二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part8

9000万か
サラリーマンには無理だ
数百世帯も買うのだろうか

サラリーマンに買ってくれとは、広告に書かれてないから。

ペントハウス第1期
価格 4億8800万円
間取り 1LDK＋シューズインクローク＋ウォークインクロゼット
専有面積 218.57m2
販売戸数 1戸

これ何なんですかね。1戸だけ買ってくれる人きたので急いで売っちゃいたって感じでしょうか。

ちなみに医者とか弁護士とかも自営でない勤務医とか事務所勤めの人はサラリーマンだし、会社の重役もそうだってわかってるよね？。まあ、おっしゃられるように、そういう人も含めたサラリーマンにその価値を認めてもられなかったから大量売れ残りとなってるんですけどね。

でも大丈夫ですよ、来年の春になったら値下げしてくれますから、売り切れる心配が無い物件に入居1年以上前に手付金に払うなんて無駄ななお金の使い方しないで底値で株でも買って頭金増やしながら1年待ちましょう。そうしたら（サラリーマン）が買えるようになりますので。

株の底値が分かれば苦労がないのは、わかってるよね？
マダはモウなりモウはマダなり
頭金減らさないように頑張ってね！

大量売れ残りじゃなくて大量未販売ですよね？
確か一期は八割は売れたとテレビで言ってたので週末にでも状況を確認しに行って来ます。

フォレスト狙いで待ってた方がうち以外にもいるんですね。
確かに待てば他の値下がり物件で掘り出し物がありそうなんですが、二子玉川で探してるので価格以外の条件もライズより落ちそう。

ライズの値下がりを待ちたいけど条件が悪い部屋も嫌だし…

>大量売れ残りじゃなくて大量未販売ですよね？

こういう方がいてくれるから、業界の方もありがたいですよね。Ⅰ期で売りに出せなかった分は販売対象にも出来なかったということ。もっと多くを売り出したらあなたの理屈では同じ数売れても5割しか売れなかったとあなたのような方に思われちゃうでしょ。

＞一期は八割は売れたと

つまり、この数（全体の3割程度）しか売り出さなかったのに、8割しか捌けず、2割も売れ残ってしまったということです。881様のような方の存在はほんとにデべにとってありがたいです。ありがとうございます。

良く考えてみましょう。2期の販売戸数が予定の50戸（1期の売れ残りの数です）で全部売れたとしても大規模物件が1期2期で全体の3割、マンションの販売って1期が一番売れるんです（実際ここも2期は1期の約1/6）。何人もの方が指摘してたじゃない、1期の販売戸数が判明して、それだけでここが竣工時に大量に売れ残ると読めちゃった人が。せっかくこのスレ見てるんだから、よく勉強しましょう。

>1年以内に8500円以上になる時が何度もある可能性がとっても高い

そうなんだ。
また40%以上下げると思ってたよ。
ボックス相場はその後じゃないの？

分かってるなら、レバのかかったブル投信を全力で買えばいいんじゃないの？
ETFなんておとなしい事言ってないで。

そんなことは分かってて言ってますよ。(笑)
デベにとっては今買える人はそれだけで有り難いはずですし、特に二子玉川で探していますので。

未販売分は時間稼ぎして買い手の様子を見ながら売って行くようなので、どのくらい大幅値下げせずに売るか、値下げになりそうなのはどの辺りかが気になってます。

欲しい物件が他に無いので買っちゃうつもりですが、竣工時に欲しい条件の部屋があるかは疑問。
今は値下げを意識してタイミングをみているってことです。

886は881さんへです。
宛先忘れました。

>>878さん

来春まで待って気に入った物件が買えなかったら責任とってもらえますか？
どんな責任の取り方をします？　見解を。
予想はあくまでも予想であって、投資は自己責任なんてサイテーな逃げ口上をしないように。

それにしても気取った予想屋が多いなあ。
なんで２年前に経済環境が厳しくなることを
当時マンション買おうとしてた人たちに教えてあげなかったんですか？
いまのライズ価格、当時より３割くらい下がってるでしょ。
あと出しジャンケンぽくて卑怯だよね。

>>881さんへ

レジデンス待ちは意外と多そうですよね。
わが家の場合、低層希望でしたが
価格的に折り合いそうになかったのでタワーにしました。

881です。
低層は抽選で外れたらタワー第二希望で考えてます。
眺望が邪魔されない南向き希望なので、最終はセントラルがあるかなって感じです。

近隣の中古物件ですが、あんまり見た目の価格は下がっていませんね。
ただしプラウドもそうですけど、ずいぶんと長い間放置されているように思います。
値段下げないように業者同士で表向き据え置いているんでしょうか。
実態の売買価格はどうなんでしょうね。

>実態の売買価格はどうなんでしょうね。

知りたかったら、買う気なくても、買う気あるようなふりして仲介業者に聞いてみればよいじゃない。不動産業者なら自分が扱ってないものも実際の取引価格を知ってるよ。レインズって知ってます？。

だいぶ駅遠だけどベリスタ二子玉川は1500万ほど下げてるよ。

パークコート瀬田も値下げだったはず…
新築値下げは既に結構出回ってるから気に入ればお得だよ。

特に大規模物件のあと数戸の残とか小規模で駅から離れてたりすると既にバーゲン中。
モデルに行くだけで金券が貰えたり。

＞８９１さん

セントラルの南はちょうどタワーイーストになりますね

100㎡超は難しいだろうけど、それ以下の物件なら
サラリーマンでもラクラク手が届きまっせ。

順位..企業名..平均年収..平均年齢..業種　　　
1位 フジテレビジョン 1,574 39.7 情報・通信
2位 ＴＢＳ 1,560 49.5 情報・通信
3位 スパークス・アセット・マネジメント投信 1,528 35.3 証券・商品先物
4位 朝日放送 1,525 39.5 情報・通信
5位 ミレアホールディングス 1,499 42.2 保険業
6位 日本テレビ放送網 1,431 39.8 情報・通信
7位 ダヴィンチ・アドバイザーズ 1,389 34.6 サービス業
8位 テレビ朝日 1,365 41.3 情報・通信
9位 朝日新聞社 1,358 42.3 情報・通信
10位 電通 1,335 39.2 情報・通信
11位 三菱商事 1,334 42.6 卸売業
12位 キーエンス 1,333 31.9 電気機器
13位 三井物産 1,300 41.6 卸売業
14位 住友商事 1,290 41.7 卸売業
15位 博報堂ＤＹＨＤ 1,278 47.7 情報・通信
16位 中部日本放送 1,271 39.5 情報・通信
17位 ニッポン放送 1,270 39.0 情報・通信
18位 マネックス・ビーンズ・HD 1,257 36.8 証券・商品先物
19位 ジェイ　エフ　イーHD 1,247 44.5 鉄鋼
20位 テレビ東京 1,219 38.5 情報・通信
21位 アール・ケー・ビー毎日放送 1,214 40.9 情報・通信
22位 伊藤忠商事 1,194 41.1 卸売業
23位 川崎汽船 1,174 39.5 海運業
24位 新日本石油 1,142 42.0 石油・石炭製品
25位 アドバンテスト 1,112 38.3 電気機器
26位 三井住友フィナンシャルグループ 1,106 38.8 銀行業
27位 エーザイ 1,093 42.1 医薬品
〃 商船三井 1,093 38.4 海運業
29位 双日 1,091 40.0 卸売業
30位 東洋経済新報社 1,086 41.1 情報・通信
31位 野村HD 1,083 38.6 証券・商品先物
32位 新日鉱HD 1,080 44.1 石油・石炭製品
33位 岡三HD 1,079 46.9 証券・商品先物
〃 野村総合研究所 1,079 36.2 情報・通信
35位 三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループ 1,076 38.7 銀行業
36位 アクセル 1,072 36.1 電気機器
37位 丸紅 1,067 41.8 卸売業
38位 三井不動産 1,037 40.6 不動産業
39位 日本郵船 1,032 40.0 海運業
〃 昭和シェル石油 1,032 44.1 石油・石炭製品
41位 武田薬品工業 1,030 41.8 医薬品
42位 コニカミノルタＨＤ 1,026 45.0 電気機器
43位 大和証券グループ本社 1,022 37.8 証券・商品先物
44位 Ｔ＆Ｄホールディングス 1,015 40.5 保険業
45位 東燃ゼネラル石油 1,010 44.8 石油・石炭製品
46位 東急不動産 1,003 41.9 不動産業
47位 三菱地所 998 40.2 不動産業
48位 東京建物 991 38.4 不動産業
〃 共栄タンカー 991 44.9 海運業
50位 クリード 989 34.3 不動産業

895さん
セントラルの南はお見合いじゃないはずだったと思うんですけど。
図面は手元にあるので確認してみます。

今日Riseより手紙が届きました。皆さんにも届いているとは思いますが
①第２期はレジデンス棟とA棟・B棟を２月中旬頃に販売予定。但し、日時・方法・戸数は未定。
②一期の残った物件は先着順
とのこと。

今週末MRに行ってくるので、来客状況と値下げの感触をヒアリングしてきます。

８９２さん
二子玉川はここしかしりませんが、港区の物件は下げがきつくなってきました。初対面で新築の売れ残りの１億の物件に対して１０％下げますと言われました。中古のタワーマンションも一気に５百万単位で価格を改定しているようです。３末に向けて、運転資金が厳しくなった方や株のやられを補填すために、換金を急いでいる方もいるようです。

私個人の経験からの好みなのですが、

１）斜めの部屋がある物件は買わない（ここのタワーの角部屋）。
２）内廊下の中部屋（タワーの中部屋）は一方向にしか窓が無いので換気、空気のとおりが悪いので買わない。
３）廊下に面した窓がある物件（レジデンスの角部屋以外）は買わない。

という間取りの好みがありまして、最初に間取りを見た時点でレジデンスの角部屋以外が選択肢がありませんでした。

簡単に言うと、タワーの角が斜めになってないと物件だったらそこを買いたかったのです。私のような人って珍しいですか？

900さん。参考になりました。

900さん
私もほぼ同意見です。廊下側の窓はあまり気にしないですがリビングが三角形なのはちょっと・・・。

特に珍しくはないんじゃないかな。
多くの方に思い入れや拘りはあるでしょう。
私も横長リビングで角部屋が理想的と思っていて、三角リビングは外しました。

でも、換気の問題は最近のマンションは24時間換気で大抵クリアされてますよ。
以前の家は風通しが良すぎて書類が飛んでしまうことがあり結局片面しか開けませんでした。
窓を開けることなく静かに換気されるのは良いですね。

廊下に面した窓や家の前を他人が通るのは私も嫌ですが、他の部屋の人が歩かないようにエレベーターや階段への導線が取られていれば気にならないかも。
ここのタワーの中部屋でもそういう部屋がありましたよ。
レジデンスは廊下を部屋から切り離してプライバシーを保つ工夫をしていますし、他物件では2戸に1つのエレベーターの物件などもあり、よく見れば合格になるものもありました。

自分の条件が拘りなのか思い込みなのかですが、後者なら良い巡り合わせをみすみすパスしているかも。
風水とか家相ならある意味拘りなのかな。

900さんと同じです。
何回か住み替えましたが、全く同じ好みです。

以前のところは、これらの条件以外プラス最上階というのがあって、最高でしたが、手狭になってしまいました。
三角リビングは、あるモデルルームで体験しましたが、数字の㎡数よりとても狭く感じました。

2方向開いていないと空気が流れないのは確かにそうですが、天候によっては窓があっても開けられない場合もあるし、903さんのおっしゃるように24時間換気があれば問題ないと思います。

>900

ここの間取りは、タワーとしては普通、良いとは言えない。タワマン一般がそうですが、立地と利便性の物件だと思っています。私は、自分のこだわりとしてリビングに隣接したベッドルームもダメだと思ってます。分かりやすく言いますと、子供が勉強してる、または寝てるときリビングのテレビの音静かにしなきゃという事です。3LDKでマンション探してるとかなりいい物件にしかこういう作りの物件ありません。言っても無駄だけど、角部屋が斜めのリビングであったことも、とても残念に思いました。

900です。みなさまコメントいただきありがとうございました。

すいませんが追加的に1点質問させてください。
2004年築の分譲賃貸のタワマン、東向き、内廊下の物件に住んでいた時に換気の問題を感じました。分譲価格が75平米で当時8000万程度の都心の物件で、当時としては設備の整ったもちろん24時間換気です。たとえば、キッチンでてんぷら、鉄板焼きで焼肉なんかをするとリビングの部屋の空気の入れ替えをしたいことなんかあったのですが、それがうまくいかず、部屋ににおいが2日ぐらいは残ってしまっていました。このような経験から風通しのよいリビングの間取りがよいなと感じるようになりました。さて、最近の24時間換気では問題ないとのコメントを下さいました方は、現在、このような間取り（24時間換気で一方向にしか窓が無く、内廊下で、内廊下には当然窓なし）のような物件に住んでいてリビングダイニングに開放型のキッチンでも匂いに問題ないという実体験でしょうか？、それとも、何かの知識でしょうか？。御教示いただけましたらと存じます。

今のキッチン換気扇は、
排気と同時に吸気もするので
昔ほどは匂いが残りません。
24時間換気には関係なく。

三角リビング否定派がどこのマンション掲示板でも多いが、
実際の申し込みでは三角リビングの部屋でも人気があったりするので要注意。

一般的に家具のレイアウトのしやすい部屋は
　長方形＞正方形＞その他（三角形など）
だから、そういう意味では人気がない。

ただし三角リビングは角部屋が多く、眺望・日当たりがいい場合に人気が出るんだろうね。

かなり広い三角リビングなら良いが、同じ広さなら確実に四角のが便利だし広く見えるよね

24時間換気はキッチンやバスの換気扇の役割じゃないですよね。
窓を開け放ししないでも新鮮な外気を取り込むのが目的だと理解しています。
設置場所や居室間の空気の通りを計算しないと効率が悪くなるというのはあります。

910さんのいうようにキッチンの換気は同時吸排式でレンジ周りにガラスパネルをつければかなり違うはず。

何カ所も窓を開けて換気なんてのは面倒ですし、むしろ、リビングダイニング以外に食べ物の匂いが流れるのをパスしたいです。

うちは換気扇つけてダイニングの窓を少し開ければ匂いは消えますよ。
２方向開け放しにするのはフローリングのワックスがけの時くらいかな。

最近の空気清浄機はかなり高性能なので、使ってみては？
においも強力に吸い取ります。
花粉やウイルスも除去してくれるので、
へたな換気より全然快適です。

どんなに最新の24時間換気システムでも自然換気にはかなわないのでは。
通風・匂いともに、問題ないかどうかは、好み（各々の感覚）のでは。
うちも比較的新しい24時間換気ですが、私は自然換気の方が快適に感じます。

全熱交換式の24時間換気と空気清浄機を併用すれば、
換気による暖房、冷房のロスがおさえられそうですね。

窓を開け放すっていうのは気分的な効果が高そう。
私はガラスウォールの掃除のほうが気になりますけど。

確かに。

しかし７０で８０００万なんて買うやついるのだろうか？

角部屋ならこの物件にはないが三角リビングではなくラウンド窓リビングが最強でしょう。
武蔵小杉の三井の物件は日本で一番大きなラウンド窓だそうです。
カッコイイ。

三角リビングが好きか・嫌いかは人それぞれとして、どうしてもデッドスペースが出やすいと思います。この部分のロスが価格に反映していたら、いいかなと思います。

ラウンド窓は見せ方としては最強でしょう。

どんな部屋でも小杉にあっちゃダメだ。

今日の朝日に長周期地震動の記事が出ていましたね。

実験で「揺れ始めて30秒で柱と梁の溶接部分がパックリとちぎれた」って、、、、
かなりびびるんですが、、、

たしか長周周期地震動の高層ビルへの影響ってまだ研究途上なんですよね。

「日本建築学会は個々の建物で安全性の検討をすることが望ましいと提言している」と
ありましたが、ここのタワーはどうなんでしょうかね・・・