ブランズタワー駅前再開発（南千住）

ここは、せめて低層230万〜高層260万くらいで収まって欲しいです。
駅前高層タワーってことで、他のMSより高くなるのはわかりますが
それでもこの地域ですから、このくらいが上限かと。。

この位の価格で20階以上が買えると嬉しいのですが。。

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泪橋　（涙橋とか誤記している人もいるね）で煽るってのはちと
場所が遠すぎではないかな。　ネガティブキャンペーン張るなら
こっちでしょ　
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%8F%E5%A1%9A%E5%8E%9F%E5%88%91%E5%A...
駅のすぐ南側だからずっと近いしね。　江戸時代に20万人処刑ってのは本当なんですかね。　それで買わない人は買わないでくれたほうがうれしい
人が多いはず。　倍率下がるから。

再開発以来、駅東側は、今や徒歩15分とかの長谷工直床の中古マンション
が坪200とかで成約までいっている。 ここが250未満で買えると思って
いるとしたら、ちょっと甘すぎるんでないかな。

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http://hiroya.web.infoseek.co.jp/okane22.htm
それでいうならこちらも。
知って知らんぷりをしているのか分からないけど、
>駅東側は、今や徒歩15分とかの長谷工直床の中古マンションが坪200
これも立地的には別の意味で微妙な物件だが、まだ川向こうに近い。
しかしこの事例で
>ここが250未満で買えると思っているとしたら、ちょっと甘すぎるんでないかな。
というのはどんな筋道で辿り着くのか・・・。
自身の中古を転がしたいのかは分からんが、この南千住に限ってはあまり期待しない方かいい。

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>>153

怖いですね〜。でもマンション購入検討者でこういう掲示板をチェックしていないひとのほうが多いですから。デベの２３区内×駅前再開発、という謳い文句だけみて「割安感」を感じ（他の駅前再開発と比べて）、地位とかあまり深く考えずに買う人だけでこのくらいの戸数はさばけてしまうと思う。

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いくらタワーマンションだからってここで坪２００以上なんて考えられない・・・皆さんチャレンジャーというか、私の相場感がずれてきたのか・・・この周辺が劇的に変るとは思えないんだけどな・・・

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坪単価、以外と高いぞ。

・２４〜２１階南向き
・７４．１５平米
・６１２０万円　

→　坪単価　２７２万円

これだと、豊洲タワーの東向き２０階あたりと同じ坪単価。（なお豊洲タワー２０階南向きだと２９０万円程度）

南千住という過去の地歴（江戸三大刑場、近世は山谷）、東京駅や新橋、品川エリアには直通では行けないというあたりを考えると、割高に感じるが、、、

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欲しいひとはココでどんどんネガキャンやってくれ〜と思ってるだろうね・・。おれだって自分が本当に欲しい物件だったらここで欲しいとかどのあたりがいいとか絶対書かないよ。むしろ悪口書いて倍率下げようとするかも。

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>>157

ネガキャンされるほどの物件？　とてもそうは思えんが、、、　
ケープやＰＣＴなど人気物件は、ネガキャンもすごかったがとにかく書き込み件数が半端じゃなかった。ああ言う物件になると倍率下げのネガキャンが多くなるのもうなずけるが、ここはそういうのとはかなり違うだろ。

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なるほど、そうなんですか・・・ネガキァンですか・・・私は今までここを考えている人達が後悔しない買い物の参考になれば良いんじぁないかと書いていただけなんですが・・・まあ、ここが将来すごい物件にならないとは断言はできませんが。

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ずばり250万ちょい下が適正な水準だと思うな。
270は高すぎ。　一方で、リバーフェースの売れ行きを見ても
200なんてつけたら、1日で全戸売れてしまうから。

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>>160
???
>リバーフェースの売れ行きを見ても200なんてつけたら、1日で全戸売れてしまうから。
あそこってそもそもそんなに売れてましたっけ?
イニシア含めて初発はいいけどその先が続かないのがこの近辺の物件の特徴みたいです。

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＞ケープやＰＣＴなど人気物件は、ネガキャンもすごかったが

戸数も広告投下量も全然違うから注目度はその２物件より低いだろうし、掲示板の書き込みも比例しているんだと思うよ。ここの地歴はまあ確かにいろいろあるが（笑）、「いいところ」（＝デベが宣伝すること）だけを見て買うひとだけで全部をさばくのに十分な客は集まるでしょう、、、、と思うけどな。

あとホントに欲しい・申し込むつもりのひとはこの掲示板をみていても書き込みなんかしないと思うよ。買うつもりのない冷やかし（おれ含む）や、やっぱり買うつもりのない（買えない）地元民が書き込んでいる。そりゃネガティブなはなしばっかりになるでしょう〜。ただ、ここに書いてあることは事実ではあるのだし、デベから説明されることではないことが多い（流石に江戸時代の話は重要事項説明で言わなくてもいいんでしょうね？）から役には立つのじゃないかな。

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http://www.bekkoame.ne.jp/~alteredim/asoh/061117.html
検討している人は色んな情報を持って納得ずくで購入すべきだね。
知っているのと知らないのとでは大違いだし。
フロンティアがあの爆安価格(仕様面を差っ引いても)にも関わらずそれなりの期間をかけて販売したことと、ここ最近の市況を考えると熟慮した方がいいと思いますね。

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まあ過去は過去でいいんだけど今どうかと今後どうなのか？って所で泪橋の交差点周辺の路地をぐるぐる自分の足で歩いてみましょう、それでこの辺は自分の生活圏外だとか、なんだ只のハーレムじゃないとか考えてくれれば良いんじぁないかと。私にすれば南千住がどんどん綺麗になって喜んでいるんですが、皆さんがララテラス側と駅前だけ見て決め無い方がいいんじぁないかと思いますよ

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中々的確なコメントだったので転載。
(勝手にスイマセン)

>一生住むなら気にしないってのも可能だけど、
>貸すか、売る可能性があるなら世の中一般的な不動産価値評価から独立ではいられないから
>この手の話題を気にするなとか、書き込むなって書き込みもどうかなとは思う。
>自分は気にしなくても、二人に一人が気にして避けるなら、売るのは2倍難しいわけだかから、
>価格勝負といくしかない。　これは、トキアスやフロンティアシティの中古成約価格を
>見てみれば明らかに思える。
>
>　常磐線/日比谷線/ＴＸどれでみても、平均坪単価では、この駅よりもより都心から離れる
>駅のほうが高くなる駅があるってことは、歴史的経緯のせいでいやがる人が多いという
>ことを無視しては説明がつかないんではないだろうか。　おおよそ10% 程度マンション坪単価に
>影響を及ぼしていると思うけどな。　逆にいえば、再開発地区でもないここ、
>他よりは10% は割安に購入できないと、後々困ると思うってのが、資産価値として見たときの
>妥当な判断かと。　それだけの割安感があったのは、せいぜいトキアスまでかな。

ここは地方出身者等の地域をあまり知らない人、またはこの近辺の出身者の高齢層向けでとれだけ住戸を捌けるかがポイントだな。

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>>165

どんな物件にも長所短所はある。この物件をそういう「地歴」的な要素から「買い」ではない、
高い、と思うのはそれは貴方の価値観。それを否定する気は毛頭ない。

その一方で都心からの距離、駅１分という利便性、希少なタワー物件、という要素も
見逃せない要素。土地の履歴がとにかく最優先、というひともいれば「建物」＝タワー
に価値を見出すひともいるし、駅近が最優先というひともいる。譲れない点が増えれば
増えるほど当然予算のバーも上げざるを得ない。自分の予算の中で「妥協」をして決めて
いるのがＭＳ購入の現実。

この物件は販売はこれからですが、販売が好調に推移すれば、（周辺相場にかかわらず）
リセールバリューも維持されますね？販売不振であれば中古市場も軟調になります。
僕はすぐ売れちゃうと思いますけどね。いずれにしろもうじき結果はわかります。

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>>166
>販売が好調に推移すれば、（周辺相場にかかわらず）リセールバリューも維持されますね？
これは安直。
中古相場は過去・現在を反映した周辺相場を基にした取引額にしかならないでしょう。
ただ、確かに駅1分という点は同地区他物件と比して大きなアドバンテージであることは事実。
一方、タワーであることに既に希少性は無い。
ここのところの市況や購買層の意欲低下から考えると、一気に売り出さない限り厳しい結果になると思うが。

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>>中古相場は過去・現在を反映した周辺相場を基にした取引額にしかならないでしょう。

そうじゃなく、デベ・施工とか諸々勘案してエリア相場から隔絶されて価格が形成
される物件はありますよ。ここがそうなるかどうかは別にして地域Ｎｏ１物件と認知
された場合とかね。そう書くとまた「これがＮｏ１？」とか蠅がよってきそうだけど・笑

どんな物件でも中古になれば周辺相場に連動っていうのは、乱暴な議論ですよ。

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日暮里駅前のタワーならエリアＮｏ１は分かるけど、南千住は駅前に賃貸タワーが沢山あるからなぁ…。

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そう自分が住まない場合に貸しての回収を目指すと、UR/ダイワの賃貸タワーとの競合は
避けられない。　では、270-280万で買って、キャピタルゲインがあるかといえば
それもなかろう。　ってことで一生住むしかないわけですね。

周辺相場の影響を受けないのは地域ナンバーワンといえる場合だけ。
荒川区だけみても、明らかに日暮里の上にはいけないと思うけどな。

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そろそろ売り出し開始？

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都心に近くて、南千住が開けてないのが、よく分かりました。

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この物件の一番の魅力は駅が近いということだね。値段はどうみても高いし環境もあまりよくない。まあ、将来のことは誰にもわからないし、わかったら苦労ないよ、ただ高額なローンだけは組みたくない。バブルも経験したし、アメリカも不動産バブルの真っ最中、ただアメリカは日本と違ってこれからまだまだ発展の余地はあるよね。こちらは人口減、国は大借金、高齢化大変だね。
増税、大増税しか自民党は考えてないよ、選挙は怖いし、
若い人は不動産屋さんにいわれるままにローン組まないこと、頭金を少しでも多くしたほうがいいですよ。　　あと１千万安いといいんだけど！！！

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>169
日暮里はトリプルタワーなのに、
どのタワーがＮｏ１になるの？
１であるなら、１棟だけだが。

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日暮里の分譲棟はどれも山手線直近のメリットで値段は維持しやすいでしょう。　
最初のは280万/坪そこそこと値段も格安で完売したし。　
日暮里の280万は払えても、ここに270-280万は難しいって人は多いと思うけど。　

　もっとも日暮里は既に300万未満では中古でも買えないだろうから、この区で
予算ありきで探したらここって人は当然いると思う。　戸数もたいしたことないし、
大量に売れ残す要素もない。　この値段で買うなら買い。　売れ残り値引きまちは
ありえないと思うな。

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>>174

汐留の東京ツインパークス、お台場のタワーズ台場がランドマーク（エリアＮｏ１）であることから、
サンマークシティ日暮里（日暮里駅前タワーの総称）全体でランドマークと言えるのでは？

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お台場には他に分譲無いんじゃなかったっけ。。。
汐留も周囲に分譲なんてあったっけ？そのくらいのエリアを言ってるのか分からんが…
もうちょっと麻布とか青山とかマンションがそれなりに建ってるところで例えてもらわないと参考にならんな。

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数が関係ないなら、
佃のリバーシティはまとめてランドマークなのか？

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THE TOKYO TOWERSは２棟建てでランドマークですね。

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申し込み開始ですか？

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どこでもかんでも、ランドマーク、ランドマーク、でランドマークの乱発か。
177さんの意見に賛成、それなりに建ってるエリアじゃないとね。

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今考えると2年くらい前の隅田川沿いのリバーなんたらはかなりお買い得でしたな。。。
南千住から７〜８分位のやつ。
営業さんからの電話があって見に行ったのだが当時はここまで不動産が値あがるとは・・・・
案内してくれた太めの新人君の言う通りになってしまったのう。。。。。

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183
心配ご無用。すでに新築マンションの値崩れは進行しています。
今後ドンドン下がりますよ。すぐに2年前の水準になることでしょう。

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１８４随分、自信有りげに言い切ってるけど、実際今後どうなるかなんて誰にもわからないんでちゅよ。

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>185
上がりもしないが下がりもしないのでは？

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ここ人気ありますか？

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見に行ったけど一番高い部屋は億だって！！
あと建設地の周りを歩いたら反対運動みたいなものがありました。
裏の通りは骨通りというらしいし全体的に暗かった・・・

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南の端にある小規模なビルは残るのでしょうか？
ちょっと気になります。

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動物病院の入ったビルは、なくなるときいています。

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ＤＭ来たけど第１期、８０戸出すんですね。半分近くついたんか・・・

けっこう人気物件なんでわ？

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駅前タワー物件だから、ある程度は売れるでしょう。

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>184

マンションの値下がりはそう簡単には起きないと考えたほうが良いと思います。
これから建設のマンションでは土地の取得を高値で行っているケースが多く、そうそう値段を抑えることはできないはずです。
売るためにデベの利益を抑えて、ということはありますが、限界があります。この１−２年で１割も２割も下がると言うことはありえないでしょう。

新築マンションで値下げを待つのであれば、これから土地の取得を行い、諸手続きを経て建設される２−３年後のマンションでしょうね。ただし、その頃に景気が回復していればまた値は元通りの可能性はあります。

現在の状況はこれ以上値上がりがしないという状況で、少し待てば下がるというのはあまり期待しないほうが良いでしょう。

値下がりを期待するのであれば、竣工済み、もしくは竣工間近で未だ空きのある物件でしょうね。
そういう意味ではここもよっぽど販売が不調でない限りは値引きはないでしょうね。

都内の他の物件しかり、駅近の需要は想像以上に高いです。曳舟の物件も完売しましたよね。
売れ残るとしたら駅から１０分以上でしょうね。。

世の中にはまだまだお金持ちが多いんだなぁと実感する今日この頃です。。

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グローバルな景気後退が懸念され、国内の給与レベルも多くの中小企業では対前期を下回る状況が続く中、不動産価格もある程度の見直しは必要となるでしょう。
既に都内でも大幅なマイナス改定を断行し、販売の長期化を避ける動きが見られます。
土地取得・建築コストのため、先行きの期待だけに頼った販売長期化によるコスト増と賭けにも似た資金運営を繰り返すほど企業は愚かではありません。
一方、購入者にとっても数年前の底値が目の前に転がっているわけではありません。
だからこそ今のタイミングにおいて一般の購入者は、立地・物件そのももの質・価格といった総体的な評価により、不動産の資産価値を見極める必要があるのです。
その点でこの物件を見た場合、物件そのももの質はあるレベルに達しているかもしれませんが、立地面では歴史と現在の周辺環境、また価格面でも中古市場を勘案すると総体的な評価は「厳しい」と言わざるを得ません。
但し、この南千住という地域を十分に理解し、住環境として受け入れている層であれば、上記評価は幾分緩やかになるかもしれません。
この物件は関係権利者住戸が約15%、販売は180戸程度となっているので、どうにか前述の層を対象としてそれなりの率を捌ける可能性はあります。
しかしこれらの層が購入できる価格帯はこの物件の上位住戸は明らかにカバーしていません。
困難な課題を背負った物件としてウォッチしていくしかありません。

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ほかのスレッドでかなりここ値下がりしたと書かれていますけれども、
実際のい価格帯はどんなものなのでしょう？
もともと坪270程度で、無理とあきらめていましたが、250程度なら検討の線上に
復活してくるものですから。

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>>195

下がってません・笑

平均２７０台、です。ここは荒川区予算しかないひとは相手にしていないので。

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登録開始していますか？

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ＨＰ情報
販売スケジュール:2月16日（土）登録開始
登録申込最終日：区民優先住戸21日、一般住戸23日
（登録最終受付時間は各々異なります。）

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196さんの情報は、昨日配布の１期価格表でみるかぎりは間違えています。

ぐるっと全周の値段のでている、平均的な高さ20階での全戸坪単価の単純平均は
249.7万/坪になりますので、ピークス仕様を除く全戸平均は 250万とみるべきで、
これは、モデルルームオープン当初の価格よりは、実際の売り出し前にかなり調整
していますよ。 270平均ってのは、最初に提示された参考価格としては正しいですが、
とくに東・西側を中心に下がりましたから。

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とにかく安いと思いますが、今は株価も急落。
多少雰囲気が悪いですよね。
２年先に吉と出るか凶とでるか？
申し込みに行ってまいります。

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