23区内の新築マンション価格動向（その11）

首都圏は今後少子化がますます深刻化します。
人手不足を補うための大量の地方からの上京者は恒常化し、且つ、その数は年々増えて行きます。
一方、首都圏産まれの人々は両親からの不動産相続が増えて行きます。
従って、一次購入者に占める上京者率は年々高まり、最終的には、大部分が地方からの上京者となるでしょう。

そう言った点で、人々の都心部志向がますます強まる可能性が非常に高いと分析されます。価格が上がれば買える人は少なくなりますが・・
従来の近郊、郊外の住宅地はもともと住んでいる人には愛着があるが、地方から上京した人々には単に遠い不便なところにすぎません。
業界の方々は、古い観念に囚われず、新しい視点で不動産開発に取り組む必要があるでしょう。若い人たちはあまり持ち家に拘りません。不便なところに買うくらいなら、都心部の賃貸を選択する人が増えます。

「先生。富裕層になるにはどうしたらいいんでしょ？」

「簡単やがな。富裕層の家に生まれたらええのや。」

「私でもできる方法を」
「ところで種銭はいくらあるんや？」
「１５０万くらいなら、なんとか」

「そら、金持ちまで遠いなぁ。毎月給料もらって何につこおとるの？」
「家賃と、ギャンブル、風俗。クルマですかねぇ。ファッションは
　テキトー。メシは贅沢いいません。あとは酒ですか。」
「はよ、結婚せえよ。」

「先月しました。そしたら嫁がマンション買ってくれと」
「郊外のど田舎こうたらええやんか。安いで。２０００万からあるで」

「嫁がなっとくせんのです。」
「だったら、公団賃貸くらいでガマンしたらええやん」
「嫁の同級生が、みな都内のマンション買ったみたいで遊びに
招かれて、欲しくなったみたいで」
「あんた、富裕層になりたいんと違ごうたんか？」
「そうですが。」

「銭失うのは簡単やで。割高のもんにバンバン金つこうたらええねん。
　週二回銀座でメシ食って酒飲んでみ。１０００万が１年もたんで。」

「そんなことしたくありません。カード破産したらマンション買えないし」
「あんた、もっと効率のいい方法がありまっせ、１０００万割高のマンション
　買うたらええねんで。最初から損しとるけ、カード破産にもならんよ。」
「先生、そんなこと言っても、いまさら安い物件など買えませんよ。」

「あほやな、お前。底値なんて誰にもわからんって言うたやないか。
　ただし、過去の上昇率はわかるやろ。いままだ上がってない場所を買おたら
　ええのや。」
「どこですか？」

「千葉でええやろ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=12&md=...
こんなんでどうだ。２１１８万やで。」

「いやですよ五香六実」
「ばかいえ。フラット３５も物件が住宅金融支援機構の基準に適合しているかどうか
検査機関又は登録建築 士(適合証明技術者)に申請のうえ、適合証明(物件調査)を
とれば使えるんや。
ことにバブル期の竣工物件はモノは悪うない。とれたらもうけもんやで。」
「先生、スレタイと大きく話題がずれてますが。」

「あほぬかせ。これでええんじゃ。
これを買って月々８５００万のローン払って、都心が次の底値にきたあたりに売るんじゃよ。」
「先生。次の底値なんてわかりますか？」
「あんた、人の話聞いとらんね。１０００万割高が嫌なら、１０００万割安の時期を待って買う
　それでええやん。」
「五香六実が１０００万でしかうれなかったら？」
「８００万の持ち出しやね。」

「いやですよ。やっぱ都心がいいです。」
「どうやって、頭金用意すんの？」
「彼女の親が富裕層なんで。」

「さよか。好きにしなはれ。」

「もとい　月々８５００万のローン払って
　やのうて８万５０００円やった。悪いのぉ」

わてもずっと東京におったんやで。どうでもいいけど。

個人向けノンリコの必要性は前書いたから省略。
成長しない銀行員への宿題。
スキームなんて、別にSPCじゃなくてもいいよ。
リコースをやめりゃ良いだけの話。
まず保証協会つぶすか。

アーバンリゾート？どこがだよ。こんな辺境都市に誰が住む。
モナコやドバイあたりのカネの集まりと勘違いしてるんじゃないのか。
そういう実需に根ざさない話をエンド向けでするから余計にサブイんだ。

ファンドや外資もマンション区分一室狙いで来てるわけやないねんで。

区分みたいな本来ボラティリティーも低くて市場流通性も低いもんに、
たまたまド短期で上がった下がったゆーて一喜一憂してどないすんねん。この東京もん。

なんか・・気持ち悪いスレになってきたな。
もう、終了か？？？

856、857です。

湾岸を特別どうこう言うつもりはありません。
買うも買わないも自己責任ですので。

ただ湾岸中心にモノを語るのは他の方も指摘あるとおりお控えください。

「ヒロミ、喜べ。家が売れるかもしれんぞ」

「あなた、もともと不動産運がないんだから無理しなくてもいいのに。」

「ここが売れれば、豊洲に移れるんだよ。あこがれの都民になれるんだ。
・・・銀座に５分だし。」
「それは、そうだけど、何で５８８０万で買ったものを半値以下で売るはめに
なっちゃうんでしょうかねぇ」

「まぁ、ここに住んで親の老後もみられたことだし、
オヤジの遺産をおフクロが郵便貯金で残しておいてくれたおかげで、
むこうのあたま金も出せた。結果オーライだよ」

「それにしても厳しい査定額ね。」
「買換え特約で契約できただけでもラッキーなんだよ。
普通は抽選ではずされる。」
「あなた大丈夫なの。この家のローンは１７年間で繰り上げ返済し
たからあと１５００万だけど、売って６００万しか手元にないわよ。」

「親の遺産が株も含めたらまるまる４０００万。
これにローンを２０００万足すだけだ。
６０００万ならなんとかいけるよ。オレの退職金もあるだろうし。」

「それにしても７０平米は狭くない？
今まで５人家族で１３０平米だったというのに」

「竣工は２００９年３月だよ。子供たちは就職して家を出て行くだろう。」
「家にいたがっているわよ。」
「だったら一緒に住めばいい。」
「４人は無理よ。」

「息子は寮かアパート暮らしだろう。彼女もいるみたいだし」
「勝手にきめたら可哀相よ」

Ｘ０年後

「母さん、喜んで。マンションが売れるかもしれないわよ。」

「私たち、もともと不動産運がないんだから無理しなくてもいいのよ。」

「ここが売れれば、庭付き一戸建てに移れるのよ。
あこがれの『ロージンパラダイスニュータウン』の住民になれるのよ、
母さん。
・・・病院も、火葬場だって斎場だって近くにあるわ。」

「それは、そうだけど、何で６０００万で買ったものを
半値以下で売るはめになっちゃうんでしょうねぇ
私たちっていつもそんなこと繰り返しているような・・・」

「まぁ、ここに住んでアーバンリゾートを堪能できたことだし、念願の
都心回帰を果たせたんだからお父さんも思い残すことはなかったのよ。

お父さんの団信でローンも消えたし、遺族年金とマンション売却代金で
なんとか暮らしていけるわよね。結果オーライよね。」

「それにしても厳しい査定額ね。」

「買ってくれる人がいるだけでもラッキーなのよ。
タワーマンションなんてもう珍しくもなんともないし、今はお金持ちでも
タワーは買わないのよ。
おまけにここは建て混んでしまって海も見えなきゃ新東京タワーもみえない。」

「あんた本当に大丈夫なの。
確かにローンは団信で消えたにしろ売って２８００万しか手元にないわよ。」

「うちの亭主に残りのローン負担させればいいのよ。これにローンを２０００万足すだけだ。
６０００万ならなんとかいけるわ。お父さんの残した株も少しはあるみたいだし。」

「それにしてもまた千葉なんだねぇ？
私ゃ、千葉はもううんざりなんだけどねぇ」

「なにいってのよ。いまはＬＯＨＡＳの時代よ。
子供たちを自然にふれさせないと知能が発達しないって知ってる？」

「川島隆太教授監修 脳を鍛える大人のDSトレーニングじゃいけないのかねぇ。」
「あんなの古すぎるわよ。」

「それはともかく、私が一緒に住んで迷惑じゃないかねぇ。」
「ロージンパラダイスニュータウンは広いのよ。家も町も」
「で、住所は？
　　　・・・なんで、なんでまた松◆市なのかねぇ」

もう・・ネタ切れ状態ですね。
ポジティブ・ネガティブ両面において・・金利動向は気になるけど。
しばらくお休みですかね？

地震で傾いたりして、物件の価値がなくなったらどうなるのだろう？
そう思うと、賃貸も悪くないのかも。

「先生、ネタ切れなんスか？」
「そんな、高校生のデートじゃあるまいし、そうそう簡単に語るネタに尽きたりはせんよ。」
「じゃ、語ってくださいよ。」
「関心のないこと語ってしかたないからな。質問してみなさいよ。何が知りたい？」
「２３区マンション価格は今後どうなるって話でしょ、やっぱ」
「そりゃ決まってる。高いところはテキトーに上がるし、都心６区でも価格の上がらない
ところは出てきている。全般的にはそろそろ天井なんだよ。」
「どうしてわかるんですか？」
「都心６区の物件で、５０戸以下の小ぶりな物件は、億ションか１ＬＤＫのコンパクト
マンションに別れてきている。中央区や豊島区では坪単価３００万近辺であいかわらず
動かない地区もあるよ。」
「パークハウスまでコンパクトマンション売ってますね。」
「１００平米クラス、５００万／坪の物件を買う人は毎年何人いると思うね？」
「５００人くらいですかね。」
「それだけいればまあ御の字だろうね。彼らだって必要にせまられて買うわけじゃない。
　希少価値を認めるから買うわけだ。」
「それじゃ、希少性がない土地は？」
「ＤＩＮＫＳ、コナシさん、独身キャリアウーマンむけコンパクトマンションだな。」
「いつまで続くんでしょう？」
「ちょうど、１９９４年近辺の状況に似ているね。あのころは、８年近く供給が枯渇した
時期だから徹夜で並んで物件買ったものだ。ほとんどが５０㎡〜６０平米のコンパクト
マンションだったけどね。」
「そのころ買った物件はどうなったんですか？」
「場所によるよ。市谷や中目黒、中野あたりじゃその後も徐々に下がったが恵比寿
　ガーデンテラス壱番館などは、今は倍の価格で売りに出ているね。」
「先生、それで結論は？」
「だから、上がる物件は上がる。ほかは上がらないか下がる。」
「なんだ、物件次第ってことですか。」
「平均値は下がるよ。　景気がもりあがらないままで金利があがれば
物件の売れ行きはおちる。仕込みの土地も高値で買われなくなれば
地価も徐々に下がる。」
「いつごろですか？」
「だから２０１２年って書いているのに、誰も反論してこないうちに、ネタ切れですか
　なんてこきやがる。」
「先生、お言葉が乱れてます。」

・分譲を買ってて「地震が来たときには賃貸より安心だ」と思う人と、
・賃貸に住んでて「地震が来たときには分譲だと心配だ」と思う人は、
両方いると思います。正解はありません。
ただ、一番悲劇なのは、前者のケースで、想定理論どおり安全性が実証
されなかったり将来金銭負担を被る場合なのは疑う余地がない話です。

湾岸の築浅中古は全然売れずにさらしものになってるね。
値段が下がりだすとあわてて投売りスパイラルになるのが見えてるね。
それまで買う必要はない。現金があったら今割安な株で運用してるほうが
ずっとましだ。

867
それは貴方の希望的観測でしょ？
これから売り出す湾岸物件はどんどん都心から離れていく。
都心物件の枯渇と購入時の値ごろ感を考えれば、すぐに
投売りするの状況は考えられないよ。

すぐに投げ売りはさすがに無理なんじゃない？
ただ、５年くらい待てるなら。
８６７さんが住みたいかどうか分からないけど。。。

http://www.nikkei.co.jp/news/tento/20070717AT2E1301E13072007.html
ソース元

マンション開発のプロパストが13日発表した2007年5月期の連結決算は、経常利益が前の期比2.9倍の93億円だった。権利調整の絡んだ土地の再開発や収益不動産の再生案件などが大幅に増加。不動産価格の上昇により売却物件の利益率が高まり、4月に上方修正した従来予想からさらに9億円弱上回った。

　売上高は87％増の804億円。土地の再開発などの資産活性化事業が676億円と4.4倍に増加。大型案件を中心に35物件を売却した。マンションを分譲する不動産開発事業は大型物件の引き渡しがなく、55％減の121億円だった。

　08年5月期は売上高が36％増の1096億円、経常利益が31％増の122億円の見通しだ。年間配当は3000円とする。


各社デペはマンション売り玉が無いのでしょうか・・？
専門家の方は教えてください。

群盲象を撫でる

もはや、２３区のマンション市場はかつてのように
一様に論じられる場ではなくなった。
価格幅が大きくなりすぎたのだ。
新築、築浅含め坪単価は１２００万〜１８０万まで
すでに７倍近い幅があり
かつての、３３０〜１４０万／坪の２．５倍の状況とは
およそ比べものにならない。
横浜でも、千葉、埼玉でもせいぜい２５０万から１３０万
２倍の格差がせいぜいだろう。

誰かは、板橋のファミリー物件をイメージして語り、
誰かは六本木ヒルズの
分譲中古物件価格を語り、
誰かは、有明の新築物件をイメージして語り
誰かは、西新井駅前をイメージして語り
誰かは文京区の新築物件、
誰かは浜田山、
誰かは等々力の中規模ファミリー、
誰かは四谷のコンパクトマンションをイメージして語る。

平均値が意味をなさない時代とは換言すれば格差社会ということだ。
バブルの地価が全体が隆起したのに比べ、今回の地価上昇は
中間層がふるい落とされる二瘤駱駝型、二極型の上昇だろう。

さて、私の好きな「東洋経済」が特集「バブル真相解明」を書いている。
じっくり読んで考えてみよう。