしょう。

住宅は確かに家族が幸せになるためのものである。都心周辺、または優良な住宅地に住みたいというのは親のエゴである。子供はどこに住もうが育つ。
高値買いをして、ローン返済に苦しみ、余裕が無くなって、家族がバラバラになる、これは確かに不幸なことであるが、そんなことでバラバラになる家族はそもそも幸せにはなれないでしょう。

> 26さん　

24です。

申し訳ございません。間違えました。
12 X
16 ○

です。重ねて深謝申し上げます。

話はスレタイからはずれるが
聖路加病院の日野原先生御歳９４歳？曰く
「長生きの秘訣？生きる目標を持っているからだよ。
私は５年きざみで目標を立てているよ。ふぉっふぉつふぉ」

マンション購入も５年きざみで目標価格やエリアを変えていく
柔軟性が欲しい

１９９６年から２０００年　　坪単価２００万以下で横浜・川崎を買う
２００１年から２００５年　　坪単価３００万以下で港区湾岸・城南を買う
２００６年から２０１０年　　坪単価３００万以下で２３区ならどこでもいいから買う
２０１１年から２０１５年　　坪単価３００万以下で港区湾岸・城南を買う
２０１６年から２０２０年　　坪単価２００万以下で横浜・川崎を買う

＞更に不動産価格が上昇して、結局郊外に住まざるを得なくなる可能性もあるわけで、それはそれで非常に罪な話でしょう

このへんは、郊外に住むことが「悪」「不幸」とうけとれますが・・
現に首都圏の４０００万人口のうち２３区に住んでいるのは８００万人。つまり２割ですよ。

1960年台前半、1970年台前半のベビーブーマー達が一番お金を使う時期、
40台後半から50才になる時期は2009年以降。
人口減、お金を溜め込んで使わないでいる老人たちが減る影響よりも、
前者のほうが大きいという見方で書いています。

また、人口が減ったからといって、北欧の地価は下がっておりません。むしろ上がっております。私の意見では、人口減＝地価下落は短絡的に過ぎるということです。

>29
26ですが、郊外に住むことが「悪」と私は考えておりませんが、都心周辺に住みたい人が、下がると思って待っていて、結局下がらず、郊外に不本意ながら住んでしまう

という意味で書いております。

価格の変化も大事ですが、ものの見方も大事。
なぜに、都心周辺に住むことがそれほど重用なのか。

みんなが湾岸に住むまでは、そんなこと誰も思ってないでしょ。
今は都心周辺に住むなら３０万円の家賃払えば７０平米２ＬＤＫタワーマンション新築が
かりられます。２年住んで７６０万ですがローン＋管理費等を３６０万払うことを考えたら
４００万程度の費用で都心近郊生活が体験できますけど。

>32
有難うございます。

買い替えですね。ベビーブーマー消費の影響は。
都心というよりは環境の良い都心周辺に住まう方々が今後多くなるでしょう。米国の歴史を見てみると、ベビーブーマーが50に近づくと買い替えが増え、準郊外という流れがあります。その通りになるかは分かりませんが、一つの意見として。

現在日本では中古も都心周辺部の優良物件は払底している状況ですので、価格が下がるというよりは、上がる可能性が高いのでは無いかと思います。

>34
買換えがあれば坪単価２５０万（一次取得者の上限）を超えて
高値がすすむ。

日本の団塊世代が、住宅を高値掴みした人、安値で買って含み益がある人
の別にわけると前者の比率が圧倒的に多いでしょう。
バブル直前の１９８５年に団塊世代は３５歳〜４０歳
その前の５年間は８０年には公定歩合が７％という恐ろしい高金利
住宅をを買えたのはごく一部。

団塊の買換えが乏しいから今のマンション市場は２５０万の壁でもたつく。

加えて、子供が巣立って５５歳過ぎて郊外の一戸建ては確かに過大だが
けっこう住み続ける人は多い。
４０００万以下の土地評価では買い替えの意欲も失せる。

>ベビーブーマーが50に近づくと買い替えが増え、準郊外という流れがあります。

米国のベビーブーマーは日本の団塊世代より５年以上若い。
日本の団塊世代は１９４６年〜１９５０年生まれで現在５７歳〜６２歳

それじゃポスト団塊　１９５１年〜１９５５年生まれはどうかといえば
これも４０歳だった９１年〜９５年はまったく高値で動けず
９６年以降、消費税値上げまえにあわてて買った人ばかり
ほとんどが大きな含み損を抱えています。

いま買換えが出来ているのは親から都内の戸建てを譲りうけたような
シニア世代くらいのものでしょうね。

あとは、団塊の退職に伴う社宅退去。
これは結構退職金と預貯金を豊富に持っているから
湾岸高値をものともせずに買うかも。購買力は７０００万前後だが。
以前書いたが東京圏で社宅は５０万戸はあるらしい。年間３％でも
1万５千戸は需要がある計算になる。

>>37
半分は自営・中小企業の自宅兼事務所たる社宅だろ

団塊の退職金は老後の備え、が大部分です。

1960年から1970年生まれの人口が段々増えるということ。
1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、彼らは消費税前の駆け込みで損失を被っている人が多いとは言えますね。
しかし、その後47才になる世代が段々増えるわけですが、含み損も少なくなり、1970年生まれはむしろ一時所得で格安で買えた層が多い。彼らが50歳になる2020年あたりまで、消費動向はよくなってくるのではないでしょうか。


今45歳から50歳の人口より、10年後に45から50歳になる人口が約40%も増える、という事実は重要な意味があると思います。

そのような長期予想と今後５年の動向とどのように関係するのか

ここ５年延びた需要はいっきに縮退でＦＡでは？

ですから、
１０年後の２０１７年はおそらく買換え需要でマンション価格は大きく伸びる。
その５年前の２０１２年は下落でマンション不況
その５年前の２００７年は、まさにピークの最高値。

ということだと思います。

>1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、


出世して、給料が増えるということですか？

よっぽど景気が良くない限り、みんなの給料を上げられる会社なんて、
少ないと思いますよ。高度経済成長の頃とは違いますから。

>>43>>44
それはわかりました。だからあなたの予測はどうなるという結論でしょうか？
そこまで書いてください。

年金問題の膿も出きり、将来の不安も少し明るさが見えてきました。
リバースモーゲージ市場には、〒銀行が参入し法整備もされるでしょう。
退職予備軍の消費は堅調と、私は考えてます。

①膿の処理は？出たら出たまんまですか？

②リバースモーゲージで得たキャッシュ原資にマンション買いますかね？

リバースモゲージはいまのところ、４０００万円の土地評価のとれる
一戸建が対象ですが
多くの団塊世代の住いは土地評価で３０００万以下ではないでしょうか。
坪単価４０万、１００坪の千葉か
坪単価８０万　５０坪の横浜郊外か
いずれにしろ新築なら１５年前は８０００万以上でしょう。
団塊以前の戦中派世代が対象でしょうね。
彼らは１９７０年代に安い価格で買えている世代。買換えで
８０００万以上のクラスも十分取得できた。

リバースモーゲージの条件は原則抵当権設定物権に住むことでしょう。

>>47
１大切なのは膿の量で対処は織り込むと
長銀を外資に取られた時期に学習しませんでしたか？

２愛人に買い与えるでしょうとの冗談はさておき
消費にはプラスと言いたいだけです
どこに流れるかはそのときの不動産市況次第でしょう

>>50
①意味がわかりません。長銀の方？リップルの方？
　量的把握で十分とおっしゃりたいのですか？
　本質的には年金制度の将来存否含め何も変わっていないどころか
　マイナスですよ。

②月に10万20万入って、それが不動産市況に影響しますかね。
　物件買うか、借りないと市況動きませんよ。シニア？リゾート？
　普通のマンション分譲価格にアップサイドに働くのかどうか。
　そのときの不動産市況って、一般消費財じゃないんで、ちょっと
　簡単に言いすぎでは。

持ち家と年金満タンと現金3000万あれば、将来の心配一切なしだからね。
少子化で財産は残す必要ないし、
持ち家については、住む権利さえ確保できれば良い。

リバースモーゲージが使いやすくなれば
老人はどんどん消費するよ。
まだまだ法整備が必要だけど。

>>50
おいおい。

リバースモゲージで借りられる金は土地の担保掛目分
それを年金の不足に補填しながら死亡したら清算という
しょぼい仕組み。あわせて利払いはあるよ。
８掛けで３２００万借りたら年利４％なら
利払いが毎月１０万７千円
元金返済できない住宅ローンだと思えばいい。
遺産の先食い。そんなもんが消費の活性化はあっても
不動産市場には流れない。

リバースモーゲージっていい制度だと思うけど、
どちらかというと下げ圧力になるんじゃないの？

市場より安い価格で放出する人が増えるわけだからさ。

放出はないな。死んだら銀行というか信託銀行の手に落ちる。

短期的には色々あるでしょうけど、塩漬けよりは動いたほうが
基本的には良いでしょうね。
年金も不良債権同様に全容さえ掴めれば、
後は落しどころの問題・制度の問題のような気がします。

信託銀行がリバースモゲージやるのは同時に遺言の信託とか
付帯業務があるし
手に入れたあとの不動産の処分はお手の物だからだね。
リバースモゲージやられてこまるのは相続あてにしていた子供たち
ってのが結構多い。だから遺言が必須なんだね。

>>56
あ、なんか誤解してるみたいだけど。
塩漬けが動くわけじゃないよ。
「第一抵当権設定が必要」つまりローン完済土地でないとリバース
モゲージなんか借りられないからね。

もともと、「売れる条件にある」物件をもっていて売りたくない人が
リバースモゲージを借りる。
死ぬまで市場に出ないことはリバースモゲージによって
逆に土地の流通量は減るということ。

リバースモーゲージって、マンションにも適用されそうなの？
すでに適用されている地域もあるの？

もし、マンションに適用されるのなら、一消費者としてはいいかな。
一戸建てに比べれば随分金額が低くなるんだろうけど、それでもあったほうがいい。

>>52
老人が消費って、、、旅行か介護ぐらいでしょ。端的に言えば。
不動産に落ちるか？子供が家買うのに下駄履かすにしては足りないし。

>>55
信託も当然再販するでしょ

>>60
適用された例はまだない。あくまで更地の価値だから区分所有の敷地権たる
共有土地はわけて抵当権が設定できない。
建物と敷地権を一体で評価するなら「償却資産としての建物減価」を貸付
金に織り込めないから無理。

そこまでせずとも、ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。
ローンが残っていて金がいるなら、物件に根抵当を売って物件担保の
フリーローンでも借りればいい。

＞ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。
ごめん。住むところがなくなるな。

>>62
建物固定資産の減価償却表を用いて貸付金に織り込めないのはどうしてですか？詳しそうなので教えてください。

×物件に根抵当を売って
○物件に根抵当を打って

>>64
いつ死ぬかわからないからです。
リバースモゲージは返済期限が「本人死亡時」だから
１０４歳まで生きて建物がぼろぼろになったらどうするんでしょう。

それができないから、土地担保に貸す。土地は減価しない。
マンションは、土地建物をわけて『処分』できない。
つまりわけて抵当権設定ができない。
そういうことなんだけどね。

>>58
えっ？
信託契約で所有権は移転しないの？
委託者はオリジネーターとして受益権を獲得し
年金を得るのでは？

それと”塩漬け”というのは
通常の処分（良くて一周忌後遺産分割して売却）より早いと言うことね。

>>62

ありがとうございます。


>ローンを払い終わって金が欲しいなら物件賃貸に出せばすむ。

これが第一候補ですかね。田舎にも家があるから、一応住むところはあるし。


>ローンが残っていて金がいるなら、物件に根抵当を売って物件担保の
フリーローンでも借りればいい。

こっちが第二候補ですね。ローンを返すお金を考えると、
借りたお金をうまく運用しなければなりませんね。

リバースモーゲージは元金返済のない利払いだけの貸し金。
貸し金である以上貸し金の額、抵当権の登記は必須です。
住宅ローンが価値の減価する資産に抵当を打てるのは
元金返済があるからで、年々歳々残債額が減る。
一方リバースモーゲージはいくら経っても借り入れ額は減らない。
となれば、減価資産担保はありえない。

>>66
手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・・
60歳以上として、110歳まであれば十分ではないでしょうか？

67　土地信託と混同していない？
ふつうリバースモーゲージは単なる貸し金だよ。
だって自宅なんだから、自宅に住み続けたら自分で自分の
信託受益権に店子で住むという形。

日本の場合、元金返済のない貸し金が出来ないので便法として
不動産信託の仕組みをかませているかもしれないが原理は
貸し金だ。

http://www.reversemortgage.jp/
ここで勉強してね

70　相手が抵当価値をみとめなければ貸してくれないでしょ。
　　計算できてもその通りにはならん
　　　

　　　それとそれは税金の計算のための表だろう？

>>73
貸す貸さないんの意見は、
あなたが融資課長になってからじっくり聞く。
意見ではなく理論が知りたい。

＞手元の建物固定資産の減価償却表に寄れば50年分ありますけど・
正確には４８年　あとは残存価値は一定

それは賃貸事業の減価償却費を控除するときなどに使います。
ついでに言うと、中古の場合、買った時点で法定耐用年数が１０年
しかなかったら、建物の買価の９割を１０年で償却する。
だから中古の賃貸は減価償却費か大きく出せるという寸法（蛇足）

47年じゃないの？

理論はわからないけど、感覚的に、古い庶民のマンションでも500万くらいは貸せるんじゃないかな？利息だけ入れてもらえれば、死んでから精算する建て前で。現場では生前に処分するように誘導されたりね（笑い）郵便銀行と信販会社や消費者金融が目をつけないかな？何事も弊害は歩けど・・・信託銀行の独占？が崩れたら普及するんじゃない？

話をスレタイに戻すと
>>74
担当の調査役の私にむかって何と無礼な物言い（笑）てのは冗談ですが

私に銀行に転職をお勧め下さっても・・ねぇ
融資課長じゃ嫌だな　
米国でもコンドミニアムのリバースモーゲージはないだろう。
で、　　それとスレタイとどう関係あるんだ？

>>76
購入時の価格もいれるから表は４８年分でいいの（笑）

オレってこいつらに弄ばれてないか？
家で養老先生の本でも読み返すか
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4106100037

ちっとも話がスレタイに戻ってないかｗ

今年から所得税と住民税の税率が変わっただけで、トータルの税金は変わりません、ということらしいけど、定率減税（所得税・住民税合わせて17.5％）がなくなったぶん、思いっきり増税やんか。マンション買えるのも大変だわぁ・・・

ぜんぜん価格動向の話になってない。。
中古でも成約価格上がって、家賃は出遅れていて、今後の傾向、
価格、家賃、さあどうなりまっかね、という話題に戻しましょう。

うちの周辺では、有料情報を取ってみると家賃水準も10%弱上がっております。不動産価格は1年前から20%以上上がってますが。

賃料上がっているのは築浅設備がいい物件だよね。古いものまでは
上がってない。

東京駅周辺へ今後オフィスが集中するのは明らかだから
中央区からはみ出して江東区での
ワンルーム建築が１年ほど前から活発化しています。
結構人気で、空が多いわけでもないし、
時代が変わりつつあるのでしょうか？

何か東の住宅地化が独身もファミリーも活発で、
人が住む住環境も一変して行きそうです。

>>81
江東区の場合、
築浅の家賃が高め（港区、渋谷区あたりに比べればめちゃ安ですが）
が先に埋まって、旧物件のグレードが低く、家賃も安いのが
残る傾向が顕著です。
その為、統計上の募集賃料は下がるという妙なことになっています。
旧仕様のものが壊されて新仕様のものに変わって行く動きも
活発になっています。
ずいぶんと変わったものです。

色々議論は出ていますが、最終的には２極化するというのが正解だと思います。
既に、都心の地価高騰、需要超過に反比例するように地方では不良在庫が積みあがっているようです。

東京都心はミニバブルかもしれませんが、元々庶民には縁のない土地だから値段が上がろうが下がろうが庶民には関係ないですよね。後は都心と呼べる場所がどこまで広がるかで、これまで庶民の買えたマンションの建っていた土地で、利便性や治安の良い場所が金持ちの住処になってゆくのかな。湾岸や江東区がこれにあたるんでしょうね。
そして、それ以外の地区は軒並み値下がり。治安も悪化。都心近辺でも治安や利便性の悪い地域は地価が下がってゆきます。高度経済成長期なら郊外で、高級住宅地ではなくとも、公共施設や福祉の行き届いた地区は存在したし、暮らしてゆくには不都合なかったかもしれませんが、これからの時代、そんな夢のような未来がないことは、皆気づいています。治安の悪化した地方では、不良在庫や管理者不在のマンションがゴーストタウン化し・・・
アホな政府は何も対策を実行することができない脳死状態のまま、日本没落、既得権益層や特異な能力者は益々富み、一般的なサラリーマンの年収は伸びないままにどんどん格差は広がり・・・

もう、うんざりだよ。
誰か革命を起こしてくれ！！！

今回の金利上昇で末端購入者の購買意欲が減退するでしょうね。
マンションブームに終止符を打つ予感。

マンションブーム前に戻るだけなら問題なしですね。

マンションブーム前なら、一部の物件を除いて抽選にならずに買えた時代か。
そして、中古は新築よりも安くなる時代。
ほんの数年前はそうだったから、問題なしですね。

江東区賛美の方がいらっしゃるようですな

>>84
23区内も

①伝統的富裕層居住地域
②新富裕層居住地域
③貧困層居住地域
④極貧層居住地区
⑤外国人居住地区

と区分が明確になっていくでしょうね

それと中間層は死滅

マンション価格は買い手の懐具合で上限が決まる。

高値を追いかけ、法外な借金を抱え込んだり
人の金まであてにするようになったら、
それはパチンコ狂いの主婦や男狂いで横領働く銀行員と
さしてかわらない。

バブル期は荒川区にも億ション。今もそこだけ異空間。
警察官僚の狙撃事件もあった。今は安値だ。
田園都市線は藤が丘や鷺沼にリクルートコスモスが億ション
建てた。宮前平のバス便で地名は南平台で１２０平米クラスの
億ションがあったが売れなかった。
長谷工の宮前平物件も有名だった。
港北ＮＴの中川にも広尾ガーデンヒルズの間取りのパクりが
建った。

これらは、既存物件の高騰で買い替え需要をねらったものだ。
もちろん世の中バブル景気でキャッシュは余って困っていた
人がたくさんいた。途中まで飛ぶようにうれて、最後は
だいぶ売れ残った。

昔は３５年ローンなんてなかった。金利も５％が普通。
毎年、地価も物価も給与も上がった。

８０年代も、一時取得者には４０００万の壁があった。
公庫・財形は８割の頭金しか貸さない。年収の５倍
という枠で６００万の貯蓄で、５００万の年収なら
３０００万の物件を買うのがせいいっぱい。
それも２５年〜３０年ローンで金利も５％が普通。
支払いは楽ではない。
８０年代前半の城南の新築坪単価が１８０万／坪
の頃、３０００万で買える部屋は５５平米の２ＤＫ
それに５年住むと、７０００万で売れて、同じローン
負担で、田園都市線や東横沿線の３ＬＤＫ７５平米
に住み換えができた。

郊外の宅地が値上がりした背景には、都心部の地上げ
がある。しもた屋を法外な値段で買収された住み手は
郊外の庭付き一戸建てを求めて川崎の王禅寺や
港北ニュータウンや田園都市線のあざみ野郊外へ
どんどん移住した。
かくして郊外の庭付き一戸建ては軒並み１億以上の
値をつけた。

今後の価格は、「既存物件の高騰、買い替え」の後押し
が効くのは都心部だけ。

もちろん２００４年購入物件を２００７年に売って買い替え
というのも少しはある。
しかし、かつてのように満遍なく地価を上昇させるような
景気の底力がない以上、循環型の地価上昇が起こる地区は
都内のなかでも際めて限定的だろう。

普通のひとが不動産で貧乏になるきっかけはいくつもある。

１９８５年までは不動産を買えないことでリッチになり損ねた

１９９０年以降は不動産を買うことでプアになった。

２００２年以降は不動産を買えないことでリッチになり損ねた

２００７年以降は不動産を買うことでプアになる。

バブル当時の地上げは凄かったね。
うちにも地上げ屋さんがしょっちゅう訪れて、売らないかと言われた。
地上げ屋さんの提示価格よりも高く、某デべ系の会社に一般で売ったけどね。

大丈夫、大丈夫、すぐに反応はあるよ。
冷やかしだけの内覧客がゾロゾロ。

大丈夫、大丈夫、すぐに反応はあるよ。
買う気のない冷やかしだけの、内覧客がゾロゾロ。

パソコンの故障で連続投稿になった。故意ではないので御容赦を。

都心の物件を２，３年前に買ったリーマンは間違いなく勝ち組。
港区で坪200万円台前半の物件がごろごろしてました。
しかも値引き付で。。。
マンションデベに勤めていればそのころから土地仕入れ価格の潮目が変わったのでみんなしっかり買っていたね。
実際なんでこの物件は自社の人が多いねん！って言う物件がそのころには結構あります。
不動産にはインサイダーがないのでうはうはですわって最近毎晩楽しんでます。うふふ。。。

中古マーケットの中心は旧深川区に移動中ですよ。

まだ掘り出し物がある世界デツ

大量供給されていても売れ残らないところはまだ上げ余地があるってことだから、
購入者層が今までと変わった可能性が高いね。

そんなところで、業者も購入者も疑心暗鬼になる。
面白いね。

懐疑の中で相場は育つ。

不動産相場も大きな地殻変動を迎えつつあるって感じだよね。

読み間違えるとフフフ

皆さん頑張って将来を予想してください。

マクロの話で重箱の隅をつついても筆者以外には興味無いよね。重箱だけで四隅あるんだし、寿司桶なら隅は無限にあるから。

外的要因やマクロ話よりも消費者心理としてのマンションブームがどれほど続くか、続く間はマンションの実質価格は上がっていくだろうね。要は、５ー６０００万円の物件を「賢く」買いたい消費者がこの１０-１５年でどれほど蓄積されていて、２００４−６年頃にどのていどガス抜きされているかだろう。
このガス抜きが終わっていなければ、工費と立地、或いは共有スペースを微妙に落としつつ４−６０００万円の物件発売が続きいていくだろうね。

人口減なんて２３区には関係ないね。地方の過疎化が進むだけ。

もっと、個々の物件の今後の読みを書いてよ。素人に毛の生えた程度や買う金も無いフリーターや学生さんの理屈なんて興味無いよ。

＞９８
港区で坪200万円台前半の物件がごろごろって言ったって、どうせ湾岸のタワーでしょ。

素人はこれだから困る。
かの白金・広尾の物件も・・・・。
これ以上は言いません。

前のスレで100万ドル以上の富裕層が220万人ってあったけど、
今速報ニュースで5.1%伸びた上で147万人だそうで。ネットの
書き込みは当てにならない。あと、これ全国だし、23区人口の
860万人に対するような書き方もおかしいし。
なんか意図的なものを感じるな。

個人情報保護法もあるし、自分の金融資産総額を他人に教えてる人ばかりではないし。
富裕層の数って正確なものなの？

そもそも自分の金融資産総額がいくらあるかなんて
わからないぞ。

株とか債券とか預金とかきちんと把握してない。

>>94

未入居転売の脱税は、税務監督官の昨年来のテーマ。
①Ａさんはデベのコネを使って、昨年秋に湾岸タワー高層階７０００万ゲット
②住民票を移し未入居転売
③販売開始３ヶ月で売れたが、その間毎日芝税務署が販売経過を監視
④１４００万儲かったと大喜びのＡさん、外車を買ったり住宅ローン返済したり
⑤来年春確定申告の時期が過ぎても譲渡益課税を出さないＡさんのもとに
以下の内容の紙が
「貴殿が売却された以下の不動産について、譲渡益課税の確定申告が
　なされておりません。その理由について該当するものに○をつけて
　２週間以内にご返送ください・・・・（以下略）」
⑥どうせ、地元の税務署が芝税務署の内容などわかるものか。
単なる脅しだろうと無視していると、呼び出しをくらう。
結局、居住を証明できる証拠のないＡさんは住民税＋所得税で
５５０万を払うはめに。
とりあえず、金利８％のカードローンと手持ちの株を売って対応。
親になきついて借りる以外には、住宅ローンの借り換えくらい
しか手はなさそう。

生兵法は怪我のもと。

>>104
無申告加算税と延滞税もお忘れなく

人は、自己イメージにあった収入を得るものらしい。


大多数の人は自分は「中の上」とか思っているらしくて
それゆえいつまでたっても「上の下」になれないらしい。

競争社会のなかで、学歴で「中の上」になれないと
今度は就職でも「中の上」から振るい落とされたりもする。

せっかく就職で「中の上」に入ったのだからそれなりの
「中の上」の住まいをゲットしようと思って探すのだが
こんどは「中の上」の住まいにも振り落とされる。

ここで「中の中」に格下げされてなるものか。


団塊ジュニアは親の代からの筋金入りの競争社会の
猛者ぞろい。
ところが、気がつけば「中の上」のはずの物件の価格だけが
「上の下」になっている。

こうなるともう訳がわからない。
そういえば、俺の会社ももとは中の下からここまで成長したんだ。
俺の卒業した大学も昔は中の下と言われていた。
そうか、このエリアもきっと成長株にちがいない。

そういう勘違いが天井間際の湾岸相場を買い支えている今日この頃。

111
訂正
× >>104
○ >>110

人はサルの仲間だから、群れの名前で、自己イメージを作る習性がある。

自己イメージにあわせて収入を得て、自己イメージにあわせて自分の器や
環境を「選択」する。そしてたまたま選んだ環境を自分と同一視する。

しかし同じ「中の上の群れ」でも会社とマンションでは大きく違う。
会社は入社したときヒラでも、いずれは部長、役員になれたりもする。

タワーマンションは、入居したとえきに４階に住んでいたら、いずれ２３階
３８階に出世するわけでもない。
帰属意識だけで満足できるのが不思議なところだ。


いってみればタワーマンションは、大企業の子会社、孫会社のようなもの。

高層階は港区、文京区　中央区という「親会社」からの退職者の
指定席。下は新卒プロパー。一部に特殊技能で金の稼げる専門家が
含まれていたりする。

そうなると地域は、「業界」のようなもので、
旅行業界にも頂点にはＪＴＢもあるが
どこの会社も低層にいる人間のやっていることはさしてかわらない。

湾岸タワーの高層階からは東京が見渡せるが、低層階からは
都営アパートや倉庫か人の部屋しか見えない。

都心が金融なら、江東区はさしずめ輸送機械製造業といったところか。

株価のではない。
合コンのモテ度が基準の話だ。

高層階の住民は新築のおいしいとろだけを食って
大抵が１０年くらいで他の新築へ移住する。
建物の維持費を２０年も３０年も支えるのは、目いっぱいローンを
抱えた若年層だ。

ローンの多寡ばかりではない。

不動産サイクルの底値の時期
地域の将来性
建物が環境変化で減価しないか

を考えると、いつでもよりよい場所が、よりやすく買える状況に
なったら住み替えができたほうがいい。

住み替えするたびに損をする人もいれば住み替えのたびに
資産が増える人もいる。

それを決めるのは、いつどこで最初の物件を買うかだけ。

タワー高層階も良いですが、結局飽きちゃう。
馬鹿と煙は高いところへ、、私もそうでしたね。
タワー高層階、皆さんが飽きる前に、売ってしまったほうが良いかも。
マンションはやはり低層マンション最上階角部屋、が王道ですね。

運も影響するけどね。
入居してみたら予想外の問題が…
ってケースもあるから。

いつ買ってもどこ買っても大成功と言う例のほうが少ないよ。

だから、失敗したら一旦売って、賃貸で様子見という勇気が
結果的に幸運を招くこともある。

金持ちと貧乏人の差はその辺の行動力如何にある。

手持ちの金の少ないやつは、仲介手数料だとか引越し代だとか
目先の小金を失うことを恐れて、
やり直しのチャンスを永遠に手放すことにもなる。

そのまえに、５年も値上がりが続いたらそろそろやばいと思う
方が普通だが。

グーで３回じゃんけんに勝ったら次もグーで勝てると思う
ほどの単純さだなｗ

今って新築マンション坪単価350万くらいで買えるところはどのあたりなんですか？富士見が丘とか、川崎、武蔵小杉とか？
そこまでは流石にいかないんでしょうか。
一気に350万ラインが郊外に行ったことは確かですが、それがまた都心に戻ってくるきっかけは何でしょうね。
今後地方で一生懸命デベは開発するんでしょう。地方くらいしか採算合う場所が無いですよね今は。

都心周辺は上がる、下がるというか、そもそもマーケットが無くなる。
富裕層同士の取引に終わる。湾岸以外は。
その他23区は最後の買いチャンスでしょう。これ逃すと市部、千葉、埼玉、そしてそれ逃すと茨城、静岡、群馬、、、

＞350万ラインが郊外に行ったことは確かですが、
あはは。行ってないよ。２５０万ラインの誤りでは？

＞それがまた都心に戻ってくるきっかけは何でしょうね。
大規模土地の安値放出。
ことに、都営住宅建替のための定期借地権分譲が
増加、ムードとして安値感が広がる。
郊外の完成在庫の投売り。都内中古の売れ行き不振。
消費税アップによる住宅市場の冷え込み

オフィス賃料が天井を打ってレジデンシャル賃料にも波及
ファンド物件の収益性が低下して物件を安値でリートに売る
それによる「公示地価」の値下がり。
公示地価が下向くと個人地主は売り急ぐ。
結果、地価は次第に下がり中古相場も下がり
用地の高値買いが減って新築マンション相場も下がる。

今買わないと、千葉・さいたまどころか、茨城、群馬、静岡になるって？
ひどい煽りだなＷ

２５０万／坪が一次取得者の上限。
これを超えて上がるには、上位の土地から下位の土地への
住み替え、戸建からマンションへの住み替えがないと無理。
それも譲渡益の下駄を履かせてもらっての話。
ローン完済物件が４０００万で売れても４０００万で買えるのは
１ＬＤＫでは住み替えはすすまない。

いまの世の中含み損を抱えた住み替え希望者ばかり。
六本木ヒルズの屋上から都心を眺めてみれば
わかるがそもそも戸建住宅が激減したのがここ１０年の
都心の流れだ。

買い替えの連鎖による「買い手の郊外化」が進まない限り
横浜、川崎だって２５０万の壁を越えられないよ。

>>518

含み益より含み損がお好きならどうぞご勝手に。
含み益があると、それで値抵当打ってフリーローンが低金利で
借りられたり、いろいろ余禄があるよ。
含み損抱えていたら、与信が減ってアパマンローン借りて
１ＬＤＫ買って貸すなんてことにも支障をきたすのだが

勉強不足みたいだね。

すまん誤爆だ

富士見が丘は350万が完売してましたね。
公示地価の値下がりはしばらくは夢物語。

どこの話？

自分で調べなよ。すぐ分かるから。
大森あたりでも坪400以上で売れてるよ。

物件平均坪単価と個々の物件坪単価を混同してないか？

>124
一次取得者、坪250万が上限、なんですか？
別に関係無いでしょう。今30台後半あたりで、賃貸暮らししていて、
最近になって買っている人多いですよ。今までずうっと下げ相場だったので、買わなかった賢い人ね。みんながみんな、下げ相場で買っているわけでは無い。下げ相場だったからこそ、需要が溜まっていたんですよ今まで。
こういう人たちは坪400だろうが500だろうが買えている人もいる。

つまり販売価格の総和÷専有面積総和
でものをいうべきでで１軒ごとの販売価格ではそりゃ４００も３５０も
あるでしょうよ。角部屋最上階ならそれくらいいくだろうし。

個々の物件でいえば、富士見ヶ丘で450万くらいで売れてましたね。
それはまた別としても、かなり郊外ですよ、350万ラインはもはや。

23区の新築平均が311万でしょ。いまや。今日の日経によれば。
23区で、これは驚きですからね。

一次取得者の年収が１０００万として５倍までが融資限度額
それが５０００万、自己資金が１０００万として６０００万
それでもって２５坪なら２４０万だろうし２０坪なら３００万

１３１
あんたの知り合いばかりがマンション購入者ではないよ。
そういう感覚でマーケできたら苦労はないな

マーケティングもっときっちりやって下さいよ。
マスにばかり目を向けてないで。

あいにく個別の話は掲示板ネタにしかならないもんで。

もう少し金持ちに目を向けたほうが、儲かりますよ。
大衆に安売りするよりは。
頑張って、高くても良いマンションを作ってください。

おれ、別分野のマーケ担当なんでお願いされてもこまる。

じゃあ関係ないでしょああた。語りなさんな。

>>137
は値段があがるとうれしいみたいなお立場ですか？

不動産マーケには違いないがレジの企画はしてないという意味だが。
語ってわるかったね。
少なくとも一般人やチンパンジーよりは経験と知識はあるけどね。

137ですが、
自宅用のキャピタルゲインは意味無いという考えです。
貸しているマンションの家賃は上がって欲しい。
そんな立場です。一回も不動産を売ったことはありませんし、売るつもりはありません。

>143
知識が邪魔をすることが良くあります。お互い気をつけましょう。

口数のへらないガキだねｗ

あんたと漫才やるつもりはないよ

1〜1.5億くらい出せる人は、山ほどいるよ、
50坪くらいの土地の戸建てを住み替える人なら、余裕と思われます。
城南地区で、坪300くらいはいってるでしょう。
一人暮らしのや夫婦二人のシルバーは、戸建てとりマンションの方が便利だしね。実際、そういう人が都心の高額物件買っているしね。

しかし、不動産業者、このマーケティングの人とかって、プロと言っているけど、自分で買ったり、貸したり、売ったりしてるの？そういう経験無いプロなんて、笑っちゃいますが。自分は郊外のしがないマンション暮らしです、って感じなのだろうか。

それはわかってるって。
それと２３区の一般のマンション市場は「連動してない」というのが
これまでのこのスレの論旨だと思うが。

金があったら江東区でも荒川区でもお構いなしに買うって話ではないよ。
城南があがっても江東区に人が流れない。
田園都市線や港北ＮＴや一気に厨子、鎌倉にいったりする動きだ。

２３区ではなく　都心＞城南＞田園都市腺＞横浜＞練馬＞板橋＞城東

ひとつのパラメータは、レストランチェーンの出展動向など
客単価が６０００円超えたレストランは江東区には出せないのが実態。

３５０万マンション価格は日ごろ８０００円（ワイン別）の客単価のレストランに出入りする客層にふさわしいのではないだろうか。

>>148
あたま悪そう。そんなこと書いて俺が自分の不動産購入履歴喋るとでも？

不愉快だから馬鹿にはもう教えない。

>149
確かに。鎌倉はもはや高いですね。城南を諦めた人はむしろ横浜とかですね。
>150
別にあなたはどうでもよく、不動産業者って不動産買える人少ないだろうなあと思っただけです。

江東区は５千万円台、６千万円台のマンションが中心で
億ションはまだまだ少ない。
富裕層居住区とはまだまだ言えないよ。
まあまあの所得レベルの３０代サラリーマンが中心
港区、渋谷区とはちょい違うｗ

城南諦めて横浜まで下れるか？遠いな。。。

ＹＡＨＯＯＯ不動産で検索したら
世田谷区の新築マンション４２件中、なんと１９件が
即入居可＝売れ残り物件でした。
このあたりを今買うとやばそうです。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...

■「売りたい価格」と「売れる価格」を混同するな！

■「値引き」も「値上げ」も、最後はマーケットが価格決定する時代へ

建築資材の高騰の一方で、エンドが出せる金額が限られているとすると、
どこでつじつま合わせが起こるのでしょうか。

地価の下降かな？

>155
シティハウスって、竣工後の販売ですよね？
やばいの？

>>157
割高地域でのマンション供給はストップでしょ。

そして、時代に取り残されて、
既存住民の高齢化だけが進んで行く。

そして最後はアポンｗ

株式に比べると、不動産の価格動向の変化は緩やか。
現在、新築マンションの価格上昇が踊り場ではないかと言われ始めていますが、都心や城南地区においてはまだ大丈夫でしょう。
但し郊外は言うまでもなく、都内の不人気地区は微妙と思われる。

新築価格の上昇に遅行して、中古価格の上昇が明らかになってきたが、ここはあと2年くらいは持つでしょう。
選挙後に議論されるであろう、消費税引き上げ前の駆け込み需要後が転換点となるのでは。

以上のことから勘案し、今から購入する場合。
投資という観点では都内（不人気地区を除く）中古物件が狙い目でしょう。
居住用であれば、都心・城南地区が堅い。

城南地域は戸建（ミニ戸が多いですが）も中古マンションも
新築マンションも軒並み余ってますよ。
都心回帰の影響なんでしょうか？
これから投売りが出てきそうな気がして怖くて手が出ません。

賃貸なんか新築があまり行われなくなってきてるし、
借りてまで住もうって人も減ってきている雰囲気。
何か大きく流れが変わって来ているのでは？
業者の方、正直なレポートお願いします。

余ってきている、という定義に基づくならば、販売在庫数が目に見えて過去から比べて増えてきている、ということだと思いますが、実際はその逆です。まともな物件の在庫はむしろ払底しつつあるのが現状です。

新築マンションも、余った余ったと騒いでいますが、世田谷で150戸程度。むしろ過去の方が完成在庫数は多かったです。業者もこれらを慌てて売るつもりは無いんでしょう。

世田谷地区の現状の特徴で言えば、築20年以上の物件の売り物は確かに増えつつあります。中古流通の半分以上は築20年以上。そのなかで不便なところは売れてない。ただ売れている物件は築20年以上でも平均価格は上がっている。
世田谷内部でも二極化が進行していると理解しています。

もうこれからは都心区以外は売れないでしょうね。

はっきりいうけど、東京都の公式の都心は

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/07/60h75100.htm

のとおり
都心３区：千代田区、中央区、港区
都心１０区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

それと２３区の序列は永久に変わらない。都心３区と都心１０区以外
は＊＊＊み。

異論のある方、どうぞ。
城南地区って１つも都心区がないね。

住宅ローン、金利上昇続く・８月も上がる公算
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070708AT2C0701907072007.html

住宅ローンの状況見ると、完成在庫の中で業者が慌てて売りたく無いもの以外は一気に売れる可能性がありますね。即入居可プレミアムが短期的に発生する公算。

一気に売れるということは需要の先食いだから、
そのあと反動で売れ行きが落ちるということ。

>>162
ここんところ大型物件が無いのでどうにかなっていますが、
かなりキツイ状況です。
土地の仕入れ原価が高いのが多くて困っています。
以前盛んだった端切れ土地の売買も終わった感じです。
主戦場は完全に都心部に移った感じです。

ただし、城南地域でも駅近だけは動いています。
マンションは結局利便性なんですね。

主戦場が都心部？郊外では無く？

>>163
都が公式に都心１０区を定義しているわけではないし、都の定義で
不動産が動くわけではない。そんなの市場が決める。

価値ある地域、として民間事業者が決めた都心１０区。
港、渋谷、新宿、中央、千代田、品川、目黒、文京、世田谷、大田。
もちろん、城東地区など一つも含んでいない。
http://www.a-lab.co.jp/research/press060625.html
http://tokyorent.jp/concept/index.html

確かに
不動産の話をしてるのだから、
不動産市場を考える意味での、
都心でなければ価値なしだね。

163は江東区買ったんでしょうね・・・

都心の定義に、

> 台東区、墨田区、江東区、豊島区

が含まれると思ってこれらの地域を買ってしまった人が、
163の言う＊＊＊ということなんでしょうね。

墨田区は新東京タワー、江東区も湾岸はダメですが門前仲町の再開発で、
今後10年くらいで化けると思っています。

>>168
５千万円台、６千万円台を買ういわゆるちょっと年収が高い
サラリーマンの一次取得者狙いの主戦場って意味です。

昔は郊外の戸建志向が強かったですが、今は都心部のマンションです。
通勤に便利な都心部の土地をいかに安く仕入れられるかが勝負に
なってます。
ワンルーム系も都心部集中ですから、両面作戦で、とにかく遊休地が
あれば押さえて行くってことです。

町工場系が世代交代の時期で、後継者がいないので、こまめに回れば
意外と押さえて行けますよ。
町工場系が次々に住居系に変わってますから、後になれば住環境が
良くなって地価も高くなりますから、安く仕入れるのは早い者勝ちです。
とにかくローラー作戦で、回れまわれです。

>>169
犯罪の多い世田谷、町工場だらけのきたない大田区買ってしまった
痛い人。
そもそも世田谷区は賃貸だらけ、愛着を持った住民なんかいない。

>>169
都が定義してるところを
都心と定義して開発するのは東京都。
外れたところは、いつでも多摩地域にしてもいいはず。
東多摩地域に東京都が指定したらどうなると思いますか？

いくら不動産屋が煽っても売れないでしょう。

そうそう世田谷が都心ってのはおかしい。山の手３区にでも入れとけって感じ。

>>175さんが正論でしょうね。

業者は自分に都合が良い定義を使いますから、
食品表示なんかは、行政がちゃんと指導していますが、
不動産は・・
賢い購入者はくれぐれも業者主導の表示に騙されないよう気を付けましょう。騙されても死ぬわけではありませんが・・

業者が多く存在する区を調べると良く分かりますよ。
まさに我田引水の世界ですから、
そう理解したうえで、検討しましょう。

なるほど、なるほど。そういうことですか。そういう意味では世田谷はそもそも90%が住宅地で、なかなか土地がまとまって出にくいというのもあるんでしょうか。

何だかんだ言われてる二子玉川園跡地も世田谷区。
利益がキチンと出るなら順調に再開発計画が進んでるはずですよ。

今、購入を検討している時点でアウト！

ここはじっくり３年様子を見る。

そりゃお父ちゃんは、マンション買うといえば頭金貸して
くれても株を買うといってら貸してくれない。
だからといってここで高値買いは大火傷。

自己資金が１０００万あるならここ３年の国内株が
面白いよ。
資金が倍に増える可能性もある。
不動産は１．４倍になったけど売らなきゃどうしようもない。
株は、このところ２割上がって、さらに日経平均は２万円から
先をめざす。

インフレヘッジなら、高値の不動産でなく株式投資でいくのが
正解。

３年後に下がり始めたら待てばいいし、３年待ってもさほどの
値上がりはもうないよ。


そもそも自己敷金が少なくて借金比率が多くてマンション買うのは
１９９４年頃に郊外の一戸建てを目いっぱいローン組んで買った
事態とよく似ている。

下落途上の高値買いも、天井間際の高値買いも
結果は同じ。

そうですか。もう売り時ですかねえ。。
しかし、都心周辺部、湾岸以外は、築浅の売り物って滅多に無いですよね。
そういう時こそ、売り時ですかね。。なんで皆さん売らないんでしょう。もうそろそろ天井であれば。まあ、そう思ってないから売らないんでしょうか。

ＣＰＩベースでのインフレがすすむのなら、借金大いに結構。
固定金利なら５年も経てば借金が目減りする。
しかし資産インフレだけが進むのなら、借金で自家用不動産を買うのは
「無謀な浪費」だ。クレジットカード破産者とさして変わらない。

中流が下流化するのは、固定金利の上昇を恐れて
不動産を高値買いするケースだ。
おちついて考えれば、すでに２３区など城東以外は
サラリーマン買える場所ではなくなっている。

ローンを組んで高額商品であるマンションを買うのは
単なる「消費」だ。
他の消費支出と違って、ローンは「節約」できない。
節約するどころか他の費用から金をまわさないと支出を
減らすことすらできない。

２０００年頃は５％の固定で借りていて解約して２％の変動に
することでローン支出の節約ができた。
今は、３％の固定で借りていたら、２．６２５％の変動に
借り替えたところで手数料を損するだけで大した支出の減に
ならない。
リスクに対するバッファーが極めて狭いのだ。

１０年後退職金や親の遺産が入るのならまだしも４５歳の
働き盛りは子供の教育費が最もかさみ、親も７５歳で
病気療養したりもする。

ここまで高値で、１０年後ローン残債はまだ81％も残っていて
売れば頭金すら戻ってこない。

似たような状況で苦しんだのが、今の５０代。
ただし、彼らは給与ベースが高かった。し金利の乗り換えも
できた。
これからの３５歳。よほどの読みがなければ
坪２８０万の物件など買えまい。

もう庶民が２３区を買っていないというのなら、ここで一般論
を唱えても意味はない。
「坪単価３００万以上を買える人はどんな人？」スレでも立てたら
よかろう。

>>182
キミおもしろいなぁ。
売り物が出てからは下落のはじまりだろうがよｗ

今後の都心近郊マンション相場は天井が３年続いてじわじわ下がる。
天井の時期が長いのが不動産相場の特徴だ。

天井感が出てくると、土地の仕入れが逼迫する。
畢竟築浅中古が人気になり品不足になる。
そういう状況が３年続いて
みんなが、もう終わりだなと思い始めて
売りが出始める。
前回もピークで都内の物件を売り抜けたのは
１９８９年の７月あたりが最後だよ。
そこから先は危険水域だから売りが出ても買いが
はいらない。
やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。

売り時に売り物が一度にでるはずがないだろう。

スレタイが23区ですから、北区でも板橋でも台東でも墨田でも荒川でも江戸川でも葛飾でも、デベは客が買える価格帯を目掛けてぶつけてくるでしょう。それを（地縁的選好性がある人は別にして）買うかどうかは客次第。（地縁があれば高くて余計に買えないとは思いますが。）

郊外もそうですが、本当にはけるのでしょうか。

×やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。
○やばいなーと思い始め１９９１年から皆
ばたばたと投売り。

すまん。歳で記憶力がよわっとるわい

あと、天井が三年とか、実際に売買なりがその間成約すればいいですが
相場は高止まりでも取引がなければ結局売れずに残る可能性ありますよ。

地価公示だって、価格感応度が低いから、遅れて下がったり上がったりですし。1年2年は誤差のようなもんですが、実際その間に市況は冷え込むと取引はパタッと止まります。潮目のようなものです。

なるほどですねえ。2-3年間天井が続く、その間に売れれば売っとけ、ですか。皆さんはもう既に売っていらっしゃる、と。早いですな行動が。

>>188
誰もせっかく手に入れた自宅売れなんていってないよ。
買うなって言ってるだけじゃん。

ほんとへそ曲がりなガキだねｗ


>>187
港区の大きな物件って東京アメリカンクラブの
建替えに伴う麻布タワー建替え定期借地権分譲
２００戸、平成２１年２００９年秋竣工予定。
http://www.tokyoamericanclub.org/data/current/pdf-477-datafile.pdf
これも下手をするとサービスアパートメントとして三菱地所が一棟売りしかね
ない感じ。
在庫の前に、在庫のリスクを回避する流れでしょうか。

>>189
そうなら三菱地所初め名だたるデベがあなたを顧問アドバイザーとして迎えるべく行列をなしているはずでしょ（笑

誰が何の話をしているかさっぱりよくわからないのですが、感情論や
無意味な書き込みは他スレでどうぞ。

自用物件を買って売るのも個人の自由。ですが、売るのも大変ですよ。
モデルルームのような生活してて、別宅や仮住まいがあるなら別ですが。

>>190
無事売るかどうかだね。
プロジェクトは今年の春に環境アセスの説明会がパストラルであったよ。
近所だったから聞きにいったが、これが最後の大型分譲になりそうな感じがしたね。
場所は麻布永坂の隣、ロシア大使館の先の斜面沿い敷地だ。

終身雇用や年功序列が崩れて、長期ローンを組める人が少なくなれば、
下降圧力になりますね。

もっとも、増税、少子化、年金、生活物資の値上がりと、世の中不安だらけですから、ローンを組めても慎重になる人が多くなりそうです。

赤信号、みんなでって世代は引退することだし。

プロでも売るのは苦労するのです。地所でも当然出口を探すのはおんなじ。

エンドの方がゲームのように買って売り抜けられる程、不動産の市場流通性は高くありません。株の様にはなかなかいきません。

>>190=182
は昼間から変なクスリやってる子だから相手にしなくていいです。

>>193
赤信号、みんなでって・・・最悪売り払うなり、破産したらいいだけ。
民事再生てのもありますし。
何も命までとられませんよ

極論を自慢気に話すのは暴論と同じです。

最悪売り払うの、「売り払う」がなかなかできないのが不動産なのです。
舐めてかかると大怪我します。プロ程、出口は慎重です。いわんや。

とりあえず買っとけなら、とりあえず借りとけの方が、遥かに安心。

>>197
は、誰に対するレス？？

>>197
2割りも値引けば売るには売れるでしょうし、
値下がり即価値ゼロごときインターネット掲示板にありがちな
１かゼロの極論を自慢気に話しているのはそちらのほうじゃ？

皆さん
話しは極めて簡単ですよ。

・普通の人が買えないほど高くなったところは、
　当然ですが買える人は非常に限られて来て人口も増えず
　発展はストップします。

・こんな状況の下で、
　普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があれば、
　当然ですが、そこに人は集中し、発展も加速します。

以上が第一段階
第二段階は

・普通の人が買えないほど高くなったところは、
　既存住民の高齢化とともに次第に人口が減り始めます。
　住居も古いものが増え、老人が多いので建替えも進まない。
　廃屋、空き地が目立つようになり、街の元気は無くなる。

・普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があるところは、
　若い住民が増え、子供たちも増える、良い循環で既存住民と
　置き換わって行く。人口が増えるので生活関連施設は次第に
　充実し、住みやすい環境整備が行政により行われる。
　子供達が若者になった頃には新しい文化が生まれ、
　その中心となるエリアも形成される。

第三段階

・便利でしかも住環境は年々良くなって行くので人気も鰻上り、
　地価も上がり始める、
　一方、発展がストップして寂れて行くところは、人気も無くなり
　地価も下がる。
　最終的には逆転する。