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地価の評価は、最終的には時間とともに都心からの距離に収束されていきます。都心から近いと便利がいいため、周辺環境を多少我慢してでも需要が高まり地価は上がります。それにともない、再開発が進み環境が整備されていきます。
江東区の特に湾岸といわれているエリアは、まさにこれに該当します。東京駅を基点にすると品川や新宿・池袋より近いエリアです。若年層が湾岸に定着していくとさらに活気がでますよ。そして病院や大規模店舗・大学等もでき、住環境は整っていきます。