ブランズタワー駅前再開発（南千住）

80さん
即完決定------すごいね〜２7０＆南千住で...

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隣の墓地って凄くない？

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南千住で坪単価270万円は高すぎるよ(；´Д｀)

即完売は難しいのでは？

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270万は高いと思いますよー
でも、あのシックな共有部内装・デザインなどを見ると
明らかに高値を狙っているように思えます。

なので、それほど「おっ」と思えるような価格では
出てこないでしょうね。

どうしようかなぁ〜。。

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日暮里駅前タワーの坪単価260万円はやっぱり安かったなぁ。
抽選でハズレなければ…。

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チラシ入ったり、ハガキ来るけどやっぱ南千住となるとこの値付けは高すぎと思うのは自分だけ？

南千住じゃなくて北千住でだったら安いと思うけどこの周辺知らない人はこれでも安いと感じるの？

マンションの設備は個人的には○なんだけど、今より不便になってこの値段で購入し住む場所かしらと強く感じてしまう。

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北千住駅前のタワーの中古が、坪２５０万円以上で売り出されている
現状をみると、坪２６０万以下っていうのはありえないでしょう。

富士山がみえて、隅田川花火がみえて
新宿副都心がみえて、湾岸のほうのタワー群もみえて
新東京タワーもみえるんだろうな。
私は買えないけど、デザイン、間取りも、いい感じだな、と思います、

南千住が云々なんていっているひとがいる一方で
汐入の再開発は終盤をむかえて
何千所帯もが移住している現実があります。

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87です。

88様。
多分この辺りを知ってる地元の方ですよね。でも北千住にながく住んでると南千住はマジ何も無いと感じてしまうんです。

マンションの中身はＯＫだとしても永住考えてないんで。

今の所値段次第と言った所ですが、270万より↑しか望めないとしたら縁が無かったかなと。

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88さんへ
毎日みると飽きちゃうよ・・・・毎日見てもお金も来ないし、ご飯も作ってくれないし、見れなくても結構です！！！

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＞８９さん

北千住と南千住を比較したら、
当然、北千住が何倍も利便性が高いし
街としておもしろいことは、大いに同意します。

でも、もう西口から４号線までに立地余地はないし
東口駅前はいつまで待てばいいのか、わからないしね。

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62です。

銀行さえもない、なんにもない所、という意味です。
乗換えを含む乗降客を充てにできなけでれば、
店も増えないだろし、駅前の発展もどうかと思います。
ララテラスのテナントだってあの有様だし。
再開発が進んだといっても、とても長い年月をかけて、
やっとキレイにはなったかもしれないけど、
それで終わりなんでは？

でも、タワー好きの人っていっぱいいますからね。
売れるとは思います。

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下町タワーですか。
庶民にしては、お金持ちですね。
ローン5000万組んで大丈夫？？

ぶっ倒れたら、大変ですね・・

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多分、この地区のことを何も知らない人(大学に入る時、社会人になる時に初めて東京に来たような)からすると、
　①２３区内
　②駅近
　③タワー
ということで、坪２５０万程度でも「安い！かつ感動直結！」と感じてしまうのかもしれません・・・。
ただ、ここは実際に足を運び、通りの名だけでなく、周囲に何があるのか、あったのか・・・を十分に知ってから検討した方が良いと思います。
特に子持ちｏｒここで家庭を築こうとされている方は。
北千住との物件価格(中古相場も含めて)との差は単なる「利便性」だけによるものではありません。

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私は親子3代南千住なんでこの辺をあまり悪く言われると悲しいです。
確かに坪250以上なんて私には買えないしそんなエリアではないと私も思いますが、古くから住んでいる人間にとっては愛着あるんですよ、こんな所でも。。。
ちなみにここらは坪180位が丁度良い価格と思いますｗ

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実際にモデルルームにいった方　どうだったでしょうか？
価格面 / 実際の装備面など
また、管理費/修繕積立て/駐車場代などのランニングコスト面の
見積もり提示がもうでているかどうかにも関心があります。

うちはぼーっとしていたら、今週は空きがもうなくてとれず。
来週以降のモデルルーム訪問になりました。

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モデルルーム見てきたけれども、億ション（PEAKS)仕様になっていたので、あまり参考にならなかった。メイン（標準）の仕様にするべきだよね。高い値付けのための戦略だと思うけど。
管理費＋修繕積金で約2.5万円（80平米）程度と言われたよ。管理費1.5万円、修繕積金8000円程度のイメージじゃないかな。

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来年の春以降、湾岸タワー新新価格が出てくるから
タワー好きにとってはここは割安に見えるかもしれんね。

２３区内、エリア問わずで回遊するひとは沢山いるから・・・

湾岸タワーはけっこう駅距離ある物件あるから駅近も
魅力に見えるかもね

すぐ売れちゃうと思うよ

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＞　高い値付けのための戦略だと思うけど。

標準住戸の価格のめどはどんなもんだったでしょう？

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坪２５０万なので、７０平米、５，０００万円台前半という感じでしょうか？

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>>100
　「坪２５０万なので」

情報ソースは？

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マンションルームで言われました。

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ざっと価格を見た感じ、平均坪単価は260万円ぐらいだと思ったが…。

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坪250-260か・・・。
ブリリアよりも安いか。
地方出身者からすると23区の駅近タワーでこの価格なら有明よりもよく見えるかもしれない。
ただ、検討者はきちんとこの地域を確認した方がいい。
あと、中古価格もね。
とはいえ、結構売れちゃいそうな感じもする・・・。

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上記の「物件トップ」にでている８５平米のR-typeで7100万円程度だったから坪単価270万円ってことだね。東/西向き住居は坪単価で10万円程度下がるみたい。
ぱっと見た感じ、上記R-typeの上下フロアの価格差は200万円程度しかひらいてなかったと思ったけど。

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日暮里駅前タワーと同じ坪単価かぁ…高い(；´Д｀)

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”昔の”日暮里駅前タワー価格で、今あの日暮里のタワーが
あそこにたてば軽く1㎡ 100万だと思うけどね。
モデルルームの訪問者の10人に1人しか購入はしないから、
90% の人には割高に感じられるって値段つけでくるわけですし。

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駅からどんなに近かろうが、
荒川区・足立区周辺には絶対に住みたくない。
浮浪者ゴロゴロだ。昔のあのエリアを知ってる人は特に・・ね。

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新宿、品川、上野、東京…浮浪者はどこにでもいますね。

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場所も低地だから川も氾濫するしロクなことがない。
南千住・北千住は洪水になったらアウト。

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北千住と南千住の洪水リスクは全然違うんだけど...
あおりの書き込みするなら、せめてハザードマップくらい
見てからにしてほしいもんです。

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昔を良く知っているから、南千住は良くないっていう人がいるけど、
不動産のセンスがないなと思うね。

再開発して価値が高くなって来てるんだから、購入のリスクが
他地区より低いんじゃないかな。

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>>114
　「再開発して価値が高くなって来てる」

確かに南千住は再開発して価値が高くなって来てるのかもしれないけど、ココの値段はそれ以上の気が…。

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>98

>湾岸タワーはけっこう駅距離ある物件あるから駅近も
魅力に見えるかもね

えーと、意味が判りにくい文章なんですけど。

こんな訳し方でいいのでしょうか。

『湾岸地区のタワーマンションについては、湾岸地区を走る鉄道の駅は隣駅との距離が長いから、駅から近い物件は魅力的に見えるのかも知れません。』

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『湾岸地区のタワーマンションについては駅遠物件がほとんどだから、駅から近い物件は魅力的に見えるのかも知れません。』

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そもそも来年春以降の新新価格の湾岸タワーってどこのこと？
豊洲の住友くらいしか思いつかないんだが・・・。
まさか港南の激安借地物件じゃないよね？晴海は当分先だし…
湾岸タワーがゴロゴロ売ってた2004〜2006年くらいなら分かるんだけど、例えば豊洲にポツンと1つ（まぁ2棟だろうが）建ってる物件と単純に比較はできないんじゃないかな。

駅前物件のメリットは分かるので、そのエリアの標準価格があてにならないのも理解できる。そういう意味でここの坪250万強ってのは、このご時勢を考えると違和感は無いが。

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イニシア南千住の予定価格見ると、81.95平米が3,898万円。坪単価156万円。駅からの距離と価格のバランスを、皆さんはどう見ますか？

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商業施設として、債権者さんたちのお店が入るということは今駅前の仮店舗に入ってる所ですかね。西口方面はスーパーが無いので入って欲しいところですが・・・

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すみません。
○地権者さんたちのお店
×債権者さんたちのお店

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南千住はねぇ〜。
住む人が違うんだよね。
何だか気後れというか・・・
とにかく、都営住宅だらけの街です。

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>>114
>再開発して価値が高くなって来てるんだから
というのは一理あるかもしれないが、
どう考えても坪200が210に高まるかな・・・というレベル。
そしてこの地区のいわれは「再開発」というもので拭えるほど単純なものではないしね。
とてもここから他地区(例えば豊洲、あそこも枝川は別だったな)のように坪300とかに上がっていくとはありえない。
ここ最近の市況と「南千住」という土地性を勘案し、ここが、
>購入のリスクが他地区より低い
と考えているなら、どう見ても
>不動産のセンスがないなと思うね。

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駅15分とか歩いても、リバーフェイスとかはちょっと高層階だと軽く
200万を越していますよね。　北千住の駅前（というほど近くはない）
のタワーも、すでに数年たった中古が250万以上はしているし、
北千住ORIXなんかは、普通に現地の人のありがたがる４号線の手前
って線をはずして、かなりの駅距離で、260万とかつけて、それなり
には売れている。
　周辺物件との比較からみて、この駅直近で、内廊下に作って坪200
そこそこで購入可能なつもりでいるとしたら、それはあまりに甘い
読みで、すくなくとも、不動産のセンスがあるとはいえない気がする。

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>>124さん
北千住と南千住じゃ雲泥の差なんですが…。

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今年の夏からマンション相場が大きく転換し、下落トレンドが
強くなっている。デベもア○じゃないから、売れない値付けは
もうしないのでは。西新井の某物件みたいに、誤った値付けに
よって、広告宣伝費を湯水のごとく使っても売れないということ
になりかねない。

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でも、東○不動産って、あまり良い内装じゃないのに、高値で売ってくるよね。

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>>128さん
はいはい湾岸湾岸。
ちゃんと中古相場見てからものは行ったほうが良いと思うぞ。

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別に北千住と比較しなくてもフロンティアシティですら、60万/㎡　
だから坪200万の中古の成約例がでだしている。　新築で駅直近タワー
が 250万未満はないって。

それでも70平米そこそこあたりなら普通のサラリーマンでも買えない
ってこともない。

DINKS + 地元のおじいさん/おばああんの買い替えの組み合わせで
200戸くらいんなら売れるでしょ。　地権者多くていかにも駐車場の
設置率低そうだけど。

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え〜！ここ、地元の地権者も住むの？
都民タワーなんか、超高層階から布団干してパンパンしてるし、
バルコニーに危ない植物ぶら下げてるし、マナー悪いのが住んだら嫌だな。

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駅前タワーだもの。　普通地権者ありでしょう。
ここは、分譲180に対して関係権利者35戸20%程度なので、地権者が
議決権の過半を握っているってわけではないですね。　
　地権者ありのタワーの最大の弱点は、地権者が先に駐車場を確保して
しまうことが多い点です。　ここも、分譲分に対する駐車場台数が
すでにでていて、71台分/180戸ということで駐車場の設置率は40%に
満たない数字になってます。　いかに駅直近といっても、5人に3人は
駐車場要りませんで納得できるかどうかですね。

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>>132

１〜３階もほとんど地権者

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階の上下であんまり値段に差がないですね。
高層階の270万/坪はある程度覚悟の上で、地権者のちょっと上あたり
でも、今のとこ抜けているから、もうちょっと安く買えないかなと
思ったのですけども、無理そう。　

高層階狙いだった人は案外安く、低層階狙いだった人は高いなぁと
感じているんじゃないでしょうか。

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買う前に、地権者の業種しっかり詳しく確認したほうがいいですよ。

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ところで店舗にレストランやスーパーとか入るのでしょうか？
結構気になるのですが情報お持ちの方いらっしゃいますか？

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思ったより全然安くてビックリ。
年末年始でばたばたして購入申し込みが少ないと良いな。
１７年前の抽選６０倍を勝ち取ったのでもう一度。
南千住結構住みやすいですよ。

後は、購入タイプを決めるだけ。
抽選になる事は間違いなさそうなので、10％程度のお金が直ぐに準備出来ない人は諦めだね。

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結局、坪単価の平均は270くらいですか？？？

ぜひ、教えてください。
よろしくお願いします。

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抽選はあるかもしれないが、１０倍以上はいる？

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つみたて君１人で20倍。
いまだに持ってる人はいるみたいだから。

よく見たら、入居は2010年なの？
消費税上げがどうなるか。

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>>141
本当。

嘘だと思うならモデルルームにいって聞いてみればいいけど。
低層階だと、もうちょっと安い部屋もないではない。

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書き込みかあまりありませんが、「あっという間に完売」してしまったのでしょうか・・・?

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ここを考えている人は、この周辺を自分の足で相当歩いてみた方がいいですよ！涙橋の方もぐるぐると・・・

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>>145

まだ販売開始していないのでは？
単純に、高くて人気がないだけ。

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＞138

びっくりするほど、安いですか
私は、けっして安くないと思います
高級マンションばかり見て、相場感覚がずれていませんか

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この場所でこんな価格、高すぎ検討の余地無し、まさにプチバブルって感じですね。

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はい、泪橋（山谷）ってこんなところですよ〜。
別に怖いところじゃありませんので皆さん安心してくださ〜い。
http://portal.nifty.com/special03/0306/index.htm

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ここは、せめて低層230万〜高層260万くらいで収まって欲しいです。
駅前高層タワーってことで、他のMSより高くなるのはわかりますが
それでもこの地域ですから、このくらいが上限かと。。

この位の価格で20階以上が買えると嬉しいのですが。。

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泪橋　（涙橋とか誤記している人もいるね）で煽るってのはちと
場所が遠すぎではないかな。　ネガティブキャンペーン張るなら
こっちでしょ　
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%8F%E5%A1%9A%E5%8E%9F%E5%88%91%E5%A...
駅のすぐ南側だからずっと近いしね。　江戸時代に20万人処刑ってのは本当なんですかね。　それで買わない人は買わないでくれたほうがうれしい
人が多いはず。　倍率下がるから。

再開発以来、駅東側は、今や徒歩15分とかの長谷工直床の中古マンション
が坪200とかで成約までいっている。 ここが250未満で買えると思って
いるとしたら、ちょっと甘すぎるんでないかな。

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http://hiroya.web.infoseek.co.jp/okane22.htm
それでいうならこちらも。
知って知らんぷりをしているのか分からないけど、
>駅東側は、今や徒歩15分とかの長谷工直床の中古マンションが坪200
これも立地的には別の意味で微妙な物件だが、まだ川向こうに近い。
しかしこの事例で
>ここが250未満で買えると思っているとしたら、ちょっと甘すぎるんでないかな。
というのはどんな筋道で辿り着くのか・・・。
自身の中古を転がしたいのかは分からんが、この南千住に限ってはあまり期待しない方かいい。

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>>153

怖いですね〜。でもマンション購入検討者でこういう掲示板をチェックしていないひとのほうが多いですから。デベの２３区内×駅前再開発、という謳い文句だけみて「割安感」を感じ（他の駅前再開発と比べて）、地位とかあまり深く考えずに買う人だけでこのくらいの戸数はさばけてしまうと思う。

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いくらタワーマンションだからってここで坪２００以上なんて考えられない・・・皆さんチャレンジャーというか、私の相場感がずれてきたのか・・・この周辺が劇的に変るとは思えないんだけどな・・・

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坪単価、以外と高いぞ。

・２４〜２１階南向き
・７４．１５平米
・６１２０万円　

→　坪単価　２７２万円

これだと、豊洲タワーの東向き２０階あたりと同じ坪単価。（なお豊洲タワー２０階南向きだと２９０万円程度）

南千住という過去の地歴（江戸三大刑場、近世は山谷）、東京駅や新橋、品川エリアには直通では行けないというあたりを考えると、割高に感じるが、、、

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欲しいひとはココでどんどんネガキャンやってくれ〜と思ってるだろうね・・。おれだって自分が本当に欲しい物件だったらここで欲しいとかどのあたりがいいとか絶対書かないよ。むしろ悪口書いて倍率下げようとするかも。

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>>157

ネガキャンされるほどの物件？　とてもそうは思えんが、、、　
ケープやＰＣＴなど人気物件は、ネガキャンもすごかったがとにかく書き込み件数が半端じゃなかった。ああ言う物件になると倍率下げのネガキャンが多くなるのもうなずけるが、ここはそういうのとはかなり違うだろ。

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なるほど、そうなんですか・・・ネガキァンですか・・・私は今までここを考えている人達が後悔しない買い物の参考になれば良いんじぁないかと書いていただけなんですが・・・まあ、ここが将来すごい物件にならないとは断言はできませんが。

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ずばり250万ちょい下が適正な水準だと思うな。
270は高すぎ。　一方で、リバーフェースの売れ行きを見ても
200なんてつけたら、1日で全戸売れてしまうから。

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>>160
???
>リバーフェースの売れ行きを見ても200なんてつけたら、1日で全戸売れてしまうから。
あそこってそもそもそんなに売れてましたっけ?
イニシア含めて初発はいいけどその先が続かないのがこの近辺の物件の特徴みたいです。

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＞ケープやＰＣＴなど人気物件は、ネガキャンもすごかったが

戸数も広告投下量も全然違うから注目度はその２物件より低いだろうし、掲示板の書き込みも比例しているんだと思うよ。ここの地歴はまあ確かにいろいろあるが（笑）、「いいところ」（＝デベが宣伝すること）だけを見て買うひとだけで全部をさばくのに十分な客は集まるでしょう、、、、と思うけどな。

あとホントに欲しい・申し込むつもりのひとはこの掲示板をみていても書き込みなんかしないと思うよ。買うつもりのない冷やかし（おれ含む）や、やっぱり買うつもりのない（買えない）地元民が書き込んでいる。そりゃネガティブなはなしばっかりになるでしょう〜。ただ、ここに書いてあることは事実ではあるのだし、デベから説明されることではないことが多い（流石に江戸時代の話は重要事項説明で言わなくてもいいんでしょうね？）から役には立つのじゃないかな。

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http://www.bekkoame.ne.jp/~alteredim/asoh/061117.html
検討している人は色んな情報を持って納得ずくで購入すべきだね。
知っているのと知らないのとでは大違いだし。
フロンティアがあの爆安価格(仕様面を差っ引いても)にも関わらずそれなりの期間をかけて販売したことと、ここ最近の市況を考えると熟慮した方がいいと思いますね。

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まあ過去は過去でいいんだけど今どうかと今後どうなのか？って所で泪橋の交差点周辺の路地をぐるぐる自分の足で歩いてみましょう、それでこの辺は自分の生活圏外だとか、なんだ只のハーレムじゃないとか考えてくれれば良いんじぁないかと。私にすれば南千住がどんどん綺麗になって喜んでいるんですが、皆さんがララテラス側と駅前だけ見て決め無い方がいいんじぁないかと思いますよ

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中々的確なコメントだったので転載。
(勝手にスイマセン)

>一生住むなら気にしないってのも可能だけど、
>貸すか、売る可能性があるなら世の中一般的な不動産価値評価から独立ではいられないから
>この手の話題を気にするなとか、書き込むなって書き込みもどうかなとは思う。
>自分は気にしなくても、二人に一人が気にして避けるなら、売るのは2倍難しいわけだかから、
>価格勝負といくしかない。　これは、トキアスやフロンティアシティの中古成約価格を
>見てみれば明らかに思える。
>
>　常磐線/日比谷線/ＴＸどれでみても、平均坪単価では、この駅よりもより都心から離れる
>駅のほうが高くなる駅があるってことは、歴史的経緯のせいでいやがる人が多いという
>ことを無視しては説明がつかないんではないだろうか。　おおよそ10% 程度マンション坪単価に
>影響を及ぼしていると思うけどな。　逆にいえば、再開発地区でもないここ、
>他よりは10% は割安に購入できないと、後々困ると思うってのが、資産価値として見たときの
>妥当な判断かと。　それだけの割安感があったのは、せいぜいトキアスまでかな。

ここは地方出身者等の地域をあまり知らない人、またはこの近辺の出身者の高齢層向けでとれだけ住戸を捌けるかがポイントだな。

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>>165

どんな物件にも長所短所はある。この物件をそういう「地歴」的な要素から「買い」ではない、
高い、と思うのはそれは貴方の価値観。それを否定する気は毛頭ない。

その一方で都心からの距離、駅１分という利便性、希少なタワー物件、という要素も
見逃せない要素。土地の履歴がとにかく最優先、というひともいれば「建物」＝タワー
に価値を見出すひともいるし、駅近が最優先というひともいる。譲れない点が増えれば
増えるほど当然予算のバーも上げざるを得ない。自分の予算の中で「妥協」をして決めて
いるのがＭＳ購入の現実。

この物件は販売はこれからですが、販売が好調に推移すれば、（周辺相場にかかわらず）
リセールバリューも維持されますね？販売不振であれば中古市場も軟調になります。
僕はすぐ売れちゃうと思いますけどね。いずれにしろもうじき結果はわかります。

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>>166
>販売が好調に推移すれば、（周辺相場にかかわらず）リセールバリューも維持されますね？
これは安直。
中古相場は過去・現在を反映した周辺相場を基にした取引額にしかならないでしょう。
ただ、確かに駅1分という点は同地区他物件と比して大きなアドバンテージであることは事実。
一方、タワーであることに既に希少性は無い。
ここのところの市況や購買層の意欲低下から考えると、一気に売り出さない限り厳しい結果になると思うが。

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>>中古相場は過去・現在を反映した周辺相場を基にした取引額にしかならないでしょう。

そうじゃなく、デベ・施工とか諸々勘案してエリア相場から隔絶されて価格が形成
される物件はありますよ。ここがそうなるかどうかは別にして地域Ｎｏ１物件と認知
された場合とかね。そう書くとまた「これがＮｏ１？」とか蠅がよってきそうだけど・笑

どんな物件でも中古になれば周辺相場に連動っていうのは、乱暴な議論ですよ。

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日暮里駅前のタワーならエリアＮｏ１は分かるけど、南千住は駅前に賃貸タワーが沢山あるからなぁ…。

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そう自分が住まない場合に貸しての回収を目指すと、UR/ダイワの賃貸タワーとの競合は
避けられない。　では、270-280万で買って、キャピタルゲインがあるかといえば
それもなかろう。　ってことで一生住むしかないわけですね。

周辺相場の影響を受けないのは地域ナンバーワンといえる場合だけ。
荒川区だけみても、明らかに日暮里の上にはいけないと思うけどな。

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そろそろ売り出し開始？

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都心に近くて、南千住が開けてないのが、よく分かりました。

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この物件の一番の魅力は駅が近いということだね。値段はどうみても高いし環境もあまりよくない。まあ、将来のことは誰にもわからないし、わかったら苦労ないよ、ただ高額なローンだけは組みたくない。バブルも経験したし、アメリカも不動産バブルの真っ最中、ただアメリカは日本と違ってこれからまだまだ発展の余地はあるよね。こちらは人口減、国は大借金、高齢化大変だね。
増税、大増税しか自民党は考えてないよ、選挙は怖いし、
若い人は不動産屋さんにいわれるままにローン組まないこと、頭金を少しでも多くしたほうがいいですよ。　　あと１千万安いといいんだけど！！！

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>169
日暮里はトリプルタワーなのに、
どのタワーがＮｏ１になるの？
１であるなら、１棟だけだが。

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日暮里の分譲棟はどれも山手線直近のメリットで値段は維持しやすいでしょう。　
最初のは280万/坪そこそこと値段も格安で完売したし。　
日暮里の280万は払えても、ここに270-280万は難しいって人は多いと思うけど。　

　もっとも日暮里は既に300万未満では中古でも買えないだろうから、この区で
予算ありきで探したらここって人は当然いると思う。　戸数もたいしたことないし、
大量に売れ残す要素もない。　この値段で買うなら買い。　売れ残り値引きまちは
ありえないと思うな。

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>>174

汐留の東京ツインパークス、お台場のタワーズ台場がランドマーク（エリアＮｏ１）であることから、
サンマークシティ日暮里（日暮里駅前タワーの総称）全体でランドマークと言えるのでは？

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お台場には他に分譲無いんじゃなかったっけ。。。
汐留も周囲に分譲なんてあったっけ？そのくらいのエリアを言ってるのか分からんが…
もうちょっと麻布とか青山とかマンションがそれなりに建ってるところで例えてもらわないと参考にならんな。

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数が関係ないなら、
佃のリバーシティはまとめてランドマークなのか？

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THE TOKYO TOWERSは２棟建てでランドマークですね。

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申し込み開始ですか？

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