豊洲・東雲・有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 漆(七)

まだ街として知名度が足らなく、ららぽーとくらいしか外から人を呼べる施設が無いので
ららぽーとはどうしても周辺住民のみの商圏となってしまいますよね

これで市場が来てくれると一気に知名度と集客が爆発すると思うのですが
まだそこまでは至ってないようです
周辺住民のみの商圏だとヨドバシカメラは難しいかなあ
川崎のように他所から人がよべれる街に早くなりたいですね

249と250は一見もっともらしい意見だが
それ以前に245と248とを比べて
248のほうが説得力がある意見なのは歴然なわけで。

>「大きな利潤に変わりない」というのであれば具体的な数字を出して”問題ない”ことを説明した方がいいと思いますがいかが？

公平にみて、それをいうなら、245にも当てはまるよね。
当初予算未達なのはわかったから、248のいうように
まず赤なのか黒なのか、次に黒だとしてそれが取ってるリスクに見合ったリターンなのかどうか
ということ。

>株主からもその見積もりの甘さを厳しく問われることになるだろう

他人にどうこう言う前に、
株主サイドから未達な現状を厳しく問われているという
証拠はあるんでしょうね？


249も同レベル。
>そこで当初予算達成できてない時点で今後はジリ貧だよ。

この文章は全く説得力がないね。
豊洲エリアは、ららぽーとのオープン後にもまだまだ周辺の商圏人口が増えているわけで
一般的な傾向を持ち出しても全く説得力に欠ける。
今度ジリ貧だとする見通しには当然根拠があるんでしょうね？

【管理担当です、テキストの一部を変更しました。】

ってかららぽーとの成功とか三井の人間が不安に思うならまだしも
関係ない外部が不安に思う必要性を感じないんだけど(笑)

どうせ20年は絶対にあそこから動くことは無いんだし
20年後はパレットタウンのように無くなるかもね

>>242
>一番近いのは、ヤマダ電機のテックランドNew江東潮見店

一番近いのは、スーパービバホームに入っているノジマ豊洲店です。

>>247
>ハナマサ、ドンキ、ツタヤ、１００円ショップ、しまむら、ユニクロ、家電量販店、
各種ファーストフード、大衆娯楽施設、居酒屋チェーン・・・

ここで、家電量販店を出しているところが全くわかってませんね。

ららぽーとの商圏から考えて、
家電量販店のCompetitorは
ノジマ豊洲店
ビックカメラ有楽町店
テックランドNew江東潮見店
と、かなりの激戦区です。

どう考えても見合うわけないでしょう？

家電量販店は多くの例示列挙の１つに過ぎないわけで
揚げ足取られてもなぁって思いますか？

まともな人なら、家電量販店を入れてる時点で
こいつは全然考えてないなぁって判断しますよ。
結局、せっかく書いた意見全体の説得力までなくなるわけです。

まぁ、実際全然考えてないから、そう思われても仕方ないんでしょうけど。

>ハナマサ、ドンキ、１００円ショップ、しまむら
ららぽも、このあたりが入れば確かにもう少し人が入るんだろうな、周辺住民の層からすると。
今のままだと、田舎の３セクＳＣのようにテナント歯抜け状態も何年後かにはありうるかも。

錦糸町そごう

>>248　「利益（売上じゃないよ）100億の皮算用が80億になっても」

ららぽ豊洲の「利益」が８０億として、そのベースとなる売上高はどの位あるのですかね？
事情通の見識も方のようなので、是非ご教示下さい。何せ素人は売上高の方が分りやすいもので。

利益80億とすると、ららぽ豊洲の年間売上はどんなに低く見ても800億か。
へ〜え、平均して1日2億円以上の売上があるんだ。
凄いね、日本橋の三越や高島屋と同じレベルにたった1年で達したって事ですか、248さん。

264さん

ナイスフォローありがとうございます。

確かに、頭がヤバイ発言は問題があったかと思います。
人格攻撃にならないように、せめて発言がヤバイくらいで留めておくべきでしたね。


正直、私は人格者でもなんでもないので
上記発言は確信犯的に書いているところがあるのですが
264さんのような書き込みを読むと少し反省させられます。


261とか263の書き込みは当然無視ですけどね。

書き込みに何ら生産性がないし、
ただ自分の感情をそのままぶつけているに過ぎない。

>>262
>>265

私は248ではないですが、248はららぽ豊洲の利益が100億だなんてどこにも書いてないですよ。
100億、80億というのは話をわかりやすく説明しているに過ぎない。


ところで
ここまでの流れを読んでて思ったことですが、
ららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同している人が多いですね。

三井不動産グループの連結で計上される売上高は
ららぽ豊洲の売上高と全くイコールではありませんよ。

あくまで、テナントの最低保証付歩合賃料と施設管理収入が主たる収入源です。

もちろん、歩合賃料部分があるから、ある程度連動はしますが
テナントが歯抜けならともかく、常に満室に近い現状なら利益は出ますからね。

でもそう受け取れるような表現だよね、読み手からすると。

それにららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同する人なんて普通いないだろ。
なんか突っ込まれて色々苦しい弁解してるって感じだな。

ところで、
>常に満室に近い現状なら利益は出ますからね　というのはららぽの事を言ってるの？
それともまた、単なる一般論？

うーん、ららぽ豊洲の「事情通」っぽい方の必死の反論を整理すると、

「ららぽ豊洲が当初計画未達なのは事実で、一般的には不調と言われるような状況であるが、
テナント料の仕組みなどから事業として赤字には陥っていない」

ってことではないでしょうか？

都心部なのに車利用を前提として商圏設定してしまった大規模SCが、
特に都心部で車利用が激減していくこれから数年をどう乗り切っていくのか、注目でしょう。

また、豊洲が盛り上がっていたのは2007年までであり、
それ以降は、土壌汚染の話題、新築賃貸の入居率の低さ、湾岸オフィス低迷も記事になるなど、
順風満帆とはとても言い難い中、つくってしまった計画を履行するための、
必死の再開発が続いているだけでしょう。

豊洲やららぽはこれからまた盛り返す？
期待薄としか思えないのですが。

>>271
活気はあるんだけど、ITバブル崩壊直後のソフトバンクの株価掲示板を見ているような雰囲気なんだよね。

>>269

ちなみに、私はららぽの事情通でもなんでもないです。
普通にららぽに行くことがあって、経済のことがわかれば、
この程度のことはわかるというレベルです。

それに、どうもあなたはミクロ的な要因とマクロ的な要因を区別できていないようです。


>つくってしまった計画を履行するための、
>必死の再開発が続いているだけでしょう。

これは赤字操業ということを言っているのですか？
それとも、当初取ったリスクに見合ったリターンが出ていないという意味ですか？

まず先にもう少し論点を整理されてはいかがでしょう？
これでは反論のしようがない。

追記です。

>>268
>それにららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同する人なんて普通いないだろ。

ららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同する人がいないのは当たり前です。

>ららぽ豊洲の売上と三井不動産の売上を混同している人が多いですね。
と私が書いたのは、あくまでも
三井不動産の連結に計上されるららぽ豊洲分の売上とららぽ豊洲の売上が
イコールではないということです。

いちいちわかってないのをつっこむのは面倒なので
ちゃんと行間読んで理解してください。

253は自作自演じゃないならなんでそんなに248をムキになって擁護してるんだ？
もともとの発端は245に248が噛み付いたからこの無駄な言い争いが始まってるんだが。

245は「当初予算未達成」という事実を指摘したまでなのに、
何故か248が『当初予算未達だから利益がでるはずない。適当言うな』って噛み付いてる
どこに「利益がでてない」って書いてあるんでしたっけ？
オープン時に利益が出るのは当然、でも計画された予算（売上げ・利益）を未達成というのは、
一般的には不振と言えるけどね。
誰かが書いてたけど特にオープン当初で予算未達は深刻だよ、
商圏の人口が増えるっていってもタワーマンション２〜３本立ったところで、
アオキの売上げはあがるだろうが、この規模のＳＣの全体の売上げを押し上げるほどの影響力はないし。

【管理担当です、テキストの一部を変更しました。】

ららぽの建設での償却費負担や支払い金利を吸収して利益が残ってるのかは微妙。
っていうか、そもそも初年度から黒字計画のビジネスプラン？
SPCチックなプライマリーバランスの事業計画になってるんじゃないの？
いい加減な内容と擁護が同一人物にしか見えないけど、いい加減な内容で混乱させた責任をとって、一度会社に確認した上で報告しなよ。

豊洲地区にマンションを販売するについて、ららぽーとが果たした役割は大きいです。
その意味で、ららぽーと単体の収益性というのは初めから考慮されていないも同然です。
マンション販促のための大きな仕掛け、モデルルーム的な要素が大きいとおもいます。

その文脈でいくと、あらかたマンションが売切れたあとは、
採算の出る生活のためのコアテナントだけを残して縮小、というケースも想定の内でしょう。
その辺が定期借地や、スクラップしやすいような施設のつくりに反映しているのかも知れません。

いずれにしても、住民にとって魅力のない店が近くにあっても意味がない事ですから、
ららぽーとが衰退しようが採算割れようが、あまり関係はないのですけどね。
生活必需品以外は、都心に出ればすむ事で、今でもそういうライフスタイルが一般的でしょう。

>>276
>>277

>オープン時に利益が出るのは当然、でも計画された予算（売上げ・利益）を未達成というのは、
>一般的には不振と言えるけどね。

それはそうだね。
・・・で？そのあとは？？


277がいうように
>ららぽの建設での償却費負担や支払い金利を吸収して利益が残ってるのかは微妙。

なのかどうかが問題なわけ。

274で私が書いたように
>これは赤字操業ということを言っているのですか？
>それとも、当初取ったリスクに見合ったリターンが出ていないという意味ですか？

かどうかが重要なわけです。
大赤字垂れ流し続けている多くの遊園地なんかでも
不振のひとことで片づけられることはよくあるからね。

まさかそれと同じレベルでざっくり言っただけなんてことは今さら言わないでしょう？


>いい加減な内容で混乱させた責任をとって、一度会社に確認した上で報告しなよ。

その手にはひっかかりませんよ。
まず先に、245や276のような、ららぽ豊洲不振説派が当然わかってるはずですからね。
当然先に論拠を示すべきです。

それはともかく、それで償却後も利益が出ていたら
あなたは土下座して謝ってくれるんでしょうね？

まぁいいでしょう。
276が説明してくれますから。

>誰かが書いてたけど特にオープン当初で予算未達は深刻だよ、
>商圏の人口が増えるっていってもタワーマンション２〜３本立ったところで、
>アオキの売上げはあがるだろうが、この規模のＳＣの全体の売上げを押し上げるほどの影響力はな>いし。

当然ここまでだと結局何も言ってないのと同じなわけですが
ここまではまだ書きかけであって、このあとがあるのでしょう？


当然、絶対的な利益額だけで結論を出すことはできません。

同規模のSCとの比較感で、それより良い悪いと比較する等のより説得力のある
展開も必要でしょう。

269のいうような
>新築賃貸の入居率の低さ、湾岸オフィス低迷も記事になるなど、

なんていうマクロ的な背景がCompetitorに与える影響の度合も
よくわかりますからね。

>>278さん

>豊洲地区にマンションを販売するについて、ららぽーとが果たした役割は大きいです。

同意です。

>マンション販促のための大きな仕掛け、モデルルーム的な要素が大きいとおもいます。

とあなたが思うのは勝手ですが、

>その意味で、ららぽーと単体の収益性というのは初めから考慮されていないも同然です。

と、三井不動産がそういったIRを出している等の根拠があるのならともかく
あなたは思うだけでは論拠になりません。

常識的に考えてそもそもあり得ませんし、
ららぽ豊洲不振説派が主張している通り、
当初予算があったからこそ、未達とかそういう話になってくるのです。

このスレ地区の新築マンションの資産価値は数年後どうなっているのだろう。

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ららぽーとが不振かどうかはともかく、ららぽーとが近くにあると、住環境としては快適ですよ。
映画はいつでも見に行けるし、夜の花火やイルミネーション、夜景も仕事帰りに癒されます。
ギスギスしてる人は、ぜひ癒されてください。

倍増はないにしても、現状維持が、せいぜい10ポイント減くらいで推移する可能性は高いと思います。
ビーコン@250
CTT@280
TOT@290

確かに一昔前に比べれば高値だけど、都心に比べればまだまだお得感はある値付けだよね。

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両方でしょ。
関心あるならうだうだ言ってないでIR担当者に聞きなよ。

>>286
同一地域で大量販売の限界坪単価は３００万円前後ですから、晴海、有明を含めるとまだまだ大量供給地域、ｍ２で１００万円、坪で３３０万円がしばらくは限界だろう。
ただし、高仕様、高立地を売りにして、その限界点を超える物権が１つ、２つ出てきてもおかしくないが、総戸数５００以下の物件になるだろう。
また、江東区については、その発展性と、都心から近接している点を考えれば、現状坪単価から大きく下がることは無いだろう。
様子見ムードが終われば、中古を含めまた活発に動き始めるだろう。

都心に近接していながら郊外みたいなのんびりした感じが味わえ、治安も良いところが、これからも人気を保って行きますよ。
旧深川区がお勧め。

清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、自然が身近、そのまま歩いて行けるぞ。 縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。常に大人の目があって、子供も安心して遊ばせられる。小名木川沿いに枝垂れ柳の遊歩道も現在整備中で、深川不動尊、富岡八幡宮、お寺も多くあり、江戸情緒にあふれている。これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグにも快適。

区内にはテニスコート、ゴルフ練習場も結構ある。車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、堤防釣り、夢の島のキャンプ場、バーベキュー場、ヨットハーバー、運動場、ディズニーランド、臨海副都心へも直ぐだよ。子供を連れて遊びに行ける。掘割ではよくボートの練習もやってる。簡単に自然、スポーツに親しめる。

マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。大手町まで電車で直通８分くらい。銀座、日本橋も超近くて、帰宅後シャワー浴びてタクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。天気が良い日はサイクリング気分。区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。車道と歩道の区別もバッチリで安全。東京スカイツリーができればバッチリ見れて歩く楽しみも増える。

スーパー、ホームセンター、シネコンも周りに結構あって日常生活も便利。物価も安い。風俗は無くって健全。治安も超良い。都心に近いのに郊外的生活が出来る。最高だよ。

そういえば城東はお宅の庭だったね〜。
清澄白河辺りでタワーを探してみるかな。

>>290
その辺はあまりにも地盤が悪すぎます。
東雲とあんまり変わりません。

》281さん
以前会社でマンション動向を探る際に、こんな掲示板があるよと若手連中に教えたら、何人かがこんな風に言ってました。『この検討者でもなく、まともな根拠もなく主観だけでうっとりと語っている連中、病んでる人なんですか。もう少しまともな検討者がクロストークしているとこはないすかねぇ？』
一般の方のご意見として値しない不純物が多すぎる、というわけです。

連中は関係筋がわざわざリスクを犯して（←まぁ、しませんが）バックデータを提示しても、絶対にタップしませんよ。例えば『掲示板でいくら言ってもさぁ』と逃げておしまいです。

バックデータを元に示唆して根拠を言わずにおくことと、バックデータもなく根拠を言えないことの差がすなわち説得力の差になりますが、わかりゃしないですよ。

どうせこんなぬるいNET上でしかモノを発信できない連中はここから外にはでれませんから、隔離しときゃいいんじゃないすか。

（↓そして自覚症状のある連中が激しく反応開始！）

>>293

本当にそうですね。（納得です。）

私としては基本的に大して期待もしてませんけど、
説得力のある論理を通してみたらどういう反応が出るかと
まぁそんな感じでやってみたわけです。
わざと熱くなってみたりね。

結局、彼等から得られた回答は
①教授？などと誰か知らない人と勝手な決め付けで同一視する
②誰彼を擁護しているなどと言い出す
③説得力の欠片もないことを書いてることを棚にあげて、説得力がないと言い出す
④不当にキレる
⑤反論のための反論をする

等の繰り返しで、
過去にただ一人も、謝ることまではないとしても
同意して意見を修正したりとか、私のコメントを受けてさらに発展させるとか、
そういう前向きな書き込みは一切なかったですね。

せいぜいより中立な人が次の話題をふることくらいでしょうか。
まぁ、大して期待はしてないと言いながらもこれではがっかりですね。

>>295
君が書き込んでみたという内容は、どの板に書かれているんだい？
まずは自分がバックデータを示さないと、単なるキモい人で終わっちゃうよん

Google Mapのストリートビューで、
豊洲の一部と枝川だけ「不自然に」ぽっかり抜けているのには理由があるのでしょうか？

>>298
大方想像がつきますけどね。
被差別地域で同様のケースがあるので、そういうことなのかもしれません。

たしかに不自然にストリートビューがありませんねえ。
被差別地域のストリートビューがないのは、
逆に目立ってしまい、差別を助長するとの議論もあるようですので、
豊洲や枝川もそれを理由に掲載されていないとしたら、
今後Googleによって改善されていくのだとは思いますが。
個人的には豊洲については大企業のデータセンターがあるから？と思ってます。

お知らせです。

豊洲「島」と晴海「島」を結ぶ、もうひとつの大橋が繋がりました。＜たぶん

昨日一昨日のでっかい作業船が、橋持ってくっつけてました。

ちゃくちゃくと開発進んでいきます。１〜２日でではなく数年ペースでお待ちください。