二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part8

めっきり、客足途絶えたな。

欲しいですが手が出ません。でも買える人もいると思うと羨ましいです。
これだけの価格のマンションですから、変な人は集まって来ないでしょう。

しかし二子玉川にしては価格設定が高すぎる。
しかも竣工したら田園都市線がさらに混み、遅延が連発するぞ、、、

最近の東京のオフィス空室率の上昇からも分かるように、
リストラ、都心オフィス縮小（横浜などオフィス過剰地域への転出）、
内定切りなど進んでいます。
（マンション在庫の積みあがり、オフィスの空室率上昇などから、
不動産価格はまだまだ調整が必要です。今は大きな取引がほぼ
ゼロですが、まだ少なくとも3割程度の価格崩落がおこらないと、
市場が底入れできません。あと1年はかかるでしょう。）

この沿線も、そういったタフな競争に負けて、都心へ通わなくて
よくなる層が出てくるでしょう。多少なりとも。

しかし、この物件は頂けません。
理由はいろいろあるけど、今は高価格だけで十分な理由になる。

竣工しても空き家だらけだから、田都の更なる混雑の心配はいらないでしょ。

３割は空き住戸になりそうだね。地道に売っていくしかないか。

９６１さん
同感ですね。マンションのスレでガンジーですからね・・・。

面白いこと言ったつもり？

こんな高いマンションを購入できる人って
ホント羨ましいですね。うちは予算の都合で武蔵小杉になりました。
やっぱり憧れの世田谷です。

二子より武蔵小杉の方がかなり便利ですよ。
値段その他客観的に比較すると武蔵小杉の方がかなり合理的選択です。

でもここはこれだけ売れ行き悪いから値下げされるだろうし、階によっては価格逆転するような所が出るだろうね。

武蔵小杉は乱立しずぎ。更に建築予定が幾つもあるのですから。
値下がりの可能性が大きいのは武蔵小杉も同じです。
ここも販売時期が悪すぎましたね。

仕様・セキュリティー・設備・サービスの良さを考えるとタワー型マンションを考えていて、このライズも検討していました。が、都心の中古のタワーがかなり安くなって来て１億を前後でも物件がでてきましたので、やはりここは割高のように感じます。東急も値下げしないと厳しいのでは・・・。

都心の中古タワーも確かに安くはなってきましたが、
マンションブームの頃よりも安くなってるだけで、
いまだに分譲価格よりも上乗せして売り出してるタワーが多いです。
そちらを買うなら、買い叩いてからにしたほうが。

だったら武蔵小杉を買えばいいじゃないですか。合理的に。

＞９７１さん

へのコメントでした。

県境外周区とは言え、23区、
川崎市は都落ちでしょ。

＞９７９さん

であれば、川崎市に住み替えてください。経済的に。

>>980
しょせんは県境外周区じゃない。えらそうに。

川崎だと行政サービスに差がありそう。

すいません質問です。
価格が高くて多分購入しないと思っていますが
賃貸であればと考えています。月Ｐ込み３５万位だと
どの程度の価格の部屋になるのでしょうか。
賃貸にまわす人はいるのでしょうか。
詳しい方ご意見お願いします。

行政サービス、川崎はいいですよ。横浜とは違う。
世田谷は、役人のほんとんどが、区民はオロカ、
都民でさえないので、まったく関心ないです。

典型的な無能小役人です。やる気ゼロ。
毎年駅前の自転車撤去に10億近い金かけて、
全く根本的な解決できてないドあほです。

鴻池氏は女性とは家族ぐるみの付き合いで不倫交際の事実はないなどと釈明したという。

ここは価格が下がりそうだから買わないの？
でも他物件が既にだいぶ下げてるし、それでも買わないでここを見てる人は何故かな？

それだけここに魅力を感じてるんだろうか。
もしそうなら待ってもたいして下がらないまま買い時逃しそうなので、他で見つけて買った方が良くないか？
価格を下げた物件と初めから価格の安い物件が混在する前が買い時かと。
せっかく待つならタイミング逃さないでね。

他もまだまだ買い時ではないよ。
慌てる○×は貰いが少ない。

>>985
では川崎と世田谷の子ども医療費助成制度の違いについて説明してください。
前提として夫年収１５００万円・妻専業主婦・子ども２人（中学生と小学生）でお願いします。

そんなに年収高いやつは補助なんてやらんでよい

その年収・家族構成だとここは初めから厳しいんでは？

ローンが年収三倍ぐらいでもギリギリな生活になりそうだし、相当二子玉川に思い入れないと無理して手狭な部屋に住むのもどうかね。
医療費補助の地域差を気にするくらいならエリア変えるとか購入物件の価格抑えた方が無難ですよ。

実家がお金持ちのストック長者とか、貯金頑張ってきた人とか居るんじゃないの？
ここは地域がらローン購入者でない人も多いと思われ。
親は瀬田や岡本に住んでるけど、自分達は普通に会社勤めだから駅近がいいとかさ。

親が瀨田や岡本だと割りと堅実サラリーマンでそんなにお金持ってないですよ。
田園調布だって古くから居る人は堅実質素なもんですよ。
ここ10年20年以内に引っ越してきた人は成金が多いけど。
古い人は二コタマのこの値段ではバカらしくって買いません。
成金だけでしょここに飛びつくのは。

成金は麻布とか買うんじゃないの？。一部赤坂TRの中古にもここよりこなれた価格なの出てきちゃったしね。

でもこのマンション麻布価格だからなあ。
何たって、都心さえ憧れる街だからw

成金だからって麻布が好きとは限らない。
成金は、好き嫌いだけでマンションを選べるからね。

でも二子玉川（の低地）が好きなヤツはいないだろ〜

埋め立て地と低地、目くそ鼻くそでしょ。
くだらないライバル心は見てて恥ずかしい。

私は二子玉川が好きだから買いましたが。


好きな人で買える人は買って、嫌いな人は買わない。

好きでもお金ない人はあきらめるしかないんじゃないですか？

って何か当たり前の事書いてしまいました。

私は麻布などの都心も検討しましたが、
子育てを考えると二子玉はなによりも自然があってよさそうということで
子供第一でここに決めました。買い物も便利そうだし。
都会ライフを好まれる方は麻布とかもオシャレでいいと思いますよ〜。

１０００さん　１００１さん
購入おめでとうございます。私も、二子玉川のメリットを感じていて、高速へのアクセスが近くて、美味しいお店が多くて、買い物に便利で、住みたい町のランクが高くて、渋谷まで急行で二駅で、多摩川でサイクリングができるので、ライズは真剣に検討しています。低地で洪水を心配する方もいるようですが、さすがに２０階までは水は来ない＝まー溺死はしない、と割り切っています。都心のほうの荒川が決壊したら、地下鉄は機能不全になるようですし・・・。とはいえ、この経済状態ですので、ここの価格は割高に感じています。ちょっと下がったら、お隣さんになるかもです。その節は宜しくです。

１００２さん
ありがとうございます。購入はこれからですが。笑
私も今の経済状況と価格のバランスで随分悩んで一期は見送ることにしました。
他もいろいろ見たのですが、ここに住みたい！と素直に思える物件が見当たらず、安くてそこそこの物件より多少高くても自分が住みたいと思える物件と思って決めちゃいました。
ま、住宅ローン控除もありますしね。（自分に言い訳）
では、お隣になった際はよろしくです。

またか。
見え見え。

ここなら、子供と奥さんは喜ぶよね。
旦那がんばれ

再開発は賛成です。しかし、あちこちで工事していてどこを通ればいいのかわからないし、再開発に関係している車とかが出入りする所に警備員がいなくて当たりそうになったこともあります。基本的に近隣の人とかの安全とか不快な思いをさせないとかは今の工事関係は基本だと聞きましたが、この再開発の工事はそれが足りないというか、そういう気持ちが無いと思います。あと友人が再開発の工事関係の仕事をしていて聞いた話ですが、工事現場に所長がいて工事関係のいろんな会社から個人的にお金を徴収して着服しているて聞きました。もし本当なら徹底的に反対しますし、公的に調べてもらおうと思います。私も二子玉川に住んでいるものとして許せません。

駅前一帯を封鎖されて大きく迂回するのも嫌だっていう近隣の声があるから工事現場の間をぬうような通路はやむを得ない面もあるのかなと思う。
危ない目にはあってないけど道が変わると戸惑うので警備員は増やして欲しい。
工事関係者の歩き煙草も止めさせて欲しいですね。
子供も通園で通る細い通路での煙草も危険です。

所長の収賄？清水かな、大成かな？東急？本当なら問題ですね。

私は工事の業界について無知にちかいくらいわからないのですが友人の話では当たり前の話みたいだけどこの現場はひどいらしいです。

>>1008
　ネガレス乙。

　昔はあったかもしれんが、今そんな事を上場企業の社員である所長がやったら、あっという間に
アウトだよ。

　飲み、ゴルフ、中元歳暮の類はあるだろうけど、キャッシュはありえない。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　工事に詳しい者より

１００３さん　１００２です。
返答ありがとうございます。都心の方もいろいろ見たけど、生活のことや子供のことを考えると、やはり二子玉川に住みたいと思っています。２期では希望する箇所が販売されないので、３期以降に購入を考えてます。（もう少し下がると良いのですが・・・）極力ローンを多めに組んで、減税メリットを最大限に享受して、いま住んでいるところは賃貸にまわして、当面は耐えるつもりです。１００３さんは資金計画はどんな感じですか？差しさわりのない範囲で教えて下さい。

高速が近いと思っていると、時間によってはひどい目にあいます。多摩堤通りは1車線しかないので、動かなくなると悲惨。拡張されればいいですが。あと最後の難関環八が。

新宿〜渋谷間がつながれば、渋滞は減るよ。
でも、高尾山下のトンネルができないと大幅な改善
には至らないかな。


この間、瀬田の方にあるガーデニングショップに
いってきたけど、質量ともに充実していて驚いた。
スタッフも良かったし。
こんな店が点在するところが、このあたりの良さ
なんだと思う。・・・安くは無かったけれど。

>瀬田のガーデニングショップ
そういうところには、瀬田や上野毛の住人は行くけど、
玉堤や玉川や鎌田や宇奈根の住人が行くことはないです。

》1012さん
現在の街の構造や道路幅を考えれば、駅近辺の下の道の渋滞は続くと思うが・・・

環八を通らずに岡本を抜けていったほうが、渋滞にはあまり引っかからないかも。
二子の駅南側まで降りてしまうと、首都高は時間的には近くないやね。

これが完成した頃には田園都市線には
乗れなくなる程の乗車率になるかもしれない。
恐ろしい。

1016
で、どうするの？君が引っ越すの？？？

玉堤通りは、片側２車線づつに拡張されるそうです。
渋滞が少しでも解消されるといいですね。

↑
一部のみ。意味なし。二子橋が拡張されれば別だけどその予定もなし。
渋滞が解消される時代を待つ前に、車社会が崩壊すればいいのかな。
極論だけど・・・。

ここを購入された方は、立派な車をお持ちでしょうから、車長が長くて渋滞に拍車がかかりそう。休日のお出かけは、お車の方が多そうですしね。

っていうか玉堤通らないでいいし。
一番使うのは駒沢通りかなぁ。
高島屋の周りは周辺住民は避ければ良いだけだよね。

とにかくここは電車の渋滞は酷いし、車の渋滞はもっと酷いしちょっと問題だな。

1016はものを知らなさ過ぎる
これが完成してどうして電車が混雑するんだろう。

榊淳司のブログによればこのマンションが完売するのは2013年
そして来訪者を今後更に35000人程度集めたときとのこと。

ここを購入した頭が弱い240世帯だけではあまり電車が混むとは思わないがなー。

通勤時間帯の電車は約４０本、車両は１０両／本なので、のべ４００両。１０００人純増としても一両あたり２．５人。ここから、そもそも通勤時帯に電車に乗らない人、田園都市線から住み替えの人、他の線から住み替えだけど大井町線を利用する人をさっぴけば、せいぜい１人／両の増加・・。

ま、グチャグチャと問題にもならない話を書き込んでも意味はないね。

私を含めて買える人はまだまだいるでしょ。
ただ、今の市況だと気が乗らない。
ここは気に入ったけど、なんとなく自粛ムードなんだよな。
そういう人の重い腰を上げさせるようなニュースがないな。

眺望の良い高層階だけでしょ。
金持ちが興味あるのは。
そういう良い部屋だけは市況なんて関係なし。

金持ちが興味あるのは少し駅遠の戸建てでしょ。
都心のタワマン高層階はナ○金に売れたけど。
ここはどうなるんだろうね？

駅遠戸建てはマンションより更に人気なくしてるから、金持ちでも気軽には手を出せんな。
資産価値の目減りが大きくなるからね。

http://bizmakoto.jp/makoto/articles/0811/17/news062.html
二子玉川って思ったより人気あるのかも。
ここのネガレス見てたらそう思ってなかった。
反対派の方なのですかね？
高いけどやっぱり2期に賭けます

1031
1029ではありませんが、根拠なんていくらでもあるでしょ。
実際の契約住戸数はデベがかくしちゃってるからわからないけど、総戸数に対する第一期販売住戸数の率を見れば、ライズの売れ行きが鈍いことがわかりますよ。

販売対象戸数が約900。１期で売り出せた販売戸数が295。

私も見ましたが、WBSでここのモデルの人が1期は8割程度売れたと言っていた、つまり240程度。

240/900＝27％程度。

マンションって普通は1期が一番売れるでしょ。それが27％ですよ。これを売れ行きが悪いといわれてその根拠はとか言う人がいるのどうかと思う。それこそ、ここは売れ行きが良いと考えている根拠を示してください。

＞そういうのはヤバくないのかな？
こういう脅しみたいな書き込みの方がやばくないか？。

私は1029様ではありませんがここの売れ行きが悪いというのは、こういうデータをみんな知ってるからですよ。1031様はどのくらい売れてると1期では順調なんですか？。

それにしても同じようなネガレスが忘れた頃に出てくるよね。

教育費用がやたらと高い私立小中学の受験倍率が高くなっている。
この事実が物語ることに目を向けてもいいんじゃないかな。

ライズの再開発は、駅から自宅までの環境をまるごと含み込んだ稀有なもの。
塾帰りの子どもたちや、残業などで深夜帰りのＯＬにとっても安心だしね。
安心して暮らせる環境は、何ものにも代えがたい価値だと思いますよ。

こう書くと、水害懸念があるじゃなかというネガレスが出てくるけど、
ここに住む人たちは万一の事態さえ受け入れているんじゃないだろうか。

そうだね〜、相変わらずのワンパターン。
あの経済状況下、あの価格で第1期販売分を80%売ったにもかかわらず、
全体の27%しか売れてないだの詭弁を弄する輩が多いなぁ。
そんな幼稚さがヤバいとか揶揄されているのではないかと思われ。

まだ売ってない部屋を持ち出して、売れてないって騒がれてもね

以前買ったマンションは
会員販売で全体の7割売れ
一期で完売でした

売れるマンションってのは
そういうこと

一番売れる一期で27%なんて
不良在庫、あまりまくり
って形容がただしいよ

時期が時期だから、
以前買ったマンションの話など無意味。

http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/881.html

こういうとこみてマンションの売り方を勉強しましょう。購入検討者はかしこくならないとね。それよりモデルにいって担当の人に聞いてみれば？どうして全戸販売しないのか、売れないからってはっきり言ってくれるよ。現実だもん。

＞まだ売ってない部屋を持ち出して、売れてないって騒がれてもね

誰も買いにも来てくれなかったから売り出すことも出来なかったのを、まだ売ってない
と言われてもね、というのが正しい表現ですよ。

＞あの経済状況下、あの価格で第1期販売分を80%売ったにもかかわらず、全体の27%しか売れてないだの詭弁を弄する輩が多いなぁ。
これこそ詭弁ですね。販売戸数を増やしてたらどうなっていたか分かりますよね、そして2期も予定が50戸になってます。このペースで4カ月ごとぐらいに50戸ずつ売っても竣工までに売れるの半分ですよ。

それよりもともと、1029さんの売れないという話に対する反論ですよね、時期が時期だとか経済状況とか関係ないじゃん、ここが売れてないという事実に関するコメントだから。この市況にしては売れてるという反論でもいいですよ、でもそれは1期で3割以下は売れ行きが悪いということには同調してるってことでしょ。なにしろ経済状況の話なんてしてない、1期の販売戸数が3割以下が売れ行きが良いと言えるかという話です。8割とか愚かな書き込みやめてね、販売対象200にしてれば全戸売れたんだから。まあこの辺のマンションの売り方わからない人のためには上記ページ見てみてよ。一番下に書いてあるから

業者は人気物件を演出するために「期分け分譲」を行います、「第○期即日完売」といっても人気の高い物件とは限りません。

反論するなら売れ行きが良いと言える他の根拠を示しましょう。

この値段でこの数字なら売れ行きいいほうじゃない？このご時世で約３割売れちゃってるんだから。
この街はね、信　者　がいるから。やっぱり他とは違って固定客がいるんだよ。
ただ、この先、販売は先細りでしょう。でもそれはどこでも一緒だからね。
売れてない、売れてないっていってる人は、例えばどこと比べて売れてないといっているの？
赤坂とか麻布の物件？客層が違うから一概に比較はできないけど、都心でもないこの物件としては
善戦してると思うけどなあ。

期分け販売の意義とか分かってない人まだいたんですね。

こういうある意味教育的書き込みがある事がこのHPの意義深いとこなんですけど、せっかくこのHP見てるなら、意固地にならないで、そういう人様の意見も聞いて勉強しようと言う考え方もありだと思います。

>>1043さんへ

マンション事情についてなかなか詳しいですね。参考になります。

ところで、貴殿はライズの購入を検討されているのでしょうか。
検討されているのでしたら、どのくらいの条件（価格、タイミングなど）をお考えなのでしょう。

検討していないのでしたら、いまお住まいの物件からの移転は考えていない、
あるいは考えているがライズは対象外なのでしょうか？

もしご回答いただけるようでしたら…、よろしくお願いいたします。

売れてないという書き込みはネガレスとは言えないのでは無いでしょうか？、購入するつもりでも倍率を下げる為にネガレス書いてる人もいる様ですし。

その一方で売れているという書き込みもデベにとっては有意義でしょうが、必ずしも購入検討者にとって有意義な意見とは言えないですよね。まじめな購入検討者にとっては売れてる、売れてるという書き込みも客観的は判断として正しいかという意味では判断が難しいところです。売り手にとってnegative な意見は、購入検討者にとって有意義な意見であることは良くある事です。購入検討者にとって有意義な意見とは、物件の長所、短所どちらもあるはずです。

何しろ1期で3割というのが売れてるか、売れてないかに関しては、まじめな購入検討者は慎重に判断すべきである事は間違い無いと感じます。今のペースでは竣工時に大量に売れ残っている事は間違い無いと思いますので。

900戸すべてが売れたら、それこそ化け物ですね。奇跡といっていい。

問題なのは、どの住戸が売れ残るのかということ。
そして、もし値引きするとしたらどの程度なのか。
7,8千万円がせいぜいという私的には、
1億何千万もする住戸が値引いたところで関係のない話です。
もちろん、スタジオが売れ残っても関係ありません。
たとえば第1期の売れ残りを見てみても、
価格や方角など自分の希望と合うのはわずかに数戸だったので、
契約すべきか思案にくれているこの頃です。

リンクの内容をよく理解できていないのでは？あるいはどこぞの首相並みに日本語の読み書きが満足にできないのでは？

「しかし、今は50戸程度のマンションでも『第１期30戸分譲』というように『期分け分譲』を実施するものが増えてきました。」、「例えば、50戸のマンションを一括分譲して…」

リンクの文章は明らかに50戸程度以下のマンションを購入する場合の期分け分譲への注意です。対して、ライズは権利者等住戸を除いて約900戸ですよ。それとも算数ができないのかな？

購入者からみるとネガレスの人たちは品がなくてもどうせ付き合いないんだからスルーしてもいいけど、「売れていると主張する立場」の人たちとは購入後、お付き合いすることになるかも知れない人たちですよね。

そうそう、ネガレス隊、荒らしはスルーしましょうよ。

普通、ネガレスがあっても、大抵はスルーで終わるのだけれど、
ここの物件親衛隊の方々は人一倍負けん気が強いらしく、
いちいちネガつぶしをしないと気がすまない。-->またネガに
付け入る隙を与える==>さらにネガつぶし　と
普通の物件ではあまりないくらいの不のスパイラルに
はまってしまいます。

この執拗なネガつぶしの張本人は、やはり地権者さんなり（普通の購入者ではない）
利害関係者の書き込みなんだろうと思わざるを得ません。

必死なネガさん乙です！

二子玉川ＬＩＥＳ