23区内の新築マンション価格動向（その11）

話はスレタイからはずれるが
聖路加病院の日野原先生御歳９４歳？曰く
「長生きの秘訣？生きる目標を持っているからだよ。
私は５年きざみで目標を立てているよ。ふぉっふぉつふぉ」

マンション購入も５年きざみで目標価格やエリアを変えていく
柔軟性が欲しい

１９９６年から２０００年　　坪単価２００万以下で横浜・川崎を買う
２００１年から２００５年　　坪単価３００万以下で港区湾岸・城南を買う
２００６年から２０１０年　　坪単価３００万以下で２３区ならどこでもいいから買う
２０１１年から２０１５年　　坪単価３００万以下で港区湾岸・城南を買う
２０１６年から２０２０年　　坪単価２００万以下で横浜・川崎を買う

＞更に不動産価格が上昇して、結局郊外に住まざるを得なくなる可能性もあるわけで、それはそれで非常に罪な話でしょう

このへんは、郊外に住むことが「悪」「不幸」とうけとれますが・・
現に首都圏の４０００万人口のうち２３区に住んでいるのは８００万人。つまり２割ですよ。

1960年台前半、1970年台前半のベビーブーマー達が一番お金を使う時期、
40台後半から50才になる時期は2009年以降。
人口減、お金を溜め込んで使わないでいる老人たちが減る影響よりも、
前者のほうが大きいという見方で書いています。

また、人口が減ったからといって、北欧の地価は下がっておりません。むしろ上がっております。私の意見では、人口減＝地価下落は短絡的に過ぎるということです。

>29
26ですが、郊外に住むことが「悪」と私は考えておりませんが、都心周辺に住みたい人が、下がると思って待っていて、結局下がらず、郊外に不本意ながら住んでしまう

という意味で書いております。

価格の変化も大事ですが、ものの見方も大事。
なぜに、都心周辺に住むことがそれほど重用なのか。

みんなが湾岸に住むまでは、そんなこと誰も思ってないでしょ。
今は都心周辺に住むなら３０万円の家賃払えば７０平米２ＬＤＫタワーマンション新築が
かりられます。２年住んで７６０万ですがローン＋管理費等を３６０万払うことを考えたら
４００万程度の費用で都心近郊生活が体験できますけど。

>32
有難うございます。

買い替えですね。ベビーブーマー消費の影響は。
都心というよりは環境の良い都心周辺に住まう方々が今後多くなるでしょう。米国の歴史を見てみると、ベビーブーマーが50に近づくと買い替えが増え、準郊外という流れがあります。その通りになるかは分かりませんが、一つの意見として。

現在日本では中古も都心周辺部の優良物件は払底している状況ですので、価格が下がるというよりは、上がる可能性が高いのでは無いかと思います。

>34
買換えがあれば坪単価２５０万（一次取得者の上限）を超えて
高値がすすむ。

日本の団塊世代が、住宅を高値掴みした人、安値で買って含み益がある人
の別にわけると前者の比率が圧倒的に多いでしょう。
バブル直前の１９８５年に団塊世代は３５歳〜４０歳
その前の５年間は８０年には公定歩合が７％という恐ろしい高金利
住宅をを買えたのはごく一部。

団塊の買換えが乏しいから今のマンション市場は２５０万の壁でもたつく。

加えて、子供が巣立って５５歳過ぎて郊外の一戸建ては確かに過大だが
けっこう住み続ける人は多い。
４０００万以下の土地評価では買い替えの意欲も失せる。

>ベビーブーマーが50に近づくと買い替えが増え、準郊外という流れがあります。

米国のベビーブーマーは日本の団塊世代より５年以上若い。
日本の団塊世代は１９４６年〜１９５０年生まれで現在５７歳〜６２歳

それじゃポスト団塊　１９５１年〜１９５５年生まれはどうかといえば
これも４０歳だった９１年〜９５年はまったく高値で動けず
９６年以降、消費税値上げまえにあわてて買った人ばかり
ほとんどが大きな含み損を抱えています。

いま買換えが出来ているのは親から都内の戸建てを譲りうけたような
シニア世代くらいのものでしょうね。

あとは、団塊の退職に伴う社宅退去。
これは結構退職金と預貯金を豊富に持っているから
湾岸高値をものともせずに買うかも。購買力は７０００万前後だが。
以前書いたが東京圏で社宅は５０万戸はあるらしい。年間３％でも
1万５千戸は需要がある計算になる。

>>37
半分は自営・中小企業の自宅兼事務所たる社宅だろ

団塊の退職金は老後の備え、が大部分です。

1960年から1970年生まれの人口が段々増えるということ。
1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、彼らは消費税前の駆け込みで損失を被っている人が多いとは言えますね。
しかし、その後47才になる世代が段々増えるわけですが、含み損も少なくなり、1970年生まれはむしろ一時所得で格安で買えた層が多い。彼らが50歳になる2020年あたりまで、消費動向はよくなってくるのではないでしょうか。


今45歳から50歳の人口より、10年後に45から50歳になる人口が約40%も増える、という事実は重要な意味があると思います。

そのような長期予想と今後５年の動向とどのように関係するのか

ここ５年延びた需要はいっきに縮退でＦＡでは？

ですから、
１０年後の２０１７年はおそらく買換え需要でマンション価格は大きく伸びる。
その５年前の２０１２年は下落でマンション不況
その５年前の２００７年は、まさにピークの最高値。

ということだと思います。

>1960年生まれの人は今47歳。丁度消費が増える時期ですが、


出世して、給料が増えるということですか？

よっぽど景気が良くない限り、みんなの給料を上げられる会社なんて、
少ないと思いますよ。高度経済成長の頃とは違いますから。

>>43>>44
それはわかりました。だからあなたの予測はどうなるという結論でしょうか？
そこまで書いてください。

年金問題の膿も出きり、将来の不安も少し明るさが見えてきました。
リバースモーゲージ市場には、〒銀行が参入し法整備もされるでしょう。
退職予備軍の消費は堅調と、私は考えてます。

①膿の処理は？出たら出たまんまですか？

②リバースモーゲージで得たキャッシュ原資にマンション買いますかね？

リバースモゲージはいまのところ、４０００万円の土地評価のとれる
一戸建が対象ですが
多くの団塊世代の住いは土地評価で３０００万以下ではないでしょうか。
坪単価４０万、１００坪の千葉か
坪単価８０万　５０坪の横浜郊外か
いずれにしろ新築なら１５年前は８０００万以上でしょう。
団塊以前の戦中派世代が対象でしょうね。
彼らは１９７０年代に安い価格で買えている世代。買換えで
８０００万以上のクラスも十分取得できた。

リバースモーゲージの条件は原則抵当権設定物権に住むことでしょう。