二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part8

http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/881.html

こういうとこみてマンションの売り方を勉強しましょう。購入検討者はかしこくならないとね。それよりモデルにいって担当の人に聞いてみれば？どうして全戸販売しないのか、売れないからってはっきり言ってくれるよ。現実だもん。

＞まだ売ってない部屋を持ち出して、売れてないって騒がれてもね

誰も買いにも来てくれなかったから売り出すことも出来なかったのを、まだ売ってない
と言われてもね、というのが正しい表現ですよ。

＞あの経済状況下、あの価格で第1期販売分を80%売ったにもかかわらず、全体の27%しか売れてないだの詭弁を弄する輩が多いなぁ。
これこそ詭弁ですね。販売戸数を増やしてたらどうなっていたか分かりますよね、そして2期も予定が50戸になってます。このペースで4カ月ごとぐらいに50戸ずつ売っても竣工までに売れるの半分ですよ。

それよりもともと、1029さんの売れないという話に対する反論ですよね、時期が時期だとか経済状況とか関係ないじゃん、ここが売れてないという事実に関するコメントだから。この市況にしては売れてるという反論でもいいですよ、でもそれは1期で3割以下は売れ行きが悪いということには同調してるってことでしょ。なにしろ経済状況の話なんてしてない、1期の販売戸数が3割以下が売れ行きが良いと言えるかという話です。8割とか愚かな書き込みやめてね、販売対象200にしてれば全戸売れたんだから。まあこの辺のマンションの売り方わからない人のためには上記ページ見てみてよ。一番下に書いてあるから

業者は人気物件を演出するために「期分け分譲」を行います、「第○期即日完売」といっても人気の高い物件とは限りません。

反論するなら売れ行きが良いと言える他の根拠を示しましょう。

この値段でこの数字なら売れ行きいいほうじゃない？このご時世で約３割売れちゃってるんだから。
この街はね、信　者　がいるから。やっぱり他とは違って固定客がいるんだよ。
ただ、この先、販売は先細りでしょう。でもそれはどこでも一緒だからね。
売れてない、売れてないっていってる人は、例えばどこと比べて売れてないといっているの？
赤坂とか麻布の物件？客層が違うから一概に比較はできないけど、都心でもないこの物件としては
善戦してると思うけどなあ。

期分け販売の意義とか分かってない人まだいたんですね。

こういうある意味教育的書き込みがある事がこのHPの意義深いとこなんですけど、せっかくこのHP見てるなら、意固地にならないで、そういう人様の意見も聞いて勉強しようと言う考え方もありだと思います。

>>1043さんへ

マンション事情についてなかなか詳しいですね。参考になります。

ところで、貴殿はライズの購入を検討されているのでしょうか。
検討されているのでしたら、どのくらいの条件（価格、タイミングなど）をお考えなのでしょう。

検討していないのでしたら、いまお住まいの物件からの移転は考えていない、
あるいは考えているがライズは対象外なのでしょうか？

もしご回答いただけるようでしたら…、よろしくお願いいたします。

売れてないという書き込みはネガレスとは言えないのでは無いでしょうか？、購入するつもりでも倍率を下げる為にネガレス書いてる人もいる様ですし。

その一方で売れているという書き込みもデベにとっては有意義でしょうが、必ずしも購入検討者にとって有意義な意見とは言えないですよね。まじめな購入検討者にとっては売れてる、売れてるという書き込みも客観的は判断として正しいかという意味では判断が難しいところです。売り手にとってnegative な意見は、購入検討者にとって有意義な意見であることは良くある事です。購入検討者にとって有意義な意見とは、物件の長所、短所どちらもあるはずです。

何しろ1期で3割というのが売れてるか、売れてないかに関しては、まじめな購入検討者は慎重に判断すべきである事は間違い無いと感じます。今のペースでは竣工時に大量に売れ残っている事は間違い無いと思いますので。

900戸すべてが売れたら、それこそ化け物ですね。奇跡といっていい。

問題なのは、どの住戸が売れ残るのかということ。
そして、もし値引きするとしたらどの程度なのか。
7,8千万円がせいぜいという私的には、
1億何千万もする住戸が値引いたところで関係のない話です。
もちろん、スタジオが売れ残っても関係ありません。
たとえば第1期の売れ残りを見てみても、
価格や方角など自分の希望と合うのはわずかに数戸だったので、
契約すべきか思案にくれているこの頃です。

リンクの内容をよく理解できていないのでは？あるいはどこぞの首相並みに日本語の読み書きが満足にできないのでは？

「しかし、今は50戸程度のマンションでも『第１期30戸分譲』というように『期分け分譲』を実施するものが増えてきました。」、「例えば、50戸のマンションを一括分譲して…」

リンクの文章は明らかに50戸程度以下のマンションを購入する場合の期分け分譲への注意です。対して、ライズは権利者等住戸を除いて約900戸ですよ。それとも算数ができないのかな？

購入者からみるとネガレスの人たちは品がなくてもどうせ付き合いないんだからスルーしてもいいけど、「売れていると主張する立場」の人たちとは購入後、お付き合いすることになるかも知れない人たちですよね。

そうそう、ネガレス隊、荒らしはスルーしましょうよ。

普通、ネガレスがあっても、大抵はスルーで終わるのだけれど、
ここの物件親衛隊の方々は人一倍負けん気が強いらしく、
いちいちネガつぶしをしないと気がすまない。-->またネガに
付け入る隙を与える==>さらにネガつぶし　と
普通の物件ではあまりないくらいの不のスパイラルに
はまってしまいます。

この執拗なネガつぶしの張本人は、やはり地権者さんなり（普通の購入者ではない）
利害関係者の書き込みなんだろうと思わざるを得ません。

必死なネガさん乙です！

二子玉川ＬＩＥＳ

>1059

だからそれがいかんのだと。

住むために購入した人は高い買い物したって、まあ良いじゃない。いろんな理由で気にいったのだろうし、買えるお金もあったんだから。だから、ここのネガレスにいちいち反応しないと思うのだけれど。
しかし、売却する方はそうはいかんだろうな。満足度は金額だけだからね。邪魔するなって、必死にもなるよ。

ちなみにどの部を購入希望されているのですか？ 差し支えなければ教えてください。

↑部屋です

売れてる、売れてない、の判断を独断できめて
売れてないと断言するのは、ネガレスでしょうね。
独断を貴重と感じる特殊な立場の人の必死さが怖いです。

重要なのは、自分にとって買う価値があって買うべき物件かですが、売れてるかどうかも参考情報にはなり得ます。
ただ、ここの情報は偏りすぎて・・・・「反対派の人の意見？」「買いたいけど競争率落とすため？」とか・・・検討してるとそうなるのですかね。
都心にはない環境で、ショッピングや公園が近いので魅力を感じます。値段は高いですが、一生に一度の買い物なので。ニコタマにこれから建たないでしょう。同じような物件は。

ここが売れると困る人たちって誰ですか

第2期販売が2月下旬に延期ですね。ネガレスじゃないですよ。物件ＨＰに出てますので。噛みつかないでね。

売れてるとか今評価するのはナンセンスに思いますね。
確かに人気エリアだから大幅値下げしたら転売の魅力があるのかもしれないけど、そもそも都心型の購入者は対象にしてないんじゃないかな。

売れてるかどうかより二子玉川に魅力を感じる人がじっくり考えて買えば良いと思う。
高いと思えば近くにもう少し安い物件もあるんだし。
私は二子玉川が好きだし、ライズと駅前再開発は期待してるので購入するつもりですよ。
まぁ。焦ることもないので他も見ながら気持ちを固めてます。

購入者で情報交換をしたいのに、ここは
なんらかの事情で買えない人
マンションができるせいで不便になる人
のストレス解消場になってしまったのでしょうか？
残念です。

本当に欲しい人がネガ情報を敢えて流すの常套手段。

1072みたいな検討者を装ったレスは浮きまくり。

ここ数日の荒れ具合って、売れてる売れてるって宣伝してる余裕のないデベの書き込みみたいなのが原因のように思いますけどね。

流石に、そろそろこの業界の人も厳しいんじゃないですか、いわゆるリストラが。販売も延期になってるようだし、精神的余裕がなくてついつい売れてないって書き込みに反応しちゃってるように思います。今期50戸売り切らなかったら販売担当5人リストラとか社内で噂まわってそうじゃないですか？、まあどっちでも良いけど。

実際どうなんですかね、売主が今期買う人は50人程度と考えてるってことは、ここ見てる人が購入検討者の10％いたとしても5人ですよ。この2期で買う人で書き込んでる人って実際いないんじゃないですか？。私はもちろん経過観察です。

ここを検討者が熱心に見るかな？

最近こんなこと考えてます。

ライズの価値。
自然（隣の公園、川）、買い物などの利便性、駅から徒歩６分の立地、都心へのアクセスについては今後１０年、２０年、３０年と変わらないもの。

つまり、この先、この場所にライズはあり続ける訳です。そして恐らくこれらの条件を兼ね備えた物件が今後現れる可能性はなかなかないと思います。ここより安い物件はいくらでもありますが、１０年、２０年、３０年とたった時に「価値」があるのはここかもしれません。

また、マンション購入は日々の生活、自分の人生に影響してくるもの。そういう意味では自分にとって二子玉川ライフは価値があると思えるもの。

と頭では分かっているのですが、なかなかあと一歩が踏み切れません。あとひと押しなにかあればいいのですが。それとも、大きい買い物に腰が引けているだけなんでしょうか。

都心のタワーとの比較ですな。
１０年、２０年後に価値があるのは、ここなのか都心なのか。

私は断然こっち。
何億もする都心タワーはセレブに任せますよ。
暮らし心地も二子玉川の適度な許さが良いと思うんだな。

はいはい。
あきらめわるすぎ。

今の市況の面白さはですね、ここを待ってると都心の新築未入居が値下がりしてきてここを超えそうなことなんですよ。私はデベがあせっているのはそこにあると思ってます。

たとえばですね、例の千代田富士見は4月に入居始りますが、既に転売物件が10件ほど出ていて、契約時キャンセルも出ると言われてます。当然ですが、入居後になりますし、今の市況ですから2007年夏のピークの価格で取引されるはずもなく、値下げで売買が始まります。そういう新築未入居で値下げが始まると、ここの今の価格は、都心の物件より割高になってしまう可能性があるんです。

五反田のプラウドとかもそうですが、都心の物件で売り切ってる物件の方が少ないでしょ。そうすると、これからどんどん毎週のように新築未入居物件が増えていくことになるんです。それらは勿論完成物件なので現地も見れる、金利は今の低金利で確定、もちろんここより都心。ここの検討者の方は、ライズの間取りと価格を見ながら、たとえば都心の新築物件の現物見ながら、ライズのこの部屋と同じ価格に値引きしてくれるんなら買いたいと思いますなんて交渉ができるんですよね。その上、ここは売れ行き良いか悪いか知りませんがまだ7割が残ってるのでそんなに焦らなくても販売が延期になるぐらいなので大丈夫だし。そういう勝負をこれからこの物件は竣工までしなければならないことがほんとに厳しいと思いますね。

飯田橋や五反田と
ニコタマを一緒に語れないと思います…

飯田橋とか五反田はあくまで例えね。

割安な都心の新築未入居がどんどん増えるってこと。

いい間取りはどんどん減ってますけどね・・・

あせるな

高い買い物だ。一旦冷静になって。絶対にニコタマ以外、よーくいろんな物件調べて検討してみたら。
ほんとに驚くような物件が出てくるかも。

東急の物件なんかでいくと、小石川のブランズなんか、90平米の南向きの新築未入居が8階の南向きで9300万なんですよね。少なくともどう考えてもライズより割安。もともと1．2億で売ってた部屋ですからね。

http://www.livable.co.jp/rue/1/CP9091005.php3

私も高い買い物なので割安感は気にはなりますが、条件としては一番ではないです。
ですので、都心物件を比較に見て確かに割安だと感じてもいまひとつ心が動かない。
間取りや方角が合うものが少ない、周辺環境が合わないというのもあります。
経済性の目でみる不動産の価値と自分の居住空間としての価値とがマッチしないんですね。

ウロウロしてる間に欲しい間取りや階が無くなって後悔するのも避けたいという気持ちです。

そうですね、私も他業者系の外野の声にまどわされずに、
早めに自分の好みの間取りを押さえたいと考えています。

良い間取り無くなるぞと焦らす、焦る売り方かな。

あの、業者さんってほんとに書き込みで販売活動なんてするのかな？
あんまり効果ないでしょうに。
私は真面目にここを考えてるのですが、他の候補が見あたりません。

まだ焦る必要はないけど、他に良い候補がないと待つにも限界がありそうに思います。
確かに同じ広さで三割ぐらい安い物件は見ますが、候補にならないし、赤坂あたりが安くなっても環境が合わないと思ってます。
他へ誘導する方もここが欲しいけど粘って価格を下げたい人なのかと思ってるんですが、何か目的ないとそんな事しませんよね。

まあ、大手不動産屋の売り方はサラリーマンだから根本的に危機感はうすい。でも地権者としてはこの時勢、正直いってあせります。買方は必ずしも、今でなくてよい、ここでなくても良いという自由があり、売方は今、そしてここだけと、金がらみもあり立場的に焦るのは自明

東急以外の地権者は焦らないでしょう？

この掲示板、人間の欲望と妬みが垣間見られておもしろいですね。

それは変な憶測でデベだの地権者だの言う輩のせいでしょう。

この不況のおかげで転売目的の購入がなくなったので、欲しい部屋が抽選なしで買えて良かったけどね。

本音をいえば、もう少し安かったら嬉しかったんですが。

グーグルで"ネガレス"、"マンション" と検索すると・・・

ちなみにYahooでも、、、

憧れ　　都心さえ

でググると、、、、

ま、何でもいいけど、新スレたててよ。いい加減。
それともこれで終わりかな。

新スレたてようか？
二子玉川をニコタマと呼ぶ俺でよけければ。(〃▽〃)テヘ