二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part8

市況が本格的に冷える前に超青田で売り切ろうと動いたその時、
誰も予測してなかった竜巻（リーマン）にモロに直撃された。
ここと三鷹駅前はそんな感じで同情してます。

ちなみにリーマン以前のMS市況には、不況なりに「坪４００万」「優勝劣敗」「二極化」と
いう共通認識があり、たとえ近郊でも立地が優良なら坪４００ラインは強気に守るだろう、
それ以外の物件は相場が大きく崩れるだろうと思われていました。
今やそれらのどのキーワードもまるでこの世に存在しなかったような様変わりようです。

この物件も当初は当然、坪４００万俱楽部と思われていましたが、販売はまだかと待っている
うちにぎりぎりリーマンに直撃され、結局は坪２９０でスタートしています。

752さんの言うとおりだと思います。
坪400の高級路線で行くはずが反対運動の影響やデベ調整で一年出遅れた結果、悲惨な状況での販売に…。
全部売りに出しても買える人は限られているので、売れ残るより買える人が見つかる分だけ供給して耐え忍ぶ体制に。

とは言え、東急グループ肝いりの開発であり危ぶまれていた第二街区のほうも実行段階に入ったようですし、強気はまだ変わらずですかね。

誤解を招きそうなので補足します。
「坪４００だった」はそこそこの部屋の坪単価であり「実際は坪２９０スタート」と並べて論じるのは誤りですね。

正確には「手頃な住戸で坪３５０程度かと見られていたが急激な市況の変化で坪３００を割るスタートになった」くらいでしょうか。いずれにせよ、私自身の目にはもはや割高とは映らないですがその辺は人それぞれですね。

値引き段階には坪200も優に切ると予想。
私はここ2年予想が外れたことはありません。
なぜならNegativeな予想しかしていないから。

今回は底が相当深いと確信しているのでまだまだ
Negative予想はいけると思っています。

同情してますって、なんで業者側目線？

坪350でもこんな状況でなければ普通でしょうね。
プラウドは実際にそのぐらいでしたし、物件一棟だけではなく、街全体の一体開発の効果があるので付加価値が大きいと思ってます。
リーマン前なら高いとは思っていませんでしたね。

今時点では物件や開発の価値に対して高いかどうかというより、買う側の体力が落ちた状況ではかなり高額。
購入者層が絞られたことで買われにくい価格になっていると考えてます。

限られた購入者を惹きつけられる付加価値を提供するか、値下げで購入者の母数を拡大するか。
私なら前者が良いですね。
値下げする分設備仕様アップとか無償カスタマイズの追加とか。

>>756
気になりましたか？特に深い意味はありません。「このご時勢じゃ大変だろうな」というナイーブな感想です。

ちなみに私もここならこれ以上の値下げよりは付加価値でサービスしてほしい派かな？

条件の悪い、お見合いの低層階なら
坪200万以下でも不思議ではありませんね。
私なら安くても、条件の悪い部屋には住みたくありませんが。

お見合い低層階でもこのあたりで坪200の新築ではかつて無い激安では？喜んで買う人がいそう。

753さん　757さん
久々に読んで参考になるレスを読みました。ありがとうございます。個人的には、もうちょっと価格を下げて欲しいと思っています。理由は単純であと１−２割下げてくれたら、かなり余裕をもって買えるからです。含み損を取るか否か、がけの下に住むか、洪水のリスクをとるか、いろいろ検討されていますが、無借金で買えるレベルの物件かどうかも、私にとっては重要です。

こんな時代なので、借金は極力避けたいです。

762さん
ものは考えようで、無借金で買えるところをあえてローンを併用しても今なら良いかもしれません。
住宅ローン減税と低金利でかなり有利になるのでキャッシュを手元に残すというのも無借金で払いきりより都合が良いかもです。

763さん

762です。ご示唆ありがとうございます。正直言って、何が正解かは解りませんが、低金利での借り入れ＋ローン減税を考えると、借り入れを起こすのも選択肢の一つですね。もう少し検討します。また、コメントがあったら教えて下さいね。

朝夕のラッシュを考えると東急沿線は考えたくない。

766さん
今となっては有り得ないとは一期の価格以降に下がったってこと？
二期の価格発表まだですよね？

数ヶ月前、ガソリンの平均価格が150円だったころ、160円で売ってたスタンドは「ちょっと高いな」くらいだったけど、今は平均100円、相変わらず160円で売ってるスタンドは「ありえないくらい高いな」ってなってるっていうことですな。

ガソリンスタンドは市場価格の変化に合わせて値下げできるけど、既に売り出してしまったマンションは簡単に値下げできないから、売り手としては難しいでしょうね。

その160円で買った客は買い手として、100円時代にどうするか？ですな。
即金のガソリンと違って、まだ代金の全てを払ってないのが青田買いマンション。

７６５さん　
お勤めですか？もしお勤め先の人事部が柔軟なら、総年収を減らさないで３千万以下にするよう相談に乗ってくれるケースはあるようです。ただ、日系だとたぶんそんな面倒くさいことはやらないので、可能性が高いのは外資だと思います。とはいえ、今の外資の人事はそれ以外のことで忙しいので、TPOを見ながら相談することをお勧めします。

>>765
年収じゃなくて課税所得

経済番組で言ってたけど、
6000万円以上の物件を買わないと、
控除のフル活用にはならないそうです。

だからここは対象。
6000万以下はあったっけ？

767
君が考えたくないなら、それでよい。だれも考えてくれなどとはいっていない。聞きたいのだが、買う気もないのに、なんでこの掲示板をみるの？暇だから？それもとも、買える人を妬んでいるの？

第２期っていつから販売なんでしょうか？

●長周期地震動により考えられる被害
１．石油コンビナートのタンクの揺れにより、タンク内の液体が漏洩する。
２．超高層建物は一度揺れ始めると揺れが止まりにくくなる。その結果、
・エレベータが停止し、機能を果せなくなる。
・建物内の家具やロッカー等の移動や転倒
・建物内にいる人、特に上層階の人は大変大きな横揺れが暫く続くことから、大変な恐怖心を受ける。
３．免震建物では、積層ゴムの大変形により基礎周辺に被害が発生する。
４．長大橋梁では、部材の変形やずれなどの被害が発生する。

でもなんだかんだこんなにスレが伸びるって事は良かれ悪かれ注目度が高いって事だからいいのかな

スレが伸びなくても売れるマンションはあるけどね。
ネットをあまりやらない高齢層が買うような物件なら。

今は５０〜６０代でも普通にネットやってるからなあ

間取りや向きにこだわらなければその方法がいいかもしれませんね

玉川病院の近くに敷地30坪の建売住宅、庭付き駐車場付きの4LDKが8000万円弱で売りに
出されているんだけどちょっと前なら考えられない安さで気になってしょうがないよ。
マンション購入検討中の人は近所の建売住宅も検討の対象にしているんでしょうか？

マンションブーム中でも、戸建てはそれほど人気にはなりませんでした。
まして、金融危機後に戸建てに手を出したい人は少ないのでは。
世田谷区はミニ戸が余ってるそうですし。

>>795
玉川病院近くなら瀬田アドレスですよね？
土地30坪の8,000万、すごいですね！
上モノ価値がゼロに近い中古物件なら土地の坪＠から考えて普通でしょうが、
新築だとしたらつい数ヶ月前では考えられない驚異的安値です。

昨年の１２月の日系の方のボーナスは悪かった。特にこのマンションを買おうとしている層のボーナスはかなり減額されたと思う。更に１−２月に支給される外資のボーナスはここ１０年で最悪になる。よってマンション・戸建を問わず１億近い物件は当面動きは鈍くなるはず。私は、２割下がったらここを買います。８千万が６４百万なら、そこそこリーズナブルだと思うが如何ですか？？半値の４千万まで下がると思いますか？？？

例にした８千万が６４百万になった時点で、１億近い物件ではなくなります。
１億の物件が８千万になるのとは、動きが違うと思いますけど。

>>798

あなたが6400万円を安いと感じるように、8000万円を安いと感じる人もいます。

このエリアに住んでいて検討中だが、ここら辺はまだあまり景気に左右されていない気がします（よくないところは下がってますが・・・）。世間のニュースとは無関係に、安定した高収入の方は確かにいますね。

>>801
得難い立地の土地であっても現在、売り出し価格より概ね７〜８％程度低い金額で契約されているようです。
安定した高収入の人もその程度の価格交渉は行っているということでしょうか。
当然、ライズも現行価格より７〜８％程度の値引きを期待しているのですがまだ今は無理でしょうね。

好物件でも元の価格や売り主の意向などによりケースバイケースでしょうが、７〜８％なら値下りとしては、軽微では？　この程度の価格交渉はするでしょう。私の知る限り、田都沿線で３〜４割下がっているところはざらにありますよ。ライズも、せめて実売価格で７〜８％くらい下がればいいですね。

都心駅の半蔵門線構内のここの物件広告凄いですねｗ
『自然 X 都市』って・・・・・相当、苦戦している様子ですね。
なんか時代が変わりましたね、昔は憧れの住居地だったのに。

電車・激混みをなんとかしないとね、みんな離れて行きますよ・・田都線から。
東急さん何とか解決策を！

いろいろな沿線に住んだけど、田都って言うほど酷くないよ。
それより故障での遅れが多いので、そこを改善して欲しい。

販売開始が1月下旬から2月中旬に延期ですね。どこまで伸びて行くのでしょうか。

田都沿線は、昔のバブル時代は値上がりが激しく、
逆にバブルが弾けたら値下がりも激しかった。
人気のエリアなら安定した価格でいられるってわけではない。

>>808
一発当てたい山っ気がある業者に人気なだけじゃない？

実需の購入検討者も、景気が良いとワーと集まって
景気が悪くなるとサーと引いてしまうんでしょうね。

>>808
それって、田都に限らず、都会の人気があるエリアならではの傾向だと思うんですけど。
田舎であればあるほど、景気不景気の影響は受けないです。

二子玉川は一応、人気があるエリアに含まれるので、
田舎の話はどうでも良いのでは？

807さん
延期なんですか？
モデルオープンが10日からなら普通に感じるんですが、もっと予定が早かったのでしょうか？

私はレジデンス棟検討中ですが、三連休は旅行中でまだモデル行ってないです。
先着順とかならないですよね？

新築は、簡単には先着順にはできません。
公庫による決まりがありので。

公庫って今もあるの？

一期の売れ残りなら先着順でうけつけてるよ。
地権者がたなぼたでいいところとってしまっているところを考えると
結構いい出物がそろっているようにみえました。
それにしても地権者

地権者はレジデンス棟にたくさんいるらしいよ。

今日、都心の新築・中古と両方の物件を見て来ました。開口一番１０％引きを提示されました。１億以上の物件はやはり買い手が少ないらしく、もう少し下げる余地はあるようです。

ここは立地が悪いだけに相当苦戦しそうだな。

あらら、地権者さん、やっちゃいましたか

今日はじめて見学に行ったのですが、お客さんが結構来ていて賑わっていました。
でも、価格表を見ていそいそと帰っていく人も多かったような。。。

結構気に入ったのですが、やはり価格がちょっと高めですね。

削除されたレスってネガレス、ポジレスどっちだったんでしょうか？

また変なのが出て来たな、が、でがらしのお茶、もっとパンチの利いた中身持ち合わせてないの？
（８２３）、

友人がすぐ近くのマンションに住んでます、とにかく地盤沈下が激しく、建物の下に水を張ったような感じでした、地盤沈下によりそうなるらしいです。エントランスの工事が入っているとの事で何でかと聞いたら地盤沈下によりタイルがずれたからとの事でした。この辺りはずっと地盤沈下しているからねと当たり前のように話していたので世田谷だし、タワーだし、試算価値があるかと思ったのですが低地なのもあり検討からはずしました。

近くのマンションは、古いのが多いからね。
プラウドタワーぐらいしか、参考にはならんでしょ。

８２６さんのレスからすればネガレスに自演が多かったって事ですね。

なんで８２６が自演を知っているかというのが謎ですな＊＊

こちらの管理人さんが自作自演の投稿を削除する場合は当然のことながら
メッセージログのＩＰアドレスで投稿者を特定しながら作業するはずです。
ということは・・・

828さん
それどの辺のマンションですか？
近くで地盤沈下なんて聞いたことないのですが、本当でしょうか？

私も地盤沈下という話は初耳です。どの辺のマンションでしょうかね？
そもそも地盤沈下があるような土地にタワーを建てる許可が降りるわけはないでしょう。
しかも、ライズは支持層に杭を打っていないようですし。

また、多摩川の増水で避難勧告が出されたことがありますが、ライズのところは大丈夫だったようです。

近くのマンションっていうが、あの辺りにはマンションはあまり無いはずだよ。
今あるものも地盤沈下なんぞしていないはず。

地盤沈下が予想される場所にマンション建つはずがないなんて嘘つくなよ。
湾岸にはボコボコ建ってるぞ。歪みや沈んだら補修を繰り返してる。補修履歴を見れば一目瞭然だ。
ようは不安定だから買うのやめとけってことだ。

８３６さん、

予想ではなく実際にあったという話だから、そんなところに許可しないでしょうということです。
湾岸のタワーは支持層まで何十メートルも杭を打って支えています。
ライズはそれがないのだから地盤自体はしっかりしているのではと思っています。

で、地盤沈下のあった、すぐ近くのマンションってどこですか？
すごく気になっているので教えてくださいよ。

またいつもの自演が始まったよ・・・

自演って言う人、疑心暗鬼だよ。

あの辺りで聞いたこともない話だから真面目に聞きたい。
根も葉もないネガ情報なら止めて欲しいな。

自演は地元不動産業者でしょ。

名前は言えませんが本当です、なぜ共用廊下の下に水がたまっているのか（池かと思った）不思議で聞いたら地盤沈下してるからだよと言われ、湾岸方面に建設会社を持っている人に話したら、地盤沈下しているところはそうなるそうです。
ライズが地盤沈下するかどうかはわかりません、ただ本当にすぐ近くのマンションで現実に起きている現象です、友達はそれでも普通に住んでいるので気にしない方もいるのでしょうね。
私は将来の眺望（これから目の前に何かが建つ可能性）や低地と言うことを含めて検討からはずしました。

名前が言えないなら地区だけでも書いて欲しいなぁ。

みんな気にしているんだから事実確認ぐらいはしたいでしょうよ。
まぁ、地盤沈下するようなら人口地盤は造らないとは思うんだけど。

そういえば、用賀の大規模マンションで新築時に
雨が降ったら共用廊下が水溜まりになったって話をきいたな。
有名芸能人も住んでたマンション。

どこのマンションでも、作りが悪けりゃ不良箇所は出る。

あー、そういう意味ではウチも共有廊下に造られた小さいガーデンが大雨で池みたいになったな。
コンクリのプールに浅く土入れただけだから水が掃けない。
あれは失敗だな。

いま、どうしてもマンションを買いたいのなら、あるいはお得感からマンションを舞いたいのなら、
すでに再販マンションとして売られている物件を狙うのがベストだと思いますよ。
赤字覚悟で売り出すこと自体、明らかに異常な状況です。下振れしているいまがチャンスですね。
これから計画、建設されるマンションが赤字で売り出されることなどあるわけもなく、
同条件ならいまの再販物件より価格が高くなる可能性大ですね。
格安物件狙いなら、ライズなど見向きもせず他の物件に走ったほうがいいでしょう。
さもないと、あのとき買っておけばよかったと後悔することにならないとも限りませんからね。

さあ、在庫マンション件数の減少に貢献して日本経済を救いましょう。

川沿いや海沿いのマンションに住む人は、ある程度覚悟しなきゃね。

だから、昔の人は、川沿いや海沿いは、一般の人の住むところじゃない、と差別していたんだから。

昔は昔、今は今。
昔は悪く言われていた土地が今では高級住宅地って例もあるから。

再販は売れ残り見切り品を安くしただけ。売れ残りを買いたい人が買えば。

＞昔は悪く言われていた土地が今では高級住宅地って例もあるから。

それはない。
今高級なところは、一番最初に人が住み着いたところ。
昔の人は経験から、南傾斜の高台が日当り、水はけが良いことを知っていた。

格安希望ならここはみていないでしょうね。

なんだか見当違いばかりなレスになってるようだね。
地盤沈下の実例上げれば良い話では？
それを元に施工か地盤か問題を確かめられるよ。
とりあえず浸水実績なし、堤防設置で低地不安が低いと思ったら今度は地盤沈下だっていうんだからさ。
８４７みたいなのは曖昧レスはいいから事実関係ではっきりして欲しいなぁ。