パークホームズ千歳烏山

自分の記憶では、東京テラスは3LDKで最後まで残っていた物件が5000万弱でした。
基本的には値段が上がっていることに間違いないですね。
私が昨年買ったマンションも、今年他の方が中古で売りに出していた値段が1000万円以上も
高いにもかかわらず、売れてしまいましたから。
ずっと売れ残っている環八沿いのDグランフォート芦花公園は、昨年まで5100万円だったのに、
今では5800万円で売っているんですよ。完全な便乗値上げです。

東京テラスは坪２００万ほどだったんですね。ペアガラスなど標準ではなかったが今と比べると確かにこの物件は割高に感じますね。低層マンションですので土地の価格が住宅にも反映している点もあるかもしれません。完成までにはすべて売れると思いますが実際の出来次第でしょうね。採光はよさそうですので後は庭ですね。つなぐを取り入れたプラン楽しみです。

世田谷の一家４人○○事件が何年も前の年の瀬に起きたのが
確か仙川の流れの近くだった気がしますが、
現場は、この物件からどのくらい離れた場所か分かる方いますか?
この物件のあたりは全然うら寂しいとか、ひと気がないなんてことはありませんが、
ちょっと西のほうに下ると雰囲気違うのでしょうか。

世田谷一家の事件は祖師谷公園の端の方で起きました。
今でもパトカーが事件があった家のところに停まっているので分かると思います。
この物件から交通量の多い道の坂を下って、右手にある駒沢大学のグランドのあたりを
左に曲がったところで、位置的にはある程度離れているので、あまり気にする必要はないと
思います。
今では皆さん公園で遊んだりテニスコートでテニスをしているような状況です。

事件があった場所はもう更地になっていると思います。あの事件があってから地域の住民の連帯感が高まったり警察の巡回が多くなり治安は高いほうだと思います。

>>144さん
>>145さん

ありがとうございます。
グーグルマップの航空写真で見てみたらパトカーがはっきり確認できたので場所が分かりました。
見たところ500mくらい離れていますし、あのあたりだけが妙に民家から離れた特殊な環境みたいですので、この物件は心配する必要全くないことが分かりました。

オープンエアテラスはいいですね。いくらほどするのでしょうか。

今週末から第二期モデルオープンのようですが
盛り上がりは如何でしょうか？

ホームページが見当たらない。どうしたのでしょうか。

この物件もテラスのように外構までできると購入者が増えるんだろうなぁ。そして住みやすそうなので中古物件はでにくくなるかもしれない。今の段階では二の足を踏む人も多いかもしれません。

ＨＰを見ると、先着順受付の住戸が３つ出てますね。
第一期で４１戸売り出して、残り３つ。好調ですね。

ニッケイネット住宅サーチに出ていますね。売れ行きがどこまで行くか楽しみです。

第二期立ち上がりは
盛り上がってますか？

ガーデンコート興味あります。
第二期販売ありますか？

なかなか盛り上がりませんね

この物件を購入している人達はぶっちゃけ年齢及び年収はどれくらいですか？（頭金いくらとかは関係なしで）

周り何もないし不便でしょう。

バス便だしね

周りは公園だらけ駅はスーパーだらけ。朝の駅は人だらけ。

ココ、駅遠だけど駐車場設置率約6割で大丈夫なの？
ファミリー中心でココの立地だと不足するんじゃと思いますが。

こちらのスレ、販売関係者の書き込みが多いというのは本当ですか？

駐車場なら周囲を探す必要があるかも。６丁目や４丁目、粕谷など。多分６丁目をあたれば見つかるとおもうけど。１万５千円くらいじゃないかな。バッティングセンターのあたりに駐車場があったけど。

バッティングセンター？
結構遠いですね。
それにしてもこの設置率はかなり疑問です。
テラスやその他は100%だよね。

販売関係者さんへ

本当の売れ行き教えて下さい

この書き込みに販売業者なんていないでしょう。する意味もない。程度が低すぎる。ちなみにちとから(千歳烏山)の意味をつけると大衆そして成城はブランド、仙川は千歳烏山と成城の中間しいて言えば文化そして芦花公園は邸宅でしょう。最後にもう一つ祖師谷大蔵は庶民。販売状況のようなものを知りたいならモデルルームに直接行って聞いてみればいいじゃん。それに近いことを知りたければ住まいのブログ関連で調べてみたらいかがでしょうか。はっきり言うと今はちとからより仙川の方が価値は上と見られている。祖師谷公園の手前の通りを仙川方面にいったところにホームセンター島忠ができます。５階建てで３階まで島忠とテナント、４，５階は駐車場で７００台ほど入るそうです。つまりこのあたりは生活用品に不便さがない。話を戻すが建物だけみるとテラスより上だと思います。あの当時はペアガラスが一般的じゃない時代でしたから。つまり耐久性より低価格の時代だったということ。あともう一つ付け加えると烏山駅は車で買い物をするところではありません。最後にこの４つの駅の周りは公園や自然?(農家のようだが)が多く生活用品に不便さがまったくない物価も団地があることからもわかるように安めです。

今週末グランドオープンですね

敷地南側に都市計画道路の予定があるようですよ。

１６５さんへ
「文化」「ブランド」の方が島忠へ行きますか？そもそも埼玉の安売り家具店ですよね〜
調布にできるのは納得しますが・・・。
個人的には「邸宅」「文化」の京王線沿線より「庶民」の小田急線沿線を選択しますね

やっぱり販売関係者の書き込みが多いという噂は本当のようですね
残念です

販売関係者よりも「知ったかぶりのおバカさん」がのさばることは
もっと残念です。

面倒なので
　www.happy-town.net
見てね。

???
ようするに都下住民なのね、島忠で生活用品揃えてください。
地元を愛する気持ちはわかるけど、「意味ないし、程度低いよね」（笑）

関係者の書き込なんてどこでも有りでしょ。

朝の通勤時、電車はかなり混みますか？

朝の千歳烏山からの急行、通勤快速はかなりキツイですよ。
私は6時後半の電車に乗っていましたが、それでも乗れるか乗れないかギリギリの時も
ありました。
明大前でかなり降りるので10分弱の我慢ですが、7時後半からはノロノロ運転になるので
結構大変です。調布以西にも沢山マンションが建っていますので、これからもっと
混むんでしょうね。余裕を見て、各駅停車に乗ることをお勧めします。

なお、金曜日最終の急行も殺人的です。忘年会時期は座っている人の上に乗っかってしまう
こともしばしば。でも渋谷と新宿から深夜バスが1時ごろ出ているので、最終になるときは
そちらに乗った方が快適ですよ。座れますからね。

そうですね〜
朝の通勤時間帯って、混む・混まない、座れる・座れないではなく
乗れるか・乗れないかみたいですよね。
一度あまりの混雑で、胸ポケットに入れていた眼鏡が真ん中から
ポキっと折れてた事がありました。

７時台に烏山で乗っていましたが、あまりの混雑のため小田急線に変えました。
徒歩時間は増えましたが、らくらく新聞読めます。
通勤時間はさほど変わりません。
ちなみに千歳台５丁目から東京（大手町）へ通勤です。
このマンションから小田急線徒歩は厳しいですが、バスで成城学園はありですよね。
成城学園は通勤便利ですよね。

何しろ千歳烏山の駅は芦花公園のＵＲからもくるしあの小さい駅では裁ききれない。裏を返せばそれだけ区民がいるからこそこのあたりは発展してきたといえるのかもしれません。

朝9時前後でも混雑度合いは変わらないでしょうか？

８時台でも３０分すぎなら、言うほど混んでいない。殺人的ラッシュの田園都市線に比べれば
１００倍マシ。そもそも混雑がいやなら、田舎に住みな。

今週末からグランドオープンですね。
モデルルームは盛り上がっているのでしょうか？
やはり、価格は高め設定でしょうね。

第１期はほぼ完売したが。

週末行ってきました。
第二期の盛り上がりを知りたい方がいらっしゃるようですので、報告します。

我々の行った昼過ぎの時間帯はかなり人が来ていました。
部屋を見ていても何組かバッディングしている状態でした。
界隈に住んでいる友人に聞いたところ、先週新聞に折込チラシが入ったそうです。
どのくらいの範囲にチラシは入れているんでしょうかね。
また、京王線に車両内広告がすべて「パークホームズ千歳烏山」という電車があったとか。
週末は、それゆえのＭＲの盛況ぶりだったのでしょうか。
しかし広告費、かなり使ってそうですね。

サニーサイドとヒルサイドについては価格表をもらいました。
中庭に向いている奥の棟はまだ決まっていないとのこと。でもきっとここが一番安いですよね。
４０戸弱（くらいだったかな）が「販売済」と書かれています。先着順は３戸。
「販売済」住戸はサニーサイドEASTが多かったです。
坪単価はサニーサイド（南東向き）＞ヒルサイド（南西向き）でした。

週末モデルルームで、ガーデンサイドの販売予定価格表を見せてもらいました。
まだ決定ではないと言うことで頂けませんでしたが、価格帯はヒルサイドより高めです。
ヒルサイドは南西向きなことと、共用施設（ゴミ置き場や駐輪場）に遠いなどの理由かと思われます。
なので価格重視の方は、ガーデンよりヒルサイドが良いのではないでしょうか。

また通勤ラッシュについてですが、8時過ぎの後方車輌であれば急行も耐えられる混雑だと思います。
ただ、朝は各駅に乗っても新宿着は2分ほどの差なので混雑に耐えられない方は各駅で行きましょう！

ちなみに、小田急線の祖師ヶ谷大蔵駅へは大人の男性の足で徒歩20分強だそうです。

サニー＞ガーデン＞ヒルサイドですか。
ヒルサイドは、メゾネットと吹抜プランが多いですよね。
悩みます。

いつ販売ですか。

こちらの物件の気になるところ

　駅から遠いのに駐輪場が１世帯あたり１台弱しか確保されていないところ。
　駐車場もやや少なすぎないか？

　南側に墓地があるけどお墓ビューにならないか？

　パークハウスフォレストリエと迷う・・・

どの棟のどのあたりからお墓ビューになりますか？

上空写真から見ましたが墓地から５０メートル以上は離れているような。敷地を木で覆うみたいなのでそんなに意識するのだろうか。現地に行って調べてみたほうがいいじゃない。

購入を検討している者です。

お墓についてですが、
ちらしでも現地でもわかると思いますが、サニーサイドの前が空き地なので、
サニーサイドのヒルサイド側と正面玄関側以外からは
見えるのではないかなと思います。
木々が植えられるとのことですが、それらが成長するには時間がかかりますからね。

私はお墓ビューは嫌なので、
お墓が見えるのに買う人いるんですね〜と言ったら、
「お墓のあるところは、一生建物建ちませんからある意味いいって方もいるんですよ」
と返答がありました。
実際、価格も落としてませんからね。
ものは考えよう、世の中不思議って思いました。

こちらの駐車場充足率は60%ですが、我が家では意外と妥当な数なのでは？と話しています。
芦花公園のところにあるパークホームズでは、
もうちょっと多く駐車場を作ったところ、結局空きが出ちゃってるそうです。
パークホームズ梅丘も見に行きましたが、あそこは駅から近いせいもあるでしょうが、
30%しか駐車場が無いのにまだ空きがあるそうです。
あまり多く作って余らせてしまうのも、マンションの維持費や修繕費に回るはずの駐車場収入が足りなくなるので問題です。

ただ、駐輪場は１世帯あたり1.5台じゃ足りなそうですよね。
竣工後に増設することなんて可能なのでしょうか。
この物件は玄関にポーチも無いので、部屋の前に置くことも難しいですしね。

もし割り当てが足りなかったら、既に所有している自転車をが処分しなくてはなりません。
とはいっても我が家のように現状月２〜３回しか自転車に乗らないなら、
マンションのレンタサイクルを利用するのも悪くないでしょうかね。
半分は電動アシスト付きだそうですね。あれ、楽なんですよね。

駐車場60%はどう見ても足りないように思うんですが。
あのような立地で車所有されない方が4割もいるとは思えないのですが。
ウチはココパスの理由の１つがそれです。

パークホームズはリンナイのガスコンロをよく採用しているようですが、
こちらはどうなんでしょう？
他のパークホームズでリンナイのガスコンロの不具合が発生しているようですが
三井もリンナイも対応してくれないと掲示板で見ました。

ガスコンロの不具合なんて危ないじゃないですか！
メーカーが飛んできそうなものなのに、どういうことなんでしょうね。

ここの物件の気になるところ　パート２

　千歳烏山駅はバリアフリー化されてません。
　ベビーカーは抱えないとホームに行けません。雨の日階段滑ります。
　小田急は成城も祖師谷も千船もきれいな駅だけど遠すぎます・・・

やっぱ、ちとふな徒歩圏の物件だな。

第二期の要望書、始まりますね。
どの位入るのでしょうね？

駅北側のエルザタワーの中古物件も出ていますが
徒歩6分の物件ですら駐車場設置率7〜8割以上なのに「空き無」となっていますよ。
ここで大量に落選組が出るのは必定。

駅から歩けないバス便立地で
駐車場60％、駐輪場150％って
明らかに設定が間違ってない？
ファミリー世帯なら自転車3〜4台の
家も相当数あるでしょうし、
ここを買う人で車必要なしなんて
ごく少数派じゃね？
やっぱパスかな〜

東京テラスの中古を買ってリフォーム（仕様アゲ）にするのもアリかな・・・

長谷工だけど、住民の自治意識やコミュニティの充実ぶりは、都内随一らしいよ。

＞住民の自治意識やコミュニティの充実ぶりは、都内随一らしいよ。

それは本当に客観的な評価？

＞住民の自治意識やコミュニティの充実ぶりは、都内随一らしいよ。

まったく聞いたことありませんね（笑）

この物件何期に分けて販売するつもりでしょうか？
ガーデンコートは次期以降ですよね。

モデルルームの場所が遠いもう少し現場から近くないと困ります。行きづらいな。

駅からの道は夜はどんな感じなのでしょうか。結構暗そうな道ですね。

駅から物件現場までは暗くないとは思うけどただ住宅街に入ると狭い道や農家?もあるので暗いかもしれません。祖師谷公園は夜になると暗いですよ。不気味に感じるくらい暗いです。深夜に通るのは警官くらいかな。この時期になると公園は朝５時くらいにならないと散歩に行かないんじゃないかな。

近くの遊歩道は曲がっているので
夜、突然前から人が現れるって事はありますね。

柑橘類はどのようなものを植えるのかな。品種のいいのを植えるとなかなか快適な生活を送れそう。楽しみ。

なつみかん

中庭はガーデンテラスがある関係で
あまり広くないかも知れませんね。

>>210
ガーデンテラス×
オープンエアテラス○

盛り上がりませんねぇ

販売センター駐車場は
現地案内用タクシーが止まっているだけ

ここはやっぱり高いのでしょうか

やっぱり高いでしょ
駅の距離と墓地ビューでこの価格は・・

ここもフォレストリエも値段の割りに微妙ってことですね。

荒らす気はないけど、フレックスがなくて帰りも遅い電車で通勤する
お父さんの立場としてはこの物件は辛いなあ。

「三井」「世田谷アドレス」に惹かれているのもそれはそれでわから
なくはないけどさ。

>>217
確かに往復40分の徒歩
電車は激込みを毎日繰り返すのは
悩ましいものがありますね。

お墓はかなりの住宅から見えることになるのでしょうか？
いまだ現地に伺った事が無く
いまいち臨場感が湧きません

お墓が見えるのはいやだというのは納得しますがこの物件がお墓ビューというのはいかがなものか。お墓に接している物件の土地は確か評価が３割ほど下落だと思いましたが。この物件は接しているわけではないし南傾斜?で南のほうにお墓があり南向きであるのでお墓が見えるかもしれない。
　しかしよく考えると南傾斜に墓があるので本当に見える住宅は限定的のような気もするけど。車にたとえれば死角にはいっているようだしそれだけ眺望がいいと祖師谷公園なども見えることになるし。タワーマンションではどこもお墓ビューになってしまう。
　どれくらい傾斜をしているかわからないのでもし見えるとしたら３階と南があいている２階の１部のようです。
　気にするのでしたらタワーのような見晴らしのよい物件以外で近くにお墓がない場所を選ばないと。

この物件は周辺他社物件にくらべれば、安いですね。
土地の形も環境もよいですし。
駅から遠いという方は収益物件の見方と混同してるのか、そもそも知識がないのか？では。
そもそも金額が高いというのは、相場が高いですね。

>>220
周辺物件より安いのでしょうか？

かなり高めに感じるのですが・・・

第二期販売住戸は
決定したのでしょうか？

＞駅から遠いという方は収益物件の見方と混同してるのか、
＞そもそも知識がないのか？

バス便立地のマンションですよwww

成城から小田急に乗りたいならともかく、千歳烏山までバス使う人は居ないでしょう。
待っている間で駅に着いちゃいますよ。お年寄りは別ですが。

徒歩１４分（実質１７分）て
もはやマンション立地としては
駅遠・不便のカテゴリー
ましてや価格が安けりゃ別ですが
夏場に千歳烏山まで歩いたら
汗びっしょり
で、殺人ラッシュの電車
小田急線へ回避だな

223　225　へ
駅徒歩14分は全くの徒歩圏です。
一般的にも、鑑定の手法でも。

感覚の違いですから、遠いと思う方は
駅前の騒音の中にすんで、駅ちかくて
いいと思えばいいだけのことですが。

宅建業法上80m/mで計算するので14分ですが
何度か歩きましたところ
10〜12分で歩く事が出来ました。

転売価格には影響するとは思いますが
この距離であれば充分許容範囲です。

10-12分は絶対に無理。
バス便も2-3本/時間。

駅から遠いといいつつも、レスを投稿されてるかた、
いやなら見なければいいのに。
いいマンションだから欲しいけど、買えない。
くやしさから否定的なコメントなのでしょうか。。。

こんなマンション買う人の思考って
どんなだろと興味があって見てます。
ちなみに現地から千歳烏山まで歩いてみたけど
実際の所１５分では着きませんでした。
１０−１２分と書かれた方・・ほんとに
歩いてみたのかな。
ひいき目に見たい気持ちも分からんでもないがね。

＞こんなマンション買う人の思考って
＞どんなだろと興味があって見てます。

で現地まで歩いちゃいましたって・・・
興味ありありですね。
ま、いいとして、
このマンションを検討されている方は、
他にどこと比較されていますか？

ここだけに限らないですが６０００万以上の物件は一般サラリーマンでもそんなに帰るものじゃない。新宿から半径１５キロ以内で購入できるのはそれなりに収入を取っている方だと思います。普通に考えて子育てしやすく物価が安く繁華街が栄えているところを選ぶのは当然。千歳烏山はこのような条件に揃っていると思います。
　駅から遠いという方がいますが世田谷区でこれだけの物がそろっているのはそんなにありません。平坦で１４分程歩けないわけがないと思います。バス停まで１４分なら問題あるかもしれませんが。
　多分批判している人はどの物件でもけちを付けたいだけでありいつまでたっても購入はできないでしょう。
　この物件が高いかどうかはわかりませんが今の時期が高いと思われるのでしたら中古を買えばいいことだし理想を追わずどこまで納得できるかどうかをよく考えて自分にあったライフスタイルを描ける物件を狙ったほうがいいと思います。

駅から遠いというのは、批判ではなくて現実を言っておられるだけではないでしょうか？
すでに契約された方からみると、自分の家をけなされてるようでうれしくないのは
わかるのですが、検討中の私から見るとよくない意見も意見として言っていただいて
いいと思うのですが・・・。
私は女性ですので、実際歩くと１４分どころか２０分弱かかってしまいます。
それでもこの物件に引かれるものがありますし、この掲示板も一つの意見として
読んでいます。
高い買い物ですし、主人の通勤や将来子供が通学するときのことも熟考する必要
があるので忌憚のない意見を期待しています。

ここは高くないでしょ。むしろ安いですよね。
何だかんだ言っても、購入した人は結局価格なんですよね。
住環境が良いと言っても、世田谷だったら
成城、奥沢、等々力、代沢など駅から5〜10分以内で
ここよりも素晴らしい住環境ですよ。
分譲物件もいっぱいあるし。
でもこの辺は高くて買えない訳ですよね。
だから、15分も20分も歩いても普通ですよと
言い張りたいんでしょうし、そりゃ20分も歩けば
環境がいいというより、単に何もないだけじゃない。

＞＞２２９
ここくらい、買えるひとタクサンいると思いますよ。
雨が降ったらバスなのでしょうが、上記の本数だと厳しいですね。何故それほどに便数が少ないのでしょうか。

バス利用者が増えれば、便も増えるんでしょうが、
結局利用者が少ないってことですかね？

パークハウスフォレストリエと迷いました。
価格に大差はなかったので、あとは条件を総合的にみて、我が家はこちらとなりました。

駅徒歩に関しては、早足の主人に引っ張られるように歩いて１２分でしたので、
自分だけでのんびり歩いたら１４分以上かかるかもしれません。
こればかりは、歩く人のスピード次第なので何とも言えませんよね。

あまり言ってはいけないかも知れないけど成城の人結構隣の駅仙川に来ていますよ。金持ち区域の奥沢は抜きにして等々力渓谷のある尾山台などはそんなにスーパーたくさんあったかな。自由が丘が近いからいいけど。先ほど書いたがあくまで一般サラリーマンを対象にしているわけで基本的に尾山台などは大物芸能人T.Kや役員などそうとう収入がある人が住む場所で千歳烏山のように所得が低い人も住めるような場所ではないと思います。誰かも書いていましたが不動産用語の徒歩を実際自分がどれくらい掛かるかをてらすのはいかがなものか。個人的に解釈するのはいいのですが。
　自分の身の丈にあっているなら奥沢だろうと二子だろうといいと思います。実際この千歳烏山でも区役所の人だって簡単に買えるような場所ではありません。しかし住むことはできます。そんなに賃貸料が高くありませんし。
　都心やら駅近やら自分の理想を求めすぎる人はいつまでたっても家は買えません。どこまでが妥協出来るか自分で意識しておかないと。そうしないと地域も限定できないし。ある程度慣れている人は妥協できることとそうでないことをちゃんとわかっていて地域も限定していて相場もある程度理解していて物件が出てきて自分の予算にあえば購入する。
　ちなみに自分はこの物件の住人ではありません。

駅からの距離が問題になっていますが、実際に歩いてみて１４分の不動産表示は妥当と思います。
１４分表示物件を２０分かかる人は、１０分表示物件も１４〜１５分かかるのだと思います。あと歩きやすさの評価も必要かと思います。例えば、フォレストリエの千歳船橋から環八越えの１１分、祖師谷大蔵から１３分と比較してどうでしょうか。いい勝負ではないでしょうか。
また駅から１４分歩くところに立地するから、祖師谷公園が日常の散歩コースになるとも言えます。要は人それぞれの価値観だと思います。このような環境を望む人がいるかぎり、将来ここが極端に値崩れするとは思えませんが。

まあ駅距離だけでも売る時は二束三文だろうね。