パークホームズ千歳烏山

今週末からグランドオープンですね。
モデルルームは盛り上がっているのでしょうか？
やはり、価格は高め設定でしょうね。

第１期はほぼ完売したが。

週末行ってきました。
第二期の盛り上がりを知りたい方がいらっしゃるようですので、報告します。

我々の行った昼過ぎの時間帯はかなり人が来ていました。
部屋を見ていても何組かバッディングしている状態でした。
界隈に住んでいる友人に聞いたところ、先週新聞に折込チラシが入ったそうです。
どのくらいの範囲にチラシは入れているんでしょうかね。
また、京王線に車両内広告がすべて「パークホームズ千歳烏山」という電車があったとか。
週末は、それゆえのＭＲの盛況ぶりだったのでしょうか。
しかし広告費、かなり使ってそうですね。

サニーサイドとヒルサイドについては価格表をもらいました。
中庭に向いている奥の棟はまだ決まっていないとのこと。でもきっとここが一番安いですよね。
４０戸弱（くらいだったかな）が「販売済」と書かれています。先着順は３戸。
「販売済」住戸はサニーサイドEASTが多かったです。
坪単価はサニーサイド（南東向き）＞ヒルサイド（南西向き）でした。

週末モデルルームで、ガーデンサイドの販売予定価格表を見せてもらいました。
まだ決定ではないと言うことで頂けませんでしたが、価格帯はヒルサイドより高めです。
ヒルサイドは南西向きなことと、共用施設（ゴミ置き場や駐輪場）に遠いなどの理由かと思われます。
なので価格重視の方は、ガーデンよりヒルサイドが良いのではないでしょうか。

また通勤ラッシュについてですが、8時過ぎの後方車輌であれば急行も耐えられる混雑だと思います。
ただ、朝は各駅に乗っても新宿着は2分ほどの差なので混雑に耐えられない方は各駅で行きましょう！

ちなみに、小田急線の祖師ヶ谷大蔵駅へは大人の男性の足で徒歩20分強だそうです。

サニー＞ガーデン＞ヒルサイドですか。
ヒルサイドは、メゾネットと吹抜プランが多いですよね。
悩みます。

いつ販売ですか。

こちらの物件の気になるところ

　駅から遠いのに駐輪場が１世帯あたり１台弱しか確保されていないところ。
　駐車場もやや少なすぎないか？

　南側に墓地があるけどお墓ビューにならないか？

　パークハウスフォレストリエと迷う・・・

どの棟のどのあたりからお墓ビューになりますか？

上空写真から見ましたが墓地から５０メートル以上は離れているような。敷地を木で覆うみたいなのでそんなに意識するのだろうか。現地に行って調べてみたほうがいいじゃない。

購入を検討している者です。

お墓についてですが、
ちらしでも現地でもわかると思いますが、サニーサイドの前が空き地なので、
サニーサイドのヒルサイド側と正面玄関側以外からは
見えるのではないかなと思います。
木々が植えられるとのことですが、それらが成長するには時間がかかりますからね。

私はお墓ビューは嫌なので、
お墓が見えるのに買う人いるんですね〜と言ったら、
「お墓のあるところは、一生建物建ちませんからある意味いいって方もいるんですよ」
と返答がありました。
実際、価格も落としてませんからね。
ものは考えよう、世の中不思議って思いました。

こちらの駐車場充足率は60%ですが、我が家では意外と妥当な数なのでは？と話しています。
芦花公園のところにあるパークホームズでは、
もうちょっと多く駐車場を作ったところ、結局空きが出ちゃってるそうです。
パークホームズ梅丘も見に行きましたが、あそこは駅から近いせいもあるでしょうが、
30%しか駐車場が無いのにまだ空きがあるそうです。
あまり多く作って余らせてしまうのも、マンションの維持費や修繕費に回るはずの駐車場収入が足りなくなるので問題です。

ただ、駐輪場は１世帯あたり1.5台じゃ足りなそうですよね。
竣工後に増設することなんて可能なのでしょうか。
この物件は玄関にポーチも無いので、部屋の前に置くことも難しいですしね。

もし割り当てが足りなかったら、既に所有している自転車をが処分しなくてはなりません。
とはいっても我が家のように現状月２〜３回しか自転車に乗らないなら、
マンションのレンタサイクルを利用するのも悪くないでしょうかね。
半分は電動アシスト付きだそうですね。あれ、楽なんですよね。

駐車場60%はどう見ても足りないように思うんですが。
あのような立地で車所有されない方が4割もいるとは思えないのですが。
ウチはココパスの理由の１つがそれです。

パークホームズはリンナイのガスコンロをよく採用しているようですが、
こちらはどうなんでしょう？
他のパークホームズでリンナイのガスコンロの不具合が発生しているようですが
三井もリンナイも対応してくれないと掲示板で見ました。

ガスコンロの不具合なんて危ないじゃないですか！
メーカーが飛んできそうなものなのに、どういうことなんでしょうね。

ここの物件の気になるところ　パート２

　千歳烏山駅はバリアフリー化されてません。
　ベビーカーは抱えないとホームに行けません。雨の日階段滑ります。
　小田急は成城も祖師谷も千船もきれいな駅だけど遠すぎます・・・

やっぱ、ちとふな徒歩圏の物件だな。

第二期の要望書、始まりますね。
どの位入るのでしょうね？

駅北側のエルザタワーの中古物件も出ていますが
徒歩6分の物件ですら駐車場設置率7〜8割以上なのに「空き無」となっていますよ。
ここで大量に落選組が出るのは必定。

駅から歩けないバス便立地で
駐車場60％、駐輪場150％って
明らかに設定が間違ってない？
ファミリー世帯なら自転車3〜4台の
家も相当数あるでしょうし、
ここを買う人で車必要なしなんて
ごく少数派じゃね？
やっぱパスかな〜

東京テラスの中古を買ってリフォーム（仕様アゲ）にするのもアリかな・・・

長谷工だけど、住民の自治意識やコミュニティの充実ぶりは、都内随一らしいよ。

＞住民の自治意識やコミュニティの充実ぶりは、都内随一らしいよ。

それは本当に客観的な評価？

＞住民の自治意識やコミュニティの充実ぶりは、都内随一らしいよ。

まったく聞いたことありませんね（笑）

この物件何期に分けて販売するつもりでしょうか？
ガーデンコートは次期以降ですよね。

モデルルームの場所が遠いもう少し現場から近くないと困ります。行きづらいな。

駅からの道は夜はどんな感じなのでしょうか。結構暗そうな道ですね。

駅から物件現場までは暗くないとは思うけどただ住宅街に入ると狭い道や農家?もあるので暗いかもしれません。祖師谷公園は夜になると暗いですよ。不気味に感じるくらい暗いです。深夜に通るのは警官くらいかな。この時期になると公園は朝５時くらいにならないと散歩に行かないんじゃないかな。

近くの遊歩道は曲がっているので
夜、突然前から人が現れるって事はありますね。

柑橘類はどのようなものを植えるのかな。品種のいいのを植えるとなかなか快適な生活を送れそう。楽しみ。

なつみかん

中庭はガーデンテラスがある関係で
あまり広くないかも知れませんね。

>>210
ガーデンテラス×
オープンエアテラス○

盛り上がりませんねぇ

販売センター駐車場は
現地案内用タクシーが止まっているだけ

ここはやっぱり高いのでしょうか

やっぱり高いでしょ
駅の距離と墓地ビューでこの価格は・・

ここもフォレストリエも値段の割りに微妙ってことですね。

荒らす気はないけど、フレックスがなくて帰りも遅い電車で通勤する
お父さんの立場としてはこの物件は辛いなあ。

「三井」「世田谷アドレス」に惹かれているのもそれはそれでわから
なくはないけどさ。

>>217
確かに往復40分の徒歩
電車は激込みを毎日繰り返すのは
悩ましいものがありますね。

お墓はかなりの住宅から見えることになるのでしょうか？
いまだ現地に伺った事が無く
いまいち臨場感が湧きません

お墓が見えるのはいやだというのは納得しますがこの物件がお墓ビューというのはいかがなものか。お墓に接している物件の土地は確か評価が３割ほど下落だと思いましたが。この物件は接しているわけではないし南傾斜?で南のほうにお墓があり南向きであるのでお墓が見えるかもしれない。
　しかしよく考えると南傾斜に墓があるので本当に見える住宅は限定的のような気もするけど。車にたとえれば死角にはいっているようだしそれだけ眺望がいいと祖師谷公園なども見えることになるし。タワーマンションではどこもお墓ビューになってしまう。
　どれくらい傾斜をしているかわからないのでもし見えるとしたら３階と南があいている２階の１部のようです。
　気にするのでしたらタワーのような見晴らしのよい物件以外で近くにお墓がない場所を選ばないと。

この物件は周辺他社物件にくらべれば、安いですね。
土地の形も環境もよいですし。
駅から遠いという方は収益物件の見方と混同してるのか、そもそも知識がないのか？では。
そもそも金額が高いというのは、相場が高いですね。

>>220
周辺物件より安いのでしょうか？

かなり高めに感じるのですが・・・

第二期販売住戸は
決定したのでしょうか？

＞駅から遠いという方は収益物件の見方と混同してるのか、
＞そもそも知識がないのか？

バス便立地のマンションですよwww

成城から小田急に乗りたいならともかく、千歳烏山までバス使う人は居ないでしょう。
待っている間で駅に着いちゃいますよ。お年寄りは別ですが。

徒歩１４分（実質１７分）て
もはやマンション立地としては
駅遠・不便のカテゴリー
ましてや価格が安けりゃ別ですが
夏場に千歳烏山まで歩いたら
汗びっしょり
で、殺人ラッシュの電車
小田急線へ回避だな

223　225　へ
駅徒歩14分は全くの徒歩圏です。
一般的にも、鑑定の手法でも。

感覚の違いですから、遠いと思う方は
駅前の騒音の中にすんで、駅ちかくて
いいと思えばいいだけのことですが。

宅建業法上80m/mで計算するので14分ですが
何度か歩きましたところ
10〜12分で歩く事が出来ました。

転売価格には影響するとは思いますが
この距離であれば充分許容範囲です。

10-12分は絶対に無理。
バス便も2-3本/時間。

駅から遠いといいつつも、レスを投稿されてるかた、
いやなら見なければいいのに。
いいマンションだから欲しいけど、買えない。
くやしさから否定的なコメントなのでしょうか。。。

こんなマンション買う人の思考って
どんなだろと興味があって見てます。
ちなみに現地から千歳烏山まで歩いてみたけど
実際の所１５分では着きませんでした。
１０−１２分と書かれた方・・ほんとに
歩いてみたのかな。
ひいき目に見たい気持ちも分からんでもないがね。