虎ノ門タワーズレジデンス

しかし、今となって考えると、虎ノ門TRと赤坂TRの希少性は際立ってきてるよね。ヒルズや泉ガーデンの数少ない地権者住戸以外で区分所有で買うことができるのは、この２つだけだもんね。逆に言えば、このエリアの超高級物件は、大半が森ビル、住友不、三井不が所有し、手放さないってことなんだよね。

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虎ノ門より立地のいい麻布ハイツ（ロシア大使館）の定期借地権分譲を
三菱地所がすすめているよ。
希少性なんていっていると笑われる。

都心部では目の前にもう一つ高層タワーが建ちかねない物件より
将来の眺望が安定している丘陵の中高層物件のほうが
値打ちがあるとオレは思うが。

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>>451
仲介の営業か売り逃げ売主か
みえみえの書き込みはやめなよ。パストラルはどこが落札したのかな？

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No.450No.451 さん

同じ意見ですよ。
虎ノ門TRと赤坂TRの希少性は、他を圧倒しています。

分譲マンションは、
今の森ビルグループならしなかったはずですよ。
六本木ヒルズしかり、
当時の金繰りに苦しんだ末の分譲だからこそ、
地位の高い赤坂が出てきたと推察します。

今や森ビルの資産は桁違いでしょうから・・・

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赤坂を浄化したのは政策的な背景だろ。
「じぐらい」が高いなんてよく言うよ。
ちょっと前は古いマンションにこわもて兄さんの事務所が
いっぱいあった。今でも溜池方面・ドクター中松の事務所で
有名なランディックビルの先には変な事務所がやまほどあるよ。

赤坂にいかがわしい店や事務所が消えた代わりに六本木また
少し品がなくなってきたよね。

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No.455 さん

赤坂TRは一条・九条家の跡地ですよ。
他にどこが地ぐらい高い場所ですか？
なかなか無いですよ

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そうね。歴史的に極めて地位の高い場所だったのが、戦後の混乱期に細ぎれに転売され、多少猥雑になったのが、ここ最近のTBS再開発や議員宿舎建設、そしてこれからツインタワー再開発といった具合に赤坂・溜池エリアを全体的に良くしていく流れにうまく乗っているプロジェクトでしょう。赤坂TRは。ちなみに、まだ表に出てない大型の再開発も控えているから、これから相当、楽しみだと思いますよ。

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ここは虎スレだからね。

赤坂ＴＲ購入者はきわめてうざいんだよ。

今年がピークで君達の城が完成した頃には下り坂だとおもうよ。

優遇待たず早め処分するが勝ちだよ。

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↑455がすねたか？
虎購入者の発言ではないな。
虎を売るって事は処分じゃないぞ。
最初から住むつもりか、セカンド所有か、計算して売買してるんだからな。

赤坂の坪単価が極端に安かったってことを知らないお前はもぐりだな。
このスレに来る前によく勉強しておけ。

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>>459
日本語でお願いします

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４５９はアグネス。無理言うなよ。

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最近　赤坂TRスレが寂しいので、物件をお褒めの方は是非、そちらでレスしませんか。よっぽど盛り上がると思いますが。

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売り出し価格の低かった物件は、どんなに頑張ってもビンテージにはなりえません。

それは、住んでいる人（購入した人）の平均レベルが低くなってしまうからです。

購入者の平均年収の違いをご存じですか。

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４６３の言うように、
赤坂ＴＲは安かったので、住民のレベルは？ですね。
安かった部屋を全て、投資家が購入したのであれば別ですが...

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虎を坪800万で買ってる住民のレベルって具体的にどういうこと？
全身エルメスでーっすって感じのことか？　フェラーリで爆音を出してるはげおやじのことか？

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虎TRの購入者って大使館、外資系企業（関係者）が多いの？
Nobuが入ったってことは主にアメリカのビジネスマンが多いってことだよね。　　まさか栃木の地主が息子のために、なんてことあるかね。

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本来地くらいの低い場所の価値をたかめるのがデベロップメントの
本来の姿なのだが
みなさんたまたま地価の底値で買っただけで見識があったみたいに
おしゃるのは笑止千万ですね。

カネさえ持っていればだれでも買える話。
スラムクリアランスの物件を買うのが価値の最大化という意味で
最も賢いのではないかな。

実際ここはいずれ低利用の土地が高度利用され周囲は周辺環境
がこれ以上向上しえなくてかなり早い時期にオフィス転用される
のではないですかね。

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なんでｓａｇｅちゃうの。急に
やっぱり、まずい事実が書かれると中古仲介に差し支えるわけ？

なんだか、掲示板のルールによればここももう閉鎖すべきだと思うけど
パストラルの敷地に何が建つのか見極めるために残しておくのも
一興だね。

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パストラル売却で東南住戸の売りが殺到しておりますな。
ここから暴落するとみた。

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隣のオフィスの会社員ですが
１階のレストランはなかなかよいですね。
また隣の智美美術館のレストランも落ち着いた感じで
これまたよいです。
しかしノブは最悪です。
スタッフの心遣いがなってない！！
外人ばかり丁寧な対応しやがって、
二度といかないね。

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裏の荷物搬入用の臭い汚い遅い１基しかないエレベーターじゃないと、ペットの出入りを許可してないのはなぜなんでしょう。管理規約でペット可となっているのにこの扱いはひどい。他の人と乗り合わせたら降りる等のルールをつくればいいのではないかと思う。

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バカラの入り口でエレベータは糞まみれじゃダメだからでしょ。
借り手も規律正しい日本人だけとは限らないので。

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ペットなんかうんざりの人もいるわけで
業務用エレベータで当然です。
個人的にはエレベータ一切禁止で
こっそり非常階段を通って欲しいぐらい

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なるほど。こういう物騒な方が同居されているならば、確かに業務用で移動したほうが安心だね。

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港区のタワーマンションの掲示板を見れば、
エントランスやエレベーター、ペット専用エントランスですら
ワンコのおしっこ＆臭気がいかに問題になるっかって分かるよ。
マナーのある人もいるけど、残念ながらそうでない人もいる。
個人的には虎ＴＲのルールは正解なんじゃないかと思う。

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中古物件がいくつも売りに出てると思ったら、
原因があったのですね。

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原因ってなんですか？差し支えなければ・・・

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これではありませんか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43742/

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投売りの原因は真向かいの虎ノ門パストラルが外資に売却されたことにより、最も眺望が良い東南側に将来超高層ビルが建つ可能性が高まったからです。

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No.481さん
お知らせください

最近休みになると気のせいか見学者が増えている気もしていましたがそうですか。虎ノ門パストラルは誰がかったのですか？
何にするんですか？計画とかはあるのでしょうか？
気になりますのでお願いします。

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482さん

確か、まだ、売却されていないはずです。
ただ、売却自体は、決定事項とのこと。

今後、入札(来年早々、３月くらい?)→建築計画という流れなはず。

マンション自体の価格は、一時の行き過ぎた価格は、
是正されると思います。金融商品としての観点からは、
レジデンスの賃料が上昇していない中では、物件自体の価格が
自律的に上昇することは難しいでしょう。

目安的に、キャップレートは4.5-5.0%程度というところでしょうか。
つまり、家賃が５０万円であれば

50万円×12ヶ月×100/4.3-4.8＝14000-12500万円

もちろん、相対ですからイクラでも欲しいと言う人もいるでしょうけど、
金融的価値はこの程度です。

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へぇ〜、虎ノ門パストラルが売却されるんですか？？
仕事では、いつも利用している。
大きな宴会も。
おせち料理もいつも注文しているし、公私ともに馴染みあるので、
そのパストラルが売却の詳細を知りたいです。
いつ頃あそこでの営業ができなくなるのでしょう？？？
ご存知の方、宜しく！

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パストラルの売却に加え、隣の小学校跡地？が港区と大手町から移転してくる気象庁とＰＦＩで再開発するらしいですが、両者で一体開発する可能性がありえるのか、どのくらいの規模の建物のになるのか、また住宅棟ができるのか、ご存知の方いますか。

気になりますのでよろしく。

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No.544によりますと５０Ｆのオフィスビルだそうです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43742/

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だから、売却先(事業者)がまだ決まってないってば。
入札→事業計画→環境アセスメント→事業説明会の流れ?

50Fの計画は、森トラストとか森ビルとかの内部計画でしょう。
彼らが、落札すれば、そのような計画になるでしょうけどね。

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だれが落札しようとそれなりの建造物が建つのに変わりないでしょうね。緑地公園になればいいのでしょうけど・・

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本日入札ですね

さあどこが落とすやら

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ニュースで観たが虎ノ門ブランドの知名度あがるね、間違いないでしょ！
ココの知名度もつられて上がるはず。

ココを買うか、来年竣工の赤坂TR買うか思案中ですので、プロの方で詳しい方は是非参考意見お知らせください。

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周りが風致地区じゃないと高い建物がどんどん建ってかわいそう。

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パストラル跡地は約５０００坪で、１２００億から２０００億ってことは、坪単価で、２４００万から４０００万ってことだからレジデンスの分譲としては採算が合わないよね。だから自ずと高級高層オフィスビルってことになるわけだよね。それも賃料５万/坪ぐらいでないと。高級ビルとはいえ、南東面を高層オフィスビルで塞がれると、虎としては、ちょっと窮屈感がでるかもね。

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窮屈感って、１５０〜２００ｍ級に目の前塞がれて、中も丸見え。
最悪でしょ。

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ていうか、赤坂TRはもう売れきれでしょ。
中古を買うという意味か？
まあ、どっちもどっちだねえ。
赤坂も分譲時に買えてれば安かったけど、中古はもう高いでしょ。

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森トラストダヴィンチ連合が、２３０９億で落札。
50F建て計画が実現か？

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以前からＭＴにいじめられ、今度はパストラルまで買われ、このマンションはＭＴに苛められっ放しですね。

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おとといのWBSでは1800位と予想していたのに
不動産価格って慣性強すぎ

投資回収するには裏のことなんか構わないんだろうね

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15000坪の延べ床のビルになるとして、４％の利回りを確保する坪単価賃料が６万だからね。
ビル賃料に対する見通しは強気なんだねー
それとも容積率緩和で30000坪ぐらまで延べ床確保できるんですかね。それなら坪３万だからね。

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498さん
なるほど
もしそうなれば、隣に高層ビルが出現。制空権は取られて、ここも圧迫感あるかもしれない
うーん
しかし、知名度からくる資産価値の値上がりも半端じゃない
だって平均して＠１０００万円は超えてくる可能性大。
ＭＴのことだから六本木ヒルズのような顔になる何か大型ＰＪを考えているはず、あの辺り一帯の連続開発を視野に入れているのではないか。

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森トラストには、
森ビルの六本木ヒルズ、
三井不動産のミッドタウンのような「顔」がありません。

城山ガーデンは、オフィスに特化して地味で、知名度もう一つ、
八重洲の「丸の内トラストタワー」も地味です。
森トラストと森ビルを区別できない人も多いです。

パストラルの再開発は投資額（落札額）から見ても、
森トラストの「顔」となるプロジェクトです。

今回は、商業施設も多く入れて、目立つプロジェクトにすると
推測します。とても楽しみです。
「虎ノ門ガーデン」（予測）でしょうか。

住宅も作る予定ですので、超高級賃貸がまた登場すると思います。
エリア唯一の分譲物件の虎レジは、さらに価値が増大しそうです。

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大胆予測

>>498さんの試算、興味深いです。

新聞によると、「農林年金による鑑定評価額は１２００億円程度」、
それが２３００億円で落札。498さんの試算と一致します。

森トラストは、何か打ち出の小槌を振らないとペイしません。
そこで、大胆予測。

ヒントは、森トラストのHPにある
「隣接地を活用して土地のさらなるポテンシャルを高める」とい文言。
それと、森トラストは、ホテルオークラの株主であると言うこと。

予測（１）
パストラル跡地には、ホテルオークラの代替施設を建設する。
そして、実際に再開発するのは、ホテルオークラの跡地。

さらに、予測（２）
森トラストが、パストラス跡地とオークラの間にある
「菊池寛美記念智美術館」とその隣の汚いビルを買収。
そうすると、パストラル跡地とオークラが地続きになる。
その上で、オークラの新築を含めた大規模開発をする。

これなら２３００億円出す価値がある？

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パストラルの株式も取得って聞いたけど
なんか意味あるのかな？

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虎ノ門タワーズは、森トラストドーナッツの芯ですね。

50年後は、森トラストにより買収、
100階超のビルからなる再々開発でしょうか。

それそれで良しとしましょう。

地権者として、超々高層マンションに入居しましょう。

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50年後の人口減の日本で、虎ノ門はどうなってるか…
見えてた東京タワーは無くなり、今より更に外人の街と化すか…

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そうすると、皆さん予想は森トラの『顔』造りつまり、象徴つくりできまりですな。絶対ありえるというよりそう狙っていないとあんな金額で落札するはずが無い。

森兄弟の兄は六本木。弟は虎ノ門。
しかしこの兄弟凄すぎるよ。森家一族の資産はいくらぐらいなんだろう？


それから、その『虎ノ門再開発計画』が、プレス発表したら、間違いなくココも釣られて値上がりかねない。

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みなさんプラス思考で幸せですね。
本物件がそれだけのポテンシャルを秘めているのであれば今２０件ほど
売りが出ているのでどうぞ。

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森トラストはホテルオークラも買収ですかね？

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参考情報です。

森トラスト、パストラルホテル約2309億で落札、
全日空ホテル32の買収価格に匹敵
http://blog.goo.ne.jp/thinklive/e/ebc63041c3bb140d839da7d700cb00cc

ホテルオークラ東京in虎ノ門 - 東京インディケーター
http://m.tokyoindicator.com/optimabasefori.php?optimakey=00000002343&a...

森トラスト総合リート投資法人が神戸のホテルを取得
http://yahoo.japan-reit.com/news/00146.html

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２００７〜０８年は、森兄が六本木ヒルズに隣接する第二六本木ヒルズを計画。
森弟は、パストラル落札でオークラを組み込んだ虎ノ門一帯開発を発表。

２００８〜９年は、森家・再開発高級賃貸物件計画のプレス発表し、財閥デベが負けず劣らず再開発表しその他デベがその周りでヤキモキ。
引続き低金利の中マネーゲームを制したのは資本力のある大手業者。
結局最後は体力の差。

金利が上がるまでこの優勝劣敗は続く、金利上がれば、借り入れが多い企業は淘汰されるが、暫くは金利は上がらない。

さて、何を買うか？

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結局、虎って、東南向き上層階で坪どのぐらいで賃貸してるの。坪2.5万ぐらいでしょうか。どなたか実際に貸してる方で教えていただけませんか。

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森兄弟仲が悪いので、森ビルとの共同再開発はしないと思う。
森ビルは、近くでマッカーサー道路の再開発を行っているし。

「隣接地」は、神谷町駅前の
虎ノ門４丁目ＭＴビル、
同２号館、
虎ノ門４０ＭＴビル、
虎ノ門４５ＭＴビル、
及び、神谷町ＭＴビル、だと思います。

これらを組み入れることで、
神谷町駅直結、そして、
国道１号線（桜田通り）に接する大型再開発になります。

森トラストマップ
http://www.mori-trust.co.jp/office/areakami/areakami.html

森ビルマップ
http://www.mori.co.jp/office/building/map_shimbashi.html

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512さん
兄弟ってそんなもんかな？
経営方針の違いから分かれた森兄弟だから、そんなことは無いと思う。
お互いのメリットがあえば、所有するビルのやり繰りぐらいできると思う。

彼らはあくまで信念をもった商売人だろうから、兄弟だから許せない・憎らしいとか単純な話は無いと思うが。

異母兄弟ならプリンスの堤一族の場合のそれとは違うと思うが。

あくまで予想。

ココ１０年は、『仮称』虎ノ門ガーデンと六本木ヒルズの森兄弟ブランドの確立で、港区は更に面白くなります。

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パストラル隣接地との一体開発を志向するにしては
旧城山MTビルをAIGに売却するなど、虎の動きはよくわからん。
ヒルズみたいな複合開発はしないんじゃない？
虎は「まちづくり」に興味がないから。オフィスビル作って収益性重視だし。日比谷線神谷町駅だけじゃ集客力見込めないし。大通りに面してない土地でやれると思えない。

森兄弟の和解はありえないでしょ。今回の入札でも共同事業の可能性を探りながら、最後は兄弟の確執で決裂したそうだし。
パストラル購入者は桜田通から江戸見坂に抜ける道路を整備するのが港区との約束だったけど、
虎は港区とケンカ中だし、桜田通に接する用地は森ビルが押さえてるしで、前途多難。2300億円に見合う容積率を獲得できるとは思えないけどね。
今の容積率でビルを作ると賃料が坪６万円近い！城山ガーデン、空室だらけだけど大丈夫？

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良さそうな場所なのに、
いろいろ複雑なんですね。

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再開発側の部屋の投げ売りすごいね！

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どうなるか興味深深です。パストラル跡地に高層が建つか、或いは、オークラとの一体開発として容積率をオークラ本館の場所に集中利用するかなんていうのもあるかもしれませんね。

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>>516

「投げ」てないけどな。

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>>518

確かに、だってオファー安くなってないから・・・

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>>516 →赤坂の人でしょー

負け確定ですね。

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今日発売の週刊誌に、ここを、「あゆ」が、昨年末に売却していたことが
出ていましたね。セカンド利用予定だったが、あまり利用しなかったようです。

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>>521
週刊誌はどちらですか？

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週刊現代です。
コンビニで立ち読みしました。

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虎TRって三井のリハウスWeb、で神谷町で検索してみるとたくさん出てきますね。
なんでこんなに多いのだろう。

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ガイヤを見ました、ここの賃貸は苦戦なんですかね。そもそも、19000万円が月額60万円だから、厳しいですよね。都内は高級マンションはこんな感じですか？

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ガイヤは意図的かどうかわからないけどうその固まりです。
19000万円は中古での希望売出価格、分譲ははるかに安い。
ＬＤ36.1畳というのも全くのでたらめで、ＤＥＮを合わせても30畳には遠く及ばない部屋です。89.31平米で60万円、別に賃貸が安いなんて結論にはなりえない数値です。
マスコミっていくらでもうそついていいんでしたっけ？

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↑うわーひどいですね。
それって罰せられるレベルの虚偽報道な気が・・・

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>>530
部屋は確定したの？そこまで言い切る確証は？

ガイヤはうちの会社の特集もしたけど
業界に無知なのか故意なのか間違いも多かった
不動産業界ではないけどね

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ここに住んで１年半、それまでいろんなところに住みましたが、
この物件は完成度が極めて高いと断言できます。
派手な作りではないですが、あらゆる部分で住む立場にたって、
きっちりとした作りであることは間違いない。
ソフト面でも最先端を行くサービスができている。

高級賃貸にも住んでいたが、分譲としての出来最高の
部類であることはまちがいないよ。
オークラのサービスも当初はどうかなっと思ったが、
時間がたつにつれて、やはり大したものだと実感しています。

大変ハッピーな住民より。

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ここもなかなか借手がみつからないんだね・・・

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こちらの現地に行きました。なぜか奥まって建っているシンプルデザインの白い巨塔でした。

５３３の方タワー式マンションは、火の手が挙がったらどう逃げればいいのですか？


最近ブラジル人預言者の地震予知が気になります。

ここはオール電化なのですか？

不動産屋さんに聞いてみようかなと思いました。

この手のタワーは奥まっていて、火事になったら消防ハシゴ車は、どこから接近すればいいのか不思議な塔でした。

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消防梯子車に期待してるなら
タワーは止めとけ

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やはり、そうなりますか？　検討していたのですが、虎ノ門というまあまあの場所に建つマンションなのに仕方ないです。そもそも、オフィス街にポツンと建つ為、隣のビルから覗かれかねない為にプライバシーもなくイメージはイマイチだったところに・・・消防梯子車が届かないならなおさら検討できませんね。

パークコート赤坂や愛宕の中古に検討を絞ります。

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まあここは、先日テレビのガイヤにも出た売れないマンションの代表だから諦めるんだな。

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売れない理由はなんだろうか？　立地？
それとも仕様？デベ？　耐震性?　眺望？

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鹿島は嫌いだ

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所詮、億ションと言ってもカジマのものでは、バリュー出ないからなぁ。

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住み始めて早くも2年が過ぎましたが、やはり鹿島が力を入れた物件だけに建物そのものの性能は極めて良好です。ソフト面でも満足しています。駅まで3分、ポロロッカまでは30秒、近隣にはTUTAYAもできたし、スポーツジムも城山ガーデンにあり便利です。城山ガーデンからスエーデン大使館の隣を通り、六本木一丁目に行く道も緑と花に囲まれて最高です。

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パストラルが目の前なのと
下がり天井部分がずいぶん低く感じ
失望した記憶がある

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パストラル側の人は涙目

担当のねーちゃんが言ってたけど投資目的比率高めでしょ

どーするんだろ

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購入者ではありませんが、パストラル側の再開発については、販売当時から話でていましたよ。
エントランスや共用部分の無機質的な雰囲気に違和感を感じ、購入は見送りました。
住む環境としてどうかは別として、稀有の物件ではあると思います。

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来年になればここの実際の売買価格も下がってきますよ。欲しい人は今から準備しておけばいい買い物ができる可能性大です。

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５４２です。期待どおりの反応が出て喜んでいます。パストラルの再開発は、ここTTRにとってはプラスになると思います。いまでもこのマンションがぜひ欲しいと考えている人が、不動産会社を通じて大量に来ていることはご存じないでしょうね。このマンションの価値はもう確定しています。
ここは都心の中で、最高の物件です。

パストラルの再開発は折込済みです。それはそれでさらに利便性の向上につながるのでプラス要素です。都心のマンションの価値は利便性と希少性です。

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住民です。

お隣や上下の階の音が全くしないのが素晴らしいと思います。住民意識が徐々に芽生えていますが皆さん、素敵な方々と思います。それがこのマンションの価値だと感じています。

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相変わらずここの買い希望のレターが入ってきます。住居希望が多いのは、価値があるのでしょう。売る気は２０００％ありませんが。

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５４３，５４４さんへ

パストラルへの思いは、ここの住民には全くありません。パストラルは早く消え去って、利便性のいい、素晴らしい建築ができて欲しいと思って、ここに入居しました。初めから知っていますよ。

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