イトーピア南品川マイスタープレイス

私の登録住戸は抽選なし。申込みました。
他にも抽選なし住戸は５軒程度はあった模様。

隣の品川寺に　＞100　のたて看が確かにありました。

しかし、幸か不幸か、引渡しは来年の12月予定。時間が解決してくれると信じます。
いや信じたい。。。。

販売状況はどうでしょう。
気になるところです。

この物件、一体どうなっているのでしょうか？
販売している人はちゃんとした人たちなのでしょうか？
心配です。

＞No.103さん、
実際、営業の方に会ったことありますか？
もし会ったことがあるなら、
ぜひ、どんな感じだったか教えてください。

うちの担当は、いい人なのですが、
仕事に関しては、ちょっと頼りなく心配なのです。

もし彼女だけでなく、他の営業の人も同じようなら
購入後にもひびいてくるので、再検討しようかと思います。

物件は気に入っているのですが...。

既に申し込まれた＞No.101さんの担当の方はどんな方ですか？
もしよろしければ教えてください。お願いします。

伊藤忠および、伊藤忠アーバンコミュニテイの会社の体質問題は
デベの掲示板や、中古マンションの掲示板を一読お勧めします。
売り逃げ体質が強いと思います。

この前まで第一期残り２戸となってましたが
その広告も消え、第二期販売になりましたね。
ということは、第一期完売ってことでしょうか？

それにしては、ここは盛り上がってませんね。
買ってる人は、ここを見ないのかな。

もし、伊藤忠の売り逃げ体質が本当なら、
不安で踏み切れませんが、
それでも購入を決意した理由をぜひ知りたいです。

101です。
我が家の担当は対応はしっかりしていましたよ。一度だけ
説明に納得できずに上司を呼んだことがありましたが(^^;)

伊藤忠の売り逃げ体質は気にならなかったといえばうそに
なりますが、希望住戸が近隣の中古と同等価格であった
割安感から決めました。

引渡しが08年12月ですから引渡しまでの金利変動、不動産
価格相場の変化はリスクになりますが、近隣のアリュール、
ブランズの価格は同じレベルではでてこないと思いました。

立て看板の件も、役所や隣接との交渉経緯の説明があり、
親会社の「都市開発」名でお詫びと今後の対応誓約の文書も
でています。

商業地域ですけど南側がお寺、それも区の環境関係の条例で
この寺自体が保護の対象になっているので、隣の寺の立替の
可能性は低いと思いました。
イチョウの木のが原因で引渡しが延び、旧東海道沿いの景観
保護で立て看板がでているのですが、駅・学校等へのアクセ
スと緑・公園の多い周辺環境は、我が家で検討した他の物件
より優れてました。

重説で「6月に建築基準法改正があります」とあったので「既
存不適格」ということなのか確認しましたが、現時点では具体
的な「不適格」事項はないと言明していました。週刊誌で叩か
れた直後なので、同じようなお粗末はないと考えました。

１０４です。
１０１さん、お答えいただきありがとうございました！

担当の人のことで、この物件まで不安に感じていましたが、
物件を気に入っている気持ちに変わりはないので
前向きに検討していきたいと思いました。

価格については、このスレの初めの方で
高すぎるという意見で持ちきりでしたが、
アリュールやブランズの価格を見ると、
この価格でもしょうがないのかもしれませんね。

いや、高すぎますよ。
比較不足では？

>109さん
比較対象とされている物件と、妥当と判断される価格をお示し願えませんか？

１０８です。

＞１０９さん
私も知りたいので、教えてください。

>>110 >>111

私は109ではないが、1から読み直せば聞くまでも無くわかるでしょ。
半年前に分譲された、某マンションや、築５年位の同エリアの中古マンション。
住んだ年数と価格の上下を見れば利回りがわかるでそ？

大森とか大井町の物件の価格を見て、麻痺して安く感じるのは理解できますが。

売主がこの物件に自信が有るなら、ブランズやアリュールのMRオープンまで締切り伸ばしても良かったんじゃないかと思う。
HPの販売価格が消えているから、2次販売は工期が延長した事・ブランズの価格等を考慮して、間違いなく値上げするでしょうね。
売主の姿勢が良く反映された物件だとは思いますよ。

金持ちもいれば貧乏な人もいるんだし、安い高いは人それぞれ。
買うにしても買わないにしても、「あの時…なぁ」と思うものでそ。

過去から学ぶことも出来ないお馬鹿さん、巡回お疲れ様です！

過去に遡ることはできない。

だからこそ、

今、その物件を手に入れたいかどうか...
この価格でも買いたいかどうか...
買えるかどうか...

これらを何度も何度も自問自答して、
それでも買いたい！と思った時が
その人にとっての買い時だと思います。

あっそ。

坊主の説法みたい。
起きて半畳、寝て一畳。そんだけあれば十分。

基本的にはそうだと思います。

そこに自分なりの住まいに関してのこだわりを加えていき、
それに合う物件と出会った時、
購入の意志が固まるのだと思います。

今週発売の週間ダイヤモンドの大手管理会社100社ランキングで伊藤忠アーバンコミュニティは（意外にも？！）７位。

第二期販売の情報お聞きになった方、情報提供お願いしますっ。

第一期販売で契約した者です。
伊藤忠の管理ランキング７位と知り、嬉しいです。

第二期販売は、７月上旬ですね。
直接お電話してみてはいかがですか？

Ｎｏ．１２０さんへ。
伊藤忠の管理会社について、インターネットで調べた方が良いですよ。
こちらのデベスレッドでも、わかりますが。。。
会社の内部統制を疑うような事件が起きています。
　→業務上横領、管理人による住民のレイプ、昼間からソープ通いの支店長etc

伊藤忠の管理会社については、
№１２１さんが書いてくださった内容のことも読みました。
アドバイスありがとうございました。

私も大変不安でしたが、
友達の元大手不動産販売会社社員に聞いたところによると、
似たようなことは伊藤忠に限らず、
他でもあるとのこと。
つまり、あれは、氷山の一角だそうなので、
契約に踏み切りました。

でも、
私の場合、このマンションをとても気に入ったので
踏み切れましたが、他でもいい、と思っている人は
あんな投稿を読んだら買う気は失せるだろうと思います。

122さん物件を気に入る事は大事ですが、不動産は高い買い物なので、管理も大事ですが、転売時にどうなるかを考えて購入するほうが良いと思いますよ。転売をしないなら、立替時に同等の建物が建築出来る可能性の高い物件を購入する方が得だと思いますよ。

↑つまり、この物件は価値が低いということでしょうか？

立替や転売の時に苦労をするのは自分自身ですよ。
だから後悔しない物件を購入する事が大事ですよ。

確かに説明書には
「建築基準法等の法令改廃等により本物件と同種同規模の建築物を建築できなくなる場合があります」
とあります。
平成１９年６月２０日に建築基準法が一部改正されたのですが、
この物件は、平成１８年７月１９日時点での建築基準法に基づいて建設されるから、とのこと。
でも、これは、６月２０日以前に建築確認を取得したどのマンションにも当てはまることですよね？

それよりも、今不安なのは、地域住民の方が、
「旧東海道南品川３丁目まちなみを考える会」というのを設立したこと。
もし、この会の人たちが、この地区の建築物の高さ制限を品川区と決めてしまったら、それこそ立替のとき、同等の物件は建たなくなる恐れがあります。

周辺住民のかたが、８階建てまでは許可してくださることを祈ります。

イトーピア南品川のHP内の立地のところ、公園の画像の中に
品川シーサイド公園として『品川シーサイドビュータワー』（賃貸物件）の庭を載せています。
品川シーサイド公園というのは『品川シーサイドビュータワー２号棟』前の遊具のある小さい公園のことです。
伊藤忠の姿勢に呆れます。

>126さん
私も契約済みです。
景観規制に関して区の説明会が開催されたりしているようですので、私も景観規制の動きについて関心を持って見守っています。
転売する際の資産価値という点では懸念にはなりますが、我が家にとっては増改築や立替えを心配するのは随分先の話という感じでぴんとこないのですけど。

近隣で販売間近のブランズの予定価格を聞きましたがさらに値上がり基調ですし、中古物件の売出し価格が築10年物件でも同じ程度の坪単価ででてるのを見ると、おトクな買い物をしたというのが現時点での判断ですね。引渡しまであと１年半近くありますけど(^^;

マンションは増改築できませんよ、立替をするか転売をするかしかないでしょう。みなさん立替、転売するのも随分先のはなしになりますよね。
その時後悔しても、遅いでしょうね。

品川区の説明会では、
もし景観規制の条例が施行されることになったら、
その後は、４階建て以上の建物は建てられなくなる、
とのことでした。

まだ決定はしていませんが、
「まちなみを考える会」の人たちが
品川区に強く要請したら、決定するでしょう。

今から解約したほうがいいでしょうか。

もうすぐ第２期販売が始まりますが、
このことを伊藤忠は、お客さんに説明しているでしょうか？

噂どおり、伊藤忠は、売り逃げ体質なのでしょうか？

№１３０さん
この物件について詳しそうですが、
何かもっと詳しいことを御存知でしたら教えてください。
お願いします。

>131さん
>このことを伊藤忠は、お客さんに説明しているでしょうか？

私は第１期の販売の契約前に聞きましたから説明してるのでは。
区の説明会の案内も郵送されてきていますけど。131さんは直接
お聞きになってないのですか？そうだとすれば、ここに書くので
はなく直接問い質すべきなのでは？

いまや購入者には契約までに説明しないことの方がリスクですか
ら、販売会社は入手した情報は説明すると思いますけど、どうで
しょう。

＞№１３３さん、
№１３１です。

うちは第一期の皆さんより約一週間遅れで重要事項の説明を受け、
契約しました。そのとき説明を受けたのは、うちだけでした。

その後、区からの説明会の案内が送られてきたので
出席したところ、もし条例が施行されたら、立替のときは４階建て以上のものは建てられないと聞き、驚いたのでした。

でも、№１３３の出席された６月７日、８日の重要事項説明会では、
そういう説明があったのですね。

直接聞いて見ます。
ありがとうございました。

＞１３１＆１３４さん
１３３です。
私の出席した重説ではそこまで具体的な話はありませんでした。
重説の後の書類作成の間に担当者から説明を聞いたということです。
念のため補足しておきます。

昨日この物件の前を通りましたが、いいところに建つのですね。
町内の人が環境保持に頑張るのがわかる気がしました。

私はこの物件を気に入った人間です。
この物件を気にいった理由として
１、売主が伊藤忠都市開発であったこと
２、京急の特急が止まる青物横丁から歩いて３分の立地
３、駅からそこまで信号がない
４、目の前の道路が速度制限３０ｋｍ／時で一方通行
５、隣が寺で５重の塔の建設等がなければ日当たりは保証される
６、近所に緑が多い
７、りんかいの品川シーサイド駅にイオンがある
８、近くにナムコ？スポーツジムがある
といったところです。

気に入らないところは
皆さんが議論されているように
１、条例で高さ制限（確か４階建て１３ｍ）を設けようとしている
２、マンション建設に住民が反対している
ところです。
私も品川区の説明会に参加させていただきましたが、「まちなみを考える会」は「マンション建設に反対する会」がベースになっているようです。
条例が施行され、立て替えるのは実際４０年後くらいでしょうが、４階はひどいなーという感じです。

伊藤忠さんに確認したところ、この説明は重要事項説明のときしましたよ。と言ってましたが。

137さんへ
立替が40年後ぐらいという事ですが、
阪神淡路大震災のように崩れないという保証はありますか？
また売主の会社が倒壊しないと保証するんですか？
阪神淡路大震災経験者してるだけに、その際の立替、補修等がしんぱいです。

そうなんですよ、それが心配です。
一番いいのは、高さ制限の条例が成立しないことですね。
もしくは、建て替えのときは、
条例施行前に出来上がっていた建物はその高さでもいい、
という例外の決まりができることですね。

高さ制限が決まれば、このマンションだけだけでなく、
駅前にできたばかりのスミフのマンションだって、
困るはずです。
それに、この近くには、確か１０階建てくらいの建物があったと思うし、
そういうところに住んでいる人はみんな困ります。

将来立替ができずに、住戸数、面積等が減る可能性が高い物件であることを、伊藤忠は、重要事項説明書で説明されていますか？
売主の体質が、垣間見えます。
プレイス山王事件と、同じ体質ではないか。

イトーピアの販売員の方からは、景観まちづくりについては、
「町並みが整備されてマンションの周辺もきれいになりますよ」
「反対運動の立て札が出たり、ビラが配られたりしていますが、大丈夫、心配はありません」
との説明があっただけで、具体的な説明はありませんでした。

以下に重要事項説明書を抜粋します。

２１、特約事項

[１２]建築基準法等の法令改廃について

本物件は、建築確認取得時（平成１８年７月１９日）の建築基準法等関係法令に基づき建設されており、
本物件を再建築等する時点において、建築基準法等関係法令の改廃等により本物件と同種同規模の
建築物を建築できなくなる場合があります。
尚、建築確認申請後、「建築物の安全性確保を図るための建築基準法等の一部を改正する法律」が
平成１９年６月２０日に施行され、建築基準法が改正される予定です。

[１３]　その他ご注意及びご容認いただく事項等

１１、品川区は、平成１７年６月に策定した「しながわ景観ガイドプラン」に基づき具体的な景観まちづくりを
進めていくために「旧東海道地区」をモデル地区として、現在、地元の方々と景観計画を検討に
取り組んでいます。また、品川区三丁目の地域住民によって「旧東海道南品川三丁目まちなみを考える会」
が設立され、平成１９年４月２３日に地区計画決定を行うことの要請書が品川区に提出されております。
詳細につきましては、品川区まちづくり事業都市計画課（０３−５７４２−６７６０）にお問い合わせ下さい。

以上です。


[１２]については、「安全性確保を図るための....」とありますので
少し性格が違うものかもしれませんね。

そして、重要事項説明書の特約事項の最後に、こんな項目がありました。

１４、お客様は、売買物件について売主と土地付区分建物売買契約を締結するにあたり、 念のため以下の事項を確認するものとします。

①　お客様が売買物件の購入を決定するため、自ら重要と考えている事項（以下「意思決定事項」という。）について、あらかじめお客様自身が十分内容を確認し未確認事項が存在しないこと。

②　お客様が意思決定事項について自ら内容を確認した結果、購入を断念するほどの事実が存在していないこと。

③　販売員より口頭で説明を受けた事項と重要事項説明書及び売買契約書の内容が一致していること。

④　お客様が売買物件を購入されるにあたり書面以外の手段で
売主、売主代理人または販売員がお客様にお約束している事項が存在しないこと。


私は、他の物件の重要事項説明書を目にしたことがないのでなんともいえませんが、こう書かれているので何もいえない状態で困っています。


まだこのマンション建設工事は全く始まっていないのですから、
今後このマンションが既存不適格になることを知りつつ建設を強行するよりも、潔く８階建てを取りやめ、４階建てに変更すれば伊藤忠の信頼も回復するでしょうし、地域住民の方も温かい目でこのマンションを受け入れてくれると思うのですが.....
もしくは、品川区が８階建て建築許可を取り消してくれさえすれば
これから起こりうるさまざまな問題を回避できるのに.....。

＞№１４０さん、

契約してしまった以上、もうどうしようもないのでしょうか。
もし何か手立てがあれば教えてください。

藁をもつかむ思いです。

Ｎｏ．１４２さま。
事実関係を整理し、弁護士か、消費者相談センター、マンション苦情センターなどに、まずは相談されたし。
伊藤忠が重要事項説明で、購入者が将来こうむる可能性があるリスク（既存不適格物件等）を明確に説明されていない場合は、手付返却（倍返しではなく）で、契約解除が可能と思われます。
詳細は、上記窓口に相談してください。

>№１４３様
お返事ありがとうございます。
なんとかなりそうだとわかり、少し安心しました。

でも、今まで何度もやり取りして、
信じてきた伊藤忠の販売員の方、
手垢のつくほど何度も見た資料、
家具の配置まで考えて新しい生活に胸を弾ませていた自分を
振り返ると、涙が出そうです。

本当にあの場所にあのマンションに住みたかったです。

こんなことになるなんて.....

悲しいです。

他の契約済みの方は大丈夫でしょうか。
この掲示板を見ていない人は知らないはずです。
なんとかして教えてあげたいです。

＞№１４３さま、

不動産屋さんということでお伺いしたいのですが、

マンションを転売するとき、
既存不適格物件は売れにくいものなのですか？

ローンが組みにくくなるので
当然売れにくいのではないでしょうか

契約したものです。

説明会で「旧東海道南品川三丁目まちなみを考える会」
が4階以上の建物を建てられないようにするという案を
検討していると聞きました。

案が通るかどうかもわかりませんし、仮に通ったとしても
建替えはまだまだ先（地震等で倒壊の場合はわかりませんが
その場合は建替うんぬん言ってる場合じゃないと思います）
ですし、リスクは低いと判断しました。転売する予定もない
ですし。
旧東海道にはここ以外にも4階以上のマンションがありますが、
そこに住んでいる方はここまで問題視しているのでしょうか？

どこのマンションにも様々なリスクはあると思うので、うちは
このリスクよりも利便性等メリットの方が大きいと判断して
購入を決めました。そもそも住民の合意がとれず建替できない
可能性もありますし。通るかどうかわからない条例を気にしても
しかたありませんから。
通ってしまったらしょうがないかという感じです。

一番の問題は震災時の立替だよ。

既存不適格を買うなら、せめて免振のほうがいいよ。、

>一番の問題は震災時の立替だよ。

すみません、
その「一番の問題」が、どう問題なのか、分からないのですが。

仮に、この物件が、将来、既存不適格となったとしますよね。
さらに、将来震災が起きて、マンションが崩壊したとしますよね。

その場合、住民にとって
既存不適格物件ならではの問題って、何があるんですか？

建築許可を取った時点では法律に合っていても、
その後法律などの改正があった場合、
建て替えするときは、その新しい法律に従わなければならないのです。

ですから、このマンションは、今は問題はないのですが、
今後高さ制限の条例が決まると、建て替えのときは
その条例に合った高さのものにしなくてはならないのです。

つまり、建て替えのときは、
８階建てを４階建てにしなければならないので、
８階建てに４８戸だったものを
４階建てに４８戸分の部屋をいれるということになります。
そうなると、当然、それまで住んでいた広さより著しく狭くなる
ということです。